Nghiên cứu hoạt động định giá tài sản thế chấp và cầm cố tại công ty CP thẩm định giá và đầu tư tài chính Việt Nam

Tài liệu tham khảo tài chính ngân hàng Nghiên cứu hoạt động định giá tài sản thế chấp và cầm cố tại công ty CP thẩm định giá và đầu tư tài chính Việt Nam

LỜI MỞ ĐẦU

Trong các hoạt động tín dụng ngân hàng, việc định giá tài sản thế chấp vàcầm cố đóng một vai trò rất quan trọng Từ năm 2003, Ngân Hàng Nhà Nước đãyêu cầu các ngân hàng ban hành các hướng dẫn thực hiện các quy định về bảolãnh tín dụng trong hệ thống của mình Đến nay, hoạt động định giá tài sản thếchấp đã được triển khai khá bài bản tại nhiều ngân hàng Nhưng với nhiều ngânhàng, đặc biệt là các ngân hàng thương mại cổ phần, việc định giá chủ yếu docán bộ tín dụng kiêm nhiệm, chưa có bộ phận chuyên môn về định giá tài sản thếchấp và cầm cố nên hiệu quả của hoạt động này còn chưa cao Rất nhiều trườnghợp tiêu cực đã xảy ra khi khách hàng tìm cách thoả thuận với cán bộ tín dụng vềgiá trị tài sản nhằm đạt được mức tiền vay mong muốn.

Những vướng mắc trong khâu định giá tài sản thế chấp và cầm cố cũng gâyra nhiều khó khăn cho cả bên vay và cho vay Về phía các cá nhân, doanhnghiệp, việc định giá tài sản quá thấp gây ra thiệt thòi khiến họ không vay đượcđủ lượng vốn mà họ cần Về phía các ngân hàng, số liệu mà các doanh nghiệpcung cấp không đầy đủ và minh bạch trong khi họ lại không có điều kiện kiểmtra chứng thực thông tin này khiến cho công tác định giá gặp nhiều trở ngại vàchất lượng chưa cao.

Trong nhiều trường hợp các ngân hàng không đủ điều kiện và năng lực đểđịnh giá tài sản thế chấp, cầm cố hoặc khách hàng muốn có một bản báo cáođịnh giá khoa học và thuyết phục khi đem tài sản đi vay vốn Khi đó sự tham giacủa các tổ chức, công ty thẩm định giá chuyên nghiệp là rất cần thiết để xác địnhgiá trị tài sản nói chung và bất động sản nói riêng một cách khoa học và kháchquan Công ty CP thẩm định giá và đầu tư tài chính Việt Nam (VFIA.,JSC) làmột trong những công ty đầu tiên hoạt động trong lĩnh vực định giá tài sản có

đầy đủ điều kiện theo quy định của luật pháp hiện hành trong lĩnh vực này.Khách hàng chủ yếu của công ty là các ngân hàng, các doanh nghiệp vừa và nhỏcó nhu cầu định giá tài sản phục vụ hoạt động vay và cho vay, còn đối tượngđịnh giá phần lớn là bất động sản và dây chuyền máy móc.

Từ thực tế công tác định giá tài sản thế chấp, cầm cố ở nước ta và quá trìnhnghiên cứu tại công ty VFIA.,JSC, em xin lấy đề tài báo cáo thực tập chuyênngành là “Nghiên cứu hoạt động định giá tài sản thế chấp và cầm cố tại công tyCP thẩm định giá và đầu tư tài chính Việt Nam”

Đề tài có ba mục đích nghiên cứu: nghiên cứu cơ sở khoa học về định giátài sản thế chấp là bất động sản và dây chuyền máy móc; đánh giá thực trạngcông tác định giá tài sản thế chấp và cầm cố tại công ty VFIA; đưa ra một số giảipháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động định giá tài sản thế chấp tại côngty VFIA cũng như hoạt động định giá tài sản thế chấp ở nước ta.

Đề tài sử dụng các phương pháp nghiên cứu: phân tích, tổng hợp, so sánhvà thống kê và có tiến hành phỏng vấn xin ý kiến cán bộ của phòng thẩm địnhgiá công ty VFIA.,JSC.

Em xin chân thành cám ơn sự giúp đỡ của PGS.TS Nguyễn Hoàng Cườngvà các anh chị cán bộ phòng thẩm định giá công ty VFIA.,JSC đã giúp em hoànthành báo cáo này

CHƯƠNG I

CƠ SỞ LÝ LUẬN KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢNTHẾ CHẤP

I Khái niệm, vai trò và các quy định về tài sản thế chấp và cầm cố

1 Khái niệm tài sản thế chấp và cầm cố

1.1 Tài sản và hoạt động bảo đảm tín dụng

Có rất nhiều định nghĩa về tài sản, nhưng phổ biến nhất, tài sản được hiểunhư là của cải vật chất được sử dụng cho mục đích sản xuất hay tiêu dùng Tàisản là các vật có thật, bao gồm nhiều loại với nhiều tính năng và công dụng khácnhau Nếu dựa vào chu kỳ sản xuất, người ta chia thành tài sản cố định và lưuđộng Còn nếu dựa vào đặc tính tự nhiên và đặc tính vật lý của tài sản, người tathường chia tài sản thành động sản và bất động sản Ngày nay, việc thế chấp vàcầm cố tài sản để vay vốn đang là hình thức bảo đảm tín dụng và biện pháp thựchiện hợp đồng tín dụng phổ biến tại các ngân hàng.

Với một ngân hàng, hoàn trả tín dụng luôn là điều kiện quan trọng nhất giúphọ đạt được mục tiêu kinh doanh của mình Để thu hồi được nợ, ngân hàng phảixem xét một cách thận trọng đến uy tín và năng lực của khách hàng, từ đó ápdụng các biện pháp cho vay thích hợp Nếu khách hàng được xếp hạng tín nhiệmcao như có phẩm chất tốt trong kinh doanh, có khả năng tài chính mạnh, chấphành tốt các hợp đồng tín dụng trong quá khứ và có triển vọng kinh doanh trongtương lai thì ngân hàng có thể cho vay không cần bảo đảm Ngược lại, nếu kháchhàng không đạt được các tiê chuẩn cần thiết thì để hạn chế rủi ro, buộc ngânhàng phải cho vay có bảo đảm.

Bảo đảm tín dụng hay còn gọi là bảo đảm tiền vay là việc bảo vệ quyền lợicủa người cho vay dựa trên cơ sở thế chấp, cầm cố tài sản thuộc sở hữu người đivay hoặc bảo lãnh của bên thứ ba Các ngân hàng và các định chế tài chính khác

coi bảo đảm tín dụng là nguồn thu nợ thứ hai khi nguồn thu nợ thứ nhất (các lưuchuyển tiền tệ) không thể thanh toán được nợ Trong cho vay kinh doanh, nguồnthu nợ thứ nhất chính là từ doanh thu thực tế với cho vay ngắn hạn, từ khấu haovà lợi nhuận đối với cho vay trung và dài hạn Nguồn thu nợ này thể hiện dướihình thức lưu chuyển tiền tệ của người đi vay Trong hoạt động kinh doanh cómuôn vàn lý do khiến nguồn thu nợ thứ nhất không thực hiện được, nếu khôngcó một nguồn bổ sung tất yếu, các ngân hàng sẽ gặp rủi ro tín dụng Vì vậy đểbảo vệ lợi ích của mình các ngân hàng thường yêu cầu người đi vay có các bảođảm cần thiết, ngoại trừ các khách hàng hoạt động tốt và có quan hệ tín dụngthường xuyên

Bảo đảm tín dụng có ba hình thức là thế chấp, cầm cố và bảo lãnh Trongphạm vi bài viết này em xin đề cập đến hai hình thức: thế chấp và cầm cố tài sản.

