Hoạt động thẩm định giá bất động sản tại ABBank

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN 1. Các khái niệm 1.1 Thẩm định giá: Dưới đây là một số định nghĩa về thẩm định giá trên thế giới và ở Việt Nam: • Theo giáo sư W.Seabrooke Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh: “Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ, trong điều kiện của một thị trường nhất định và những phương pháp phù hợp.” • Theo giáo sư Lim Lan Yuan Trường Xây Dựng và Bất Động Sản, Đại học Quốc gia Singapore: “Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.” • Theo từ điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, của một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”. • Theo Pháp lệnh của Ủy ban thường vụ Quốc hội số 402002PLUBTV QH 10 ngày 10052002 về giá: “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.” • Theo Ts. Phạm Thị Ngọc Mỹ, hiệu trưởng trường đại học BC Marketing: “Thẩm định giá là một khoa học hay là một khoa hoc về sự ước tính giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, cho một mục đích nhất định theo những tiêu chuẩn được công nhận như những thông lệ quốc tế hoặc quốc gia” Thẩm định giá bất động sản: Thẩm định giá bất động sản là sự ước tính về giá trị của các quyền tài sản bất động sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ,trong những điều kiện của một thị trường nhất định và những phương pháp phù hợp. Thẩm định giá bất động sản có vai trò và vị trí quan trọng trong hoạt động thẩm định giá trên toàn thế giới cũng như nước ta hiện nay. Điều này được thể hiện ở điểm khối lượng và giá trị thẩm định giá bất động sản chiếm phần lớn trong thẩm

Thẩm định giá bất

động sản

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN

1 Các khái niệm

1.1 Thẩm định giá:

Dưới đây là một số định nghĩa về thẩm định giá trên thế giới và ở Việt Nam:

 Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh:

“Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằnghình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ, trong điều kiện của một thịtrường nhất định và những phương pháp phù hợp.”

 Theo giáo sư Lim Lan Yuan - Trường Xây Dựng và Bất Động Sản, Đại họcQuốc gia Singapore: “Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giátrị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắcđến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế cănbản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.”

 Theo từ điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một

vật, của một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”

 Theo Pháp lệnh của Ủy ban thường vụ Quốc hội số 40/2002/PL-UBTV QH

10 ngày 10/05/2002 về giá: “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trịcủa tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêuchuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.”

 Theo Ts Phạm Thị Ngọc Mỹ, hiệu trưởng trường đại học BC Marketing:

“Thẩm định giá là một khoa học hay là một khoa hoc về sự ước tính giá trị của tàisản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, cho một mục đíchnhất định theo những tiêu chuẩn được công nhận như những thông lệ quốc tế hoặcquốc gia”

Thẩm định giá bất động sản:

Thẩm định giá bất động sản là sự ước tính về giá trị của các quyền tài sản bấtđộng sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ,trongnhững điều kiện của một thị trường nhất định và những phương pháp phù hợp Thẩm định giá bất động sản có vai trò và vị trí quan trọng trong hoạt độngthẩm định giá trên toàn thế giới cũng như nước ta hiện nay Điều này được thể hiệnở điểm khối lượng và giá trị thẩm định giá bất động sản chiếm phần lớn trong thẩm

định giá tài sản Thẩm định giá bất động sản là nền tảng cho việc phát triển thịtrường tài sản và tài chính toàn cầu

1.2 Bất động sản:

Bất động sản là tài sản vô cùng quan trọng trong thế giới tài sản được định nghĩalà đất đai và những gì con người tạo ra gắn liền với đất Đó là những vật hữu hìnhcó thể nhìn thấy và sờ mó được, nằm ở trên, phía trên hay dưới mặt đất Luật ở mỗiquốc gia quy định những điểm cơ bản để phân biệt giữa bất động sản và động sản.Theo khoản 1 Điều 174 Bộ Luật dân sự năm 2005 của Việt Nam:

Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm:

- Đất đai

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liềnvới nhà ở, công trình xây dựng trên đó

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai

- Các tài sản khác do pháp luật quy định

Thuật ngữ bất động sản trong thẩm định giá được hiểu là đất đai và tài sản gắn liềnvới đất Bất động sản bao gồm 2 mặt vật chất và pháp lý Mặt vật chất bao gồmnhững vật có thể thấy được, sờ nắm được như đất đai, công trình trên đất Mặt pháp

lý bao gồm quyền, quyền lợi, lợi nhuận liên quan đến bất động sản, như quyền sỡhữu nhà, quyền sử dụng đất, quyền cho thuê, quyền thừa kế

1.2.1 Thuộc tính của bất động sản:

Thuộc tính là những tính chất vốn có bên trong của bất động sản

Tính bất động : Người ta không thể di chuyển bất động sản từ nơi này sang nơikhác Mỗi bất động sản đều có vị trí nhất định tại điểm nó tọa lạc Điều này có ýnghĩa quan trọng là giá cả bất động sản tùy thuộc vào địa điểm, vị trí của nó vàthường mang tính chất địa phương

Tính đa dạng (không đồng nhất) : Sự khác nau về hình thể, vị trí, quy mô, diệntích của lô đất và các công trình trên đất hình thành nên tính đa dạng của bất độngsản Thông thường ít có bất động sản nào giống hệt nhau, do vậy giá cả của mỗi bấtđộng sản gắn liền với đặc điểm cụ thể của bất động sản đó

Tính khan hiếm : Diện tích đất đai hữu dụng là có hạn so với sự phát triển củadân số Đất đai hữu dụng là đất đai có thể sinh sống, sản xuất được Sự phát triển

đất đai hữu dụng luôn phải nằm trong sự cân bằng với môi trường sinh thái, diệntích đất sản xuất và diện tích đất ở Nhu cầu đất đai và nhà ở của con người thườnglà vượt quá mức so với sự phát triển của đất đai hữu dụng nên luôn tọa sự khanhiếm trên thị trường bất động sản.

Tính bền vững đời sống kinh tế lâu dài : Đất đai cùng các công trình trên đất

thường có tính bền vững cao, đời sống kinh tế dài Cuộc sống của con người luôngắn liền với bất động sản nên việc xây dựng, cải tạo thường có mục đích sử dụnghàng chục, hàng trăm năm Tính hữu dụng của đất đai cùng những công trình trênđất luôn được cải tạo và bồi đắp nên bất động sản có đời sống kinh tế dài Nhìnchung sự tồn tại của bất động sản là lâu dài so với các loại tài sản, hàng hóa khác :đối với các công trình xây dựng trên đất, sự tồn tại có khi hàng trăm năm; đối vớiđất đai sự tồn tại hầu như là vĩnh viễn

Tính hữu dụng: Tiêu chuẩn cơ bản trong thẩm định giá cho bất kỳ bất động sảnhay động sản là tính hữu dụng của nó Tính hữu dụng mang tính so sánh tương đốihơn là một điều kiện tuyệt đối

1.2.2 Đặc trưng của bất động sản :

Đặc trưng là những đặc điểm nổi bật của bất động sản

Khả năng co giãn của cung bất động sản kém: Tính khan hiếm của bất độngsản tạo nên sự kém co giãn của cung bất động sản so với nhu cầu phát triển dân sốvà sự biến động của giá cả Khả năng kém co giãn này thể hiện ở các mặt sau:

- Sự phát triển đất đai luôn bị hạn chế về điều kiện tự nhiên và môi trường

- Việc xây dựng các công trình trên đất đòi hỏi nhiều thời gian, công sức vàtiền bạc

- Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quyhoạch sử dụng đất đai trong từng thời kỳ

Thời gian mua bán dài, chi phí giao dịch cao: Bất động sản là tài sản quantrọng có giá trị cao đối với sở hữu chủ nên mọi giao dịch liên quan đến bất động sảnđều phải được cân nhắc cẩn thận, đòi hỏi nhiều thời gian xem xét về mặt vật chất vàpháp lý Mặt khác thời gian mua bán cũng tùy thuộc vào thời gian của thủ tụcchuyển quyền sở hữu theo quy định của luật pháp

Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt: Giá trị cao cùng với thờigian mua bán lâu dài dẫn đến khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt.Bất động sản thường gắn liền với cuộc sống và sinh hoạt của con người, trừ phi cónhu cầu thiết yếu chủ sỡ hữu mới chịu thay đổi Khả năng này thường được giảiquyết bằng việc cầm cố, thế chấp thay vì bán để chuyển quyền sở hữu.

Chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước: Đất đai là nguồn tàinguyên quan trọng của quốc gia và gắn liến với đời sống sinh hoạt của nhân dân.Mọi sự biến động về đất đai đều có ảnh hường đến đời sống kinh tế chính trị củaquốc gia đó nên Nhà nước thường can thiệp và quản lý chặt chẽ đối với việc sửdụng và chuyển đổi bất động sản

1.3 Thị trường bất động sản:

1.3.1 Khái niệm:

- Thị trường bất động sản là hệ thống các quan hệ kinh tế, thông qua đó các giaodịch về bất động sản của các bên tham gia được thực hiện

1.3.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản:

Không có thị trường trung tâm:

Đối với thị trường bất động sản thì không có địa điểm cho thị trường chính thức.Việc mua bán bất động sản thường thông qua các đơn vị kinh doanh bất động sảnbằng sự liên hệ trực tiếp giữa người có nhu cầu ( mua hoặc bán ), hoặc người muatìm đến trực tiếp thương lượng với người bán thông qua lời rao bán trên báo chí,phổ biến hơn cả là thông qua những người môi giới ( cò nhà đất )

Thị trường mang tính chất địa phương, nhất là thị trường nhà ở:

Đặc tính của đất đai là bền vững, không thể thiêu hủy, chia cắt mang đi Sự khanhiếm đất ở khu vực này không thể được đáp ứng bằng sự thừa thãi đất ở địa phươngkhác Hơn nữa bất động sản, nhất là nhà ở thường mang tính chất truyền thống địaphương của người sử dụng từ hình dáng, cấu trúc lẫn tập quán của người dân nênthị trường bất động sản mang đậm tính chất địa phương

Thị trường cạnh tranh kém hoàn hảo:

Do tính khan hiếm của đất đai, khả năng co giãn của bất động sản kém nên thịtrường bất động sản cạnh tranh kém hoàn hảo hơn hàng hóa thông dụng khác, biến

động của giá đất thường mạnh mẽ hơn biến động của giá cả hàng hóa thông thường,đòi hỏi có sự can thiệp nhiều hơn của Nhà nước, đặc biệt là trong công tác quyhoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Sự thiếu thông tin cần thiết cho các giao dịch cũng góp phần tạo nên sự không hoànhảo trong cạnh tranh trên thị trường bất động sản Đa số các giao dịch trong thịtrường bất động sản được tiến hành riêng rẽ và giá cả được giữ bí mật giữa ngườimau và người bán nên các thông tin có nắm bắt được hoặc bị tiết lộ cũng bị hạn chếvì thiếu các thông tin chi tiết như diện tích, tình trạng sỡ hữu, điều kiện giao dịch.Quá trình giao dịch phức tạp: bất động sản thường có giá trị lớn và gắn liền vớiquyền lợi pháp lý, do vậy quá trình giao dịch của bất động sản thường phức tạp.Đặc điểm này làm tăng thời gian và chi phí giao dịch cho các công tác tìm kiếmthông tin, tư vấn, thẩm định, thanh toán

Thị trường bất động sản chi phối mạnh mẽ vào các ngành khác: hàng hóa bấtđộng sản có liên quan trực tiếp đến tích lũy tài sản cố định, trở thành yếu tố đầu vàoquan trọng hàng đầu của các ngành sản xuất kinh doanh Việc khai thông thị trườngbất động sản sẽ tạo điều kiện thuận lợi không chỉ cho các nhà kinh doanh bất độngsản mà cho các ngành sản xuất kinh doanh có thể đưa bất động sản tích lũy tham giavào hoạt động kinh tế

Nhạy cảm với các biến động kinh tế - chính trị: thị trường bất động sản rấtnhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế, dễ bị nóng lên khi nền kinh tế có mức tăngtrưởng ca, và cũng dễ bị đóng băng khi kinh tế suy giảm Thị trường bất động sảncũng rất nhạy cảm về các biến động chính trị, văn hóa, xã hội

Dễ bị phân khúc thị trường: tất cả các tổ chức kinh doanh và tuyệt đại bộ phậndân cư đều có nhu cầu tham gia vào thị trường bất động sản với tư cách là ngườimua, người bán, người thuê, người giao hoặc nhận thừa kế, người thế chấp haynhận thế chấp, người phát mại bất động sản hàng hóa

1.3.3 Các lực lượng tham gia thị trường bất động sản:

Nhà nước: nhà nước tham gia vào thị trường bất động sản với tư cách là ngườisở hữu đất đai lớn nhất Nhà nước cung ứng bất động sản dưới hình thức đầu tư cơsở hạ tầng, xây dựng mạng lưới giao thông, quy hoạch và xây dựng khu dân cư mới

Nhà nước cũng bán hay cho thuê các bất động sản thuộc sở hữu nhà nước vào thịtrường bất động sản.

Nhà nước cũng đồng thời quản lý hoạt động của thị trường bất động sản, ban hànhcác chính sách liên quan đến việc sử dụng dất, cải tạo bồi dưỡng đất làm tăng thêmnguồn cung bất động sản

Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản: doanh nghiệp ở đây có thể là tổ chức,cá nhân tham gia vào việc tạo lập, mua bán bất động sản Doanh nghiệp kinh doanhđịa ốc tiến hành tạo lập mặt bằng để cung ứng cho việc xây dựng nhà ở, văn phòng,khách sạn ; hoặc trực tiếp xây dựng các công trình kiến trúc đó để bán hoặc chothuê theo nhu cầu của thị trường bất động sản

Các tổ chức trung gian: hoạt động trong thị trường bất động sản không chỉ cóngười mua và người bán bất động sản mà còn có các tổ chức trung gian làm cầu nối,bao gồm:

- Các tổ chức tư vấn: giúp bên mua, bên bán hiểu biết về các vấn đề pháp lý,thể thức giao dịch từ mở đầu cho đến kết thúc quá trình mua bán bất động sản

- Các tổ chức môi giới đảm nhận việc giao dịch giữa bên bán và bên mua đểthực hiện các nội dung giao dịch, để chuẩn bị các điều kiện cần thiết để người muavà người bán đi đến quyết định cuối cùng

- Các tổ chức thẩm định giá bất động sản đưa ra những căn cứ khoa học để dựbáo giá cả của các khu vực thị trường làm cơ sở cho các giao dịch mua bán bất độngsản trên địa bàn Giá cả do các tổ chức này công bố không có giá trị bắt buộc đốivới bên mua hoặc bên bán, nhưng do được bảo đảm bằng những căn cứ vững chắcnên thường được các bên sử dụng để đàm phán trước khi đi đến quyết định thỏathuận cuối cùng

- Các tổ chức tài chính, tín dụng tham gia vào việc thanh toán giữa các bên, tổchức các sàn giao dịch để các bên mua bán có điều kiện trực tiếp giao dịch và thanhtoán qua các tổ chức tín dụng đó Vai trò của các tổ chức tài chính tín dụng khôngthể thiếu trong việc mua bán các bất động sản có giá trị cao, đặc biệt là tại các quốcgia ít sử dụng tiền mặt

Người mua bán thông thường: là những người mua bán bất động sản vì nhucầu sở hữu hay nhu cầu sử dụng Đây là đối tượng quan trọng mà các doanh nghiệpkinh doanh bất động sản hướng đến, đặc biệt là trong thị trường nhà ở.

1.3.4 Các khu vực của thị trường bất động sản:

Thị trường đất sản xuất nông nghiệp: chủ yếu xuất hiện ở những địa phương màsản xuất nông nghiệp là ngành kinh tế chủ yếu

Thị trường đất nông nghiệp, đất chưa sử dụng có thể sử dụng hoặc chuyển mục đích

sử dụng sang làm đất ở hoặc phục vụ sản xuất, thương mại, du lịch theo quy hoạchcủa Nhà nước

Thị trường bất động sản cư trú: đây là thị trường sôi động hiện nay, nhất là ởnhững vùng đang đô thị hóa Thị trường này có thể phân ra thành 4 nhóm:

- Nhà biệt thự

- Nhà vườn

- Nhà phố riêng biệt và phố liên kế

- Nhà chung cư nhiều tầng

Thị trường bất động sản cho sản xuất công nghiệp: thường hình thành ở các khuvực ven đô thị và ngoại thành được quy hoạch dành cho việc xây dựng nhà xưởngsản xuất gồm các khu công nghiệp tập trung hoặc nhà máy đơn lẻ

Thị trường bất động sản phục vụ hoạt động thương mại, dịch vụ, khách sạn, cao ốcvăn phòng: thị trường này chủ yếu ở các trung tâm đô thị có vị trí thuận lợi cho việckinh doanh, điều kiện hạ tầng tốt, các vùng đất có tiềm năng du lịch lớn

1.3.5 Các yếu tố tác động đến giá thị trường bất động sản :

Nhóm các yếu tố liên quan đến giao dịch:

 Mối liên hệ giữa các bên trong giao dịch: chỉ khi người mua và người bán thựchiện việc giao dịch theo mục đích hợp lý và khách quan thì mới được coi là chứng

cứ thị trường

 Các điều khoản giao dịch: các điều khoản bán khác nhau sẽ dẫn đến giá bánkhác nhau, do vậy thẩm định viên phải xem xét kỹ các điều khoản bán để xác địnhchứng cứ thị trường

 Các điều kiện thị trường: thị trường bình thường là khi cung cầu cân bằng vàmức giá không phản ánh sự khan hiếm của cung hay cầu Giao dịch đã thực hiện là

giao dịch chín muồi, có thông tin tốt và đáp ứng yêu cầu của giá trị thị trường thì khiđó giá của bất động sản giao dịch mới được xem là chứng cứ giá trị thị trường.

