PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH VÀ HIỆU QUẢ KINH TẾ XÃ HỘI CỦA CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CHÂU THÀNH, TÂY NINH

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN  BÁO CÁO TỐT NGHIỆP Đề Tài PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH VÀ HIỆU QUẢ KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CHÂU THÀNH, TÂY NINH Sinh viên thực hiện: NGUYỄN THỊ HẢO Mã số sinh viên: 07135090 Lớp: DH07TB Chuyên nghành: Quản lý thị trường Bất động sản -Tháng năm 2011- i TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN: KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN NGUYỄN THỊ HẢO PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH VÀ HIỆU QUẢ KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CHÂU THÀNH, TÂY NINH Giáo viên hướng dẫn: TS Trần Thanh Hùng (Trường Đại học Nơng Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh) Ký tên: ii -Tháng năm 2011- Lời em xin gửi lời cảm ơn đến thầy cô Trường Đại học Nông Lâm TP.HCM, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản tận tình dạy dỗ, truyền đạt cho em kiến thức kinh nghiệm quý báu suốt năm tháng em theo học đại học Nguồn kiến thức quý báu hành trang để em vững bước đường mà em chọn Xin gửi lời cảm ơn đến người bạn xung quanh, động viên, góp ý cho hồn thành luận văn tốt nghiệp Xin gửi lời cảm ơn đến thầy Trần Thanh Hùng, người thầy bảo, hướng dẫn, góp ý giúp em hoàn thành luận văn Cuối cùng, xin gửi lời cảm ơn tất người diện sống em, người ít, nhiều dạy cho em học quý giá sống Xin cảm ơn! Trân trọng! Đại học Nông Lâm TP.HCM, Tháng 8/2011 NGUYỄN THỊ HẢO iii TÓM TẮT  Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Hảo, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh Đề tài: “Phân tích hiệu tài hiệu kinh tế - xã hội dự án đầu tư phát triển Bất động sản” Giáo viên hướng dẫn: TS Trần Thanh Hùng, Bộ môn Kinh tế Đất & Bất động sản, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh Đề tài gồm ba phần chính: Tổng quan sở lý luận, kết nghiên cứu kết luận, kiến nghị Thị trường bất động sản thị trường có vai trị quan trọng kinh tế quốc dân, thị trường sôi động mang lại nhiều lợi nhuận cho nhà đầu tư, chứa đựng rủi ro tiềm ẩn Nhằm mục đích gia tăng lợi nhuận cho nhà đầu tư, giảm thiểu rủi ro thị trường đặc biệt kích thích phát triển kinh tế - xã hội vùng Để làm điều phải có đường lối, sách chủ trương phù hợp với điều kiện cụ thể địa phương Chính lẽ mà đề tài tiến hành thực với phạm vi nghiên cứu Huyện Châu Thành, Tỉnh Tây Ninh Cở sở lý luận đề tài quy luật kinh tế, cung cầu, giá cả, lợi nhuận dự án cụ thể Sự ảnh hưởng tác động đến phát triển kinh tế - xã hội Kết đề tài tiền đề cho nghiên cứu sau, nhằm phát triển hoàn thiện vai trị, tầm ảnh hưởng sách nhà nước iv MỤC LỤC Trang TRANG TỰA Error! Bookmark not defined LỜI CÁM ƠN iii TÓM TẮT iv MỤC LỤC v DANH SÁCH CÁC HÌNH vi DANH SÁCH CÁC BẢNG vi ĐẶT VẤN ĐỀ Phần I TỔNG QUAN I.1 Khái quát chung bất động sản, thị trường bất động sản I.1.1 Bất động sản I.1.2 Thị trường bất động sản I.1.3 Dự án đầu tư phát triển bất động sản: II.2 Hiệu mặt tài hiệu kinh tế - xã hội dự án phát triển bất động sản 14 II.2.1 Hiệu tài chính: 14 II.2.1 Hiệu kinh tế - xã hội 19 II.3 Nội dung phương pháp nghiên cứu 23 II.3.1 Nội dung nghiên cứu 23 II.3.2 Phương pháp nghiên cứu: 23 Phần II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 24 II.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội địa bàn Huyện Châu Thành, Tây Ninh 24 II.1.1 Điều kiện tự nhiên 24 II.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội: 28 II.2 Hiện trạng dự án đầu tư phát triển bất động sản địa bàn huyện Châu Thành, Tây Ninh 34 II.2.1 Hạ tầng kỹ thuật giao thông: 34 II.2.2 Bất động sản thương mại - dịch vụ: 36 II.2.3 Bất động sản công nghiệp: 37 II.2.4 Bất động sản nhà ở: 38 II.3 Phân tích hiệu tài hiệu kinh tế - xã hội dự án phát triển bất động sản 38 II.3.1 Tổng quan dự án đầu tư 38 II.3.2 Phân tích hiệu tài hiệu kinh tế - xã hội dự án phát triển bất động sản 40 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 467 Kết luận 467 Kiến nghị 467 TÀI LIỆU THAM KHẢO 478 v DANH SÁCH CÁC HÌNH Trang Hình 1: Mối quan hệ chất lượng vị bất động sản Hình 2: Mối liên hệ đơn vị bất động sản dịch vụ bất động sản Hình 6: Hiện trạng giao thơng Huyện Châu Thành, Tây Ninh 35 Hình 7: Sơ đồ định hướng khu cơng nghiệp tầm nhìn năm 2020 37 DANH SÁCH CÁC BẢNG Trang Bảng 1: Các yếu tố khí hậu - thời tiết trạm khí tượng 25 Bảng 2: Phân bố đặc điểm dạng địa hình Huyện Châu Thành 26 Bảng 3: Biên độ triều cao theo tháng trạm Gò Dầu Hạ Bến Sỏi 27 Bảng 4: Kết tăng trường chuyển đổi cấu kinh tế từ 1990 - 1997 29 Bảng 5: Diện tích, suất, sản lượng trồng hàng năm 29 Bảng 6: Hiện trạng phát triển chăn nuôi thời kỳ 1990 – 1997 30 Bảng 7: Giá trị sản phẩm ngành Công nghiệp Tiểu thủ công nghiệp 31 Bảng 8: Hiện trạng dân số lao động thời kỳ 1990 – 1997 32 vi Ngành quản lý thị trường bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Hảo ĐẶT VẤN ĐỀ Sự cần thiết đề tài Bắt đầu từ sơ khai lúc hình thành phát triển, thị trường bất động sản khẳng định chỗ đứng vững lĩnh vực tài nói riêng kinh tế quốc dân nói chung Nhận thấy sức hút mạnh mẽ khoản lợi nhuận kết sù thị trường bất động sản, nhà đầu tư ngồi nước nhanh chóng nắm bắt thời mạnh dạn đầu tư vào phân khúc thị trường khác với kỳ vọng đem lại cho họ mức lợi nhuận tối đa Thị trường bất động sản không mang lại lợi ích cho nhà đầu tư, mà cịn tiền đề cho phát triển kinh tế - xã hội, cịn chịu chi phối mạnh mẽ pháp luật, nguyên nhân khiến cho nhà lãnh đạo liên tục đưa sách khuyến khích nhà đầu tư bỏ vốn tạo lập dự án nhằm mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội vùng miền Vậy, làm mà dự án đầu tư thõa mãn hai tiền đề tối đa hóa lợi nhuận nhà đầu tư xúc tác cho lĩnh vực kinh tế - xã hội phát triển, Để làm điều dự án đầu tư phải thực mang lại hiệu phân khúc thị trường bất động sản mà nhắm tới Trước vấn đề trên, hướng dẫn TS Trần Thanh Hùng cho phép Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, thực đề tài: “Phân tích hiệu tài hiệu kinh tế - xã hội dự án đầu tư phát triển bất động sản”  Mục tiêu nghiên cứu đề tài Mục tiêu nghiên cứu đề tài phân tích hiệu tài kinh tế - xã hội dự án đầu tư phát triển bất động sản Từ làm sở để mô tả tranh tổng thể tác động qua lại dự án đầu tư phát triển bất động sản, sách nhà nước với lợi nhuận nhà đầu tư đưa quy luật chung đầu tư kinh doanh phát triển bất động sản nhằm mang lại lợi nhuận tối đa cho nhà đầu tư hiệu tốt cho xã hội  Đối tượng nghiên cứu phạm vi nghiên cứu đề tài:  Đối tượng nghiên cứu: Các quy luật kinh tế, cung cầu, giá cả, lợi nhuận, tác động qua lại chúng việc phát triển bất động sản có tính đến sách nhà nước  Phạm vi nghiên cứu: Do thời gian nguồn lực có hạn nên đề tài tập trung nghiên cứu vào dự án có tác động lớn đến hiệu kinh tế - xã hội khu vực mang lại hiệu tài cho nhà đầu tư kinh doanh bất động sản như: Hạ tầng kỹ thuật, bất động sản Thương mại - Dịch vụ, bất động sản Công nghiệp, bất động sản Nhà địa bàn huyện Châu Thành, Tây Ninh Trang Ngành quản lý thị trường bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Hảo Phần I TỔNG QUAN I.1 Khái quát chung bất động sản, thị trường bất động sản I.1.1 Bất động sản 1) Khái niệm Bất động sản tài sản gắn liền với đất đai không di dời Căn theo khoản Điều 174 Bộ luật Dân năm 2005, có quy định: “Bất động sản tài sản bao gồm: Đất đai; nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác pháp luật quy định” Điều 4, Luật kinh doanh Bất động sản năm 2006 quy định: “Bất động sản tài sản bao gồm: Quyền sử dụng đất, nhà, cơng trình xây dựng, tài sản khác gắn liền với đất đai” 2) Các đặc điểm bất động sản:  Tính dị biệt: Tính dị biệt bất động sản thể rõ rệt qua đặc điểm khác vị trí đất, kết cấu kiến trúc, hướng, cảnh quan… bất động sản trở thành loại sản phẩm riêng biệt, khơng hồn tồn giống Việc xác định cung, cầu, giá trở nên phức tạp thị trường gặp khó khăn gặp phải mâu thuẫn việc địi hỏi san tính dị biệt nhà quản lý mong muốn gia tăng tính dị biệt nhằm tạo độc quyền nhà đầu tư  Tính khan hiếm: Tính khan đất đai diện tích bề mặt trái đất có hạn Tính khan cụ thể đất đai giới hạn diện tích đất đai miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ  Tính bền lâu: Do đất đai tài sản thiên nhiên ban tặng, loại tài nguyên xem bị huỷ hoại, trừ có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời, vật kiến trúc cơng trình xây dựng đất sau xây dựng sau thời gian sử dụng cải tạo nâng cấp tồn hàng trăm năm lâu Chính tính chất lâu bền hàng hố bất động sản đất đai không bị đi, không bị lý sau q trình sử dụng, lại sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá bất động sản phong phú đa dạng  Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau: Bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn lớn, giá trị bất động sản bị tác động bất động sản khác Đặc biệt, trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng cơng trình kết cấu hạ tầng làm tăng vẻ đẹp nâng cáo giá trị sử dụng bất động sản khu vực Trong thực tế, việc xây dựng bất động sản làm tôn thêm vẻ đẹp hấp dẫn bất động sản khác tượng phổ biến  Các tính chất khác: Tính thích ứng: Lợi ích bất động sản sinh trình sử dụng Bất động sản q trình sử dụng điều chỉnh công mà giữ nét đặc trưng Trang Ngành quản lý thị trường bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Hảo nó, đồng thời đảm bảo yêu cầu sử dụng người tiêu dùng việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất - kinh doanh hoạt động khác Tính phụ thuộc vào lực quản lý: Hàng hoá bất động sản địi hỏi khả chi phí quản lý cao so với hàng hố thơng thường khác Việc đầu tư xây dựng bất động sản phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài Do đó, bất động sản địi hỏi cần có khả quản lý thích hợp tương xứng Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội: Hàng hoá bất động sản chịu chi phối yếu tố mạnh hàng hố thơng thường khác Nhu cầu bất động sản vùng, khu vực, quốc gia khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán người dân sinh sống Yếu tố tâm lý xã hội, chí vấn đề tín ngưỡng, tơn giáo, tâm linh chi phối nhu cầu bất động sản 3) Thuộc tính bất động sản Chất lượng bất động sản đại lượng vật lí cân đo đong đếm, xác định thơng qua tiêu chí như: Diện tích sàn, số lượng phịng tắm, số tầng cao, kết cấu xây dựng… Vị bất động sản hình thức đo mong muốn mặt xã hội gắn với nhà địa điểm xác định Nó đại diện cho cải, văn hóa, tơn giáo, chất lượng mơi trường v.v…, phụ thuộc vào hệ thống giá trị thời xã hội định, theo nghĩa đó, liên quan chặt chẽ tới điều kiện lịch sử cụ thể, chiều thời gian Hình 1: Mối quan hệ chất lượng vị bất động sản Trang Ngành quản lý thị trường bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Hảo Mối quan hệ thuộc tính bất động sản thể thông qua mô hình động học khu dân cư, người tiêu dùng đánh đổi hai thuộc tính để nhận mức độ mà người tiêu dùng chấp nhận Tại mức độ giá trị thấp thay đổi nhỏ vị dẫn đến thay đổi lớn nhiều chất lượng nhà Tại mức độ cao thay đổi chất lượng nhà trở nên không đáng kể thực được, vị thay đổi cách di chuyển hay tạo loại vị Tại mức vị định có mức chất lượng nhà tương ứng với vị Quỹ tích điểm kết hợp vị chất lượng tạo đường ngưỡng mà hành vi tuân theo đường ngưỡng gọi hành vi lý, quy luật đường ngưỡng đặc trưng hợp trội hệ thống kinh tế - xã hội I.1.2 Thị trường bất động sản 1) Khái niệm Thị trường bất động sản “nơi” diễn hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, chấp, dịch vụ liên quan môi giới, tư vấn… chủ thể thị trường, mà có vai trị quản lý Nhà nước thị trường tác động thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh bất động sản chủ thể thị trường Điều lại đặc biệt quan trọng Việt Nam Nhà nước đại diện chủ sở hữu đất đai nhà đầu tư lớn chủ yếu lĩnh vực đầu tư phát triển thị trường bất động sản 2) Đặc điểm thị trường bất động sản  Thị trường bất động sản thị trường mang tính độc quyền tính cố định, tính khan tính tăng trị đất đai Thị trường bất động sản dạng thị trường khơng hồn hảo khơng đồng thơng tin yếu tố cấu thành thị trường  Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực, tính phân khúc sâu sắc Quan hệ cung cầu, giá bất động sản thường ảnh hưởng xác định khu vực định, nghiên cứu quan hệ phải gắn với điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể Việc xác định tổng cung, tổng cầu giá thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn  Tính cách biệt hàng hóa với địa điểm giao dịch;  Thị trường bất động sản thực chất thị trường giao dịch quyền lợi ích chứa đựng bất động sản;  Thị trường bất động sản thị trường khơng hồn hảo;  Cung bất động sản phản ứng chậm so với biến động cầu giá bất động sản;  Thị trường bất động sản thị trường khó thâm nhập;  Thị trường bất động sản chịu chi phối yếu tố pháp luật;  Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn 3) Khái niệm, quan hệ cung, cầu hàng hóa bất động sản Trang Ngành quản lý thị trường bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Hảo  Về cơng trình tiêu: Đã xây dựng 10 tuyến kênh tiêu với tổng chiều dài 93,98 km, phạm vi xã phía Đơng xã phía Tây Biên Giới Hòa Hội, chưa khắc phục cách có hiệu cao chủ động tình trạng ngập lũ, riêng lũ lụt năm 1996 gây tác hại nặng cho 4.987 lúa 650 mỳ Giao thông: Đường bộ: Mạng lưới đường Huyện phát triển, phân bố tương đối đều: Quốc lộ 22B, Tỉnh lộ 781, Tỉnh lộ 786, Tỉnh lộ 788, Tỉnh lộ 796, Đường vành đai biên giới, Các tuyến Huyện quản lý, Hệ thống giao thông nông thôn Đường thủy: Sông Vàm Cỏ Đông tuyến giao thông đường thủy quan trọng Huyện Châu Thành nói riêng Tỉnh Tây Ninh nói chung, sơng lưu thơng loại tàu thuyền có trọng tải từ 400 – 600 Ngồi cịn có số kênh rạch lưu thơng ghe thuyền nhỏ, chủ yếu phục vụ việc vận chuyển sản phẩm khu vực Điện: Điện có ý nghĩa quan trọng nghiệp cơng nghiệp hóa đại hóa nơng thơn Năm 1997 tất xã Huyện có mạng lưới điện quốc gia qua, song tỷ lệ hộ dùng điện đạt 70% Nguyên nhân nhân dân thiếu vốn đầu tư bình hạ đường dây hạ Trường học: Năm học 1996 – 1997 tồn Huyện có điểm trường mầm non mẫu giáo, 70 điểm trường cấp I thuộc 38 trường, điểm trường cấp II, điểm trường cấp III, xã chưa có trường mầm non mẫu giáo, xã Biên Giới, Hịa Hội, Ninh Điền chưa có trường cấp II, xã phía Tây chưa có trường cấp III Tỷ lệ học sinh độ tuổi đến lớp mẫu giáo: 7,7%, cấp I: 88,7%, cấp II: 66,1%, cấp III: 16,5% So với yêu cầu phát triển giáo dục Huyện cần phải tập trung nhiều cơng sức tiền vốn cho xây dựng mạng lưới trường học Mạng lưới y tế: Mạng lưới sở y tế xây dựng từ Huyện xuống đến xã bao gồm trung tâm y tế Huyện 11 trạm xá xã với 78 giường bệnh 138 cán y tế Hiện nay, trung tâm Huyện xây dựng bệnh viện có quy mơ khoảng 50 giường với diện tích 8000m2 Các cơng trình thể thao, văn hóa phúc lợi: Hầu hết xã để đất dành cho nhà văn hóa, sân vận động nhiều ấp có sân vận động riêng Tổng diện tích đất dành cho việc xây dựng cơng trinh văn hóa thể thao năm 1997 204.215m2 Châu Thành Huyện có phong trào thể thao phát triển mạnh Tây Ninh nói riêng Nam Bộ nói chung => Đánh giá chung trạng phát triển kinh tế - xã hội: Thuận lợi: (1) Nền kinh tế Huyện chuyển dịch hướng, tốc độ tăng trưởng khá, GDP bình quân đầu người năm gần tăng đáng kể (2) Cơ cấu trồng bước đầu có chuyển đổi tích cực, lúa số cơng nghiệp ngắn ngày có xu tăng, vùng chuyên canh trồng hình thành với địa bàn ngày mở rộng Trang 33 Ngành quản lý thị trường bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Hảo (3) Năng suất số trồng coi mạnh Huyện lúa, đậu phộng, thuốc lá, bắp năm gần tăng nhanh giá sản phẩm có biến động có tác dụng khuyến khích sản xuất phát triển (4) Lực lượng lao động có nhiều kinh nghiệm khai thác sử dụng đất đai Bình quân đất đai hộ nông thôn cao so với nhiều Huyện khác Tỉnh Hạn chế: (1) Điểm xuất phát nên kinh tế Huyện thấp nhiều so với Huyện khác Tỉnh, cấu nặng nông nghiệp nên tốc độ tăng trưởng ngành cao cấu kinh tế Huyện chuyển đổi chậm Tình hình an ninh biên giới cịn nhiều phức tạp hạn chế lớn đến mở rộng giao lưu phát huy ưu Huyện có đường biên giới dài lại nằm cửa ngõ Thị xã trung tâm Tỉnh (2) Ngành Nông nghiệp phát triển thiếu cân đối, chủ yếu trồng trọt, chăn nuôi, thủy sản phát triển chậm chiếm tỷ trọng nhỏ Năng suất trồng có tăng cịn thấp so với tiềm đất đai Huyện so với số Huyện khác có điều kiện tự nhiên tương tự Châu Thành (3) Công nghiệp Tiểu thủ công nghiệp địa bàn Huyện có quy mơ sản xuất nhỏ bé, công nghệ lạc hậu, chưa đầu tư mức thiếu vốn chưa tìm thị trường tiêu thụ (4) Thu nhập người dân năm qua có tăng xếp mức thấp tỉnh, hộ nghèo trung bình chiếm tỷ lệ lớn, hầu hết hộ thiếu vốn đầu tư để mở rộng sản xuất cho thâm canh bồi dưỡng cải tạo đất (5) Tốc độ đô thị hóa diễn địa bàn Huyện chậm, sở hạ tầng đầu tư cịn yếu thiếu hệ thống giao thơng, thủy lợi, thông tin liên lạc, trường học Từ thực trạng phát triển kinh tế xã hội nêu mở triển vọng to lớn, đặt thách thức không nhỏ trình khai thác sử dụng đất đai cho phù hợp với nhịp độ phát triển cao, hiệu bền vững thời kỳ II.2 Hiện trạng dự án đầu tư phát triển bất động sản địa bàn huyện Châu Thành, Tây Ninh II.2.1 Hạ tầng kỹ thuật giao thơng: Các cơng trình hạ tầng kỹ thuật giao thông - kinh tế - xã hội địa bàn huyện Châu Thành, Tây Ninh phát triển chưa thực đồng bộ, mạng lưới giao thông chưa đầu tư phát triển nhiều Hiện trạng giao thông đối ngoại: - Quốc lô 22B: Đây trục giao thơng giúp cho người dân vùng trao đổi bn bán với tỉnh lân cận TP.HCM, Bình Dương , tuyến đường có chiều dài 17,30km, kết cấu bê tông nhựa - Tỉnh lộ 781, 786, 788, 796: Các tuyến đường Tỉnh phân bố rộng khắp Huyện Trong tuyến đường tỉnh 781 từ cửa Phước Tân kéo dài qua khu trung tâm Thị trấn Châu Thành, Thị xã Tây Ninh Thị trấn Dương Minh Châu, chiều dài khoảng Trang 34 Ngành quản lý thị trường bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Hảo 43km, kết cấu bê tơng nhựa, tuyến đường có ý nghĩa chiến lược việc vận chuyển hàng hóa, giao thương buôn bán huyện Tổng chiều dài tuyến đường tỉnh 74,31km, kết cấu bê tông, nhựa - Tuyến Hương lộ 6: Tiếp nối với Đường Tỉnh 781 lên phía Bắc Thị trấn đến quốc lộ 22, có kết cấu bê tông nhựa, mặt đường rộng 6m, chất lượng cịn tơt - Tuyến đường Lộ Sỏi: Vng góc với đường 781 lên phía Bắc Thị trấn đến quốc lộ 22, có kết cấu bê tơng nhựa, mặt đường rộng 6m, chất lượng tốt Hiện trạng giao thông nội thị: Chạy theo hướng từ Đông sang Tây từ Bắc xuống Nam tạo thành mạng lưới ô cờ, dẫn đến khu dân cư cơng trình tơn giáo, y tế, giáo dục tổng chiều dài 343,47km, gồm 244 tuyến, kết cấu chủ yếu cấp phối, đất  Mạng lưới giao thông hữu cịn phát triển, chưa có lề đường bộ, xanh hệ thống chiếu sáng, để phát triển kinh tế - xã hội phù hợp với tiềm Huyện cần phải có quy hoạch đồng hạ tầng kỹ thuật giao thông, quản lý, vận hành cách thích hợp nhằm đưa Huyện phát triển lên góp phần vào phát triển chung Tỉnh Hình 6: Hiện trạng giao thơng Huyện Châu Thành, Tây Ninh Trang 35 Ngành quản lý thị trường bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Hảo II.2.2 Bất động sản thương mại - dịch vụ: Nhìn chung, bất động sản thương mại - dịch vụ địa bàn Huyện phát triển đồng đều, có phận bố rộng khắp tạo điều kiện thuận lợi cho người dân vùng trao đổi hàng hóa phục vụ đời sống, sản xuất, sinh hoạt hàng ngày Toàn Huyện có 24 chợ hạng III, tổng vốn đầu tư xây dựng, sửa chữa từ đến 2020 dự tính khoảng 29,1 tỷ đồng bao gồm chợ sau:  Chợ Biên Giới, Ấp Bến Cầu, Xã Biên Giới, diện tích: 500ha  Chợ Hiệp Bình, Ấp Hiệp Bình, Xã Hịa Thạnh, diện tích: 15.000ha  Chợ Hịa Bình, Ấp Thành Bắc, Xã Thành Long, diện tích: 9.998ha  Chợ Bến Sỏi, Ấp Bến Sỏi, Xã Thành Long, diện tích: 2.000ha  Chợ Ninh Điền, Ấp Gò Nổi, