Tham khảo một số dự án trên địa bàn thành phố thì thời gian xây dựng hoàn thành đối với dự án chung cư 20 tầng thông thường là 24 tháng trong điều kiện chủ đầu tư có đầy đủ khả năng tài chính và có khả năng quản lý, bán hàng, huy động vốn tốt. Thời gian hoàn thành dự án phụ thuộc vào khả năng của chủ đầu tư, giả thiết trong điều kiện tài chính đầy đủ sẽ hoàn thành trong 2 năm.
Hạng mục Khối A Khối B Khối C Tổng cộng
Diện tắch xây dựng(m2) 1453,5 1453,5 581,4 3488,5 Diện tắch tầng hầm(m2) 1453,5 1453,5 2907,1 Diện tắch tầng thương mại, dịch vụ(m2) 5814,2 1453,5 581,4 7849,1 Diện tắch tầng căn hộ(m2) 23256,6 18896 42.152,7 Tổng diện tắch sàn xây dựng(m2) 29070,8 20349,6 581,4 50001,8
I.1 Doanh thu căn hộ
Quy mô căn hộ: hiện nay vẫn chưa có văn bản chính thức nào quy định về phân cấp căn hộ, nhưng người dân đã quen với việc định tính căn hộ loại B là căn hộ có diện tích trên 60m2, gồm 2 phòng ngủ, 1 phòng khách, 1 WC,Ầ, có tiện nghi đạt yêu cầu sử dụng (điện, cấp thoát nước, thang máy, thông tin liên lạc, phòng
cháy chữa cháy, rác thải,Ầ), các thiết bị chưa phải là cao cấp. Tại vị trí dự án chủ đầu tư dự định xây dựng chung cư như các yếu tố trên, điều này là hợp lý vì khu vực này nhu cầu về chung cư chưa cao, và có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của người dân.
Hình ảnh mang tính chất minh họa
Giá bán căn hộ: Khảo sát trên địa bàn khu vực quận 9, nhận thấy có các căn
hộ chung cư đang được rao bán như chung cư Green Building với quy mô 19 tầng, chung cư Hiệp phú với quy mô từ 16 đến 20 tầng có giá bán dao động từ 13 triệu đồng/m2 đến 17 triệu đồng/m2. Tại các chung cư khu vực quận 2 như Cantavil, The Vista có mức giá dao động từ 23 triệu đồng/m2 đến 30 triệu đồng/m2, các dự án này có lợi thế hơn khu vực tài sản thẩm định do nằm tại mặt tiền xa lộ Hà Nội, gần với trung tâm thành phố. So sánh với các dự án trên thì dự án có vị trí gần chung cư Hiệp Phú hơn và có quy mô tương đương (khỏang 20 tầng). Do đó mức giá bán căn hộ tại khu vực tài sản thẩm định với quy mô dự án được nêu trên thì đơn giá bán khoảng 15.000.000đ/m2sàn căn hộ là hợp lý.
Theo tình hình thị trường hiện nay với mật độ dân số ở TP.HCM ngày càng đông đúc, thì loại hình chung cư ngày càng quen thuộc hơn với người dân thành phố, chung cư Cantavil có 405 căn hộ được bán, nhưng hiện nay đã bán được 350
căn hộ vì vậy tỷ lệ sàn kinh doanh hiện nay chiếm khoảng 86%, và đây là một trong số ít chung cư cao tầng đã đi vào hoạt động trên địa bàn quận 2 và quận 9. So với tài sản thẩm định thì chung cư này có vị trí thuận lợi hơn và dân cư tập trung đông đúc hơn, và tình hình cung về chung cư trong 2 năm tới rất lớn, mặt khác thị trường hiện nay dang suy thoái vẫn chưa có dấu hiện phục hồi như giai đoạn cuối năm 2007 nên ước tính tỷ lệ sàn kinh doanh khoảng 80%.
Giá bán căn hộ luôn thay đổi khi dự án chuẩn bị thực hiện đến khi hoàn thành, khoảng chênh lệch này là bao nhiêu, tăng hay giảm thì tùy thuộc vào từng dự án và từng thời điểm, bên cạnh đó thì các khoản chi phí (chi phí duy tu, quản lý, bảo trì,Ầ) cũng có những biến động cùng chiều với tỷ lệ tăng giá bán căn hộ.Vậy xem như tỷ lệ tăng giá bán căn hộ và tầng thương mại đủ bù đắp cho các khoản tăng chi phí => tỷ lệ tăng giá bán căn hộ và tầng thương mại qua các năm là 0%
- diện tích kinh doanh sàn: = 42.152,7 x 80% = 33.722,1m2