GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ ĐẤT - TS. HỒ THỊ LAM TRÀ - 5 pdf

Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Phạm vi áp dụng phương pháp thặng dư Từ công thức tính tốn đặc điểm phương pháp thặng dư, thấy phương pháp thặng dư chủ yếu dùng để xác định giá đất cho loại hình sau đây: (1) Ðịnh giá cho đất đai chờ phát triển; (2) Ðịnh giá nhà đất tái phát triển phải di chuyển cải tạo, lúc chi phí xây dựng cơng thức cịn bao gồm chi phí di chuyển (3) Định giá đất cơng trình nhà đất có, nghĩa lấy giá nhà đất trừ giá nhà, phần lại giá đất Như vây, dùng phương pháp khác để nắm giá đất đai cơng trình cách rõ ràng, phương pháp thặng dư phương pháp có hiệu để định giá đất cơng trình nhà đất có Ví dụ, phải tiến hành định giá đất có kèm theo cơng trình, dùng phương pháp so sánh mẫu thực tế để tìm giá đất trống, tình hình có cơng trình mà làm cho giá đất bị hạ thấp, phải giảm giá bao nhiêu, dựa vào phương pháp so sánh mẫu thực tế khó đưa kết xác, cịn dùng phương pháp thặng dư tính giá đất đai có kèm theo cơng trình Tuy nhiên, cơng trình tương đối trạng thái sử dụng hiệu nhất, phương pháp thặng dư phương pháp hiệu nhất; khơng dùng phương pháp khơng có giá thích hợp Phương pháp nói có hiệu để bình xét giá đất có kèm cơng trình Về lý luận vậy, thực tế đa số lại khó có giá thích hợp Ví dụ, nhà cửa xây dựng không lâu, mà sử dụng khơng phải hiệu nhất, dùng phương pháp dư đất đai để tìm giá đất thoả đáng tương đối khó khăn; cơng trình cũ, tiền thuê rẻ, có sai lệch thu nhập từ đất đai, tìm giá thu nhập đất đai cách thoả đáng khó khăn Trong định giá phương pháp thặng dư, bao gồm tương đối nhiều nhân tố thay đổi, nên có kết định giá khác xa người định giá khác đất Ðiều thể tính chất quan trọng kinh nghiệm người định giá tài liệu Xét từ thị trường bất động sản nay, đất đai có giá trị phát triển tiềm phát triển, phương pháp thặng dư phương pháp định giá quan trọng đáng tin cậy thực dụng 3.2 Trình tự định giá phương pháp thặng dư Căn vào nguyên lý đặc điểm phương pháp thặng dư, trình tự phương pháp thặng dư sau: Ðiều tra tình hình đất chờ định giá; Xác định phương thức sử dụng phát triển đất đai tốt nhất; Xác định tổng giá bất động sản sau phát triển; Tính tốn chi phí xây dựng, chi phí nghiệp vụ, lợi tức, thuế, chi phí cho thuê lợi nhuận mà người phát triển cần có a) Ðiều tra tình hình đất chờ định giá (1) Ðiều tra vị trí đất đai, nắm tính chất thành phố có đất với trạng sử dụng điều kiện đất đai xung quanh, để cung cấp cho việc lựa chọn phương thức sử dụng tốt Trường Đại học Nơng nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 63 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com (2) Ðiều tra rõ diện tích, hình dáng đất đai, tình hình địa chất, thiết bị sở, để cung cấp có việc tính tốn chi phí xây dựng (3) Ðiều tra yêu cầu sử dụng đất đai, nắm quy định phủ việc sử dụng đất đó, suất dung tích, tỷ lệ che phủ, hạn chế chiều cao xây dựng để phục vụ cho việc xác định quy mơ, hình dáng cơng trình (4) Ðiều tra tình hình quyền lợi đất đó, bao gồm việc làm rõ tính chất quyền lợi, niên hạn sử dụng, có tiếp tục hay khơng, quy định có liên quan chuyển nhượng, cho thuê, chấp nắm tình hình quyền chủ yếu để phục vụ cho việc xác định giá trị bất động sản, giá tiêu thụ, tiền cho thuê sau hoàn thành việc phát triển b) Xác định phương thức sử dụng phát triển tốt Trong phạm vi cho phép theo hạn chế quy hoạch quản lý Chính phủ, vào điều kiện đất đai, điều kiện thị trường đất đai điều tra được, để xác định phương thức sử dụng tốt đất, bao gồm (mục đích sử dụng, tỷ lệ dung tích xây dựng, tỷ lệ che phủ đất đai, chiều cao xây dựng ) Trong việc lựa chọn phương thức tốt để phát triển, điều kiện quan trọng phải chọn mục đích sử dụng đất tốt Khi lựa chọn mục đích sử dụng đất, phải tính đến nhu cầu xã hội xu phát triển tương lai loại sử dụng đó, nghĩa phải phân tích lực tiếp nhận thị trường địa phương, thời gian hạng mục hồn thành, cần loại hình cơng trình nhà đất Ví dụ, đất Chính phủ quy định để xây dựng khách sạn, chung cư tồ nhà văn phịng, định giá thực tế nên chọn loại sử dụng nào? Trước hết phải điều tra so sánh quan hệ cung cầu xu hướng khách sạn, chung cư, nhà làm việc thành phố khu vực có đất Nếu nhu cầu xã hội khách sạn, nhà văn phòng bắt đầu có xu bão hồ, biểu xu giảm tỷ lệ khách thuê phòng, tỷ lệ cho thuê phòng làm việc số người muốn thuê mua nhà chung cư lại tăng dần, gần lượng nhà chung cư cung cấp lại tương đối ít, chọn xây dựng nhà chung cư mục đích sử dụng tốt đất c) Xác định tổng giá bất động sản sau hoàn thành phát triển Căn vào loại hình phát triển bất động sản, tổng giá bất động sản sau hoàn thành phát triển (tổng giá trị phát triển) tính theo hai cách: (1) Ðối với bất động sản nhà ở, nhà xưởng cơng nghiệp phải theo giá giao dịch thị trường bất động sản loại sử dụng, tính chất kết cấu thị trường lúc đó, dùng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá bất động sản sau hoàn thành phát triển (tổng giá trị phát triển) Ðối với bất động sản cho thuê bất động sản thương nghiệp, việc xác định tổng giá bất động sản sau hồn thành phát triển, vào mức tiền thuê mức chi phí cho thuê bất động sản loại sử dụng, tính