GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ ĐẤT - TS. HỒ THỊ LAM TRÀ - 4 docx

Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com C1 = 0,145 triệu đồng/năm C2 = 0,750 triệu đồng/năm Trong thời gian cho th ngơi nhà đó, phí quản lý tính theo 3% tiền th năm, thì: C3 = 69,8 x 3% = 2,094 triệu đồng/năm Tính tốn phí tu, theo quy định điạ phương, phí tu 1,5% giá trị hành nhà Căn vào điều kiện trên, giá trị hành tồ nhà là: × 34 x × (1 − 0,012 × 15) = 111,52 triệu đồng C4 = 111,52 × 1,5% = 1,673 triệu đồng/năm Tính tốn phí khấu hao (C5) C5 = Giá làm nhà × Suất khấu hao năm = x 34 x × 0,012 = 1,632 triệu đồng /năm Tính tốn phí tổn thất tiền th (mỗi năm có nửa tháng bỏ trống) thì: C6 = 69,8 ÷ 24 = 2,908 triệu đồng Tính tốn phí bảo hiểm, phí bảo hiểm nhà bằng: C7 = triệu đồng/năm c) Tính tốn thu nhập rịng đất đai Tính tốn thu nhập chung đất nhà Ab = A - C = 12 A1 + A2 - C1 - C2 - C3 - C4 - C5 - C6 - C7 = 59,598 triệu đồng/năm Xác định suất lợi tức hoàn vốn nhà, suất hoàn vốn nhà xác định từ suất lợi tức tiền gửi suất lợi tức thực tế tính thu số vật giá hàng năm từ 2002 đến 2005, (bỏ qua trình tính tốn), tính suất hồn vốn nhà 7% Tính thu nhập rịng nhà = Giá trị hành nhà × Suất hồn vốn nhà = 111,52 × 0,07 = 7,806 triệu đồng Tính thu nhập ròng đất đai = Tổng thu nhập ròng nhà đất đai - Thu nhập ròng nhà = 59,598 - 7,806 triệu đồng = 51,792 triệu đồng Xác định suất hoàn vốn đất đai, dựa vào suất hồn vốn tổng hợp tính từ suất lợi tức định kỳ năm số vật giá thời kỳ 2002~2005 7%, nên xác định suất lợi tức hoàn vốn đất đai 7% d) Xác định giá đất Tổng giá đất đai = Thu nhập ròng đất đai Suất lợi tức hoàn vốn đất đai = 51,792 ÷ 7% = 739,9 triệu đồng Giá đất theo đơn vị diện tích = 739,9 ÷ 36 = 20,552 triệu đồng/m2 PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP 2.1 Khái quát phương pháp so sánh trực tiếp a) Định nghĩa phương pháp so sánh trực tiếp Phương pháp so sánh trực tiếp, gọi tắt phương pháp thị trường, phương pháp định giá đất quan trọng nhất, thường dùng nhất, phương pháp thông dụng sử dụng nhiều nước giới Phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp xác định giá đất dựa sở phân tích mức giá đất Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 46 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com tương tự với đất cần định giá giao dịch thành công mua, bán thị trường vào thời điểm định giá gần với thời điểm định giá để ước tính giá trị thị trường đất cần định giá Phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp xác định giá đất dựa nguyên tắc thay Giá đất cần xác định đối chiếu so sánh với giá đất tương tự giao dịch thị trường xảy thời gian gần Căn vào giá biết tình hình khác giao dịch đất đai thời gian, khu vực nhân tố khác để hiệu chỉnh giá đất cần xác định vào thời điểm định giá b) Nguyên lý phương pháp so sánh trực tiếp Theo lý luận kinh tế học hàng hố có cơng dụng thị trường phải có giá cả, nghĩa có mối quan hệ thay tồn thị trường Cho nên định giá đất, đất chờ xác định giá đất giao dịch thời gian gần khác dùng để so sánh có tính tương quan tính thay Thửa đất chờ định giá bán thị trường, có phản ứng thị trường tương tự, từ mà tính giá đất đai chờ định giá Phương pháp so sánh trực tiếp lấy nguyên tắc thay làm lý luận chủ yếu, nguyên lý thể hình 4-1 đây: Mẫu giao dịch thực tế So sánh Mẫu giao dịch thực tế So sánh Mẫu giao dịch thực tế So sánh Thửa đất chờ định giá Hiệu chỉnh Giá đất chờ định giá Hình 4.1: Sơ đồ nguyên lý phương pháp so sánh trực tiếp Do tính cố định vị trí tính cá biệt đất đai nên thực tế khó tìm đất hồn tồn giống Nhưng thị trường, người mua, hành vi giá tương đương với vật dùng so sánh, để mua vào vật thay tương quan thoả mãn yêu cầu chấp nhận được, cịn người bán, tiến hành giao dịch đất đai, người bán hiểu biết vào nguyên tắc thay để so sánh đầy đủ đất chờ giao dịch với giá đất đai tương tự giao dịch thị trường, sau định hành vi Hai bên mua bán vào so sánh giá đất đai, theo quan hệ thay làm cho giá hướng thống mức độ định Như tiến hành định giá đất đai, sử dụng giá đất trao đổi thực tế, có tính thay loại với đất chờ định giá để tính giá đất chờ định giá c) Công thức phương pháp so sánh trực tiếp Căn vào yêu cầu so sánh trực tiếp, trình tự phương pháp so sánh trực tiếp thể Trong định giá, việc tiến hành hiệu chỉnh khoản bản: hiệu chỉnh Trường Đại học Nơng nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 47 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com tình huống; hiệu chỉnh thời gian; hiểu chỉnh nhân tố khu vực hiệu chỉnh nhân tố cá biệt, cịn phải hiệu chỉnh suất dung tích số năm sử dụng Tóm tắt theo sơ đồ sau: Giá đất mẫu so sánh Hiệu chỉnh tình Hiệu chỉnh thời gian Hiệu chỉnh suất dung tích Hiệu chỉnh nhân tố khu vực Hiệu chỉnh nhân tố cá biệt Hiệu chỉnh số năm sử dụng Giá đất