NGHIÊN CỨU HOẠT ĐỘNG HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH VÀ HIỆU QUẢ KINH TẾ XÃ HỘI DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI ĐẠI LỘ ĐÔNG TÂY TP BẾN TRE

Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Văn Sơn BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI &BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: NGHIÊN CỨU HOẠT ĐỘNG PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH VÀ HIỆU QUẢ KINH TẾ XÃ HỘI DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI ĐẠI LỘ ĐÔNG TÂY THÀNH PHỐ BẾN TRE - TỈNH BẾN TRE SVTH MSSV LỚP KHÓA NGÀNH : : : : : NGUYỄN VĂN SƠN 06135054 DH06TB 2006 – 2010 Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản TP.Hồ Chí Minh, Tháng năm 2010 trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Văn Sơn TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN KINH TẾ BẤT ĐỘNG SẢN NGUYỄN VĂN SƠN NGHIÊN CỨU HOẠT ĐỘNG PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH VÀ HIỆU QUẢ KINH TẾ XÃ HỘI DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI ĐẠI LỘ ĐÔNG TÂY TP BẾN TRE - TỈNH BẾN TRE Giáo viên hướng dẫn: TS Hà Thúc Viên ( Địa quan: Trường Đại Học Nơng Lâm Tp Hồ Chí Minh ) ( Ký tên: ) - Tháng năm 2010 trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Văn Sơn LỜI CẢM ƠN Xin chân thành gửi lời cảm ơn đến Ban Giám Hiệu trường Đại Học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh, Ban Chủ Nhiệm Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản toàn thể quý Thầy Cô giáo dục, truyền đạt kiến thức, tạo điều kiện tốt cho học tập thực đề tài Xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành kính trọng sâu sắc đến thầy Hà Thúc Viên, người thầy tận tình hướng dẫn, truyền đạt kinh nghiệm kiến thức quý báu hết lịng giúp đỡ tơi vượt qua khó khăn q trình thực đề tài, để tơi hoàn thành luận văn Xin trân trọng gửi lời cảm ơn đến quý Công Ty Cổ Phần Đầu Tư Kinh Doanh Bất Động Sản Phước Kiển, đặc biệt Nguyễn Hồng Trí - trợ lý giám đốc q Cơng ty, nhiệt tình giúp đỡ, hỗ trợ để tơi có điều kiện thực tập Cơng ty, học hỏi thêm nhiều kinh nghiệm thực tiễn quý báu Qua đó, tơi hồn thành tốt luận văn Và tơi xin cảm ơn gia đình, bạn bè động viên, chia sẻ, đóng góp ý kiến, giúp đỡ tơi suốt q trình học tập thực đề tài Xin gửi lời tri ân đến tất người Thành phố Hồ Chí Minh, tháng năm 2010 Nguyễn Văn Sơn trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Văn Sơn TÓM TẮT Sinh viên thực hiện: Nguyễn Văn Sơn, khoa Quản Lý Đất Đai Thị Trướng Bất Động Sản trường đại học Nơng Lâm thành phố Hồ Chí Minh Đề tài: “ Nghiên cứu việc phân tích hiệu tài hiệu kinh tế xã hội dự án khu đô thị Đại Lộ Đông Tây Tp Bến Tre, tỉnh Bến Tre” Giáo viên hướng dẫn: TS Hà Thúc Viên, Bộ môn Kinh tế Đất & Bất Động Sản, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh Nội dung tóm tắt báo cáo: Khu đô thị Đại Lộ Đông Tây thành phố Bến Tre dự án có qui mơ lớn, với nguồn vốn lên tới hàng ngàn tỉ Việc định đầu tư cân nhắc kĩ lưỡng phía quyền lẫn chủ đầu tư Kết cơng tác nghiên cứu hiệu tài kinh tế xã hội dự án, cho thấy dự án có tính khả thi cao, hiệu kinh tế xã hội mang lại đáng kể, góp phần giải vướn mắt, tìm tiếng nói chung chủ đầu tư quyền địa phương Từ đó, dự án tiến hành cách thuận lợi vào hoạt động, góp phần vào q trình thị hóa thành phố Bến Tre nói riêng tỉnh Bến Tre nói chung Cơ sở nghiên cứu vấn đề lý thuyết Bất Động Sản, thị trường Bất Động Sản, dự án đầu tư Bất Động Sản, tổng quan phân tích hiệu tài hiệu kinh tế xã hội Nội dung nghiên cứu áp dụng lý thuyết tổng quan, kiến thức học kết hợp với kinh nghiệm thực tiễn công ty Với phương pháp nghiên cứu chủ yếu phương pháp thu thập, thống kê, dự báo phương pháp chuyên gia Từ rút số nhận xét đánh giá hoạt động phân tích hiệu tài chính, kinh tế xã hội công ty Bất Động Sản Đánh giá mức độ khả thi lợi ích mà dự án mang lại cho chủ đầu tư xã hội Từ kết nghiên cứu, đưa số đề xuất kiến nghị nhằm góp phần làm cho công tác hiệu trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Văn Sơn MỤC LỤC Trang PHẦN MỞ ĐẦU PHẦN I: TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu I.1.1 Cở sở khoa học I.1.2 Cơ sở pháp lý 2418 I.1.3 Cở sở thực tiễn 25 I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu .26 I.2.1 Giới thiệu 26 I.2.2 Vị trí địa lý 26 I.2.3 Kinh tế 26 I.2.4 Giao thông: 27 I.3 Nội dung - phương pháp nghiên cứu quy trình thực 27 I.3.1 Nội dung nghiên cứu 27 I.3.2 Phương pháp nghiên cứu 27 I.3.3Quy trình thực đề tài 27 PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 29 II.1 Giới thiệu dự án 29 II.1.1 Tóm tắt chủ đầu tư 29 II.1.2 Sự cần thiết phải đầu tư 30 II.1.3 Vị trí đặc điểm điều kiện tự nhiên - xã hội nơi thực dự án 30 II.1.4 Cơ cấu tổ chức không gian dự án 35 II.1.5 Quy hoạch sử dụng đất 36 II.2 PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH DỰ ÁN 42 II.2.1 Các thông số cần thiết tiến hành phân tích hiệu cho dự án 42 II.2.2 Lập báo cáo tài xây dựng bảng ngân lưu tài dự án: 48 II.3 Phân tích hiệu kinh tế xã hội dự án .56 II.3.