chất, kết cấu điều kiện trang trí thị trường lúc đó, dùng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định thu nhập việc cho thuê bất động sản phát triển, dùng phương pháp thu nhập để chuyển thu nhập thành tổng giá bất động sản Khi xác định cụ thể, cần phải đánh giá yếu tố sau đây: tiền thuê tháng tiền thuê năm đơn vị diện tích; mức chi phí cho thuê bất động sản; suất lợi tức hồn vốn bất động sản; diện tích cho th Ví dụ, vào mức tiền thuê tháng thị trường nhà đất nay, bất động sản tương tự với bất động sản phát triển 200 nghìn đồng cho m2, chi phí quản lý 30%, tỷ lệ hoàn vốn loại bất động sản 8%, tổng diện tích sử Trường Đại học Nơng nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 64 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com dụng 4.000 m2, tỷ lệ cho thuê 85%, tổng giá bất động sản phát triển xác định là: 200 x (1 - 30%) x 12 x 4.000 x 85% x = 7,140 triệu đồng 8% d) Tính tốn khoản chi phí (1) Tính tốn chi phí xây dựng Chi phí xây dựng bao gồm chi phí cơng trình trực tiếp, chi phí cơng trình gián tiếp, lợi nhuận nhà thầu xây dựng tính phương pháp so sánh, nghĩa thơng qua chi phí xây dựng thơng thường bình qn cơng trình tương tự địa phương để tính ra, dùng phương pháp dự tốn khái qt cơng trình xây dựng để tính tốn Chi phí xây dựng thường thơng qua tổng diện tích xây dựng giá thành đơn vị diện tích xây dựng để tính tốn (2) Tính tốn chi phí nghiệp vụ Chi phí nghiệp vụ bao gồm chi phí thiết kế kiến trúc, chi phí dự tốn cơng trình thường tính tốn theo tỷ lệ định chi phí xây dựng (3) Tính tốn chi phí ngồi dự kiến Trong phương pháp thặng dư, để bảo đảm tính an toàn kết định giá, thường phải chuẩn bị có khoản chi phí ngồi dự kiến, thường ~ 5% tổng chi phí xây dựng chi phí nghiệp vụ (4) Xác định chu kỳ xây dựng phát triển, tính tốn lợi tức vốn phải trả Chu kỳ xây dựng phát triển nói khoảng thời gian từ có đất tiêu thụ cho thuê hết bất động sản, chia giai đoạn: thời kỳ thiết kế quy hoạch dự tốn cơng trình (từ có đất khởi cơng xây dựng), thời kỳ xây dựng cơng trình (từ khởi cơng đến hồn thành xây dựng), thời kỳ để trống tiêu thụ (từ hoàn thành xây dựng đến hoàn tất tiêu thụ) Chu kỳ xây dựng phát triển phải vào nghiên cứu tính khả thi hạng mục, đặc điểm hạng mục, u cầu kỹ thuật cơng trình tình hình thị trường bất động sản để xác định cách tổng hợp Lợi tức giá thành tài tồn dự tốn vốn phát triển Vốn phải trả cho phát triển bất động sản bao gồm khoản tiền giá đất, chi phí xây dựng, chi phí nghiệp vụ chi phí ngồi dự kiến khoản chi phí có thời gian đầu tư khác trình xây dựng bất động sản Ví dụ: khoản tiền giá đất giá phải trả để có quyền sử dụng đất đai, có quyền sử dụng đất trả; chi phí nghiệp vụ chi phí ngồi kiến từ khởi động cơng trình bước theo tiến triển cơng trình, đến cơng trình hồn cơng Có thể hiểu thời kỳ xây dựng đầu tư đặn Các khoản vốn chi phải sau hoàn tất việc tiêu thụ thu hồi toàn bộ, khoản chi phí có thời gian chiếm dụng khác trình xây dựng Khi xác định mức lợi tức phải vào mức chi phí tiền đất, chi phí xây dựng, chi phí nghiệp vụ thời gian chiếm dụng khoản trình phát triển bất động sản, lãi suất tiền vay cao thay thấp để tính tốn Ví dụ: Mức lợi tức tiền đất lấy tồn dự tốn tiền đất chu kỳ xây dựng để tính tốn lợi tức chi phí xây dựng, chi phí nghiệp vụ tính theo nửa thời kỳ xây dựng, nửa chi phí số liệu đầu tư theo năm chi tiết hoá, thời kỳ xây dựng năm, phần đầu tư vào năm thứ thời kỳ tính tốn thành năm rưỡi, phần đầu tư vào năm thứ hai tính lợi tức nửa năm ); thời kỳ để trống tiêu thụ Trường Đại học Nơng nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 65 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com sau hồn cơng lợi tức chi phí phát triển, chi phí nghiệp vụ phải tính tồn cho thời kỳ (5) Tính tốn tiền thuế Tiền thuế chủ yếu nói thuế tiêu thụ bất động sản sau hồn cơng, khoản phải tính tốn theo sách thuế hành Chính phủ, thường tính tốn theo tỷ lệ định tổng giá bất động sản sau hồn cơng (6) Tính tốn chi phí cho thuê bất động sản sau xây dựng xong Chi phí cho th chủ yếu nói chi phí đại lý mơi giới cho th tiêu thụ bất động sản sau hồn cơng, chi phí quảng cáo tiêu thụ thị trường, chi phí thủ tục mua bán thường tính tốn theo tỷ lệ định tổng giá bất động sản tiền th (7) Tính tốn lợi nhuận hợp lý thương nhân phát triển Lợi nhuận hợp lý thương nhân phát triển thường tính tốn theo tỷ lệ định tổng giá bất động sản tổng vốn dự chi (theo tỷ lệ định tổng vốn dự chi để tính tốn lợi nhuận, tỷ lệ thường gọi tỷ lệ thù lao thu hồi đầu tư), tỷ lệ cao hay thấp phụ thuộc vào khác khu vực loại hình hạng mục Ví dụ: tỷ lệ thường dùng để tính tốn lợi nhuận định giá theo phương pháp thặng dư nước Anh thường 20% tổng vốn dự chi 17% tổng giá bất động sản Ở trung Quốc quy định: lợi nhuận thương nhân phát triển phải tính theo tỷ lệ thù lao thu hồi vốn đầu tư giống theo thời kỳ đầu tư khác nhau, thời gian đầu tư năm tỷ lệ thù lao thu hồi vốn 20%, thời gian đầu tư năm tỷ lệ thù lao thu hồi vốn 30%, thời gian đầu tư năm tỷ lệ thù lao thu hồi vốn 40% Có dùng tỷ lệ lợi nhuận hàng năm để tính tốn lợi nhuận hợp lý thương nhân phát triển, phương pháp tính tốn tương tự phương pháp tính tốn lợi tức kể e) Tính tốn xác định