II. Thực trạng định giỏ tài sản thế chấp của cụng ty VFIA.,JSC qua một số hợp đồng định giỏ cụ thể
4. Định giỏ nhà ở dõn cư theo phương phỏp so sỏnh trực tiếp và phương phỏp chi phớ
phỏp chi phớ
Để hiểu rừ hoạt động định giỏ nhà ở dõn cư bằng phương phỏp chi phớ, chỳng ta xem xột hai trường hợp vụ thể sau:
Trường hợp 1: ụng Nguyễn Trần Minh và bà Trần Thị Mai cú nhu cầu định giỏ bất động sản tại địa chỉ Số 8- Ngừ 45, đường Chựa Bộc, phường Trung Liệt, quận Đống Đa, Hà Nội để làm tài sản bảo đảm vay vốn tại ngõn hàng Incombank chi nhỏnh Đống Đa
Trường hợp 2: ụng Phạm Văn Chế và bà Lờ Minh Tõm cú nhu cầu định giỏ căn nhà Số 6C đường Quang Trung, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội để làm tài sản vay vốn tại ngõn hàng Techcombank Bà Triệu
Đõy là những tài sản thế chấp mà cụng ty VFIA được yờu cầu định giỏ bởi hai ngõn hàng Incombank Đống Đa và Techcombank Bà Triệu. Sau khi kiếm tra giấy tờ liờn quan đến nhà đất thế chấp mà hai ngõn hàng cung cấp, đồng thời đến thực địa để khảo sỏt, chuyờn viờn định giỏ của cụng ty xỏc nhận hai ngụi nhà trờn đều thuộc sở hữu của người thế chấp, và cú hiện trạng như sau
Trường hợp 1
Đất ở Nhà ở
- Diện tớch đất thực tế: 37,3 m2 - Diện tớch đất được cấp: 37,3m2 - Chiều ngang thửa đất: 5m - Chiều rộng của ngừ: 2,6m - Khu vực qui hoạch Khu vực dõn cư ổn định
- Khoảng cỏch từ nhà đến đường chớnh: 40m
- Lợi thế thương mại: khu vực buụn bỏn - Kết cấu nhà: Nhà bờ tụng cốt thộp - Mặt bằng xõy dựng: 03 tầng - Số tầng xõy dựng: 04 - Số năm đó sử dụng: 6 năm - Nội thất : bỡnh thuờng - Cú sõn cổng khụng: khụng
- Cỏc chi tiết khỏc đúng gúp vào giỏ trị của cụng trỡnh: cú ga ra ụtụ,
Trường hợp 2
- Vị trớ bất động sản
Số: 6C Đường/ ấp: Quang Trung Phường/ xó: Quang Trung Quận/ huyện: Quận Hoàn Kiếm Bất động sản nằm ở tầng 2 của nhà biệt thự Phỏp cổ - nhà biệt thự 6C (02 tầng) cỏch ngó tư Quang Trung- Lý Thường Kiệt khoảng 40m
- Chứng từ phỏp lý là hợp đồng thuờ đất số : 15384 giữa Cụng ty kinh doanh nhà số 2 và Tổng cụng ty Dệt may Việt Nam ngày 24/11/2005
- Đặc điểm bất động sản
- Mục đớch sử dụng đất: đất ở đụ thị - Hỡnh thức sử dụng đất: giao đất cú thu tiền sử dụng đất - Thời hạn sử dụng đất: lõu dài - DTSD thực tế: 509.20 m2 - DTSD được cụng nhận: 00 m2
- Loại tài sản: biệt thự trệt - Năm xõy dựng: cũ - Tiện nghi: khỏ - Cấu trỳc: + Số tầng: 02 + Mỏi: bờ tụng cốt thộp, ngúi + Tường: gạch + Nền: gạch men - DTSD thực tế: 353.40m2
Thẩm định bất động sản theo phương phỏp so sỏnh trực tiếp và phương phỏp chi phớ. Cơ sở thẩm định giỏ theo giỏ thị trường: Giỏ trị thị trường của một tài sản là mức giỏ ước tớnh sẽ được mua bỏn trờn thị trường vào thời điểm thẩm định giỏ gữa một bờn là người mua sẵn sàng mua và một bờn là người bỏn sẵn sàng bỏn, trong giao dịch mua bỏn khỏch quan và độc lập ,trong điều kiện thương mại bỡnh thường.
Trường hợp 1
a. Giỏ trị đất
- Giỏ trị đất tớnh theo quy định của Nhà nước:
ỏp dụng theo quyết định QĐ số 05/2005 QĐ-UB ngày 03 thỏng 01 năm 2005 của UNND Thành phố Hà Nội về khung giỏ cỏc loại đất thực hiện Nghị định số188/2004 NĐ-CP ngày 16 thỏng 11 năm 2004 của Chớnh phủ trờn địa bàn Thành phố Hà Nội.
+ Diện tớch đất: 37.3 m2
+ Giỏ trị đất: Phố Chựa Bộc – vị trớ 3 : 13.500.000 đ/m2.
Đõy là giỏ đất của Nhà nước ỏp dụng để tớnh cỏc loại thuế theo luật định. - Giỏ trị đất tớnh theo giỏ thị trường
+ Diện tớch đất: 37.3 m2
+ Hỡnh dạng đất: Vuụng vắn
+ Giỏ trị đất theo thị trường: giỏ 44.000.000đ/m2
Tổng cộng: 37,3 m2 x 44.000.000 đ/m2 = 1.641.200.000 đ (Một tỷ sỏu trăm bốn mươi mốt triệu hai trăm nghỡn đồng chẵn). b. Giỏ trị nhà
+ Nhà ở: Nhà xõy 03 tầng
+ Diện tớch xõy dựng: 37,3m2 + Tổng diện tớch sử dụng: 111,9m2
+ Căn cứ vào quyết định số 81/2005/QĐ-UB ngày 3/6/2005 của Liờn sở tài chớnh vật giỏ - xõy dựng.
+ Căn cứ vào suất vốn đầu tư xõy dựng cụng trỡnh và chỉ số giỏ xõy dựng kốm theo cụng văn số 160/BXD –VP Ngày 25/07/2007 của bộ xõy dựng về việc cụng bố chỉ số giỏ xõy dựng.
Suất vốn đầu tư của cụng trỡnh xõy mới là: 2.370.000đ/m2
Bảng tỷ lệ giỏ trị của cỏc kết cấu chớnh so với giỏ trị của ngụi nhà Loại nhà
cấp III
Nhà xõy gạch cấp 4 cú khu phụ
Múng Khung cột Tường Nền nhà Kết cấu đỡ mỏi Mỏi Tỷ lệ giỏ trị của cỏc kết cấu 12 13 13 18 9 4 Tỷ lệ % giỏ trị cũn lại của kết cấu 20% 70% 80% 20% 18% 90% - Tỷ lệ % giỏ trị cũn lại của cụng trỡnh
= 70%
- Tổng giỏ trị xõy dựng cụng trỡnh cũn lại là:
111,9m2 x2.370.000đ/m2 x 70% = 382.000.000đ - Tổng giỏ trị nhà và đất:
1.800.000.000đ + 382.000.000đ = 2.182.000.000đ
Trường hợp 2
Trước khi thực hiện việc định giỏ, chuyờn viờn định giỏ đỏnh giỏ lại một số yếu tố cú thể ảnh hưởng đến giỏ trị thị trường của bất động sản:
- Quy hoạch sử dụng đất nơi bất động sản toạ lạc: bất động sản khụng nằm trong khu vực quy hoạch giải toả.
- Mục đớch sử dụng của bất động sản: hiện đang cho Tổng cụng ty Dệt may thuờ
- Khả năng chuyển nhượng: bỡnh thường a) Tớnh toỏn giỏ trị bất động sản
Khoản Mục Theo đơn giỏ
Nhà Nước
Theo đơn giỏ thẩm định Chỉ vàng
JSC
VNĐ
1. Diện tớch sử dụng 60.80 60.80 60.80
2. Đơn giỏ sàn sử dụng (aìb) + c 46,798,200.00