Căn cứ vào tình hình cụ thể về thị trƣờng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, hồ sơ về
đất sau cho phù hợp; trong trƣờng hợp cần thiết có thể sử dụng kết hợp cả hai phƣơng ph p x c định giá đất này để kiểm tra, so sánh, đối chiếu các mức giá ƣớc tính để quyết định mức giá cụ thể.
a. Phƣơng pháp so sánh trực tiếp Khái niệm
Phƣơng pháp so sánh trực tiếp là phƣơng ph p x c định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức gi đất thực tế đã chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trên thị trƣờng
của loại đất tƣơng tự (về loại đất, diện t ch đất, thửa đất, hạng đất, loại đ thị, loại đƣờng phố
và vị tr ) để so s nh, x c định giá của thửa đất, loại đất cần định gi . (Điều 4 Nghị định 188- 2004/NĐ-CP)
Điều kiện áp dụng
Phƣơng pháp so sánh trực tiếp đƣợc áp dụng để định giá đất khi trên thị trƣờng có các loại đất tƣơng tự đã chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất so s nh đƣợc với loại đất cần định giá. Giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất của loại đất tƣơng tự sử dụng để phân tích, so sánh với loại đất cần định giá phải là giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng sử dụng đất thực tế trên thị trƣờng trong điều kiện bình thƣờng. (Điều 5 Nghị định 188-2004/NĐ-CP)
Trình tự tiến hành
Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin
- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất so s nh đƣợc với thửa đất, khu đất cần định gi để thu thập thông tin.
Lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất tƣơng đồng với nhau về loại đất, diện t ch đất,
kết cấu hạ tầng, cơ sở pháp lý ở liền kề hoặc ở khu vực lân cận với thửa đất, khu đất cần định gi v đều c c c điều kiện tƣơng tự, so s nh đƣợc với thửa đất, khu đất cần định gi đã chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, hoặc tổ chức giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản, tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thành công để thu thập thông tin cần thiết.
- Thời gian thu thập thông tin:
Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo s t để so s nh, x c định giá của thửa đất hoặc khu đất cần định giá.
Trƣờng hợp không thu thập đƣợc những thông tin trong khoảng thời gian gần nhất, thì có thể thu thập thông tin về các cuộc giao dịch chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trong thời hạn 01 năm t nh đến thời điểm định gi đất. Nếu không có những thông tin về các cuộc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trong thời gian gần nhất hoặc trong thời gian 01 năm để thu thập, thì thu thập thông tin trong thời gian 03 năm t nh đến thời điểm định gi đất.
- Những thông tin cần thu thập:
+ Địa điểm, đặc điểm hiện tại của thửa đất (loại đất, hạng đất, vị trí, loại đ thị, loại đƣờng phố, diện t ch, h nh d ng, c c đặc trƣng địa lý của thửa đất, tài sản tr n đất);
+ M i trƣờng (bao gồm m i trƣờng tự nhiên gồm những điều kiện cơ bản nhƣ cảnh quan, nguồn nƣớc; mức độ ô nhiễm không khí và nguồn nƣớc; mức độ thoái hóa của đất,... và m i trƣờng kinh tế - xã hội gồm những điều kiện cơ bản nhƣ kết cấu hạ tầng tốt hay không tốt, thuận lợi hay không thuận lợi về giao th ng, thƣơng mại, thông tin liên lạc, y tế, văn h a giáo dục, trật tự và an ninh xã hội,...);
+ C c đặc điểm về pháp lý (qui hoạch khu đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền thừa kế, đất đƣợc tặng, cho, thuê, lấn chiếm, v.v.);
+ Thời điểm chuyển nhƣợng, giao dịch, hoặc đấu giá quyền sử dụng đất thành công; + Thống kê các mức giá chuyển nhƣợng, giá cho thu , đấu giá quyền sử dụng đất; + Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhƣợng và thanh toán.
