GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ ĐẤT - TS. HỒ THỊ LAM TRÀ - 7 docx

Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Giá đất kinh doanh phi nông thôn chia theo vùng (đồng bằng, trung du miền núi) (bảng 5.10) với mức giá tối thiểu vùng đồng 10 nghìn đồng/m2 mức giá tối đa 900 nghìn đồng/m2 b) Tiêu chuẩn xếp loại vị trí Vị trí loại đất loại xã chia theo khu vực thuộc địa giới hành cấp xã: - Khu vực 1: đất có mặt tiền tiếp giáp với trục đường giao thơng nằm trung tâm xã cụm xã (gần Uỷ ban nhân dân xã, trường học, chợ, trạm y tế); gần khu thương mại dịch vụ, khu du lịch, khu công nghiệp, khu chế xuất; không nằm khu vực trung tâm xã gần đầu mối giao thông gần chợ nông thôn - Khu vực 2: nằm ven trục đường giao thông liên thôn, tiếp giáp với khu vực trung tâm xã, cụm xã, khu thương mại dịch vụ, khu du lịch, khu chế xuất - Khu vực 3: vị trí cịn lại địa bàn xã Việc phân loại khu vực để xác định giá đất thực theo nguyên tắc: khu vực có khả sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất; khu vực khu vực có khả sinh lợi kết cấu hạ tầng thuận lợi Vị trí loại đất khu vực xác định vào khả sinh lợi, khoảng cách tới mặt tiền trục đường giao thông điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, kinh doanh cung cấp dịch vụ theo ngun tắc vị trí số có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, gần trục đường giao thơng nhất, vị trí tiếp sau theo thứ tự từ thứ trở có mức sinh lợi điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi c) Xác định giá đất phi nông nghiệp nông thôn Đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp nông thôn, thực định giá theo vị trí đất ba khu vực đất địa phương Căn vào tiêu thức xếp loại vị trí đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tiến hành xây dựng hệ số vị trí định giá đất cho khu vực đất theo nguyên tắc: Đất vị trí số khu vực có mức giá cao khu vực đó, ứng với hệ số 1, đất vị trí tiếp sau khu vực đất tương ứng có hệ số thấp ứng với mức giá thấp Cách thức xác định giá đất cho vị trí đất thực tương tự cách xác định giá cho vị trí đất đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp thị Riêng số vị trí đất nơng thơn có mặt tiền liền cạnh với trục đường giao thơng (tỉnh lộ, quốc lộ), nằm tiếp giáp khu công nghiệp, khu thương mại, khu du lịch nên đặc biệt thuận lợi cho việc kinh doanh làm dịch vụ, có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường cao; giá đất qui định cao hơn, mức tối đa không cao lần mức giá tối đa khung giá đất nông thôn qui định Khoản Điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tiêu chí cụ thể quy định số lượng ví trí loại đất để định giá d) Định giá đất phi nông nghiệp nông thôn Hà Nội Phân khu vực Để phục vụ cho công tác định giá đất khu vực nông thôn, theo định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 UBND Thành phố Hà Nội việc: Ban hành giá loại Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 97 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com đất địa bàn thành phố Hà Nội, xã vùng ngoại thành Hà nội phân thành: xã giáp ranh nội thành, xã vùng đồng xã vùng trung du Như đất phi nông nghiệp nông thôn tính đến xã vùng đồng vùng trung du Tồn thành phố Hà Nội có 75 xã thuộc vùng nơng thơn, có 70 xã vùng đồng xã vùng trung du Cụ thể: Xã vùng đồng Huyện Từ Liêm bao gồm xã: Xuân Phương, Phú Diễn, Minh Khai, Tây Tựu, Thượng Cát, Liên Mạc, Thuỵ Phương, Tây Mỗ, Đại Mỗ Huyện Thanh Trì bao gồm xã: Ngũ Hiệp, Hữu Hồ, Ngọc Hồi, Vĩnh Quỳnh, Duyên Hà, Đông Mỹ, Liên Ninh, Tả Thanh Oai, Đại áng, Vạn Phúc Huyện Gia Lâm bao gồm xã: Yên Viên, Ninh Hiệp, Dương Xá, Phú Thị, Yên Thường, Đình Xuyên, Dương Hà, Kiêu Kỵ, Đa Tốn, Đặng Xá, Bát Tràng, Phù Đổng, Trung Mầu, Dương Quang, Kim Sơn, Lệ Chi, Kim Lan, Văn Đức Huyện Đông Anh bao gồm xã: Nguyên Khê, Uy Nỗ, Hải Bối, Tiên Dương, Cổ Loa, Xuân Canh, Đông Hội, Mai Lâm, Vĩnh Ngọc, Kim Chung, Nam Hồng, Võng La, Bắc Hồng, Vân Nội, Xuân Nộn, Việt Hùng, Kim Nỗ, Dục Tú, Tầm Xá, Vân Hà, Đại Mạch, Liên Hà, Thuỵ Lâm Huyện Sóc Sơn bao gồm xã: Phù Lỗ, Phú Minh, Phú Cường, Thanh Xuân, Mai Đình, Quang Tiến, Xuân Thu, Kim Lũ, Trung Giã, Đức Hoà, Tân Minh, Bắc Phú, Đông Xuân, Tân Dân, Tân Hưng, Việt Long, Hiền Ninh, Xuân Giang, Tiên Dược, Phù Linh Xã vùng trung du bao gồm xã: Nam Sơn, Bắc Sơn, Minh Trí, Minh Phú, Hồng Kỳ thuộc huyện Sóc Sơn Đồng thời để xác định giá đất cho đất phi nông nghiệp, UBND thành phố Hà Nội tiến hành phân loại trục đường ngoại thành thành phố Hà Nội theo loại đường phố Tồn đường thuộc huyện ngoại thành thành phố Hà Nội thể bảng 5.11 Bảng 11 Số TT I a b Phân loại đường trục ngoại thành thành phố Hà Nội Phân loại Đoạn đường Huyện Từ Liêm Quốc lộ - Đường 32 + Cầu Diễn (Hồ Tùng Mậu - Cầu vượt đường sắt) + Cầu vượt đường sắt đến hết địa phận Hà Nội + Đường Láng - Hoà Lạc Đường địa phương Đường đê Sông Hồng (từ địa phận huyện Từ Liêm qua cầu Thăng Long đến hết địa phận Từ Liêm (xã Thượng Cát) Đường 69* + Đoạn 1: từ giáp địa phận quận Cầu Giấy đến đường Phạm Văn Đồng* + Đoạn 2: từ đường Phạm Văn Đồng đến hết địa phận xã Đông Ngạc* + Đoạn 3: Đoạn qua xã Thụy Phương Đường 70 + Đoạn từ ngã ba Quốc Oai đến hết địa phận Hà Nội Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất I II I III II IV II III http://www.ebook.edu.vn 98 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com 10 11 12 13 14 II a b 10 11 12 13 14 III a b + Đoạn từ thôn Ngọc Trục Đại Mỗ đến Nhổn + Đoạn từ Nhổn đến đê Sông Hồng Đường 72 (ngã ba Biển Sắt - hết địa phận Từ Liêm) Đường Kinh tế Miền Tây Đường Liên Mạc - Phú Diễn Đường Thuỵ Phương - Thượng Cát (tạm gọi) (Cống Liên Mạc - đường 70 xã Thượng Cát) Đường vào Trại gà (từ hết thị Cầu Diễn - Sông Pheo) Đường vào xí nghiệp Vi sinh Đường n Hồ đến xã Đại Mỗ Đoạn từ đường 69 Đại học Cảnh sát, Mỏ Địa chất Đường đê Sông Hồng* Đoạn từ địa phận quận Tây Hồ qua xã Đông Ngạc Huyện Thanh Trì Quốc lộ Quốc lộ 1A từ cuối Thị trấn Văn Điển đến hết địa phận huyện Thanh Trì Quốc lộ 1B Pháp Vân - Cầu Giẽ (địa phận huyện Thanh Trì) Đường địa phương Đường đê Sơng Hồng (đoạn Huyện Thanh Trì) Đoạn từ Ngọc Hồi đến Đê Sông Hồng Đoạn hết Thị trấn Văn Điển - Giáp địa phận Hà Tây Đường liên xã (Thị trấn Văn Điển qua xã Tam Hiệp Hoàng Liệt) Đường liên xã Đông Mỹ - Vạn Phúc - Đê sông Hồng (Đông Mỹ - Đê sông Hồng) Đường liên xã Liên Ninh (từ Liên Ninh - Đại áng) Đường liên xã QL 70- Tả Thanh Oai + Đoạn Quốc lộ 70 đến đường rẽ vào thôn Siêu Quần + Từ đường rẽ vào thôn Siêu Quần đến địa phận Hà Tây Đường liên xã QL1A - Liên Ninh - Đông Mỹ (Từ QL1A - Đông Mỹ) Đường Ngọc Hồi - Yên Kiện - Lạc Thị Đường từ cuối Thị trấn Văn Điển - Tứ Hiệp - Đê sông Hồng Đường vào xã Vĩnh Quỳnh - Đại + Từ cuối Thị trấn Văn Điển đến cuối Xã Vĩnh Quỳnh + Từ cuối xã Vĩnh Quỳnh đến Hà Tây Kim Giang (từ Đại Kim - QL 70) Huyện Gia Lâm Quốc lộ Cuối phố Hà Huy Tập đến hết địa phận Hà Nội - Quốc lộ + Nguyễn Văn Linh đến hết địa phận xã Trâu Quỳ + Dương Xá đến hết địa phận Hà Nội - Quốc lộ 179 - Quốc lộ 181 (từ 179 đến hết địa phận Hà Nội) Đường địa phương - Cổ Bi (dốc Hội-đường QLộ 5) - Dốc Lã - Trung Mầu - Dốc Vân - Dốc Lã (Yên Viên) Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất II III II III III III III III II III III I I II II II III III III II III III III III II III III II I II III III III III III http://www.ebook.edu.vn 99 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com 10 11 12 13 14 15 16 17 18 IV a b 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 IV a - Đường Kiên Thành (từ quốc lộ đến 179 cũ) - Đường từ ĐHNN Bát Tràng (hoặc đê sông Hồng) - Đường từ Đa Tốn đê Sông Hồng - Đường từ Đa Tốn Kiêu Kị - Đường Đại học NN1 (áp dụng với trục chính) - Ngơ Xn Quảng - Ninh Hiệp - Đình Xuyên - Dương Hà - Phan Đăng Lưu - Thiên Đức (Hà Huy Tập - Dốc Vân) - Từ Hà Huy Tập vào Đình Xuyên - Vành đai III (đi Lạng Sơn thuộc quận Long Biên) Huyện Đông Anh Quốc lộ Quốc lộ - Đoạn Cầu Đuống - Cầu Đôi - Đoạn Thị trấn Đông Anh - Phù Lỗ - Đường Bắc Thăng Long - Quốc lộ - Đường Bắc Thăng Long - Nội Bài Quốc lộ bến phà Đông Trù Đường địa phương Chợ Sa (Cổ Loa) Chợ Tó Đường từ quốc lộ nông trường Đông Anh II ga Bắc Hồng Đường từ Trung tâm Y tế Huyện Đền Sái Đường từ cầu Kênh - Nam Hồng - Cầu Đò So Đường từ Trạm biến đường cao tốc Quốc lộ ga Đơng Anh, ấp Tó, Uy Nỗ, Việt Hùng III III III III II II III III II III I Quốc lộ 23B* Cầu kênh UBND xã Kim Nỗ Chợ Kim Nguyên Khê Bắc Hồng Ga Cổ Loa Cổng Trắng ấp Tó Cổng trắng ga Cổ Loa Dục Tú Ngã ba chợ Vân Trì chợ Bỏi Ngã ba đồng Lủi chợ Cổ Loa Quốc lộ Xưởng phim Cổ Loa Chợ Sa vào khu di tích Cổ Loa Đường từ Vân Nội Kim Nỗ, Kim Chung Đường Nam Hà ( từ xãViệt Hùng vào xã Vân Hà ) Đường Kinh tế Miền Đơng Chợ Vân Trì Ga Bắc Hồng Huyện Sóc Sơn Quốc lộ Quốc lộ - Đoạn từ Phù Lỗ đến hết xã Thanh Xuân - Cuối xã Thanh Xuân đến hết địa phận Hà Nội - Đoạn từ Quốc lộ vào sân bay Nội Bài Đường Bắc Thăng Long - Nội Bài (thuộc xã Phú Cường, Quang III Trường Đại học Nơng nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất I I I II III III III III III III III III III III III III III III III III III III III I II I II http://www.ebook.edu.vn 100 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com b 10 11 12 13 Tiến, Thanh Xuân) Quốc lộ - Đoạn từ Phù Lỗ đến hết Phù Linh I - Đoạn thuộc xã Trung Giã, Tân Minh II Đường 131 II Đường địa phương Đường Phù Lỗ - Đò Lo III Đường Nỉ Cà phê Tân Phúc (đường 35) III Đường từ Quốc