GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ ĐẤT - TS. HỒ THỊ LAM TRÀ - 2 docx

Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com c) Cấu thành nhân gia đình Do thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống ảnh hưởng thị hóa, kết cấu gia đình ngày nhỏ Đại gia đình truyền thống tam đại, tứ đại đồng đường bị thay gia đình nhỏ lấy đôi vợ chồng làm trung tâm Sự thay đổi kết cấu nhân gia đình làm tăng nhu cầu nhà cách tương ứng Đồng thời, nhu cầu hộ khép kín diện tích nhỏ, nhà cho thuê tăng lên, từ giá đất dùng để xây nhà tăng lên xu tăng giá ngày rõ ràng 3.2 Nhân tố xã hội Xã hội phát triển ổn định có ảnh hưởng lớn giá đất Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu trạng thái ổn định trị, an ninh xã hội, đầu vào nhà đất thị hóa a) Trạng thái ổn định trị Tình trạng ổn định trị tình trạng ổn định cục diện trị nước Cục diện trị ổn định, việc đầu tư vào tài sản nhà đất vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ thu thời hạn với lợi nhuận, lịng tin nhà đầu tư lớn kéo theo giá đất tăng lên Ngược lại giá đất rớt xuống b) An ninh xã hội Nhân tố ảnh hưởng đến giá đất rõ dễ thấy Bất luận khu nhà hay khu thương nghiệp, trật tự xã hội tốt, người cảm thấy an tồn, họ sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, kéo theo giá đất tăng lên Ở mức độ mà nói, mối tương quan với tình trạng ổn định cục diện trị c) Đầu nhà đất Đầu nhà đất hành vi người đầu hy vọng lợi dụng biến động giá nhà đất để thu siêu lợi nhuận Nhân tố có ảnh hưởng đột xuất đến mức giá đất, đặc biệt mức giá đất thị trường Khi đất cung không đủ cầu, người đầu tranh mua mà đợi giá lên cao, đất cung nhiều cầu, người đầu bán tháo làm cho đất rớt giá d)Tiến trình thị hóa Một kết phát triển cơng nghiệp hóa thúc đẩy q trình thị hóa Những khu vực có trình độ cơng nghiệp hóa thị hóa cao, mà tổng diện tích đất thành phố nói chung không đổi, ảnh hưởng tiến trình thị hóa giá đất biểu hai mặt sau đây: khu vực thành phố có mật độ nhân đơng đúc giá đất tăng cao; hai tỷ lệ nhân nhập cư cao tiến trình thị hóa có tốc độ nhanh, mức độ tốc độ tăng giá đất cao đất khu vực khác 3.3 Nhân tố quốc tế Sự phát triển hoàn thiện thị trường nhà đất tách rời ảnh hưởng hoàn cảnh quốc tế Ảnh hưởng tình hình trị, kinh tế giới tới giá đất phản ánh gián tiếp thông qua ảnh hưởng đến tình hình kinh tế, trị nước a)Tình hình kinh tế giới Sự phát triển kinh tế quốc gia ngồi việc khơng thể lập tách rời với phát triển kinh tế giới ra, nói chung nhiều có quan hệ với phát triển kinh tế quốc gia khác Thị trường giới mở rộng mối quan hệ trở nên mật thiết Cho nên, thịnh suy kinh tế quốc gia liên quan đến phát Trường Đại học Nơng nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 12 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com triển hay suy thoái kinh tế giới, tình trạng thị trường, đất đai khơng có ngoại lệ Ví dụ, bùng phát nguy kinh tế có tính tồn cầu năm 1929 giá đất nước Mỹ hạ thấp nhanh chóng, từ đỉnh cao năm 1925 rớt thẳng xuống theo đường thẳng đứng, đến năm 1933 rớt xuống đến điểm đáy, sau kinh tế giới phục hồi giá đất tăng lên lại b) Nhân tố trị quốc tế Mối quan hệ trị quốc gia thường tổng hợp quan hệ kinh tế Cho nên, mối quan hệ tốt đẹp quốc gia với quốc gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở, hịa hỗn có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đất tăng, từ đẩy nhanh giá đất lên cao ngược lại Đặc biệt xảy xung đột qn tình trạng ngày nghiêm trọng, kết nhu cầu đất xuống thấp nên giá đất rớt theo 3.4 Nhân tố kinh tế Sự diễn biến tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng quốc tế dân sinh ảnh hưởng đến địa vị quốc tế quốc gia Trong q trình Chính phủ tích cực theo đuổi tăng trưởng kinh tế ổn định kinh tế, tất vật tư dân dụng thông qua ảnh hưởng sách kinh tế mà đến ổn định a) Tình trạng phát triển kinh tế Một tiêu trọng yếu để đánh giá trạng thái phát triển kinh tế thu nhập quốc dân Thu nhập quốc dân tăng có nghĩa trạng thái tài tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn vinh, tăng hội có việc làm, vật giá tiền lương nằm trạng thái có lợi cho phát triển kinh tế, tổng đầu tư xã hội tăng, tổng yêu cầu đất không ngừng mở rộng khiến giá đất tăng lên Từ phát triển kinh tế nước, khu vực biến động yêu cầu đất, thấy xu biến động nhu cầu đất đại thể thống với xu chu kỳ kinh tế b) Mức độ dự trữ đầu tư Mức độ dự trữ mức độ đầu tư tương quan thuận với nhau, nghĩa dự trữ tăng trưởng đầu tư tăng tương ứng Đây nguyên lý "tính thống dự trữ đầu tư" kinh tế học Như vậy, phân tích ảnh hưởng mức độ dự trữ đầu tư giá đất, khái quát phân tích ảnh hưởng mức độ dự trữ mức giá đất Tích lũy phải dựa vào dự trữ, mà dự trữ nhiều hay lại lực dự trữ nguyện vọng dự trữ định Khi lực dự trữ lớn mà nguyện vọng dự trữ cao, hạn ngạch dự trữ nhiều tích lũy tư nhanh Nhìn từ góc độ tích lũy tư bản, giá tài sản nhà đất lớn tổng lượng giá tài sản khác, gia đình thơng thường mua đất phải qua thời kỳ tích cóp dài Trường hợp tỷ lệ dự trữ cao có lợi cho tích lũy tư có khả có đủ khoản tiền chuẩn bị mua nhà Cho nên, mức độ dự trữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ gia đình biến động giá thị trường nhà đất liên quan mật thiết với Nói chung loạt thời kỳ có tỷ lệ dự trữ cao thường thời kỳ tích lũy dự trữ siêu ngạch; tỷ lệ dự trữ cao liên tục, xuống thấp, thời kỳ nóng bỏng tài sản nhà đất, lúc giá đất tăng vọt c) Tình trạng chi thu tài