chờ định giá Hình 4.2: Sơ đồ chi tiết trình so sánh trực tiếp Q trình so sánh trực tiếp biểu công thức: PD = PB x A x B x D x E (4-3) Trong đó: PB giá đất mẫu so sánh Chỉ số tình bình thường A= Chỉ số tình đất mẫu so sánh Chỉ số giá đất kỳ định giá đất chờ định giá B= Chỉ số giá đất kỳ giao dịch đất mẫu so sánh Chỉ số điều kiện nhân tố khu vực đất chờ định giá D= Chỉ số điều kiện nhân tố khu vực đất mẫu so sánh Chỉ số điều kiện nhân tố cá biệt đất chờ định giá E= Chỉ số điều kiện nhân tố cá biệt đất mẫu so sánh Như vậy, cơng thức 4-3 biểu thị công thức 4-4: Giá đất chờ định giá = Giá đất mẫu để so sánh x 100 100 100 100 x x x (4-4) () () () () Khoản công thức có tử số 100, thể số tình phải xác định mẫu giao dịch so sánh phát sinh tình hình mua bán bình thường số tình định giá đất chờ định giá 100%; khoản thứ hai có tử số 100, thể số giá ngày định giá xác định với số giá mua bán 100; Tử số khoản thứ thứ 100, thể số điều kiện nhân tố khu vực nhân tố cá biệt đất Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 48 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com mẫu so sánh phải xác định cách so sánh, số điều kiện nhân tố khu vực nhân tố cá biệt đất chờ định giá 100% f) Đặc điểm điều kiện phương pháp so sánh trực tiếp Đặc điểm phương pháp so sánh trực tiếp (1) Phương pháp so sánh trực tiếp có tính thực tế, nên dễ chấp nhận Phương pháp so sánh trực tiếp dùng mẫu giao dịch thực có khả thay đất chờ định giá làm tiêu chuẩn so sánh hiệu chỉnh để tính giá đất chờ định giá, nên phản ảnh tình hình thị trường gần thời điểm xác định giá đất, làm cho giá tính có tính thực tế, dễ tiếp nhận (2) Phương pháp so sánh trực tiếp áp dụng nguyên tắc thay tính giá đất Phương pháp so sánh trực tiếp vào giá mẫu giao dịch thực hiện, sử dụng nguyên tắc thay với đất đai chờ định giá so sánh để tính giá đất đai chờ định giá (3) Phương pháp so sánh trực tiếp thiếu sở lý luận, giá đất đai xác định vào giá thực tế, phương pháp phương pháp thực dụng, phát sinh từ thực tiễn, sử dụng rộng rãi, lý luận phương pháp cịn chưa hồn thiện (4) Phương pháp so sánh trực tiếp yêu cầu nhân viên định giá phải có khả vận dụng thực tế Khi áp dụng phương pháp so sánh phải tiến hành hiệu chỉnh, so sánh hàng loạt khoản mục tình hình thị trường, ngày giao dịch, nhân tố khu vực nhân tố cá biệt nên yêu cầu nhân viên định giá phải có trang bị tri thức nhiều mặt kinh nghiệm, khơng khó có kết khách quan xác (5) Phương pháp so sánh trực tiếp lấy nguyên tắc thay làm sở, xác định cách xác giá trị sử dụng đất nhân tố ảnh hưởng sở để nâng cao độ xác xác định giá đất đai Điều kiện sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp Sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp, phải dựa điều kiện thị trường đất đai phát triển lành mạnh, nắm đầy đủ thông tin mẫu giao dịch Điều kiện phương pháp so sánh trực tiếp thị trường đất đai phát triển tư liệu mẫu giao dịch phong phú Do phương pháp so sánh phù hợp để sử dụng vùng có lượng lớn mẫu giao dịch, mẫu giao dịch phải có tính tương quan có khả thay đất chờ định giá, vùng mà số lượng mẫu giao dịch khơng có mẫu giao dịch sử dụng phương pháp Những điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp sau: (1) Số lượng mẫu giao dịch thị trường đất đai phải đủ để phân tích, so sánh xác định giá đất Thông thường số lượng mẫu giao dịch có từ 10 trở lên điều kiện lý tưởng để so sánh, có mẫu (lý tưởng nhất), thoả mãn yêu cầu áp dụng phương pháp so sánh để xác định giá đất Nếu lượng mẫu giao dịch q (ít 10), tạo tình trạng khơng khách quan q trình so sánh xác định giá đất (2) Thơng tin mẫu giao dịch có tính tương quan có khả thay với đất đai chờ định giá Sự đầy đủ tư liệu mẫu giao dịch thị trường đương nhiên quan trọng, thơng tin cịn phải có tính tương quan với đất đai chờ định giá, mà mức độ tương quan lớn kết xác định giá đất so sánh tốt, số thông tin 10 Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 49 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com mẫu giao dịch phải có, thơng tin mẫu giao dịch phải có khả thay lớn (3) Độ tin cậy tài liệu Độ tin cậy thông tin giao dịch đất đai phải bảo đảm cho việc nâng cao độ xác phương pháp so sánh xác định giá đất, thứ phải bảo đảm độ tin cậy nguồn gốc tài liệu; thứ hai phải tiến hành hiệu chỉnh mẫu giao dịch tình hình giao dịch, nhân tố khu vực, nhân tố cá biệt thời gian giao dịch, từ bảo đảm độ tin cậy tính phù hợp tài liệu (4) Tính hợp pháp Khi dùng phương pháp so sánh để xác định giá đất giá đất, phải loại trừ thông tin giao dịch thị trường đất đai khơng hợp lý, mà cịn phải ý nghiên cứu quy định pháp luật có liên quan, quy hoạch thị mục đích sử dụng đất, tính hạn chế suất dung tích tất yếu dẫn đến biến động giá đất giao dịch, tạo chênh lệch rõ ràng giá đất Cho nên dùng phương pháp so sánh để tính