1.2 Tài sản thế chấp

Thế chấp tài sản là việc bên đi vay dùng tài sản là bất động sản thuộc sởhữu của mình hoặc giá trị quyền sử dụng đất hợp pháp để bảo đảm thực hiệnnghĩa vụ đối với bên cho vay Theo quy định của Luật dân sự và Luật đất đai cóhai loại thế chấp: bất động sản và giá trị quyền sử dụng đất

Bất động sản là tài sản lớn đối với mỗi quốc gia, thường chiếm tỉ trọng trêndưới 40% lượng của cải vật chất của các quốc gia Một vật được coi là bất độngsản khi nó thoả mãn năm điều kiện:

Thứ nhất, phải là tài sản, tức phải là của cải vật chất, có thực và có ích chocon người.

Thứ hai, không thể di dời, hoặc việc di dời rất khó khăn, có thể gây ảnhhưởng đến tính chất, công năng và hình thái của nó.

Thứ ba, nó phải tồn tại lâu dài.

Thứ tư, nó phải được chiếm giữ bởi cá nhân hay cộng đồng người.Thứ năm, nó có thể đo lường được bằng giá trị.

Tuy nhiên trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng, người ta thường coibất động sản là những tài sản không thể di dời được Vậy bất động sản thế chấpcó thể là nhà ở, các cơ sở sản xuất kinh doanh như nhà máy, khách sạn, cửahàng, nhà kho… và các tài sản khác gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắnliền với nhà ở, công trình xây dựng (đất đai là thuộc sở hữu toàn dân, vì vậy chỉthế chấp giá trị quyền sử dụng đất) Ngoài ra còn bao gồm cả hoa lợi, lợi tức,khoản tiền bảo hiểm và các khoản tiền phát sinh từ bất động sản thế chấp Tất cảcác bất động sản thuộc sở hữu hợp pháp của doanh nghiệp và cá nhân đều có thểđược thế chấp để vay vốn.

b Giá trị quyền sử dụng đất

Theo quy định của pháp luật Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân doNhà Nước thống nhất quản lý Nhà Nước thực hiện việc giao đất hoặc cho thuêđất đối với cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơquan Nhà Nước, tổ chức chính trị, xã hội sử dụng ổn định, lâu dài Tuy nhiêntrong các chủ thể được giao đất và cho thuê đất nói trên, chỉ có cá nhân, hộ giađình và các tổ chức kinh tế mới được thế chấp vay vốn ngân hàng Hiện nay, các

Tuy nhiên, cần phân biệt trường hợp được phép thế chấp giá trị quyền sửdụng đất và trường hợp không được phép thế chấp giá trị quyền sử dụng đất màchỉ được phép thế chấp tài sản sở hữu gắn liền với quyền sử dụng đất

1.3 Tài sản cầm cố

Cầm cố tài sản là viêc bên vay giao tài sản là động sản thuộc sở hữu củamìmh cho bên vay để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ; nếu tài sản cầm cốđăng ký quyền sở hữu thì các bên có thể thoả thuận bên cầm cố vẫn giữ tài sảncầnm cố hoặc giao cho bên thứ ba giữ.

Theo quy định của ngân hàng, tài sản cầm cố là động sản bao gồm:

- Tài sản thực (vật có thực) như xe cộ, máy móc thiết bị, hàng hoá, vàng,tàu biển, máy bay, các loại khác.

- Tiền gồm tiền mặt, tiền trên tài khoản.

- Giấy tờ gồm giấy tờ có giá (giấy tờ có giá trị bằng tiền) như cổ phiếu, hốiphiếu, trái phiếu

- Quyền tài sản phát sinh từ quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp,quyền đòi nợ, quyền được nhận số tiền bảo hiểm, các quyền tài sản khác.

- Lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản cầm cố.

Căn cứ vào tính chất quản lý, tài sản cầm cố được chia ra làm hai loại: cóđăng ký quỳên sở hữu và không đăng ký quyền sở hữu Đối với tài sản khôngđăng ký quyền sở hữu, tài sản cầm cố phải được chuyển giao cho bên vay, ngượclại đối với tài sản có đăng ký quyền sở hữu thì tài sản có thể do bên vay, đi vayhoặc bên thứ bao giữ theo thoả thuận của bên chi vay và bên đi vay Hiện nay,trong cho vay kinh doanh, các doanh nghiệp chủ yếu thế chấp tài sản, máy mócnhà xưởng và cầm cố máy móc thiết bị.

Máy móc thiết bị

Theo tiêu chuẩn Thẩm Định Giá quốc tế (IVSC): Máy móc thiết bị bao gồmcác thiết bị phụ tùng của tài sản có thể bao gồm các máy móc thiết bị không cố

định, và những máy nhỏ hoặc tập hợp các máy riêng lẻ Một máy cụ thể là mộtmáy sử dụng hoặc áp dụng năng lực máy móc, có vài phụ tùng với chức năng cụthể và thực hiện một loại công việc nhất định

Còn theo tiêu chuẩn Thẩm Định Giá khu vực (AVA): Máy móc thiết bị làmột tài sản bao gồm cả nhà xưởng, dây chuyền sản xuất, máy móc và thiết bị:

- Nhà xưởng, dây chuyền sản xuất bao gồm một dây chuyền các loại tài sảnmà trong đó có thể bao gồm các nhà xưởng không vĩnh cửu có thể di dời, máymóc và thiết bị

- Máy móc bao gồm những máy riêng biệt hoặc cả một cụm máy móc, mộtcái máy là một chủng loại thiết bị sử dụng năng lực máy móc, nó có một số chitiết hay phụ tùng tạo thành để thực hiện một loại công việc nhất định

- Thiết bị phụ trợ là những tài sản phụ tùng được sử dụng để trợ giúp thựchiện các chức năng của doanh nghiệp

Với định nghĩa này, máy móc thiết bị được hiểu là bao gồm nhà xưởng, dâychuyền sản xuất, máy móc ( và cả nhóm máy) và thiết bị phụ giúp sản xuất

Máy móc thiết bị nhìn chung được chia thành hai loại là máy móc chuyêndụng và máy móc không chuyên dụng Máy móc thiết bị chuyên dụng là các loạimáy móc có thể dễ dàng được nhân diện ở thị trường đã sẵn có và có chỉ dẫn vềgiá trị Còn với máy móc không chuyên dụng, việc áp dụng hay sử dụng khôngđược thay đổi như thông lệ ở những thị trường sẵn có do các đặc tính riêng biệtcủa chúng

2 Các hình thức thế chấp và cầm cố tài sản

- Thế chấp pháp lý và thế chấp công bằng

Thế chấp pháp lý là hình thức thế chấp mà trong đó người đi vay (người thếchấp) thoả thuận chuyển quyền sở hữu cho ngân hàng khi không thực hiện đượcnghĩa vụ trả nợ

Thế chấp công bằng (thế chấp thông thường) là hình thức thế chấp mà trongđó ngân hàng chỉ nắm giữ giây chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc sở hữu tàisản để đảm bảo cho món vay Khi người đi vay không thực hiện được nghĩa vụtheo hợp đồng, việc xử lý tài sản phải dựa trên cơ sở thoả thuận giữa người vayvà người đi vay hoặc phải nhờ đến sự can thiệp của toà án nếu có tranh chấp.

- Thế chấp thứ nhất và thế chấp thứ hai

Thế chấp thứ nhất là thế chấp tài sản để đảm bảo cho món nợ thứ nhất Điềunày nghĩa là người đi vay sử dụng nhiều tài sản để đảm bảo cho nhiều khoản vayvà thế chấp cho khoản vay đầu tiên đang tồn tại là thế chấp thứ nhất.

Thế chấp thứ hai là hình thức thế chấp, trong đó người đi vay sử dụng phầngiá trị chênh lệch giữa giá trị tài sản thế chấp và khoản nợ thứ nhất được đảmbảo bằng tài sản đó để đảm bảo cho khoản nợ thứ hai.

- Thế chấp trực tiếp và thế chấp gián tiếp

Thế chấp trực tiếp là hình thức thế chấp mà tài sản thế chấp do chính vốnvay tạo nên, còn thế chấp gián tiếp là hình thức thế chấp mà trong đó tài sản thếchấp và tài sản dùng vốn vay để mua là hai tài sản khác nhau.