tiền tệ Tình trạng tài tiền tệ phản ánh thực lực kinh tế tổng hợp quốc gia, lượng cung cấp tiền mặt biểu bề ngồi tình trạng tài tiền tệ, đây, chủ yếu phân tích ảnh hưởng lượng cung cấp tiền mặt thị trường đất đai, Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 13 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com lượng cung cấp tiền mặt gia tăng, biểu thị gia tăng vốn lưu động thị trường, tức tiền nhàn rỗi xã hội tăng Vốn lưu thông thừa dẫn đến nhiều tiền mặt, tranh mua số hàng hóa, đặc biệt việc mua nhà đất bảo tồn giá trị, nên tạo thành nhu cầu nhà đất tăng lên, thúc đẩy giá đất tăng lên khơng ngừng d) Trình độ thu nhập tiêu dùng dân cư Theo đà gia tăng thu nhập dân cư, sau giải vấn đề ăn no mặc ấm, người có nhu cầu tiêu dùng mới, biểu nhà yêu cầu cao chất lượng, diện tích nhà ở, dẫn đến tăng nhu cầu đất đai làm cho giá đất đai khu vực tăng e) Biến động vật giá Sự biến động vật giá ảnh hưởng thiết thân đến người Tài sản nhà đất thời kỳ vật giá biến động thể tính bảo đảm giá trị, biến động vật giá tỷ lệ thuận với ảnh hưởng thị trường nhà đất, có nghĩa tỷ lệ tăng giá cao giá đất cao, chúng chung xu "nước lên thuyền lên" Điều cần nói rõ là: giá nhà đất tăng vọt phát sinh khu vực thành thị, khu vực nơng thơn chịu ảnh hưởng tương đối ít, chí có nơi nhân bỏ ngồi cách nghiêm trọng giá đất cịn xuống thấp Điều mặt khác nói lên ảnh hưởng cung khơng đủ cầu thị trường nhà đất đô thị giá đất f) Mức lãi suất Một đặc điểm chủ yếu giao dịch tài sản nhà đất hạn ngạch lưu thông lớn, việc đầu tư mua bán nhà đất có liên quan đến đồng vốn sử dụng Do thu nhập nhà đầu tư thơng thường khơng thể có khả chi trả khoản lớn, nên phải trực tiếp vay ngân hàng đem tài sản nhà đất chấp để có khoản vay Do nhà đầu tư nhân viên định giá đất đai phải ln nắm tình hình vốn đầu tư cấu tiền tệ hành, sách cho vay làm nhà ở, đặc biệt nắm tình hình biến động mức lãi suất Những nhân tố chung nói thường tầm vĩ mô phát sinh ảnh hưởng có tính tồn cục mức giá đất toàn khu vực, ảnh hưởng nhân tố phát sinh khác địa phương quốc gia mức giá đất Còn khác giá đất khu vực địa phương, đất, lại chịu ảnh hưởng nhân tố khu vực nhân tố cá biệt Do cần phân tích thêm bước ảnh hưởng nhân tố khu vực nhân tố cá biệt 3.5 Nhân tố khu vực Nhân tố khu vực điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế nơi có đất, đặc tính địa phương liên kết nhân tố tạo có ảnh hưởng định đến mức giá đất đai địa phương a) Vị trí Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu nói vị trí kinh tế, nói vị trí cụ thể đối tượng định giá thành phố, bao gồm đất xếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp đến trung tâm tập trung đông dân, bao gồm mức độ ảnh hưởng loại trung tâm khu vực khác thành phố loại đất Trường Đại học Nơng nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 14 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com b) Điều kiện sở hạ tầng Điều kiện sở hạ tầng xã hội ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu bao gồm: điện, điện thoại, nhà trẻ, trường học, cơng viên, bệnh viện Ngồi xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độ đồng khoảng cách xa gần Điều kiện sở hạ tầng kỹ thuật có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại đường giao thông địa phương, độ tiện lợi phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thể mạng lưới giao thơng, tình hình đường sá cấp hạng, tình trạng giao thơng cơng cộng mật độ lưới giao thông c) Chất lượng môi trường Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm, môi trường nhân văn môi trường tự nhiên, bao gồm điều kiện môi trường tự nhiên như: địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, khơng khí, độ nhiễm tiếng ồn điều kiện môi trường nhân văn loại hình nghề nghiệp dân cư, trình độ giáo dục mức thu nhập khu vực d) Nhân tố quy hoạch Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất khu vực, kết cấu sử dụng, điều kiện hạn chế sử dụng đất Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất phân khu chức tính chất sử dụng đất chức khác đô thị Ví dụ khu nhà đặc biệt trọng hồn mỹ mơi trường; khu thương nghiệp đặc biệt trọng đến mơi trường kinh doanh tình trạng thu lợi; khu cơng nghiệp đặc biệt trọng đến giao thông vận tải điều kiện cung ứng nước điện 3.6 Nhân tố cá biệt Nhân tố cá biệt nhân tố đặc trưng điều kiện thân đất Ảnh hưởng nhân tố cá biệt đến giá đất tức ảnh hưởng đến giá đất a) Diện tích Diện tích đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng đất, lớn hay nhỏ không dễ dàng q trình sử dụng khả tài người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá đất b) Chiều rộng Chiều rộng mặt tiền đất hẹp ảnh hưởng đến hiệu trưng bày thu lợi người sử dụng đất, đất dùng cho mục đích kinh doanh, thương mại đất ảnh hưởng đến giá đất c) Chiều sâu Trong trường hợp đất nông sâu so với mặt đường đềuờnhong thuận lợi cho người sử dụng đất với mục đích sử dụng nên ảnh hưởng đến giá đất đất d) Hình dáng Hình dáng đất đẹp vng chữ nhật, cịn dạng tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để nên ảnh hưởng đến giá đất Trường Đại học Nơng nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 15 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com đ) Độ dốc Độ dốc lớn khó phát triển giá thành phát triển cao nên ảnh hưởng đến giá đất e) Hạn chế quy hoạch đô thị Nhân tố quy hoạch đô thị xem nhân tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất CÁC LOẠI GIÁ ĐẤT 4.1 Giá cả, giá thị trường Giá trị lượng tiêu hao lao động nói chung kết tinh hàng hóa Số lượng lao động lớn hay nhỏ khơng thể thể hàng hóa, mà điều kiện kinh tế hàng hóa, thơng qua q trình trao đổi mà biểu tiền tệ Giá hàng hóa biểu tiền tệ q trình trao đổi Do đó, giá giá trị hàng hóa, giá trị tiền tệ quan hệ cung cầu định Mặc dù giá biểu tiền tệ giá trị hàng hóa, khơng có nghĩa giá giá trị hàng hóa trường hợp trí với Trong thực tế giá giá trị trí với ngẫu nhiên, cịn khơng trí thường xuyên Lý giá định giá trị, chịu ảnh hưởng giá trị tiền tệ quan hệ cung cầu Trên thị trường cung cầu loại hàng hóa đáp ứng cầu giá phù hợp với giá trị Tuy nhiên trường hợp xảy Nếu cung thấp cầu giá cao giá trị Ngược lại, cung vượt cầu giá thấp giá trị Giá hình thành thị trường phụ thuộc vào yếu tố: giá trị thân hàng hóa, giá trị đồng tiền (tiền, vàng), quan hệ cung - cầu hàng hóa Giá quy định chủ yếu trình cạnh tranh tác động quy luật kinh tế tự phát, trước hết quy luật giá trị Trong sản xuất hàng hóa giản đơn, giá biến động xoay quanh giá trị, điều kiện chủ nghĩa tư bản, giá biến động xoay quanh giá sản xuất Giá thị trường xoay quanh trục giá trị xã hội (hay gọi giá trị thị trường) Giá thị trường, giá hàng hóa dịch vụ hình thành thị trường; biểu tiền giá trị hàng hóa, chịu tác động quy luật giá trị, cạnh tranh quan hệ cung-cầu Giá thị trường lên xuống xoay quanh giá trị hàng hóa dịch vụ, cao thấp giá trị, tùy theo quan hệ cung-cầu chung quan hệ cung cầu loại hàng, lúc, nơi Giá trị hàng hóa dịch vụ sở khách quan giá cả; song thực tế, có thơng qua thị trường hình thành giá xác định tương đối sát giá trị chúng Giá thị trường tín hiệu thị trường, tín hiệu mối quan hệ (cân đối hay không cân đối) tổng cung tổng cầu nói chung, cung cầu mặt hàng, loại hàng định, thời gian địa điểm định; nữa, khơng phải tín hiệu loại cầu nào, nhu cầu chủ quan, nhu cầu sinh lí mà tín hiệu cầu có khả tốn xã hội sản phẩm Giá thị trường có tác dụng hướng dẫn người sản xuất, kích thích cải tiến kĩ thuật, cải tiến quản lí nhằm tăng suất lao động, cải tiến quản lí lưu thơng, nâng cao chất lượng hàng hóa, dịch vụ, phục vụ tốt người tiêu dùng thu lợi nhuận cao Khi mua đất, thực chất người mua mua quyền có thu nhập từ đất Trong sản xuất hàng hóa, đất đai thực tế đối tượng mua bán, cho thuê, đấu thầu, có giá Giá đất đai quy định hai yếu tố: lượng địa tô mà hàng năm ruộng đất đem lại, mức lợi tức mà ngân hàng trả cho người gửi tiền Cụ thể giá Trường Đại học Nơng nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 16 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com ruộng đất số lượng tiền mà đem gửi tiết kiệm ngân hàng hàng năm đem lại lượng lợi tức lượng địa tơ đất đem lại Ví dụ: đất hàng năm đem lại 300.000 đồng, tỉ suất lợi tức tiền gửi ngân hàng 4% giá khoảnh đất là: 300.000 x 100 = 7.500.000 đồng 4.2 Giá trị thị trường Giá trị thị trường thể mức giá hình thành thị trường công khai cạnh tranh Thị trường thị trường nước thị trường quốc tế, bao gồm nhiều người mua, người bán bao gồm số lượng hạn chế người mua, người bán Giá trị thị trường thể mức giá ước tính mà sở đó, bên bán bên mua thoả thuận thời điểm sau hai bên khảo sát, cân nhắc đầy đủ hội lựa chọn tốt cho từ thơng tin thị trường trước đưa định mua định bán cách hịan tịan tự nguyện, khơng nhiệt tình mua nhiệt tình bán mức Giá trị thị trường đất giá thực cao đất thị trường mở cạnh tranh, mức giá phổ biến điều kiện thị trường xác định Trên thực tế, việc mua bán điễn sòng phẳng, bên mua bên bán tự nguyện, thông tin đầy đủ thị trường tài sản, nên giá trị thị trường chịu tác động kích động mức Giá trị thị trường đất đai xác định dựa sở yếu tố sau: - Sự thoả thuận, trí người bán người mua; - Mục đích người mua bán đất; - Nhu cầu đất đai thị trường; - Tác động môi trường sống xã hội; - Một số yếu tố sử dụng đặc biệt Lưu ý điều tra giá trị thị trường đất đai trường hợp mua bán đặc biệt như: ép giá, mua bán gia đình 4.3 Giá trị sử dụng Đối với đất đai, thời điểm đất sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, số mục đích đó, phải xác định mục đích sử dụng - gọi mục đích sử dụng xác định Mục đích sử dụng sở tạo giá trị sử dụng, xác định vào mục đích đầu tư người sử dụng đất Ở Việt Nam mục đích sử dụng mảnh đất xác định mục đích sử dụng đất xác định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hay định giao đất quan Nhà nước có thẩm quyền Các mục đích sử dụng khác đất yếu tố khách quan khác tạo ra, sở tạo giá trị sử dụng Trong lý thuyết kinh tế nhà kinh tế thường gọi chúng giá trị tiềm 4.4 Giá trị trao đổi Trên thị trường mở cạnh tranh giá trị trao đổi mảnh đất giá trị thị trường mảnh đất Thông thường giá trị trao đổi xác định vào giá cho thuê đất chủ thể giá bán, giá cho thuê mảnh đất khác có đặc điểm tiện ích tương tự đất chủ thể Ví dụ: Người ta xác định giá trị trao đổi đất A, biết giá trị đất B với điều kiện sau đây: Thửa đất B có đặc điểm tiện ích tương tự đất A; Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 17 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Việc chuyển nhượng đất B diễn thoả mãn điều kiện thị trường mở cạnh tranh, tức loại trừ mua bán khơng tn theo ngun tắc hình thành giá trị thị trường; Thời gian đất B trao đổi gần với thời gian xác định giá trị trao đổi đất A 4.5 Giá trị bảo hiểm Giá trị bảo hiểm xác định sở giá thị trường đất bên bảo hiểm bên tham gia bảo hiểm