 Một bất động sản có giá trị phải có một số đặc tính sau:

+ Tính hữu ích

+ Tính khan hiếm

+ Có nhu cầu

+ Có thể chuyển giao được

Nhóm các yếu tố vĩ mô:

 Chính sách của Nhà nước: các chính sách của nhà nước tác động rất lớn trựctiếp đến giá bất động sản thể hiện trên các mặt chủ yếu sau:

Nhà nước ban hành các qui định về quyền sở hữu, thuê đất sử dụng, chuyểnnhượng bất động sản, sự thay đổi các qui định này trong từng thời kỳ sẽ tác độngđến giá bất động sản trên thị trường

Nhà nước qui định các chính sách và nghĩa vụ tài chính có liên quan đến việc

sử dụng đất (thuế, tiền thuê, tiền sử dụng đất) các chính sách này ảnh hưởng trựctiếp đến đến giá bất động sản

Nhà nước hoạch định công bố qui hoạch về việc sử dụng đất cho từng khuvực Đây là yếu tố quan trọng và ảnh hưởng đến giá bất động sản trên thị trường

 Cung cầu bất động sản: cũng giống như bất cứ hàng hoá dịch vụ nào khác, giábất động sản trên thị trường là giá cân bằng giữa cung và cầu

Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu:

- Sự tăng trưởng về dân số, các nhu cầu phát triển tăng trưởng dân sốlà nhân tố làm tăng nhu cầu mọi mặt của xã hội, theo đó nhu cầu về đất đai, nhà ởtăng lên, dân số tăng làm tăng qui mô gia đình dẫn đến nhu cầu quy mô, diện tíchđất ở của các hộ gia đình tăng lên hoặc dẫn đến tăng số hộ gia đình độc lập làm tăngcầu về nhà ở, sự tăng dân số không chỉ làm gia tăng nhu cầu về nhà ở mà còn làmtăng thêm nhu cầu về các hoạt động sản xuất dịch vụ thương mại, y tế giáo dục,…là dẫn đến làm tăng nhu cầu về nhà đất

- Thu nhập: mức thu nhập tăng lên cho phép nhu cầu về bất động sản trởthành nhu cầu có khả năng thanh toán, dẫn đến nhu cầu về nhà đất

- Đô thị hoá: đặc trưng rõ nét nhất của đô thị hoá là qui mô tập trung dân sốvà sự phát triển qui mô về bề rộng và không gian đô thị, quá trình đô thị hoá khôngchỉ làm thay đổi tổng cầu về nhà ở mà còn làm thay đổi kết cấu nhu cầu về nhà ở.

- Sự phát triển và hoàn thiện kết cấu hạ tầng cũng làm tăng đáng kể nhu cầunhà ở đối với những vùng trước đây chưa có cơ sở hạ tầng hoặc cơ sở hạ tầng cònthô sơ kém khả năng tiếp cận, tuy nhiên việc tăng khả năng tiếp cận cũng đồngnghĩa với việc tăng cùng nhà đất, đôi khi sự thay đổi của cung nhanh hơn sự thayđổi của cầu

Các yếu tố ảnh hưởng đến cung:

- Phát triển kinh tế tốc độ tăng trưởng của cung bất động sản tỷ lệ thuận vớisự phát triển kinh tế

- Sự phát triển của kết cấu hạ tầng nhờ có sự phát triển của hệ thống kết cấuhạ tầng, mà điều kiện tiếp cận của đất đai của một khu vực trở nên dễ dàng hơn nênthu hút đầu vào kinh doanh bất động sản ở các vùng này

- Sự tham gia của nhà nước thể hiện trên 2 khía cạnh chủ yếu:

- Quy hoạch: việc chuyển mục đích sử dụng cho sản xuất nông nghiệp vàmục đích sử dụng cho sản xuất kinh doanh khác hoặc nhà ở theo quy hoạch chophép sẽ tạo ra điều kiện tăng cung bất động sản

- Nhà nước trực tiếp bán bất động sản thuộc sở hữu nhà nước ra thị trườnghoặc tăng vốn đầu tư cho các công ty kinh doanh bất động sản của nhà nước tạo ranguồn hàng hóa trên thị trường bất động sản

Nhóm các yếu tố vi mô:

Các yếu tố tâm lý xã hội: Các yếu tố này có ý nghĩa đặc biệt trong xã hộiPhương Đông, nó cũng có tác động đến giá bất động sản trên thị trường Đặc biệttrong lĩnh vực bất động sản, phong thủy cũng tác động phần nào đến giá trị bất độngsản Chẳng hạn, nếu ta mua một ngôi nhà tóp hậu thì chắc chắn giá trị sẽ thấp hơnnhiều so với nhà nở hậu vì người dân cho rằng nở hậu sẽ làm ăn phát đạt hơn

Chi phí: Là toàn bộ phí tổn mà người đang sử dụng phải bỏ ra để tạo lậphoặc để có quyền sở hữu bất động sản, đây là yếu tố quan trọng mà nhà Thẩm địnhgiá phải xem xét khi thẩm định giá bất động sản Thông thường chi phí quyết định

giá trị bất động sản, tuy nhiên không phải bất cứ chi phí nào cũng tạo nên giá trị bấtđộng sản trên thị trường mà có khi còn có tác động ngược lại

Sự hữu dụng: Xét về mục đích sử dụng một bất động sản một bất động sảncó khả năng dùng để ở, để kinh doanh hoặc có thể kết hợp cả hai mục đích Nhìnchung, một bất động sản có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích thì sẽ thuận lợitrong việc bán và do đó sẽ có giá bán tốt hơn Xét về tính năng hiệu quả của một bấtđộng sản có thể sử dụng ngay có giá trị hơn một bất động sản phải tốn chi phí vàthời gian sửa chữa để có thể sử dụng được Do vậy khi Thẩm định giá bất động sảncần chú ý đến đặc điểm của vật kiến trúc và tài sản khác gắn liền với đất

Các yếu tố vật chất.:

- Địa điểm ảnh hưởng rất lớn đến giá trị bất động sản, khả năng sinhlợi của địa điểm càng cao thì giá trị bất động sản càng cao, bất động sản có vị tríthuận lợi trong sinh hoạt và kinh tế (gần chợ, trường học, gần nơi cung ứng các tiệních cho sinh hoạt và kinh doanh) thì khả năng sinh lợi lớn và có giá trị cao

- Hình dáng lô đất: Những lô đất có vuông vắn, nở hậu thì giá trị hơnnhững lô đất có hình dáng méo mó, tóp hậu ở cùng địa điểm; những lô đất có bềmặt tiếp giáp với đường phố rộng thì có giá trị hơn, lô đất có bề mặt tiếp giáp vớiđường phố hẹp quá sâu

- Quy mô kích thước của lô đất: những lô đất có quy mô kích thướcphức tạp với mục đích sử dụng thì giá trị cao hơn là đất có giá trị quy mô kích thướckhông phù hợp với mục đích sử dụng ở cùng địa điểm

- Môi trường: môi trường chung quanh có tác động đến giá cả bấtđộng sản Nếu môi trường tốt sẽ làm bất động sản có giá trị cao còn ngược lại làmgiảm giá trị bất động sản

1.3.6 Vài nét về thị trường bất động sản hiện nay.

Về chỉ tiêu sử dụng đất đô thị bình quân 100 m2/ người, trong đó đất giao thông là

20 – 22 m2/ người, đất cây xanh 10 – 15 m2/ người và đất xây dựng công trình phụcvụ lợi ích công cộng là 5m2/ người Các khu phát triển mới theo hướng hiện đại hóa,văn minh, bền vững, tạo ra chỗ ở, làm việc và nghỉ ngơi giải trí cho nhân dân

Trong những năm qua, thành phố Hồ Chí Minh đã tập trungqui hoạch và chỉnhtrang lại đô thị nhằm đảm bảo phát triển bền vững, xây dựng đô thị hiện đại kết hợphài hòa giữa các yếu tố truyền thống với các kiến trúc tiên tiến trên thế giới Các quiđịnh, cơ chế, chính sách của thành phố luôn hướng tới tạo sự thuận tiện cho các nhàđầu tư vào lĩnh vực đại ốc, xây dựng để thu hút mạnh mẽ nguồn vốn đầu tư vào lĩnhvực này

 Thành phố cũng đã qui hoạch và phát triển các khu đô thị mới như:Nam Sài Gòn, Thủ Thiêm, Khu đô thị mới Tây Bắc Củ Chi,… nhằm giãn dân từ nộithành để mở rộng đô thị, giảm bớt sự quá tải cảu cơ sở hạ tầng kỹ thuật, kinh tếtrong nội thành Ngoài chủ trương giãn dân từ nội thành, chính quyền thành phốcũng tập trung cải tạo các khu dân cư hiện hữu trong nội thành, qui hoạch sử dụnghiệu quả diện tích đất eo hẹp trong nội thành Điều đó thể hiện qua việc có rất nhiềudự án khu dân cư, khu chung cư nằm xen kẽ trong các khu dân cư hiện hữu đã vàđang được triển khai góp phần tạo diện mạo mới cho thành phố xanh – sạch – đẹp,cải thiện cảnh quan môi trường, nâng cao chất lượng cuộc sống cho đại bộ phận dân

cư Mặc dù đã cố gắng thực hiện các giải pháp nhưng đến nay thành phố vẫn chưathể giải quyết nhu cầu bức xúc về nhà ở cho nhân dân

Tình hình chung về nhà ở tại TP.HCM:

Cơ cấu về nhà ở tại thành phố:

2 Nhà, căn hộ cao tầng khép kín 6

3 Nhà, căn hộ cao tầng không khép kín 6,5

4 Nhà, căn hộ thấp tầng không khép kín 20,2

Diện tích nhà ở tại thành phố:

1 Diện tích nhà bình quân hộ (m2) 113,24

2 Diện tích sử dụng bình quân nhân khẩu

(m2)

15,16

3 Tỷ lệ hộ có diện tích sử dụng bình quân

nhân khẩu dưới 10 m2/ người

30,25

 Theo kết quả điều tra cho thấy trong những năm gần đây nhu cầu vềnhà ở tăng lên đáng kể: từ 7,2% năm 1995 lên 16,7% năm 2000 lên 29% năm 2004dự kiến tăng 55% năm 2010

Nghiên cứu nhu cầu về nhà ở:

 Theo tài liệu về chương trình nhà ở cho cán bộ công nhân viên, nhândân lao động và người có thu nhập thấp trong định hướng quy hoạch tổng thể củathành phố Hồ Chí Minh từ nay đến năm 2010 mỗi năm thành phố phải xây dựng từ10.000 đến 15.000 căn hộ với các phương thức thanh toán ngay, bán trả chậm, bántrả góp, cho thuê

 Theo chương trình về xây mới và di chuyển toàn bộ các khu nàh lụpxụp và rách nát trên toàn thành phố và trên khu kên rạch giải tỏa, cần xây dựng ítnhất khoảng 5000 căn nhà mỗi năm

Hiện nay quỹ nhà phục vụ cho tái định cư dự kiến có thể tiếp nhận khoảng 2.000 hộgia đình thuộc dự án đại lộ Đông – Tây và các dự án khác Nhu cầu cần tới 24 khutái định cư hiện tại, nếu tận dụng hết quỹ nhà đã hoàn thành cũng mới chỉ đáp ứngđược từ 30% - 40% nhu cầu

 Theo chỉ tiêu phấn đấu của thành phố, từ nay đến năm 2010, diện tíchbình quân đầu người là 10m2/ người Hiện nay chỉ tiêu phấn đấu là 7m2/ người, nhưvậy từ nay đến năm 2010 cần thiết xây dựng khoảng 1,7 triệu m2/ năm

Qua phân tích trên cho thấy nhu cầu về nhà ở hàng năm của thành phố Hồ Chí Minhlà rất lớn ( hơn 1 triệu m2/ năm)

 Đánh giá tổng hợp về nhu cầu nhà ở cần xây dựng mới đếnnăm 2020 tại thành phố Hồ Chí Minh và các đô thị lớn trong cả nước

Dân số

(triệungười)

DT nhà ở(triệu m2)

 Thị trường bất động sản, sau khoảng thời gian hơn một năm đóngbăng rõ ràng đã tạo sức ép thực sự lên các công ty phát triển bất động sản.  Cáccông ty phát triển bất động sản liên tiếp đại hạ giá, có những nơi tới 50% giá trị sovới một năm trước đây để thu hút người mua Việc xác định “đáy” của một sảnphẩm bất động sản cũng có lẽ cũng không quá phức tạp như vàng và chứng khoán,thông thường giá trị 1 bất động sản khó mà có thể thấp hơn giá vốn  làm nên mộtsản phẩm từ phía chủ đầu tư Giá bất động sản “thực hơn” cộng với lãi suất tiền gửigiảm mạnh cũng sẽ làm giảm động cơ giữ tiền Thêm vào đó, chương trình kích cầuthông qua lãi suất cũng gián tiếp khiến cho thị trường bất động sản có nhiều sảnphẩm đa dạng hơn phù hợp với túi tiền của nhiều người Nhà đầu tư bất động sản cóvẻ lạc quan về khả năng thị trường bất động sản sau  một khoảng thời gian chìmlắng

Với dân số hơn 8 triệu người tại thành phố Hồ Chí Minh, nhu cầu về nhàở là vô cùng lớn hơn nữa tốc độ phát triển của quỹ nhà ở trong vài năm tới đây có lẽcũng không thể đáp ứng nổi các nhu cầu về nhà ở Rõ ràng, việc đầu tư vào bấtđộng sản tại thời điểm này cũng không thể nào mang lại nhiều lợi nhuận như vàinăm trước đây nhưng có lẽ cũng là một giải pháp hữu hiệu tại thời điểm này cho cácnhà đầu tư “trú bão” trong thời kinh tế khủng hoảng

Tình hình chung tại thành phố Hồ Chí Minh, hiện nay có khoảng 35 công ty xâydựng và phát triển nhà chuyên nghiệp đầu tư kinh doanh và phát triển nhà như:

công ty phát triển nhà Q.1, Q.3, Q.5, Q.Tân Bình, Q.Tân Phú… Số dự án trên mớichỉ đáp ứng được khoảng gần 5.000 căn hộ và 35% nhu cầu về nhà ở.

 Qua các dự án ta thấy đối với mô hình xây dựng chung cư hiện đạicao tầng cho hiệu quả sử dụng cao hơn, diện tích sàn nhiều hơn Hình thức kinhdoanh bằng vốn tự có, vốn huy động của khách hàng và vốn vay thương mại là hìnhthức được áp dụng phổ biến tương đối rộng rãi và hiệu quả Đặc biệt trong nhữngnăm gần đây với sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài có uy tín, kinh nghiệmvới các sản phẩm có chất lượng cao và phương thức kinh doanh đa dạng đã đưa nhucầu sở hữu các căn hộ chung cư hiện đại lên rất cao

 Trong thời gian gần đây, nhiều chuyên gia trong lĩnh vực bất động sảnnhận định rằng thị trường địa ốc tại TPHCM đang có chuyển biến rõ nét Đó là sự chuyển dịch đầu tư của giới kinh doanh địa ốc vào lĩnh vực căn hộ chung cư cao cấp Mặc dù sau khi Nghị định 181 có hiệu lực, các giao dịch mua bán nhà đất qua các công ty địa ốc rất thấp, nhưng riêng số lượng khách đăng ký mua căn hộ chung

cư cao cấp hầu như không giảm Nhiều dự án trong khoảng thời gian ngắn đã bán được một số lượng căn hộ đáng kể

Theo đánh giá của nhiều nhà kinh doanh bất động sản, thị trường căn hộ chung cư cao cấp tại TPHCM hiện nay được phân chia rất đa dạng đáp ứng nhu cầu của mọi đối tượng khách hàng

Theo các khách hàng đã giao dịch mua các căn hộ chung cư cao cấp, hiện tại các doanh nghiệp đang đầu tư vào lĩnh vực này thường có uy tín và tiềm lực tài chính cao, hoạt động đầu tư chuyên nghiệp và luôn hỗ trợ các dịch vụ chu đáo Nếu như cách đây vài năm, các chung cư đa phần được xây dựng chỉ đáp ứng nhu cầu “ở” với lối kiến trúc đơn điệu và môi trường thấp kém, thì hiện nay phần lớn chung cư đã khắc phục được những điểm yếu này

 Chủ trương cho phép người nước ngoài mua nhà chỉ là một yếu tốkích thích thị trường nhà đất trong giai đoạn khó khăn hiện nay, chứ chưa thể tạo sựsôi động cho thị trường nhà đất nói chung và thị trường căn hộ nói riêng Bởi khôngphải người nước ngoài nào, có đủ điều kiện được phép mua nhà ở Việt Nam sẽ muanhà Đối với một bộ phận không nhỏ người nước ngoài, ngay chính trên quê hươnghọ cũng đi thuê nhà để ở, chứ không có tập quán mua nhà như người Việt Nam

Theo CBRE, về lâu dài thị trường bất động sản Việt Nam vẫn tăng trưởng, tại HàNội, nguồn cung sẽ không đáp ứng được lượng cầu trong năm 2008 và 2009, màphải đến năm 2010 và sau đó Tuy nhiên, do chính sách thắt chặt cho vay của cácngân hàng thương mại, tăng lãi suất tiền gửi và chi phí xây dựng, nhiều chủ dự ánhiện đang lùi tiến độ hoặc thậm chí từ bỏ các dự án phát triển của mình Điều đócũng có nghĩa nếu như các dự án không hoàn thành đúng tiến độ, thì nguồn cungtrên thị trường chắc chắn bị ảnh hưởng  tới sau 2010.