- Thế chấp toàn bộ và thế chấp một phần bất động sản

Người đi vay có thể thế chấp toàn bộ hoặc một phần bất động sản Trongtrường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản có vật phụ, thì vật phụ của bất độngsản cũng thuộc tài sản thế chấp Trong trường hợp thế chấp một phần bất độngsản có vật phụ, thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu có thoả thuận

Cầm cố tài sản cũng bao gồm cầm cố công bằng và pháp lý, cầm cố thứnhất và thứ hai, cầm cố trực tiếp và gián tiếp Nội dung các loại cầm cố này cũngtương tự thế chấp.

3 Các quy định của ngân hàng về thế chấp và cầm cố

3.1 Tiêu chuẩn tài sản thế chấp cầm cố

Không phải tài sản nào cũng có đủ điều kiện để có thể mang đi thế chấp mànó phải thoả mãn các điều kiện sau đây:

a Tài sản phải thuộc quyền sở hữu của hoặc quyền sử dụng, phân loại củakhách hàng vay, cụ thể

- Đối với giá trị quyền sử dụng đất, đất phải thuộc quyền sử dụng hợp phápcủa khách hàng vay, và được thế chấp theo quy định của pháp luật về đất đai.

- Đối với tài sản của doanh nghiệp Nhà Nước, thì tài sản phải do Nhà Nướcgiao cho doanh nghiệp đó quản lý, sử dụng và được dùng để bảo đảm tiền vaytheo quy định của phap luật về doanh nghiệp Nhà Nước, phải được phép của cơquan ra quyết định thành lập cho phép đối với máy móc hoặc dây chuyền sảnxuất chính.

- Đối với tài sản khác, thì phải thuộc quyền sở hữu của khách hàng vay.Trường hợp tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, thì kháchhàng vay phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản.

b Tài sản được phép giao dịch tức là tài sản mà pháp luật cho phép hoặckhông cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp,bảo lãnh và các giao dịch khác.

c Tài sản phải không có tranh chấp tức là tài sản không có tranh chấp vềquyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay, bên bảo lãnh tạithời điểm ký hợp đồng bảo đảm

Với một số tài sản mà pháp luật quy định thì khách hàng vay phải mua bảohiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay Ngân hàng có trách nhiệm kiểm trađiều kiện tài sản bảo đảm tiền vay còn khách hàng vay phải chịu trách nhiệm vềtính hợp pháp của tài sản bảo đảm tiền vay.

3.2 Quy trình cho vay thế chấp tài sản

Cho vay có bảo đảm và không có bảo đảm đều có những điểm giống nhautrong quy trình tài trợ tín dụng Tuy nhiên, trong vay thế chấp cầm cố tài sản,quy trình cho vay trên còn liên quan đến tài sản thế chấp cầm cố cũng như mốiquan hệ giữa những tài sản này với các yếu tố của khoản cho vay Quy trình nàycó thể được khái quát trong sơ đồ

Có thể thấy một trong những điểm khác biệt chủ yếu của cho vay thế chấpcầm cố tài sản chính là các khâu: giám định về pháp lý tài sản thế chấp, định giátài sản thế chấp và tái định giá tài sản thế chấp.

Giám định tính chất pháp lý về quyền sở hữu tài sản hoặc quyền sử dụngđất

Định giá tài sản thế

Quyết định tỷ lệ cho vay so với tài sản thế chấp

Đến hạn trả

Giải chấp

Xử lý tài sản thế chấp để thu

nợTái định

giá tài sản thế

Xử lý tài sản sau tái định

Thanh toán

Không thanh toánGiám định

về pháp lý tài sản thếchấp

Việc xác định tính chất pháp lý về quyền sở hữu tài sản hoặc quyền sử dụngđất không phải là vấn đề phức tạp, nhưng trong điều kiện Việt Nam lại xảy ranhiều rủi ro liên quan đến thủ tục pháp lý, do các nguyên nhân sau đây:

- Nhiều loại tài sản chưa thực hiện đăng ký tài sản và cấp giấy chứng nhậnvề quyền sở hữu tài sản và quyền sử dụng đất như nhà ở vùng nông thôn, các cơsở sản xuất kinh doanh Riêng với doanh nghiệp nhà nước, việc thế chấp chỉ dựatrên xác nhận của cơ quan quản lý vốn nhà nước.

- Các cơ quan quản lý nhà nước chưa quản lý hết toàn bộ tài sản có đăng kýhoặc phân tán ở nhiều đơn vị Từ đó khó xác định một cách chắc chắn các giấytờ hợp pháp về sở hữu tài sản Ví dụ như trường hợp cá nhân có hai giấy chứngnhận quyền sử dụng đất và sử dụng nó để thế chấp hai ngân hàng

- Đất đã giao cho cá nhân và tổ chức sử dụng nhưng chưa cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất Sự thiếu đồng bộ này sẽ dẫn đến tranh chấp về quyềnsử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong các hợp đồng thế chấp.

Để hạn chế rủi ro liên quan đến thủ tục pháp lý, bên cạnh việc xem xét cácgiấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản, nhân viên giám định tàisản cần khai thác thêm các nguồn thông tin khác như tham khảo ý kiến của trungtâm phòng ngừa rủi ro, các người cư trú gắn với tài sản thế chấp.

Định giá tài sản thế chấp cầm cố

Về nguyên tắc, định giá tài sản thế chấp cầm cố phải theo giá trị thị trường.Nếu định giá cao hơn sẽ dẫn đến thiệt hại cho ngân hàng và tăng tính rủi ro củakhoản vay, còn định giá thấp hơn giá trị thị trường sẽ ảnh hưởng đến việc đápứng nhu cầu vốn của khách hàng và giảm tính cạnh tranh của ngân hàng Địnhgiá tài sản thế chấp cầm cố là một vấn đề phức tạp Vì vậy để định giá đượcchính xác cần phải tổ chức theo hướng chuyên môn hoá về nghiệp vụ định giá tàisản thế chấp.

Tái định giá tài sản thế chấp cầm cố

Tuỳ theo quy định của mỗi ngân hàng, khi tài sản thế chấp cầm cố có giá trịlớn hoặc cấu thành giá trị phức tạp, sẽ tiến hành thẩm định lần hai, gọi là tái địnhgiá Các ngân hàng thường có một bộ phận là phòng Tái thẩm định để giải quyếtvấn đề này, hoặc khi tài sản quá phức tạp cần thiết phải thuê các tổ chức tư vấnvà định giá bên ngoài.

II Định giá tài sản thế chấp và cầm cố

Như đã trình bày ở trên, trong hoạt động cho vay thế chấp và cầm cố tài sản,định giá tài sản là một nội dung đặc biệt quan trọng và phức tạp, nếu thực hiện tốt nósẽ bảo đảm lợi ích của cả bên vay và cho vay Bài viết này sẽ đưa ra cơ sở lý luận cơbản về định giá hai loại tài sản đang được sử dụng nhiều nhất trong hoạt động chovay thế chấp cầm cố Đó là bất động sản và máy móc thiết bị.

1 Khái niệm và sự cần thiết của định giá tài sản thế chấp

1.1 Khái niệm định giá

Định giá là một hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế ,kỹ thuật,pháp lý, vừa mang tính xã hội Hoạt động định giá đã hình thành, tồn tại và pháttriển gắn với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường Định giá tài sảncũng là một hình thức phân tích kinh tế ứng dụng, và nó có một số định nghĩanhư sau:

- Định giá là sự ước tính về các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình tháitiền tệ cho một mục đích đã xác định.