lộ đền Sóc III Đường từ Quốc lộ Minh Trí, Xn Hồ III Đường 35 Bắc Sơn III Đường 131 Bắc Phú III Đường 131 - Hiền Ninh III Núi Đôi - Thá III Quốc lộ - Cầu Vát III (Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 UBND thành phố Hà Nội, *Quyết định số 72/2005/QĐ-UB ngày 13/5/2005 UBND thành phố Hà Nội) Giá đất quy định Giá đất giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp khu vực ven trục đường giao thơng có tên bảng 5.12 chia thành loại đường (I, II, III) vị trí (1, 2, 3, 4), quy định bảng 5.13 Bảng 12 Giá đất giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp khu vực ven trục đường giao thơng Đơn vị tính: đồng/m2 Vị trí lơ đất Vị trí Vị trí Vị trí Vị trí Ngồi 200m hè đường áp dụng phạm vi từ giới hè đường đến 200m tính từ giới Vị trí lơ đất Đoạn loại I 750 000 800 000 200 000 700 000 Đất Đoạn loại II 000 000 300 000 800 000 400 000 Đoạn loại III 600 000 900 000 500 000 250 000 Theo giá đất khu dân cư nông thôn Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp Đoạn loại I Đoạn loại II Đoạn loại III 630 000 100 000 830 000 690 000 380 000 180 000 210 000 120 000 000 000 050 000 000 000 950 000 Theo giá đất khu dân cư nơng thơn Vị trí áp dụng phạm vi từ Vị trí giới hè đường Vị trí đến 200m Vị trí Ngồi 200m tính từ giới hè đường (Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 UBND thành phố Hà Nội) Giá đất khu vực nông thôn quy định đến xã huyện ngoại thành thành phố Hà Nội cho đất đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (bảng 5.18) Mức giá đất xây dựng cao xã thuộc huyện Từ Liêm Thanh Trì (Xuân Trường Đại học Nơng nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 101 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Phương, Phú Diễn, Minh Khai, Ngũ Hiệp) 1,25 triệu đồng/m2 Các xã có mức giá đất thấp (100 nghìn đồng/m2) Nam Sơn, Bắc Sơn, Hồng Kỳ thuộc huyện Sóc Sơn Bảng 13 Số thứ tự I II 10 III 10 11 12 13 14 15 Giá đất nông thôn Tên địa phương Huyện Từ Liêm Xã Xuân Phương Xã Phú Diễn Xã Minh Khai Xã Tây Tựu Xã Thượng Cát Xã Liên Mạc Xã Thuỵ Phương Xã Tây Mỗ Xã Đại Mỗ Huyện Thanh Trì Xã Ngũ Hiệp Xã Hữu Hoà Xã Ngọc Hồi Xã Vĩnh Quỳnh Xã Duyên Hà Xã Đông Mỹ Xã Liên Ninh Xã Tả Thanh Oai Xã Đại Xã Vạn Phúc Huyện Gia Lâm Xã Yên Viên Xã Ninh Hiệp Xã Dương Xá Xã Phú Thị Xã Yên Thường Xã Đình Xuyên Xã Dương Hà Xã Kiêu Kỵ Xã Đa Tốn Xã Đặng Xá Xã Bát Tràng Xã Phù Đổng Xã Trung Mầu Xã Dương Quang Xã Kim Sơn Trường Đại học Nơng nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất Đất Đơn vị tính: đồng/m2 Mức giá Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp 250 000 250 000 250 000 000 000 000 000 920 000 920 000 920 000 000 000 900 000 900 000 900 000 750 000 750 000 700 000 700 000 700 000 750 000 250 000 920 000 920 000 000 000 800 000 800 000 920 000 800 000 800 000 800 000 900 000 700 000 700 000 750 000 600 000 600 000 700 000 600 000 600 000 600 000 920 000 920 000 800 000 650 000 800 000 920 000 920 000 650 000 650 000 650 000 800 000 650 000 650 000 650 000 650 000 700 000 700 000 600 000 500 000 600 000 750 000 750 000 500 000 500 000 500 000 600 000 500 000 500 000 500 000 500 000 http://www.ebook.edu.vn 102 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com 16 17 18 IV 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 V 10 11 12 13 14 15 16 17 18 Xã Lệ Chi Xã Kim Lan Xã Văn Đức Huyện Đông Anh Xã Nguyên Khê Xã Uy Nỗ Xã Hải Bối Xã Tiên Dương Xã Cổ Loa Xã Xuân Canh Xã Đông Hội Xã Mai Lâm Xã Vĩnh Ngọc Xã Kim Chung Xã Nam Hồng Xã Võng La Xã Bắc Hồng Xã Vân Nội Xã Xuân Nộn Xã Việt Hùng Xã Kim Nỗ Xã Dục Tú Xã Tầm Xá Xã Vân Hà Xã Đại Mạch Xã Liên Hà Xã Thuỵ Lâm Huyện Sóc Sơn Xã Phù Lỗ Xã Phú Minh Xã Phú Cường Xã Thanh Xuân Xã Mai Đình Xã Quang Tiến Xã Xuân Thu Xã Kim Lũ Xã Trung Giã Xã Đức Hoà Xã Tân Minh Xã Bắc Phú Xã Đông Xuân Xã Tân Dân Xã Tân Hưng Xã Việt Long Xã Hiền Ninh Xã Xuân Giang Trường Đại học Nơng nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất 500 000 650 000 650 000 350 000 500 000 500 000 650 000 800 000 800 000 650 000 500 000 500 000 500 000 650 000 650 000 800 000 800 000 650 000 650 000 650 000 650 000 500 000 650 000 500 000 650 000 500 000 650 000 500 000 500 000 500 000 600 000 600 000 500 000 350 000 350 000 350 000 500 000 500 000 600 000 600 000 500 000 500 000 500 000 500 000 350 000 500 000 350 000 500 000 350 000 500 000 350 000 350 000 650 000 650 000 650 000 650 000 650 000 650 000 350 000 350 000 500 000 500 000 500 000 350 000 500 000 350 000 350 000 350 000 500 000 350 000 500 000 500 000 500 000 500 000 500 000 500 000 250 000 250 000 350 000 350 000 350 000 250 000 350 000 250 000 250 000 250 000 350 000 250 000 http://www.ebook.edu.vn 103 