- Điều kiện của thông tin:
Những th ng tin tr n đ y phải đƣợc thu thập từ kết quả những cuộc giao dịch chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trƣờng trong điều kiện b nh thƣờng, tức là những cuộc giao dịch giữa ngƣời mua v ngƣời bán tự nguyện, mỗi b n c đầy đủ thông tin và hiểu biết về loại đất, thửa đất, khu đất mà mình tham gia giao dịch. Những cuộc giao dịch mua bán n y kh ng c t nh đầu cơ, kh ng bị sức ép về thời gian, bị ép buộc mua bán hoặc mua bán giữa các bên có quan hệ huyết thống, không có giấy tờ hợp pháp và các lý do chủ quan khác g y t c động làm sai lệch quá trình hình thành và vận động b nh thƣờng của giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trên thị trƣờng.
Bước 2: So sánh, phân tích thông tin
Căn cứ những th ng tin đã khảo sát, thu thập đƣợc ở Bƣớc 1, tiến hành phân tích, so
s nh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định gi . Tr n cơ sở đ x c định các tiêu chí giống và khác biệt về gi để t nh to n, x c định giá cho thửa đất, khu đất cần định giá.
Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định gi để x c định giá cho thửa đất cần định giá.
Giá trị ƣớc tính của thửa đất, khu đất cần định gi đƣợc t nh theo c ch điều chỉnh các
yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so s nh nhƣ sau:
Giá trị ƣớc tính Giá chuyển nhƣợng Mức tiền điều chỉnh mức giá hình của thửa đất, khu đất cần định giá = quyền sử dụng đất của từng thửa đất, khu đất so sánh
thành từ những yếu tố khác biệt về giá của từng thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá
Trong đ , mức tiền điều chỉnh mức giá giữa từng thửa đất, khu đất so sánh và thửa đất, khu đất cần định gi l lƣợng điều chỉnh sự khác biệt về giá xuất phát từ những khác biệt về vị trí thửa đất, kết cấu hạ tầng, đặc điểm của loại đất, mức độ ô nhiễm m i trƣờng, v.v.. Sự khác biệt về giá giữa thửa đất so sánh và thửa đất cần định giá (có thể tính theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ % của giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất) đƣợc x c định căn cứ v o đ nh giá của c c chuy n gia v cơ quan định gi đất.
Trƣờng hợp gi đất có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhƣợng thành công quyền sử dụng đất của thửa đất so s nh đến thời điểm x c định giá của thửa đất
cần định giá, thì phải điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh về ngang mức giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trƣờng, sau đ thực hiện việc điều chỉnh tiếp mức giá của thửa đất so sánh theo công thức nêu trên.
Bước 4: X c định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so s nh đã t nh to n điều chỉnh khác biệt về giá ở Bƣớc 3.
b. Phƣơng ph p thu nhập Khái niệm
Phƣơng ph p thu nhập là phƣơng ph p x c định mức giá tính bằng thƣơng số giữa
mức thu nhập thuần tuý thu đƣợc h ng năm tr n 1 đơn vị diện t ch đất so với lãi suất tiền gửi
tiết kiệm bình quân một năm (t nh đến thời điểm x c định gi đất) của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 01 năm (12 th ng) tại Ng n h ng Thƣơng mại Nh nƣớc có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất tr n địa b n. (Điều 4 Nghị định 188-2004/NĐ-CP)
Điều kiện áp dụng
Phƣơng pháp thu nhập chỉ áp dụng để định giá cho các loại đất xác định đƣợc các khoản thu nhập mang lại từ đất. (Điều 5 Nghị định 188-2004/NĐ-CP)
Trình tự tiến hành
Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm do thửa đất cần định giá mang lại.
- Đối với đất đƣợc sử dụng để cho thuê hoặc đất có xây dựng công trình kiến trúc (nhà
cửa) để cho thuê thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là số tiền cho thuê đất hoặc số tiền cho thuê đất và công trình trên đất thu đƣợc hàng năm.
- Đối với loại đất đƣợc sử dụng cho sản xuất nông nghiệp thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất trên thửa đất, loại đất thu đƣợc hàng năm.
Bước 2: Tính tổng chi phí phải chi ra hình thành tổng thu nhập và các khoản phải nộp theo luật định.