thoả thuận Giá trị bảo hiểm cao thấp phụ thuộc vào thoả thuận ghi hợp đồng bảo hiểm người chủ sở hữu đất (người bảo hiểm) với quan bảo hiểm 4.6 Giá trị chấp Giá trị chấp đất xác định giá thị trường đất Tuỳ theo đất mà chúng có giá trị chấp khơng có giá trị chấp Thơng thường phần lớn đất có giá trị chấp Những đất không quyền trao đổi lý giàng buộc đất có giá trị sử dụng khơng có giá trị chấp 4.7 Giá cho thuê Giá cho thuê đất đai số tiền mà người thuê phải trả cho chủ đất suốt thời gian thuê đất Tuỳ theo hợp đồng cho thuê đất mà giá cho thuê xác định từ cho thuê hay xác định theo thời điểm Giá cho thuê phụ thuộc vào thời gian thuê, giá trị đất mức lãi suất mà người chủ sử dụng đất yêu cầu CƠ SỞ KHOA HỌC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 5.1 Địa tô Địa tô phần sản phẩm thặng dư người sản xuất nông nghiệp tạo nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất Ðịa tô gắn liền với đời tồn chế độ tư hữu ruộng đất Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô lao động nô lệ người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự tạo Trong chế độ phong kiến, địa tô phần sản phẩm thặng dư nông nô tạo bị chúa phong kiến chiếm đoạt Trong chủ nghĩa tư bản, chế độ tư hữu ruộng đất nông nghiệp nên tồn địa tô Về thực chất, địa tơ tư chủ nghĩa phần giá trị thặng dư thừa lợi nhuận bình qn nhà tư kinh doanh nơng nghiệp trả cho địa chủ Địa tô tư chủ nghĩa phản ánh quan hệ ba giai cấp: địa chủ, tư kinh doanh nông nghiệp công nhân nơng nghiệp làm th Trong chủ nghĩa tư bản, có loại địa tô: địa tô chênh lệch; địa tô tuyệt đối địa tô độc quyền Trong chủ nghĩa xã hội, ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, khơng cịn tư hữu địa chủ hay nhà tư bản, sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối địa tô độc quyền bị xóa bỏ, tồn địa tơ chênh lệch, song thuộc sở hữu Nhà nước khác chất với địa tô chênh lệch Chủ nghĩa Tư Địa tô chênh lệch loại địa tơ mà chủ đất thu có sở hữu ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, tư đầu tư thêm có hiệu suất cao Là độ chênh lệch giá sản xuất xã hội giá sản xuất cá biệt Những người kinh doanh ruộng đất loại tốt loại vừa thu khoản lợi nhuận bình quân số chênh lệch giá sản xuất xã hội giá sản xuất cá biệt Vì ruộng đất thuộc sở hữu địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm chuyển cho địa chủ hình thức địa tơ chênh lệch Như địa tơ chênh lệch Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 18 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com gắn liền với độc quyền kinh doanh tư chủ nghĩa ruộng đất Ðịa tơ chênh lệch cịn tồn điều kiện chủ nghĩa xã hội, song phân phối phần hình thức thu nhập túy phụ thêm hợp tác xã nông nghiệp nơng dân, phần hình thức thu nhập Nhà nước Có hai loại địa tơ chênh lệch: địa tô chênh lệch I địa tô chênh lệch II Ðịa tô chênh lệch I địa tô chênh lệch thu ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ Ðịa tô chênh lệch II địa tô chênh lệch thu đầu tư, thâm canh đất Địa tơ chênh lệch I thuộc người có quyền sở hữu đất đai chuyển vào giá đất đai hay tiền th đất hàng năm, cịn địa tơ chênh lệch II thuộc người đầu tư hay thâm canh đất Sự khác giá đất thị với giá đất nơng nghiệp giải thích qua khác yếu tố chi phối đến mức địa tô Điều khác biệt đất đô thị đất nông nghiệp khác vị trí đầu tư xây dựng sở hạ tầng đất Sự khác biệt định khả sử dụng đất vào việc (mục đích sử dụng), định khả sinh lợi đất, tức định mức địa tơ đất Hai yếu tố chất đất điều kiện địa hình có ảnh hưởng lớn đến địa tơ, dù đất đô thị hay vùng nông thôn hẻo lánh Yếu tố điều kiện tưới tiêu điều kiện khí hậu chủ yếu đề cập xem xét địa tô đất nông nghiệp Để so sánh xây dựng mức địa tô cho đất nông nghiệp trước hết vào vùng loại đất định mức giá chung cụ thể đến loại đất nhóm đất nông nghiệp Đối với đất trồng hàng năm, tổng hợp yếu tố sau phản ánh mức địa tơ khác đất: độ phì nhiêu đất; điều kiện tưới tiêu nước; điều kiện khí hậu; điều kiện địa hình; vị trí đất Đó sở để định giá đất 5.2 Lãi xuất ngân hàng Lãi suất ngân hàng yếu tố quan trọng làm cho giá đất thay đổi, địa tơ vận động cách độc lập với giá đất tách ảnh hưởng địa tô với giá đất để xem giá đất chịu ảnh hưởng yếu tố Có thể thấy lãi suất ngân hàng mà cao số tiền mua đất phải giảm đi, khơng đem tiền gửi vào ngân hàng có lợi mua đất để có địa tơ Cịn lãi suất ngân hàng mà giảm xuống số tiền bỏ mua đất phải tăng lên người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu địa tô lớn thu nhập lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc giá đất phải tăng lên người bán chấp nhận Vì nhà tư kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá Trong trình phát triển kinh tế xã hội lãi suất có xu hướng giảm giá đất ngày tăng, việc kinh doanh đất đai ln có lãi Người bán đất vào lãi suất ngân hàng làm sở để xác định giá đất Đương nhiên phải lãi suất phổ biến tính bình qn khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng nhân tố cá biệt Trong phạm vi kinh tế quốc dân nói lãi suất ngân hàng nhau, không kể nông thôn hay thành thị Như vậy, lãi suất ngân hàng định giá đất đai nói chung, khơng định giá đất đô thị cao giá đất nông nghiệp Giả sử có thị trường vốn, dịch vụ ngân hàng, tài thuận lợi kinh doanh đất đai hướng kinh doanh mà không bị pháp luật ngăn cản, người kinh doanh đất đai khơng có lo ngại rủi ro xẩy mà rủi ro chủ yếu liên quan đến điều luật không quán người kinh doanh đất đai