Còn theo Jones Lang LaSalle dự báo thì đến cuối 2009 đầu 2010 khi nền kinh tế ổnđịnh, với sự hỗ trợ của các chính sách mới như quyền sở hữu căn hộ của ngườinước ngoài, thị trường căn hộ được nhận định là sẽ sôi động trở lại và thời gian hiệnnay được cho là "hạ nhiệt" tạm thời

 Hầu hết các chủ đầu tư đã quan tâm đến việc xây dựng các chung cư bảo đảm tối ưu môi trường an cư của người dân Trong đó căn hộ chung cư được đầu tư xây dựng với đầy đủ các tiện ích cuộc sống khép kín hiện đại về nội thất, phòng cháy chữa cháy tự động, thang máy tốc độ cao, hệ thống thoát hiểm, bảo vệ

an ninh 24/24, bãi đậu xe, hồ bơi, dịch vụ vi tính, internet, v.v…

Đặc biệt là hạ tầng kỹ thuật và xã hội gần như được quy hoạch xây dựng hoàn chỉnhvới các khu trung tâm thương mại, vui chơi giải trí, phát triển dịch vụ, cao ốc văn phòng, câu lạc bộ thể thao, công viên cây xanh, trường học, cơ sở y tế… Một số dự án còn được thiết kế bởi các công ty tư vấn thiết kế nước ngoài

Trong thời điểm hiện nay, hầu hết các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc đều chọn lựaphương án liên kết đầu tư Đây cũng là một tín hiệu đáng mừng vì với sự liên kết chặt chẽ, các dự án sẽ có bước chuẩn bị chu đáo, ổn định, nhằm tạo ra những sản phẩm căn hộ có giá trị phù hợp với từng đối tượng khách hàng, phương thức thanh toán linh hoạt Hồ sơ vay vốn mua nhà tại những dự án này được đưa qua ngân hàng liên kết thẩm định, theo từng trường hợp cụ thể mà khách hàng được vay vốn Có thể nói rằng thị trường giao dịch mua bán căn hộ chung cư cao cấp đang hồi phục dần sau nhiều đợt giảm giá, chất lượng và giá trị căn hộ không ngừng được nâng cao Hy vọng đó cũng là một trong những tín hiệu của sự phát triển thị trường địa ốc TPHCM trong tương lai

2 Cơ sở giá trị Thẩm định giá bất động sản :

2.1 Giá thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá bất động sản:

“Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thịtrường vào thời điểm thẩm định giá và được xác định giữa một bên là người muasẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán; trong một giao dịch mua bánkhách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường”

Thẩm định giá dựa trên cơ sở giá trị thị trường phải gắn liền với xác định việc sửdụng cao nhất và tốt nhất của bất động sản, đó là yếu tố quan tọng để quyết định giátrị của bất động sản

2.2 Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá bất động sản:

“Giá trị phi thị trường là tổng số tiền ước tính mà khi thẩm định giá tài sản dựa vàocông dụng kinh tế hoặc các chức năng của tài sản hơn là khả năng được mua, đượcbán trên thị trường của tài sản hoặc khi thẩm định giá tài sản trong điều kiện thịtrường không điển hình hay không bình thường.”

Một số giá trị phi thị trường:

Giá trị sử dụng: là giá trị của tài sản có công năng chuyên biệt được người sửdụng chuyên biệt và không liên quan đến thị trường, tập trung vào những tài sảnchuyên biệt nằm trong doanh nghiệp

Giá trị bán tháo hay buộc bán: là tổng số tiền hợp lý có thể thu về từ việc bántài sản trong một thời gian quá ngắn khong đáp ứng thời gian yêu cầu của giá trị thịtrường

Giá trị đặc biệt: có thể nảy sinh bởi tính chất vật lý, chức năng hay kinh tế củamột tài sản kết hợp với một hay một số tài sản khác như là một tài sản liên kết Việctăng thêm của giá trị chỉ phát sinh cho người chủ hay người sử dụng nào đó hơn làcho thị trường vì giá trị đặc biệt chỉ thích hợp cho một người mua với một lợi íchđặc biệt

Giá trị đang hoạt động: là giá trị tài sản trong tổng thể doanh nghiệp đang hoạtđộng Tài sản chỉ có giá trị khi nằm trong tổng thể doanh nghiệp cấu thành từ nhiềubộ phận trong đó có những bộ phận tự nó có giá trị thị trường

Giá trị tính thuế: là giá trị dựa trên các quy định của Nhà nước liên quan đếnviệc tính thuế tài sản

Giá trị bảo hiểm: giá trị được định nghĩa trong chính sách hay trong hợp đồngbảo hiểm.

Giá trị thanh lý: là giá trị của tài sản khi không còn tiếp tục sử dụng được nữa.Giá trị đầu tư: là giá trị tài sản của một nhà đầu tư cụ thể cho một mục tiêu đầu

tư xác định Giá trị đầu tư củ một tài sản có thể cao hơn hay thấp hơn giá trị thịtrường của tài sản đó

Giá trị thế chấp cho vay: là khái niệm giá trị có rủi ro, được xác định trước hếttrên cơ sở giá trị thị trường của tài sản, đồng thời có xem xét đến yếu tố rủi ro trongviệc thanh lý tài sản để thu hồi nợ Do vậy giá trị thế chấp không phải là giá trị thịtrường

3 Các nguyên tắc sử dụng trong thẩm định giá bất động sản:

3.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất:

Khái niệm sử dụng tốt nhất – hiệu quả nhất là khái niệm căn bản trong thẩm địnhgiá bất động sản Lô đất thẩm định được xem là lô đất trống và được sử dụng tốtnhất hiệu quả nhất, tương tự là sự ước tính sử dụng tốt nhất hiệu quả nhất của côngtrình Sự kết hợp giữa việc sử dụng tốt nhất hiệu quả nhất của đất và sử dụng tốtnhất hiệu quả nhất của công trình tạo nên một sự sử dụng tốt nhất hiệu quả nhất chobất động sản Công trình hiện tại có giá trị bằng với giá trị mà nó kết hợp với đấthay chúng có thể làm giảm giá trị của đất do phải phá bỏ công trình do không sửdụng được nữa

Trong thẩm định giá bất động sản, nguyên tắc này được coi trọng vì tính khanhiếm của đất và yêu cầu phát triển của không gian đô thị có xu hướng được đặt ởmức cao nhất, tốt nhất

 Giá trị thị trường của đất dựa trên nguyên tắc này phản ánh tính hữu dụnglâu dài của đất cộng với giá trị của công trình xây dựng trên đất

 Trong trường hợp thị trường biến động cực độ và mất cân bằng lớn giữacung và cầu thì sự sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản sẽ là sự sử dụngtrong tương lai

 Khi tài sản có nhiều khả năng sử dụng thì công dụng tối ưu nhất sẽ được xácđịnh căn cứ vào khả năng thực thi về mặt tài chính

 Khái niệm “sử dụng cao nhất và tốt nhất” là khái niệm cơ bản và một phầnhoàn chỉnh trong việc xác định giá trị thị trường.

3.2 Nguyên tắc sử dụng phù hợp:

Vị trí xây dựng và công trình xây dựng phải được thẩm định phù hợp với vị trí vàcông trình trong các vùng lân cận

- Phù hợp giữa lô đất và công trình trên đất

- Phù hợp giữa bất động sản và môi trường xung quanh

- Phù hợp với quy hoạch của khu vực

- Phù hợp với mục đích sử dụng

3.3 Nguyên tắc thay đổi:

Giá trị của tài sản thay đổi theo sự biến đổi của những yếu tố hình thành nên giátrị của nó, trong thẩm định giá tài sản, đòi hỏi Thẩm định viên phải nhận ra cácchiều hướng thay đổi trong mô hình kinh tế xã hội ảnh hưởng đến thị trường bấtđộng sản nhằm xác định mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

3.5 Nguyên tắc cân bằng:

Các yếu tố cấu thành của tài sản cần phải cân bằng để tài sản đạt được khả năngsinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất

Trong lĩnh vực bất động sản, giá bán của một vị trí đất không nhất thiết chỉ ra rằng

lô đất ở vị trí kế cận cũng phải có giá trị như vậy

Thẩm định viên phải cân nhắc đến sự cân bằng trong việc sử dụng đất và sự pháttriển bằng sự hiểu biết về cộng đồng xã hội, các chính sách hoạch định

3.6 Nguyên tắc đóng góp:

Lượng giá trị của một yếu tố hay bộ phận cấu thành bất động sản thì phụ thuộcvào sự thiếu vắng của nó sẽ làm giảm đi bao nhiêu trong giá trị toàn bộ tài sản Hay

được hiểu mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toànbộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó.