mức giá Khi tính tốn, thường lấy số liệu nói trực tiếp điền vào cơng thức ban đầu để tiến hành tính tốn, tức là: Giá đất = Tổng giá bất động sản - Chi phí xây dựng - Chi phí nghiệp vụ - Chi phí ngồi dự kiến - Lợi tức - Chi phí cho thuê - Tiền thuế - Lợi nhuận thích hợp thương nhân phát triển Lúc phần lợi tức bên phải bao gồm số chưa biết giá đất, lợi nhuận tính theo tỷ lệ thù lao thu hồi vốn lợi nhuận hàng năm gồm có số chưa biết giá đất đẳng thức có giá đất số chưa biết, nên khơng ảnh hưởng đến việc tính tốn mức giá đất Trong tính tốn định giá theo phương pháp thặng dư dùng loại phương thức tính tốn khác, để tránh xuất tình vế đẳng thức có số chưa biết Nghĩa tính tốn lợi tức, xem xét lợi tức chi phí xây dựng, chi phí nghiệp vụ, chi phí ngồi dự kiến, lợi tức giá đất tạm thời khơng tính, sau điền số liệu vào cơng thức có mức giá đất, có điều mức giá đất mức giá đất bất động sản hoàn thành phát triển, cần bổ sung cập nhật có giá đất hành Ðó loại phương pháp thường dùng tính tốn định giá theo phương pháp thặng dư nước ngồi Ðiều cần nói là: thực chất phương pháp hoàn toàn giống nhau, nghĩa trị số vế đẳng thức phải thời điểm kết tính tốn phải hồn tồn thống Trường Đại học Nơng nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 66 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Giá trị thặng dư tính tốn theo cơng thức nêu chi phí lớn mà thương nhân chi trả để có vùng đất phát triển điều kiện lúc Do thương nhân nhận quyền sử dụng khu đất, ngồi việc chi trả khoản tiền giá đất, cịn trả chi phí thủ tục pháp luật có liên quan đến việc nhận quyền sử dụng đất, chi phí định giá đất chi phí đăng ký cấp giấy chứng nhận Cho nên phải trừ khoản giá trị thặng dư có giá đất Các chi phí phải trừ nói trên, thường tính theo tỷ lệ giá đất chưa biết Ví dụ, giá trị thặng dư tính tốn theo phương pháp thặng dư có 1000 triệu đồng, chi phí thủ tục pháp luật quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tính tốn theo 2% giá đất, có giá đất đất chờ định giá là: 1000 ÷ (1 + 2%) = 981,4 (triệu đồng) Cuối vào mức giá đất tính được, kết hợp với kinh nghiệm người định giá nhân tố khác để xác định tổng hợp giá đất 3.3 Ứng dụng định giá phương pháp thặng dư a) Đối tượng định giá Thửa đất chờ định giá khu đất trống, quy hoạch cho phép xây dựng, diện tích 800 m2, xây dựng nhà chung cư 8.000 m2, niên hạn sử dụng đất 50 năm Một cơng ty phát triển muốn tham gia đấu giá đất đó, yêu cầu tính tốn mức giá đất cao bỏ giá điều kiện trước mắt b) Quá trình định giá (1) Lựa chọn phương pháp định giá Thửa đất đất trống chờ phát triển, phù hợp với việc dùng phương pháp thặng dư để định giá (2) Xác định phương thức sử dụng tốt theo yêu cầu quy hoạch thành thị, phương thức sử dụng phát triển tốt đất xây dựng nhà chung cư (3) Ðiều tra thị trường, xác định thời gian xây dựng, giá trị phát triển giá thành đầu tư vào điều tra thị trường cơng ty phân tích tính khả thi hạng mục năm, sau có quyền sử dụng đất khởi cơng, xây dựng xong cho bên ngồi th, tỷ lệ cho th dự tính 90%, tiền thuê hàng năm m2 xây dựng dự tính 600 nghìn đồng, chi phí cho thuê hàng năm 25% tiền thuê đất hàng năm Dự tốn chi phí xây dựng chi phí nghiệp vụ m2 xây dựng 2,5 triệu đồng, chi phí xây dựng chi phí nghiệp vụ năm thứ chiếm 40%, đầu tư năm thứ 60% lại Trước mắt lãi suất tiền vay năm 12%, suất hoàn vốn tổng hợp bất động sản địa phương 8%, chi phí pháp luật quyền sử dụng đất, đăng ký 1% giá đất, công ty phát triển yêu cầu tổng lợi nhuận không thấp 15% tổng giá bất động sản phát triển (4) Tính giá đất Áp dụng cơng thức tính tốn giá đất: Giá đất = Tổng giá bất động sản - Chi phí xây dựng - Chi phí nghiệp vụ - Lợi tức Thuế - Lợi nhuận thương nhân phát triển Cách 1: trực tiếp tính tốn lợi tức giá đất (1) Tính tốn tổng giá bất động sản, dùng phương pháp thu nhập, thời hạn sử dụng 50 năm, thời kỳ phát triển năm, niên hạn thu nhập 48 năm Thu nhập hàng năm cho thuê bất động sản = 600 x 8.000 x 90% x (1 - 25%) = 3.240 triệu đồng Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 67 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Tổng giá bất động sản: 3.240 48 [1 − ( ) ] = 39.492,802 (triệu đồng) 8% + 8% (2) Chi phí xây dựng chi phí nghiệp vụ = 2,5 x 8.000 = 20.000 (triệu đồng) (3) Tổng lợi tức = giá đất x [(1 + 12%)2 - 1] + 20.000 x 40% x [(1 + 12%)1,5 - 1] + 20.000 x 60% x [( + 12% )0,5 - 1] = 0,2544 x giá đất + 2.181,979 (triệu đồng) Dùng tính tốn phúc lợi để tính tốn lợi tức, thời gian tính lãi tiêu thụ hết kết thúc Ðầu tư cho giá đất suốt chu kỳ phát triển, thời gian tính lãi năm, đầu tư cho chi phí xây dựng chi phí nghiệp vụ liên tục khơng gián đoạn, tính lãi, giả thiết năm có đầu tư đồng xây dựng nghiệp vụ, lượng đầu tư hàng năm tính theo bình qn nửa năm năm đó, thời gian tính lãi cho lượng đầu tư năm thứ năm thứ hai 1,5 năm 0,5 năm (4) Lợi nhuận thương nhân phát triển = 39.492,802 x 15% = 5.923,920 (triệu đồng) (5) Thuế cho thuê bất động sản xem xét xác định tổng giá bất động sản (6) Lấy số liệu điền vào cơng thức, có: Giá đất = 39.492,802 – 20.000 - ( 0,2544 x giá đất + 2.181,979 ) – 5.923,920 Giá đất = 11.386,882 = 9.077,553 (triệu đồng) 1,2544 (7) Vì thương nhân phát triển trả 3% giá đất