Một thửa đất có khả năng sử dụng vào nhiều mục đ ch kh c nhau, trong số đ c sử dụng là hợp pháp, có sử dụng bị coi là không hợp pháp, sử dụng trái với c c qui định của chính quyền địa phƣơng. X t về mặt giá trị, có sử dụng cho thu nhập ròng thấp và kéo dài, có sử dụng cho thu nhập r ng cao nhƣng thời gian diễn ra rất ngắn. Trong số rất nhiều các sử dụng kh c nhau, th ng thƣờng một thửa đất bao giờ cũng c một sử dụng vừa hợp pháp vừa đem lại giá trị thu nhập ròng lớn nhất và trong khoản thời gian x c định. Loại sử dụng đ , lý thuyết định giá gọi là sử dụng hiệu quả nhất.
Một thửa đất đƣợc đ nh gi l sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá
cho thấy thửa đất đ đang đƣợc sử dụng hợp ph p cũng nhƣ đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho gi trị hiện tại của thu nhập r ng trong tƣơng lai l lớn nhất; sử dụng hiệu quả nhất đ c thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định.
Sử dụng hiệu quả nhất đƣợc xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của định gi đất.
Hầu hết các thửa đất đều trải qua những “tranh chấp” về mục đ ch sử dụng. Đất nông nghiệp trải qua sự tranh chấp giữa mục đ ch trồng trọt v chăn nu i. Đất đ thị trải qua nhiều sự tranh chấp hơn, nhƣ để làm nhà ở, cửa hàng, khách sạn hoặc văn ph ng giao dịch. Khi một ngƣời ƣớc tính giá trị thị trƣờng của thửa đất, ngƣời đ phải thu thập, phân tích thông tin thị trƣờng, thu thập v đ nh gi t nh trạng pháp lý của thửa đất và những qui định về qui hoạch của chính quyền địa phƣơng để đ nh gi sử dụng nào là sử dụng có hiệu quả nhất. Tuy nhiên, một sử dụng đƣợc đ nh gi l sử dụng hiệu quả nhất phải có triển vọng, mang tính khả thi và phải đ p ứng những nhu cầu về thời gian duy trì sử dụng đ trƣớc mắt cũng nhƣ một giai đoạn đƣợc dự tính tuỳ theo.
Thị trƣờng bất động sản, các tài sản đất đai, nh cửa và các tài sản khác gắn liền với đất kh ng đƣợc bán một cách riêng rẽ m ch ng thƣờng đƣợc bán chung với nhau. Vì vậy, sử dụng hiệu quả nhất phải đem lại lợi nhuận nhiều nhất cho toàn bộ tài sản gồm đất đai, nh cửa và những tài sản khác gắn liền với đất nếu có. Một vấn đề nữa cần phải lƣu ý khi ƣớc tính sử dụng hiệu quả nhất đối với một bất động sản thuộc sở hữu chung, ngƣời định gi kh ng đƣợc kết hợp kết quả tính toán từ các sử dụng mang t nh độc lập để ƣớc tính cho các mục đ ch sử dụng khác với sử dụng mang t nh độc lập đ .
Ví dụ: Một bất động sản là nhà ở 4 tầng (mỗi tầng có 3 phòng) thuộc sở hữu chung của 4 ngƣời. Bất động sản có vị trí mặt tiền đƣờng phố. Ngƣời sở hữu 3 phòng tầng 1 đã lợi dụng ƣu thế này đã sử dụng 2 phòng để làm cửa hàng, phòng còn lại để ở. Khi định giá, ngƣời định giá không đƣợc sử dụng kết quả ƣớc tính thu nhập ròng từ việc kinh doanh cửa hàng của ngƣời sở hữu tầng 1 để tính toán cho số phòng sử dụng để ở còn lại của ngôi nhà.
Thời gian kéo dài một sử dụng hiệu quả nhất phải đƣợc nh đầu tƣ căn cứ kết quả ph n t ch đ nh gi thị trƣờng, dự báo và chấp nhận. Theo thời gian, sử dụng hiệu quả nhất đối với tài sản có thể thay đổi. Những thay đổi cơ bản của khu vực lân cận có thể tạo nhu cầu đối với những sử dụng khác. Cán bộ định giá phải định kỳ xem x t v điều chỉnh những kết luận cho là sử dụng hiệu quả nhất. Sử dụng hiệu quả nhất có thể là sử dụng hiện tại hoặc một sử dụng hoàn toàn khác với sử dụng hiện tại, thậm chí nó là một sự kết hợp của các sử dụng trong một giai đoạn.
Giả thiết trong khu đất n o đ x y nh cao tầng, số tầng tăng l n th thu nhập ròng tăng theo tƣơng ứng, nhƣng sau khi vƣợt quá một số tầng n o đ th thu nhập khó có thể tăng theo cùng tỷ lệ, số tầng đạt đƣợc thu nhập cao nhất đ , về kinh tế là có lợi nhất. Để x c định đƣợc điểm này, cần phải tính toán tổ hợp về giá thành tất yếu của các kiến trúc có chiều cao khác nhau, dự toán thu nhập, chi phí, kinh doanh... để t m ra đƣợc điểm ngoặt tăng giảm của tổng thu nhập. Vận dụng nguyên tắc này có thể t m ra điểm sử dụng tới hạn của đất đai, tức là điểm thu lợi tối đa, cũng c thể gọi l điểm sử dụng hiệu quả nhất.
Nhƣ vậy khi tiến h nh định giá theo nguyên tắc sử dụng đất hiệu quả nhất, thì không nên chịu sự hạn chế của hiện trạng sử dụng thực tế mà phải ph n đo n ch nh x c trong t nh hình nào thì thửa đất đ đƣợc sử dụng hiệu quả nhất. Khi xem x t đất đai đã đƣợc sử dụng hiệu quả nhất hay chƣa th những nhân tố cần phải nghiên cứu l : phƣơng thức sử dụng tốt nhất của thửa đất đ l g ; phƣơng thức sử dụng trƣớc mắt có phải là hiệu quả nhất hay không; nếu kh ng đƣợc thì khả năng chuyển nó sang sử dụng có hiệu quả nhất nhƣ thế n o; phƣơng thức sử dụng có hiệu quả nhất có khả năng duy tr đƣợc bao l u. Trong đ việc ph n định tính liên tục của phƣơng thức sử dụng hiệu quả nhất có vai trò quan trọng, vì ảnh hƣởng trực tiếp đến số lƣợng thu lợi v phƣơng thức sử dụng trong tƣơng lai c li n quan đến nguyên tắc dự đo n.
Tóm lại, sử dụng hiệu quả nhất cần phải dựa tr n cơ sở của nguyên tắc dự tính và
nguyên tắc biến động, nghĩa l đƣợc x c định sau khi xem xét một cách lâu dài về quá khứ, hiện tại cho đến tƣơng lai.