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com 19 Xã Tiên Dược 650 000 500 000 20 Xã Phù Linh 500 000 350 000 21 Xã Nam Sơn 100 000 90 000 22 Xã Bắc Sơn 100 000 90 000 23 Xã Minh Trí 200 000 150 000 24 Xã Minh Phú 200 000 150 000 25 Xã Hồng Kỳ 100 000 90 000 (Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 UBND thành phố Hà Nội) Xác định giá đất phi nông nghiệp khu vực nông thôn thành phố Hà Nội phải biết đường trục thuộc ngoại thành Hà Nội (bảng 5.11) Khi xác định giá đất khu vực cần biết đường trục nằm loại nào, vào bảng giá quy định cho đất đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp khu vực ven trục đường giao thông (bảng 5.12) để xác định giá cho đất nằm phạm vi cách 200 m so với đường giao thơng, vị trí nằm ngồi phạm vi 200 m giá đất tính theo bảng giá đất kinh doanh khu vực nông thôn bảng 5.13 3.2 Định giá đất phi nông nghiệp đô thị a) Khung giá quy định Ðô thị nơi tập trung dân cư, với cấu lao động chủ yếu lao động phi nông nghiệp, trung tâm thương nghiệp cơng nghiệp, thành phố hay thị trấn Nói cách khác trung tâm trị, kinh tế, văn hố nước, vùng, tỉnh hay huyện Nền kinh tế phát triển có nhiều đô thị quy mô đô thị lớn Đất đô thị, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp loại đất phi nông nghiệp khác đô thị như: đất xây dựng trụ sở quan, xây dựng cơng trình nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phịng an ninh; đất sử dụng vào mục đích cơng cộng gồm đất giao thơng, thủy lợi; đất xây dựng cơng trình văn hoá, y tế, giáo dục đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích cơng cộng; đất có di tích lịch sử - văn hố, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng cơng trình cơng cộng khác theo quy định Chính phủ; đất sở tơn giáo sử dụng; đất có cơng trình đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa đất phi nông nghiệp khác theo quy định Chính phủ xếp theo loại thị, loại đường phố vị trí đất để định giá Khung giá đất đô thị quy định theo mức giá tối thiểu giá tối đa cho loại đô thị, dao động từ 30 nghìn đồng/m2 đến 67,5 triệu đồng/m2 (bảng 5.14) Bảng 14 Khung giá đất đô thị Ðơn vị tính: Nghìn đồng/m2 Loại thị Mức giá Loại đô thị Ðặc biệt G.tối thiểu 1.500,0 III I G.tối đa G.tối thiểu 67.500,0 400,0 II G.tối đa 42.500,0 IV G.tối thiểu 150,0 V G.tối thiểu G.tối đa G.tối thiểu G.tối đa G.tối thiểu 120,0 19.500,0 50,0 13.350,0 30,0 (Nghị định 188/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ) Mức giá Trường Đại học Nơng nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất G.tối đa 30.000,0 G.tối đa 6.700,0 http://www.ebook.edu.vn 104 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp đô thị quy định bảng 5.15, giá tối thiểu thấp đô thị loại V 15 nghìn đồng/m2, giá tối đa thị đặc biệt 47,81 triệu đồng/m2 Để xác định giá đất đô thị trước hết phải biết loại đô thị cần định giá, sau phân loại đường phố phân loại vị trí thị, đồng thời tiến hành khảo sát giá đất thị trường đất đai để xác định giá đất cho vị trí cụ thể Bảng 15 Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp đô thị Ðơn vị tính: Nghìn đồng/m2 Loại thị Mức giá Ðặc biệt G.tối thiểu 1.000,0 Loại đô thị Mức giá G.tối đa 47.810,0 III I G.tối thiểu 250,0 II G.tối đa 29.500,0 IV G.tối thiểu 100,0 G.tối đa 20.000,0 V G.tối thiểu G.tối đa G.tối thiểu G.tối đa G.tối thiểu 50,0 13.500,0 40,0 8.500,0 15,0 (Nghị định 188/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ) G.tối đa 4.500,0 b) Phân loại đô thị Khoản 1, Ðiều Nghị định 72/2001/NÐ-CP ngày 05/10/2001 có quy định: đô thị bao gồm thành phố, thị xã, thị trấn quan Nhà nước có thẩm quyền định thành lập xếp loại đô thị Ðô thị phân thành loại, gồm: đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, đô thị loại II, đô thị loại III, đô thị loại IV, đô thị loại V theo quy định hành Nhà nước Ðối với thị xã, thị trấn chưa xếp loại đô thị xếp vào thị loại V Mục đích việc phân loại thị Mục đích việc phân loại đô thị xác định cấp quản lý đô thị quy định Ðiều Nghị định 72/2001/NÐ-CP ngày 05/10/2001 Việc phân loại đô thị xác định cấp quản lý đô thị nhằm xác lập sở cho việc: Tổ chức, xếp phát triển hệ thống đô thị nước; Phân cấp quản lý đô thị; Lập, xét duyệt quy hoạch xây dựng đô thị; Xây dựng hệ thống văn quy phạm pháp luật, tiêu chuẩn, sách chế quản lý phát triển thị Các yếu tố phân loại đô thị Khoản 2, Ðiều Nghị định 72/2001/NÐ-CP ngày 05/10/2001 có quy định yếu tố phân loại đô thị là: Chức trung tâm tổng hợp trung tâm chun ngành, có vai trị thúc đẩy phát triển kinh tế-xã hội nước vùng lãnh thổ định; Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp tổng số lao động tối thiểu 65%; Cơ sở hạ tầng phục vụ hoạt động nhân dân tối thiểu phải đạt 70% mức