giá phải lựa chọn thơng tin mẫu giao dịch tương tự với quy định pháp luật đất đai chờ định giá để làm phân tích, so sánh g) Phạm vi ứng dụng phương pháp so sánh trực tiếp Phương pháp so sánh trực tiếp vận dụng vào việc xác định giá tiền thuê loại hình thức giao dịch bất động sản hay đất đai mua bán, cho thuê, chấp Đối với việc xác định giá đất giá loại giao dịch, cần có thơng tin mẫu giao dịch phù hợp, có quan hệ thay thế, thơng qua hiệu chỉnh so sánh để xác định giá bất động sản hay đất đai chờ định giá hình thức tương ứng Xác định giá đất đai Khi dùng phương pháp này, trước hết phải lựa chọn mẫu giao dịch đất đai mục đích sử dụng, nhân tố cần phải xem xét hiệu chỉnh chủ yếu nhân tố ảnh hưởng đến hiệu sử dụng đất đai Tiến hành hiệu chỉnh so sánh xác định giá đất đất chờ định giá cách chuẩn xác Phương pháp trình bày chi tiết phần Nhưng điều đáng ý vấn đề đối tượng cần xác định giá giá đất đai, mà đất cịn tồn nhiều cơng trình, q trình xác định giá đất tính giá cơng trình ảnh hưởng tồn cơng trình hiệu sử dụng đất, lấy tổng giá trừ mà không ảnh hưởng việc xác định giá đất Xác định giá công trình đất Cũng trên, sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp trước tiên phải chọn mẫu giao dịch loại hình, dùng tính tốn hiệu chỉnh để xác định giá cơng trình đất chờ định giá Nhưng đối tượng xác định giá đất cơng trình, nhân tố hiệu chỉnh so sánh, việc phải xem xét nhân tố thơng thường ra, cịn phải gia tăng phản ảnh nhân tố đặc tính cơng trình, diện tích tài sản , kết cấu, ngun liệu, trang trí, tình trạng thiết bị, màu sắc điều kiện sử dụng để thuận tiện cho việc xác định giá đất xác mức giá cơng trình Xác định giá đất đai cơng trình Phương pháp xác định giá đất giống với phần trên, tiến hành phân tích so sánh phải ý đến vấn đề thuộc quyền đất đai công trình, khác biệt quan hệ quyền lợi cụ thể ảnh hưởng đến mức giá tổng thể Xác định tiền thuê Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 50 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Xác định tiền thuê phương pháp so sánh trực tiếp loại phương pháp dùng phương pháp so sánh để so sánh đối chiếu đất chờ định giá với mẫu đất cho thuê thực tế có điều kiện tương tự để có tiền thuê đất chờ định giá Phương pháp thích hợp với trường hợp xác định giá đất tiền thuê theo hợp đồng tiền thuê tiếp tục, phương pháp để xác định giá đất tiền thuê bất động sản Phương pháp thích hợp với vùng đất có thị trường phát triển, có nhiều mẫu cho thuê, mức độ tương quan đất đai chờ định giá với mẫu cho thuê thực tế phù hợp 2.2 Trình tự định giá theo phương pháp so sánh trực tiếp Trình tự định giá theo phương pháp so sánh trực tiếp biểu thị hình 4-3 Thu thập tài liệu giao dịch Xác định mẫu giao dịch so sánh Tiến hành hiệu chỉnh tình hình giao dịch thị trường Hiệu chỉnh thời gian Hiệu chỉnh nhân tố khu vực, cá biệt Hiệu chỉnh niên hạn sử dụng Hiệu chỉnh suất dung tích Xác định giá đất đai Hình 4.3 Trình tự định giá theo phương pháp so sánh trực tiếp Sau trình bày cụ thể bước phương pháp so sánh trực tiếp a) Thu thập thông tin giao dịch Thu thập thông tin giao dịch thị trường đất đai, điều kiện tiền đề sở việc xác định giá đất giá đất đai phương pháp so sánh Nếu thơng tin q ít, làm cho kết xác định giá đất không đủ xác, chí cịn làm cho phương pháp so sánh thực Bảng 4.1 Biểu điều tra mẫu giao dịch Trường Đại học Nơng nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 51 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Hạng mục Trạng thái Địa điểm Khoảng cách đến trung tâm dịch vụ thương nghiệp Loại sử dụng Trạng thái sử dụng Tổng giá Giá giao dịch Khác Khoảng cách đến thiết bị công cộng Giá đất đai Giá tài sản Diện tích Tình trạng Kết cấu tài sản Cơng dụng Hình thức Ngày giao dịch Tình hình giao dịch Giá đất tiêu chuẩn Ngày điều tra Trạng thái Hạng mục Nhân tố khu vực Tình hình đường sá Tình hình giao thơng cơng cộng Khoảng cách đến thiết bị giao thông đối ngoại Hạng mục Cấp thành phố Cấp quận Cấp tiểu khu Thiết bị văn thể Thiết bị cơng cộng Trạng thái Ðịa hình, địa chất Diện tích Chiều rộng chiều sâu Nhân tố cá biệt Chiều rộng Lưu lượng xe Số tuyến Lưu lượng tuyến Ga xe lửa Bến xe tơ Hình dáng Loại hình giáp mặt đường Vị trí giáp mặt đường Chiều sâu giáp mặt đường Suất dung tích Khác Cảng Sân bay Cấp, thoát nước Cấp điện, nhiệt Cung cấp khí đốt Thơng tin Khác Hạn chế quy hoạch Hạn chế sử dụng Ghi Nội dung thu thập mẫu giao dịch thường bao gồm, địa điểm đất đai, mục đích sử dụng, diện tích, hình dáng, điều kiện giao thông vùng, giá giao dịch, ngày giao dịch thành, tình hình hai bên giao dịch, tình hình thị trường giao dịch Đối với mẫu giao dịch thu thập phải kiểm tra cẩn thận để đảm bảo độ xác tài liệu Có nhiều cách để thu thập mẫu giao dịch, thường có: (1) Tra đọc thông tin giao dịch bất động sản quan phủ có