Tổng giá trị của yếu tố cấu thành có thể không bằng tổng giá trị tài sản

3.7 Cung cầu:

Giá trị thị trường được xác định bởi sự tác động qua lại của các lực lượng cung vàcầu trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá Trên thị trường giá cả cò xu hướngthay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung

3.8 Dự kiến các lợi ích tương lai:

Khi ước tính giá trị bất động sản nên luôn luôn dựa trên các triển vọng tương laihơn là sự thực hiện quá khứ

Thẩm định giá trị là nhiệm vụ dự kiến lợi ích nhận được từ quyền sở hữu bất độngsản

b) Nguyên tắc:

- Nguyên tắc cung cầu: nhu cầu mua cấu thành nhu cầu thị trường và các bất độngsản được chào bán tạo ra nguồn cung Nếu cầu cao, giá có xu hướng tăng và ngượclại Sự trượt dọc đường cung của bất động sản thường chậm hơn sự trượt dọc đườngcầu

- Nguyên tắc thay thế: nguyên tắc này khẳng định giá trị của một bất động sản có

xu hướng bị quy định bởi giá cả được trả để có được một bất động sản thay thế cócùng độ mong muốn và thỏa dụng, trong khoảng thời gian hợp lý

- Nguyên tắc cân bằng: mối quan hệ giữa đất và các công trỉnh trên đất phải cânbằng để bất động sản đạt đến giá trị tối ưu

- Các nhân tố ngoại vi: các yếu tố bên ngoài tích cực hoặc tiêu cực đều tác độngđến tất cả các loại hình bất động sản Những yếu tố bên ngoài thường là điều kiện

cơ sở hạ tầng, phương tiện giao thông, tình hình an ninh và nơi mua sắm

c) Các bước tiến hành :

- Bước 1: Nghiên cứu thị trường để có thông tin về giá giao dịch, giá niêm yếthoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của những tài sản tương tự với tài sản cầnthẩm định giá, đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường

Đối với các tài sản đang chào bán (giao dịch chưa thành công), thẩm địnhviên cần phải thu thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào bán (thường cao hơngiá phổ biến trên thị trường) với giá thị trường để có sự điều chỉnh hợp lý, tìm ramức giá phù hợp trước khi sử dụng đưa vào làm mức giá so sánh

- Bước 2: Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ các tài sảncùng loại hoặc tương tự có thể so sánh được với tài sản cần thẩm định giá đã giaodịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm địnhgiá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá

- Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so sánh đốivới mỗi đơn vị so sánh chuẩn

Các yếu tố so sánh là các đặc điểm của bất động sản và của giao dịch có ảnhhưỡng đến giá trị bất động sản

 Tình trạng pháp lý (quyền tài sản): quyền tài sản giữa tài sản thẩm định giávà các tài sản so sánh phải như nhau Nếu không giống nhau thì phải thực hiện việcđiều chỉnh

 Các điều khoản về tài chính của các giao dịch: phải tương tự nhau, nếukhông tương tự phải thực hiện điều chỉnh Các trường hợp phải điều chỉnh thườnggặp là:

+ Bán trả là nhiều lần

+ Hỗ trợ lãi suất vay thế chấp

 Điều chỉnh giá theo thời hạn giao đất

 Tính chất của các giao dịch: phải là giao dịch giữa bên mua, bên bán độc lập(không ràng buộc), tự nguyện, có khả năng tiếp cận thông tin về tài sản như nhau vàkhông bị sức ép từ bên ngoài Nếu tính chất giao dịch của tài sản dự kiến đưa vào so

sánh không đáp ứng yêu cầu trên thì cần phải loại bỏ khỏi diện so sánh, tìm một tàisản khác đáp ứng yêu cầu trên

 Chi phí phải bỏ ra ngay sau khi mua: nếu có chi phí này phát sinh thì phảicộng vào mức giá giao dịch thành công

 Giá trị tài sản không phải bất động sản: trong trường hợp phát sinh việc bánkèm các tài sản không phải bất động sản thì phải xem xét loại trừ hoặc cộng giá trịcác tài sản này vào giá bán tùy thuộc vào trường hợp này thuộc tài sản so sánh haytài sản thẩm định

 Tình hình thị trường lúc giao dịch: tình hình thị trường lúc giao dịch của tàisản cần thẩm định giá và các tài sản so sánh phải tương tự nhau Nếu có biến độnggiá phải thực hiện việc điều chỉnh Tỷ lệ điều chỉnh biến động giá phải căn cứ vàođiều tra trên thị trường Tỷ lệ điều chỉnh biến động giá phải căn cứ vào điều tra trênthị trường

 Địa điểm, địa thế: khoảng cách đến chợ, siêu thị, trường học, bệnh viện, côngviên, bến xe bus Việc điều chỉnh sự chênh lệch về yếu tố địa điểm cần quy đổithành chênh lệch về thời gian hoặc chi phí phát sinh liên quan đến việc đi lại, căn cứvào chứng cứ thu thập từ thị trường

 Các đặc điểm tự nhiên: hình dáng, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu lô đất,hướng Việc điều chỉnh sự chênh lệch về đặc điểm cần quy đổi thành chênh lệchvề giá giao dịch trên thị trường hoặc chi phí phát sinh để khắc phục điểm bất lợi,căn cứ vào chứng cứ thu thập từ thị trường

 Qui hoạch: khi xem xét so sánh giá bán của các bất động sản cần chú ý đếnbất động sản cần thẩm định giá với các bất động sản đối chiếu so sánh có đồng dạngvới nhau về mặt quy hoạch của khu vực hay không

 Đặc điểm tài sản trên đất (ngôi nhà chính và các hạng mục xây dựng khácnhư gara, nhà phụ, đường đi, các bức tường xây, hàng rào, phong cảnh và bãi cỏ,cây cối và vườn ) Các công trình xây dựng trên đất là một bộ phận quan trọng cấuthành bất động sản và đóng góp vào chi phí hình thành, tính hữu dụng, tính thẩm

mỹ của bất động sản do đó khi xem xét so sánh giá trị của các bất động sản cần phảichú ý xem xét tỷ mỉ yếu tố này Điều chỉnh yếu tố này theo số tiền tuyệt đối

- Bước 4: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sảncần thẩm định giá từ đó thực hiện điều chỉnh giá của các tài sản so sánh theo sựkhác biệt về các yếu tố so sánh so với tài sản cần thẩm định giá, tìm ra mức giá chỉdẫn cho mỗi tài sản so sánh.

 Việc phân tích thông tin được thực hiện trên 2 hình thức:

 Phân tích định lượng (phân tích theo số lượng): bao gồm phân tích theo cặp,phân tích thống kê, phân tích hồi quy, phân tích chi phí tìm ra mức điều chỉnh làsố tiền hoặc tỷ lệ phần trăm (%)

 Phân tích định tính (phân tích theo chất lượng) bao gồm phân tích so sánhtương quan, phân tích xếp hạng và phỏng vấn các bên liên quan Phân tích định tínhcho kết quả điều chỉnh là dãy số lớn hơn (có dấu điều chỉnh âm) hoặc nhỏ hơn (códấu điều chỉnh dương)

 Điều chỉnh mức giá của các tài sản so sánh căn cứ vào chênh lệch các yều tố sosánh: phân tích, so sánh rút ra những điểm khác biệt, những ưu điểm và bất lợi củatài sản cần thẩm định với tài sản so sánh Việc phân tích, so sánh thực hiện đối vớicác yếu tố so sánh định lượng (có thể lượng hóa thành tiền) trước, các yếu tố sosánh định tính (không thể lượng hóa thành tiền) sau

 Đối tượng điều chỉnh: là giá bán hoặc giá quy đổi về đơn vị so sánh chuẩn(giá giao dịch thành công hoặc giá chào mua, giá chào bán trên thị trường sau khiđã có sự điều chỉnh hợp lý về mức giá mua bán phổ biến trên thị trường)

+ Đất đai, trang trại: giá tính theo đơn vị so sánh: giá/m2, giá/mét dài mặttiền, giá/sào

+ Căn hộ chung cư, biệt thự: giá/căn hộ, giá/m2

+ Kho hàng: giá/m3 , giá/m2

+ Cầu tàu, bến cảng: giá/m2 , giá/ha

+ Bệnh viện: giá/giường bệnh

+Rạp chiếu phim: giá/ghế ngồi

+ Máy, thiết bị: giá/đơn vị công suất(CV ), giá/đơn vị kỹ thuật chủ yếu

 Căn cứ điều chỉnh: dựa vào chênh lệch các yếu tố so sánh (khả năng sinh lợi,tình trạng pháp lý, cơ sở hạ tầng, các đặc điểm tự nhiên: vị trí, hình dạng thửa đất,

hướng, cảnh quan, môi trường, thiết kế nội thất, ngoại thất, tỷ lệ sử dụng đất, quyđịnh về chiều cao công trình, công suất, năng suất, hệ số tiêu hao nguyên liệu, nhiênliệu ) giữa tài sản so sánh và tài sản thẩm định giá.

 Nguyên tắc điều chỉnh:

+ Mỗi sự điều chỉnh về các yếu tố so sánh phải được chứng minh từ cácchứng cứ điều tra thu thập được trên thị trường

+ Khi điều chỉnh giá theo chênh lệch của một yếu tố so sánh thì cố địnhnhững yếu tố so sánh còn lại (coi như giống nhau)

+ Lấy tài sản cần thẩm định giá làm chuẩn

+ Những yếu tố ở tài sản so sánh kém hơn so với tài sản cần thẩm định giáthì điều chỉnh tăng mức giá tính theo đơn vị chuẩn của tài sản so sánh (cộng)

+ Những yếu tố ở tài sản so sánh vượt trội hơn so với tài sản cần thẩm địnhgiá thì điều chỉnh giảm mức giá tính theo đơn vị chuẩn của tài sản so sánh (trừ)

+ Những yếu tố ở tài sản so sánh giống (tương tự) với tài sản cần thẩm địnhgiá thì giữ nguyên mức giá của tài sản so sánh (không điều chỉnh)

 Phương thức điều chỉnh:

+ Điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố sosánh có thể lượng hóa thành tiền như: điều kiện thanh toán, chi phí pháp lý, trang bịnội thất, sân vườn, bể bơi, gara ô tô (đối với bất động sản)

Những yếu tố nào liên quan đến giao dịch có quan hệ nguyên nhân – kết quả thìnhân với nhau; những yếu tố nào tương tác cùng ảnh hưởng đến giá trị tài sản thìcộng với nhau

+ Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố sosánh không thể lượng hóa thành tiền như: môi trường, cảnh quan, điều kiện hạ tầng,vị trí

Những yếu tố nào liên quan đến giao dịch có quan hệ nguyên nhân – kết quả thìnhân với nhau; những yếu tố liên quan đến tài sản có quan hệ tương tác thì cộng vớinhau

Thẩm định viên về giá phải căn cứ vào điểu tra thị trường, tìm ra các bằng chứng vềchênh lệch giá của từng yếu tố so sánh để đưa vào tính toán, điều chỉnh cho phùhợp

 Thứ tự điều chỉnh: thực hiện điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối trước, theot ỷlệ phần trăm sau.