tiêu chuẩn, quy định loại thị; Quy mơ dân số 4.000 người; Mật độ dân số phù hợp với quy mơ, tính chất đặc điểm loại đô thị Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 105 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Các loại đô thị Ðô thị phân thành loại, gồm: đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, đô thị loại II, đô thị loại III, đô thị loại IV đô thị loại V (Chương II Nghị định 72/2001/NÐ-CP ngày 05/10/2001) Ðô thị loại đặc biệt Ðô thị loại đặc biệt phải đảm bảo tiêu chuẩn sau : Thủ đô đô thị với chức trung tâm trị, kinh tế, văn hố, khoa học-kỹ thuật, đào tạo, du lịch, dịch vụ, đầu mối giao thơng, giao lưu nước quốc tế, có vai trò thúc đẩy phát triển kinh tế-xã hội nước; Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp tổng số lao động từ 90% trở lên; Có sở hạ tầng xây dựng đồng hồn chỉnh; Quy mơ dân số từ 1,5 triệu người trở lên; Mật độ dân số bình qn từ 1000 người/km2 trở lên Ðơ thị loại I Ðô thị loại I phải đảm bảo tiêu chuẩn sau đây: Ðô thị với chức trung tâm trị, kinh tế, văn hố, khoa học kỹ thuật, du lịch, dịch vụ, đầu mối giao thơng, giao lưu nước quốc tế có vai trò thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội vùng lãnh thổ liên tỉnh nước; Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp tổng số lao động từ 85% trở lên; Có sở hạ tầng xây dựng nhiều mặt đồng hồn chỉnh; Quy mơ dân số từ 50 vạn người trở lên; Mật độ dân số bình qn từ 12.000 người/km2 trở lên Ðơ thị loại II Ðô thị loại II phải đảm bảo tiêu chuẩn sau đây: Ðô thị với chức trung tâm trị, kinh tế, văn hố, khoa học kỹ thuật, du lịch, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu vùng tỉnh, vùng liên tỉnh nước, có vai trị thúc đẩy phát triển kinh tế-xã hội vùng lãnh thổ liên tỉnh số lĩnh vực nước; Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp tổng số lao động từ 80% trở lên; Có sở hạ tầng xây dựng nhiều mặt tiến tới tương đối đồng hồn chỉnh; Quy mơ dân số từ 25 vạn người trở lên; Mật độ dân số bình quân từ 10.000 người/km2 trở lên Ðô thị loại III Ðô thị loại III phải đảm bảo tiêu chuẩn sau đây: Ðô thị với chức trung tâm trị, kinh tế, văn hoá, khoa học kỹ thuật, dịch vụ, đầu mối giao thơng, giao lưu tỉnh vùng liên tỉnh, có vai trò thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội tỉnh số lĩnh vực vùng liên tỉnh; Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp tổng số lao động từ 75% trở lên; Có sở hạ tầng xây dựng mặt đồng hoàn chỉnh; Quy mô dân số từ 10 vạn người trở lên; Mật độ dân số bình quân từ 8.000 người/km2 trở lên Ðô thị loại IV Ðô thị loại IV phải đảm bảo tiêu chuẩn sau đây: Ðô thị với chức trung tâm tổng hợp chuyên ngành trị, kinh tế, văn hố, khoa học kỹ thuật, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu tỉnh, có vai trị thúc đẩy phát triển kinh tế-xã hội tỉnh vùng tỉnh; Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp tổng số lao động từ 70% trở lên; Trường Đại học Nơng nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 106 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Có sở hạ tầng xây dựng mặt đồng hoàn chỉnh; Quy mô dân số từ vạn người trở lên; Mật độ dân số bình quân từ 6.000 người/km2 trở lên Ðô thị loại V Ðô thị loại V phải đảm bảo tiêu chuẩn sau đây: Ðô thị với chức trung tâm tổng hợp chuyên ngành trị, kinh tế, văn hố dịch vụ, có vai trị thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội huyện cụm xã; Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp tổng số lao động từ 65% trở lên; Có sở hạ tầng xây dựng chưa đồng hoàn chỉnh; Quy mô dân số từ 4.000 người trở lên; Mật độ dân số bình quân từ 2.000 người/km2 trở lên Lưu ý: Tiêu chuẩn phân loại đô thị áp dụng cho trường hợp đặc biệt (đối với số đô thị loại III, loại IV loại V) (Ðiều 14, 72-2002/NĐ-CP) Ðối với đô thị miền núi, vùng cao, vùng sâu, vùng xa hải đảo? tiêu chuẩn quy định cho loại thị thấp hơn, phải đảm bảo mức tối thiểu 70% mức tiêu chuẩn quy định Ðiều 8, 9, 10, 11, 12, 13 Nghị định 72-2002/NĐCP Ðối với thị có chức nghỉ mát, du lịch, điều dưỡng, đô thị nghiên cứu khoa học, đào tạo tiêu chuẩn quy mơ dân số thường trú thấp hơn, phải đạt 70% so với mức quy định; riêng tiêu chuẩn mật độ dân số bình quân đô thị nghỉ mát du lịch điều dưỡng cho phép thấp hơn, tối thiểu phải đạt 50% so với mức quy định Ðiều 8, 9, 10, 11, 12, 13 Nghị định 72-2002/NĐ-CP Tiêu chuẩn phân loại đô thị Bảng 16 Tiêu chuẩn đánh giá phân loại đô thị Theo yếu tố chức Theo tiêu vị trí phạm vi ảnh hưởng đô thị Theo tiêu kinh tế-xã hội Theo yếu tố tỷ lệ lao động phi nông nghiệp tổng số lao động Theo yếu tố sở hạ tầng Nhà Công trình cơng cộng Giao thơng Cấp nước Thốt nước Cấp điện chiếu sáng thị Thông tin bưu điện Vệ sinh môi trường đô thị Theo yếu tố quy mô dân số đô thị Theo yếu tố mật độ dân số Tổng (Thông tư liên tịch số 02/2002-TTLT-BXD-TCCP) Trường Đại học Nơng nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất 25 10 15 20 30 5 4 3 15 10 100 http://www.ebook.edu.vn 107 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Bảng 17 Ðánh giá tổng hợp tiêu chuẩn phân loại đô thị TT Các yếu tố đánh giá Chức 25 Tỷ lệ lao động 20 phi nông nghiệp Cơ sở hạ tầng 3.1 Nhà 3.2 Cơng trình công cộng 3.3 Giao thông 30 3.4 Cấp nước 3.5 Cấp điện, chiếu sáng 3.6 Thốt nước 3.7 Thơng tin liên lạc 3.8 VSMT đô thị Quy mô dân số 15 Mật độ dân số 10 Tổng cộng (Thông tư liên tịch số 02/2002-TTLT-BXD-TCCP) Thang điểm Tổng số điểm 17-25 15-20 21-30 10-15 7-10 70-100 Phương pháp đánh giá, xếp loại đô thị Phương pháp đối chiếu, so sánh Trên cở trạng tiêu thuộc yếu tố đô thị, đối chiếu so sánh chúng với tiêu tối thiểu quy định cho loại đô thị nêu Điều 8, 9, 10, 11, 12, 13 14 Nghị định số 72/2001/NĐ-CP, tiến hành đánh giá xếp loại cho đô thị theo nguyên tắc yếu tố cấu thành đô thị xét xếp loại phải đảm bảo mức tối thiểu theo quy định Khi đánh giá có số tiêu cấu thành yếu tố phân loại thị thấp 70% so với quy định, phải xem xét thêm triển vọng phát triển đô thị nội dung quy hoạch xây dựng đợt đầu (giai đoạn năm trước mắt) với biện pháp có tính khả thi cao, có khả khắc phục tồn tại, yếu đô thị mặt để định xếp loại Phương pháp tính điểm - Việc đánh giá, xếp loại thị thực theo phương pháp tính điểm Tuỳ theo mức độ tầm quan trọng khác nhau, tiêu chuẩn phân loại đô thị xác định tỷ trọng tương ứng với số điểm để đánh giá, xếp loại đô thị; + Tiêu chuẩn 1: Chức đô thị chiếm tỷ trọng 25% gồm nhóm tiêu vị trí (cấp quản lý hành chính, tính chất, phạm vi ảnh hưởng) tiêu kinh tế xã hội tương đương 25 điểm + Tiêu chuẩn 2: Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp chiếm tỷ trọng 20%, tương đương 20 điểm; + Tiêu chuẩn 3: Cơ cở hạ tầng xã hội kỹ thuật chiếm tỷ trọng 30% tương đương 30 điểm Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 108 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com + Tiêu chuẩn 4: Quy mô dân số đô thị chiếm tỷ trọng 15%, tương đương 15 điểm + Tiêu chuẩn 5: Mật độ dân cư chiếm tỷ trọng 10%, tương đương 10 điểm - Các yếu tố, tiêu chi tiết thuộc nhóm tiêu chuẩn quy thang điểm Như vậy, tổng cộng số điểm cao 100 điểm Trường hợp đô thị đạt tiêu tối thiểu so với quy định, tổng số điểm 70 Như vậy, đánh giá xếp loại thị, thị có yếu tố đạt từ 70 điểm trở lên xét cơng nhận loại thị dự kiến - Để thuận tiện cho việc đánh giá xếp loại đô thị, quan lập, thẩm định đề án sử dụng phương pháp đánh giá riêng biệt theo yếu tố cở bảng 5.21 5.35 trước đánh giá tổng hợp yếu tố phân loại đô thị c) Phân loại đường phố Loại đường phố loại đô thị xác định chủ yếu vào khả sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, du lịch, khoảng cách tới khu trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch Căn vào thông tư số 114/TT-BTC ngày 26/11/2004 liên Bộ Tài hướng dẫn thi hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ quy định khung giá loại đất xây dựng tiêu chuẩn phân loại đường phố Ðường phố loại đô thị phân thành loại đường phố có số thứ tự từ trở Ðường phố loại áp dụng đất trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch; có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất; loại đường phố tiếp sau theo thứ tự từ loại trở áp dụng đất không trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch có mức sinh lợi kết cấu hạ tầng thuận lợi Trường hợp đường phố gồm nhiều đoạn đường phố có khả sinh lợi khác nhau, có kết cấu hạ tầng khác đoạn đường phố xếp vào loại đường phố tương ứng Tiêu chuẩn phân loại đường phố Ðường phố loại I: nơi có điều kiện đặc biệt thuận lợi hoạt động sản xuất kinh doanh, bn bán, du lịch, sinh hoạt, có sở hạ tầng đồng bộ, có giá đất thực tế cao Ðường phố loại II: nơi có điều kiện thuận lợi hoạt động sản xuất kinh doanh, bn bán, du lịch, sinh hoạt, có sở hạ tầng tương đối đồng bộ, có giá đất thực tế trung bình thấp giá đất thực tế trung bình đường phố loại I Ðường phố loại III: nơi có điều kiện tương đối thuận lợi hoạt động sản xuất kinh doanh, buôn bán, du lịch, sinh hoạt, có sở hạ tầng chủ yếu đồng bộ: cấp điện, cấp nước nước, có giá đất thực tế trung bình thấp giá đất thực tế trung bình đường phố loại II Ðường phố loại IV: làcác đường phố cịn lại, có giá đất thực tế trung bình thấp thấp giá đất thực tế trung bình đường phố loại III Một đường phố có nhiều đoạn đường có khả sinh lợi, giá đất sở hạ tầng tiêu chuẩn khác đoạn đường xếp loại đường phố tương ứng Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 109 