liên quan; (2) Tra đọc tin tức giao dịch bất động sản báo chí có liên quan; (3) Điều tra vấn người làm kinh doanh bất động sản để tìm hiểu loại thơng tin; (4) Bằng cách khác b) Lựa chọn mẫu giao dịch so sánh Lựa chọn mẫu giao dịch so sánh từ nhiều mẫu giao dịch thị trường, vào điều kiện đối tượng phải xác định giá đất cụ thể để chọn mẫu có điều kiện phù hợp tiến hành so sánh Việc lựa chọn mẫu so sánh có thích hợp hay không ảnh hưởng trực tiếp đến kết xác định giá đất, nên bước công việc quan trọng Khi lựa chọn mẫu giao dịch để tham khảo so sánh, phải đáp ứng với yêu cầu sau đây: (1) Cùng với mục đích sử dụng với đất đai chờ định giá Trường Đại học Nơng nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 52 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Mục đích sử dụng nói phương thức sử dụng cụ thể, ví dụ đất phi nơng nghiệp dùng vào mục đích: nhà làm việc, cửa hàng ăn, cửa hàng bán lẻ, khách sạn, nhà ở, nhà kho (2) Phải giống với hình thức giao dịch đất đai chờ định giá Hình thức giao dịch chủ yếu nói hình thức mua bán, cho th, chấp, đóng cổ phần (3) Mẫu giao dịch phải giao dịch bình thường tức giao dịch phải cơng khai, bình đẳng tự nguyện (4) Đặc điểm khu vực điều kiện cá biệt đất phải tương tự với khu vực có đất đai chờ định giá Vì phương pháp so sánh lấy nguyên tắc thay làm sở lý luận nên mẫu giao dịch so sánh sử dụng phải có khả thay đất đai chờ định giá Mẫu giao dịch dùng để thay phải khu vực có đặc tính giống với nơi có đất đai chờ định giá, nằm khu vực vòng cung cầu tương tự, điều kiện cá biệt đất tương tự với (5) Thời gian giao dịch phải gần với ngày định giá tiến hành hiệu chỉnh Thông thường, thị trường tương đối ổn định, hiệu lực kỳ so sánh kéo dài, nghĩa chọn giao dịch năm trước dùng để so sánh Nếu thị trường biến đổi tương đối nhanh chóng thời kỳ hữu hiệu mẫu so sánh dài không năm c) Hiệu chỉnh tình giao dịch thị trường Hiệu chỉnh tình giao dịch thị trường loại trừ số sai lệch tạo thành số nhân tố đặc thù hành vi giao dịch Do tính chất đặc thù thị trường đất đai, tính khơng thể di chuyển vật giao dịch, tính khơng hồn tồn thị trường giá giao dịch hình thành theo giao dịch riêng biệt, thường dễ bị ảnh hưởng số nhân tố đặc thù đương thời mà hình thành nên sai lệch, không phù hợp để trực tiếp sử dụng làm đối tượng so sánh Khi giá đất xác định phương pháp so sánh trực tiếp phải tiến hành so sánh phân tích tình thị trường Những nhân tố đặc thù hành vi giao dịch phức tạp, chủ yếu có loại sau đây: (1) Giao dịch người có mối quan hệ lợi ích định Như hoạt động giao dịch đất đai người bạn thân, cơng ty có quan hệ lợi ích với nhau, công nhân viên chức với công ty Những giao dịch thường tiến hành với giá thấp giá thị trường, không phù hợp để trực tiếp dùng làm mẫu giao dịch so sánh (2) Có động đặc biệt giao dịch, cần bán gấp dễ làm cho giá lệch xuống thấp mua gấp giá lệch lên cao so với giá thị trường (3) Bên mua bên bán khơng hiểu biết tình hình thị trường làm cho giá giao dịch cao thấp so với giá thực thị trường (4) Những tình giao dịch đặc thù khác Hiện đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dễ dàng trao đổi thị trường giá cao Trình tự hiệu chỉnh tình giao dịch bao gồm: (1) Loại trừ mẫu giao dịch khơng bình thường Nghĩa phải loại trừ mẫu không thuộc vượt phạm vi hiệu chỉnh Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 53 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com (2) Xác định mức độ ảnh hưởng loại nhân tố đặc thù giá đất đai bình thường, nghĩa phải phân tích tình bình thường đặc thù giá đất đai phát sinh sai lệch Phương pháp xác định phân tích tính tốn thơng tin giao dịch có để xác định hệ số hiệu chỉnh, dựa vào tích luỹ kinh nghiệm định giá để đưa tỷ lệ hiệu chỉnh phù hợp (3) Dùng hệ số hiệu chỉnh để hiệu chỉnh mẫu giao dịch cụ thể Cơng thức tính sau: Giá mẫu giao dịch sau hiệu chỉnh tình = Giá mẫu giao dịch so sánh x số tình đất chờ định giá tình bình thường (4-5) Chỉ số tình đất mẫu so sánh d) Hiệu chỉnh thời gian Ngày giao dịch mẫu giao dịch với ngày định giá đất chờ định giá khác Thơng thường ngày giao dịch phát sinh trước, ngày định giá phát sinh sau Giữa thời gian đó, giá đất đai có khả thay đổi, cần phải hiệu chỉnh thời gian để giá mẫu so sánh phù hợp với tình hình thị trường thực tế ngày định giá Để hiệu chỉnh thời gian, phải phân tích tính tốn biến động số giá đất, để hiệu đính giá giao dịch thành giá ngày định giá Cơng thức tính toán sau: Giá mẫu giao dịch hiệu chỉnh ngày định giá = Giá mẫu giao dịch x Chỉ số giá ngày định giá Chỉ số giá ngày giao dịch (4-6) Ngoài việc dùng số giá để tiến hành hiệu chỉnh thời gian nói trên, cịn thơng qua thu thập khối lượng lớn thông tin mẫu giao dịch, phân tích quy luật biến động giá đất thời gian để tính số biến động giá đất mà tiến hành hiệu chỉnh thời gian mẫu