- Định giá là một nghệ thuật hoặc khoa học về ước tính giá trị cho một mụcđích cụ thể của một tài sản cụ thể tại thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cảcác đặc điểm của tài sản cũng như tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thịtrường, bao gồm cả các loại đầu tư lựa chọn.

a Định giá bất động sản

Định giá bất động sản thực chất là định giá đất và các tài sản gắn liền vớiđất (nếu có) Trong trường hợp bao gồm cả việc định giá các tài sản gắn liền vớiđất, thì cũng không thể vì thế mà tách chúng hoàn toàn độc lập nhau, vì bất độngsản là một đơn vị thống nhất về quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và mục đíchsử dụng Hơn nữa do bất động sản là một tài sản không di dời được nên giá trịbất động sản luôn chịu tác động của nhiều yếu tố Số lượng các yếu tố và mức độảnh hưởng của các yếu tố đến giá trị bất động sản là không giống nhau, chúngtuỳ thuộc vào từng loại bất động sản, từng vị trí bất động sản Vì vậy, việc xácđịnh các quyền đối với bất động sản, từng yếu tố và mức độ ảnh hưởng củachúng đến giá trị bất động sản là rất khó khăn, phức tạp và đó cũng là công việcmà người định giá cần giải quyết.

b Định giá đất

Định giá đất là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho mộtục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định Đất cũng là mộtloại hàng hóa đặc biệt, giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế,pháp lý còn bị tác động bởi nhiều yếu tố tâm lý, xã hội Vì vậy, định giá đất chỉcó thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như các tàisản thông thường.

c Định giá tài sản

Trong khoa học kinh tế- chính trị học, hàng hoá là sản phả dp con người tạora, nó có giá trị kinh tế và giá trị sử dụng Giá trị của hàng hoá được xác địnhbằng lao động xã hội (lao động vật hoá và lao động sống) của người sản xuấthàng hoá kết tinh trong hàng hoá Chúng được tính theo công thức

G(h) = C + V + m

Với G(h) : giá trị hàng hoá C : giá trị lao động vật hoá

Giá trị thị trường

Giá trị thị trường là số tiền có thể nhận được từ một người sẵn lòng và cóthể mua một hàng hoá nào đó khi nó được một người sẵn sàng đưa ra bán Chúý, ở đây người mua người bán phải là tự nguyện, các bên mua bán là khách quankhông có quan hệ phối hợp với nhau, họ hành động một cách hiểu biết, thậntrọng và trong điều kiện thị trường mở.

Giá trị phi thị trường

Trong một số trường hợp, không thể sử dụng giá trị thị trường để thẩm địnhgiá trị của các tài sản chuyên dùng, chỉ sản xuất ra để phục vụ các mục đích nhấtđịnh và không có thông tin trên thị trường, ta có thể sử dụng các khái niệm sauđể tính toán giá trị:

- Chi phí: là phí tổn hao về vật tư, lao động, giám sát, quản lý hành chính vàcác chi tiêu tài chính cho đất đai để tạo ra sự hữu ích cho tài sản

- Chi phí lịch sử: là chi phí thực tế khi mua tài sản nhìn chung mang tínhlịch sử và khôn phải giá trị thị trường.

- Chi phí tái tạo: là chi phí hiện hành phát sinh của việc chế tạo ra một máymóc thiết bị có giá trị sử dụng tương đồng với máy móc mục tiêu cần thẩm địnhbao gồm cả những điểm lỗi thời của máy móc mục tiêu đó.

- Chi phí thay thế: là chi phí hiện hành phát sinh của việc chế tạo ra mộtmáy móc có giá trị sử dụng tương đương với máy mác mục tiêu cần thẩm địnhtheo đúng tiêu chuẩn.

- Hao mòn hữu hình: là hao mòn và hư hỏng theo thời gian do thời tiết, bảodưỡng kém việc áp dụng chế độ khấu hao đối với từng máy móc cụ thể để bùđắt hao mòn hữu hình nhằm tái tạo tài sản mới.

- Hao mòn vô hình: là hao mòn giá trị tài sản giảm tương đối do sự thay đổicông nghệ và để bù đắp hao mòn vô hình người ta áp dụng phương pháp khấuhao nhanh.

1.2 Sự cần thiết của việc định giá tài sản thế chấp cầm cố

Trong hoạt động kinh doanh, rủi ro tín dụng (rủi ro sai hẹn và rủi ro phásản) là loại rủi ro dẫn đến tổn thất lớn nhất cho các ngân hàng Vì vậy hiện nay,cùng với sự phát triển của nền kinh tế cũng như hệ thống tín dụng, hoạt động vayvốn sử dụng tài sản thế chấp cầm cố đang ngày càng trở nên phổ biến Hoạt độngđịnh giá tài sản thế chấp cũng trở nên quan trọng vì nếu được thực hiện tốt, nó sẽcó hai tác dụng:

Thứ nhất, giảm bớt tổn thất cho ngân hàng khi khách hàng vì một lý do nàođó không thanh toán được nợ cho ngân hàng

Thứ hai, làm động lực thúc đẩy khách hàng thực hiện nghĩa vụ trả nợ Sở dĩ như vậy là vì nguyên tắc hoạt động định giá tài sản thế chấp cầm cốchính là việc tuân theo giá thị trường Công tác định giá được đánh giá là tốt nếutìm ra giá trị của tài sản sát nhất với giá thị trường và đảm bảo hai mục tiêu củahoạt động bảo đảm tín dụng Còn định giá tài sản thấp hơn hay cao hơn giá trị thịtrường đều là chưa đạt yêu cầu vì nó sẽ ảnh hưởng tới lợi ích của cả hai bên vayvà cho vay

Nếu định giá cao hơn giá thị trường có thể dẫn đến khi phát mại tài sản thếchấp (hoặc chuyển quyền sở hữu tài sản cho ngân hàng) trong trường hợp kháchhàng không trả được nợ sẽ không thu hồi được nợ gốc, lãi và các chi phí khác.Còn nếu định giá thấp hơn giá trị thị trường sẽ ảnh hưởng đến việc đáp ứng nhucầu vốn của khách hàng và làm suy yếu tính cạnh tranh trong việc thu hút khách

hàng Chính vì vậy, việc định giá tại các ngân hàng phải được thực hiện mộtcách khách quan, khoa học, theo hướng chuyên môn hoá cao Trong trường hợpquá phức tạp mà các ngân hàng không có khả năng thực hiện tốt thì phải thuê cáctổ chức tư vấn hoặc các công ty định giá chuyên nghiệp thực hiện.

2 Các nguyên tắc định giá tài sản thế chấp

2.1 Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất

Với bất động sản, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất, tốtnhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy bất động sản được sử dụng hợp phápcũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc cho thấy khả năng đem lại giá trịhiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất Sử dụng cao nhất và tốtnhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một thời gian nhất định

Sử dụng cao nhất, tốt nhất được xem là một trong các nguyên tắc quantrọng nhất của định giá bất động sản, nội dung của nguyên tắc này được phảnánh ở bốn mặt sau đây:

- Về mặt vật chất, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất tốtnhất khi nó thoả mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất (cho nhiều ngườihoặc một người cụ thể).

- Về mặt pháp luật, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất tốtnhất khi mà việc sử dụng bất động sản phải là hợp pháp, được nhà nước thừanhận và bảo hộ.

- Về mặt sử dụng, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất tốtnhất khi mà bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tạicủa thu nhập ròng tương lai là cao nhất.

- Về mặt thời gian, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất tốtnhất khi mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất và kéo dài nhất.

Nguyên tắc này cũng cần được nắm vững và vận dụng linh hoạt trong thẩmđịnh máy móc thiết bị Tức là với máy móc, không chỉ quan tâm đến mức giá

của tài sản mà phải quan tâm đến bất cứ ý định nào đem lại lợi ích diễn ra trongquá trình mua bán, việc sử dụng thời điểm thẩm định sẽ mang lại khả năng sinhlời, có khả năng, hợp pháp và chắc chắn nhất

2.2 Nguyên tắc cung cầu

Nguyên tắc này cho rằng : giá thị trường được xác định bằng sự tương táccủa cung và cầu, cụ thể.

Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thịtrường sẽ giảm, sức mạnh thị trường chuyển về phía người mua.

Khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị trườngsẽ tăng lên, sức mạnh thị trường chuyển về phía người bán.

Khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá thị trườngsẽ tăng hoặc giảm tuỳ theo mức độ tăng, giảm của cung và cầu, giá tăng khi tốcđộ tưng của cầu lớn hơn cung và ngược lại

Với bất động sản thì cầu bất động sản là số lượng bất động sản (gồm đất đaivà tài sản trên đất) tại một thời điểm xác định mà người tiêu dùng sẵn sàng chấpnhận và có khả năng thanh toán Cung bất động sản là số lượng bất động sản sẵnlòng tham gia trao đổi trên thị trường tại một thời điểm nào đó Tổng cung đấtđai là cố định nhưng lượng cung của một loại đất đai cụ thể hay một sử dụng cụthể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu của cácloại đất với nhau

2.3 Nguyên tắc thay đổi

Nguyên tắc này áp dụng cho bất động sản, nó cho rằng giá trị thị trường củamột loại bất động sản cụ thể không bao giờ giữ nguyên vì các lực lượng tự nhiên,kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội và môi trường luôn luôn tác động làm thayđổi giá trị của bất động sản, thay đổi môi trường của bất động sản, thay đổi xuthế của thị trường với loại bất động sản đó như xu thế về quy mô đầu tư bất độngsản, về chất lượng đầu tư bất động sản

Sự thay đổi là một quy luật khách quan, nó diễn ra liên tục không phụ thuộcvào ý muốn chủ quan của con người, việc ước tính giá trị thị trường hay việcđịnh giá trên cơ sở giá trị thị trường tuy chỉ có giá trị vào thời điểm định giánhưng nó bao hàm phản ánh được cả xu thế tương lai của bất động sản Nguyêntắc thay đổi luôn được kết hợp với nguyên tắc dự báo.

2.4 Nguyên tắc đóng góp

Nguyên tắc này cho rằng để ước tính giá trị của tài sản, cần phải đánh giáđầy đủ các yếu tố tham gia vào quá trình tạo ra thu nhập thực từ tài sản đó Việcđánh giá các yếu tố nói trên được thực hiện thông qua hoạt động xem xét, đánhgiá mặt giá trị của từng yếu tố Để bảo đảm tính đồng nhất về mặt giá trị, thườngtrong quá trình đánh giá người ta đưa ra giá trị của từng yếu tố tring mặt bằngthời gian.

Với bất động sản, các yếu tố tham gia vào quá trình tạo thu nhập thực từ bấtđộng sản là những yếu tố trực tiếp để có bất động sản và để bảo trì, vận hành bấtđộng sản sử dụng vào mục đích đã xác định để tạo ra thu nhập thực Các yếu tốtham gia vào quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản bao gồm: đất đai laođộng, vốn và quản lý

2.5 Nguyên tắc cân đối

Cân đối trong thị trường bất động sản được hiểu là sự đầu tư hợp ly giữacác yếu tố ảnh hưởng tới giá trị của thị trường của một bất động sản trong cùngmột khu vực, một vùng xác định để giá trị thu được từ chúng đạt mức cao nhất.

Nguyên tắc cân đối có ý nghĩa kép:

Khi áp dụng cho một bất động sản riêng biệt: nguyên tắc này cho rằng mộtthị trường đạt được mức tối đa thì sự kết hợp giữa các yếu tố tạo ra bất động sảnđạt tới trạng thái cân đối

Khi áp dụng cho một vùng hay một khu vực cụ thể: nguyên tắc cân bằngchi ra rằng giá trị thị trường tối đa của một bất động sản có thể đạt tới khi quỹđất dành cho bất động sản đó được sử dụng hợp lý

2.6 Nguyên tắc phù hợp

Nguyên tắc này cho rằng, việc định giá một bất động sản cần phải dựa trênmột giá trị sử dụng duy nhất của bất động sản đó (bao gồm cả đất đai và côngtrình trên đất) Tuy nhiên, trong thực tê, một bất động sản có thể sử dụng vàonhiều mục đích khác nhau Do đó, mỗi bất động sản cùng một lúc có thể có cácgiá trị khác nhau như giá trị để ở, giá trị để kinh doanh thương mại dịch vụ, giá trịhiện tại, giá trị tiềm năng Trong đó, mục đích sử dụng đất là căn cứ mang tính pháplý và giữ vai trò quyết định mục đích sử dụng của toàn bộ bất động sản.

2.7 Nguyên tắc cạnh tranh

Cạnh tranh được hiểu là biểu hiện của chủ thể hành vi kinh tế cùng loạitrong thị trường khi tính đến lợi ích của bản thân, nhằm tăng cường thực lực kinhtế cho mình, loại trừ hành vi tương đồng của chủ thể kinh tế cùng loại Cạnhtranh là cơ sở cho phân tích giá cả của các nhà kinh tế Khi số lượng một loạihàng hóa đủ lớn được rao bán trên thị trường thì xuất hiện cạnh tranh

Thị trường bất động sản là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, sứcmạnh nằm trong tay người bán, bởi vậy tính chất và mức độ cạnh tranh khônggay gắt như hàng hoá thông thường Song ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quantrọng trong xác định giá bất động sản Những người kinh doanh bất động sản cóthể chuyển từ thị trường bất động sản ở địa phương này sang thị trường bất độngsản ở địa phương khác để tìm kiếm lợi nhuận cao hơn

2.8 Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi

Nguyên tắc này cho rằng khi có sự gia tăng liên tục của một nhân tố trongsản xuất diễn ra bên cạnh các yếu tố khác cố định, thì thu nhập thực (thu nhập

ròng) sẽ tăng lên tới một giới hạn nhất định Sau đó, sự gia tăng tiếp tục của nhântố đó sẽ làm giảm giá trị thu nhập thực (thu nhập ròng) trong tương lai.

2.9 Nguyên tắc thay thế

Nguyên tắc này cho rằng giá trị thị trường của một bất động sản chủ thể cókhuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một bất động sản thay thế khác tương tự vềgiá trị và các tiện dụng so với bất động sản chủ thể, với giả thiết không có sựchậm trễ trong thoả thuận giá cả và thanh toán

Nguyên tắc thay thế đóng vai trò cơ sở cho ba phương pháp định giá bấtđộng sản: định giá bất động sản theo giá thành, theo thị trường và theo thu nhập.

2.10 Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất.

Khả năng sinh lời của đất được hiểu là khoản lợi nhuận thu được từ đất donó có vị trí thuận lợi hơn so với các mảnh đất khác Và nguyên tắc này cho rằngphần thu nhập còn lại sau khi trừ đi các khoản chi phí về vốn, lao động và quảnlý là thuộc về đất đai Nguyên tắc này cũng nhấn mạnh đến đặc tính độc nhất vônhị về vị trí thửa đất trong sản xuất kinh doanh, nguyên tắc này giúp cho việc giảithích tại sao giá trị của đất lại có thể thay đổi một cách mạnh mẽ theo các vị trí.

2.11 Nguyên tắc ngoại ứng

Bất động sản chịu ảnh hưởng ngoại ứng tức là nó tăng giảm giá trị do tácđộng của bất động sản khác Sự tăng giảm giá trị này cũng phản ánh tính phụthuộc về mặt giá trị của bất động sản chủ thể được đầu tư so với các bất động sảnso sánh trong cùng vùng giá trị.

Giá trị thị trường của các bất động sản có giá trị thưc thấp sẽ được tăngthêm nhờ sự hội nhập với các bất động sản khác trong vùng có cùng kiểu loại sửdụng nhưng chúng có giá trị cao hơn nhiều lần.

