Chỉ số điều kiện nhân tố khu vực của thửa đất chờ định giá D =
Chỉ số điều kiện nhân tố khu vực của thửa đất mẫu so sánh Chỉ số điều kiện nhân tố cá biệt của thửa đất chờ định giá E =
Chỉ số điều kiện nhân tố cá biệt của thửa đất mẫu so sánh
Nhƣ vậy, công thức 4-3 cũng c thể biểu thị bằng công thức 4-4:
Giá cả thửa đất 100 100 100 100
Giá cả thửa đất chờ định giá =
mẫu để so sánh x (4- 4)
Khoản đầu tiên trong công thức có tử số 100, thể hiện chỉ số tình huống phải x c định
khi mẫu giao dịch so s nh ph t sinh trong t nh h nh mua b n b nh thƣờng hoặc chỉ số tình
huống định giá của thửa đất chờ định giá là 100%; khoản thứ hai có tử số 100, thể hiện chỉ số giá cả của ng y định giá x c định với chỉ số giá cả của các mua bán là 100; Tử số của khoản thứ 3 và thứ 4 là 100, thể hiện chỉ số điều kiện nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt của thửa đất
mẫu so sánh phải x c định bằng cách so sánh, khi chỉ số điều kiện nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt của thửa đất chờ định giá là 100%.
f) Đặc điểm v điều kiện của phƣơng ph p so s nh trực tiếp
Đặc điểm của phương ph p so s nh trực tiếp
(1) Phƣơng ph p so s nh trực tiếp có tính thực tế, nên dễ đƣợc chấp nhận. Phƣơng pháp so sánh trực tiếp dùng mẫu giao dịch mới đƣợc thực hiện có khả năng thay thế đối với
thửa đất chờ định giá làm tiêu chuẩn so sánh rồi hiệu chỉnh để tính ra giá cả của thửa đất chờ định giá, nên có thể phản ảnh đƣợc tình hình thị trƣờng gần thời điểm x c định gi đất, và
cũng l m cho giá cả đƣợc tính ra có tính thực tế, dễ đƣợc tiếp nhận.
(2) Phƣơng ph p so s nh trực tiếp áp dụng nguyên tắc thay thế tính ra giá thửa đất. Phƣơng ph p so s nh trực tiếp l căn cứ vào giá cả của mẫu giao dịch đã thực hiện, sử dụng nguyên tắc thay thế với đất đai chờ định giá rồi so s nh để tính ra giá cả của đất đai chờ định giá.
(3) Phƣơng ph p so s nh trực tiếp thiếu cơ sở lý luận, giá cả của đất đai đƣợc x c định căn cứ vào giá cả thực tế, do vậy phƣơng ph p n y l phƣơng ph p thực dụng, phát sinh từ thực tiễn, v đã đƣợc sử dụng rộng rãi, nhƣng lý luận của phƣơng ph p c n chƣa ho n thiện.
(4) Phƣơng ph p so s nh trực tiếp yêu cầu nh n vi n định giá phải có khả năng vận dụng thực tế. Khi áp dụng phƣơng ph p so s nh phải tiến hành hiệu chỉnh, so sánh hàng loạt khoản mục về tình hình thị trƣờng, ngày giao dịch, nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt... nên yêu cầu nh n vi n định giá phải có trang bị tri thức về nhiều mặt và kinh nghiệm, nếu không sẽ kh c đƣợc kết quả khách quan và chính xác.
(5) Phƣơng ph p so sánh trực tiếp lấy nguyên tắc thay thế l m cơ sở, x c định một cách chính xác giá trị sử dụng đất và các nhân tố ảnh hƣởng l cơ sở để n ng cao độ chính xác khi x c định gi đất đai.
Điều kiện sử dụng phương ph p so s nh trực tiếp
Sử dụng phƣơng ph p so sánh trực tiếp, phải dựa tr n điều kiện cơ bản là một thị
trƣờng đất đai ph t triển lành mạnh, và nắm đƣợc đầy đủ thông tin của các mẫu giao dịch. Điều kiện của phƣơng ph p so s nh trực tiếp là thị trƣờng đất đai ph t triển v tƣ liệu mẫu giao dịch phong phú. Do vậy phƣơng ph p so s nh chỉ phù hợp để sử dụng đối với những vùng có một lƣợng lớn các mẫu giao dịch, và các mẫu giao dịch phải c t nh tƣơng quan v c khả năng thay thế đối với thửa đất chờ định gi , đối với những vùng mà số lƣợng mẫu giao dịch ít hoặc không có mẫu giao dịch thì không thể sử dụng phƣơng ph p n y.
