II. Đề xuất, kiến nghị
2. xuất với cụng ty VFIA.,JSC
- Về quy trỡnh định giỏ, thỡ giải phỏp hoàn thiện quy trỡnh định giỏ đúng vai trũ rất quan trọng trong việc nõng cao chất lượng định giỏ và hiệu quả hoạt động của cụng ty. Đặc biệt với cỏc bất động sản cú giỏ trị lớn và phức tạp, cần yờu cầu cỏc chuyờn viờn định giỏ phải tuõn theo quy trỡnh định giỏ đó đề ra, khụng được cắt bỏ giản lược bất cứ khõu nào. Nếu khụng, hoạt động định giỏ nhiều khi chỉ đơn thuần dựa trờn kinh nghiệm và cảm tớnh của người định giỏ, khiến cho việc ước lượng trở nờn thiếu chớnh xỏc, thiếu căn cứ khoa học. Nhất thiết khụng được lược bỏ khõu thu thập thụng tin về bất động sản và bất động sản mục tiờu. Chuyờn viờn định giỏ khụng được chỉ dựa vào cỏc thụng tin do khỏch hàng cung cấp và những thụng tin về giỏ sẵn cú tại cụng ty mà phải nghiờm tỳc tiến hành điều tra, thu thập thụng tin trờn thị trường.
Sau khi thu thập được đủ thụng tin và đỏnh giỏ những thụng tin đú, định giỏ viờn cần phải cõn nhắc kỹ việc sử dụng cỏc phương phỏp định giỏ sao cho hợp lý nhất. Cần thận trọng khi sử dụng phương phỏp chi phớ, nhiều khi chuyờn viờn định giỏ khụng trỡnh bày phần ước lượng cỏc chi phớ thay thế, giỏ trị khấu hao mà đó đưa ra luụn kết quả cuối cựng là giỏ trị cũn lại của cụng trinh. Kết quả khi đú chỉ là sự ước lượng chủ quan của người định giỏ, hỡnh thức thực hiện lại quỏ đơn giản và sơ sài. Việc tớnh toỏn phải được thực hiện cẩn thận và chi tiết hơn
- Về đào tạo và quản lý nhõn lực, về mảng tuyển dụng, tuyển dụng nhõn viờn đảm bảo chất lượng, khụng thiờn về số lượng để đảm bảo cho chất lượng định giỏ và uy tớn của cụng ty. Cần hợp tỏc với cỏc tổ chức định giỏ khỏc hay cỏc cơ quan chuyờn nghiờn cứu về định giỏ, tổ chức cỏc khoỏ đào tạo ngắn ngày, cử nhõn viờn tham gia cỏc khoỏ cấp chứng chỉ định giỏ và cỏc khoỏ nõng cao nghiệp vụ.
- Về xõy dựng hệ thống thụng tin của cụng ty làm dữ liệu cho cỏc cuộc định giỏ bất động sản, thỡ hiện cụng ty VFIA cũng đó cú riờng cho mỡnh một hệ thống dữ liệu như vậy. Thời gian qua, cỏc cỏn bộ của cụng ty đó phần nào thiết lập được mỗi quan hệ rộng rói với những người cung cấp thụng tin, xõy dựng một hệ thống dữ liệu trờn mỏy tớnh. Nguồn thụng tin này đó hỗ trợ đắc lực cho cỏn bộ định giỏ trong quỏ trỡnh tỏc nghiệp, giỳp cho nguồn tư liệu phục vụ định giỏ được phong phỳ, quy trỡnh định giỏ diễn ra nhanh gọn, đỡ tốn cụng sức hơn. Nhưng với cỏc nguồn cung cấp thụng tin hiện nay, chỳng đơn thuần chỉ là sự giỳp đỡ, cỏc mối quan hệ nhiều khi khụng ổn định, thiếu hệ thống và chặt chẽ. Điều này dẫn đến tỡnh trạng nhiều khi nguồn cung cấp thụng tin thiếu tin cậy và khụng ổn định. Ban lónh đạo cụng ty cần vạch ra kế hoạch hoạt động cho cỏc cỏn bộ định giỏ của cụng ty để ngày càng hoàn thiện hơn trong việc thiết lập và sử dụng hệ thống thụng tin cho định giỏ. Cỏc nguồn thụng tin thu thập được cú thể
bao gồm: thụng tin thu thập khi khảo sỏt thực địa, thu thập được khi khảo sỏt thị trường, thụng tin tỡm được trờn bỏo chớ, trờn mạng internet, thụng tin từ cỏc nhà cung cấp quen thuộc như người quản lý chung cư, bất động sản văn phũng...