giao dịch Như xây dựng tương quan giá đất thời gian, tính hệ số tương quan dùng số để hiệu chỉnh mẫu giao dịch e) Hiệu chỉnh nhân tố khu vực Nhân tố khu vực đặc tính khu vực tạo kết hợp điều kiện tự nhiên với nhân tố xã hội, kinh tế, hành khu vực, nhân tố ảnh hưởng đến giá đất đai Nội dung chủ yếu nhân tố khu vực gồm phát triển khu vực, tình trạng giao thơng, sở hạ tầng, môi trường khu vực Sự phát triển khu vực quy mô phát triển dịch vụ thương nghiệp ảnh hưởng việc sử dụng đất Thường quy mơ phát triển dịch vụ thương nghiệp cao hiệu tích tụ sử dụng đất đai cao, đồng thời khoảng cách đến trung tâm dịch vụ thương mại tăng hiệu sử dụng đất có xu giảm dần Tình trạng giao thơng mức độ thuận tiện khu vực với bên bao gồm tình trạng đường xá, khoảng cách đến nhà ga, bến tầu Tình trạng giao thơng tốt giá đất cao, điều kiện giao thông tốt hay xấu ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất cao hay thấp Trường Đại học Nơng nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 54 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Cơ sở hạ tầng bao gồm hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội, tình trạng cấp nước, cấp điện, thơng tin, trường tiểu học, rạp chiếu phim, bệnh viện khu vực có đồng hay khơng, điều có ý nghĩa xác định giá đất phục vụ mục đích để Mơi trường chủ yếu mức độ tốt xấu môi trường khu vực, xanh môi trường, mức độ tươi đẹp nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến hiệu ích sử dụng đất Thông qua việc hiệu chỉnh nhân tố khu vực, loại trừ sai lệch giá mẫu giao dịch với đất chờ định giá gây khác đặc tính khu vực Cho nên, hiệu chỉnh nhân tố khu vực hiệu chỉnh điểm khó trọng điểm phương pháp so sánh trực tiếp Hiệu chỉnh nhân tố khu vực phương pháp so sánh trực tiếp bao gồm bước sau đây: a Xác định phần tử so sánh Là vào đối tượng xác định giá đất cụ thể dể lựa chọn nội dung phần tử so sánh nhân tố khu vực xác định Có thể tham khảo bảng điều tra 4.1 khoản mục phần tử so sánh b Tìm hệ số hiệu chỉnh phần tử so sánh Đối với việc hiệu chỉnh so sánh nhân tố khu vực, sau xác định khoản mục phần tử so sánh, phải chuyển điều kiện phần tử thành số định lượng so sánh Nói chung, phương pháp xác định số định lượng phần tử so sánh có loại sau đây: Dùng cự ly làm thước đo để so sánh Như so sánh cự ly đến trung tâm dịch vụ thương nghiệp, cự ly đến đầu mối giao thơng cơng cộng Căn vào cự ly để so sánh Dùng số điểm ảnh hưởng tính cơng thức số học cơng thức kinh nghiệm làm thước đo để so sánh Nghĩa dùng cơng thức định tính tốn số điểm ảnh hưởng nhân tố, lấy điểm số làm để so sánh Về phương thức so sánh phần tử nhân tố, dùng phương pháp so sánh trực tiếp, dùng phương pháp so sánh gián tiếp Phương pháp so sánh trực tiếp trực tiếp đánh giá khác biệt đất chờ định giá với đất mẫu so sánh, xác định hệ số hiệu chỉnh so sánh Như lấy số điều kiện phần tử đất chờ định giá làm số (100%), đem so sánh với số điều kiện phần tử đất mẫu giao dịch, phần tử tốt đất chờ định giá, số điều kiện phần tử mẫu so sánh lớn 100%, phần tử đất chờ định giá số điều kiện phần tử mẫu so sánh nhỏ 100% Phương pháp so sánh gián tiếp, phương pháp thông qua so sánh đất tiêu chuẩn (thửa đất) với đất chờ định giá đất mẫu so sánh để lập nên quan hệ so sánh đất chờ định giá với mẫu đất so sánh Như lấy số điều kiện phần tử đất tiêu chuẩn làm số - 100%, đồng thời xác định giá đất giá trị số điều kiện phần tử đất chờ định giá đất mẫu giao dịch, thông qua đất tiêu chuẩn mà xây dựng quan hệ so sánh đất chờ định giá với đất mẫu so sánh Trên sở phân tích quan hệ tương quan giá đất với phần tử ảnh hưởng, tổng kết thành tiêu chuẩn lượng hoá quy luật điều kiện phần tử, định giá cụ thể, vào điều kiện tiêu phần tử đối chiếu với quy luật tiêu chuẩn nói trên, dựa Trường Đại học Nơng nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 55 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com vào kinh nghiệm người định giá để xác định số điều kiện nhân tố hệ số hiệu chỉnh c Dùng hệ số hiệu chỉnh nhân tố khu vực tính tốn để tiến hành hiệu chỉnh nhân tố khu vực Cơng thức tính tốn sau: Giá mẫu so sánh sau hiệu chỉnh nhân tố khu vực = Giá mẫu giao dịch so sánh x Chỉ số điều kiện nhân tố khu vực đất chờ định giá (4-7) Chỉ số điều kiện nhân tố khu vực đất mẫu so sánh f) Hiệu chỉnh nhân tố cá biệt Nhân tố cá biệt nhân tố cấu thành đặc tính cá biệt đất (điều kiện đất) sản sinh ảnh hưởng giá Nội dung việc so sánh nhân tố cá biệt chủ yếu có diện tích, hình dáng đất đai (thửa đất), địa hình, địa chất, chiều sâu đất so với mặt đường, vị trí mặt đường Diện tích đất ảnh hưởng trực tiếp đến sử dụng đất đai Với mục đích sử dụng khác nhau, thường có u cầu diện tích phù hợp nhất, diện tích q nhỏ khơng thuận lợi cho việc sử dụng; diện tích lớn lại ảnh hưởng đến hiệu ích sử dụng Vì diện tích có phù