a) Khung gi quy định
Ðô thị l nơi tập trung d n cƣ, với cơ cấu lao động chủ yếu l lao động phi nông
nghiệp, l trung t m thƣơng nghiệp và có thể là công nghiệp, thành phố hay thị trấn... Nói
c ch kh c đ l trung t m ch nh trị, kinh tế, văn ho của cả nƣớc, của một vùng, của một tỉnh
hay một huyện n o đ . Nền kinh tế càng phát triển thì càng có nhiều đ thị và quy mô của các
đ thị càng lớn.
Đất ở tại đ thị, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp và các loại đất phi nông
nghiệp khác tại đ thị nhƣ: đất xây dựng trụ sở cơ quan, x y dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đ ch quốc ph ng an ninh; đất sử dụng vào mục đ ch c ng cộng gồm đất giao thông, thủy lợi; đất xây dựng c c c ng tr nh văn ho , y tế, giáo dục v đ o tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử - văn ho , danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng kh c theo quy định của Chính phủ; đất do c c cơ sở tôn giáo sử dụng; đất c c ng tr nh l đ nh, đền, miếu, am, từ đƣờng, nhà thờ họ; đất l m nghĩa trang,
nghĩa địa v đất phi nông nghiệp kh c theo quy định của Chính phủ đƣợc xếp theo loại đ thị, loại đƣờng phố và vị tr đất để định giá.
Khung gi đất ở tại đ thị đƣợc quy định theo mức giá tối thiểu và giá tối đa cho 6 loại đ thị, dao động từ 30 ngh n đồng/m2đến 67,5 triệu đồng/m2(bảng 5.14)
Bảng 5. 14. Khung gi đất ở tại đ thị
Ðơn vị t nh: Ngh n đồng/m2
Loại đ
thị Ðặc biệt I II
Mức giá G.tối thiểu G.tối đa G.tối thiểu G.tối đa G.tối thiểu G.tối đa Loại đ thị 1.500,0 67.500,0 III 400,0 IV 42.500,0 150,0 V 30.000,0
Mức giá G.tối thiểu G.tối đa G.tối thiểu G.tối đa G.tối thiểu G.tối đa 120,0 19.500,0 50,0 13.350,0 30,0 6.700,0 (Nghị định 188/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ)
Gi đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại đ thị đƣợc quy định ở bảng 5.15, giá
tối thiểu thấp nhất của đ thị loại V là 15 ngh n đồng/m2, giá tối đa của đ thị đặc biệt là
47,81 triệu đồng/m2.
Để x c định gi đất tại đ thị trƣớc hết phải biết đƣợc loại đ thị đang cần định giá,
sau đ ph n loại đƣờng phố và phân loại vị tr trong đ thị, đồng thời tiến hành khảo sát giá đất trên thị trƣờng đất đai để x c định gi đất cho từng vị trí cụ thể.
Bảng 5. 15. Khung gi đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại đ thị
Ðơn vị t nh: Ngh n đồng/m2
Loại đ
thị Ðặc biệt I II
Mức giá G.tối thiểu G.tối đa G.tối thiểu G.tối đa G.tối thiểu G.tối đa Loại đ thị 1.000,0 III 47.810,0 250,0 IV 29.500,0 100,0 V 20.000,0
Mức giá G.tối thiểu G.tối đa G.tối thiểu G.tối đa G.tối thiểu G.tối đa 50,0 13.500,0 40,0 8.500,0 15,0 4.500,0 (Nghị định 188/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ)
b) Phân loại đ thị
Khoản 1, Ðiều 3 Nghị định 72/2001/NÐ-CP ng y 05/10/2001 c quy định: đ thị bao gồm thành phố, thị xã, thị trấn đƣợc cơ quan Nh nƣớc có thẩm quyền quyết định thành lập và xếp loại đ thị. Ðô thị đƣợc phân thành 6 loại, gồm: đ thị loại đặc biệt, đ thị loại I, đ thị loại II, đ thị loại III, đ thị loại IV, đ thị loại V theo quy định hiện hành của Nh nƣớc. Ðối với thị xã, thị trấn chƣa đƣợc xếp loại đ thị thì xếp v o đ thị loại V.
