GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ ĐẤT - TS. HỒ THỊ LAM TRÀ - 3 docx

Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com CHƯƠNG III: ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ NGUYÊN TẮC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Nội dung chương III gồm vấn đề: - Định giá đất; - Thông tin định giá đất; - Nguyên tắc định giá đất; - Định giá đất giới Việt Nam Yêu cầu sinh viên học xong chương III phải nắm vấn đề liên quan đến định giá đất, đặc biệt phải hiểu biết vận dụng nguyên tắc trình định giá đất KHÁI NIỆM ĐỊNH GIÁ ĐẤT Định giá loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế-kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật Hoạt động định giá hình thành, tồn phát triển gắn liền với hình thành, tồn phát triển thị trường Định giá tài sản hình thức phân tích kinh tế ứng dụng Nhiều khái niệm sử dụng lý thuyết định giá khái niệm kinh tế có số khác biệt Ngày nay, theo đà phát triển kinh tế thị trường, lý thuyết định giá ngày hoàn thiện trở thành ngành chuyên sâu kinh tế Ðịnh giá đất đai người định giá vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất sở nắm tư liệu thị trường đất đai, vào thuộc tính kinh tế tự nhiên đất đai theo chất lượng, tình trạng thu lợi thơng thường hoạt động kinh tế thực tế đất đai, xem xét đầy đủ ảnh hưởng yếu tố phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất sách đất đai, việc thu lợi từ đất, tổng hợp để định giá thời điểm cho nhiều đất với quyền đất đai Ðịnh giá đất đai phải vào nguyên tắc phương pháp định giá đất Ðất đai giao dịnh hàng hóa, khơng phải sản phẩm lao động người làm nên khơng có giá trị Giá chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố kinh tế, xã hội tự nhiên, khác với giá loại hàng hóa thơng thường Ðiều định định giá đất tự có nguyên tắc phương pháp đặc biệt riêng Chỉ có tn thủ ngun tắc định giá đất đai, cân nhắc đầy đủ ảnh hưởng nhân tố giá đất xác đưa giá đất đai Ðịnh giá đất đai phải dựa vào tài liệu đầy đủ thị trường đất đai, hình thành giá cuối đất đai định hai bên giao dịch Có thể nói giá đất đai hình thành từ thị trường, khơng nắm đầy đủ tình hình giao dịch thị trường đất đai, khơng biết tình hình cung cầu đất đai, không nắm vững xu phát triển khứ tương lai, không định giá cơng xác khách quan Ðịnh giá đất phải cân nhắc đầy đủ ảnh hưởng sách đất đai Chính phủ, quy hoạch thị Chính phủ có ảnh hưởng lớn đến giá đất Cùng loại đất quy hoạch làm tăng lên trăm lần sau đêm làm cho chẳng hỏi tới Nếu khơng cân nhắc sách Chính phủ kết định giá đất khó lịng nói cơng hợp lý Ðịnh giá đất phải biết đầy đủ tình trạng loại quyền đối tượng định giá Cùng loại đất, quyền lợi khơng giống giá cách lớn Cho nên trước Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 29 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com định giá phải thông qua việc điều tra tài liệu đăng ký đất đai khảo sát thực tế để làm rõ tình trạng loại quyền lợi đối tượng đất đai định giá Giá đất công tác định giá giá đất đai thời điểm định, giá đất lên xuống thay đổi khơng ngừng theo phát triển kinh tế, xã hội Nếu giá đất đai định giá thời điểm nào, giá định khơng ý nghĩa THƠNG TIN TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT Định giá bất động sản (đất cơng trình đất) cần dựa thơng tin thu thập bất động sản Thơng tin xác, cụ thể, đảm bảo độ tin cậy định giá xác Thơng tin thu thập yếu tố định đến giá trị bất động sản, thu thập thông tin không đầy đủ dẫn đến định giá sai lệch giá trị bất động sản 2.1 Giá trị thông tin định giá Những định mà người mua hàng hoá đưa thường điều kiện bất định Nếu có nhiều thơng tin người mua hàng hố dự đốn xác giảm rủi ro Thông tin loại hàng hố có giá trị nên người ta sẵn sàng trả tiền để mua chúng Giá trị thông tin đầy đủ khoản chênh lệch giá trị kỳ vọng phương án lựa chọn có đầy đủ thơng tin giá trị kỳ vọng thông tin không đầy đủ Thông tin thực: thông tin hợp thức, quy định pháp luật, bao gồm: a) Quyền sở hữu đất đai + Giấy chứng nhận sở hữu đất, nhà b) Đặc điểm đất đai + Diện tích + Kích thước + Vị trí + Địa hình c) Những thơng tin khác liên quan đến giá trị đất đai + Thông tin quy hoạch sử dụng đất + Thông tin kế hoạch sử dụng đất + Thông tin hạn chế tài sản Tất thông tin cấp có thẩm quyền xác nhận 2.2 Phương pháp xác định thông tin Nguồn thông tin nơi phát tin tức, tín hiệu Nguồn tin chia thành nhiều loại: nguồn liên tục, nguồn đứt quãng, nguồn bên trong, nguồn bên ngoài, nguồn đầu tiên, nguồn cấp hai Nguồn tin định nội dung tin tức tiền đề sinh tin tức Chúng ta xem xét đến nguồn tin đất đai sau: - Các văn tự quản lý, bảo quản lưu giữ Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 30 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com - Văn tự, thơng tin chủ sở hữu cung cấp - Ngồi cần điều tra quần chúng để xác minh thêm thông tin thu theo định lượng chất lượng, nguồn gốc dư luận Đặc biệt ý đến tranh chấp có Các thông tin cần thu thập theo nội dung: + Văn tự đất: sở hữu, thuê mướn… + Tên địa chủ nhân + Mô tả đất: kích thước, diện tích, đặc điểm + Những hạn chế giới hạn + Những chi tiết chuyển nhượng: giá cả, lý do, mục đích, thời gian + Định giá cơng trình đầu tư theo chi tiết + Khả sử dụng đất dự kiến + Đặc điểm khả sở dịch vụ, phục vụ, giao thông, tưới tiêu điện nước… NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Giá đất hình thành tác động qua lại ảnh hưởng lẫn ba mặt hiệu quả, tính khan tương đối yêu cầu hữu hiệu, mà nhân tố lại luôn biến động, định giá đất cần phân tích tỷ mỷ điểm phán đốn xác xu hướng biến động, hiểu biết nhân tố cấu thành giá đất đai tương tác nhân tố, định giá xác Trước nghiên cứu phương pháp định giá, cần nắm vững