Tổng chi phí bao gồm các khoản chi phí cụ thể nhƣ thuế, chi phí đầu tƣ cải tạo, chi phí
sản xuất. Các khoản chi phí này đƣợc tính theo các quy định hiện hành của Nhà nƣớc; khoản chi phí nào không có quy định của Nhà nƣớc thì tính theo giá thực tế phổ biến tại thị trƣờng địa phƣơng mà cơ sở sản xuất, kinh doanh đã chi trả (qui định trong hợp đồng, hóa đơn mua bán hàng hóa do cơ quan tài chính có thẩm quyền phát hành).
Bước 3: Xác định thu nhập thuần túy hàng năm theo công thức sau:
Thu nhập thuần túy = Tổng thu nhập hàng năm - Tổng chi phí đã tính hàng năm tính đƣợc ở Bƣớc 1 ở Bƣớc 2
Bước 4: Ƣớc tính mức gi đất cần định giá theo công thức sau:
Thu nhập thuần t y h ng năm thu đƣợc từ thửa đất Gi đất ƣớc tính =
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng
Khi định gi đất theo phƣơng ph p thu nhập, tổng thu nhập, c c chi ph x c định ở Bƣớc 1, Bƣớc 2 và thu nhập thuần t y x c định ở Bƣớc 3 phải là tổng thu nhập, tổng chi phí và mức thu nhập thuần túy bình quân của hạng đất hoặc vị tr đất của loại đất cần định giá và đ ng với mục đ ch sử dụng đất đã đƣợc cấp có thẩm quyền phê duyệt. Đồng thời, tính bình quân cho từng năm trong 3 năm ngay trƣớc thời điểm x c định gi đất.
Trƣờng hợp không thu thập đƣợc số liệu trong 3 năm th sử dụng số liệu của năm ngay
2. ĐỊNH GI NHÓM ĐẤT NÔNG NGHIỆP 2.1. Khung gi quy định
Điều 13 Luật Đất đai 2003 quy định nh m đất nông nghiệp bao gồm các loại đất: a) Ðất trồng c y h ng năm gồm đất trồng l a, đất đồng cỏ d ng v o chăn nu i, đất trồng c y h ng năm kh c; b) Ðất trồng c y l u năm; c) Ðất rừng sản xuất; d) Ðất rừng phòng hộ; đ) Ðất rừng đặc dụng; e) Ðất nuôi trồng thuỷ sản; g) Ðất làm muối;
h) Ðất nông nghiệp kh c theo quy định của Chính phủ.
Theo quy định của Chính phủ trong Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004
về phƣơng ph p x c định gi đất và khung giá các loại đất, đất nông nghiệp đƣợc quy định ở
5 bảng gi theo 3 v ng (đồng bằng, trung du và miền n i). Đối với mỗi v ng để thuận lợi cho c c địa phƣơng tiến h nh x c định gi đất quy định, khung giá chỉ quy định giá tối đa v gi
tối thiểu.
Khung gi đất trồng c y h ng năm đƣợc quy định dao động từ 1,0 đến 90,0 nghìn đồng/m2, c c xã v ng đồng bằng giá tối thiểu là 4,0 ngh n đồng/m2và giá tối đa l 90,0 nghìn đồng/m2, các xã vùng trung du giá tối thiểu là 3,0 ngh n đồng/m2và giá tối đa l 70,0 nghìn đồng/m2, các xã miền núi giá tối thiểu là 1,0 ngh n đồng/m2và giá tối đa l 47,5 nghìn đồng/m2 (bảng 5.1)
Bảng 5. 1. Khung gi đất trồng c y h ng năm
Ðơn vị t nh: Ngh n đồng/m2
Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi Mức giá Giá tốithiểu
4,0 Giá tối đa 90,0 Giá tối thiểu 3,0 Giá tối đa 70,0 Giá tối thiểu 1,0 Giá tối đa 47,5 (Nghị định 188/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ)
Đối với đất trồng c y l u năm (bảng 5.2), gi đất dao động từ 0,8 đến 105,0 nghìn đồng/m2, c c xã đồng bằng giá tối thiểu là 5,0 ngh n đồng/m2và giá tối đa l 105,0 nghìn đồng/m2.