hợp hay khơng tiêu chí quan trọng để phân tích hiệu sử dụng đất Hình dáng đất khác ảnh hưởng đến hiệu sử dụng đất đai Trong điều kiện bình thường, đất hình chữ nhật hình vng thuận lợi cho việc sử dụng đất có hình tam giác hình bất quy tắc Điều kiện địa hình, địa chất đất ảnh hưởng trực tiếp đến sử dụng đất, điều kiện địa hình phẳng địa chất tốt nâng cao hiệu sử dụng đất Hiệu sử dụng đất thường có quy luật giảm dần theo chiều sâu giáp mặt đường phố Trong điều kiện với chiều rộng định, chiều sâu giáp đường phố sâu hiệu sử dụng đất kém, tỷ lệ chiều rộng, chiều sâu đạt trạng thái phù hợp hiệu sử dụng đất tốt Vị trí tiếp giáp mặt đường khác đất có ảnh hưởng đến hiệu sử dụng, nói chung xét từ việc sử dụng cho mục đích thương nghiệp, đất nằm góc phố có hiệu lớn nhiều so với đất giáp mặt phố thơng thường, đất góc phố ngã tư với đất góc phố ngã ba tồn khác biệt tiện ích sử dụng Mục đích hiệu chỉnh nhân tố cá biệt phải thông qua hiệu chỉnh loại trừ khác biệt giá đất chờ định giá với đất mẫu so sánh sai khác nhân tố cá biệt tạo nên, để thuận lợi cho việc xác định giá đất giá đất chờ định giá Phương pháp hiệu chỉnh nhân tố cá biệt bao gồm bước: (1) Xác định nhân tố so sánh; (2) Đánh giá hệ số điều chỉnh so sánh nhân tố; (3) Dùng hệ số hiệu chỉnh so sánh để hiệu chỉnh giá đất Trình tự phương pháp cơng thức tính tốn giống với phương pháp hiệu chỉnh nhân tố khu vực Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 56 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Do ảnh hưởng nhân tố khu vực việc sử dụng đất có đặc điểm riêng nên phương pháp xác định giá đất hệ số hiệu chỉnh so sánh phần tử không hoàn toàn giống với phương pháp xác định giá đất nhân tố khu vực, ngồi việc dùng kinh nghiệm điểm làm thước đo so sánh ra, cịn dùng phương pháp tiến hành phân tích quan hệ tương quan phân tử nhân tố với giá đất để xác định hệ số ảnh hưởng giá đất phần tử cá biệt g) Hiệu chỉnh số năm sử dụng Số năm sử dụng đất đai theo thoả thuận giao dịch Số năm sử dụng đất đai dài hay ngắn trực tiếp ảnh hưởng khả thu nhập đất đai Nếu sau xác định khả thu nhập hàng năm đất đai, thời hạn sử dụng đất đai dài, tổng thu nhập đất đai nhiều, hiệu sử dụng đất cao, giá đất đai nâng cao Cho nên, thông qua hiệu chỉnh số năm sử dụng đất, loại trừ khác biệt giá đất đai thời hạn sử dụng đất không giống tạo nên (1) Tính tốn hệ số hiệu chỉnh năm sử dụng, hệ số hiệu chỉnh niên hạn theo công thức sau đây: K= − /(1 + r ) m (4-8) − 1(1 + r ) n Trong đó: K - hệ số hiệu chỉnh niên kỳ để hiệu chỉnh niên kỳ mẫu so sánh thành niên kỳ sử dụng đất chờ định giá r - Suất lợi tức hoàn vốn m - niên kỳ sử dụng đất chờ định giá n - niên kỳ sử dụng mẫu so sánh (2) Dùng hệ số hiệu chỉnh niên kỳ để tiến hành hiệu chỉnh niên kỳ giá đất mẫu giao dịch, có: Giá đất sau hiệu chỉnh niên kỳ = Giá mẫu giao dịch x K h) Hiệu chỉnh suất dung tích Suất dung tích tỷ lệ tổng diện tích xây dựng so với diện tích đất Trong khu vực thị, quy hoạch thị có quy định hạn chế định suất dung tích khu vực Suất dung tích lớn hay nhỏ ảnh hưởng trực tiếp đến mức độ sử dụng đất cao hay thấp Nói chung, suất dung tích lớn, hiệu sử dụng đất cao, từ mà giá đất nâng cao tương ứng, xác định giá đất giá đất phải tiến hành hiệu chỉnh suất dung tích, thơng qua hiệu chỉnh suất dung tích, loại trừ sai khác mức giá đất khác suất dung tích tạo Phương pháp hiệu chỉnh cụ thể hiệu chỉnh suất dung tích dùng hệ số hiệu chỉnh để hiệu chỉnh giá đất Trước tiên phải biết tiêu quy định suất dung tích, suất dung tích theo quy hoạch thị khu vực có đất chờ định giá Sau vào phân tích tương quan suất dung tích với giá đất, xây dựng hệ số hiệu chỉnh suất dung tích, cuối dùng hệ số hiệu chỉnh suất dung tích để hiệu chỉnh giá đất điều chỉnh Hiệu chỉnh suất dung tích dùng cơng thức sau để tính tốn: Giá mẫu giao dịch sau hiệu = Giá đất x Hệ số hiệu chỉnh suất dung tích đất chờ định giá Trường Đại học Nơng nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất (4-9) http://www.ebook.edu.vn 57 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com chỉnh suất dung tích so sánh Hệ số hiệu chỉnh suất dung tích đất mẫu so sánh i) Xác định cuối giá đất đai Mẫu so sánh giao dịch thị trường xác định qua lựa chọn, sau dùng cơng thức tương quan để tiến hành hiệu chỉnh tình huống, hiệu chỉnh thời gian, hiệu chỉnh nhân tố khu vực nhân tố cá biệt, hiệu chỉnh niên hạn sử dụng, hiệu chỉnh suất dung tích có giá chuẩn so sánh tính thử đất đai chờ bình xét Vì trình dùng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đất, phải lựa chọn nhiều mẫu giao dịch so sánh, nên sau thơng qua hiệu chỉnh có nhiều giá chuẩn so sánh tính thử tương ứng, mà giá chuẩn so sánh đất chờ định giá cuối 1, cần phải tiến hành phân tích so sánh giá chuẩn so sánh tính thử, để xác định tổng hợp giá chuẩn so sánh hợp lý