nguyên tắc định giá đất đai, lấy làm kim nam, phân tích cẩn thận nhân tố ảnh hưởng đến giá đất đai, sử dụng cách linh hoạt phương pháp định giá đất đai, đưa phán đoán phù hợp giá đất đai Các nguyên tắc định giá đất trước hết hiểu nguyên tắc kinh tế, chúng có liên quan mật thiết tới học thuyết kinh tế thường thừa nhận có ảnh hưởng trực tiếp đến quan niệm đại giá thị trường Sau cần phải nhấn mạnh nguyên tắc xem xét cách riêng rẽ mà người ta thường sử dụng nguyên tắc mối liên quan chặt chẽ với nhau, chúng ln với bổ sung cho Trong kinh tế vận hành theo chế thị trường, việc định giá đất tuân thủ theo nguyên tắc trình bày đây: 3.1 Nguyên tắc thay Giá đất tuân thủ quy luật thay Thay định giá đất hiểu, áp đặt mặt giá trị đất chủ thể với giá bán đất so sánh vùng giá trị với điều kiện đất so sánh bán khoảng thời gian gần với thời điểm định giá đất chủ thể Nguyên tắc cho rằng: Giá thị trường đất chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt giá bán đất thay khác tương tự giá trị tiện dụng so với đất chủ thể, với giả thiết khơng có chậm trễ việc thoả thuận giá tốn Hay nói cách khác, giá đất chịu ràng buộc với giá đất có giá trị sử dụng tương đồng loại hình có khả thay Trường Đại học Nơng nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 31 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Căn vào nguyên tắc nói trên, xác định giá đất thơng qua điều kiện đất đai, có nghĩa so sánh giá trị sử dụng đất đai để định giá đất đai Như vòng cung cầu thị trường, thơng qua điều tra giao dịch phát sinh với giá đất đất có khả thay cho đất chờ định giá, thông qua so sánh với để xác định giá cho đất chờ định giá, nghĩa phương pháp so sánh thường dùng định giá đất lấy nguyên tắc thay làm sở Điều cần ý là, đặc điểm tính cố định, tính cá biệt số lượng giao dịch đất đai, định giá đất khó tìm đất thay có điều kiện chất lượng hồn tồn giống đất chờ định giá, thường phải sau tiến hành hiệu chỉnh thời gian điều kiện đất đai sử dụng phương pháp so sánh thị trường để xác định giá cho đất chờ định giá theo nguyên tắc thay Có thể thấy nguyên tắc thay nguyên tắc biểu hành vi kinh tế hợp lý Phạm vi thích nghi nguyên tắc rộng, nội dung trung tâm nguyên tắc định giá 3.2 Nguyên tắc sử dụng hiệu Một đất có khả sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, số có sử dụng hợp pháp, có sử dụng bị coi không hợp pháp, sử dụng trái với qui định quyền địa phương Xét mặt giá trị, có sử dụng cho thu nhập rịng thấp kéo dài, có sử dụng cho thu nhập ròng cao thời gian diễn ngắn Trong số nhiều sử dụng khác nhau, thông thường đất có sử dụng vừa hợp pháp vừa đem lại giá trị thu nhập ròng lớn khoản thời gian xác định Loại sử dụng đó, lý thuyết định giá gọi sử dụng hiệu Một đất đánh giá sử dụng cao tốt thời điểm định giá cho thấy đất sử dụng hợp pháp cho thu nhập rịng lớn có khả cho giá trị thu nhập ròng tương lai lớn nhất; sử dụng hiệu tồn kéo dài liên tục khoảng thời gian định Sử dụng hiệu xem số nguyên tắc quan trọng định giá đất Hầu hết đất trải qua “tranh chấp” mục đích sử dụng Đất nơng nghiệp trải qua tranh chấp mục đích trồng trọt chăn ni Đất đô thị trải qua nhiều tranh chấp hơn, để làm nhà ở, cửa hàng, khách sạn văn phịng giao dịch Khi người ước tính giá trị thị trường đất, người phải thu thập, phân tích thơng tin thị trường, thu thập đánh giá tình trạng pháp lý đất qui định qui hoạch quyền địa phương để đánh giá sử dụng sử dụng có hiệu Tuy nhiên, sử dụng đánh giá sử dụng hiệu phải có triển vọng, mang tính khả thi phải đáp ứng nhu cầu thời gian trì sử dụng trước mắt giai đoạn dự tính tuỳ theo Thị trường bất động sản, tài sản đất đai, nhà cửa tài sản khác gắn liền với đất không bán cách riêng rẽ mà chúng thường bán chung với Vì vậy, sử dụng hiệu phải đem lại lợi nhuận nhiều cho toàn tài sản gồm đất đai, nhà cửa tài sản khác gắn liền với đất có Một vấn đề cần phải lưu ý ước tính sử dụng hiệu bất động sản thuộc sở hữu chung, người định giá khơng kết hợp kết tính tốn từ sử dụng mang tính độc lập để ước tính cho mục đích sử dụng khác với sử dụng mang tính độc lập Trường Đại học Nơng nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 32 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Ví dụ: Một bất động sản nhà tầng (mỗi tầng có phịng) thuộc sở hữu chung người Bất động sản có vị trí mặt tiền đường phố Người sở hữu phòng tầng lợi dụng ưu sử dụng phòng để làm cửa hàng, phòng lại để Khi định giá, người định giá không sử dụng kết ước tính thu nhập rịng từ việc kinh doanh cửa hàng người sở hữu tầng để tính tốn cho số phịng sử dụng để cịn lại ngơi nhà Thời gian kéo dài sử dụng hiệu phải nhà đầu tư kết phân tích đánh giá thị trường, dự báo chấp nhận Theo thời gian, sử dụng hiệu tài sản thay đổi Những thay đổi khu vực lân cận tạo nhu cầu sử dụng khác Cán định giá phải định kỳ xem xét điều chỉnh kết luận cho sử dụng hiệu Sử dụng hiệu sử dụng sử dụng hồn tồn khác với sử dụng tại, chí kết hợp sử dụng giai đoạn Giả thiết khu đất xây nhà cao tầng, số tầng tăng lên thu nhập ròng tăng theo tương ứng, sau vượt q số tầng thu nhập khó tăng theo tỷ lệ, số tầng đạt thu nhập cao đó, kinh tế có lợi Để xác định điểm này, cần phải tính tốn tổ hợp giá thành tất yếu kiến trúc có chiều cao khác nhau, dự tốn thu nhập, chi phí, kinh doanh để tìm điểm ngoặt tăng giảm tổng thu nhập Vận dụng ngun tắc tìm điểm sử dụng tới hạn đất đai, tức điểm thu lợi tối đa, gọi điểm sử dụng hiệu Như tiến hành định giá theo nguyên tắc sử dụng đất hiệu nhất, khơng nên chịu hạn chế trạng sử dụng thực tế mà phải phán đoán xác tình hình đất sử dụng hiệu Khi xem xét đất đai sử dụng hiệu hay chưa nhân tố cần phải nghiên cứu là: phương thức sử dụng tốt đất gì; phương