- Bước 5: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh, rút ramức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của tài sản cần thẩm định

 Mức giá chỉ dẫn lựa chọn được căn cứ vào các yếu tố sau:

 Số lần điều chỉnh: số lần điều chỉnh càng ít, khả năng so sánh càng tốt Mỗilần điều chỉnh có nghĩa là đã có sự khác biệt đáng kể giữa tài sản so sánh và tài sảncần thẩm định

 Tổng mức điều chỉnh gộp là tổng số tiền của các bước điều chỉnh tiến hànhcho mỗi tài sản so sánh Tổng số tiền của các bước điều chỉnh càng nhỏ thì tínhtương đồng giữa tài sản so sánh và tài sản cần thẩm định giá càng cao

 Điều chỉnh ròng là số tiền còn lại sau khi bù trừ giữa điều chỉnh âm và điềuchỉnh dương Nói chung, số tiền còn lại sau khi bù trừ càng nhỏ càng tốt Tuy nhiêncũng không nên quá dựa vào kết quả này khi có trường hợp tổng số tiền của cácbước điều chỉnh âm và dương rất lớn (không tốt), nhưng mức điều chỉnh ròng lại rấtnhỏ

 Tỷ lệ điều chỉnh gộp % trên giá bán: hữu ích khi tổng số tiền của mỗi điềuchỉnh là tương đương nhau

 Số lượng thông tin: số liệu có phù hợp với loại tài sản hay không, số liệu cócập nhật và không quá lạc hậu hay không?

 Tính so sánh/tương thích giữa tài sản so sánh với tài sản cần thẩm định

 Thống nhất mức giá chỉ dẫn: kết luận về mức giá duy nhất cuối cùng thể hiệngiá trị tài sản cần thẩm định giá cần xem xét các khía cạnh sau đây:

 Kết luận về mức giá cuối cùng phải nằm trong phạm vi có thể có của giá trịtài sản cần thẩm định

 Mức giá cuối cùng có thể là một mức giá (một con số cụ thể) hoặc trong mộtkhoảng tối đa, tối thiểu

 Thẩm định viên cần làm tròn số khi tính toán

d) Ứng dụng :

Áp dụng để thẩm định giá các tài sản cần thẩm định giá có giao dịch phổ biến trênthị trường

e) Ưu nhược điểm:

- Ưu điểm :đơn giản, dễ áp dụng, có cơ sở vững chắc để được công nhận vì nódựa vào chứng cứ giá trị thị trường

- Nhược điểm : bắt buộc phải có thông tin, các dữ liệu mang tính lịch sử, do tínhchất đặc biệt về kỹ thuật của tài sản thẩm định nên khó có thể tìm được một tài sảnđang được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với tài sản thẩm định giá

4.2 Phương pháp chi phí :

a) Khái niệm:

Là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tàisản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.b) Cơ sở:

Giá trị thị trường của tài sản thẩm định có quan hệ mật thiết với giá trị của các tàisản tương tự đã hoặc đang giao dịch trên thị trường

c) Nguyên tắc:

- Nguyên tắc thay thế: nguyên tắc này nêu lên rằng một người mua khôn ngoannào trả giá cho một tài sản nhiều hơn chi phí để mua một lô đất tương tự và cùngxây dựng công trình theo ước muốn có tính hữu ích tương tự nếu không có sự chậmtrễ quá đáng

- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất – hiệu quả nhất: lô đất thẩm định được xem là lôđất trống và được sử dụng tốt nhất hiệu quả nhất, tương tự là sự ước tính sử dụng tốtnhất hiệu quả nhất của công trình Sự kết hợp giữa việc sử dụng tốt nhất hiệu quảnhất của đất và sử dụng tốt nhất hiệu quả nhất của công trình tạo nên một sự sửdụng tốt nhất hiệu quả nhất cho bất động sản Công trình hiện tại có giá trị bằng vớigiá trị mà nó kết hợp với đất hay chúng có thể làm giảm giá trị của đất do phải phá

bỏ công trình do không sử dụng được nữa

- Nguyên tắc cung cầu: sự dịch chuyển của đường cung và đường cầu làm giátăng lên hoặc giảm xuống Chi phí tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung Nếuchi phí thay đổi không tương ứng với sự thay đổi của giá cả thị trường, thì chi phíxây dựng công trình sẽ lợi hơn ( hoặc lỗ) và giá trị công trình sẽ tăng hay giảmtương ứng

- Nguyên tắc cân bằng: nguyên tắc ân bằng nêu lên rằng tác nhân sản xuất và cácbộ phận khác của tài sản phải tương xứng để có mức giá trị tối ưu cho tài sản Sựmất cân bằng có thể dẫn đến là giá trị công trình quá thấp hay quá cao Quá thấp dosự đầu tư quá ít so với giá trị đất, ngược lại quá cao do đầu tư vào công trình quánhiều.

d) Các bước tiến hành :

Đối với bất động sản:

- Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc bất động sản bằng cách coi đó làđất trống đang sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất theo nguyên tắcxác định giá đết quy định tại Luật Đất đai và các phương pháp xác định giá đất theoquy định của Chính phủ và hướng dẫn của các Bộ, ngành có liên quan, Ủy ban nhândân các tỉnh thành phố trực thuộc Trung ương

- Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để cải tạo, thay thế côngtrình xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế, phí phảinộp theo quy định của pháp luật

- Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế ( mức độ giảm giá

0 của công trình xây dựng hiện có trên đất

- Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ giá trị hao mònlũy kế ( mức giảm giá ) khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình

- Bước 5:Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá bằng cách cộng (+)kết quả bước 1 và bước 4

e) Ứng dụng : phương pháp chi phí chủ yếu được áp dụng trong:

- Thẩm định giá những tài sản có mục đích sử dũng đặc biệt; những tài sảnchuyên dùng, những tài sản không đủ thông tin để áp dụng phương pháp so sánh

- Thẩm định giá tài sản phục vụ mục đích bảo hiểm; tính toán mức tiền hỗ trợ, bồithường khi Nhà nước giải tỏa, đền bù

- Kiểm tra kết quả các phương pháp thẩm định giá khác

f) Ưu nhược điểm:

- Ưu điểm :đơn giản, dễ áp dụng, có cơ sở vững chắc để được công nhận vì nódựa vào chứng cứ giá trị thị trường

- Nhược điểm : bắt buộc phải có thông tin, các dữ liệu mang tính lịch sử, do tínhchất đặc biệt về kỹ thuật của tài sản thẩm định nên khó có thể tìm được một tài sảnđang được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với tài sản thẩm định giá

4.3 Phương pháp thu nhập:

a) Khái niệm:

Phương pháp thu nhập là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi cácdòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản thànhgiá trị hiện tại của tài sản ( quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốnhóa thu nhập ) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá

b) Các bước tiến hành:

Phương pháp thu nhập được chia thành 2 phương pháp:

Phương pháp vốn hóa trực tiếp: vốn hóa trực tiếp là phương pháp sử dụngthu nhập để ước tính giá trị tài sản bằng cách chuyển hóa lợi tức của một năm Việcchuyển hóa này thực hiện đơn giản bằng cách chia thu nhập cho tỷ suất vốn hóathích hợp hay nhân với hệ số thu nhập

- Bước 1: ước tính thu nhập do tài sản mang lại Mỗi loại thu nhập ứng với mỗiloại tỷ suất vốn hóa thích hợp

- Bước 2: tìm tỷ suất vốn hóa hoặc hệ số thu nhập thích hợp với loại thu nhập

- Bước 3: áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp

 Ước tính thu nhập từ tài sản: vốn hóa trực tiếp dựa trên thu nhập ước tínhcho một năm đơn lẻ của tài sản Thu nhập ước tính có thể là tổng thu nhập tiềmnăng (PGI), tổng thu nhập thực hiện (EGI), thu nhập họat động ròng (NOI), thunhập từ vốn chủ sỡ hữu (EI), thu nhập từ vốn vay (MI), thu nhập từ đất (LI) hay thunhập từ công trình (BI)

 Xác định thu nhập ròng mang lại từ ( cho thuê) tài sản theo côngthức sau:

- Thất thu do tàisản không đượcthuê hết 100%

công suất và dothanh toán dây

- Chi phí vậnhành, duy tu bảodưỡng tài sản(chi phí hoạt

dưa động)