Còn bất động sản có giá trị thực cao nằm trong khu vực mà những bất độngsản ở đó có giá trị thấp hơn nhiều lần, thì giá trị thị trường của các bất động sảncó giá trị cao đó có chiều hướng giảm so với giá trị thực của chính nó

3 Các phương pháp định giá tài sản thế chấp

3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp so sánh trực tiếp xem xét giá bán của bất động sản tương tựvới bất động sản cần định giá và những dữ liệu có liên quan trên thị trường vàxác định mức giá dự tính trong quá trình so sánh Trong phương pháp này, giábán của các bất động sản so sánh được điều chỉnh để phản ánh sự khác nhau giữachúng và bất động sản mục tiêu

Giá BĐS mục tiêu = Giá bán BĐS so sánh ± mức điều chỉnh giá sự saikhác

tương tự cần định giá

Trong đó sự điều chỉnh giá cho sự sai khác bao gồm: sai khác về vị trí đất;về quy mô kích thước của mảnh đất; về tình trạng pháp lý của quyền sử dụngđất; về điều kiện bán; về thời gian bán.

Trường hợp sử dụng nhiều bất động sản so sánh, có thể tiến hành qua cácbước

Bước 1: Điều chỉnh giá của các bất động sản so sánh dựa vào sự khác biệt

so với bất động sản mục tiêu, được giá điều chỉnh của các bất động sản so sánh

Bước 2: Lấy giá điều chỉnh của các bất động sản so sánh chia cho diện tích

đất sử dụng của chúng, được đơn giá đất đã điều chỉnh của bất động sản so sánh.

Bước 3: Gắn trọng số cho mức điều chỉnh ròng của từng bất động sản so

sánh Mức điều chỉnh ròng nào lớn nhất thì gán trọng số nhỏ nhất và ngược lại

Bước 4: Tính đơn giá của bất động sản mục tiêu bằng cách điều hoà các chỉ

số đơn giá đất đã điều chỉnh của bất động sản so sánh.

Bước 5: Tính giá bất động sản mục tiêu bằng cách nhân đơn giá đất với diện

tích sử dụng của bất động sản mục tiêu.

Phương pháp trực tiếp được coi là phương pháp thông dụng nhất được sửdụng khi có thị trường mua bán, định giá tất cả các giao dịch mua bán trên thị

trường, nó đơn giản, thực hiện dễ dàng và dễ được mọi người chấp nhận Đốitượng áp dụng thường là bất động sản dân dụng nhà ở, thương mại dịch vụ, đấttrống trong các khu dân cư tức là những bất động sản mà được mua bán phổbiến, có nhiều dữ liệu để so sánh trên thị trường

Phương pháp này ít được sử dụng để định giá các bất động sản có ít giaodịch hoặc không có số liệu so sánh trên thị trường.

3.2 Phương pháp chi phí

Phương pháp chi phí dựa trên cơ sở lý thuyết cho rằng giá trị thị trường củamột bất động sản được đo bằng chi phí làm ra một bất động sản tương tự có thểthay thế Đây thực chất là tổng hợp của hai phương pháp:

- Phương pháp so sánh trực tiếp để định giá đất như là một mảnh đất trống - Phương pháp chi phí để xác định giá đối với công trình trên đất, giá nàychính là giá thay thế của công trình đó.

Cách tính của phương pháp so sánh

Bước 1: Ước lượng giá trị mảnh đất của bất động sản cần định giá, coi

mảnh đất đó là đất trống và việc sử dụng công trình hiện tại là sử dụng cao nhất,tốt nhất

Bước 2: Ước lượng chi phí hiện tại để xây dựng công trình mới hoặc thay

thế công trình trên mảnh đất (2) Chi phí thay thế công trình là chi phí hiện hành đểxây dựng một công trình mới có giá trị sử dụng tương đương công trình cần định giá.

Chi phí thay thế = chi phí + chi phí + lợi nhuận công trình trực tiếp gián tiếp nhà đầu tư

Bước 3: Ước lượng số tiền giảm giá tích luỹ của công trình trên miếng đất

cần định giá trên cơ sở xem xét mọi nguyên nhân hao mòn và lỗi thời (bao gồmhao mòn tự nhiên, hao mòn lỗi thời chức năng, hao mòn lỗi thời bên ngoài) (3)

Bước 4:

Giá trị hiện tại = Chi phí thay thế công trình - Tổng giảm giá tích luỹ

(4) = (2) - (3)

Bước 5: Ước tính phần giảm giá của các công trình xây dựng phụ, các chi

phí của các công trình cải tạo khác trên địa điểm (5)

Bước 6:

Giá = Giá đất + Chi phí công trình + Các chi phí công trình phụbất động sản đã giảm giá đã giảm giá

(6) = (1) + (4) + (5)

Bước 7: Điều chỉnh giá trị ước tính của bất động sản mục tiêu với giá trị của

tài sản cá nhân đã đưa vào tính toán chi phí

Giá trị toàn quyền sở hữu = Giá bất động sản – Giá trị tài sản cá nhân

Phương pháp chi phí thường được áp dụng cho những trưòng hợp định giábất động sản công như trường học, bệnh viện, nhà thờ nhằm xác định giá trị đềnbù giải phóng mặt bằng khi dỡ bỏ do nhà nước thu hồi, nhằm phục vụ cho tínhthuế, bảo hiểm, thế chấp

3.3 Phương pháp vốn hoá

Phương pháp vốn hoá là phương pháp xem xét những dữ liệu thu nhập vàchi phí có liên quan đến bất động sản cần định giá và xác định giá trị thông quaquá trình vốn hoá Từ đó ước tính giá thị trường của một bất động sản bằng việcvốn hóa giá trị các thu nhập ước tính trong tương lai của bất động sản về giá trịhiện tại của thời điểm định giá Có hai phương pháp vốn hóa là vốn hoá trực tiếpvà chiết khấu

Phương pháp vốn hoá trực tiếp: là phương pháp ước tính giá trị bất độngsản dựa trên thu nhập kỳ vọng một năm cụ thể

Gbds = NOI/ Ro

Với Gbđs là giá trị bất động sản

NOI là thu nhập hoạt động ròng

Ro là tỉ lệ vốn hoá chung của bất động sản

Phương pháp chiết khấu: còn được gọi là phương pháp vốn hoá sinh lợi, nósử dụng dòng tiền chiết khấu phát sinh không đều giữa các giai đoạn kinh doanh.

3.4 Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư là phương pháp ước tính giá trị của bất động sảnbằng cách trừ các giá trị đóng góp của các công trình trên đất có tính đến phầngiảm giá của chúng từ giá trị hoàn thành hoặc phát triển các công trình đã cảithiện.

3.5 Phương pháp lợi nhuận

Phương pháp lợi nhuận là phương pháp ước tính giá thuê bất động sản phảnảnh sức mạnh từ việc kiếm lời từ bất động sản độc quyền dựa trên nguyên tắccân bằng và đóng góp Cách tính như sau:

Bước 1: Ước tính tổng thu nhập của hoạt động kinh doanh liên quan đến

việc kinh doanh bất động sản đem lại (1)

Bước 2: Ước tính tổng chi phí hoạt động kinh doanh liên quan đến việc tạo

Bước 5: Tính lợi nhuận để chia (5) = (3) – (4.1)

Bước 6: Phân bổ lợi nhuận cho người quản lý và bất động sản

Lợi nhuận cho bất động sản (6) = (5) – (4.2)

Phương pháp này được sử dụng để định giá cho các bất động sản tạo thunhập, một số công trình công cộng như rạp hát, khách sạn, nhà văn hoá, cũng

như các bất động sản độc quyền và bất động sản cho thuê Phương pháp nàycũng được sử dụng để phục vụ việc đánh thuế.

Hiện nay công ty hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực cung cấp các dịch vụnhư: dịch vụ tổ chức đấu giá tài sản, dịch vụ thẩm định giá bất động sản, ôtô,máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất, dịch vụ tư vấn đầu tư trong nước vàquốc tế Hiện nay, các khách hàng thường xuyên sử dụng dịch vụ của công ty là:- Các cá nhân có nhu cầu định giá tài sản (ô tô hoặc nhà ở) để bán hoặc thếchấp vay vốn.

- Các doanh nghiệp có nhu cầu định giá đất đai, nhà xưởng, dây chuyềnmáy móc…để thế chấp vay vốn mở rộng sản xuất kinh doanh.