thức sử dụng trước mắt có phải hiệu hay khơng; khơng khả chuyển sang sử dụng có hiệu nào; phương thức sử dụng có hiệu có khả trì Trong việc phán định tính liên tục phương thức sử dụng hiệu có vai trị quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến số lượng thu lợi phương thức sử dụng tương lai có liên quan đến ngun tắc dự đốn Tóm lại, sử dụng hiệu cần phải dựa sở nguyên tắc dự tính nguyên tắc biến động, nghĩa xác định sau xem xét cách lâu dài khứ, tương lai 3.3 Nguyên tắc biến động Giá đất đai biến động theo thay đổi nhân tố cấu thành giá Nó kết tác động lẫn nhân tố hình thành giá đất, mà nhân tố hình thành giá ln nằm biến động, giá đất đai hình thành trình tác động lẫn nhân tố biến động chung chúng Khi định giá đất, cần phải phân tích tính hiệu quả, tính khan hiếm, tính cá biệt, nhu cầu hiệu mảnh đất đó, với nhân tố nhân tố biến động nhân tố Vì nhân tố thay đổi nên phải nắm vững mối quan hệ nhân nhân tố quy luật biến động để giá đất mà dự tính giá đất cho tương lai Do ngun tắc biến động ngun tắc dự tính có quan hệ mật thiết với Trong việc định giá đất, phải dự tính xác biến động giá đất tương lai, mà đồng thời phải theo nguyên tắc biến động để điều chỉnh tư liệu giá đất dùng mức tiêu chuẩn thời gian định giá xác định giá đất hợp lý, xác Trường Đại học Nơng nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 33 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Điều cần ý nguyên tắc không đứng đơn lẻ, chúng có mối quan hệ trực tiếp gián tiếp với Do đó, định giá đất, việc cần phải hiểu biết đầy đủ nguyên tắc trên, phải nắm vững mối quan hệ chúng vận dụng cách tổng hợp, nắm giá đất đai xác ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI 4.1 Định giá đất bất động sản số nước Đông Nam Á Trung Quốc Trong kinh tế thị trường, người ta quan niệm đất nhà xây dựng khn viên đất tài sản gọi BĐS Pháp luật nhiều nước Anh, Pháp, Malaysia, Singapore coi BĐS chế định pháp luật có luật riêng để điều chỉnh, gọi luật BĐS Trong lĩnh vực định giá, định giá BĐS nói chung định giá đất nói riêng nước tư phát triển nhiều nước phát triển giới quan tâm đầu tư, nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua, nhiều nước ổn định hệ thống tổ chức quan định giá bất động sản từ trung ương đến địa phương với chức năng, nhiệm vụ chế rõ ràng có hiệu quả; với đội ngũ cán khoa học, cán chuyên môn gồm hàng ngàn người đào tạo quy trường đại học chuyên ngành, làm việc quan định giá Nhà nước tư nhân, tạo nguồn thu lớn hàng năm cho ngân sách quốc gia Dưới số mơ hình tổ chức quan định giá bất động sản chế hoạt động số nước Đơng Nam Trung Quốc Đây nước có nhiều điểm tương đồng với Việt Nam để nghiên cứu a)Tổ chức Thái Lan Hệ thống quan định giá Nhà nước bất động sản tổ chức cấp trung ương gọi là: "Cơ quan định giá Trung ương" viết tắt CVA, cấp tỉnh cấp huyện quan định giá CVA thành lập từ năm 1978 có 201 cán bộ, gồm phịng: phịng Hành chính; phịng Định giá; phịng Bản đồ phục vụ cơng tác định giá; phịng Truy cập số liệu lưu giữ giá đất; phịng tích tụ (thu hồi, mua, khai thác đất đai) điều phối quỹ đất cơng (đưa sử dụng đất vào mục đích cơng cộng, bán, cấp không thu tiền cho người đất đất) Malaysia Nhà nước Malaysia Nhà nước Liên bang, hệ thống quan định giá Nhà nước bất động sản tổ chức ba cấp: Liên bang; Bang; quận (huyện) - Tại trung ương (Liên bang): Cơ quan định giá có tên gọi là: "Cục Dịch vụ định giá bất động sản " gọi tắt theo tiếng Malaysia JPPH JPPH trực thuộc Bộ Tài chính, Giám đốc JPPH trưởng Tài bổ nhiệm chịu trách nhiệm trước trưởng toàn hoạt động quan - Tại cấp Bang (Malaysia có 13 Bang): Mỗi bang có chi nhánh JPPH Giám đốc chi nhánh Tổng giám đốc JPPH bổ nhiệm chịu trách nhiệm trước Tổng giám đốc tồn hoạt đọng quan - Tại cấp Quận (Huyện): Có số Quận (huyện) JPPH đặt văn phòng định giá, hầu hết thành lập văn phòng định giá vùng, văn phòng chịu trách nhiệm quản lý Nhà nước làm dịch vụ định giá BĐS vùng, bao gồm số quận (huyện) định, Giám đốc văn phòng định giá giám đốc chi nhánh JPPH Bang bổ nhiệm Singapore Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 34 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Hệ thống quan định giá Nhà nước BĐS tổ chức cấp trung ương gồm quan: Văn phòng Đất đai trực thuộc Tư pháp văn phòng Định giá bất động sản trực thuộc quan thuế - Bộ Tài Chính Trung Quốc Vấn đề định giá bất động sản Nhà nước Trung Quốc quan tâm từ đầu thập kỷ 90 kỷ 20 Tháng 8/1992 "Trung tâm tư vấn định giá bất động sản" gọi tắt tiếng Anh CRECAC thành lập CRECAC có phịng, văn phịng viện với 44 cán chun mơn, ngồi CERCAC cịn có 30 chi nhánh nước nước ngồi với khoảng 300 cán chun mơn Chức Các quan định giá bất động sản Thái Lan, Malaysia, Trung Quốc văn phòng Đất đai trực thuộc Bộ Tư pháp Singapore có chức tương tự là: Thực quản lý Nhà nước định giá bất động sản phạm vi nước (ở Trung Quốc gọi cung cấp dịch vụ phát triển chuẩn hoá thị trường BĐS) JPPH Malaysia CRECAC Trung Quốc ngồi chức nói trên, cịn giao thêm chức thực số dịch vụ liên quan tới việc định giá bất động sản, quản lý tư vấn giao dịch mua bán bất động sản Riêng Singapore, văn phòng định giá bất động sản trực thuộc quan thuế - Bộ Tài thực việc định giá bất động sản dịch vụ bất động sản, khơng có chức quản lý Nhà nước bất động sản Nhiệm vụ Các quan định giá bất động sản nước nói có nhiệm vụ tương tự nhau, nhiên JPPH Malaysia, nhiệm vụ phủ Malaysia giao rõ ràng chi tiết hơn, cụ thể gồm nhiệm vụ sau đây: - Thực công tác định giá bất động sản phục vụ mục đích thu thuế lệ phí theo quy định pháp luật, gồm: Định giá bất động sản ban đầu; Định giá bất động sản phát sinh năm; Định giá bất động sản có tăng, giảm giá trị năm; Định giá bất