Những điều kiện để áp dụng phƣơng ph p so s nh trực tiếp nhƣ sau:
(1) Số lƣợng mẫu giao dịch thị trƣờng đất đai phải đủ để phân tích, so sánh khi xác
định gi đất. Th ng thƣờng số lƣợng mẫu giao dịch có từ 10 trở l n l điều kiện lý tƣởng để so s nh, trong đ c 3 mẫu l cơ bản nhất (lý tƣởng nhất), mới có thể thoả mãn đƣợc yêu cầu khi áp dụng phƣơng ph p so s nh để x c định gi đất. Nếu lƣợng mẫu giao dịch qu t ( t hơn 10), có thể tạo ra tình trạng kh ng kh ch quan trong qu tr nh so s nh x c định gi đất.
(2) Thông tin mẫu giao dịch c t nh tƣơng quan v c khả năng thay thế với đất đai
chờ định giá. Sự đầy đủ về tƣ liệu mẫu giao dịch thị trƣờng đƣơng nhi n l rất quan trọng, những thông tin đ c n phải c t nh tƣơng quan với đất đai chờ định giá, mà mức độ tƣơng quan càng lớn thì kết quả x c định gi đất so s nh cũng sẽ càng tốt, trong số thông tin của 10
mẫu giao dịch phải có, thì thông tin của 3 mẫu giao dịch cơ bản phải có khả năng thay thế lớn nhất.
(3) Độ tin cậy của tài liệu. Độ tin cậy của thông tin giao dịch đất đai phải bảo đảm cho việc n ng cao độ chính xác của phƣơng ph p so s nh khi x c định gi đất, cho nên thứ nhất là phải bảo đảm độ tin cậy về nguồn gốc của tài liệu; thứ hai là phải tiến hành hiệu chỉnh đối với mẫu giao dịch về tình hình giao dịch, nhân tố khu vực, nhân tố cá biệt và thời gian giao dịch, từ đ mới bảo đảm đƣợc độ tin cậy và tính phù hợp của tài liệu.
(4) Tính hợp ph p. Khi d ng phƣơng ph p so s nh để x c định gi đất gi đất, không những phải loại trừ những thông tin giao dịch thị trƣờng đất đai kh ng hợp lý, mà còn phải chú ý nghiên cứu những quy định pháp luật c li n quan, nhƣ quy hoạch đ thị về mục đ ch sử dụng đất, tính hạn chế của suất dung tích... tất yếu sẽ dẫn đến sự biến động gi đất giao dịch, tạo ra sự chênh lệch rõ ràng về gi đất. Cho n n khi d ng phƣơng ph p so s nh để tính giá phải lựa chọn những thông tin mẫu giao dịch tƣơng tự với những quy định pháp luật của đất đai chờ định gi để l m căn cứ phân tích, so sánh.
g) Phạm vi ứng dụng phƣơng ph p so s nh trực tiếp
Phƣơng ph p so s nh trực tiếp có thể vận dụng vào việc x c định giá cả và tiền thuê
của các loại hình thức giao dịch bất động sản hay đất đai nhƣ mua b n, cho thu , thế chấp... Đối với việc x c định gi đất giá của các loại giao dịch, chỉ cần có thông tin của mẫu giao dịch phù hợp, có quan hệ thay thế, có thể thông qua hiệu chỉnh so s nh để x c định giá cả bất động sản hay đất đai chờ định giá của hình thức tƣơng ứng.
X c định giá cả của đất đai
Khi d ng phƣơng ph p n y, trƣớc hết phải lựa chọn mẫu giao dịch đất đai c ng mục đ ch sử dụng, những nhân tố cần phải xem xét khi hiệu chỉnh cũng chủ yếu là những nhân tố ảnh hƣởng đến hiệu quả sử dụng đất đai. Tiến hành hiệu chỉnh so sánh nhƣ vậy mới có thể x c định gi đất của thửa đất chờ định giá một cách chuẩn xác.
Phƣơng ph p n y đã đƣợc trình bày chi tiết ở phần tr n. Nhƣng điều đ ng ch ý l vấn đề đối tƣợng cần x c định giá là giá cả đất đai, m tr n đất còn tồn tại nhiều công trình, do vậy trong qu tr nh x c định gi đất có thể tính ra giá cả của các công trình và ảnh hƣởng của sự tồn tại c c c ng tr nh đối với hiệu quả sử dụng đất, và có thể lấy tổng giá trừ đi m kh ng ảnh hƣởng đối với việc x c định gi đất.
