Nghiên cứu hoạt động định giá tài sản thế chấp tại Công ty CP Thẩm định giá và đầu tư tài chính Việt Nam
MỤC LỤC
Định giá tài sản thế chấp và cầm cố
Khái niệm và sự cần thiết của định giá tài sản thế chấp
- Định giá là một nghệ thuật hoặc khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm cả các loại đầu tư lựa chọn. Trong trường hợp bao gồm cả việc định giá các tài sản gắn liền với đất, thì cũng không thể vì thế mà tách chúng hoàn toàn độc lập nhau, vì bất động sản là một đơn vị thống nhất về quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và mục đích sử dụng.
Các nguyên tắc định giá tài sản thế chấp 1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất
Nguyên tắc này áp dụng cho bất động sản, nó cho rằng giá trị thị trường của một loại bất động sản cụ thể không bao giờ giữ nguyên vì các lực lượng tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội và môi trường luôn luôn tác động làm thay đổi giá trị của bất động sản, thay đổi môi trường của bất động sản, thay đổi xu thế của thị trường với loại bất động sản đó như xu thế về quy mô đầu tư bất động sản, về chất lượng đầu tư bất động sản. Sự thay đổi là một quy luật khách quan, nó diễn ra liên tục không phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của con người, việc ước tính giá trị thị trường hay việc định giá trên cơ sở giá trị thị trường tuy chỉ có giá trị vào thời điểm định giá nhưng nó bao hàm phản ánh được cả xu thế tương lai của bất động sản.
Các phương pháp định giá tài sản thế chấp 1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Tuy mới thành lập nhưng cán bộ công ty phần lớn là những người có bề dày kinh nghiệm hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, đã từng làm việc nhiều năm tại các công ty địa ốc uy tín như công ty TNHH Hoàng Quân, công ty CP bất động sản Toji, công ty địa ốc ngân hàng ACB…VFIA có đối tác chiến lược là các ngân hàng lớn và đặc biệt là công ty CP bất động sản xăng dầu (PLAND). Trong thời gian qua, công ty đã phối hợp với PLAND, mở rộng cung cấp gói dịch vụ trọn gói khép kín: đầu tư, kinh doanh, thiết kế, xây dựng địa ốc, pháp lý, thẩm định giá bất động sản…trong đó công ty đảm nhiệm các khâu liên quan đến tư vấn đầu tư và thẩm định giá bất động sản. Với định giá đất, phương pháp định giá được sử dụng chủ yếu tại công ty VFIA là phương pháp so sánh và phương pháp vốn hoá, trong đó phương pháp vốn hoá được áp dụng để định giá những mảnh đất tại các vị trí đẹp, có khả năng tạo thu nhập khi coi mảnh đất đó là đất trống và sẵn sàng cho sử dụng.
Trong nhiều trường hợp các doanh nghiệp được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng hoặc cho thuê đất, muốn định giá tài sản bao gồm cả đất đai để đi thế chấp cầm cố, giá trị của đất khi đó không được tính theo khung giá nhà nước quy định vì nó quá thấp so với giá thị trường. Phải kiểm tra kỹ các yếu tố bên ngoài và bên trong của bất động sản, bao gồm: diện tích đất và công trình kiến trúc, khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng (cấp và thoát nước, viễn thông, điện, đường), loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tình trạng duy tu, sửa chữa…Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc định giá, chuyên viên định giá cần chụp ảnh tài sản theo các dạng (toàn cảnh, chi tiết) ở các hướng khác nhau.