động sản định kỳ (5 năm lần); Đánh giá doanh thu hàng năm từ bất động sản (giá trị hàng năm bất động sản) hỗ trợ việc đánh thuế thu nhập - Thực việc định giá tư vấn bất động sản cho mục đích sau: Tích tụ đất đai (thu hồi đất, mua đất, khai thác đất hoang); Cho thuê bất động sản; Tín dụng nhà ở; Bảo hiểm bất động sản; Chuyển đổi mục đích sử dụng đất; Xây dựng đường điện; Tư nhân hoá hợp tác hoá bất động sản; Xây dựng dự án khả thi bất động sản; Quản lý tài sản; Môi giới bất động sản - Đào tạo cán định giá bất động sản trình độ đại học đại học - Dịch vụ thông tin về: Đánh giá hàng năm thị trường bất động sản (đối với bất động sản có giá trị triệu RM (Đồng tiền Malaysia); Bán đất đai; Các vụ chuyển nhượng bất động sản; Bảng danh mục giá nhà; Thông tin bất động sản có giá trị triệu RM b) Cơ chế hoạt động Ở Thái Lan Trung Quốc, quan định giá bất động sản trực thuộc Cục Đất đai, Malaysia quan định giá trực thuộc Tài chính, cịn Singapore quan định giá trực Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 35 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com thuộc Tư pháp Tài Tuy có khác quan trực thuộc, chế hoạt động định giá bất động sản nước gần tương tự Cơ quan định giá bất động sản bốn nước quan độc lập tổ chức quản lý chuyên môn trực tuyến; Người đứng đầu quan định giá trung ương nước trưởng quan chủ quản trực tiếp nước bổ nhiệm chịu trách nhiệm trước Bộ trưởng toàn hoạt động quản lý Nhà nước định giá bất động sản quan Riêng nước Thái Lan, Malaysia, Singapore số lĩnh vực chun mơn như: phê duyệt quy trình quy phạm định giá bất động sản; thẩm định phê duyệt lần cuối bảng giá trị bất động sản hàng năm địa phương nước; giá trị bất động sản phát sinh năm (do tách nhập), Cơ quan định giá trung ương bất động sản nước chịu chi phối tổ chức Nhà nước goị "Uỷ ban Định giá trung ương" UB định giá trung ương phủ nước thành lập gồm thành viên đại diện số Bộ, Ngành tổ chức khác có liên quan như: Tài chính; Tư pháp; Ngân hàng trung ương; Cục Đất đai; đại điện quan định giá trung ương; đại diện tổ chức định giá tư nhân Uỷ ban định giá trung ương tổ chức liên ngành hoạt động độc lập có tính chất thời vụ Trong hoạt động định giá bất động sản, quan định giá bất động sản có mối liên hệ trực tiếp thường xuyên với quan đăng ký đất việc tiếp nhận thông tin bất động sản như: khốn đất, tình trạng pháp lý đất, lô đất, hồ sơ kỹ thuật đất kèm theo đồ địa làm cho đồ giá đất c) Đối tượng Ở Thái Lan, Malaysia, Singapore quan định giá bất động sản định giá tài sản thuộc đối tượng điều chỉnh Luật bất động sản Trung Quốc tài sản định giá tài sản Bộ luật Dân quy định bất động sản Việc định giá tiến hành theo đất bất động sản (đối với đất đô thị số thành phố lớn) Riêng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp việc định giá thực khu vực lớn gọi "BLOCK" d)Phạm vi Chủ yếu định giá bất động sản thuộc đối tượng phải đánh thuế, thu lệ phí để Nhà nước đền bù thu hồi đất 4.2 Định giá đất Nhật Định giá đất Nhật gọi bình giá địa sản giám định, hệ thống phương pháp chế độ quản lý tương đối thành thục hồn chỉnh Cơ sở bình giá giám định địa sản Nhật Lúc đầu việc bình giá giám định địa sản Nhật Ngân hàng làm đại lý thực hiện, thuộc phạm vi nghiệp vụ Ngân hàng Trước đại chiến Thế giới lần thứ II, nhiệm vụ bình giá đất đai việc thoả mãn nhu cầu mua bán tư nhân phận xã hội ra, chủ yếu để đáp ứng yêu cầu quan Chính phủ tính tốn đền bù trưng dụng đất Sau đại chiến Thế giới lần thứ II, nghiệp vụ có liên quan đến định giá ly khỏi Ngân hàng, nhiều địa phương thành lập tổ chức hiệp hội giám định bất động sản, Sở nghiên cứu bất động sản chuyên môn hoạt động nghiệp vụ bình giá giám định bất động sản bao gồm đất đai, đối tượng yêu cầu định giá giám định từ phía quan nhà nước, đất đai cơng cộng quan trọng, nhanh chóng mở rộng đến xí nghiệp tư nhân dân gian cá nhân Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 36 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Chế độ định giá giám định đất đai hành Nhật xác lập sở “Luật bình giá giám định bất động sản” thông qua ngày 16.7.1963 thức thực năm 1964 Vào năm 60, giá đất đai Nhật tăng đột biến, cho nên, phát sinh nhiều vấn đề xã hội khó có đất đai sử dụng cơng cộng, đầu tư vào đất đai nóng Để giải vấn đề mâu thuẫn đó, ngày 6.3.1963 hiệp hội đề xuất với đại thần xây dựng “Tờ trình xác lập chế độ bình giá giám định bất động sản”, sở đó, Nhật lập “Luật giám định bất động sản”, năm 1964 định “Tiêu chuẩn bình giá giám định bất động sản” Từ chế độ có liên quan đến bình giá giám định đất đai Nhật thức hố trở thành chế độ Cái gọi bất động sản “dân pháp” (luật dân sự) Nhật giải thích đất đai vật gắn liền, cịn bình giá giám định bất động sản việc phán định giá trị kinh tế đất đai, vật kiến trúc loại quyền lợi quyền sở hữu đất đai vật kiến trúc, dùng hình thức tiền tệ để thể giá trị Về mặt vật lý bất động sản đất đai vật kiến trúc phụ thuộc vào đất đai, cịn bình giá giám định bất động sản lấy việc phán đoán giá trị làm mục đích, nghĩa nặng việc phán đốn lợi ích mà quyền lợi sản sinh Loại quyền lợi sản sinh lợi ích kinh tế chủ yếu có hai mặt nội dung sau đây: Thứ nhất, quyền sở hữu đất đai vật kiến trúc Loại quyền sở hữu khơng bao gồm quyền sở hữu hồn tồn, khơng bị ràng buộc, mà cịn bao gồm quyền sở hữu quyền lợi khác Ví dụ có phụ thêm quyền sở hữu quyền mượn đất (đất để) Thứ hai, quyền lợi tài sản độc lập với quyền sở hữu đất đai, vật kiến trúc, quyền mượn đất, quyền đất, quyền thuê, quyền đầu tư đất kèm với quyền sở hữu Bình giá giám định bất động sản việc phán đốn chuẩn xác quyền lợi nói hoạt động kinh tế cụ thể, đặc biệt tiến hành bình giá cách rõ ràng lợi ích kinh tế mà loại quyền lợi