- Các chi nhánh ngân hàng mà mảng định giá tài sản thế chấp chưa pháttriển hoặc không đủ năng lực định giá tài sản còn hạn chế, muốn có những kếtquả định giá khoa học, khách quan để giảm thiểu rủi ro trong hoạt động cho vaythế chấp.

- Các công ty mua bán nợ các tổ chức kiểm toán có nhu cầu định giá bấtđộng sản.

- Các doanh nghiệp có nhu cầu định giá đất đai nhà xưởng, máy móc đểgóp vốn liên doanh hoặc cổ phần hoá.

Trong đó, công ty thường xuyên tiếp nhận các yêu cầu định giá tài sản thếchấp từ chi nhánh các ngân hàng

- Ngân hàng quốc tế Citibank

- Ngân hàng công thương Việt Nam Incombank- Ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam BIDV

- Ngân hàng TMCP kỹ thương Việt Nam Techcombank

- Ngân hàng liên doanh VID Public bank (liên doanh giữa ngân hàng PublicBank Berhad của Malaysia và ngân hàng BIDV)

Cho nên có thể nói trong thời gian qua, hoạt động định giá của công tyVFIA,.JSC chủ yếu tập trung vào mảng định giá tài sản thế chấp và cầm cố, vớiđối tượng định giá là đất đai, nhà ở, nhà xưởng, máy móc thiết bị…

2 Quy trình thẩm định giá chung của công ty

Định giá là một khoa học và nghệ thuật để đưa ra giá trị của bất động sản.Là nghệ thuật vì nó dựa rất nhiều vào kỹ năng phân tích thông tin, đưa ra cácđánh giá và hình thành các quan điểm chủ quan của người môi giới Là khoa họcvì nó phải trải qua quá trình thu thập và phân tích dữ liệu, áp dụng các nguyêntắc và phương pháp định giá để tính toán, đưa ra kết quả cuối cùng Tất cả cácquá trình này đều đòi hỏi người định giá phải vừa nhạy cảm, vừa có kiến thứcchuyên môn sâu rộng, nắm bắt được xu hướng thị trường và thực hiện các tác

nghiệp theo một quy trình định giá nhất định Quy trình này phải được xây dựngnhư một kế hoạch hành động có trật tự chặt chẽ, được bố cục phù hợp với cácquy tắc cơ bản đã được xác định rõ, giúp cho cán bộ định giá đạt đến một kếtluận vững chắc hoặc sự ước tính giá trị có cơ sở và có thể đảm bảo được Tạicông ty CP thẩm định giá và đầu tư tài chính Việt Nam, quy trình này gồm cácbước sau đây:

1.1 Xác định vấn đề

- Nhận biết tài sản: về vị trí, kích thước, kiểu cách, đặc điểm vật chất…Nhận biết các quyền tài sản hoặc quyền lợi được thẩm định giá Tiến hànhphân nhóm tập hợp các quyền được thẩm định giá như: quyền sở hữu vĩnh viễn,quyền cho thuê theo hợp đồng, các giấy phép, các điều khoản hạn chế, quyềnchuyển nhượng…

Với bất động sản, cần nhận biết các thông tin sau:

Địa chỉ hành chính: số nhà, đường phố, quận huyện, thôn xã…Địa chỉ địa chính: kinh độ, vĩ độ, số thửa đất…

Theo mô tả pháp lý: hồ sơ pháp lý do cơ quan có thẩm quyền cấp,quy định thửa đất trên sơ đồ trích thửa.

Các quyền của người sở hữu bất động sản bao gồm: quyền sử dụngđất và quyền sở hữu các tài sản trên đất.

Với máy móc thiết bị là các thông tin về đặc trưng kỹ thuật, công dụng đặcđiểm pháp lý của máy móc thiết bị như:

Hãng sản xuất

Model hay loại thiết bị, số sêriDung tích, sản lượng và năng suất,

Mô tả phần thiết bị cải tiến hoặc kèm thêm

- Thiết lập tiêu chuẩn và mục đích định giá: mua bán, cho thuê, bảohiểm, cầm cố, đánh thuế, báo cáo tài chính…

- Xác định giá trị cần định giá: xác định giá trị cần ước tính, ví dụnhư giá trị thị trường, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị thế chấp, giá trịbồi thường…

- Xác định phương pháp thẩm định giá

Hiện nay ở công ty VFIA áp dụng chủ yếu các phương pháp định giá sau:phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí, phương pháp vốn hoá,phương pháp thặng dư.

Với bất động sản, phương pháp chi phí thường được áp dụng để định giánhững căn nhà ở, quy mô nhỏ và cấu trúc không phức tạp Phương pháp vốn hóavà thặng dư thì được kết hợp với phương pháp so sánh để ước lượng giá trịnhững bất động sản có tiềm năng phát triển hoặc có khả năng tạo thu nhập-những trường hợp này phức tạp hơn và phải điều hoà các chỉ số giá trị.

Với định giá đất, phương pháp định giá được sử dụng chủ yếu tại công tyVFIA là phương pháp so sánh và phương pháp vốn hoá, trong đó phương phápvốn hoá được áp dụng để định giá những mảnh đất tại các vị trí đẹp, có khảnăng tạo thu nhập khi coi mảnh đất đó là đất trống và sẵn sàng cho sử dụng.Trong nhiều trường hợp các doanh nghiệp được nhà nước giao đất có thu tiền sửdụng hoặc cho thuê đất, muốn định giá tài sản bao gồm cả đất đai để đi thế chấpcầm cố, giá trị của đất khi đó không được tính theo khung giá nhà nước quyđịnh vì nó quá thấp so với giá thị trường Trong trường hợp này, việc doanhnghiệp được nhà nước cho thuê đất và giao đất tức là đã có được lợi thế kinh

doanh và lợi thế này là mức chênh lệch giữa giá mua bán chuyển nhượng mảnhđất đó trên thị trường tại thời điểm định giá với số tiền mà doanh nghiệp phải trảcho nhà nước Để đánh giá giá trị đó, VFIA sẽ sử dụng phương pháp so sánh,trong trường hợp này còn gọi là phương pháp lợi thế quyền thuê đất.

Với máy móc thiết bị, phương pháp so sánh được áp dụng rộng rãi và phổbiến nhất, và thường áp dụng cho các loại máy móc thông dụng và khôngchuyên dụng, được mua bán phổ biến trên thị trường Phương pháp chi phí vàchi phí khấu trừ ít được áp dụng hơn, thường là để định giá máy móc chuyêndụng hoặc như là một phương pháp kiểm tra cho kết quả của phương pháp sosánh Còn phương pháp vốn hoá rất ít được sử dụng do tính phức tạp và yêu cầuchuyên môn cao của nó

Bên cạnh chọn phương pháp định giá máy móc thiết bị, còn phải chọnphương pháp tính khấu hao cho phù hợp Các phương pháp tính khấu hao chomáy móc gồm có: phương pháp khấu hao tuyến tính cố định (đường thẳng),phương pháp khấu hao theo số dư giảm dần và phương pháp tính khấu hao tổngsố Tại công ty VFIA, cách tính khấu hao hay được sử dụng nhất là tính khấuhao theo đường thẳng vì cách tính này đơn giản, dễ dàng, chính xác với từngloại máy móc Mặt khác mức khấu hao phân bổ vào giá thành một cách đều đặnlàm cho giá thành sản phẩm được ổn định.

- Thiết lập ngày có hiệu lực của việc định giá, ngày này có thể theo yêu cầucủa khách hàng, có thể đưa ra từ các điều kiện thị trường và tài liệu yêu cầu.