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến kinh tế - xã hội dự án 56 II.3.2 Hiệu kinh tế xã hội dự án 57 II.3 Những đề xuất nhằm nâng cao cơng tác phân tích hiệu : 58 II.3.1 Đề xuất nhằm nâng cao hiệu phân tích tài 58 II.3.2 Đề xuất nhằm nâng cao hiệu kinh tế xã hội 59 KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ 60 A Kết luận 60 B Kiến nghị 60 trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Văn Sơn Danh sách đồ, sơ đồ Trang Bản đồ I.2: Bản đồ hành thành phố Bến Tre .21 Bản đồ II.1: đồ vị trí giới hạn khu đất dự án .25 Sơ đồ II.1: Sơ đồ phân bổ đất dự kiến 32 Danh sách bảng Trang Bảng II.1: Bảng thể mực nước cao thấp qua năm .32 Bảng II.2: Bảng trạng sử dụng đất 33 Bảng II.3: Bảng cân sử dụng đất 36 Bảng II.4: Bảng kinh phí đầu tư xây dựng hạ tầng kĩ thuật dự kiến 44 Bảng II.5: Bảng dự tính tổng kinh phí cho dự án 46 Bảng II.6: Bảng cấu nguồn vốn .47 Bảng II.7: Bảng dự tính phân bổ nguồn vốn cho năm 47 Bảng II.8: Bảng doanh thu dự kiến cho loại sản phẩm .48 Bảng II.9: Bảng doanh thu dự kiến cho năm .49 BảngII.10: Bảng dự tính khấu hao 49 Bảng II.11: Bảng kế hoạch trả vốn vay lãi vay 50 Bảng II.12: Bảng dự trù lỗ lãi dự án 51 Bảng II.13: Bảng ngân lưu tài 52 Bảng II.14 : Bảng tính NPV IRR phần mềm Excell 53 Bảng II.15 : Bảng tính tỷ số lợi ích / chi phí phần mền Excell 53 Bảng II.16: Bảng ngân lưu dự tính 55 Bảng II.17: Bảng ngân lưu lợi ích giảm 55 Bảng II.18: Bảng ngân lưu chi phí tăng 56 trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Văn Sơn PHẦN MỞ ĐẦU Đặt vấn đề: Là vùng giàu tiềm mạnh đặt thù, thời gian qua Bến Tre thu hút quan tâm nhà đầu tư nước, với khơng cơng trình, dự án đầu tư quy mơ triển khai Trong đáng ý “ khu đô thị Đại Lộ Đông Tây” thành phố Bến Tre, trục định hình trung tâm thương mại - dịch vụ thành phố với quy mô khoảng 80 nguồn vốn lên tới hàng ngàn tỷ đồng nhằm tạo sản phẩm Bất Động Sản có chất lượng cao Tuy Bến Tre hội đủ yếu tố “thiên thời, địa lợi, nhân hòa” cộng hưởng với nguồn lực tài lẫn chun mơn đáp ứng nhu cầu triển khai thực dự án Xong, điều mà chủ đầu tư quyền Bến Tre không phủ nhận, dự án “khu đô thị Đại Lộ Đông Tây” tốn khó, bối cảnh khủng hoảng kinh tế Để giải vướng mắt đó, chủ đầu tư quyền Bến Tre phải có nhìn chung, tìm ẩn số x y tốn Trong đó, x hiệu tài dự án mang lại cho chủ đầu tư, y hiệu kinh tế xã hội đạt sau thực dự án Trong thực tế, có dự án mang lại cho chủ đầu tư lợi nhuận cao lại khơng góp phần mang lại hiệu quả, chí cịn gây hại cho kinh tế xã hội nơi thưc dự án Và khơng dự án quan trọng gặp rủi ro thi cơng từ phía nhà đầu tư cơng tác phân tích tài chưa đạt hiệu Vì hai giá trị x y phải đạt ngưỡng mà chủ đầu tư lẫn quyền Bến Tre chấp nhận Từ tránh rủi ro việc thi công dự án ( chủ đầu tư ), tránh sai lầm, hối tiếc từ việc đánh đổi phần tài nguyên quý giá để có dự án ( quyền ) Cụ thể, cơng tác phân tích hiệu tài hiệu kinh tế xã hội dự án “ khu đô thị Đại Lộ Đông Tây thành phố Bến Tre” Nhận thức tầm quan trọng vấn đề trên, chấp thuận ban chủ nhiệm khoa QLĐĐ & BĐS thầy hướng dẫn thực đề tài “ Nghiên cứu hoạt động phân tích hiệu tài hiệu kinh tế xã hội dự án khu đô thị Đại Lộ Đông Tây Tp Bến Tre, tỉnh Bến Tre” Mục tiêu nghiên cứu đề tài Nghiên cứu hoạt động phân tích, đánh giá hiệu dự án đầu tư kinh doanh Bất Động Sản, đặc biệt hiệu tài hiệu kinh tế xã hội cơng ty Bất Động Sản Từ rút học kinh nghiệm đưa số kiến nghị, đề suất phù hợp hơn, hiệu nhằm góp phần hồn thiện cơng tác Đối tượng nghiên cứu: dự án “ Khu đô thị Đại Lộ Đông Tây thành phố Bến Tre, tỉnh Bến Tre” Phạm vi nghiên cứu + Không gian nghiên cứu: TP Bến Tre, tỉnh Bến Tre + Thời gian nghiên cứu: từ 15/3 đến 15/7/2010 trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Văn Sơn PHẦN I: TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu I.1.1 Cở sở khoa học 1.Tổng quan bất động sản thị trường bất động sản a Bất Động Sản:  Khái niệm Theo Điều 174, Bộ Luật Dân Sự năm 2005 quy định: Bất Động Sản (BĐS) tài sản không di dời được, bao gồm: - Đất đai - Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, tất tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng - Các tài sản gắn liền với đất đai - Các tài sản khác pháp luật quy định Ngồi pháp luật nhà nước Việt Nam có liệt kê số tài sản di động xem bất động sản ( như: tàu thủy, máy bay….) Ở tài sản không di dời góc độ pháp lý chịu quản lý chặt chẽ nhà nước Dưới góc độ nhà quản lý đất đai: Bất động sản tài sản không di dời vật thể cố định gắn liền với đất đai Những vật thể tồn mặt đất, chức bị thay đổi tách rời khỏi đất đai phải nhiều thời thời gian chi phí để tái tạo lại * Bất Động Sản có đặc điểm chủ yếu sau đây: - Tính cá biệt khan - Tính bền lâu - Tính chịu ảnh hưởng lẫn - Tính thích ứng - Tính phụ thuộc vào lực quản lý - Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội  Phân loại bất động sản: Bất động sản thường phân chia thành nhóm sau đây: - Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng cơng trình thương mại - dịch vụ, BĐS hạ tầng, BĐS trụ sở làm việc - Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại chủ yếu đất nông nghiệp ( dạng tư liệu sản xuất ) bao gồm loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng - Bất động sản đặc biệt BĐS cơng trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang Đặc điểm loại BĐS khả tham gia thị trường thấp trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Văn Sơn b Thị trường bất động sản:  Khái niệm Dựa phân tích lí luận thị trường, chuyên gia kinh tế nhà nghiên cứu BĐS nước quốc tế đưa số khái niệm sau thị trường BĐS: - Khái niệm 1: thị trường Bất Động Sản ( TT BĐS ) nơi hình thành định việc tiếp cận BĐS BĐS sử dụng mục đích - Khái niệm 2: thị trường Bất Động Sản đầu mối thực chuyển dịch giá trị hàng hoá BĐS - Khái niệm 3: thị trường Bất Động Sản “nơi” diễn hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, chấp dịch vụ có liên quan mơi giới, tư vấn… chủ thể thị trường mà vai trò quản lý nhà nước thị trường BĐS có tác động định đến thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh thị trường BĐS - Khái niệm 4: thị trường Bất Động Sản "nơi" tiến hành giao dịch BĐS gồm chuyển nhượng, cho thuê, chấp dịch vụ hỗ trợ môi giới, tư vấn  Như vậy, có nhiều quan niệm khác thị trường BĐS, sau tổng hợp kết nghiên cứu, hiểu khái niệm thị trường BĐS sau: Thị trường BĐS q trình giao dịch hàng hố BĐS bên có liên quan Là “nơi” diễn hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, chấp dịch vụ có liên quan trung gian, mơi giới, tư vấn chủ thể thị trường mà vai trị quản lý nhà nước có tác động định đến thúc đẩy phát triển hay kiềm hãm hoạt động kinh doanh thị trường BĐS  Đặc điểm thị trường bất động sản: Hàng hóa BĐS loại hàng hóa có nhiều thuộc tính đặc biệt khác với hàng hóa thơng thường nên ngồi đặc điểm chung hàng hóa thơng thường hàng hóa bất động sản cịn có đặc điểm riêng sau : - Tính cách biệt hàng hóa với địa điểm giao dịch - TT BĐS thị trường giao dịch thân BĐS mà thực chất thị trường giao dịch quyền lợi ích chứa đựng BĐS - TT BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc khơng tập trung, trải rộng khắp vùng miền đất nước - TT BĐS thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo - TT BĐS thị trường khơng có thị trường trung tâm - Cung BĐS phản ứng chậm so với biến động cầu giá BĐS - TT BĐS thị trường mang tính chất địa phương thị trường nhà - TT BĐS thị trường đa phân khúc trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Văn Sơn - TT BĐS thị trường khó thâm nhập - TT BĐS chịu chi phối yếu tố pháp luật - TT BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn tài chính, động thái phát triển thị trường tác động tới nhiều loại thị trường kinh tế - TT BĐS thị trường mà việc tham gia rút khỏi thị trường không đơn giản cần phải có nhiều thời gian - Giao dịch TT BĐS cần đến loại tư vấn chuyên nghiệp trình độ cao  Phân loại thị trường bất động sản: Có thể cắn vào yếu tố sau để phân loại BDS: - Căn vào hình thái vật chất đối tượng trao đổi Trên thị trường BĐS đối tượng trao đổi hàng hoá BĐS gồm quyền sở hữu cơng trình gắn với đất quyền sử dụng đất có điều kiện Thị trường lại chia thành thị trường BĐS tư liệu sản xuất thị trường BĐS tư liệu tiêu dùng * TTBĐS tư liệu sản xuất: gồm thị trường đất đai (đất đô thị, nông thôn; đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu chế xuất, khu công nghiệp ), thị trường BĐS mặt nhà xưởng công nghiệp, * Thị trường BĐS tư liệu tiêu dùng: gồm thị trường BĐS nhà ở, BĐS thương mại, văn phòng, cửa hàng bán lẻ v.v * Vừa TTBĐS tư liệu sản xuất vừa TTBĐS tư liệu tiêu dùng như: đường sá, cầu cống v.v - Căn vào khu vực có BĐS: * Khu vực thị: thị trường đất đô thị, thị trường nhà đô thị, thị trường BĐS nhà xưởng công nghiệp, thị trường BĐS thương mại, thị trường BĐS công cộng v.v * Khu vực nông thôn: thị trường đất nông thôn, thị trường đất nông nghiệp, thị trường đất lâm nghiệp, thị trường nhà nông thôn, thị trường đất phi nông nghiệp (đất xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc, cửa hàng kinh doanh v.v ), thị trường BĐS nhà xưởng sản xuất nông nghiệp, thị trường BĐS công cộng v.v * Khu vực giáp ranh: thị trường đất ở, nhà ở; thị trường đất nông nghiệp; thị trường BĐS nhà xưởng công nghiệp, sản xuất nông nghiệp; thị trường BĐS công cộng v.v - Căn theo công dụng BĐS: * Thị trường Đất đai ( nông nghiệp phi nơng nghiệp ) * Thị trường cơng trình thương nghiệp ( trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, cửa hàng ) cơng trình cơng cộng (giao thơng, thuỷ lợi, y tế, văn hố ) * Thị