sản sinh Trong bình giá giám định bất động sản Nhật bản, người ta tiến hành bình giá giám định cách tương đối độc lập đất đai vật kiến trúc, điểm tương đối đặc sắc Chủ yếu Nhật quyền lợi đất đai quyền lợi vật kiến trúc chia tương đối rõ ràng, kỹ thuật bình giá đất đai kỹ thuật bình giá vật kiến trúc khác tương đối lớn; giá đất đai Nhật cao, giữ vị trí chủ đạo cấu thành giá bất động sản; ngồi ra, lần theo truyền thống mà xem đại đa số cấu bình giá giám định bất động sản đặt trọng tâm vào bình giá đất đai, mặt nên bình giá giám định bất động sản Nhật chủ yếu thiên bình giá giá đất đai Trong vấn đề nghiên cứu giá đất đai, nghiên cứu lý luận bất động sản Nhật cho rằng, giá đất đai phản ánh giá trị kinh tế đất đai, mà giá trị kinh tế đất đai định yếu tố hiệu sử dụng đất, tính khan tương đối yêu cầu hữu hiệu tác động Cái gọi bình giá giá đất đai phải giải thích chế tác dụng lẫn nhau, kết hợp lẫn mặt hiệu sử dụng đất đai, tính khan tương đối yêu cầu hữu hiệu, từ để phán đốn giá trị kinh tế; đồng thời cịn phải vào kỹ thuật bình giá định để nắm phân tích nhân tố ảnh hưởng đến giá trị kinh tế đất đai phản ánh giá cả, mức độ ảnh hưởng các loại nhân tố, cuối tiến hành phán đốn hợp lý, xác giá đất đai Trường Đại học Nơng nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 37 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com 4.3 Định giá đất Đức Định giá đất đai nói việc xác định giá giao dịch mua bán mét vuông đất đai khu vực xây dựng khu vực phi xây dựng Ở Đức, giao dịch địa sản giao dịch hàng hoá thương phẩm khác, tuân theo quy định kinh tế thị trường cách độc lập, vào cung cầu để điều tiết giá cả, người mua vào bán theo giá công bố thị trường địa sản Giá giao dịch thị trường địa sản định loại nhân tố Đối với người chủ địa sản người mua, thường họ khơng nắm vững thông tin thị trường địa sản, khơng có đủ tri thức chun mơn có liên quan đến việc mua bán địa sản Cho nên, họ xác định giá giao dịch địa sản cách tương đối xác Do để xác định giá giao dịch cách xác, cần phải có số chun gia thông qua việc quan sát liên tục động thái thị trường địa sản, thông qua quan sát nghiên cứu yếu tố cấu tài sản, nhà cửa, giá trị kinh tế vị trí tài sản, xu phát triển từ sau để định giá Các chuyên gia bao gồm kỹ sư định giá, kiến trúc sư, cơng trình sư, kỹ sư kinh tế luật sư Để làm công việc cách có hiệu đáng, cần phải xây dựng cấu chuyên môn với chức quyền tương ứng Căn vào sổ tay “Luật xây dựng” Đức việc định giá địa sản quan chun mơn độc lập phụ trách, Uỷ ban định giá đất đai Vị trí Uỷ ban bang khơng hồn tồn giống Ví dụ: Bang Saxe bố trí Cục địa tịch, lãnh đạo Cục địa tịch chủ tịch Uỷ ban; cịn bang Morson nằm Cục tài Nhưng xu sau này, chuyển từ Cục tài sang Cục địa tịch Bất luận Uỷ ban nằm Cục địa tịch hay Cục tài chức quyền hồn tồn độc lập, khơng chịu ràng buộc can thiệp Để tránh thiên lệch, thành viên Uỷ ban thay đổi 4-5 năm lần Dưới Uỷ ban định giá văn phịng phụ trách cơng việc hàng ngày, văn phịng quan thường trực, thường đóng Cục địa tịch, huyện (thị trấn) Đức có Uỷ ban định giá văn phòng, Bang Vùng có Uỷ ban định giá cao cấp phụ trách công tác định giá khu vực trực thuộc Thành phần Uỷ ban định giá: Uỷ ban gồm 20 người hợp thành, bao gồm Chủ tịch số chuyên gia, họ chuyên gia định giá địa sản định giá loại tài sản khác, lĩnh vực định giá thu thuế cần có quan chức mơn tài có kinh nghiệm Nhiệm vụ Uỷ ban định giá: (1) Nếu quan cá nhân sau đề xuất xin phép định giá Uỷ ban định giá cần phải tiến hành định giá đất có kiến trúc, đất phi kiến trúc quyền lợi địa sản: A Cơ quan chủ quản phải hoàn thành nhiệm vụ định giá theo quy định “Sổ tay luật xây dựng” B Cơ quan chủ quản phải tiến hành xác định giá địa sản, mức tiền đền bù địa sản quyền lợi địa sản theo quy định khác pháp luật; C Chủ địa sản, người có quyền lợi, người có lợi ích khác, người thừa kế tài sản, luật sư tư nhân người công chứng; D Cơ quan án tư pháp Kết định giá loại đất Uỷ ban định giá chủ yếu có tác dụng việc xác định giá giao dịch giao dịch địa sản; mua bán trao tay địa sản, Nhà nước có tác dụng trọng tài; đất đai bị trưng dụng có tác dụng xác định mức đền bù; ngồi ra, kết định giá thường sử dụng việc xử lý tài sản công hữu tư nhân (như thừa kế, phân chia) Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 38 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com (2) Uỷ ban định giá việc định giá đền bù tổn thất quyền lợi định giá đền bù cho người khác có quyền thừa kế tài sản (3) Uỷ ban định giá lãnh đạo thẩm tra giá mua bán việc thu thập, biên tập số liệu cần thiết khác cho nhu cầu công tác định giá Cơ quan công chứng có nghĩa vụ giao nộp phó bản, hợp đồng giao dịch cho Uỷ ban định giá (4) Uỷ ban định giá cần phải giữ cho chủ địa sản phó kết định giá (5) Nếu khơng có quy định thoả thuận khác kết định giá Uỷ ban định giá khơng có hiệu lực ràng buộc (6) Định giá đất công bố công khai làm giá tham khảo Ở Đức cách năm đến năm, Uỷ ban định giá Bang tiến hành chỉnh lý giá giao dịch địa sản theo vùng khu vực, tính giá bình qn khu vực công bố cho công chúng, loại giá bình quân gọi giá tham khảo công khai, tương tự với giá đất chuẩn nước ta Khi xác định giá tham khảo cơng khai, Uỷ ban định giá mời tồn Uỷ viên họp hội nghị, hội nghị chuẩn bị đồ công tác, đồ ghi rõ giá mẫu giao dịch địa sản khu vực giá địa sản tham khảo công khai đề nghị Uỷ ban tiến hành thảo luận kiến nghị giá tham khảo công khai định, sau lấy kết định hợp thành bảng giá đất tiêu chuẩn đồ giá đất để công bố bán ra, đồng thời tiếp thu tư vấn tổ chức cá nhân Khi định giá tham khảo công khai, khu hành chính, giá giao dịch thu thập phải giá đất đai trạng thái phát triển khác Trong khu vực