II. Thực trạng định giỏ tài sản thế chấp của cụng ty VFIA.,JSC qua một số hợp đồng định giỏ cụ thể
3. Định giỏ tổ hợp khỏch sạn bằng phương phỏp so sỏnh và chi phớ
Đõy là hợp đồng định giỏ số 12.10.2007/DV-DG giữa cụng ty VFIA với cụng ty TNHH thương mại đối ngoại và sản xuất Anh Quõn nhằm định giỏ khu đất mà cụng ty Anh Quõn đó thuờ của tỉnh Hà Tõy để xõy dựng tổ hợp khỏch sạn. Thỏng 10/2007 cụng ty Anh Quõn muốn định giỏ khu đất này để làm tài sản thế chấp vay vốn tại ngõn hàng Incombank Hà Tõy.
3.1. Giới thiệu về bất động sản
a. Vị trớ khu đất
Khu đất nằm tại số một đường Thanh Bỡnh, phường Văn Mỗ, thị xó Hà Đụng, tỉnh Hà Tõy
b. Điều kiện tự nhiờn - Về địa hỡnh khu đất:
Khu đất đầu tư hiện là khỏch sạn mới gồm 2 toà nhà xõy 15 tầng và 4 tầng, mặt tiền rộng, đõy là khỏch sạn lớn nhất nằm trong Thị xó Hà Đụng, cú khu vui chơi giải trớ. Khỏch sạn cú cả bể bơi, phũng lớn cú thể tổ chức cỏc hội nghị lớn trong khu vực. Khu đất nằm tại trung tõm thị xó, khu vực cú giao thụng thuận tiện và giỏ trị thương mại cao, thuận lợi cho việc phỏt triển hệ thống nhà văn phũng, khỏch sạn cao cấp tại thị xó Hà Đụng tiếp giỏp với quận Thanh Xuõn, Hà Nội.
- Về khớ hậu:
Khu nhà nằm trong chế độ khớ hậu của Hà Nội, một năm cú hai mựa núng lạnh rừ rệt. Mựa núng từ thỏng 4 đến thỏng 10, hướng giú chủ đạo là hướng Đụng Nam, nhiệt độ trung bỡnh từ 32oC đến 38oC. Mựa núng đồng thời cũng là mựa mưa, mưa tập trung từ thỏng 7 đến thỏng 9, lượng mưa trung bỡnh hàng năm là 147 ngày/năm. Mựa lạnh từ thỏng 11 đến thỏng 3 năm sau, hướng giú chủ đạo là hướng Đụng Bắc, thời tiết lạnh và khụ.
Nhiệt độ trung bỡnh 23oC, cú lỳc thấp nhất từ 5oC đến 8oC. Độ ẩm trung bỡnh hàng năm là 84,5%. Bóo thường xuất hiện từ thỏng 7 đến thỏng 9, cấp giú mạnh từ cấp 8 đến cấp 10, đụi khi giú giật tới cấp 12.
- Về địa chất thuỷ văn:
Hiện trạng Khu nhà đang sử dụng, do chưa cú khảo sỏt thăm dũ địa chất nờn chưa cú số liệu địa chất thuỷ văn chớnh xỏc. Tuy nhiờn, căn cứ vào thực tế xõy dựng cỏc cụng trỡnh lõn cận và khu vực quận Đống Đa cú thể sơ bộ đỏnh giỏ: Lớp đất từ cốt hiện trạng xuống khoảng 20 – 25 m là nền đất yếu. Với cụng trỡnh cao 11 tầng, nền múng phải xử lý đúng cọc Bờ tụng cốt thộp sõu khoảng 25m – 40m.