X c định giá của các công tr nh trên đất
Cũng nhƣ tr n, khi sử dụng phƣơng ph p so s nh trực tiếp trƣớc tiên phải chọn mẫu giao dịch cùng loại hình, rồi dùng tính toán hiệu chỉnh để x c định giá của các công trình trên đất chờ định gi . Nhƣng v đối tƣợng x c định gi đất là công tr nh, cho n n đối với các nhân tố hiệu chỉnh so sánh, ngoài việc phải xem xét những nhân tố th ng thƣờng ra, còn phải gia tăng phản ảnh những nhân tố về đặc tính của c ng tr nh, nhƣ diện tích tài sản , kết cấu, nguyên liệu, trang trí, tình trạng thiết bị, màu sắc v điều kiện sử dụng.... để thuận tiện cho việc x c định gi đất chính xác mức giá cả của các công trình.
X c định giá cảđất đai v c c công tr nh
Phƣơng ph p x c định gi đất về cơ bản là giống với phần trên, chỉ là khi tiến hành phân tích so sánh phải ch ý đến vấn đề thuộc quyền của đất đai v c c c ng tr nh, v sự khác biệt về quan hệ quyền lợi cụ thể cũng sẽ ảnh hƣởng đến mức giá cả tổng thể.
X c định tiền thuê bằng phƣơng ph p so s nh trực tiếp là một loại phƣơng ph p dùng phƣơng ph p so s nh để so s nh đối chiếu thửa đất chờ định giá với mẫu đất cho thuê thực tế c điều kiện tƣơng tự để c đƣợc tiền thu đất chờ định gi . Phƣơng ph p n y th ch hợp với những trƣờng hợp x c định gi đất tiền thuê theo hợp đồng mới và tiền thuê tiếp tục, là một
trong những phƣơng ph p cơ bản để x c định gi đất tiền thuê bất động sản. Phƣơng ph p n y thích hợp với v ng đất có thị trƣờng phát triển, có nhiều mẫu cho thuê, mức độ tƣơng quan
giữa đất đai chờ định giá với mẫu cho thuê thực tế là phù hợp.
2.2. Trình tự định gi theo phƣơng ph p so s nh trực tiếp
Trình tự định gi theo phƣơng ph p so s nh trực tiếp có thể biểu thị bằng hình 4-3
Thu thập tài liệu giao dịch
X c định mẫu giao dịch so sánh
Tiến hành hiệu chỉnh tình hình giao dịch thị trƣờng
Hiệu chỉnh về thời gian
Hiệu chỉnh nhân tố khu vực, cá biệt
Hiệu chỉnh niên hạn sử dụng
Hiệu chỉnh suất dung tích
X c định giá cả đất đai
Hình 4.3. Trình tự định gi theo phương ph p so s nh trực tiếp
Sau đ y sẽ trình bày cụ thể từng bƣớc trong phƣơng ph p so s nh trực tiếp.
a) Thu thập thông tin giao dịch
Thu thập thông tin về giao dịch trong thị trƣờng đất đai, l điều kiện tiền đề v cơ sở của việc x c định gi đất giá cả đất đai bằng phƣơng ph p so sánh. Nếu thông tin quá ít, sẽ làm cho kết quả x c định gi đất kh ng đủ chính xác, thậm chí còn có thể l m cho phƣơng pháp so sánh không thể thực hiện đƣợc.
Hạng mục Địa điểm Loại sử dụng Trạng thái sử dụng Tổng giá Trạng thái Hạng mục Khoảng cách đến trung tâm dịch vụ thƣơng nghiệp Khoảng cách Cấp thành phố Cấp quận Cấp tiểu khu Thiết bị văn thể Trạng thái Hạng mục Ðịa h nh, địa chất Diện tích Chiều rộng Trạng thái Giá cả giao dịch Tình trạng tài sản Gi đất đai Giá tài sản Diện tích Kết cấu Công dụng Nhân tố khu vực đến thiết bị công cộng Tình hình đƣờng sá Tình hình giao thông công cộng Thiết bị công cộng Chiều rộng Lƣu lƣợng xe Số tuyến Lƣu lƣợng tuyến Nhân tố cá biệt chiều sâu Hình dáng Loại hình giáp mặt đƣờng Vị trí giáp Hình thức Ngày giao dịch Tình hình giao dịch Gi đất tiêu chuẩn Khoảng cách đến các thiết bị giao th ng đối ngoại Ga xe lửa Bến xe ô tô Cảng Sân bay mặt đƣờng Chiều sâu giáp mặt đƣờng Suất dung Ng y điều tra Khác Cấp, tho t nƣớc Cấp điện, nhiệt Cung cấp khí đốt Thông tin Khác tích Khác Hạn chế về quy hoạch Hạn chế về sử dụng Ghi chú
Nội dung thu thập mẫu giao dịch thƣờng bao gồm, địa điểm của đất đai, mục đ ch sử dụng, diện t ch, h nh d ng, điều kiện giao thông trong vùng, giá cả giao dịch, ngày giao dịch th nh, t nh h nh cơ bản của hai bên giao dịch, cho đến tình hình thị trƣờng giao dịch... Đối với mỗi mẫu giao dịch thu thập đƣợc đều phải kiểm tra cẩn thận để đảm bảo độ chính xác của tài liệu.