xây dựng, giá tham khảo đất đai xác định giá giao dịch thị trường xác định vào cuối năm Đối với khu vực cá biệt, phải xác định giá đất tham khảo vào thời gian khác nhau, quan chủ quản xin phép xác định theo quy định “Sổ tay luật xây dựng” Nếu chất lượng đất vùng bị thay đổi kế hoạch xây dựng biện pháp khác, sửa đơi giá đất đai tham khảo công khai lần sau, phải định giá sở chất lượng đất đai thay đổi, thống với tình trạng địa sản định giá để thu thuế địa sản thời điểm để định giá tham khảo công khai Giá đất đai tham khảo công khai cần công bố thơng tin cho quan chủ quản tài Quyền hạn Uỷ ban định giá: (1) Uỷ ban định giá thuyết minh địa sản địa sản dùng để so sánh mức tiền mặt phải trả, mức tiền đền bù trưng dụng việc chỉnh lý đất đai Để thu nhập giá giao dịch số liệu cần thiết cho việc định giá, Uỷ ban định giá có quyền yêu cầu chủ địa sản người có quyền lợi khác trình bày tài liệu, tư liệu có liên quan Chủ địa sản người đảm nhiệm cần nhân viên định giá với đồng ý nghiệp chủ vào nhà (2) Tồ án quan cần có hỗ trợ tư pháp tư vấn Nhà nước Uỷ ban định giá Nhiệm vụ chủ yếu Văn phòng Uỷ ban định giá địa sản: (1) Công tác chuẩn bị công tác thường ngày Uỷ ban; (2) Biên tập giá địa sản; (3)Thu thập tài liệu dùng để định giá địa sản; (4) Quản lý nhân viên định giá; (5) Tiến hành phân tích thị trường địa sản; Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 39 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com (6) Xuất báo cáo thị trường địa sản; (7) Tiến hành công tác biên tập giá tham khảo công khai, giá giao dịch công tác tư vấn tương ứng Những quy định pháp luật có liên quan (1) Với đồng ý Nghị viện Liên bang, với hình thức pháp lệnh, nhân danh Chính phủ Liên bang cơng bố quy định giá đất đai thu thập số liệu cần thiết để định giá (2) Thông qua hình thức pháp lệnh, nhân danh Chính phủ Bang: Quy định thành lập Uỷ ban định giá hợp tác nghị cho chuyên viên định giá tình đặc biệt mà “sổ tay Luật xây dựng” không đề cập; Quy định nhiệm vụ Chủ tịch; Quy định bố trí nhiệm vụ văn phòng; Quy định tiến hành thu thập giá mua bán, xác định giá đất đai tham khảo, công bố giá đất đai tham khảo số liệu khác, tư vấn cho hộ sử dụng; Quy định quan quản lý đất đai nộp số liệu tài liệu có liên quan cho Uỷ ban định giá; Quy định nhiệm vụ khác Uỷ ban định giá; Quy định tiền bổ trợ Uỷ ban định giá Quản lý giá đất Đức Nước Đức thực sách ổn định giá đất, mặt quản lý, chủ yếu dùng biện pháp sau đây: (1) Chính phủ có quyền trưng mua đất đai tư nhân, Nhà nước cần dùng phương thức trưng mua chuyển đổi mà khơng phải mua giá cao (2) Chính Phủ có quyền ưu tiên mua trước số lượng đất đai định, vào giá đất bình thường nhu cầu phát triển thị, tiến hành quyền ưu tiên mua số loại đất giao dịch địa sản (3) Chính phủ trưng mua mua đất đai, lấy giá tham khảo công khai làm giá hạn chế Trong giao dịch thị trường thơng thường giá tham khảo cơng khai có tác dụng để tham khảo (4) Chỉ có Chính phủ nắm quyền lợi việc chuyển đất nông nghiệp thành đất xây dựng, thông qua việc chỉnh lý đất đai, chọn thời gian số lượng thích hợp để chuyển đất xây dựng vào thị trường, kiềm chế đầu địa sản ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở VIỆT NAM Hiện định giá đất Việt Nam tiến hành nhằm phục vụ công tác: tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất tiền thuê đất giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất giao đất có thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường người có hành vi vi phạm pháp luật đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước Để định giá đất thống từ trung ương đến địa phương, quan định giá đất có thẩm quyền bao gồm: phía Chính phủ quan làm nhiệm vụ định giá Bộ Tài chính; Sở Tài tỉnh, thành phố chịu trách nhiệm với UBND tỉnh, thành phố công tác định giá đất Các quan trao trách nhiệm cho thành viên định giá đất Các thành viên định giá đất người quan có thẩm quyền giao nhiệm vụ cho vụ việc cụ thể, thơng qua Uỷ ban Hội đồng có trách nhiệm định giá đất đai phục vụ cho mục đích định giá cụ thể Căn Luật Tổ chức Chính phủ ngày 25 tháng 12 năm 2001; Căn Luật Đất đai số 13/2003/QH 11 ngày 26 tháng 11 năm 2003; Căn Pháp lệnh Giá số 40/2002/PL-UBTVQH ngày 26 tháng năm 2002, Ngày 16/11/2004 Chính phủ ban hành Nghị Định 188/2004/NĐ-CP Về phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất, khung giá loại đất định giá loại đất cụ thể địa phương Ban hành kèm theo Nghị định khung giá đất (tối thiểu Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 40 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com tối đa), ứng với loại đất trồng hàng năm, đất trồng lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất nông thôn, đất đô thị, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp nông thôn, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tạị đô thị Chênh lệch mức giá tối thiểu loại đất rẻ mức giá tối đa loại đất đắt lên đến 134.000 lần (đất rừng sản xuất: 500 đồng/m2, đất đô thị: 67,5 triệu đồng/m2) Khi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất phổ biến thị trường số tất loại đất bảng khung giá đất có biến động liên tục kéo dài thời hạn 60 ngày trở lên, phạm vi rộng (nhiều tỉnh, thành phố), gây nên chênh lệch giá lớn: tăng từ 30% trở lên so với giá tối đa giảm từ 30% trở lên so với giá tối thiểu khung giá quy định Nghị định 188/2004/NĐ-CP Bộ Tài có trách nhiệm chủ trì xây dựng số tất khung giá đất trình Chính phủ điều chỉnh cho phù hợp Căn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế địa phương, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh định giá loại đất cụ thể giới hạn cho phép tăng thêm không 20% so với mức giá tối đa giảm không 20% so với mức giá tối thiểu khung giá đất quy định Nghị Định 188/2004/NĐ-CP công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm Đồng thời hàng năm Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phải thực việc điều chỉnh lại loại đất, loại đường phố vị trí đất có thay đổi quy hoạch, đầu tư nâng cấp xây dựng kết cấu hạ tầng làm thay đổi loại đất, hạng đất, loại đường phố vị trí đất phân loại trước CÂU HỎI ƠN TẬP CHƯƠNG Anh hay chị hiểu định giá đất? Tại định giá đất phải phân tích thơng tin liên quan liên quan đến giá đất? Có nguyên tắc vận dụng trình định giá đất? Theo bạn nguyên tắc quan trọng nhất? Tại sao? Định giá đất Việt Nam có điểm giống khác định giá đất số nước mà bạn biết? Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 41 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com CHƯƠNG IV: PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT Nội dung chương IV nhằm cung cấp cho sinh viên số phương pháp định giá đất thông dụng áp dụng số nước khu vực Việt Nam: - Phương pháp thu nhập; - Phương pháp so sánh trực tiếp; - Phương pháp thặng dư; - Phương pháp chi phí; - Phương pháp phân tích hồi quy Yêu cầu sau học xong chương IV sinh viên phải biết vận dụng phương pháp định giá đất điều kiện cụ thể PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP 1.1 Khái quát phương pháp thu nhập a) Định nghĩa phương pháp thu nhập Phương pháp thu nhập phương pháp định giá đất thường dùng nhất, phương pháp để tiến hành định giá đất đai, nhà ở, bất động sản tài sản có tính chất cho thu nhập khác Khi dùng phương pháp để định giá đất đai, xem mua đất đai loại đầu tư, khoản giá đất trở thành vốn đầu tư để mua lợi ích đất đai cho số năm sau Phương pháp thu nhập phương pháp lấy thu nhập dự kiến hàng năm tương lai đất đai định giá với suất lợi tức hoàn vốn định để hoàn vốn thống theo tổng thu nhập vào thời điểm định giá b) Nguyên lý phương pháp thu nhập Đất đai có tính cố định tính cá biệt vị trí, tính khơng gia tăng diện tích, tính lâu dài sử dụng có quyền sử dụng đất đó, đất đai khơng cung cấp thu nhập thời cho người sử dụng, mà cịn trì có thu nhập năm sau Khi đem thu nhập tính theo giá trị hành (gọi giá trị thu nhập giá trị vốn) suất lợi tức hoàn vốn định, thể giá trị đất đai đó, giá trị trao đổi khách quan thích hợp, ngun lý phương pháp thu nhập Ví dụ đất đó, năm m2 sản sinh 100 nghìn đồng thu nhập, người sở hữu đất đai lòng thu nhập với mức 5% suất lợi tức hồn vốn, giá thu nhập đất đai người sở hữu phải triệu đồng m2 Nghĩa giá đất thu nhập hàng năm đất đai ÷ suất lợi tức hồn vốn đất đai Nếu người gửi triệu đồng vào ngân hàng với lãi hàng năm 5%, thu nhập hàng năm người nhận ngang với mức thu nhập m2 đất đai nói Cho nên, người chủ sở hữu đất đó, m2 đất giá triệu đồng ngang với giá trị vốn Như cách lý giải phương pháp thu nhập hình thức đặc biệt điều kiện thu nhập từ đất đai hàng năm không thay đổi, suất lợi tức hoàn vốn đất đai hàng năm không thay đổi số năm sử dụng đất khơng có hạn định Nếu nhân tố thay đổi cơng thức tính tốn giá thu nhập đất đai thay đổi, điều nêu công thức sử dụng phương pháp thu nhập Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 42 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com b) Công thức phương pháp thu nhập Thu nhập đất đai hàng năm không thay đổi Nếu thu nhập đất đai hàng năm khơng thay đổi, suất lợi tức hồn vốn đất đai không thay đổi lớn 0, số năm sử dụng vơ hạn cơng thức tính tốn giá đất đai là: a P= (4-1) r Trong đó: P giá đất đai a thu nhập đất đai r suất lợi tức hoàn vốn đất đai Thu nhập đất đai hàng năm thay đổi Khi thu nhập hàng năm đất đai thay đổi theo thời gian thay đổi kỹ thuật, giá sản phẩm, giá đầu vào, giá yếu tố sản xuất, làm thay đổi giá trị đất đai hoa lợi năm cụ thể Đồng thời suất lợi tức hoàn vốn yếu tố làm thay đổi thu nhập Giá đất tính theo cơng thức: P = ∑ P L(t) (1+r(t))t (t = 1,∝ ) (4-2) Trong : P giá đất đai P L(t) thu nhập đất đai năm thứ t t thời gian mà mảnh đất cho thu nhập r suất lợi tức hoàn vốn đất đai c) Đặc điểm phạm vi ứng dụng phương pháp thu nhập Đặc điểm phương pháp thu nhập Phương pháp thu nhập có sở lý luận Lý luận địa tô lý luận phân phối yếu tố sản xuất lý luận phương pháp thu nhập Thu nhập sản sinh từ tổ hợp yếu tố đất đai, lao động, vốn phải nhân tố phân phối Thu nhập quy đất đai phải địa tô thu nhập việc sử dụng đất đai đem lại Giá đất đai có từ việc lấy tổng thu nhập trừ khoản thu nhập từ yếu tố khác, sau dùng suất lợi tức định để hoàn vốn từ thu nhập đất đai Phương pháp thu nhập xác định giá đường thu nhập, nên giá có gọi "giá thu nhập" Phương pháp coi đất đai khoản tiền, đem gửi ngân hàng, năm thu khoản lợi tức định, lợi tức xem thu nhập đất đai, việc xác định khả cho thu nhập đất đai tìm giá đất đai Độ xác của giá đất xác định theo phương pháp thu nhập định mức độ xác thu nhập từ đất đai suất lợi tức hoàn vốn Việc xác định thu nhập đất đai có chuẩn xác hay khơng, lựa chọn suất lợi tức hồn vốn có thích hợp hay không ảnh hưởng trực tiếp đến kết xác định giá đất đai Cho nên tính toán thu nhập đất đai xác định suất lợi tức hoàn vốn khâu then chốt phương pháp thu nhập Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 43 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Phạm vi ứng dụng phương pháp thu nhập Phương pháp thu nhập là phương pháp dựa vào thu nhập đất đai để xác định giá đất đai, phù hợp dùng để định giá đất đai tài sản tài sản nhà đất có thu lợi Ví dụ, tài sản nhà đất cho thuê định giá nhà đất dùng cho xí nghiệp dùng phương pháp Phương pháp thu nhập loại phương pháp định giá có lý luận khả ứng dụng rộng Đối với việc định giá bất động sản không cho thu nhập, đất dùng cho mục đích