Mục đ ch của việc phân loại đô thị
Mục đ ch của việc phân loại đ thị v x c định cấp quản lý đ thị đƣợc quy định ở
Ðiều 2 Nghị định 72/2001/NÐ-CP ngày 05/10/2001. Việc phân loại đ thị v x c định cấp quản lý đ thị nhằm xác lập cơ sở cho việc:
1. Tổ chức, sắp xếp và phát triển hệ thống đ thị trong cả nƣớc; 2. Phân cấp quản lý đ thị;
3. Lập, xét duyệt quy hoạch xây dựng đ thị;
4. Xây dựng hệ thống văn bản quy phạm pháp luật, các tiêu chuẩn, các chính sách và cơ chế quản lý phát triển đ thị.
Các yếu tốcơ bản phân loại đô thị
Khoản 2, Ðiều 3 Nghị định 72/2001/NÐ-CP ng y 05/10/2001 c quy định các yếu tố
cơ bản phân loại đ thị là:
1. Chức năng l trung t m tổng hợp hoặc trung t m chuy n ng nh, c vai tr th c đẩy sự
phát triển kinh tế-xã hội của cả nƣớc hoặc một vùng lãnh thổ nhất định; 2. Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trong tổng số lao động tối thiểu là 65%;
3. Cơ sở hạ tầng phục vụ các hoạt động của nhân dân tối thiểu phải đạt 70% mức tiêu chuẩn,
quy định đối với từng loại đ thị;
4. Quy mô dân số ít nhất l 4.000 ngƣời;
Các loại đô thị
Ðô thị đƣợc phân thành 6 loại, gồm: đ thị loại đặc biệt, đ thị loại I, đ thị loại II, đ thị loại III, đ thị loại IV v đ thị loại V (Chƣơng II Nghị định 72/2001/NÐ-CP ngày 05/10/2001)
Ðô thị loại đặc biệt
Ðô thị loại đặc biệt phải đảm bảo các tiêu chuẩn sau đ y :
1. Thủ đ hoặc đ thị với chức năng l trung t m ch nh trị, kinh tế, văn ho , khoa học-kỹ thuật, đ o tạo, du lịch, dịch vụ, đầu mối giao th ng, giao lƣu trong nƣớc và quốc tế, có vai trò th c đẩy sự phát triển kinh tế-xã hội của cả nƣớc;
2. Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trong tổng số lao động từ 90% trở lên; 3. C cơ sở hạ tầng đƣợc xây dựng về cơ bản đồng bộ và hoàn chỉnh; 4. Quy mô dân số từ 1,5 triệu ngƣời trở lên;
5. Mật độ dân số bình quân từ 1000 ngƣời/km2 trở lên.
Ðô thị loại I
Ðô thị loại I phải đảm bảo các tiêu chuẩn sau đ y:
1. Ðô thị với chức năng l trung t m ch nh trị, kinh tế, văn ho , khoa học kỹ thuật, du lịch, dịch vụ, đầu mối giao th ng, giao lƣu trong nƣớc và quốc tế c vai tr th c đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của một vùng lãnh thổ liên tỉnh hoặc của cả nƣớc;
2. Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trong tổng số lao động từ 85% trở lên; 3. C cơ sở hạ tầng đƣợc xây dựng nhiều mặt đồng bộ và hoàn chỉnh; 4. Quy mô dân số từ 50 vạn ngƣời trở lên;
5. Mật độ dân số bình quân từ 12.000 ngƣời/km2 trở lên.
Ðô thị loại II
Ðô thị loại II phải đảm bảo các tiêu chuẩn sau đ y:
1. Ðô thị với chức năng l trung tâm chính trị, kinh tế, văn ho , khoa học kỹ thuật, du lịch, dịch vụ, đầu mối giao th ng, giao lƣu trong v ng tỉnh, vùng liên tỉnh hoặc cả nƣớc, có vai tr th c đẩy sự phát triển kinh tế-xã hội của một vùng lãnh thổ liên tỉnh hoặc một số lĩnh vực đối với cả nƣớc;
2. Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trong tổng số lao động từ 80% trở lên;
3. C cơ sở hạ tầng đƣợc xây dựng nhiều mặt tiến tới tƣơng đối đồng bộ và hoàn chỉnh; 4. Quy mô dân số từ 25 vạn ngƣời trở lên;
5. Mật độ dân số bình quân từ 10.000 ngƣời/km2 trở lên.
Ðô thị loại III
Ðô thị loại III phải đảm bảo các tiêu chuẩn sau đ y:
1. Ðô thị với chức năng l trung t m ch nh trị, kinh tế, văn ho , khoa học kỹ thuật, dịch vụ, đầu mối giao th ng, giao lƣu trong tỉnh hoặc vùng liên tỉnh, c vai tr th c đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của một tỉnh hoặc một số lĩnh vực đối với vùng liên tỉnh;
2. Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trong tổng số lao động từ 75% trở lên; 3. C cơ sở hạ tầng đƣợc xây dựng từng mặt đồng bộ và hoàn chỉnh; 4. Quy mô dân số từ 10 vạn ngƣời trở lên;