Theo quy hoạch chi tiết của thị xó Hà Đụng, Tỉnh Hà Tõy được Uỷ Ban nhõn dõn Tỉnh phờ duyệt phờ duyệt, vị trớ bất động sản của Cụng ty TNHH Thương Mại Đối Ngoại Sản Xuất Anh Quõn nằm trong khu thương mại- hành chớnh- kinh tế. Hạ tầng xó hội và hạ tầng kỹ thuật được đỏnh giỏ là tốt.
d. Hiện trạng sử dụng đất:
Hiện trạng sử dụng đất đang Kinh doanh – Dịch vụ – Khỏch sạn – Văn phũng giao dịch.
3.2. Cơ sở định giỏ
Bờn cạnh cỏc cơ sở chung ỏp dụng cho hoạt động định giỏ cỏc bất động sản thuộc địa phận tỉnh Hà Tõy, việc định giỏ bất động sản này dựa vào một số cơ sở phỏp lý như sau:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: số T 02273. Cấp ngày 06 thỏng 11 năm 2001 tại UBND Tỉnh Hà Tõy, thời hạn sử dụng đất 30 năm
- Bản vẽ mặt bằng hiện trạng khu đất:
- Thiết kế xõy dựng khỏch sạn của cụng ty cung cấp.
- Theo thụng tư số 215/UB-LXT ngày 08/02/1995 của Bộ kế hoạch đầu tư về việc Hướng dẫn lập Hồ sơ dự ỏn đầu tư thỡ:
• Giỏ xõy dựng khỏch sạn 03 sao:50.000 USD – 80.000 USD / phũng. • Giỏ xõy dựng khỏch sạn 04 sao:90.000 USD – 120.000 USD / phũng. • Giỏ xõy dựng khỏch sạn 05 sao: 150.000 USD – 200.000 USD / phũng.
• Giỏ xõy dựng văn phũng cho thuờ: 600 USD – 800 USD / m2. • Giỏ xõy dựng căn hộ cho thuờ: 500 USD – 800 USD /m2.
3.3. Định giỏ tổ hợp khỏch sạn bằng phương phỏp so sỏnh và phương phỏp chi phớ
- Căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của cụng ty TNHH Thương mại đối ngoại và sản xuất Anh Quõn cung cấp. Diện tớch đất của cụng ty sử dụng là: 2.710,1 m2, thời hạn sử dụng đất là 30 năm. tớnh đến thời điểm định giỏ bất động sản thời hạn sử dụng cũn 25 năm.
Đõy là diện tớch đất mà UBND Tỉnh Hà Tõy cho Cụng ty TNHH Thương mại đối ngoại và sản xuất Anh Quõn thuờ với hỡnh thức thu tiền thuờ hàng năm . chớnh vị vậy việc thẩm định giỏ đất trong thời hạn 25 năm của cụng ty Anh quõn, chuyờn viờn định giỏ sử dụng hai phương phỏp so sỏnh từ cỏc khu đất tương tự thuộc thị xó Hà Đụng. Từ đú cú thể tớnh được lợi thế quyền thuờ đất của cụng ty và đõy cũng được xem là giỏ trị tài sản được tớnh vào giỏ trị của cụng ty Thương mại đối ngoại và sản xuất Anh Quõn.