hành động nhà kinh doanh bình thường khác tức so sánh thu nhập sử dụng đất mang lại chi phí bỏ tức là: Tiền thuê đất + chi phí cho lãi suất + chi phí sử dụng đất < thu nhập đất mang lại Hay tiền thuê đất < thu nhập đất mang lại - chi phí cho lãi suất - chi phí sử dụng đất Hay viết dạng: Tiền thuê đất = Tiền thu nhập đất mang lại - chi phí sử Trường Đại học Nơng nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 19 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com dụng đất - chi phí cho lãi suất - Et Trong Et khoảng đệm sách giá th đất đai Cơng thức giải thích sau: Nhà kinh doanh coi tiền thuê đất khoản chi phí Để có khoản phải vay ngân hàng với lãi suất đó, khoản chi trả lãi suất ngân hàng phải xem khoản chi phí Ngồi ra, miếng đất sinh lời, phải đầu tư thêm chi phí nhằm làm tăng giá trị sử dụng đất đai, khoản phải xem khoản chi Nếu Et lớn người kinh doanh đất đai sãn sàng trả tiền thuê cao Trong hội thảo thị trường đất tổ chức Nông nghiệp Lương thực giới (FAO) phối hợp với Uỷ ban kế hoạch Nhà nước tổ chức Hà Nội tháng 1-1993 khuôn khổ dự án TCP/VIE/2252 giáo sư Nhật Bản Juriohayami giới thiệu cơng thức tính giá cho th đất thu nhập từ sử dụng đất với tỷ suất lợi tức ngân hàng Yt Giá đất = (1+i)t Trường hợp thu nhập khơng có thuế: Yt = R.Qt - C Trong đó: Y: Thu nhập năm (cịn gọi "thu nhập kỳ vọng") R: Giá sản phẩm thời điểm t Q: Sản lượng thu hoạch (Sản lượng đầu ra) năm C: Chi phí bỏ năm t: Thời gian i: Lãi suất ngân hàng Tuy nhiên đặc điểm đất đai tài nguyên thiên nhiên, nên tất quốc gia đánh thuế đất (thuế sử dụng đất) thuế đất ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất, trường hợp thuế đất người thuê đất tức người sử dụng đất đóng thu nhập họ điều chỉnh sau Yt = R Q - C - T lúc giá trị đất để làm xác định giá cho thuê đất là: (Yo - To) + (Y1- T1) + + (Yt - Tt) G = (1+i)t Qua ta thấy thuế đất giảm thu nhập người sử dụng đất làm giảm giá đất hay nói cách khác giá đất dùng làm xác định giá cho thuê đất Nếu ta coi đất tài sản giá đất tính sau: PLt PL = (t = 1, ∞) (1+r)t Trong PL giá đất tính giá trị loại tài sản PLt hoa lợi hay thu nhập đất đai khoảng thời gian t xác định Lấy ví dụ đơn giản, giả sử đất bị bỏ hoang sau giai đoạn hai năm, hai năm sử dụng để trồng lúa hay vài trồng khác Giả sử thu nhập 100 nghìn/ha năm lãi suất 5% Người nơng dân có hai lựa chọn bán đất tiếp tục kiếm thu nhập từ đất vòng năm tới Thu nhập thu kết thúc mùa vụ, cịn định bán hay khơng bán đất phải làm đầu vụ Câu hỏi là: giá trị đất đai thời điểm Lưu ý giả sử nơng dân có lựa chọn gửi tiền họ vào ngân hàng với lãi suất 5% Nếu tiền gửi vào ngân hàng họ có lượng tiền là: 100 nghìn * 1,05 + 105 nghìn * 1,05 = 212,25 nghìn hay 100 nghìn * 1,05 + 100 nghìn * 1,052 = 212,05 nghìn Trường Đại học Nơng nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 20 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Với cách đơn giản, giá trị 100 nghìn vào cuối năm thứ 100 nghìn/1,05 = 95,238 nghìn hơm nay, ta gửi 95,238 nghìn vào ngân hàng hơm với lãi suất 5% nhận 100 nghìn vào cuối năm Như vấn đề đất đai phải tìm giá trị luồng hoa lợi từ đất thu tương lai Bởi giá trị 100 nghìn hai năm tới là: 100 nghìn/ 1,05 + 100 nghìn / 1,052 = 185,94 nghìn Lượng tiền thu vào cuối năm thứ hai phải bị chiết khấu trở lại vào cuối năm thứ sau: 100 nghìn / 1,05 = 95,238 nghìn 95,238 nghìn / 1,05 = 90,703 nghìn Và tổng hai giá trị 185,94 nghìn Do giá trị mảnh đất vào thời điểm đầu năm thứ 185,94 nghìn Đây cách tính tốn xác định giá trị tài sản có thu nhập tương lai Với nghĩa vậy, đất đai loại tài sản nhiều nước Ở Việt Nam, cá nhân khơng có quyền sở hữu riêng đất, khơng có giá trị Quyền sử dụng đất đai có giá trị, nhiên có nhiều nhân tố khác ảnh hưởng tới giá trị Nhân tố có ảnh hưởng tới hoa lợi đất có ảnh hưởng tới thu nhập đất, khoảng cách tới thị trường trung tâm độ màu mỡ đất Ở công thức ngụ ý hoa lợi không thay đổi chu kỳ sống tài sản Nói chung điều khơng hồn tồn Luồng hoa lợi PLt hoàn toàn biến động theo thời gian, tốt nên viết P Lt(t) hàm thời gian Sự thay đổi kỹ thuật, giá sản phẩm giá đầu vào, giá yếu tố sản xuất làm thay đổi giá trị tài sản hoa lợi năm cụ thể Ngay lãi suất biến đổi qua thời gian Bởi công thức viết sau: P Lt(t) PL = (t = 1, ∞) (1+r(t))t Do dự kiến luồng hoa lợi hay địa tơ tương lai tăng lên tăng giá trị tài sản ngược lại dự đốn luồng địa tơ tương lai giảm đi, làm giảm giá trị tài sản Hoa lợi giai đoạn đầu cao làm tăng giá nhiều giai đoạn sau Lãi suất tăng làm giảm giá trị đất ngược lại Sự dự đoán tăng tương lai xa ảnh hưởng đến giá trị tài sản 5.3 Quan hệ cung cầu Trong thị trường tự hoàn toàn, giá hàng hóa thơng thường định điểm cân quan hệ cung cầu Cầu vượt cung giá tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu giá tất phải hạ xuống, nguyên tắc cân cung cầu Điều kiện hình thành là: (1) Người cung cấp người tiêu dùng cạnh tranh hàng hóa có tính chất (2) Những hàng hóa có tính chất tự điều chỉnh lượng cung theo biến động giá Đất đai vậy, giá đất đai phụ thuộc mối quan hệ cung cầu định Nhưng đất đai, khác loại hàng hóa thơng thường có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên khơng hồn tồn vận hành theo ngun tắc cung cầu nói mà hình thành ngun tắc cung cầu riêng Vì vị trí đất đai có đặc tính tự nhiên tính cố định vị trí địa lý, khơng sinh sơi tính cá biệt, nên tính độc chiếm giá tương đối mạnh, cung cầu giới hạn khu vực có