trường cơng trình cơng nghiệp ( nhà xưởng, mặt sản xuất, KCN, KCX ) * Thị trường Nhà ( đô thị nông thôn ) * Thị trường cơng trình đặc biệt có hàng hố BĐS BĐS phi vật thể coi tài nguyên khai thác ( kinh doanh du lịch, v.v ) di sản văn hố, di tích lịch sử, v.v trang 10 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Văn Sơn Bảng ngân lưu tài Bảng II.13: Bảng ngân lưu tài ( đơn vị 1000đ ) Năm 452.101.175 334.830.114 549.545.031 149.545.031 149.545.031 712.158.776 Chi phí khấu hao 26.750.000 26.750.000 26.750.000 26.750.000 26.750.000 Chi phí hoạt động 10.345.265 18.156.229 32.877.196 41.419.168 66.139.785 Chi phí lãi vay + góc 270.000.000 663.250.000 975.500.000 867.500.000 128.572.521 276.008.384 Vốn đầu tư xây dựng Thuế TNDN Tổng dòng tiền 452.101.175 741.925.379 Tổng dòng tiền vào Dòng ngân lưu 1.166.920.115 1.349.058.207 1.292.310.042 1.075.747.490 907.811.454 (452.101.175) (741.925.379) 532.543.403 (259.108.661) 1.643.859.804 2.070.958.428 2.706.989.287 294801.597 778648386 1.631.241.797 Sau xây dựng xong bảng ngân lưu tài chính, với tỷ suất chiết khấu chọn 15% ta tiến hành tính tốn số phương pháp excel Với dịng tiền tổng chi phí, dịng tiền vào tổng lợi ích dự án Kết tính tốn sau: trang 52 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Văn Sơn Bảng II.14 : Bảng tính NPV IRR phần mềm Excell r năm Chi phí Lơi ích Dịng ngân lưu NPV IRR 452101175 15% 741925379 1166920115 1349058207 1292310042 907811454 1643859804 2070958428 -452101175 -741925379 1251556565 19% -259108661 294801597 778648386 1075747490 2706989287 1631241797 Bảng II.15 : Bảng tính tỷ số lợi ích / chi phí phần mền Excell Năm Tổng P(B/C) Chi phí 452101175 741925379 1166920115 1184672227 1085214199 805048562 Lợi ích 907811454 1643859804 2070958428 2706989287 1.128700432 Hệ số chiết khấu (a) 0.87 0.765 0.568 0.572 0.497 Hiện giá chi phí ( C ) Hiện giá lợi ích ( B ) 452101175 645475079.7 892693888 694475762.3 672893824.9 933712368.7 620742521.8 1184588221 400109135.3 1345373676 3684015625 4158150027 - Hiện giá thu nhập dự án: NPV = 1.251.556.565 > - Hiện giá tỷ suất sinh lời vốn: NPVR = 1.251.556.565 / 3.684.015.625 = 0,339 - Suất thu hồi nội dự án: IRR = 19% >15% - Thời gian hoàn vốn: năm tháng - Tỉ số lợi ích/chi phí: 1,28 > * Tổng hợp tiêu:  Tổng vốn đầu tư: 4.747.725.158.000đ, đó: + Chủ đầu tư: 850.000.000.000đ chiếm 18,15% + Vốn vay: 2.000.000.000.000đ chiếm 41,88%, lãi suất 13,5% năm,trả năm, thời gian ân hạn quí ( 18 tháng ) + Vốn huy động khách hàng: 1.897.725.158.000đ chiếm 39,97% + Doanh thu: 7.360.555.293.000đ trang 53 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản 0,339 SVTH: Nguyễn Văn Sơn + Lợi nhuận trước thuế : 1.593.737.316.000đ + Thuế TNDN: 937.124.308.000đ + Lợi nhuận sau thuế: 1.056.613.008.000đ  Các số: + Hiện giá thu nhập dự án: NPV =1.251.556.565 > + Hiện giá tỷ suất sinh lời vốn: NPVR = 1.251.556.565 / 3.684.015.625 = + Suất thu hồi nội dự án: IRR = 19% > 15% + Thời gian hoàn vốn: năm tháng + Tỉ số lợi ích/chi phí: 1,28 >  NHẬN XÉT: Sau tổng hợp chi tiêu dự án ta thấy NPV=1.251.556.565 > IRR= 19% >15%, tiêu thể tính hấp dẫn lợi nhuận dự án mang lại cho chủ đầu tư, khả chịu lãi suất cao mà dự án vay Hiện giá tỷ suất sinh lợi vốn NPVR = 0,339 cho biết giá đồng vốn bỏ đầu tư cho khả thu 0,339 đồng giá thu nhập thuần, nói cách khác, tỷ suất sinh lời giá đồng vốn đầu tư sau năm thực dự án 33,9% Thời gian hoàn vốn năm tháng, so với năm tương đối chậm dự án có quy mơ lớn, thời gian chuẩn bị đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kĩ thuật lâu, nên dự án bắt đầu có doanh thu vào khỗng cuối năm thứ hai, từ kéo theo thời gian hồn vốn chậm Tỉ số lợi ích/chi phí 1,28 cho thấy dự án có độ an tồn cao Những số cho thấy dự án có tính khả thi cao, ngun nhân dịng lợi ích dự án tương đối lớn, phần hỗ trợ vốn tổ chức tín dụng, phí lãi vay giảm xuống, dự án trọng điểm thành phố Bến Tre nói riêng, thúc đẩy q trình thị hố tỉnh Bến Tre nói chung Tuy nhiên, việc phân tích tài dự án thiếu số số điểm hoà vốn cho sản phẩm, sản phẩm dự án tương đối đa dạng nên việc tính tốn số điểm hồn vốn bị hạn chế Bến Tre tỉnh thuộc Đồng Bằng Sơng Cửu Long có tốc độ phát triển thị hố nhanh nhất, sách kêu gọi đầu tư có hiệu quả, xây dựng sở hạ tầng cách đồng Theo nhiều ý kiến nhận định chuyên gia, tình hình BĐS năm tới Bến Tre có chiều hướng tích cực hơn, cầu thực nhà tăng lên Vì thế, doanh thu dự án có cao kết điều tra có sở thực tế tình hình cung cầu, giá thị trường BĐS địa phương thực dự án Tóm lại chi tiêu , chúng tơi nhận thấy dự án có tính khả thi cao Nhưng thực tế biết thơng số dự tính khơng thật hồn tồn xác, số yếu tố thay đổi tùy vào tình hình thực tế thời điểm thi công dự án như: cung cầu thay đổi ảnh hưởng đến doanh thu dự kiến, giá vật liệu tăng trang 54 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Văn Sơn