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Ðối với đô thị có tiểu vùng khac điều kiện sinh lợi giá đất tiểu vùng có hệ thống loại đường phố theo cách phân loại d) Phân loại vị trí Vị trí đất loại đường phố loại đô thị xác định vào khả sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, khoảng cách so với trục đường giao thơng Vị trí đất loại đường phố loại đô thị phân thành loại vị trí có số thứ tự từ trở Vị trí số áp dụng đất liền cạnh đường phố (mặt tiền) có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, vị trí tiếp sau theo thứ tự từ thứ trở áp dụng đất không liền cạnh đường phố có mức sinh lợi điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi Trong loại đường phố khơng thiết phải xếp đủ vị trí đất, mà vào đường phố để xếp, xếp vị trí hơn, phải xếp từ vị trí tương ứng với mức giá cao trở xuống 3.3 Xác định giá đất đô thị a) Cơ sở - Nghị định 72/2001/NÐ-CP ngày 05/10/2001 Chính phủ việc phân loại thị cấp quản lý đô thị - Nghị định số 188/2004/NĐ-CP phương pháp xác định giá đất khung giá đất loại đất - Thông tư 114/2004/TT-BTC Hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất - Các liệu điều tra trạng đất đô thị (giá thị trường) địa phương hình thành qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất b) Trình tự phương pháp Bước Xác định khung giá đất tương ứng với loại đô thị Căn vào phân loại đô thị, đối chiếu bảng giá đất đô thị theo Nghị định 188/2004/NĐ-CP, ta tìm khung giá chuẩn mà Nhà nước quy định cho đô thị mà cần xác định giá Bước 2: Phân loại đường vị trí đất thị Phân loại đường phố Phân loại vị trí Bước 3: Xác định giá cho vị trí Căn vào điều kiện cụ thể địa phương, việc định giá cho vị trí đất sử dụng hai cách sau: + Cách thứ nhất: Định giá trực tiếp cho vị trí đất: Trong vị trí đất loại đường phố đoạn phố cụ thể lựa chọn tối thiểu ba (03) đất địa điểm khác có tính đại diện cho vị trí đất Sau đó, tiến hành xác định giá đất cách áp dụng phương pháp xác định giá đất tính giá đơn vị diện tích (m2) đất Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 110 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Giá đất vị trí (tính mét vng) xác định mức giá bình quân mức giá đất lựa chọn nêu + Cách thứ hai: Định giá đất vị trí khu vực, loại đường phố đường phố, sau sử dụng hệ số vị trí đất để định giá cho vị trí đất lại khu vực, loại đường phố đường phố Cách thức xác định giá đất vị trí thực định giá trực tiếp cho vị trí đất nêu Căn vào tiêu thức xếp loại vị trí đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tiến hành xây dựng hệ số vị trí định giá đất cho loại đường phố loại đô thị theo nguyên tắc: Đất vị trí số đường phố có mức giá cao đường phố ứng với hệ số 1, đất vị trí loại đường phố tương ứng có hệ số thấp ứng với mức giá thấp Hệ số vị trí định giá đất tất loại đất nêu tỷ lệ so sánh giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế phổ biến thị trường vị trí đất so với vị trí số 1, tỷ lệ so sánh tiêu thức vị trí đất Giá đất tất loại đất định theo vị trí nêu tính cách lấy mức giá đất vị trí đất xác định (vị trí 1) nhân với hệ số vị trí định giá đất loại đất Ví dụ: Giả định xác định giá đất ở, vị trí đường loại thị đặc biệt theo khung giá Chính phủ quy định 67.000.000đ/m2; hệ số vị trí định giá xây dựng từ vị trí đến vị trí đường loại theo thứ tự : 1; 0,8; 0,65; 0,4 giá đất vị trí vị trí số sau: Vị trí đất Vị trí số Vị trí số Vị trí số Vị trí số Hệ số vị trí định giá 1,00 0,80 0,65 0,40 Giá vị trí đất xác định trước (1.000đ/m2) 67.000 Giá vị trí đất cụ thể (1.000đ/m2) 4=2x3 67.000 53.600 43.550 26.800 Ðối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp thị xã, thị trấn, khu đô thị chưa xếp loại thị nằm khu vực đất nơng thơn (ngồi địa giới đất đô thị thành phố, thị xã xếp loại đô thị), định giá đất cụ thể áp dụng khung giá đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp đô thị, giới hạn cho phép vận dụng qui định Khoản Ðiều Nghị định số 188/2004/NÐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất là: giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế địa phương, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh định giá loại đất cụ thể giới hạn cho phép tăng thêm không 20% so với mức giá tối đa giảm không 20% so với mức giá tối thiểu khung giá đất loại quy định Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 111 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com 3.4 Định giá đất phi nông nghiệp Hà Nội a) Nguyên tắc định giá đất phi nông nghiệp Thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất, ngày 29/12/2004 UBND thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 199/2004/QĐ-UB việc ban hành giá loại đất địa bàn thành phố Hà Nội Nguyên tắc chung để