đất chờ định giá Có loại phương pháp xác định tổng hợp giá đất để xử lý nhiều giá chuẩn so sánh: Phương pháp bình quân giản đơn Trực tiếp lấy trị số bình quân nhiều giá chuẩn so sánh làm kết tổng hợp cuối Lấy số trung gian số chiếm đa số số nhiều giá chuẩn so sánh làm kết tổng hợp giá đất Trong xác định giá đất thực tế phương pháp so sánh trực tiếp, việc xác định giá đất chuẩn so sánh hợp lý cuối cần phải sau vào xử lý số học, lại phải thêm vào phán đốn, phân tích theo kinh nghiệm nhiều mặt định 2.3 Ứng dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đất Trong thành phố có đất nhà cần phải xác định giá, vào điều kiện địa phương, chọn đất tương tự giao dịch, tình giao dịch đất thống với đất chờ định giá, so sánh điều kiện khác bảng 4.2 Về ảnh hưởng nhân tố khu vực nhân tố cá biệt giá đất, kết so sánh điều kiện đất chờ định giá với điều kiện đất mẫu kê bảng 4.2, số bảng dương, biểu thị đất chờ định giá ưu đất giao dịch, số to hay nhỏ biểu mức độ tốt xấu đất chờ định giá Bảng 4.2 Hạng mục Đất đai chờ định giá Mẫu so sánh A Mẫu so sánh B Mẫu so sánh C Mẫu so sánh D Mục đích sử dụng Nhà Nhà Nhà Nhà Nhà Ngày giao dịch thành Ngày định giá 10.2004 10.2003 12.2003 8.2004 4.2003 12 triệu/m2 13 triệu/m2 14 triệu/m2 10 triệu/m2 Giá giao dịch thành Trường Đại học Nơng nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 58 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Suất dung tích -2% -3% -3% Cơ sở hạ tầng -1% -2% +2% Giao thông -2% +3% -2% Địa -2% +1% -2% Hình dáng +3% +5% -4% Khác Điều kiện cá biệt Vị trí Điều kiện khu vực -2% -3% -2% Biết số giá thành phố tháng 1.2003 100, sau tháng tăng lên 1%, hệ số hiệu chỉnh suất dung tích bảng Bảng 4.3 Suất dung tích Hệ số hiệu chỉnh 1,8 2,4 3,0 3,5 Theo điều kiện tính tốn giá đơn vị đất đai đất nhà vào tháng 10 năm 2004 Quá trình định giá Căn vào điều kiện nêu trên, dùng phương pháp so sánh trực tiếp tiến hành xác định giá đất Tình giao dịch thống nhất, nên miễn tiến hành hiệu chỉnh tình giao dịch Xây dựng bảng số giá đất địa phương Căn vào điều kiện cho, số giá đất tháng năm 2003 100, sau tháng tăng 1%, số giá địa phương Bảng 4.4 Bảng 4.4 Thời gian 2/ 4/ 10/ 12/ 1/ 8/ 10/ 2003 Chỉ số giá đất 1/ 2003 2003 2003 2003 2004 2004 2004 100 101 103 109 111 112 119 121 Hiệu chỉnh suất dung tích có bảng hệ số hiệu chỉnh tương ứng Trường Đại học Nơng nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 59 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Xác định số điều kiện nhân tố khu vực nhân tố cá biệt Căn điều kiện đề mục, chữ số bảng 3.4 kết so sánh đất chờ định giá với đất mẫu, số dương biểu thị đất chờ định giá ưu việt đất mẫu so sánh, điều kiện nhân tố lớn 100 Trong ví dụ lại lấy đất chờ định giá để so sánh với nhân tố khu vực nhân tố cá biệt đất giao dịch thành, mà nhân tố khu vực nhân tố cá biệt chia nhiều phần tử riêng biệt Tính tốn giá đất đai mẫu sau hiệu chỉnh Xác định đơn giá đất chờ định giá Hiệu chỉnh tình Hiệu chỉnh nhân tố khu vực Hiệu chỉnh suất dung tích Hiệu chỉnh thời gian Hiệu chỉnh nhân tố biệt A 12 x 100 100 x 121 109 x 1,8 2,4 x 100 105 x 100 101 = 9,421 (triệu/m2) B 13 x 100 100 x 121 119 x 1,8 2,4 x 100 105 x 100 102 = 9,257 (triệu/m2) C 14 x 100 100 x 121 119 x 1,8 3,0 x 100 95 x 100 95 = 9,464 (triệu/m2) D 10 x 100 100 x 121 103 x 1,8 1,8 x 100 105 x 100 108 = 10,359 (triệu/m2) Dùng phép tính trung bình để tính giá đất chờ định giá là: ( A + B + C + D ) = 9,625 (triệu/m2) PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ 3.1 Khái quát phương pháp thặng dư a) Ðịnh nghĩa phương pháp thặng dư Phương pháp thặng dư gọi phương pháp phát triển giả thiết, hay phương pháp tính ngược Xét từ quan điểm phát triển, đất đai có giá phát triển, sử dụng, xây dựng nhà cửa tạo thu nhập Giá đất phải trả để có đất đai, rõ ràng phần cịn lại sau trừ chi phí thu nhập định kỳ bình quân xã hội tổng giá bất động sản dự tính Nghĩa giá đất giá bán đất đai cơng trình trừ giá thân cơng trình Phần cịn lại giá đất đai thuộc đối tượng định giá Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 60 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com b) Nguyên lý phương pháp thặng dư Nguyên lý phương pháp thặng dư dựa lý luận: có người muốn mua đất để tiến hành phát triển, hy vọng có mức lợi nhuận khơng lợi nhuận bình thường đầu tư số tiền vào chỗ khác, lúc giá cao mà ơng ta tình nguyện chi cho đất mức cịn lại sau lấy giá nhà (giá hỗn hợp nhà đất tương lai dự tính) trừ chi phí xây dựng, chi phí nghiệp vụ, lợi tức, lợi nhuận thuế Ngồi ra, phương pháp thặng dư cịn thơng qua việc tính thu nhập để có giá đất đai nhà Phương pháp thặng dư ngồi việc dùng để định giá đất đai ra, cịn sử dụng nhiều định giá hạng mục phát triển tài sản nhà đất sách đầu tư Cụ thể ứng dụng mặt sau đây: Xác định giá cao mà nhà đầu tư