5. Mật độ dân số bình quân từ 8.000 ngƣời/km2 trở lên.
Ðô thị loại IV
Ðô thị loại IV phải đảm bảo các tiêu chuẩn sau đ y:
1. Ðô thị với chức năng l trung t m tổng hợp hoặc chuyên ngành về chính trị, kinh tế, văn ho , khoa học kỹ thuật, dịch vụ, đầu mối giao th ng, giao lƣu trong tỉnh, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế-xã hội của một tỉnh hoặc một vùng trong tỉnh;
3. C cơ sở hạ tầng đã hoặc đang đƣợc xây dựng từng mặt đồng bộ và hoàn chỉnh; 4. Quy mô dân số từ 5 vạn ngƣời trở lên;
5. Mật độ dân số bình quân từ 6.000 ngƣời/km2 trở lên.
Ðô thị loại V
Ðô thị loại V phải đảm bảo các tiêu chuẩn sau đ y:
1. Ðô thị với chức năng l trung t m tổng hợp hoặc chuyên ngành về chính trị, kinh tế,
văn ho v dịch vụ, c vai tr th c đẩy sự phát triển kinh tế xã hội của một huyện hoặc một
cụm xã;
2. Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trong tổng số lao động từ 65% trở lên;
3. C cơ sở hạ tầng đã hoặc đang đƣợc xây dựng nhƣng chƣa đồng bộ và hoàn chỉnh; 4. Quy mô dân số từ 4.000 ngƣời trở lên;
5. Mật độ dân số bình quân từ 2.000 ngƣời/km2 trở lên.
Lƣu ý:Tiêu chuẩn phân loại đ thị áp dụng cho c c trƣờng hợp đặc biệt (đối với một
số đ thị loại III, loại IV và loại V) (Ðiều 14, 72-2002/NĐ-CP).
1. Ðối với c c đ thị ở miền núi, vùng cao, vùng sâu, vùng xa và hải đảo? thì các tiêu chuẩn quy định cho từng loại đ thị có thể thấp hơn, nhƣng phải đảm bảo mức tối thiểu bằng 70% mức tiêu chuẩn quy định tại các Ðiều 8, 9, 10, 11, 12, 13 của Nghị định 72-2002/NĐ- CP.
2. Ðối với c c đ thị có chức năng nghỉ mát, du lịch, điều dƣỡng, c c đ thị nghiên cứu khoa học, đ o tạo thì tiêu chuẩn quy mô dân số thƣờng trú có thể thấp hơn, nhƣng phải đạt 70% so với mức quy định; riêng tiêu chuẩn mật độ dân số bình quân của c c đ thị nghỉ mát du lịch v điều dƣỡng cho phép thấp hơn, nhƣng tối thiểu phải đạt 50% so với mức quy định tại các Ðiều 8, 9, 10, 11, 12, 13 của Nghị định 72-2002/NĐ-CP.
Tiêu chuẩn phân loại đô thị
Bảng 5. 16. Tiêu chuẩn đ nh gi ph n loại đ thị 1
2 3
4 5
Theo yếu tố chức năng
1 Theo chỉ tiêu vị trí và phạm vi ảnh hưởng của đô thị 2 Theo chỉ tiêu kinh tế-xã hội
Theo yếu tố tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trong tổng số lao động Theo yếu tố cơ sở hạ tầng
1 Nhà ở 2 Công trình công cộng 3 Giao thông 4 Cấp nước 5 Tho t nước 6 Cấp điện và chiếu s ng đ thị
7 Thông tin v bưu điện 8 Vệ sinh môi trường đô thị
Theo yếu tố quy mô dân số đ thị Theo yếu tố mật độ dân số Tổng (Thông tƣ li n tịch số 02/2002-TTLT-BXD-TCCP) 25 20 30 15 10 100 10 15 5 4 5 4 4 3 2 3
Bảng 5. 17. Ðánh giá tổng hợp các tiêu chuẩn phân loại đ thị
TT Các yếu tố đ nh gi Thang điểm Tổng số điểm
1 Chức năng 2 Tỷ lệ lao động
phi nông nghiệp 3 Cơ sở hạ tầng 3.1. Nhà ở 3.2. Công trình công cộng 3.3. Giao thông 3.4. Cấp nước 3.5. Cấp điện, chiếu sáng 3.6. Tho t nước
3.7. Thông tin liên lạc 3.8. VSMT đô thị
4 Quy mô dân số 5 Mật độ dân số Tổng cộng 25 20 30 15 10 17-25 15-20 21-30 10-15 7-10 70-100 (Th ng tƣ li n tịch số 02/2002-TTLT-BXD-TCCP) Phƣơng ph p đ nh gi , xếp loại đ thị
Phương ph p đối chiếu, so sánh
Tr n cơ cở hiện trạng các chỉ tiêu thuộc các yếu tố cơ bản đ thị, đối chiếu so sánh chúng với các chỉ tiêu tối thiểu quy định cho mỗi loại đ thị nêu tại c c Điều 8, 9, 10, 11, 12,
13 và 14 của Nghị định số 72/2001/NĐ-CP, tiến h nh đ nh gi xếp loại cho đ thị theo
nguyên tắc các yếu tố cấu th nh đ thị xét xếp loại phải đảm bảo mức tối thiểu theo quy định. Khi đ nh gi nếu có một số chỉ tiêu cấu thành yếu tố phân loại đ thị thấp hơn 70% so
với quy định, thì phải xem xét thêm triển vọng phát triển của đ thị đ trong nội dung quy
hoạch xây dựng đợt đầu (giai đoạn 5 năm trƣớc mắt) cùng với các biện pháp có tính khả thi cao, có khả năng khắc phục đƣợc những tồn tại, yếu kém của đ thị về các mặt đ để quyết định xếp loại.