cho chi phí pháp luật, định giá nhân quyền sử dụng khu đất, nên giá đất mà thương nhân phát triển chi trả phải đem (6) trừ chi phí nói Giá cao mà thương nhân trả = 9.077,553 = 8.987,676 triệu đồng hay 11,235 triệu/m2 + 1% Cách 2: lợi tức không tính lợi tức giá đất Tính tốn tổng giá bất động sản, chi phí xây dựng chi phí nghiệp vụ, lợi nhuận, giống với phương thức 1, có: (1) Tổng giá bất động sản = 39.492,802 (triệu đồng) (2) Chi phí xây dựng chi phí nghiệp vụ = 20.000 (triệu đồng) (3) Lợi tức chi phí xây dựng chi phí nghiệp vụ = 2.000 x 40% x [(1 + 12%)1,5 1] + 2.000 x 60% x [( + 12% )0,5 - 1] = 148,24 + 69,96 = 2.187,979 (triệu đồng) (4) Lợi nhuận thương nhân = 5.923,920 (triệu đồng) (5) Ðiền vào cơng thức có giá đất đai hoàn thành phát triển đất đai Giá đất hoàn thành phát triển = (1) – (2) – (3) – (4) = 39.492,802 – 20.000 – 2.187,979 – 5.923,920 Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 68 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com = 11.386,882 (triệu đồng) (6) Do giá (5) giá hoàn thành phát triển, nghĩa giá sau năm, cho nên: Giá khu đất = 11.386,882 = 9.077,553 (triệu đồng) (1 + 12%) (7) Giá đất mà thương nhân trả = 9.077,553 = 8.987,676 (triệu đồng) + 1% hay 11,235 triệu/m2 PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ 4.1 Khái quát phương pháp chi phí a) Cơ sở lý luận Trong số bất động sản đa đạng, có số bất động sản thiết lập sử dụng cho mục đích riêng biệt để đáp ứng yêu cầu cụ thể Ví dụ điển nhà thờ, bệnh viện, trường học, trạm cảnh sát hay bất động sản tương tự thực chức không sinh lời Trong hầu hết trường hợp, bất động sản xây dựng nhà chức trách hay tổ chức có trách nhiệm cho việc sử dụng riêng biệt, thường khơng có tổ chức thay khác cần đến bất động sản Do vậy, khơng xảy việc bán bất động sản thị trường, tức khơng có tài liệu bán làm sở cho so sánh người định giá Việc định giá giá trị bất động sản hình thành từ nguyên tắc thay thế, gọi phương pháp chi phí, với giả định giá trị bất động sản có đo chi phí làm bất động sản tương tự vật thay thế, nghĩa giá trị khu đất thay cộng với chi phí xây dựng hành Cơ sở lập luận phương pháp cho người mua tiềm có đầy đủ thơng tin hợp lý không trả giá cho bất động sản lớn so với chi phí bỏ để mua đất xây dựng cơng trình có lợi ích tương tự Giả thiết: Các cơng trình xây dựng miếng đất khai thác tới mức sử dụng cao tốt (gọi HBU) Giá thị trường bất động sản = RC (1-d) + LVHBU Trong đó: RC = chi phí tái tạo chi phí thay d = Giảm giá tích luỹ để phản ánh giảm suất lao động cơng trình LVHBU: Giá trị miếng đất dựa giả thiết cơng trình tồn khai thác địa điểm đạt tới mức sử dụng cao tốt Lý kinh tế việc sử dụng phương pháp: Nếu cơng trình tồn miếng đất không khai thác địa điểm tới mức cao tốt nhất, nghĩa cơng trình khơng cịn ý nghĩa kinh tế khác ngồi ý nghĩa tận dụng giá trị cịn lại Ví dụ: Có thể xem xét với trường hợp ngơi nhà gỗ tầng xây dựng từ thời trước chiến tranh nằm khu vực cho phép xây dựng nhà cao 10 tầng Khi định giá nên tiến hành sở cho địa điểm thích hợp cho việc xây dựng phát triển lại Trường Đại học Nơng nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 69 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Trong trường hợp định giá dựa sở sử dụng cơng trình tồn (EU) tiến hành có hướng dẫn cụ thể Khi cần ghi rõ báo cáo định giá trường hợp EU trường hợp sử dụng cao tốt HBU Từ ví dụ người mua ngơi nhà gỗ tầng có khả lựa chọn là: Mua sản phẩm cuối từ thị trường để sử dụng; Mua lô đất, tự lo chi phí xây dựng cơng trình địa điểm Khi người định giá tiến hành định giá theo sử dụng cao tốt (HBU) theo cơng trình tồn (EU) Quy tắc để lựa chọn định người mua nhà là: lựa chọn tái phát triển khu đất VHBU > VEU b) Những hạn chế Phương pháp chi phí có mặt hạn chế sau đây: Do phương pháp chi phí phải dựa vào liệu thị trường, nên hạn chế phương pháp so sánh trực tiếp đề cập đến phần phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp chi phí Chi phí khơng với giá trị khơng tạo giá trị Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng nhiều phận chưa đẵ với giá trị tồn Việc ước tính giảm giá tích luỹ trở nên chủ quan khó thực có khác định nghĩa thuật ngữ, khơng có phương pháp riêng biệt chấp nhận rộng rãi để ước tính giảm giá Người định giá phải thơng thạo kỹ thuật xây dựng phải có đủ kinh nghiệm để áp dụng phương pháp Đánh giá chung cho phương pháp khơng có giá trị cao việc đưa dự báo giá trị phù hợp Nó chấp nhận để cung cấp định giá có giá trị hiệu lực c) Phạm vi áp dụng yêu cầu Phương pháp chi phí thường áp dụng để định giá trường hợp sau: - Định giá bất động sản cho mục đích sử dụng riêng biệt bệnh viện, trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hoá chất, sở lọc dầu tài sản có chứng cớ so sánh thị trường; - Định giá cho mục đích bảo hiểm; - Kiểm tra phương pháp định giá khác, hay kiểm tra đấu thầu 4.2 Trình tự tiến hành phương pháp chi phí Phương pháp chi phí bao gồm bước thực sau: Ước tính giá trị miếng đất mục tiêu định giá, coi miếng đất trống Giả định sử dụng sử dụng cao tốt Ước tính chi phí để xây dựng lại thay cơng trình xây dựng có miếng đất Quyết định mức độ thích hợp giảm giá tích luỹ cơng trình xây dưng có miếng