có đất chờ phát triển chi trả Ðối với hạng mục phát triển, nhà đầu tư phải phân tích dự tốn giá bất động sản sau hoàn thành phát triển, giá thành phát triển lợi nhuận bình thường mà ông ta cần thu được, từ để xác định giá cao khu đất mà ông ta chi trả được, giá mua thực tế nhà đầu tư phải thấp với giá để bảo đảm thu nhập bình thường Xác định lợi nhuận định kỳ hạng mục phát triển cụ thể Sau có đất đai, chi phí để có đất lúc chi phí biết, lấy tổng giá trị phát triển đất đai, trừ chi phí mua đất, chi phí phát triển phần cịn lại lợi nhuận thu từ hạng mục phát triển Nếu khoản lợi nhuận cao với lợi nhuận mong muốn nhà đầu tư hạng mục khả thi, khơng hạng mục phải tiến hành chậm lại tạm thời huỷ bỏ Xác định chi phí giá thành cao phát sinh hạng mục phát triển Khi xác định chi phí mua đất lợi nhuận mong muốn, dùng phương pháp thặng dư để tính tốn số khống chế cao chi phí giá thành trình phát triển để đảm bảo chi phí giá thành hạng mục trình phát triển khống chế cách có hiệu c) Cơng thức tính tốn phương pháp thặng dư Căn vào nguyên lý phương pháp thặng dư, công thức dùng phương pháp thặng dư để xác định giá đất sau: V=A-(B+C) (4-10) Trong đó: V giá đất mua để phát triển; A tổng giá trị phát triển giá trị vốn bất động sản sau hoàn thành phát triển; B giá thành phát triển tất hạng mục phát triển; C lợi nhuận hợp lý người phát triển Hoặc Giá đất = Giá nhà - Chi phí xây dựng (1 + i + r + p + ir + ip) 1+r+p (4-11) Trong đó: i số chi phí xây dựng dùng để tính tỷ lệ phần trăm chi phí cho nhân viên chuyên môn; Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 61 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com r suất lợi tức hồn vốn; p suất lợi tức bình thường Lưu ý cơng thức chưa tính đến trường hợp phát sinh giá đất chi phí hạng mục vào thời gian khác nhau, nghĩa chưa tính đến khác giá trị theo thời gian chi phí phát triển, mà công tác định giá thực tế, phải xem xét cách cẩn thận thời gian giá đất đầu tư cho khoản chi phí thời gian cụ thể có thu nhập, phân tích cụ thể xem nội dung có liên quan mục chương này, mà không nên máy móc sử dụng cơng thức d) Ðặc điểm phương pháp thặng dư phạm vi ứng dụng Ðặc điểm phương pháp thặng dư Căn vào nguyên lý cơng thức tính tốn phương pháp thặng dư, định giá theo phương pháp thặng dư phân tích góc độ thương gia phát triển, để tính tốn chi phí cao chi để mua đất Độ tin cậy phương pháp thặng dư định điểm sau đây: (1) Xác định xác phương thức sử dụng đất tốt (bao gồm mục đích sử dụng, cường độ sử dụng, kiểu dáng cơng trình, cảnh quan bên ngồi, thiết bị nội thất bố cục ) dựa nguyên tắc sử dụng hiệu nguyên tắc hợp pháp định giá đất đai; (2) Phán đốn xác giá tiêu thụ đất đai cơng trình sau hoàn thành xây dựng, sở nắm tình hình thị trường bất động sản quan hệ cung cầu; (3) Xác định xác chi phí phát triển đất đai lợi nhuận bình thường cơng trình Phương pháp thặng dư có giả thiết điều kiện sau đây: (1) Mặc dù tổng giá bất động sản tiền thuê việc chi trả cho giá thành khoản phát sinh tương lai, tất số liệu tổng giá bất động sản, tiền thuê giá thành sử dụng định giá theo phương pháp thặng dư vào số liệu trước mắt để tính Ðó khó dự tính cách chuẩn xác giá thành, tiền thuê biến động nhỏ giá tương lai, đồng thời thời gian phát triển, tiền thuê giá tiêu thụ tăng lên (hạ xuống), mà loại giá thành phát triển tăng lên (hạ xuống) Cho nên định giá phương pháp thặng dư ẩn chứa giả thiết là: biến động liên quan việc định giá theo phương pháp thặng dư đó, thời gian phát triển không phát sinh biến động lớn Ðương nhiên, dùng phương pháp định giá để tiến hành tính khả thi hạng mục phân tích sách đầu tư, thơng qua phân tích điều tra tỉ mỉ thị trường để dự tính số liệu tiền thuê định kỳ, giá tiêu thụ giá thành, tiến hành cân nhắc thay đổi thu chi cách xác (2) Giả thiết tiền thuê giá giao dịch bất động sản không hạ thấp thời gian phát triển, đồng thời không xét đến ảnh hưởng vật giá tăng lên (3) Giả thiết việc đầu tư vào giá thành khoản thời gian phát triển đồng đồng giai đoạn Những điều kiện giả thiết nói thể rõ ràng định giá theo phương pháp thặng dư nước (Trung Quốc, Nhật Bản ) Trường Đại học Nơng nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 62 ... biệt đất chờ định giá E= Chỉ số điều kiện nhân tố cá biệt đất mẫu so sánh Như vậy, công thức 4- 3 biểu thị cơng thức 4- 4 : Giá đất chờ định giá = Giá đất mẫu để so sánh x 100 100 100 100 x x x ( 4- 4 )... dự tính Nghĩa giá đất giá bán đất đai cơng trình trừ giá thân cơng trình Phần cịn lại giá đất đai thuộc đối tượng định giá Trường Đại học Nơng nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn... nhiều cơng trình, q trình xác định giá đất tính giá cơng trình ảnh hưởng tồn cơng trình hiệu sử dụng đất, lấy tổng giá trừ mà khơng ảnh hưởng việc xác định giá đất Xác định giá cơng trình đất Cũng