Căn cứ vào Quyết định số 436 QĐ/UB về việc phõn loại đường phố đụ thị của thị xó Hà Đụng đểt ỏp dụng tớnh giỏ đất. Đất sản xuất phi nụng nghiệp ,Đường Thanh Bỡnh thị xó Hà Đụng cú giỏ: 3.315.000đ/m2
Qua khảo sỏt thực tế chuyờn viờn định giỏ ước tớnh giỏ thuờ đất thực tế theo thị trường là:
3.315.000đ/m2/năm x 1.1 % x 12 = 437.580.đ/m2/năm
Giỏ thuờ 2710.1m2 đất trong một năm là
2710.1m2 x 437.580.đ/m2/năm = 1.185.885.000đ/năm
( Một trăm bẩy mơi chín triệu sáu trăm bẩy chín nghìn sáu trăm ba mơi đồng)
Giỏ thuờ 2710.1m2 đất của Cụng ty TNHH Thương mại đối ngoại và sản xuất Anh Quõn trả cho Tỉnh Hà Tõy là:
2.710,1m2 x 0.7% x 1.5 x 3.315.000đ/m2 x 1 năm = 94.331.805đ/năm Lợi thế quyền thuờ đất hàng năm của cụng ty là:
Lợi thế quyền thuờ đất 2.710,1m2/ trong 25 năm là: Nếu ta chọn hệ số chiết khấu dũng tiền là: i = 10%
Giỏ trị lợi thế quyền thuờ tài sản cú thể được tớnh bằng giỏ trị hiện tại của khoản tiền đều nhau trong 25 năm cũn lại là:
1.184.941.000đ ( 1 - 0,092)/ 0.1 = 10.688.173.000đ
( Mười tỷ năm trăm sỏu mươi mốt triệu một trăm bẩy mươi chớn nghỡn đồng chẵn)
b. Định giỏ tài sản trờn đất bằng phương phỏp chi phớ
Tổng dự toỏn khu vui chơi giải trớ của Cụng ty TNHH Thương mại đối ngoại và sản xuất Anh Quõn.
- Nhà số 1: gồm 13 sàn mỗi sàn cú diện tớch 2.864m2 và một sàn tum mỏi + 1 sàn tum cú diện tớch 219.308m2. Tổng cộng Nhà số 1 cú diện tớch sàn xõy dựng: (2.864m2 :9) x 13 + 219.08m2 = 4.356,2 m2 (1) - Nhà số 2: gồm 11 sàn cú diện tớch xõy dựng là (3.779,86 - 74,25)/9 x 11 = 4.529.079m2 ( 2) Tổng diện tớch sàn toà nhà 15 tầng là: 4.356,2 + 4.529,079 = 8.885,3m2
- Tớnh toỏn tổng vốn đầu tư toà nhà 15 tầng
• Đơn giỏ tổng hợp ( Chưa bao gồm nội thất trần + Bể bơi + Thiết bị đồ rời) là:5.500.000đ/m
Tổng cộng: 8.885,3 m2 x 5.500.000đ = 48.896.016.778đ (4) • Đơn giỏ phần bể bơi là: 280.000đ/m2
Tổng cộng: 750m2 x 280.000đ/m2 = 2.100.000.000đ (5)
• Đơn giỏ nội thất trần là: 320.000đ/m2
Tổng cộng: 8.885,3m2/2 x 320.000đ = 1.421.648.000đ (6)
Tổng số tiền đầu tư: (4) +(5) +(6) +(7) = 57.890.664.778đ - Tớnh toỏn tổng vốn đầu tư toà nhà 4 tầng.
• Tổng số tiền xõy dựng: 2.038.652.854/3 x 4 = 2.718.203.805đ (8) • Tổng số tiền thiết bị: 2.375.747.960/3 x4 = 3. 167.663.947đ (9) • Chi phớ khỏc dự phũng: 601.494.449đ + 250.794.763đ = 852.289.212đ
(10)
Tổng vốn đầu tư toà nhà 04 tầng: (8) +(9)+(10) = 6.738.156.964đ - Căn cứ vào số liệu tớnh toỏn trờn, tổng vốn đầu tư tài sản của Cụng ty TNHH Thương mại đối ngoại và sản xuất Anh Quõn là:
57.890.664.778đ + 6.738.156.964 đ = 64.628.821.741đ Làm trũn: 64.628.821.000đ
( Sỏu tư tỷ sỏu trăm hai mươi tỏm triệu tỏm trăm hai mốt nghỡn đồng chẵn)
- Tổng cộng số tiền lợi thế quyền thuờ đất và tài sản trờn đất là: 10.561.179.000đ + 64.628.821.000đ = 75.190.000.000đ ( Bẩy mươi lăm tỷ một trăm chớn mươi triệu đồng chẵn)