đất Trường Đại học Nơng nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 70 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Khấu trừ khoản giảm giá tích luỹ khỏi chi phí để xây dựng lại để thay cơng trình xây dựng có miếng đất, để có chi phí trừ giảm giá tích luỹ Cộng chi phí trừ giảm giá vào giá trị ước tính miếng đất để có giá trị tài sản tính theo phương pháp chi phí 4.3 Các phương pháp xác định chi phí Có phương pháp xác định chi phí giảm giá định giá: chi phí tái tạo; chi phí thay a) Chi phí tái tạo Chi phí tái tạo chi phí hành việc xây dựng cơng trình xây dựng thay giống hệt với cơng trình định giá, bao gồm điểm lỗi thời cơng trình mục tiêu Nghĩa chi phí xây dựng cơng trình tái tạo xác cơng trình ngun ngun vật liệu, thiết kế, cách trang trí chất lượng tay nghề, kể việc thừa hưởng sai lầm thiết kế tính khơng hiệu lỗi thời Về mặt lý luận phương pháp coi phương pháp cho giá trị xác hơn, phương pháp không thực tế, thực cơng trình lỗi thời cũ kỹ, khó tìm nguồn kinh phí để tái tạo lại khơng hiệu lỗi thời b) Chi phí thay Chi phí thay chi phí hành việc xây dựng cơng trình có giá trị sử dụng tương đương với cơng trình định giá theo tiêu chuẩn, thiết kế bố cục hành Điều có nghĩa rằng: nguyên vật liệu, phương pháp kỹ thuật đại sử dụng việc xây dựng cơng trình; Tất phận có chức lỗi thời bị loại bỏ Thơng thường phương pháp chi phí thay cho số lượng tính tốn phương pháp chi phí tái tạo, khơng tính đến phận lỗi thời không cần thiết, tính tốn việc sử dụng vật liệu kỹ thuật hành Do coi phương pháp có tính thực tiễn cao so với phương pháp chi phí tái tạo, thực tế việc đánh giá theo chi phí thay sử dụng nhiều so với đánh giá theo chi phí tái tạo c) Các phương pháp ước tính chi phí Trong việc ước tính chi phí xây dựng tại, điều quan trọng phải tính tới tất chi phí có liên quan, phân thành chi phí trực tiếp chi phí gián tiếp Các chi phí trực tiếp bao gồm chi phí lao động nguyên vật liệu: Lao động làm thuê cho chủ thầu phụ; Các nguyên vật liệu sử dụng vào cơng trình từ lúc bắt đầu tới lúc kết thúc; Thiết bị thuê sở hữu; Dịch vụ điện tạm thời; Lãi chi phí quản lý nhà xây dựng Các chi phí gián tiếp có tầm quan trọng ngang với chi phí trực tiếp, gồm: Các chi phí dịch vụ chuyên nghiệp, bao gồm phí pháp lý, định giá, tính khả thi tài chính, kỹ thuật, kiến trúc giám sát; Các lãi vay nợ xây dựng; Các công tác quản lý bất động sản; Các chi phí quản lý cơng trình; Trường Đại học Nơng nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 71 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Tiền thuê đất theo hợp đồng có; Thuế bất động sản; Các trả giá để đẩy mạnh cơng trình; Tất chi phí mang tính chất tạm thời khác Nghiệp vụ ước tính chi phí đào tạo trường kiến trúc xây dựng, người ước tính chi phí nhà kỹ thuật nói chung không quan tâm đến giá trị Nhiệm vụ nhà định giá chuyển đổi chi phí thành giá trị qua việc xem xét tác động điều kiện thị trường việc nhận dạng nguyên nhân giảm giá Các nhà kiến trúc, xây dựng nhà định giá sử dụng phương pháp sau để ước tính chi phí: Phương pháp thống kê chi tiết người xây dựng Phương pháp nói chung sử dụng chuyên gia tính chi phí có kinh nghiệm ước tính chi phí cơng trình xây dựng có quy mơ lớn, hồn thành phù hợp với kế hoạch chi tiết kỹ thuật xây dựng Tất chi phí tính tốn chi tiết đến lao động loại nguyên vật liệu xây dựng, thiết bị phục vụ yêu cầu chi tiết kỹ thuật cuối cộng với tỷ lệ phần trăm phí quảm lý lợi nhuận người xây dựng Phương pháp thống kê chi tiết nhà xây dựng làm cẩn thận cho kết ước tính chi phí xác Khi áp dụng phương pháp địi hỏi tốn nhiều cơng sức thời gian Phương pháp khảo sát số lượng Phương pháp tương đối đơn giản việc áp dụng tốn thời gian so với phương pháp Trong phương pháp chi phí cho cơng việc xây dựng nhà hợp đồng tập hợp từ tất nhà thầu phụ Trong thực tế, hoạt động chi tiết kỹ thuật công nghiệp xây dựng, nhằm áp dụng phương pháp đảm bảo cho kết tương đối xác Phương pháp chi phí đơn vị theo kết cấu xây dựng Phương pháp nhà thầu hạng mục hố tập hợp từ tất nhà thầu phụ, như: chi phí bê tơng tính theo đơn vị m3; mái, nền, ốp gạch men theo đơn vị m2; tường gạch, ống nước theo đơn vị m, phục vụ cho công việc sửa chữa thay ước tính chi phí xây dựng bổ sung, khơng nhà xây dựng áp dụng thường xuyên, không khuyến nghị nhà định giá bất động sản sử dụng công cụ để định giá bất động sản Phương pháp so sánh thị trường Phương pháp nhà kiến trúc, nhà xây dựng nhà định giá sử dụng việc ước tính chi phí cần có kết nhanh chóng Theo phương pháp này, chi phí theo đơn vị m3 hay m2 tính cách chia tổng chi phí xây dựng kết cấu cơng trình tương tự hoàn thành cho khối m3 hay m2 chứa dựng bên kết cấu Các cơng trình phải tương tự kích thước, thiết kế, chất lượng hoàn thành việc xây dựng (trong vòng 3-6 tháng) Các kết đạt sau nhân với tổng số m3 hay m2 cơng trình mục tiêu, tổng số cuối cộng thêm phần trăm phí kiến trúc, chi phí quản lý hành lãi nhà xây dựng Khó khăn chủ yếu ngun nhân gây khơng xác phương pháp so sánh thị trường thực tế khơng có ngơi nhà giống hoàn toàn kiểu dáng chất lượng xây dựng Muốn ước tính chi phí tin tưởng cần phải tính tốn chi phí m3 hay m2 cho ngơi nhà tiêu chuẩn theo kích