cơng ích quan, trường học, cơng viên phương pháp khơng phù hợp Đồng thời, phương pháp thu nhập chủ yếu phù hợp tài sản đất đai nhà đất có thu nhập, mà việc tìm thu nhập ổn định đất đai suất lợi tức hoàn vốn phù hợp lại chịu ảnh hưởng tình hình kinh tế nói chung phát triển thị trường nhà đất, nên xác định thu nhập việc làm khó khăn, (đây hạn chế phương pháp thu nhập) 1.2 Trình tự phương pháp định giá theo phương pháp thu nhập a) Tính tổng thu nhập Khi tính thu nhập cần phải phân tích tồn diện loại thu nhập theo nguyên tắc định Khi xác định thu nhập thường phải xem xét đến điều kiện đây: Về mặt khách quan, tổng thu nhập đất đai thu nhập có từ người sử dụng bình thường có tố chất tốt; Thu nhập phải trì sản sinh có quy luật, nghĩa sử dụng loại thu nhập có cách ổn định lâu dài; Thu nhập phải an tồn tin cậy, có nghĩa cố gắng loại trừ rủi ro thu nhập b) Tính tổng chi phí Khi tính tổng chi phí phương thức sử dụng đất khác nhau, phải vào tình hình thực tế để xác định hạng mục chi phí c) Xác định thu nhập rịng Căn vào tính tổng thu nhập chi phí nói tính tốn thu nhập rịng từ đất: Thu nhập rịng = Tổng thu nhập - Tổng chi phí Có thể dùng phương pháp gián tiếp để tính thu nhập ròng đất đai người sử dụng, nghĩa so sánh với thu nhập ròng loại đất đai tương tự, lân cận thông qua so sánh với nhân tố cá biệt để tiến hành điều chỉnh cách thích đáng, sau xác định thu nhập rịng đất đai d) Xác định suất lợi tức hoàn vốn Khái niệm suất lợi tức hoàn vốn đất đai Suất lợi tức hoàn vốn đất đai suất lợi tức hồn vốn dùng để tính giá đất đai, tính tỷ số thu nhập giá đất đai, coi thu nhập thu nhập sản sinh từ đất đai Xác định suất lợi tức phù hợp vấn đề then chốt việc tính giá đất đai cách xác theo phương pháp thu nhập Phương pháp xác định suất lợi tức hoàn vốn (1) Dùng phương pháp so sánh giá thu nhập đất đai tương tự giống thị trường Để tránh tính ngẫu nhiên, thường phải khảo sát nhiều đất để tính giá trị bình qn thu nhập giá Phương pháp cụ thể là: Chọn đất trở lên phát sinh giao dịch mà loại hình tính chất có đặc điểm tương tự với đất chờ Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 44 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com định giá, lấy bình quân tỷ suất thu nhập với giá mẫu để làm suất lợi tức hồn vốn (2) Thơng qua phương pháp lấy suất lợi tức an toàn cộng thêm giá trị điều chỉnh rủi ro để tìm suất lợi tức hồn vốn Suất lợi tức an toàn lợi nhuận đầu tư vốn mà khơng gặp rủi ro, dùng suất lợi tức tiền gửi định kỳ năm ngân hàng làm suất lợi tức an toàn Căn vào kết phân tích ảnh hưởng nhân tố kinh tế xã hội đất đai chờ xác định để xác định giá trị điều chỉnh rủi ro Tức là, suất lợi tức hoàn vốn = suất lợi tức an toàn + giá trị điều chỉnh rủi ro (3) Phương pháp xếp loại đầu tư rủi ro, suất thu lợi, phương pháp cụ thể là: đem loại hình đầu tư xã hội (như tiết kiệm ngân hàng, khoản vay, kho bạc nhà nước, trái phiếu, cổ phiếu ) suất thu lợi, theo to nhỏ xếp từ thấp lên cao, sau dựa vào kinh nghiệm để phán đoán xem nên đặt suất lợi tức hoàn vốn đất đai chờ xác định vào phạm vi nào, từ để tìm trị số cụ thể suất lợi tức hoàn vốn cần thiết f) Xác định giá đất đai Sau xác định thu nhập đất đai, chọn suất lợi tức hồn vốn thích hợp, thay vào cơng thức tính tốn, có giá đất đai Thông thường nên chọn nhiều suất lợi tức hồn vốn có khả năng, tính mức giá tiến hành phân tích so sánh chúng để xác định mức giá có khả Đồng thời, cần vào tình hình cụ thể, điều kiện cho phép, sử dụng phương pháp định giá khác Ví dụ dùng phương pháp so sánh trực tiếp để thử tính giá đất để kiểm chứng kết xác định 1.3 Ứng dụng phương pháp thu nhập để xác định giá đất Tại thành phố có tồ nhà tầng, diện tích chiếm dụng đất 36 m2, diện tích xây dựng nhà 34m2, tồn ngơi nhà cho th vào tháng năm 2002, thu nhập tiền thuê tháng 4,5 triệu đồng chi tiền cọc 100 triệu đồng Hiện biết giá xây dựng lại nhà triệu đồng 1m2, đến xác định sử dụng 15 năm, suất khấu hao tài sản 1,2%, độ tăng trưởng tiền thuê loại nhà thành phố 10% so với năm 2002, suất lợi tức tiền gửi ngân hàng định kỳ năm 5%, phí quản lý tính theo 3% tiền thuê năm, phí tu 1,5% giá trị hành, năm có nửa tháng bỏ trống, phí bảo hiểm nhà năm triệu đồng, đồng thời theo quy định có liên quan Chính phủ, cho th tồ nhà này, năm phải nộp 0,145 triệu đồng thuế sử dụng đất, 0,75 triệu đồng thuế nhà Xác định giá đất nhà tháng năm 2005 a) Tính tổng thu nhập hàng năm đất đai nhà Ngôi nhà cho thuê năm 2002 nên phải điều chỉnh thu nhập tiền thuê mức năm 2005 Qua điều tra, độ tăng trưởng tiền thuê loại nhà thành phố 10% so với năm 2002, nên thu nhập tiền thuê hàng tháng ngơi nhà phải là: A1 = 4,5 x ( + 20% ) = 5,4 triệu đồng/tháng Suất lợi tức tiền gửi ngân hàng định kỳ năm 5%, thu nhập gián tiếp hàng năm tiền đặt cọc là: A2 = 100 x 5% = triệu đồng/năm Tổng thu nhập hàng năm đất đai nhà là: A = 12 x A1 + A2 = 69,8 triệu đồng/năm b) Tính tốn tổng chi phí kinh doanh đất đai Theo quy định hàng năm phải nộp thuế đất (C1) thuế nhà (C2) là: Trường Đại học Nơng nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 45 ... xác định giá đất, khung giá loại đất định giá loại đất cụ thể địa phương Ban hành kèm theo Nghị định khung giá đất (tối thiểu Trường Đại học Nơng nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn... chế thị trường, việc định giá đất tuân thủ theo nguyên tắc trình bày đây: 3. 1 Nguyên tắc thay Giá đất tuân thủ quy luật thay Thay định giá đất hiểu, áp đặt mặt giá trị đất chủ thể với giá bán đất. .. hiểu định giá đất? Tại định giá đất phải phân tích thơng tin liên quan liên quan đến giá đất? Có nguyên tắc vận dụng trình định giá đất? Theo bạn nguyên tắc quan trọng nhất? Tại sao? Định giá đất