xác định giá loại đất vào khả sinh lời, khoảng cách tới mặt tiền trục đường giao thông, đường phố điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, kinh doanh cung cấp dịch vụ theo ngun tắc: Vị trí có mức sinh lợi cao có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, gần trục đường giao thông nhất, vị trí sau theo thứ tự 2, 3, trở có mức sinh lợi điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi a Trường hợp đất có vị trí trùng từ mức giá trở lên xác định theo vị trí có mức giá cao b Đối với đất vị trí 2, vị trí 3, vị trí có ngõ nối thơng nhiều đường, phố có giá đất khác áp dụng theo vị trí đường phố gần nhất; đất có khoảng cách đến đường, phố áp dụng theo đường phố có mức giá cao c Đối với đất vị trí 2, vị trí vị trí thuộc khu dân cư cũ (không nằm đô thị mới) cách hè đường, phố từ 200 m trở lên (theo chiều sâu ngõ) xem xét giảm sau: - Cách hè đường, phố từ 200 m đến 300 m giảm giá 5% so với giá quy định - Cách hè đường, phố từ 300 m đến 500 m giảm giá 10% so với giá quy định - Cách hè đường, phố 500 m giảm giá 15% so với giá quy định d Đối với đất có chủ sử dụng đất, chiều sâu đất tính từ giới hè đường, phố chia lớp để tính sau: - Lớp 1: Tính từ giới hè đường, phố đến 100 m tính áp dụng 100% mức giá quy định; - Lớp 2: Tính từ giới hè đường, phố 100 m đến 200 m giảm 10% so với giá đất lớp 1; - Lớp 3: Tính từ giới hè đường, phố 200 m đến 300 m giảm 20% so với giá đất lớp 1; - Lớp 4: Tính từ giới hè đường, phố 300 m giảm 30% so với giá đất lớp 1; đ Trường hợp đất có trùng từ mức giá trở lên xác định giá theo vị trí có mức giá cao e Chỉ giới hè đường, phố áp dụng sau: - Đối với trường hợp Nhà nước giao, cho thuê đất giới hè đường, phố tính theo giới quy hoạch đường, đường phố duyệt - Các trường hợp cịn lại, giới hè đường, phố tính theo giới hè đường, phố trạng Trường Đại học Nơng nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 112 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com b) Phân loại đường phố, vị trí Trong khu vực nội thành thành phố Hà Nội có 600 đường phố phân thành 50 mức giá cho vị trí đường Các thị trấn huyện thuộc thành phố Hà Nội phân thành loại (loại I loại II), thị trấn chia đường phố loại I II (bảng 5.18) Bảng 18 Tên thị trấn Đông Anh Sóc Sơn Văn Điển Yên Viên Cầu Diễn Phân loại đường thị trấn Loại thị Đường loại I trấn Cầu Đôi đến hết thị trấn Đông Anh I Đường chợ Tó Đường QL qua địa phận thị trấn II Đường 131 qua địa phận thị trấn I Quốc lộ I I Đường Hà Huy Tập I Quốc lộ 32 Đường loại II Đường trục lại Đường trục lại Đường trục lại Đường trục lại Đường trục lại (Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 UBND thành phố Hà Nội) Đường phố quận thuộc nội thành thị trấn thành phố Hà Nội chia theo vị trí Các vị trí đường phố xác định sau: + Vị trí 1: áp dụng đất có mặt giáp với đường, phố; + Vị trí 2: áp dụng đất có mặt giáp với ngõ, ngách, hẻm (sau gọi chung ngõ) có chiều rộng từ 3,5 m trở lên; + Vị trí 3: áp dụng đất có mặt giáp với ngõ có chiều rộng từ m đến 3,5 m; + Vị trí 4: áp dụng đất có mặt giáp với ngõ có chiều rộng nhỏ m c) Giá đất quy định Giá đất giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp đô thị Hà Nội xác định cụ thể cho đường, phố vị trí quận thị trấn, cụ thể giá đất quy định cho 600 đường phố với 50 mức giá cho vị trí Mức giá tối đa cụ thể vị trí số tuyến phố thuộc quận Hoàn Kiếm phố Hàng Đào, Hàng Bông, Hàng Gai 54 triệu đồng/m2, phố Đinh Tiên Hoàng 52 triệu/m2, Đồng Xuân 46 triệu đồng/m2 Tại vị trí phố Bà Triệu, Bùi Thị Xuân thuộc quận Hai Bà Trưng 38 triệu đồng/m2, phố Bạch Đằng, Lê Đại Hành, Hoa Lư 30 triệu đồng/m2; đường Hoàng Quốc Việt (quận Cầu Giấy) 20 triệu đồng/m2 (Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 UBND thành phố Hà Nội) Giá đất phi nông nghiệp quy định cho thị trấn địa bàn thành phố Hà Nôi quy định theo loại giá: Giá đất giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp cho loại thị trấn với loại đường vị trí (bảng 6.4) Loại thị trấn loại đường theo bảng 5.19 Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất http://www.ebook.edu.vn 113 ... xác định giá đất đô thị trước hết phải biết loại thị cần định giá, sau phân loại đường phố phân loại vị trí đô thị, đồng thời tiến hành khảo sát giá đất thị trường đất đai để xác định giá đất. .. phân loại đô thị cấp quản lý đô thị - Nghị định số 188/2004/NĐ-CP phương pháp xác định giá đất khung giá đất loại đất - Thông tư 114/2004/TT-BTC Hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004... loại đất định theo vị trí nêu tính cách lấy mức giá đất vị trí đất xác định (vị trí 1) nhân với hệ số vị trí định giá đất loại đất Ví dụ: Giả định xác định giá đất ở, vị trí đường loại đô thị