thước cho, ngoại trừ chi phí đất, Trường Đại học Nơng nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 72 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com tiến hành điều chỉnh khác biệt kích thước, chu vi, hình dạng ngơi nhà, chất lượng đặc trưng phòng tắm, sàn, đặc biệt thiết bị lắp đặt cố định, độ cao trần 4.4 Sự giảm giá tích luỹ phương pháp đo giảm giá tích luỹ a) Sự giảm giá tích luỹ Sự giảm giá tích luỹ tổng số giảm giá tất nguồn đo hiệu số chi phí xây dựng lại cơng trình xây dựng, với giá trị cơng trình xây dựng vào thời điểm đánh giá Trong thực tế, có khả tài sản tăng giá giảm giá, điều xảy có khan bất thường (hoặc tài sản đồ cổ) Sự tăng giá xảy lạm phát làm yếu sức mua đồng tiền Các trường hợp tăng giá bị loại trừ không xem xét phần Cần phải lưu ý đến khác giảm giá khấu hao, khác nhiệm vụ nhà định giá nhà kế toán Nhiệm vụ nhà định giá ước tính số lượng giảm giá tích luỹ tài sản, khơng quan tâm đến khấu hao dự tính để bồi hồn cho người cho người chủ sở hữu mát giá trị đầu tư ban đầu Nhà định giá phải quan tâm đến giá trị quyền tương lai thu nhập tạo từ tài sản Ví dụ: Tính giảm giá tích luỹ tài sản nhà ở, biết chi phí thay hành tài sản tính 800 triệu đồng, biết giá bán thị trường hành tài sản tương tự điều kiện tương tự 600 triệu đồng Câu trả lời giảm giá tích luỹ tài sản 200 triệu đồng hay 25% Như vậy, thị trường tự động phản ánh thu nhỏ tính hữu ích tài sản qua mức giá thấp từ tất nguyên nhân: tuổi, hư hỏng tự nhiên, người, lỗi thời chức bên Các nguyên nhân gây giảm giá tích luỹ là: giảm giá tự nhiên; lỗi thời chức năng; lỗi thời bên Sự giảm giá tự nhiên: hư hỏng qua trình sử dụng; hoạt động yếu tố tuổi, phá huỷ mối mọt vật hại, tàn phá bão nhiệt độ cao; hư hỏng người gây lãng, nước, chất nổ người phá hoại Có thể phân loại: giảm giá tự nhiên sửa chữa giảm giá tự nhiên không sửa chữa Nhiệm vụ sửa chữa là: sửa chữa thiếu sót để tạo hoạt động có hiệu quả; sửa chữa có liên quan đến việc làm tăng thêm giá trị tăng thêm thu nhập hoạt động thực tài sản Sự giảm giá có dự tính trước bao gồm chi phí cần thiết cho hạng mục chủ yếu cần phải bảo dưỡng thay trang bị lại theo giai đoạn, bao gồm: mái, cấp nước, dây điện, nhiệt, sơn lại theo chu kỳ hoàn chỉnh lại bề mặt bên bên ngồi Dạng khác giảm giá sửa chữa trì hỗn sửa chữa đo phần trăm chi phí Trong giảm giá tự nhiên không sửa chữa cần đo mát tích luỹ hư hỏng tuổi thọ kéo dài phần chịu tải nặng cơng trình Lỗi thời chức năng: sai sót thiết kế trần nhà cao thấp, vị trí bếp, phịng tắm, phịng ngủ khơng thích hợp, lãng phí diện tích; Sự khơng đầy đủ kết cấu tường trần khơng có cách âm, khơng có đủ dây điện, ống nước, quạt, nhiệt thiếu chức khác gây hạn chế dụng tài sản có hiệu quả; thừa mức phương tiện kết cấu: hệ thống sưởi làm lạnh cỡ, phòng tắm, phòng bếp nhiều, tường dày mức bình thường; lỗi thời thiết bị kiểu bếp lỗi thời, thiết bị cấp nước nống khơng có điều khiển tự động Có thể phân ra: lỗi thời chức sửa chữa lỗi thời chức sửa chữa Trường Đại học Nơng nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 73 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Lỗi thời bên ngoài: nguy hiểm phiền tối bên cạnh luồng giao thơng, khói, bụi, tiếng động ; quy định xây dựng quy hoạch làm giảm sút tính hữu ích việc sử dụng sở hữu cơng trình; cơng trình nâng cao bên bên dười đất làm ảnh hưởng đến giá trị miếng đất; việc giảm yêu cầu gây di chuyển dân số, suy thoái kinh tế, yếu tố kinh tế khác làm cho giá trị tài sản thấp Có thể phân ra: lỗi thời bên ngồi sửa chữa lỗi thời bên ngồi khơng thể sửa chữa Ngồi giảm giá cịn phải kể đến hư hỏng vật lý Có hư hỏng vật lý sữa chữa được: hỏng mái; hỏng vòi ống nước; hỏng đường đường ôtô; bảo dưỡng tường ngồi; hỏng vật liệu trang trí; hỏng sàn; hỏng vách; hỏng bồn tắm; hỏng thiết bị bếp; hỏng bơm nước; hỏng thiết bị thơng gió nhiệt; hỏng điện; nứt sàn Nhưng có hư hỏng vật lý khơng thể sữa chữa được, hư hỏng hạng mục thay b) Phương pháp đo giảm giá tích luỹ Sự điều tra quan sát quan trọng việc thu thập tài liệu giảm giá Để thực phương pháp người định giá phải phân loại giảm giá, lỗi thời chức lỗi thời bên Trong lại chia giảm giá tự nhiên sửa chữa giảm giá tự nhiên sửa chữa được, lỗi thời chức sửa chữa lỗi thời chức sửa chữa Dựa điều tra chi tiết cẩn thận lập danh sách tất bảo dưỡng, đại hoá, nâng cao sửa chữa giảm giá tự nhiên sửa chữa lỗi thời chức sửa chữa Ước tính chi phí để tiến hành hạng mục đó, cần có thận trọng để khơng bị trùng lặp Chi phí thay Các thành phần cấu hay cấu thành (triệu đồng) - Móng 36,00 - Tường 99,00 - Các vách ngăn 36,00 - Kết cấu mái 21,00 - Dầm liên kết 28,00 - Cột 6,00 Tổng cộng 226,00 Cộng với 8% chi phí kiến trúc 18,08 12% chi phí quản lý hành lãi 27,12 Tổng số chi phí thay cấu thành 271,33 Ước tính theo dõi giảm giá tự nhiên không thay 15%(*) 4,07 (*) Dựa tỷ lệ tuổi hiệu tuổi thọ thơng thường cơng trình xây dựng Đối với giảm giá tự nhiên sửa chữa người định giá sử dụng phương pháp sau: phương pháp giá trị cấu thành toàn bộ; phương pháp giá trị cấu thành riêng rẽ, để tính tốn tích luỹ hư hỏng tuổi thọ kéo dài Thông qua điều tra quan sát thu thập tài liệu nguyên nhân giảm giá, nhà định giá phải thiết lập