Thực trạng định giá tài sản thế chấp của công ty VFIA.,JSC qua một số hợp đồng định giá cụ thể
Hợp đồng điển hình cho hoạt động này hợp đồng định giá số 12/10/DV-DG giữa Công ty xây dựng sản xuất công nghiệp và xuất nhập khẩu 125 với công ty VFIA vào tháng 1/2008, nội dung định giá là định giá khu đất hiện đang là trụ sở của công ty phục vụ cho hoạt động vay vốn của Ngân hàng BIDV chi nhánh Bỉm Sơn, Thanh Hoá. Đây là diện tích đất mà UBND Tỉnh Thanh Hoá cho Công ty thuê với hình thức thu tiền thuê hàng năm, chính vị vậy việc thẩm định giá đất trong thời hạn 8 năm của công ty tương đương với việc tính lợi thế quyền thuê đất của công ty và đây cũng được xem là giá trị tài sản được tính vào giá trị của công ty. Số: 6C Đường/ ấp: Quang Trung Phường/ xã: Quang Trung Quận/ huyện: Quận Hoàn Kiếm Bất động sản nằm ở tầng 2 của nhà biệt thự Pháp cổ - nhà biệt thự 6C (02 tầng) cách ngã tư Quang Trung- Lý Thường Kiệt khoảng 40m. - Đặc điểm bất động sản. Về đất Về tài sản gắn liền với đất. - Hình thức sử dụng đất: giao đất có thu tiền sử dụng đất. - Thời hạn sử dụng đất: lâu dài. Thẩm định bất động sản theo phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chi phí. Cơ sở thẩm định giá theo giá thị trường: Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá gữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong giao dịch mua bán khách quan và độc lập ,trong điều kiện thương mại bình thường. Giá trị đất. - Giá trị đất tính theo quy định của Nhà nước:. Đây là giá đất của Nhà nước áp dụng để tính các loại thuế theo luật định. + Hình dạng đất: Vuông vắn. Giá trị nhà. Bảng tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính so với giá trị của ngôi nhà. Loại nhà cấp III. Nhà xây gạch cấp 4 có khu phụ. Móng Khung cột Tường Nền nhà Kết cấu đỡ mái. Mái Tỷ lệ giá. trị của các kết cấu. Tỷ lệ % giá trị còn lại của kết. - Tỷ lệ % giá trị còn lại của công trình. - Tổng giá trị xây dựng công trình còn lại là:. Trước khi thực hiện việc định giá, chuyên viên định giá đánh giá lại một số yếu tố có thể ảnh hưởng đến giá trị thị trường của bất động sản:. - Quy hoạch sử dụng đất nơi bất động sản toạ lạc: bất động sản không nằm trong khu vực quy hoạch giải toả. - Mục đích sử dụng của bất động sản: hiện đang cho Tổng công ty Dệt may thuê. - Khả năng chuyển nhượng: bình thường a) Tính toán giá trị bất động sản.
- Nhân viên thẩm định đ• thu thập thông tin thị trường và tham khảo thông tin từ các VPNĐ trên địa bàn thành phố Hà Nội ước tính: đơn giá đất đối với những nhà riêng lẻ phố Quang Trung giá khoảng 150 triệu đồng/m2 – 170 triệu đồng/m2 còn đối với những lô đất có thể xây dựng cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại thì giá đất cao hơn khoảng 200 triệu đồng/m2 – 220 triệu đồng/m2. - Giá các căn hộ tầng 2 của các nhà biệt thự Pháp cổ trên địa bàn Hà Nội phụ thuộc và nhiều yếu tố: số lượng chủ sở hữu nhà biệt thự Pháp cổ, vị trí toạ lạc của các nhà biệt thự Pháp cổ…Theo nhận xét riêng của nhân viên thẩm định giá thì giá trị trường như vị trí BĐS thẩm, định vào khoảng 50 triệu đồng/m2 – 55 triệu đồng/m2.
Phô lôc 1
Từ những cán bộ cốt cán đến những nhân viên mới tuyển dụng đều được khuyến khích và tạo điều kiện tham gia các khoá đào tạo ngắn hạn, các khoá học cấp chứng chỉ không chỉ về định giá mà còn về tài chính và các lĩnh vực khác của kinh doanh bất động sản. Quy trình định giá vừa bài bản vừa linh hoạt, chất lượng định giá cao Quá trình định giá là quá trình ước lượng giá trị của tài sản dựa vào phân tích những thông tin thu được và nghiên cứu hệ thống dữ liệu có liên quan, từ đó so sánh, đưa ra mức giá chuẩn nhất cho tài sản. Về phía các ngân hàng, hệ thống các ngân hàng thương mại đã có những bước tiến đáng kể trong hình thức cho vay, chế độ lãi suất hấp dẫn, sự đa dạng trong hình thức cho vay…đã thu hút ngày càng nhiều khách hàng tham gia giao dịch tại các ngân hàng, trong đó, hoạt động cho vay thế chấp chiếm một tỉ trọng lớn trong các giao dịch.
Tại khoản 2, Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản quy định : “ Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất 1 người có chứng chỉ môi giới bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có ít nhất 2 người có chứng chỉ môi giới bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất 2 người có chứng chỉ môi giới bất động sản, nếu có dịch vụ định giá bất động sản thì phải có ít nhất 2 người có chứng chỉ định giá bất động sản.” Các chứng chỉ này là chứng chỉ hành nghề của cá nhân. Mới đây, 15 cơ sở trên toàn quốc đã được phép và đủ điều kiện tổ chức đào tạo, bồi dưỡng kiến thức môi giới bất động sản, định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản theo qui định vừa được Bộ Xây dựng ra Quyết định công nhận.