- Về tổ chức hoạt động, cụng ty cần chỳ trọng trong việc mở rộng chương trỡnh quảng cỏo hơn, khụng thể chỉ dựa vào nguồn khỏch hàng sẵn cú mà phải tớch cực quảng bỏ cho sản phẩm dịch vụ của mỡnh. Cần thiết lập mối quan hệ tốt với khỏch hàng cũ và cỏc tổ chức định giỏ khỏc nhằm tỡm kiếm khỏch hàng mới và thu thập trao đổi thụng tin phục vụ cho định giỏ. Vớ dụ như khi đi thu thập giỏ thị trường của bất động sản ở một khu phố hay ở khu chung cư, cú thể thu thập thụng tin từ cỏc hộ gia đỡnh ở cỏc khu phố đú hoặc cỏn bộ quản lý khu phố, cỏn bộ địa chớnh, cỏn bộ quản lý khu chung cư. Cũng cú thể thu thập thụng tin từ cỏc cụng ty hoạt động kinh doanh bất động sản nằm trong vựng, khu vực đú. Xõy dựng những mối quan hệ rộng rói theo cỏc khu vực khỏc nhau cú thể hỡnh thành nờn một hệ thống cung cấp thụng tin rất hiệu quả và chớnh xỏc.
- Về cụng tỏc quản lý, lónh đạo cụng ty cần xõy dựng một mụi trường làm việc thuận lợi, tạo mọi điều kiện về cơ sở vật chất, phương tiện phục vụ cho cụng việc. Cần tạo mối quan hệ tốt với nhõn viờn và bước đầu xõy dựng văn hoỏ kinh doanh của cụng ty, cú vậy VFIA mới cú thể phỏt triển vững chắc và bền lõu. Giải phỏp này khụng mang tớnh cưỡng chế, thỳc ộp nhõn viờn làm việc mà phải dựa trờn cơ sở xõy dựng một mụi trường làm việc tốt đẹp, cú sự tụn trọng giữa cụng ty và người làm việc nhưng khụng vỡ thế mà người quản lý lại xa rời nhõn viờn, khụng được phõn biệt đối xử cũng như xử lý quỏ hà khắc và cứng nhắc.
Ngoài ra cũng cần cú chế độ khen thưởng thớch hợp để khớch lệ nhõn viờn, tạo sự cạnh tranh lành mạnh, giỳp nhõn viờn cú động lực phấn đấu và cống hiến hết mỡnh cho cụng việc.
KẾT LUẬN
Cụng ty CP thẩm định giỏ và đầu tư chớnh Việt Nam là cụng ty mới ra đời với chức năng chuyờn về định giỏ tài sản và bất động sản. Nhờ ban lónh đạo và đội ngũ cỏn bộ lành nghề và tõm huyết, luụn cố gắng hết mỡnh với mục tiờu chung là phỏt triển cụng ty thành một trong những cụng ty đi đầu trong lĩnh vực thẩm định giỏ, cụng ty VFIA.,SJC trong thời gian qua đó đạt được một số kết quả rất đỏng khớch lệ. Trong thời gian thực tập vừa qua tại cụng ty, em đó được học hỏi nhiều từ cung cỏch làm việc cũng như được tham gia vào cỏc nghiệp vụ thực tế của phũng Thẩm định giỏ của cụng ty. Quy trỡnh định giỏ khỏ chuyờn nghiệp, cỏc văn bản như Bỏo cỏo định giỏ hay Chứng thư định giỏ được coi là chuẩn so với yờu cầu của Bộ Tài chớnh cũng như của Uỷ ban tiờu chuẩn Thẩm định giỏ Quốc tế (IVSC). Tuy nhiờn, em nhận thấy vẫn cũn một số vấn đề khú khăn mà cụng ty gặp phải:
- Do mới thành lập, nhõn sự cũn thiếu dẫn đến việc mỗi cỏn bộ phải kiờm nhiệm nhiều chức, đụi khi gõy ra chồng chộo, thiếu thống nhất.
- Nhiều nhõn viờn mới vào cũn thiếu kinh nghiệm, trong việc định giỏ đụi khi gõy ra một số sai sút nhưng do khụi lượng cụng việc nhiều mà lại thiếu nhõn lực, Giỏm đốc Thẩm định giỏ khụng cú thời gian kiểm tra và hướng dẫn.
- Vốn điều lệ cũn ớt, chỉ hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực cung cấp dịch vụ định giỏ và tư vấn.
Chuyờn đề đó giới thiệu cơ sở lý luận về định giỏ tài sản thế chấp, trờn cơ sở đú phõn tớch hoạt động định giỏ tài sản thế chấp tại cụng ty và đưa ra một số giải phỏp phỏt triển hoạt động trờn tại cụng ty. Do kiến thức và thời gian hoàn thành chuyờn đề cũn hạn chế, bài viết khụng thể trỏnh khỏi sai sút, em rất mong được sự gúp ý phờ bỡnh của cỏc thầy cụ
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
Bài giảng mụn Định giỏ bất động sản Luật đất đai 2003
Bộ Luật Dõn sự 2005
Nghiệp vụ ngõn hàng thương mại, NXB Thống kờ
Cỏc bỏo cỏo Định giỏ của cụng ty CP thẩm định giỏ và đầu tư tài chớnh VFIA.,JSC