tính cục bộ, lượng cung có hạn, cạnh tranh chủ yếu xảy phía cầu Nghĩa đất đai tiến hành cạnh tranh hồn tồn, nghiêng nhiều tính độc chiếm giá (1) Bên cung bên cầu không dễ dàng biết đâu có thơng tin cung Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 21 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com cầu (2) Tính thay có hạn Do đất đai vốn có tính cá biệt trở thành đối tượng giao dịch, đất mang tính đặc thù riêng, nên tính thay có giới hạn Do đó, đất đai lấy nguyên tắc cân để định giá Nhất đất đai nước ta thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý, lưu thông thị trường quyền sử dụng đất thời hạn định, bên cung cấp đất chủ yếu Nhà nước khống chế, nhân tố ảnh hưởng quan trọng đến giá đất đai, tiến hành định giá đất, cần tìm hiểu đầy đủ đặc tính thị trường đất đai Ngoài tiến hành phân tích cung cầu, cần tính đến nhân tố thời gian, phân tích động thái Vì trạng cung cầu thường hình thành từ xem xét tình trạng phát triển tương lai nghĩa từ mà xét tương lai Cung - cầu thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu thị trường hàng hoá thơng thường Vấn đề có ý nghĩa đặc biệt định giá đất cung đất cố định bất biến Giá đất khu vực định xác định yếu tố cầu, như: mật độ dân cư; mức tăng trưởng kinh tế; mức thu nhập bình quân người dân địa phương; khả hệ thống giao thông; tỉ lệ lãi suất ngân hàng Mặc dù tổng cung đất đai cố định, lượng cung loại đất cụ thể hay cho sử dụng cụ thể tăng lên giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cấu loại đất Có thể thấy đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp đất chưa sử dụng ngoại vi thành phố điều chỉnh theo qui hoạch nhằm chuyển số lớn diện tích sang mục đích làm khu dân cư thị Cung đất thị nhờ mà tăng lên Sự tăng số lượng diện tích đất đô thị làm chậm tăng giá đất khu vực Bên cạnh phát triển tăng trưởng liên tục kinh tế khu vực dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày nhiều cho tất ngành kinh tế, giá đất ngày cao Bằng chứng đất bị chia cắt ngày nhỏ thay vào khoảng đất trống nhà cho hộ gia đình Trước đây, hệ thống giao thơng phương tiện giao thông chưa phát triển, thị trường đất đô thị phát triển chủ yếu khu thương mại - dịch vụ gần trung tâm Điều đó, dẫn đến tình trạng chênh lệch giá lớn đất đai vị trí trung tâm với đất đai vùng ngoại vi đô thị Ngày nay, hệ thống giao thông phương tiện giao thông phát triển Thời gian để từ ngoại ô vào trung tâm đô thị rút ngắn Vì vậy, nhu cầu đất đai vùng ngoại tăng lên nhanh chóng lượng cung tăng lên đáng kể Sự chênh lệch giá đất đai trung tâm đất đai vùng ngoại ô thành phố theo rút ngắn lại Tuy nhiên, đất đai có hạn mà nhu cầu đất vơ hạn, theo đà phát triển, giá đất thị có xu hướng tăng liên tục Quan hệ cung- cầu giải thích khác biệt lớn giá trị đất khu vực đô thị nông thôn, vùng đô thị khác chí vùng ven khác thị Khơng hàng hố khác lại biểu biến thiên giá lớn Nói chung, mặt hàng cố định số lượng, giá thay đổi lớn theo vùng Đất đai vốn cố định, giá trị đất đai biến động nhiều hàng hố thơng thường khác, giao thơng vận tải khả lại giảm khác biệt mang tính cục vùng Nhìn chung Việt Nam thời gian tới quan hệ cung cầu đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp chưa đến mức cân đối lao động đất đai Phần lớn đất chưa sử dụng lại đất đồi núi, đất vùng ven biển địi hỏi phải có vốn đầu tư lớn đưa vào khai thác Tốc độ phát triển công nghiệp đầu tư xây dựng khu trung tâm Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 22 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com thương mại, du lịch mở khả thu hút lực lượng lao động từ khu vực nông nghiệp c) Cung đất yếu tố ảnh hưởng Cung đất số lượng loại đất mà xã hội dùng cho sản xuất sinh hoạt lãnh thổ cung cấp Có thể chia cung đất làm hai loại cung tự nhiên cung kinh tế Cung tự nhiên số lượng đất đai trái đất khai thác sử dụng tài nguyên đất đai chưa khai thác sử dụng Cung tự nhiên tương đối ổn định khơng có tính co dãn Cung tự nhiên chịu ảnh hưởng yếu tố: điều kiện phù hợp cho sản xuất sinh hoạt người; điều kiện thổ nhưỡng khí hậu phù hợp với sinh trưởng phát triển động thực vật; cung cấp tài nguyên, nước điều kiện cần thiết khác cho người sản xuất phát triển Khi đất đai tự nhiên đầu tư lao động để khai thác sử dụng trở thành nguồn đất đai cung cấp trực tiếp cho sản xuất đời sống người trở thành nguồn cung kinh tế đất đai Cung kinh tế biến động phạm vi cung tự nhiên có tính đàn hồi Biến đổi lượng cung kinh tế đất đai không biến đổi tổng lượng mà biến đổi số lượng diện tích loại đất sử dụng Ta thấy phần sau Cung đất nông nghiệp Trong chế thị trường, mức cung đất nơng nghiệp tăng giảm, lý thuyết diện tích đất đai xem không thay đổi mức cung không biến động Sự tăng lên mức cung đất nông nghiệp chủ yếu q trình chuyển diện tích đất chưa sử dụng thành đất nơng nghiệp khai phá dùng trồng hàng năm, lâu năm để ni trồng thuỷ sản Tuy mức độ nhiều khác nhau, năm đất nông nghiệp tăng lên cách Do cân đối đất đai, đặc biệt phạm vi rộng, nói chung khơng thể khơng đề cập đến chuyển hố Q trình làm tăng cung đất nơng nghiệp lại tạo sơi động thị trường đất nơng nghiệp Q trình lưu chuyển đất nông nghiệp chủ thể không làm tăng tổng cung đất nông nghiệp kinh tế, song vai trị quan trọng q trình phát triển sản xuất nơng nghiệp, làm sôi động thị trường đất nông nghiệp Nắm mức tăng cung đất nông nghiệp giúp ta dễ dàng tìm phân tích nhân tố làm tăng mức cung thị