cách tương ứng ước tính tỷ lệ hết thời hạn cấu khác mối liên quan với tổng số chi phí thay đơn vị chúng Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 74 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Phương pháp giá trị cấu thành toàn nhà định giá áp dụng để ước tính tích luỹ phần trăm mát phần cấu cấu thành ước tính chi phí thay phần Phương pháp giá trị cấu thành riêng rẽ tương tự phương pháp trên, ngoại trừ áp dụng tỷ lệ giảm giá cấu thành xem xét Thông thường phương pháp áp dụng hạng mục cấu có sống ngẵn hạn là: mái, điện, nước, thảm, nhiệt điều hồ khơng khí Thể bảng sau: Chi phí Sự giảm giá Tuổi Tuổi thông Cấu thành thay hiệu thường Tiền phận cấu (triệu Phần trăm (%) (năm) mở rộng (triệu đồng) đồng) - Móng 36 60 15 5,40 - Tường 99 60 15 14,85 - Các vách ngăn 36 60 15 5,40 - Xà kết nối 28 60 15 4,20 - Kết cấu mái 21 60 15 3,15 - Cột 60 15 0,90 - Mái 14 10 20 50 7,20 - Máy điều hoà 26 15 53 13,78 - Thảm 20 10 12 83 16,60 Tổng cộng chi phí 286 71,48 thay 4.5 Úng dụng định giá phương pháp chi phí a) Đối tượng định giá Công ty ABC sở hữu hoạt động trung tâm giải trí năm tuổi Nó cần định giá cho mục đích báo cáo tài cơng ty Trung tâm giải trí có diện tích sàn 10.000 m2 diện tích đất 3.000 m2 Khu đất trung tâm giải trí định vị đất tồn quyền sở hữu Chi phí xây dựng hành trung tâm giải trí ước tính 1,8 triệu đồng/m2 Tuổi kinh tế cơng trình trung tâm giải trí ước tính 50 năm Mới đây, địa điểm so sánh được Nhà nước bán hợp đồng cho thuê 60 năm cho sử dụng làm trung tâm giải trí với mức giá 1,6 triệu đồng/m2 b) Quá trình định giá Giá trị thị trường đất trống: 3.000 m2 x triệu đồng/ m2 = tỷ đồng (Mức giá đất sở hữu tồn quyền triệu đồng/m2 tính từ mức giá đất cho thuê 60 năm biết 1,6 triêu đồng/m2 quy đổi cách lấy hệ số chuyển đổi 0,8 : 1,6 triệu đồng/m2 : 0,8 = triệu đồng/m2) Chi phí hành cơng trình 10.000 m2 x 1,8 triệu đồng/m2 = 18 tỷ đồng Giảm giá tích luỹ cơng trình tồn Trường Đại học Nơng nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 75 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com [(5/50) x 100%] x 18 tỷ đồng = 1,8 tỷ đồng Chi phí thay giảm giá cơng trình 18 tỷ đồng - 1,8 tỷ đồng = 16,2 tỷ đồng Giá trị thị trường tài sản 16,2 tỷ đồng + tỷ đồng = 22,2 tỷ đồng PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH HỒI QUY 5.1 Khái niệm hồi qui tuyến tính đơn giản Mơ hình hồi qui tuyến tính đơn giản (Simple Linear Regression Model) Để mơ hình hố quan hệ tuyến tính diễn tả thay đổi biến Y theo biến X cho trước người ta sử dụng mơ hình hồi qui tuyến tính đơn giản Mơ hình hồi qui tuyến tính đơn giản Y theo X có dạng sau: Y = A + B * X + ei A: Là thông số diễn tả tung độ gốc đường hồi qui tập hợp chính, hay A giá trị trung bình biến phụ thuộc Y biến độc lập X thay đổi đơn vị B: Là thông số diễn tả độ dốc đường hồi qui tập hợp hay B diễn tả thay đổi giá trị trung bình biến phụ thuộc Y biến độc lập X thay đổi đơn vị Yi : Giá trị biến phụ thuộc Y lần quan sát thứ i Xi : Giá trị biến độc lập X lần quan sát thứ i ei : Giá trị giao động ngẫu nhiên hay sai số lần quan sát thứ i Trong lý thuyết thực tế nhiều biến phụ thuộc khơng giải thích mơ hình hồi qui tuyến tính đơn giản, chúng phụ thuộc vào nhiều biến, xem xét cụ thể đến giá đất thấy phụ thuộc vào nhiều yếu tố vị trí, chất đất, an ninh, sở hạ tầng… việc tìm hiểu mơ hình hồi qui tuyến tính bội giúp cho việc giải thích biến phụ thuộc cần thiết có ý nghĩa 5.2 Mơ hình hồi qui tuyến tính bội dựa quan hệ nhân Thuật ngữ hồi qui Francis Galton đưa lần Trong viết, Galton tìm có xu hướng bố mẹ cao đẻ cao bố mẹ thấp đẻ thấp, chiều cao trung bình trẻ em ông bố bà mẹ chiều cao sinh có xu hướng tiến tới hay “hồi qui” chiều cao trung bình tồn dân số Nói cách khác, chiều trẻ em ơng bố bà mẹ cao hay thấp cách bất thường có xu hướng tiến tới chiều cao trung bình toàn dân số Quy luật hồi qui chung Galton xác nhận bạn ông Karl Pearson, người thu thập ngàn số liệu chiều cao thành viên nhóm gia đình Karl Pearson tìm chiều cao trung bình cháu trai nhóm người cha thấp lớn nhiều chiều cao người cha, “hồi qui” chiều cao trẻ em trai cao thấp chiều cao trung bình tất đàn ơng Theo cách nói Galton “hồi qui trung bình” (Regression to mediocrity) Mặc dù phân tích hồi qui tập trung vào phụ thuộc biến vào biến khác, khơng thiết bao hàm quan hệ nhân Theo cách nói Kendall Stuart “Một quan hệ thống kê, mạnh có tính gợi ý, khơng thiết lập mối Trường Đại học Nơng nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 76 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com quan hệ nhân quả: quan điểm quan hệ nhân phải nằm thống kê, phải đến từ lý thuyết khác” Trong ví dụ sản lượng vụ mùa, khơng có ngun nhân thống kê để giả sử lượng mưa không phụ thuộc vào sản lượng vụ mùa Thực tế xem sản lượng vụ mùa phụ thuộc vào lượng mưa (giữa yếu tố khác) xem xét phi thống kê: ý niệm chung cho thấy quan hệ đảo ngược ta kiểm soát lượng mưa cách thay đổi sản lượng vụ mùa Trong tất ví dụ, điểm cần ý quan hệ thống kê tự bao hàm quan hệ nhân cách logíc Để quy mối quan hệ nhân quả, người ta phải cần tới xem xét có trước hay xem xét lý thuyết a Công thức tổng quát mô hình Yi = βo + β1X1i + β2X2i + β3X3i + βnXni + ei Trong Y biến phụ thuộc, phụ thuộc vào loại biến X1, X2, X3…Xn Các biến X1, X2, X3…Xn biến độc lập tác độc đến biến phụ thuộc, nguyên nhân gây dẫn đến kết tác động đến biến Yi ei : Giá trị giao động ngẫu nhiên hay sai số lần quan sát thứ i Bài tốn hồi qui tuyến tính dựa quan hệ nhân biến X1,, X2, X3,…Xn có sở lý thuyết tác động đến biến Y Hệ số βo tung độ gốc mơ hình, hệ số β1, β2, β3… βn xác định qua q trình điều tra, phản ánh mức độ tác động yếu tố đến biến Y b Các giả định quan trọng mơ hình Trong mơ hình bao gồm phần: Phần kiểm sốt phần ngẫu nhiên, ei biến ngẫu nhiên tuân theo phân phối chuẩn, Xi biến kiểm soát hay gọi la biến cho trước Do Yi tổng hợp hai phần nên Y biến ngẫu nhiên Các giả định cụ thể: - Giá trị kỳ vọng ei = - Không có tự tương quan - Phương sai đồng - Nhiễu ngẫu nhiên khơng có tương quan với X - Khơng nhận dạng sai mơ hình c Lựa chọn mơ hình Chúng ta xây dựng nhiều mơ hình để xác định biến phụ thuộc Y, ứng với mơ hình bao gồm hay nhiều biến độc lập X, vấn đề đặt mơ hình xây dựng mơ hình tốt Người ta dựa vào hệ số xác định R2 hệ số xác định có điều chỉnh Thơng thường hệ số xác định cao mơ hình tốt, song cảnh giác với ý nghĩa “tốt hơn” mơ hình hồi qui có nhiều thuộc tính, để đánh giá chất lượng cần xem xét đồng thời thuộc tính Sẽ sai lầm ta xem xét đến hệ số xác định gia tăng biến vào mơ hình khơng làm giảm giá trị hệ số xác định R2 biến đưa không phù hợp Chúng ta xem xét đến việc gia tăng hệ số xác định đánh đổi việc giảm độ xác ước lượng, hệ số xác định có hiệu chỉnh đưa nhằm xem xét việc đánh đổi gia tăng hệ số Trường Đại học Nơng nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 77 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com xác định R2 với suy giảm ước lượng, mơ hình tốt gia tăng biến làm cho hệ số xác định điều chỉnh gia tăng Qua công thức ta thấy R2 hiệu chỉnh tính R2 song có tính đến bậc tự ESS TSS Nguồn SS bậc tự (df) SS/df Phần giải thích RSS k-1 Phần khơng giải thích ESS n -k ESS/n-k Phần cần giải thích TSS n-1 TSS/n-1 Trong cơng thức xác định hệ số R2 điều chỉnh thấy tăng k mẫu số giảm, song 1-R2 giảm mà tăng thêm biến giải thích hệ số xác định hiệu chỉnh tăng lên hay giảm đi, hệ số dùng để so sánh mơ hình có số lượng biến giải thích khác d Kiểm định hệ số biến độc lập Để khẳng định yếu tố X tác động đến Y với độ tin cậy định người ta dựa vào số kiểm định Tstat tính cho hệ số β Giả thiết Ho : β =0, H1 : β #0, Nếu trị số kiểm định tính Tt có trị số tuyệt đối lớn Tc (được tính theo mức độ tin cậy Pi ) ta bác bỏ giả thiết Ho tức hệ số β #0 yếu tố X xác định ảnh hưởng đến Y với độ tin cậy Pi Nếu Tt có trị số tuyệt đối nhỏ Tc khơng thể bác bỏ giả thiết Ho tức khẳng định yếu tố X tác động đến Y Ví dụ điều tra giá đất yếu tố chi phối đến giá đất đường phố thu kết bảng sau Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 78 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Bảng 4.5 Bảng giá đất điều tra Số Thứ tự Họ tên 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 Nguyễn Văn Anh Nguyễn Văn Bên Nguyễn Thị Cảnh Nguyễn Thị Dung Nguyễn Văn Em Nguyễn Thị Giang Nguyễn Văn Giang Nguyễn Thị Hương Nguyễn Văn Vân Nguyễn Thị Khương Nguyễn Văn Lam Nguyễn Mạnh Mai Nguyễn Văn Ông Nguyễn Văn Phong Nguyễn Thị Quy Nguyễn Văn Râm Nguyễn Thị Sương Nguyễn Tuyết Thành Nguyễn Văn Uông Nguyễn Thị Vinh Bề rộng mặt tiền Gía đất (m) (triệu đồng/m2) 15,0 13,0 12,5 11,0 10,0 9,8 9,5 8,4 8,2 8,0 7,5 6,0 5,5 5,0 3,5 3,0 2,9 2,6 2,5 2,2 4,5 4,0 3,5 3,0 3,0 3,0 2,8 4,5 4,5 4,2 4,0 3,5 3,4 3,0 5,0 4,0 3,5 3,0 3,0 2,7 Khoảng cách đến mặt tiền (m) 7,0 10,0 10,5 11,5 13,0 14,0 14,5 30,0 31,5 33,5 34,0 34,0 34,0 34,0 42,0 43,0 46,0 47,0 48,0 49,5 Theo phương pháp hồi qui ta có phương trình mối quan hệ giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau: Y = βo + β1X1 + β2X2 +… + βx Trong Y giá đất, X yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Dựa vào số liệu điều tra, xác định hệ số β (dùng phần mềm máy tính EXCEL) ví dụ có yếu tố thu thập ảnh hưởng đến giá đất mặt tiền khoảng cách đất so với mặt tiền đường phố Ta xác định βo =10, 96, β1=1,06, β2=-0,25 Giá trị kiểm định Tstart yếu tố mặt tiền = 3,53 Tstart yếu tố KCMĐ = 18,16 cho thấy yếu tố Mặt tiền KCMĐ ảnh hưởng đến giá đất với độ tin cậy 95% Ta xây dựng mối quan hệ giá đất với yếu tố mặt tiền KCMĐ theo phương trình sau: Giá đất = 10,96+1,05*X1-0,25*X2 Khi xác định giá đất đất khu vực điều tra cần thay giá trị mặt tiền đất khoảng cách đất tới mặt tiền đường phố Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 79 ... - Tường 99 60 15 14, 85 - Các vách ngăn 36 60 15 5,40 - Xà kết nối 28 60 15 4,20 - Kết cấu mái 21 60 15 3, 15 - Cột 60 15 0,90 - Mái 14 10 20 50 7,20 - Máy điều hoà 26 15 53 13,78 - Thảm 20 10 12... 5, 5 5, 0 3 ,5 3,0 2,9 2,6 2 ,5 2,2 4 ,5 4,0 3 ,5 3,0 3,0 3,0 2,8 4 ,5 4 ,5 4,2 4,0 3 ,5 3,4 3,0 5, 0 4,0 3 ,5 3,0 3,0 2,7 Khoảng cách đến mặt tiền (m) 7,0 10,0 10 ,5 11 ,5 13,0 14,0 14 ,5 30,0 31 ,5 33 ,5 34,0... trình sau: Giá đất = 10,96+1, 05* X 1-0 , 25* X2 Khi xác định giá đất đất khu vực điều tra cần thay giá trị mặt tiền đất khoảng cách đất tới mặt tiền đường phố Trường Đại học Nơng nghiệp Hà Nội - Giáo