Bảng 5. 2. Khung gi đất trồng c y l u năm
Ðơn vị t nh: Ngh n đồng/m2
Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi Mức giá Giá tốithiểu
5,0 Giá tối đa 105,0 Giá tối thiểu 3,5 Giá tối đa 65,0 Giá tối thiểu 0,8 Giá tối đa 45,0 (Nghị định 188/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ)
Gi đất rừng sản xuất đƣợc quy định với giá cao nhất là 40 ngh n đồng/m2 và giá thấp nhất là 500 đồng/m2theo các xã thuộc 3 v ng đồng bằng, trung du và miền núi (bảng 5.3.) . Bảng 5. 3. Khung gi đất rừng sản xuất
Ðơn vị t nh: Ngh n đồng/m2
Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi Mức giá Giá tốithiểu
1,5 Giá tối đa 40,0 Giá tối thiểu 0,8 Giá tối đa 25,5 Giá tối thiểu 0,5 Giá tối đa 20,0 (Nghị định 188/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ)
Đất nuôi trồng thuỷ sản cũng đƣợc quy định theo 3 vùng với mức giá cao nhất là 90 ngh n đồng/m2 và thấp nhất l 500 đồng/m2 (bảng 5.4.) Đối với xã đồng bằng giá tối thiểu là 3,0 ngh n đồng/m2và giá tối đa l 90,0 ngh n đồng/m2.
Bảng 5. 4. Khung gi đất nuôi trồng thuỷ sản
Ðơn vị t nh: Ngh n đồng/m2
Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi
Mức giá Giá tối thiểu 3,0 Giá tối đa 90,0 Giá tối thiểu 2,0 Giá tối đa 50,0 Giá tối thiểu 0,5 Giá tối đa 24,0 (Nghị định 188/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ)
Đất làm muối đƣợc quy định chung trong cả nƣớc giá tối thiểu là 1,5 ngh n đồng/m2và giá tối đa l 41,0 ngh n đồng/m2 (bảng 5.5.).
Bảng 5. 5. Khung gi đất làm muối
Giá tối thiểu Cả nƣớc
Ðơn vị t nh: Ngh n đồng/m2
Giá tối đa
Mức giá 1,5 41,0
(Nghị định 188/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ)
Ðối với đất rừng phòng hộ v đất rừng đặc dụng, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào gi đất rừng sản xuất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định v căn cứ phƣơng ph p định giá đất rừng sản xuất quy định tại Ðiều 13 Nghị định 188/2004/NĐ-CP để định mức giá phù hợp với tình hình thực tế tại địa phƣơng.
Ðối với các loại đất nông nghiệp kh c theo quy định của Chính phủ, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá các loại đất nông nghiệp liền kề do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định v căn cứ phƣơng ph p định gi đất đối với loại đất nông nghiệp liền kề quy định tại Ðiều 13 Nghị định 188/2004/NĐ-CP để định mức giá cho phù hợp với tình hình thực tế tại địa phƣơng.
2.2. X c định v ng đất hạng đất
Theo quy định tại Ðiều 9 của Nghị định 188/2004/NĐ-CP căn cứ để x c định gi đối với đất trồng c y h ng năm, đất trồng c y l u năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng và các loại đất nông nghiệp khác là vùng và hạng đất.
Do vậy trƣớc khi tiến h nh x c định gi đất đối với đất nông nghiệp phải tiến hành phân vùng và phân hạng đất.
a) X c định v ng đất
Nguyên tắc ph n v ng đất ở nông thôn đƣợc quy định ở Ðiều 8 Nghị định 188/2004/NĐ-CP nhƣ sau:
a) Ðồng bằng l v ng đất thấp, tƣơng đối bằng phẳng v c độ cao ngang với mặt nƣớc biển. Mật độ dân số đ ng, kết cấu hạ tầng v điều kiện sản xuất lƣu th ng h ng ho thuận lợi hơn trung du, miền núi.
b) Trung du l v ng đất c độ cao vừa phải (thấp hơn miền núi, cao hơn đồng bằng), bao gồm đại bộ phận diện t ch l đồi. Mật độ dân số thấp hơn đồng bằng, cao hơn miền núi,