Phương ph p t nh điểm
- Việc đ nh gi , xếp loại đ thị có thể đƣợc thực hiện theo phƣơng ph p t nh điểm. Tuỳ theo mức độ và tầm quan trọng khác nhau, các tiêu chuẩn phân loại đ thị đƣợc x c định một tỷ trọng tƣơng ứng với số điểm để đ nh gi , xếp loại đ thị;
+ Tiêu chuẩn 1: Chức năng đ thị chiếm tỷ trọng là 25% gồm 2 nhóm chỉ tiêu là vị trí (cấp quản lý hành chính, tính chất, phạm vi ảnh hƣởng) và các chỉ tiêu kinh tế xã hội tƣơng đƣơng 25 điểm.
+ Tiêu chuẩn 2: Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp chiếm tỷ trọng l 20%, tƣơng đƣơng 20 điểm;
+ Tiêu chuẩn 3: Cơ cở hạ tầng xã hội và kỹ thuật chiếm tỷ trọng 30% tƣơng đƣơng 30
+ Tiêu chuẩn 4: Quy mô dân số đ thị chiếm tỷ trọng 15%, tƣơng đƣơng 15 điểm. + Tiêu chuẩn 5: Mật độ d n cƣ chiếm tỷ trọng 10%, tƣơng đƣơng 10 điểm.
- Các yếu tố, chỉ tiêu chi tiết thuộc các nhóm tiêu chuẩn tr n cũng đƣợc quy về các thang điểm. Nhƣ vậy, tổng cộng số điểm cao nhất l 100 điểm. Trƣờng hợp đ thị chỉ đạt đƣợc các chỉ tiêu tối thiểu so với quy định, thì tổng số điểm l 70. Nhƣ vậy, khi đ nh gi xếp loại một đ thị, nếu nhƣ đ thị đ c c c yếu tố đạt đƣợc từ 70 điểm trở lên thì có thể đƣợc xét công nhận là loại đ thị dự kiến.
- Để thuận tiện cho việc đ nh gi xếp loại đ thị, c c cơ quan lập, thẩm định đề án có thể sử dụng phƣơng ph p đ nh gi ri ng biệt theo từng yếu tố tr n cơ cở các bảng 5.21... 5.35 trƣớc khi đ nh gi tổng hợp các yếu tố phân loại đ thị.
c) Phân loại đƣờng phố
Loại đƣờng phố trong từng loại đ thị đƣợc x c định căn cứ chủ yếu vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, du
lịch, khoảng cách tới khu trung t m đ thị, trung t m thƣơng mại, dịch vụ, du lịch.
Căn cứ v o th ng tƣ số 114/TT-BTC ngày 26/11/2004 của liên Bộ T i ch nh hƣớng dẫn thi hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất xây dựng tiêu chuẩn phân loại đƣờng phố.
Ðƣờng phố trong từng loại đ thị đƣợc phân thành các loại đƣờng phố có số thứ tự từ
1 trở đi. Ðƣờng phố loại 1 áp dụng đối với đất tại trung t m đ thị, trung t m thƣơng mại, dịch vụ, du lịch; có mức sinh lợi cao nhất, c điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất; các loại đƣờng phố tiếp sau đ theo thứ tự từ loại 2 trở đi áp dụng đối với đất không ở trung t m đ thị, trung t m thƣơng mại, dịch vụ, du lịch có mức sinh lợi và kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn.
Trƣờng hợp một đƣờng phố gồm nhiều đoạn đƣờng phố có khả năng sinh lợi khác
nhau, có kết cấu hạ tầng khác nhau thì từng đoạn đƣờng phố đ đƣợc xếp vào loại đƣờng phố