- Thoả thuận với khách hàng về mức phí dịch vụ: cần đạt được sự thoảthuận với khách hàng về phí họ phải trả và yêu cầu thời gian hoàn thành và tiếntới ký hợp đồng dịch vụ Mức phí thẩm định giá bất động sản và máy móc thiếtbị ở công ty VFIA được quy định như sau:

Phí thẩm định giá bất động sản có giá trị dưới 10 tỷ VNĐ

STTTừ (triệu VNĐ)Đến (triệu VNĐ)Phí thẩm định

40 Thẩm định giá doanh nghiệp, phí thẩm định là 0.5%/ giá trị doanh nghiệp

2.2 Lên kế hoạch định giá

- Nhận biết các yếu tố cung và cầu thích hợp, chức năng, các đặc tính và cácquyền của tài sản được mua bán và các đặc điểm của thị trường

- Nhận biết được các tài liệu yêu cầu: thị trường, tài sản và tài liệu so sánh- Nhận biết và phát triển các nguồn tài liệu Các nguồn tài liệu sử dụngđược phải là các nguồn tài liệu đáng tin cậy nhất

Với bất động sản, đó có thể là các số liệu thống kê, các báo cáo kinh tế củaChính phủ và chính quyền địa phương, số liệu của các hiệp hội thương mại, cácdoanh nghiệp kinh doanh bất động sản Các chỉ số kinh tế hàng tháng được côngbố trên các báo và tạp chí cũng là nguồn tư liệu có thể sử dụng được Với máymóc thiết bị, đó có thể là thông tin từ nhà sản xuất, các bản chào hàng và báo giá,thông tin từ các nhà phân phối và các đại lý…Dù thu thập ở đâu, các số liệu nàycũng phải được kiểm định lại tính đúng đắn và chính xác.

- Thiết kế chương trình nghiên cứu: bao gồm có việc xác định trình tự thuthập và phân tích số liệu, phân biệt những phần việc nào chuyên viên định giáphải đích thân tiến hành, phần việc nào có thể uỷ nhiệm cho người khác.

- Vạch ra đề cương báo cáo định giá Tại công ty VFIA luôn có sẵn cácmẫu báo cáo định giá Tuỳ vào đặc điểm của tài sản và phương pháp định giá đãlựa chọn, chuyên viên định giá sẽ đưa ra một hình thức trình bày báo cáo địnhgiá thích hợp.

- Lên chương trình và thời gian biểu công tác: thực chất của công việc nàylà tính toán xác định thời hạn cho phép của trình tự các bước phải tuân theo.

2.3 Khảo sát hiện trường và thu thập tài liệu

a Khảo sát hiện trường

Trong khâu này, chuyên viên thẩm định phải trưc tiếp đến khảo sát hiệntrường

Với máy móc thiết bị, chuyên viên thẩm định phải khảo sát và thu thập sốliệu về tính năng kỹ thuật (công suất, năng suất, công dụng) vị trí, đặc điểm, quy

mô, kích thước, độ mới, cũ của máy móc cần định giá và các máy móc so sánhvới chúng.

Với bất động sản, chuyên viên thẩm định phải khảo sát và thu thập số liệuvề vị trí thực tế của bất động sản so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các môtả pháp lý liên quan đến bất động sản Phải kiểm tra kỹ các yếu tố bên ngoài vàbên trong của bất động sản, bao gồm: diện tích đất và công trình kiến trúc, khungcảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng (cấp và thoát nước, viễn thông, điện, đường),loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tình trạng duy tu, sửa chữa…Trong quátrình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc định giá, chuyên viên định giácần chụp ảnh tài sản theo các dạng (toàn cảnh, chi tiết) ở các hướng khác nhau.

b Thu thập tài liệu

Trong quá trình thu thập tài liệu phải chú ý lựa chọn tài liệu có những nội dung thông tin cơ bản Tức là các thông tin thu thập qua khảo sát thực tế tài sản sẽ thay đổi tuỳ theo loại tài sản định giá, nhưng chuyên viên định giá phải ghi được những thông tin cơ bản của tài sản.

 Phân biệt các nguồn tài liệu chủ yếu và thứ yếu.

 Các tài liệu tổng hợp về xã hội, kinh tế, chính phủ, môi trường. Các tài liệu đặc biệt của đối tượng nghiên cứu và của đối tượng có thể so sánh: tài liệu về mua bán, chi phí, thu nhập…

 Kiểm chứng số liệu thu thập được

Các thông tin thu thập được cần giữ bí mật không được phép công khai.

2.4 Phân tích tài liệu

Những tài liệu thu thập được thẩm định viên tiến hành phân tích, công tác phân tích bao gồm

 Phân tích thị trường: xác định các lực lượng thị trường ảnh hưởng đến giá trị của tài sản đối tượng thẩm định giá.

 Phân tích tài sản: phân tích các tính chất và đặc điểm nổi bật của tài sản đối tượng thẩm định giá có ảnh hưởng đến giá trị của nó.

 Phân tích so sánh: phân tích các đặc điểm có thể so sánh được, bán ra, cho thuê…

 Phân tích sự sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhấtCác phân tích trên cần thiết phải được kiểm chứng.

2.5 Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá

Qua kết quả của các phân tích trên, lựa chọn phương pháp thẩm định giá thích hợp để áp dụng Trong khi lựa chọn, nhà thẩm định giá phải cân nhắc tính hợp lý của mỗi phương pháp thẩm định giá, sự thuận lợi và sự hạn chế của chúng.

Tầm quan trọng của mỗi phương pháp thẩm định giá có thể thay đổi phụ thuộc vào kiểu loại, vào thuộc tính của tài sản và vào mục đích của thẩm định giá Cóthể áp dụng một hay nhiều phương pháp thẩm định giá để tiến hành định giá.

2.6 Báo cáo thẩm định giá

Báo cáo thẩm định giá là sản phẩm cuối cùng của toàn bộ công việc thẩm định giá Nội dung của báo cáo thẩm định giá phụ thuộc vào bản chất và mục đích của công việc thẩm định giá Báo cáo thẩm định giá của công ty được thànhlập theo đúng tiêu chuẩn của Việt Nam do Bộ Tài Chính ban hành, và phù hợp với các tiêu chuẩn của Uỷ Ban Tiêu Chuẩn Thẩm Định Giá Quốc Tế (IVSC)

a Báo cáo theo mẫu

Với những mẫu định giá đơn giản như nhà ở dân cư thì có một mẫu chung, các báo cáo chỉ khác nhau về thông tin và số liệu còn cấu trúc thì giống hệt nhau.Bố cục của mẫu này có thể tóm tắt như sau:

Phần 1: Lời nói đầu- Tên khách hàng

- Địa chỉ bất động sản cần định giá

- Xác nhận việc thực hiện điều tra và các nghiệp vụ khác có liên quan nhằmtìm hiểu các thông tin cần thiết để làm cơ sở cho việc đánh giá bất động sản là từthời điểm nhận được yêu cầu định giá trở đi

- Các cơ sở được xem xét một cách khách quan vô điều kiện trong việc xác định “giá tốt nhất cho việc chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản một cách hợp lệ”

- Các căn cứ cho việc đánh giá hợp lý Bất động sản của khách hàng:

 Quyết định mới nhất của UBND thành phố Hà Nội về khung giá cácloại đất thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ trên địa bàn thành phố Hà Nội

 Quyết định mới nhất của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hànhgiá chuẩn tối thiểu trị giá nhà xây dựng tại thành phố Hà Nội

 Các văn bản luật của Quốc hội, Chính phủ, UBND thành phố Hà Nội cũng như các ban ngành có liên quan đến lĩnh vực bất động sản Căn cứ việc đánh giá thực tế bất động sản của khách hàng

 Căn cứ vào dữ liệu mua bán mà công ty đã tập hợp từ các giao dịch trên toàn thành phố

 Kinh nghiệm của đội ngũ chuyên viên công ty chuyên doanh trong lĩnh vực bất động sản

 Căn cứ vào sự hài lòng của khách hàng đã từng thực hiện dịch vụ định giá

 Giá bất động sản có thể được điều chỉnh tuỳ thuộc vào loại đường phố, cơ sở hạ tầng và các điều kiện an ninh xã hội xung quanh

 Các thông tin và giấy tờ mà khách hàng đã cung cấp và sự không nghi ngờ về tính trung thực và chính xác của các giấy tờ đó