Có nhiều c ch để thu thập mẫu giao dịch, thƣờng có:
(1). Tra đọc thông tin giao dịch bất động sản của c c cơ quan ch nh phủ có liên quan; (2). Tra đọc tin tức giao dịch bất động sản trên báo chí có liên quan;
(3). Điều tra phỏng vấn ngƣời làm kinh doanh bất động sản để tìm hiểu các loại thông tin;
(4). Bằng những cách khác
b) Lựa chọn mẫu giao dịch so sánh
Lựa chọn mẫu giao dịch so sánh là từ trong rất nhiều mẫu giao dịch thị trƣờng, căn cứ
v o c c điều kiện của đối tƣợng phải x c định gi đất cụ thể để chọn ra mẫu c điều kiện phù hợp và tiến hành so sánh. Việc lựa chọn mẫu so sánh có thích hợp hay không sẽ ảnh hƣởng trực tiếp đến kết quả x c định gi đất, n n bƣớc này cũng l c ng việc cơ bản quan trọng. Khi lựa chọn mẫu giao dịch để tham khảo so sánh, phải đ p ứng với những yêu cầu sau đ y:
Mục đ ch sử dụng ở đ y l n i về phƣơng thức sử dụng cụ thể, ví dụ nhƣ đất phi nông nghiệp dùng vào mục đ ch: nh l m việc, cửa h ng ăn, cửa hàng bán lẻ, khách sạn, nhà ở, nhà kho...
(2) Phải giống với hình thức giao dịch của đất đai chờ định giá. Hình thức giao dịch ở đ y chủ yếu là nói về các hình thức mua bán, cho thuê, thế chấp, đ ng cổ phần...
(3) Mẫu giao dịch phải là giao dịch b nh thƣờng tức là giao dịch phải công khai, bình đẳng và tự nguyện.
(4) Đặc điểm khu vực v điều kiện cá biệt của thửa đất phải tƣơng tự với khu vực có đất đai chờ định gi . V phƣơng ph p so s nh là lấy nguyên tắc thay thế l m cơ sở lý luận nên mẫu giao dịch so s nh đƣợc sử dụng phải có khả năng thay thế đối với đất đai chờ định giá. Mẫu giao dịch d ng để thay thế phải trong cùng một khu vực c đặc tính giống với nơi c đất đai chờ định giá, hoặc nằm trong cùng một khu vực của vòng cung cầu tƣơng tự, và cả các điều kiện cá biệt của thửa đất cũng l tƣơng tự với nhau.
(5) Thời gian giao dịch phải gần với ng y định giá hoặc có thể tiến hành hiệu chỉnh.
Th ng thƣờng, nếu thị trƣờng tƣơng đối ổn định, hiệu lực của kỳ so sánh có thể k o d i, nghĩa là có thể chọn những giao dịch của mấy năm trƣớc d ng để so sánh. Nếu thị trƣờng biến đổi tƣơng đối nhanh chóng thì thời kỳ hữu hiệu của mẫu so sánh dài nhất cũng kh ng qu 3 năm.
c) Hiệu chỉnh tình huống giao dịch thị trƣờng
Hiệu chỉnh tình huống giao dịch thị trƣờng là loại trừ một số sai lệch tạo thành bởi một số nhân tố đặc thù trong hành vi giao dịch. Do những tính chất đặc thù của thị trƣờng đất đai, nhƣ t nh kh ng thể di chuyển của vật giao dịch, tính không hoàn toàn của thị trƣờng... giá cả giao dịch l đƣợc hình thành theo từng giao dịch riêng biệt, thƣờng dễ bị ảnh hƣởng của một số nhân tố đặc th đƣơng thời mà hình thành nên những sai lệch, không phù hợp để trực