đột biến, lạm phát tăng để lường trước rủi ro xảy tương lai, chúng tơi xin phân tích độ nhạy dự án Phân tích độ nhạy dự án Phân tích độ nhạy dự án có hai phương pháp, phương pháp phân tích độ nhạy chiều phương pháp phân tích độ nhạy hai chiều Hai phương pháp nhìn chung tương đối giống nhau, khác độ nhạy chiều có yếu tố thay đổi, yếu tố cịn lại khơng đổi Cịn độ nhạy hai chiều hai yếu tố phân tích thay đổi Để đơn giản hóa vấn đề chúng tơi xin phân tích dự án theo độ nhạy chiều, với hai yếu tố phân tích lợi ích chi phí với NPV, IRR sở cho việc đánh giá Bảng II.16: Bảng ngân lưu dự tính r Năm Chi phí 15% 452101175 741925379 Lợi ích Ngân lưu (452101175) (741925379) NPV 1.251.556.56 IRR 19% 1166920115 134905820 129231004 107574749 907811454 164385980 207095842 270698928 294801597 778648386 163124179 (259108661 ) Bảng II.17: Bảng ngân lưu lợi ích giảm r Năm Chi phí 15% 452101175 Lợi ích 741925379 IRR 1166920115 1349058207 1292310042 1075747490 907811454 1643859804 2070958428 2351989287 Ngân lưu (452101175) (741925379) (259108661) NPV 169.107,59 15% trang 55 294801597 778648386 1276241797 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Văn Sơn Bảng II.18: Bảng ngân lưu chi phí tăng r 15% Năm Chi phí 452101175 Lợi ích Ngân lưu (452101175) NPV 169.107,59 IRR 1166920115 1349058207 1292310042 1430747490 907811454 1643859804 2070958428 2706989287 (741925379) (259108661) 294801597 778648386 1276241797 741925379 15% ( Phần số in đậm thay đổi yếu tố, giả định thay đổi năm cuối dự án ) Ta thấy doanh thu giảm ( lợi ích ) 4,8%, hay chi phí tăng 5,8% NPV > IRR 15% mức thấp cho việc đảm bảo hiệu dự án Đây ngưỡng khống chế cho phép, trường hợp chí phí tăng, hay doanh thu giảm qua giới hạn trên, dự án cần xem xét lại II.3 Phân tích hiệu kinh tế xã hội dự án Như nêu phần tổng quan, phương pháp đánh giá hiệu kinh tế xã hội thường đứng hai góc độ: góc độ nhà đầu tư quản lý vỹ mơ nhà nước Vì phạm vi ngành học thời gian thực đề tài có giới hạn, chúng tơi xin phân tích hiệu kinh tế xã hội dự án góc độ nhà đầu tư Trong trường hợp này, phương pháp áp dụng dựa trực tiếp vào số liệu báo cáo tài chính, tiêu thực dự án để tính tiêu định lượng thực xem xét mang tính chất định tính sau : - Tương tự cơng tác phân tích hiệu tài chính, để đánh giá hiệu cơng việc việc xác định tổng nguồn chi phí phải trả sau xác định mức thu vào dự án Trên quan điểm nhà đầu tư, tổng chi kinh tế xã hội hiểu mức độ ảnh hưởng tiêu cực trực tiếp gián tiếp đến kinh tế xã hội địa bàn trước, sau thực dự án Tổng thu lợi ích thực mà dự án mang lại cho kinh tế xã hội địa phương nói riêng cho tồn xã hội nối chung Căn vào đánh đổi hai yếu tố đó, suy tính hiệu kinh tế xã hội dự án II.3.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến kinh tế - xã hội dự án 1.Thay đổi cấu sử dụng đất khu vực Dự án xây dựng làm thay đổi mục đích sử dụng đất khu vực, chuyển 36,7 đất nông nghiệp khu vực phường 6, phường Phú Khương ( chiếm khoảng 46,16% trang 56 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Văn Sơn đất dự án ) thành đất đô thị, làm giảm diện tích đất nơng nghiệp đồng thời làm giảm sản lượng lương thực, thực phẩm nông nghiệp địa bàn thành phố Bến Tre Quá trình chuyển đổi cấu sử dụng đất làm thay đổi cán cân kinh tế khu vực, đồng thời làm người lao động canh tác nông nghiệp - có trình độ lao động trình độ văn hóa thấp - gặp khó khăn trở ngại việc tìm kiếm việc làm khu vực canh tác 2.Tác động giai đoạn giải phóng mặt bằng, giải tỏa Các tác động trình giải tỏa mặt xáo trộn lớn đến đời sống kinh tế, văn hóa xã hội người dân Các vấn đề an ninh trật tự, mâu thuẫn, tranh chấp… vấn đề nóng bỏng thường xuyên xảy suốt trình thu hồi đất, di dời để giải phóng mặt cho dự án - Xáo trộn tác động trực tiếp đến đời sống người dân: Việc giải tỏa, thu hồi đất gây ảnh hưởng lâu dài đến đời sống hộ dân khu vực dự án, hộ dân kinh doanh buôn bán dọc theo trục giao thông khu vực trục đường Đoàn Hoàng Minh thuộc phường 6; đường Ngô Quyền, đại lộ Đồng Khởi đường Nguyễn Huệ thuộc phường Phú Khương Khi dự án thực hiện, khoảng 894 hộ gia đình buộc phải di dời, chuyển nơi sinh sống phải thay đổi thói quen sản xuất, sinh hoạt, nghề nghiệp để thích ứng với mơi trường - Xuất mâu thuẫn, tranh chấp bên thu hồi người dân, gây ảnh hưởng đến tình hình an ninh - trật tự khu vực - Gây khó khăn cho cơng tác quản lý quyền địa phương: Cơng tác giải tỏa di dời gây khó khăn cho quyền việc ổn định chỗ ăn ở, sinh hoạt cho người dân, tạo công ăn việc làm khu định cư Mật độ dân số khu vực tăng vọt thời gian ngắn kéo theo nhu cầu nước sinh hoạt, điện, điện thoại tăng đột ngột; thách thức to lớn cho quyền địa phương - nơi tái định cư tái định cư tạm thời người dân Ngoài ra, khu thị Đại lộ Đơng Tây có vị trí nằm sát tuyến giao thông Đại lộ Đông Tây, tuyến đường giao thông quan trọng nối liền thành phố Hồ Chí Minh tỉnh thành khác Do đó, dự án đưa vào hoạt động, dự báo mật độ phương tiện lưu thông tuyến đường cao Lượng bụi khí thải phát sinh từ hoạt động giao thông đánh giá lớn chất lượng mơi trường khơng khí, làm thay đổi điều kiện vi khí hậu khu vực, điều tất yếu q trình thị hóa II.3.2 Hiệu kinh tế xã hội dự án Đóng góp cho ngân sách nhà nước : qua việc triển khai thực dự án, khoản nộp cho ngân sách nhà nước thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế từ việc kinh doanh dịch vụ thương mại khu trung tâm thương mại khu thị thuế doanh nghiệp dự tính thu 937.124.308.000đ, khoảng đóng góp khơng nhỏ cho ngân sách tỉnh Bến Tre, qua góp phần làm tăng nguồn ngân sách quốc gia Góp phần tạo thêm việc làm thị trường cho địa phương : Việc hình thành khu trung tâm thương mại khu đô thị dự kiến tạo việc làm cho 9000 lao động, góp phần giải tình trạng thiếu việc làm địa bàn trang 57 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Văn Sơn thành phố Đồng thời tạo môi trường làm việc ổn định cho nhân dân địa phương với dịch vụ, thương mại ngân hàng, siêu thị, nhà hàng, khách sạn, dịch vụ giải trí,… Trong q trình thi cơng, dự án tạo việc lượng việc làm định cho nhân dân địa phương, dịch vụ ăn theo quán cơm, cafe, nhà trọ cho cơng nhân,…góp phần tăng thu nhập cho người nhân nơi Ngoài việc cung cấp hộ với chất lượng tốt nhất, giá phù hợp dùng để ở, dự án hội cho số nhà đầu tư có vốn nhàn rỗi đầu tư vào BĐS để tăng thêm thu nhập Nâng cao mức sống : Xây dựng khu đô thị khang trang với cơng trình nhà ở, cơng trình dịch vụ đô thị, khu công viên xanh - thể dục thể thao, trường học hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, cung cấp cho người dân điều kiện nơi ở, sinh hoạt tốt Việc áp dụng nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 08 năm 2009 phủ quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, giá đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư, sách hỗ trợ riêng chủ đầu tư cách hợp lí làm cho sống người tái định cư ban đầu có chút khó khăn, bỡ ngỡ sau ổn định sống tốt trước Tác động đến phân phối thu nhập công xã hội : sau dự án vào hoạt động góp phần làm phân phối lại thu nhập người dân sống dự án, tỉ lệ người làm nông nghiệp địa phương giảm xuống, thu nhập từ việc kinh doanh, thương mại, dịch vụ chủ yếu Thu nhập người dân tăng lên góp phần phát triển kinh tế xã hội thành phố Bến Tre Tác động đến hạ tầng kĩ thuật : Mạng lưới giao thông dựa việc đảm bảo khả liên hệ nhanh chống an toàn khu chức khu dân cư kết nối liên hồn với cơng trình giao thơng đối ngoại, đầu mối giao thông, khu chức khu dân cư điểm dân cư lân cận Mặt đường đảm bảo yêu cầu cường độ, độ phẳng êm thuận độ nhám an toàn  Nhận xét : sau tổng hợp ảnh hưởng tiêu cực tích cực dự án mang lại cho kinh tế xã hội địa bàn thánh phố Bến Tre nói riêng tỉnh Bên Tre nói chung, chúng tơi nhận thấy mà dự án mang lại so với thiệt hại phải gánh chịu có dự án hồn tồn xứng đáng Tuy thống kê chưa thật đầy đủ xác tập hợp yếu tố quan trọng nhất, thể mặt khả quan tương lai mà dự án mang lại cho kinh tế xã hội thành phố II.3 Những đề xuất nhằm nâng cao cơng tác phân tích hiệu : II.3.1 Đề xuất nhằm nâng cao hiệu phân tích tài Chúng ta biết cơng tác phân tích hiệu tài cơng tác dự báo, sai xót chuyện bình thường xảy giai đoạn thị trường có nhiều biến động Do tơi đề nghị cơng tác phân tích hiệu tài chinh dự án tiến hành thường xuyên hơn, với chu kỳ tiến hành ngắn nhằm đảm bảo tính khả thi tránh rủi ro phát sinh tương lai trang 58 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Văn Sơn Cơng tác dự kiến chi phí quan trọng việc tính tốn tiêu phân tích tài chính, đặc biệt biến phí, sai lệch nhỏ kéo theo toàn kết tính tốn khơng xác Vì chi phí dự kiến cần phải tính tốn cách cẩn thận có kết hợp phịng ban, từ đưa dự kiến chi phí khách quan phục vụ cho việc tinh tốn tiêu phân tích trung thực Ngồi ra, doanh thu nhân tố định trực tiếp đến hiệu tài dự án Ngồi việc đưa nhiều hình thức kinh doanh hấp dẫn nhằm thu hút khách hàng, chủ đầu tư phải đưa tiêu doanh thu hợp lí với tình hình cung cầu thị trường để tránh đưa dự kiến cao làm tăng giá trị tiêu phân tích Vì hiệu tài thực lợi nhuận cuối mà chủ đầu tư chắn cầm tay, là số ảo II.3.2 Đề xuất nhằm nâng cao hiệu kinh tế xã hội Hiệu kinh tế xã hội dự án lợi ích mà tồn xã hội hưởng, quan trọng để định chấp nhận đầu tư quyền, phương diện nhà đầu tư cần làm rõ lợi ích lớn mà dự án đạt sau vào hoạt động cho xã hội thấy Và điều đặc biệt quan trọng cơng tác giảm thiểu thiệt hại mà dự án đem lại, vấn đề nhạy cảm việc đền bù, giải tỏa tái định cư Do đó, chủ đầu tư cần quan tâm nhiều đến công tác này, tránh tranh chấp xảy gây ảnh hưởng đến tính khả thi dự án, làm giảm hiệu kinh tế xã hội mà dự án mang lại trang 59 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Văn Sơn KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ A Kết luận Sau sàn giao dịch vàng thức đóng cửa, nhiều chuyên gia nhận định thị trường BĐS bắt đầu ấm dần lên, có hàng tỉ USD đổ vào thị trường Trong nguồn cung phân khúc dự báo rõ ràng lượng cầu số “bí ẩn” khơng thể thống kê xác, ngồi người có nhu cầu thực cịn có nhà đầu tư nhỏ lẻ Nguồn cầu bí ẩn khó xác định, thay cố tìm kiếm lượng cầu, chủ đầu tư cần xác định rõ thị trường mục tiêu, phân khúc cần hướng tới thị hiếu khách hàng Vì thế, khởi sắc chưa hẳn tốt, điều quan trọng thị trường cần sức khỏe ổn định, chắn Quyết định đầu tư bất động sản không cần thiết phải thời điểm bùng nổ, quan trọng túi tiền có khả hiểu biết thị trường Do đó, cơng tác phân tích hiệu tài hay kinh tế xã hội rõ ràng quan trọng Qua trình học hỏi nghiên cứu cơng ty, cộng với kiến thức tích lũy chúng tơi nhận thấy cơng tác phân tích trung thực tin cậy Kết nghiên cứu cho thấy, đề tài hồn thành mục tiêu đề đặc biệt cơng tác phân tích hiệu tài chính, số NPV, IRR, NPVR, P(B/C), thời gian hoàn vốn đạt kết khả quan, sở định đầu tư chủ đầu tư Q trình tính tốn tiêu dự kiến dựa tình hình thực tế quy định pháp luật, tính khả thi dự án dự đốn cao, mức độ an tồn đảm bảo Bên cạnh đó, cơng tác phân tích hiệu nêu mặt ảnh hưởng mà dự án đem lại cho kinh tế - xã hội với biện pháp giảm thiểu tác động xấu chủ đầu tư, từ làm bật hiệu kinh tế xã hội to lớn mà toàn xã hội hưởng dự án bắt đầu vào hoạt động B Kiến nghị Như nói trên, công tác dự báo quan trọng đầu tư BĐS cần phải có lượng vốn lớn, thành bại mang tính chất sống cịn cho chủ đầu tư Vì lẽ đó, tính cẩn thận phải đặt lên hàng đầu, nhận thức tầm quan trọng viêc, kiến nghị với chủ đầu tư cần tiến hành thường xuyên hơn,chu kì ngắn cơng tác phân tích hiệu quả, đặc biệt cơng tác phân tích tài Bên cạnh hình thức huy động vốn cần linh hoạt phát hành trái phiếu kì hạn dài, góp vốn từ đối tác để giảm chi phí lãi vay, nhằm đem lại hiệu tài cao Về phía quyền cần nên đơn giản hóa thủ tục hành chính, tạo điều kiện cho chủ đầu tư thực dự án cách thuận lợi, tạo sở vững để chủ đầu tư thực dự án thành phố Bến Tre trang 60 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Văn Sơn TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình lập dự án đầu tư, PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt, 2008, NXB Đại học Kinh tế Quốc dân Giáo trình Phân tích Quản lý Dự án đầu tư, PGS.TS Thái Bá Cẩn, 2008, NXB Giáo dục Lập_thẩm định hiệu tài Dự án đầu tư, Viện nghiên cứu tin học & Kinh tế ứng dụng, ThS.Đinh Thế Hiển 2006, NXB Thống kê Phân tích kinh tế dự án đầu tư, Vũ Cơng Tuấn, 1997, NXB tài Quản lý dự án, Gary R.Heerkens, biên dịch ECOpress, Hiệu đính TS.Nguyễn Cao Thắng, 2004, NXB Thống Kê Tài liệu internet http://www.bentre.gov.vn http://www.bentregroup.com.vn http://tailieu.vn/xem-tai-lieu/thoi-gia-tien-te-va-mo-hinh-chiet-khau-dongtien.4284.html http://www.reportshop.com.vn/chi-tiet-tai-lieu/phuong-phap-danh-gia-hieu-qua-taichinh-kinh-te-xa-hoi-cua-du-an-xay-dung-ung-dung-du-an-xay-dung-to-hop-nhacao-tang-cua-cong-ty-xay-dung-cong-trinh-van-hoa/2481.html trang 61 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Văn Sơn Phụ lục I DỰ KIẾN GIÁ QUY ĐỔI CHO DÂN (Chỉ áp dụng cho dân vùng dự án, quy đổi theo số tiền bồi thường xác nhận từ Ban Đền Bù Giải Tỏa Tp Bến Tre) QUY ƯỚC GIÁ TỐI THIỂU - Hệ số Hệ Phân loại theo vị trí mặt số STT đường qui đổi 10m 12m 1.20 12m (Giao lộ) 1.40 14m 1.40 14m (Giao lộ) 1.70 16m 1.60 16m (Giao lộ) 1.90 24m 2.40 24m (Giao lộ) 2.90 10 30m 3.00 11 30m (Giao lộ) 3.60 12 Khu biệt thự & 11 1.1 Khu biệt thự & 11 13 1.3 (Giao lộ) 2,500,000 Đơn giá Tổng diện đất tích (m2) (đ/m2) Tổng số tiền 2,500,000 3,000,000 3,500,000 3,500,000 4,250,000 4,000,000 4,750,000 6,000,000 7,250,000 7,500,000 9,000,000 2,750,000 18,305 19,533 669 817 494 18,501 4,669 10,328 609 373 534 20,180 45,762,500,000 58,597,800,000 2,342,900,000 2,860,200,000 2,098,650,000 74,003,200,000 22,179,650,000 61,965,600,000 4,417,425,000 2,800,500,000 4,809,600,000 55,495,275,000 3,250,000 2,745 8,922,225,000 trang 62 97,758 346,255,525,000 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Văn Sơn Phụ lục II BẢNG GIÁ ĐẤT Ở (Ban hành kèm theo Quy định giá loại đất địa bàn Tp Bến Tre năm 2010) Đơn vị tính: 1.000đ/m2 Số TT Tên đường phố (1) (2) I THÀNH PHỐ BẾN TRE 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 2.1 2.2 2.3 2.4 4.1 4.2 4.3 4.4 5.1 5.2 7.1 7.2 Đoạn đường Từ (3) Đến (4) Loại đường phố Đơn giá 2010 (5) Loại đường phố Đơ thị loại (6) Nguyễn Đình Chiểu Nguyễn Huệ Nguyễn Trung Trực Hùng Vương Lê Lợi Lê Qúi Đôn Lý Thường Kiệt Lê Đại Hành Bùng binh Đồng khởi Phan Ngọc Tòng 23.000 Phan Ngọc Tịng Nguyễn Trung Trực Nguyễn Huệ Cầu Cá Lóc Cống An Hồ (Cống số 2) Cầu Gị Đàng Nguyễn Trung Trực Nguyễn Huệ Cầu Cá Lóc Cống An Hồ (Cống số 2) Cầu Gò Đàng Ngã ba Phú Hưng 1 2 20.000 