- Nhận biết cỏc yếu tố cung và cầu thớch hợp, chức năng, cỏc đặc tớnh và cỏc quyền của tài sản được mua bỏn và cỏc đặc điểm của thị trường
- Nhận biết được cỏc tài liệu yờu cầu: thị trường, tài sản và tài liệu so sỏnh - Nhận biết và phỏt triển cỏc nguồn tài liệu. Cỏc nguồn tài liệu sử dụng được phải là cỏc nguồn tài liệu đỏng tin cậy nhất.
Với bất động sản, đú cú thể là cỏc số liệu thống kờ, cỏc bỏo cỏo kinh tế của Chớnh phủ và chớnh quyền địa phương, số liệu của cỏc hiệp hội thương mại, cỏc doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Cỏc chỉ số kinh tế hàng thỏng được cụng bố trờn cỏc bỏo và tạp chớ cũng là nguồn tư liệu cú thể sử dụng được. Với mỏy múc thiết bị, đú cú thể là thụng tin từ nhà sản xuất, cỏc bản chào hàng và bỏo giỏ, thụng tin từ cỏc nhà phõn phối và cỏc đại lý…Dự thu thập ở đõu, cỏc số liệu này cũng phải được kiểm định lại tớnh đỳng đắn và chớnh xỏc.
- Thiết kế chương trỡnh nghiờn cứu: bao gồm cú việc xỏc định trỡnh tự thu thập và phõn tớch số liệu, phõn biệt những phần việc nào chuyờn viờn định giỏ phải đớch thõn tiến hành, phần việc nào cú thể uỷ nhiệm cho người khỏc.
- Vạch ra đề cương bỏo cỏo định giỏ. Tại cụng ty VFIA luụn cú sẵn cỏc mẫu bỏo cỏo định giỏ. Tuỳ vào đặc điểm của tài sản và phương phỏp định giỏ đó lựa chọn, chuyờn viờn định giỏ sẽ đưa ra một hỡnh thức trỡnh bày bỏo cỏo định giỏ thớch hợp.
- Lờn chương trỡnh và thời gian biểu cụng tỏc: thực chất của cụng việc này là tớnh toỏn xỏc định thời hạn cho phộp của trỡnh tự cỏc bước phải tuõn theo.
2.3. Khảo sỏt hiện trường và thu thập tài liệu
a. Khảo sỏt hiện trường
Trong khõu này, chuyờn viờn thẩm định phải trưc tiếp đến khảo sỏt hiện trường
Với mỏy múc thiết bị, chuyờn viờn thẩm định phải khảo sỏt và thu thập số liệu về tớnh năng kỹ thuật (cụng suất, năng suất, cụng dụng) vị trớ, đặc điểm, quy
mụ, kớch thước, độ mới, cũ của mỏy múc cần định giỏ và cỏc mỏy múc so sỏnh với chỳng.
Với bất động sản, chuyờn viờn thẩm định phải khảo sỏt và thu thập số liệu về vị trớ thực tế của bất động sản so sỏnh với vị trớ trờn bản đồ địa chớnh, cỏc mụ tả phỏp lý liờn quan đến bất động sản. Phải kiểm tra kỹ cỏc yếu tố bờn ngoài và bờn trong của bất động sản, bao gồm: diện tớch đất và cụng trỡnh kiến trỳc, khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng (cấp và thoỏt nước, viễn thụng, điện, đường), loại kiến trỳc, mục đớch sử dụng hiện tại, tỡnh trạng duy tu, sửa chữa…Trong quỏ trỡnh khảo sỏt, để cú đầy đủ chứng cứ cho việc định giỏ, chuyờn viờn định giỏ cần chụp ảnh tài sản theo cỏc dạng (toàn cảnh, chi tiết) ở cỏc hướng khỏc nhau.
b. Thu thập tài liệu
Trong quỏ trỡnh thu thập tài liệu phải chỳ ý lựa chọn tài liệu cú những nội dung thụng tin cơ bản. Tức là cỏc thụng tin thu thập qua khảo sỏt thực tế tài sản sẽ thay đổi tuỳ theo loại tài sản định giỏ, nhưng chuyờn viờn định giỏ phải ghi được những thụng tin cơ bản của tài sản.
• Phõn biệt cỏc nguồn tài liệu chủ yếu và thứ yếu.
• Cỏc tài liệu tổng hợp về xó hội, kinh tế, chớnh phủ, mụi trường.
• Cỏc tài liệu đặc biệt của đối tượng nghiờn cứu và của đối tượng cú thể so sỏnh: tài liệu về mua bỏn, chi phớ, thu nhập…
• Kiểm chứng số liệu thu thập được
Cỏc thụng tin thu thập được cần giữ bớ mật khụng được phộp cụng khai.
2.4. Phõn tớch tài liệu
Những tài liệu thu thập được thẩm định viờn tiến hành phõn tớch, cụng tỏc phõn tớch bao gồm
• Phõn tớch thị trường: xỏc định cỏc lực lượng thị trường ảnh hưởng đến giỏ trị của tài sản đối tượng thẩm định giỏ.
• Phõn tớch tài sản: phõn tớch cỏc tớnh chất và đặc điểm nổi bật của tài sản đối tượng thẩm định giỏ cú ảnh hưởng đến giỏ trị của nú.
• Phõn tớch so sỏnh: phõn tớch cỏc đặc điểm cú thể so sỏnh được, bỏn ra, cho thuờ…
• Phõn tớch sự sử dụng tốt nhất và cú hiệu quả nhất Cỏc phõn tớch trờn cần thiết phải được kiểm chứng.
2.5. Xỏc định giỏ trị tài sản cần thẩm định giỏ
Qua kết quả của cỏc phõn tớch trờn, lựa chọn phương phỏp thẩm định giỏ thớch hợp để ỏp dụng. Trong khi lựa chọn, nhà thẩm định giỏ phải cõn nhắc tớnh hợp lý của mỗi phương phỏp thẩm định giỏ, sự thuận lợi và sự hạn chế của chỳng.
Tầm quan trọng của mỗi phương phỏp thẩm định giỏ cú thể thay đổi phụ thuộc vào kiểu loại, vào thuộc tớnh của tài sản và vào mục đớch của thẩm định giỏ. Cú thể ỏp dụng một hay nhiều phương phỏp thẩm định giỏ để tiến hành định giỏ.
2.6. Bỏo cỏo thẩm định giỏ
Bỏo cỏo thẩm định giỏ là sản phẩm cuối cựng của toàn bộ cụng việc thẩm định giỏ. Nội dung của bỏo cỏo thẩm định giỏ phụ thuộc vào bản chất và mục đớch của cụng việc thẩm định giỏ. Bỏo cỏo thẩm định giỏ của cụng ty được thành lập theo đỳng tiờu chuẩn của Việt Nam do Bộ Tài Chớnh ban hành, và phự hợp với cỏc tiờu chuẩn của Uỷ Ban Tiờu Chuẩn Thẩm Định Giỏ Quốc Tế (IVSC).
a. Bỏo cỏo theo mẫu
Với những mẫu định giỏ đơn giản như nhà ở dõn cư thỡ cú một mẫu chung, cỏc bỏo cỏo chỉ khỏc nhau về thụng tin và số liệu cũn cấu trỳc thỡ giống hệt nhau. Bố cục của mẫu này cú thể túm tắt như sau:
Phần 1: Lời núi đầu - Tờn khỏch hàng
- Địa chỉ bất động sản cần định giỏ
- Xỏc nhận việc thực hiện điều tra và cỏc nghiệp vụ khỏc cú liờn quan nhằm tỡm hiểu cỏc thụng tin cần thiết để làm cơ sở cho việc đỏnh giỏ bất động sản là từ thời điểm nhận được yờu cầu định giỏ trở đi
- Cỏc cơ sở được xem xột một cỏch khỏch quan vụ điều kiện trong việc xỏc định “giỏ tốt nhất cho việc chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản một cỏch hợp lệ”
- Cỏc căn cứ cho việc đỏnh giỏ hợp lý Bất động sản của khỏch hàng:
• Quyết định mới nhất của UBND thành phố Hà Nội về khung giỏ cỏc loại đất thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 thỏng 11 năm 2004 của Chớnh phủ trờn địa bàn thành phố Hà Nội
• Quyết định mới nhất của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành giỏ chuẩn tối thiểu trị giỏ nhà xõy dựng tại thành phố Hà Nội
• Cỏc văn bản luật của Quốc hội, Chớnh phủ, UBND thành phố Hà Nội cũng như cỏc ban ngành cú liờn quan đến lĩnh vực bất động sản
• Căn cứ việc đỏnh giỏ thực tế bất động sản của khỏch hàng
• Căn cứ vào dữ liệu mua bỏn mà cụng ty đó tập hợp từ cỏc giao dịch trờn toàn thành phố
• Kinh nghiệm của đội ngũ chuyờn viờn cụng ty chuyờn doanh trong lĩnh vực bất động sản
• Căn cứ vào sự hài lũng của khỏch hàng đó từng thực hiện dịch vụ định giỏ
• Giỏ bất động sản cú thể được điều chỉnh tuỳ thuộc vào loại đường phố, cơ sở hạ tầng và cỏc điều kiện an ninh xó hội xung quanh
• Cỏc thụng tin và giấy tờ mà khỏch hàng đó cung cấp và sự khụng nghi ngờ về tớnh trung thực và chớnh xỏc của cỏc giấy tờ đú
Bỏo cỏo này chỉ dành riờng cho khỏch hàng, cỏc thụng tin cung cấp trong bỏo cỏo chỉ mang tớnh tham khảo và định hướng cho khỏch hàng cũng như cỏc đối tượng cú liờn quan để đi đến một quyết định chớnh xỏc về giỏ trị giao dịch của bất động sản
Thời gian cú hiệu lực là 03 thỏng kể từ ngày lập bỏo cỏo Phần 2: Tớnh toỏn giỏ trị bất động sản
- Hiện trạng của bất động sản cần định giỏ
- Giỏ trị bất động sản theo quy định của Nhà Nước
- Tớnh toỏn giỏ trị của bất động sản theo cỏc phương phỏp phự hợp - Kết luận về giỏ trị bất động sản
Phần 3
- Bảng định giỏ túm tắt - Giấy chứng nhận định giỏ
- Bản vẽ mụ tả vị trớ bất động sản b. Bỏo cỏo khụng theo mẫu
Trong những trường hợp thẩm định tổ hợp nhà, tổ hợp nhà xưởng, mỏy múc thiết bị hoặc cỏc bất động sản đặc thự bỏo cỏo sẽ được xõy dựng tuỳ theo nội dung cần định giỏ và yờu cầu của khỏch hàng. Bỏo cỏo thẩm định trong cỏc trường hợp này thường thiờn về tường thuật chi tiết theo từng hạng mục cụng việc và cú kốm theo bảng biểu tớnh toỏn.