trường đất đai Điều phụ thuộc trước hết vào sách khai hoang Nhà nước thời kỳ Các nhân tố chi phối mức độ lưu chuyển đất nông nghiệp chủ thể với bao gồm: chế quản lý đất nơng nghiệp; sách đất nơng nghiệp; trình độ sản xuất hàng hố nông nghiệp; phong tục tập quán nông dân Về suy giảm mức cung đất nơng nghiệp biểu xu hướng chuyển nhanh đất nông nghiệp sang đất phi nơng nghiệp q trình thị hoá diễn ngày nhanh, mạnh hầu hết quốc gia, vùng Nội dung chuyển bao gồm: dành đất để hình thành khu cơng nghiệp mới; đất để sản xuất vật liệu xây dựng; đất cho cơng nghiệp khai khống; giao thơng; thuỷ lợi; du lịch Sự tác động đến trình giảm cung đất nông nghiệp nhiều nhân tố tác động đến như: sách chế quản lý vĩ mô kinh tế; tốc độ phát triển cơng nghiệp hố, thị hố đại hoá kinh tế quốc dân Cung đất phi nông nghiệp Do nhu cầu đất phi nông nghiệp khơng ngừng tăng lên, hồn cảnh kinh tế-xã hội quốc gia nào, nguồn cung đất phi nông nghiệp tăng lên Trên thực tế, đất phi nơng nghiệp hình thành từ ba nguồn sau đây: Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 23 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Thứ nhất, từ đất nông nghiệp, hầu hết quốc gia, dù Nhà nước khơng muốn, chuyển hố đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp đô thị nguồn chủ yếu Điều xuất phát từ đặc điểm hình thành thị Phần lớn thị hình thành phát triển lịng vùng nơng nghiệp truyền thống quốc gia Sự chuyển hoá ngày nhiều từ đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp thách thức lớn hệ thống quản lý Nhà nước đất đai hầu hết quốc gia giới Việt Nam khơng nằm ngồi số Hệ thống quản lý Nhà nước lĩnh vực cần đáp ứng hai yêu cầu bản: kìm giữ tốc chuyển hoá mức hợp lý, tức khơng để tình trạng căng thẳng đất thị xảy ra, vừa khơng làm an tồn lương thực quốc gia; đồng thời cần có chế thích hợp để hình thành quỹ tài phục vụ cho khai phá vùng đất mới, nhằm bù đắp phần hao hụt đất nông nghiệp đô thị hố đặc biệt đất sản xuất nơng nghiệp Nguồn thứ hai tăng cung cho đất phi nông nghiệp tăng đất chưa sử dụng ven đô Đây nguồn quan trọng đô thị phát triển khơng lịng vùng nơng nghiệp truyền thống quốc gia Nguồn thứ ba tăng cung đất phi nông nghiệp lưu chuyển nội đất phi nơng nghiệp Với hai nguồn vừa có ý nghĩa quan hệ cung-cầu đất phi nông nghiệp, vừa làm tăng tổng cung đất phi nông nghiệp Với nguồn thứ ba không làm tổng cung đất phi nơng nghiệp, song lại có ý nghĩa lớn quan hệ cung cầu đất phi nông nghiệp, sôi động thị trường đất phi nông nghiệp mức cầu định Các nhân tố ảnh hưởng đến cung đất phi nơng nghiệp việc quy hoạch địa điểm, quy mơ thị, sách, chế quản lý đất đai nói chung quản lý đất nơng nghiệp, đất phi nơng nghiệp nói riêng b) Cầu đất yếu tố ảnh hưởng Nhu cầu người đất phục vụ sản xuất sinh hoạt phân hai loại lớn: nhu cầu đất nông nghiệp nhu cầu đất phi nông nghiệp Cầu đất nông nghiệp Biến động cầu đất nông nghiệp kết xu hướng làm tăng hay làm giảm lượng cầu gây nên Diện tích đất nơng nghiệp phải tăng lên để đáp ứng nhu cầu nông sản cho xã hội Nhu cầu buộc xã hội phải có chuyển hố loại chưa sử dụng sang đất nông nghiệp Nhu cầu xã hội nơng sản phản ánh qua giá nông sản thị trường, nhận thấy nhờ phân tích khoa học nhà hoạch định sách Trên thực tế, xét tổng thể lượng cầu đất nơng nghiệp khơng biến động Tuy nhiên, xét nội ngành nơng nghiệp có biến động mức cầu đất nông nghiệp Sự biến động nội cầu chủ thể nông nghiệp biến động Diễn biến nội số chủ thể khơng cần đất nơng nghiệp nữa, ngược lại số khác lại cần thêm đất để tạo thêm việc làm, tạo thu nhập cho kinh doanh sản xuất nơng nghiệp Cũng có số chủ thể cần mua thêm đất nhằm đảm bảo ổn định sống cho hệ mai sau họ Xét lâu dài, trình cơng nghiệp hố đại hố kinh tế, tổng lượng cầu đất nơng nghiệp có xu hướng giảm tương đối, làm giảm tuyệt đối so với loại đất khác, so với nhu cầu lượng nông sản xã hội Cơ sở xu hướng phát triển lực lượng sản xuất xã hội ngày cao tạo điều kiện để tăng xuất trồng vật nuôi nơng nghiệp Điều làm cho nhu cầu diện tích đất nơng nghiệp tăng chậm tốc độ tăng nhu cầu nơng sản xã hội Ngồi cịn ngun nhân Trường Đại học Nơng nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 24 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com quan trọng xu hướng giảm sút tương đối tỷ xuất lợi nhuận sản xuất nông nghiệp so với ngành khác Nguyên nhân làm cho hệ trước thường không rời bỏ nông nghiệp nông thôn để sang ngành khác Tuy nhiên tất người có ruộng muốn thực nguyện vọng Cầu đất phi nơng nghiệp Mức cầu đất phi nơng nghiệp có xu hướng ngày tăng sản xuất phát triển kéo theo nhu cầu xây dựng dịch vụ, thương mại, nhà ở, trường học, bệnh viện bên cạnh quy mơ tốc độ tăng lên nhanh chóng q trình thị hố đẩy mức cầu đất phi nông nghiệp tăng lên Xu cơng nghiệp hố, đại hố kinh tế tất yếu kéo theo xu đô thị hố: thị cũ ngày mở rộng quy mô, nhiều nơi lại xuất nhiều điểm đô thị khu công nghiệp tăng lên với tốc độ cao kéo theo hình thành hệ thống dịch vụ sống đô thị khu Khi phân tích nhân tố tác động đến xu hướng tăng lượng cầu đất phi nông nghiệp, ngồi nhân tố nêu trên, cịn cần ý đến khía cạnh sách vấn đề Nói chung mức độ tác động nhân tố phụ thuộc vào hệ thống sách Nhà nước liên quan đến phát triển đô thị khu công nghiệp Đồng thời nhân tố ảnh hưởng đến tình hình cung đất phi nơng nghiệp cần đề cập đến phân tích mức cầu đất phi nông nghiệp c) Xác định giá đất dựa vào quan hệ cung cầu Có thể thiết lập biểu cung minh hoạ mối quan hệ số lượng đất đai mà nhà đầu tư nhóm nhà đầu tư có khả cung cấp với mức giá khác khoảng thời gian cho trước Cũng giống thiết lập biểu cầu, để thiết lập biểu cung cần giả định có yếu tố định làm thay đổi cung giá loại đất đai mà biểu cung minh hoạ Các yếu tố khác cịn lại cung khơng có ảnh hưởng đến giá đất số Giá đất Cung đất G1 G E Cầu đất L1 L L2 Số lượng đất Hình 2.1 Đồ thị cung cầu với thị trường đất đai điển hình Hình 2.1 sơ đồ cung cầu thị trường điển hình điển hình, minh hoạ tương tác cung cầu thị trường điển hình điển hình Giá đất đai xác định điểm mà đồ thị cung đồ thị cầu giao (điểm E) Điểm E gọi điểm cân giá đất (G) số lượng đất đai (L) Nếu giá cố định (G1), số lượng cầu giảm xuống (L1) người cung cấp đồng ý bán với số lượng (L2) giá Tình khơng ổn định Trên thị trường xẩy tình trạng dư thừa hay cung Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 25 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com mức người cung cấp buộc phải hạ thấp giá giá G thiết lập Nếu theo yêu cầu Nhà nước phải đặt giá cao hơn, Nhà nước phải quy định phép bán mức giá cố định, xuất thị trường bất hợp pháp mà giá thấp so với giá Nhà nước quy định Một cân tương ứng xảy giá cố định mức thấp giá G, thời số lượng cầu lớn số lượng cung, giá phải tăng lên để tạo cân D Giá S D1 G A B G1 L1 L Số lượng đất Hình 2.2 Sự thay đổi cầu Giá đất đai điểm cân thay đổi có thay đổi cung cầu Hình 2.2 minh hoạ thay đổi nhu cầu Điểm cắt đồ thị cung (S) đồ thị cầu (D) điểm E cho thấy giá cân G số lượng đất đai bán L Đồ thị cầu (D1) đồ thị cầu giảm sút Số lượng cầu đất đai nhỏ so với số lượng đất đai đòi hỏi mức giá Sự chuyển dịch xảy năm yếu tố tác động đến cầu thay đổi: thu nhập người mua có tiềm lực giảm sút; người tiêu dùng có tiềm lực tin giá đất tới giảm định hoãn mua sắm Sự cân lập điểm B Giá G1 số lượng bán L1 Hình 2.3 minh hoạ tác động tăng lên cung Sự tăng lên đổi công nghệ đại tỉ lệ lãi tiền vay giảm làm cho việc xây dựng nhà rẻ Những người sản xuất đồng ý cung cấp số lượng lớn mức giá Kết đồ thị cung (S1) cân xác lập điểm B Trong kinh tế nói chung khơng có đổi cơng nghệ mang tính nhẩy vọt, giá hàng hoá tương ứng với giao cắt cung cầu hình thành nhanh chóng tương đối ổn định Giá trạng thái cân tác động cung, cầu Trong thị trường đất đai, các yếu tố nội từ phía cầu (khơng phải giá đất đai) thu nhập trì hỗn mua sắm làm cho cầu thay đổi thường xuyên tạo chuyển dịch đồ thị cầu S Giá D Trường Đại học Nơng nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất S1 http://www.ebook.edu.vn 26 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com G E E1 G1 L L1 Số lượng đất Hình 2.3 Sự thay đổi cung Giá bán số lượng đất đai bán đạt trạng thái ổn định lâu dài Do đó, trạng thái cân giá số lượng đất đai đạt ổn định lâu dài Cân bằng-Mất cân bằng-Cân xác lập-Mất cân Hiện tượng lập lập lại liên tiếp tạo thành chu kỳ thị trường Thời gian hai chu kỳ thị trường hàng hố thường ngắn khơng cố định Nhưng giai đoạn chu kỳ thị trường thay đổi Đây sở cho nguyên tắc định giá cân đối BÀI TẬP CHƯƠNG Bài tập Có cơng ty kinh doanh nhà đất địa phương có khả cung cấp mảnh đất, số người muốn mua phụ thuộc vào công ty đặt Dưới số liệu điều tra khả chi trả người dân mà công ty thu thập STT Tên người muốn mua đất Khả chi trả (triệu đồng) Nguyễn Văn Anh 750 Trần Văn An 600 Trịnh Ngọc Lâm 250 Nguyễn Thị Mai 100 Hồng Văn Bình 550 Lê Đức Sâm 350 Phạm Văn Bình 150 Vẽ đường cầu người muốn mua đất; Bạn chuyên gia định giá, bạn đề nghị mức giá để khơng có trội cầu, giải thích ngắn gọn; Công ty kinh doanh nhà đất cho cấp cho người có nhu cầu nên thu khoản tiền, số tiền đảm bảo cho tất người có nhu cầu trả được, số tiền bao nhiêu, giải thích ngắn gọn Bài tập Giả sử bạn chịu trách nhiệm quản lý thị trường nhà địa phương, số liệu mặt lịch sử cho thấy đường cung cầu “tiêu biểu” áp dụng cho lĩnh vực nhà Đối với tình sau bạn đưa dự đoán: Thứ dịch chuyển đường cầu, cung; Thứ hai lượng cung lượng cầu có thay đổi hay khơng? Trường Đại học Nơng nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 27 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Ước tính dân số giảm khoảng 15% có di chuyển số quan sang địa phương khác; Bộ Tài dự báo mức thu nhập người dân địa phương cao hơn, giả sử dự báo đáng tin cậy; Thuế chuyển quyền sử dụng bất động sản giảm từ 2% xuống cịn 1%; Số cơng ty kinh doanh nhà địa phương tăng lên 50% CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG Hãy trình bày hiểu biết giá đất Hãy phân tích đặc trưng giá đất liên quan đến giá đất Hãy trình bày loại giá đất điều kiện Việt Nam Tại nói địa tơ sở khoa học xác định giá đất Trình bày hiểu biết cung đất đai thị trường đất đai Trình bày hiểu biết cầu đất đai thị trường đất đai Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 28 ... Người ta xác định giá trị trao đổi đất A, biết giá trị đất B với điều kiện sau đây: Thửa đất B có đặc điểm tiện ích tương tự đất A; Trường Đại học Nơng nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn... Yt = R Q - C - T lúc giá trị đất để làm xác định giá cho thuê đất là: (Yo - To) + (Y 1- T1) + + (Yt - Tt) G = (1+i)t Qua ta thấy thuế đất giảm thu nhập người sử dụng đất làm giảm giá đất hay nói... 105 nghìn * 1,05 = 21 2 ,25 nghìn hay 100 nghìn * 1,05 + 100 nghìn * 1,0 52 = 21 2,05 nghìn Trường Đại học Nơng nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 20 Simpo PDF Merge