15.000 12.000 8.000 5.000 3.000 Hùng Vương Hai Bà Trưng Phan Đình Phùng Nguyễn Thị Định Trọn đường Hai Bà Trưng Phan Đình Phùng Nguyễn Thị Định Hết ranh thành phố 2 10.000 7.000 5.000 3.000 12.000 Nguyễn Huệ Phan Ngọc Tòng Đồng Khởi Cầu Kiến Vàng Phan Ngọc Tòng Đồng Khởi Cầu Kiến Vàng Bến phà Hàm Luông 1 1 15.000 18.000 12.000 8.000 Nguyễn Huệ Phan Ngọc Tòng Trọn đường Phan Ngọc Tòng Nguyễn Trãi 1 15.000 17.000 12.000 Nguyễn Trung Trực Phan Ngọc Tòng Trọn đường Phan Ngọc Tòng Nguyễn Trãi 1 15.000 17.000 10.000 trang 63 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản 10 10.1 10.2 11 12 13 14 15 15.1 15.2 15.3 15.4 15.5 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 30.1 Lộ Số Phan Ngọc Tòng Nguyễn Bỉnh Khiêm Nguyễn Trãi Nguyễn Du Nam Kỳ Khởi Nghĩa Đồng Khởi Đường tháng Hai Bà Trưng Trần Quốc Tuấn Lê Lai Đống Đa Chi Lăng Chi Lăng Cách Mạng Tháng Đường 30 Tháng Ngô Quyền Tán Kế Lãnh Binh Thăng Thủ Khoa Hn Phan Đình Phùng Đồn Hồng Minh 30.2 31 31.1 31.2 31.3 32 32.1 32.2 33 34 35 36 Nguyễn Thị Định 37 38 38.1 38.2 38.3 ĐT 885 ĐT 884 Nguyễn Văn Tư Hoàng Lam Trương Định Lộ Cầu Mới Quốc lộ 60 SVTH: Nguyễn Văn Sơn Trọn đường 6.000 Hùng Vương Nguyễn Đình Chiểu Trọn đường Trọn đường Trọn đường Trọn đường Nguyễn Đình Chiểu Đường 3/2 1 1 1 15.000 12.000 17.000 20.000 20.000 17.000 Cầu Bến Tre Bùng binh Cổng chào thành phố Nút giao thông trung tâm Ngã tư Phú Khương Trọn đường Nguyễn Huệ Trọn đường Trọn đường Trọn đường Trọn đường Trọn đường Trọn đường Đường 3/2 Trọn đường Trọn đường Trọn đường Trọn đường Trọn đường Bùng binh Tượng đài Đồng Khởi Nút giao thông trung tâm Đến ngã tư Phú Khương Ngã tư Tân Thành 1 1 1 1 1 1 1 1 1 23.000 17.000 15.000 12.000 8.000 10.000 12.000 12.000 20.000 18.000 15.000 12.000 15.000 12.000 10.000 10.000 10.000 8.000 10.000 Hết ranh Bệnh viện Nguyễn Đình Chiểu Hết ranh Bệnh viện Nguyễn Đường Đồng Khởi Đình Chiểu 8.000 6.000 Đồng Khởi Nguyễn Huệ Lộ Thầy Cai 6.000 4.000 3.000 Chợ Ngã Năm Cầu 1/5 Cầu 1/5 Bến Phà Hàm Luông Trọn đường Trọn đường Trọn đường Cầu Bến Tre (Đường Giáp ranh Châu Thành Hùng Vương) Ngã ba Phú Hưng Cầu Chệt sậy 2 4 6.000 3.000 8.000 3.000 3.000 3.000 2.000 Ngã Tư Tân Thành Cầu Sân bay Cầu Sơn Đông 3 1.500 1.000 750 30/4 Cổng chào Cầu Nhà Thương Nguyễn Huệ Lộ Thầy Cai Ngã ba Phú Hưng trang 64 Cầu Sân bay Cầu Sơn Đông Hết ranh thành phố Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản 39 39.1 ĐT 887 Cầu Cái Cối 39.2 39.3 39.4 40 41 42 43 44 45 Lộ Thầy Cai Lộ bãi rác Lộ Phú Phường SVTH: Nguyễn Văn Sơn Khương - Lộ Phú Hào - Phú Hữu Bờ Đấp Lộ Đình Phú Hào Ngã ba vịng xoay Cầu Bến Tre Ngã ba vòng xoay Cầu Bến Cầu Bến Tre (phía Mỹ Tre Thạnh An) Ngã ba vòng xoay Cầu Bến Cầu Vĩ Tre Cầu Vĩ Hết ranh thành phố Trọn đường 2.500 2.000 1.500 4 1.000 1.500 Trọn đường 800 Trọn đường 1.000 Trọn đường 800 Trọn đường 800 Lộ Vàm phường Bình Phú 45.1 Từ phường Hết ranh phường 800 45.2 Hết ranh phường Hết ranh Bình Phú 600 46.1 Từ phường Hết ranh Phường 1.000 46.2 Hết ranh Phường Hết ranh Bình Phú 700 47.1 Ngã ba QL 60 Cầu Bình Phú 1.000 47.2 Cầu Bình Phú Hết ranh Bình Phú 700 Ngã ba đường 884 Cầu Xẻo Bát 500 Từ Cầu Hồng Hà Ngã ba lộ Phú Nhuận – Nhơn Thạnh 500 46 47 48 49 Đường Phường – Bình Phú Đường Phường - Bình Phú (Lộ vào UBND Bình Phú) Lộ Sơn Đơng - Mỹ Thành Lộ 19/5 trang 65 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản 50 51 52 Lộ Phú Nhuận - Nhơn Thạnh Lộ Giồng Xoài Ngã đường 887 SVTH: Nguyễn Văn Sơn Cầu Cái Sơn Trọn đường 500 500 Lộ Tiểu dự án 52.1 Ranh Sơn Phú Cầu Thơm 1.000 52.2 Cầu Thơm Cầu Trôm 1.500 52.3 Cầu Trôm Cầu Kinh 2.000 52.4 Cầu Kinh Ranh xã Nhơn Thạnh 1.000 Lộ Phú Nhuận – Nhơn Thạnh Cầu Nhà Việc 4 500 500 3.000 3 2.200 2.400 3.000 3 2.000 1.600 1.500 3 3 1.900 1.500 1.300 700 52.5 53 54 55 55.1 55.2 55.3 56 56.1 56.2 56.3 57 57.1 57.2 57.3 58 59 59.1 Ranh xã Nhơn Thạnh Lộ cầu Nhà Việc Từ đường 887 Lộ Thống Nhất Trọn Đường Khu dân cư Ao SenChợ Chùa Ô 1, 2, 3, 4, Ô8 Ô 9, 11, 12, 13, 14, 15, 16 Khu dân cư Sao Mai Đường số 3, Đường số Đường số 1, Khu dân cư 225 Đường số 1, Đường số 3, 4, Đường số 6, 7, 8, Khu dân cư Phú Dân Đường vào cầu Hàm Luông Thuộc địa phận phường trang 66 1.500 ... cứu hoạt động phân tích hiệu tài hiệu kinh tế xã hội dự án khu đô thị Đại Lộ Đông Tây Tp Bến Tre, tỉnh Bến Tre? ?? Mục tiêu nghiên cứu đề tài Nghiên cứu hoạt động phân tích, đánh giá hiệu dự án đầu... TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH VÀ HIỆU QUẢ KINH TẾ XÃ HỘI DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI ĐẠI LỘ ĐÔNG TÂY TP BẾN TRE - TỈNH BẾN TRE Giáo viên hướng dẫn: TS Hà Thúc Viên ( Địa quan: Trường Đại Học Nơng Lâm Tp Hồ... Đề tài: “ Nghiên cứu việc phân tích hiệu tài hiệu kinh tế xã hội dự án khu đô thị Đại Lộ Đông Tây Tp Bến Tre, tỉnh Bến Tre? ?? Giáo viên hướng dẫn: TS Hà Thúc Viên, Bộ môn Kinh tế Đất & Bất Động