 Tổng thu nhập tiềm năng (PGI): là toàn bộ thu nhập đối với một tài sản với

tỷ lệ thuê (tỷ lệ lấp đầy) là 100% công suất thiết kế Thẩm định viên xác định tổngthu nhập tiềm năng từ cho thuê tài sản cần định giá thông qua điều tra từ thị trườngnhững tài sản cho thuê tương tự với tài sản cần định giá Các yếu tố xác định tài sảncho thuê tương tự:

+ Tương tự về mục đích sử dụng

+ Tương tự về hệ số sử dụng đất

+ Tương tự về tuổi đời kinh tế còn lại của công trình

+ tương tự về tỷ lệ chi phí duy tu, bảo dưỡng

 Thất thu do tài sản không được thuê hết 100% công suất và do thanh toándây dưa được xác định bằng tỷ lệ trống (không có khách thuê) nhân (X) tổng thunhập tiềm năng từ (cho thuê) tài sản Thẩm định viên xác định tỷ lệ trống (không cókhách thuê) và do thanh toán dây dưa thông qua điều tra thị trường những bất độngsản cho thuê tương tự

 Chi phí vận hành, duy tu bảo dưỡng tài sản:

Gồm chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp;

+ Chi phí trực tiếp là những chi phí cố định mà chủ sở hữu bất động sản phảichi trả bất kể có khách thuê hay không Ví dụ:

 Chi phí về thuế bất động sản

 Chi phí về bảo hiểm nhà cửa

+ Chi phí gián tiếp: là những chi phí phải trả lớn hoặc nhỏ tỷ lệ thuận với sốlượng khách thuê bất động sản nhiều hay ít Ví dụ:

 Chi phí quản lý

 Chi phí mua ngoài: điện, nước, gas, dọn vệ sinh

 Chi phí sưởi ấm, điều hòa nhiệt độ

 Dọn vệ sinh, duy tu

 Chi phí tân trang

 Xác định tỷ suất vốn hóa và hệ số nhân thu nhập:

Tỷ suất vốn hóa và hệ số nhân thu nhập phản ánh mối quan hệ giữa thu nhập và giátrị được rút ra từ dữ liệu thị trường Điểm cơ bản là các tài sản phải tương đồng vềrủi ro, thu nhập, chu phí, đặc điểm vật chất và vị trí với tài sản thẩm định giá.

Có 3 phương pháp chủ yếu xác định tỷ suất vốn hóa

 Phương pháp 1:

Tỷ suất vốn

Tỷ suất lợi nhuận của nhà

đầu tư không rủi ro + Phụ phí rủi roTrong đó:

Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi ro tính bằng lãi suất trái phiếu chínhphủ kỳ hạn 10 năm

Phụ phí rủi ro: bao gồm rủi ro kinh doanh, rủi ro tài chính, rủi ro thanh khoản

 Phương pháp 2 (phương pháp đầu tư): xác định tỷ suất vốn hóa căn cứ vàobình quân gia quyền của tỷ suất thu hồi vốn và lãi suất kỳ vọng của nhà đầu tư,trong đó quyền số là tỷ trọng vốn huy động từ các nguồn khác nhau đầu tư vào tàisản, theo công thức sau:

M x Rm + ( 1- M ) x Re = R0

Trong đó:

R0 : tỷ suất vốn hóa

M : tỷ trọng vốn vay ngân han2ng trong tổng số vốn đầu tư vào tài sản.(1 – M): tỷ trọng vốn huy động từ cổ đông trong tổng số vốn đầu tư vào tàisản

Rm: tỷ suất thu hồi vốn

Re: lãi suất kỳ vọng của nhà đầu tư

 Phương pháp 3 (phương pháp so sánh): tỷ suất vốn hóa áp dụng cho tài sảncần thẩm định giá xác định bằng cách so sánh, rút ra từ những tỷ suất vốn hóa củacác tài sản tương tự trên thị trường Tỷ suất vốn hóa của các tài sản này được tínhbằng cách lấy thu nhập ròng từ kinh doanh tài sản chia cho giá bán

Phương pháp dòng tiền chiết khấu:

 Dòng tiền đều:

Vn: Giá trị thu hồi của tài sản vào năm thứ tV:Giá trị thị trường của tài sản

CFt: Thu nhập năm thứ tn: Thời gian nắm giữ tài sảnr: Tỷ suất chiết khấu

 Dòng tiền không đều:

4.4 Phương pháp thặng dư:

a) Khái niệm:

Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trường của tàisản cần thẩm định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấygiá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu) trừ đi tất cảcác chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó

b) Các bước tiến hành:

- Bước 1: xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt nhất và hiệu quảnhất dự án, phù hợp với quy định pháp luật, khả thi về điều kiện tài chính và manglại giá trị cao nhất cho dự án

- Bước 2: ước tính tổng doanh thu phát triển của dự án, chuyển đổi tổng doanh thuđó về giá tại thời điểm cần thẩm định giá

- Bước 3: ước tính chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển của dự án, chuyểnđổi chi phí đầu tư đó về giá tại thời điểm cần thẩm định giá

- Bước 4: giá trị thị trường của lô đất là giá trị thặng dư tính được từ bước 2 trừbước 3

c) Công thức:

V = DT - CP

V : giá trị bất động sản cần thẩm định giá

DT : là tổng doanh thu của dự án

CP : là tổng chi phí đầu tư của dự án

d) Áp dụng:

Phương pháp thặng dư được áp dụng để đánh giá giá trị bất động sản có tiềm năngphát triển:

- Phương pháp có thể sử dụng cho đất trống để xây dựng hoặc đất có công trìnhtrên đất đó có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới trên đất

- Phuơng pháp thặng dư dựa trên giả thiết là người mua có thể trả cho bất độngsản phần thặng dư sau khi tổng doanh thu phát triển trừ(-) đi tổng chi phí đầu tư đểtạo ra doanh thu phát triển

4.5 Phương pháp lợi nhuận:

a) Khái niệm :

Phương pháp lợi nhuận là phương pháp thẩm định giá dựa trên khả năng sinh lợicủa việc sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.b) Các bước tiến hành :

- Bước 1: xác định tổng doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ; bao gồm tất cảcác khoản thu từ bán hàng và cung cấp dịch vụ theo ngành nghề kinh doanh đã đang

ký với cấp có thẩm quyền

- Bước 2: xác định tổng chi phí:

 Chi phí nguyên, nhiên vật liệu, vật tư

 Chi phí lãi vay ngân hàng

 Chi phí vận hành, quản lý doanh nghiệp

- Bước 3: xác định thu nhập thực từ bất động sản

Thu nhập thực từ bất động sản là phần còn lại sau khi trừ khỏi tổng doanh thu cáckhoản tổng chi phí, các khoản thuế, phí và các khoản phải nộp khác theo quy địnhcủa pháp luật và tiền công trả cho nhà đầu tư

- Bước 4: áp dụng công thức để tìm ra giá trị bất động sản

Thu nhập thực hàng nămGiá trị thị trường của bất động sản =

Tỷ suất vốn hóac) Áp dụng:

Phương pháp lợi nhuận chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản màviệc so sánh với những tài sản tương tự gặp khó khăn do giá trị của tài sản chủ yếuphụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản Loại hình tài sản chủ yếu áp dụng

phương pháp này ví dụ như: rạp chiếu phim, nhà hát, khách sạn, nhà hàng, trạmxăng, sân gôn, trung tâm giả trí, sàn nhảy, khu thể thao, công viên.

5 Quy trình thẩm định giá:

5.1 Xác định vấn đề:

- Khách hàng và những người sử dụng kết quả thẩm định giá.

- Mục đích sử dụng thẩm định giá.

- Cơ sở giá trị của thẩm định giá.

- Ngày có hiệu lực của ý kiến thẩm định.

- Xác định những đặc điểm phù hợp với tài sản

- Những điều kiện/giả thiết liên quan đến quá trình thẩm định.

5.2 Lên kế hoạch thẩm định giá:

- Xác định phạm vi công việc

- Xác định các tài liệu cần thu thập

- Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy vàphải được kiểm chứng

- Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thậpvề thị trường, về tài sản,tài liệu so sánh

- Lập đề cương báo cáo kết quả thẩm định giá

5.3 Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin.

- Thu thập số liệu về thị trường tài sản trong khu vực

- Khảo sát hiện trường tài sản cần thẩm định

- Thu thập số liệu về các tài sản có thể so sánh

5.4 Phân tích số liệu:

- Phân tích việc sử dụng cao nhất, tốt nhất: để ở, kinh doanh hoặc kết hợp cả hai

- Phân tích địa điểm, xu thế phát triển và tác động đến giá trị bất động sản

Phân tích các giao dịch thị trường tại khu vực có bất động sản cần thẩm định,nhu cầu và tình hình cung ứng, động thái của các lực lượng tham gia thị trường cóthể tác động đến giá trị của bất động sản cần thẩm định giá

Phân tích đặc điểm của bất động sản cần thẩm định giá: diện tích đất, diện tíchsàn xây dựng, kết cấu xây dựng, trang trí nội thất, hình dáng lô đất, pháp lý,…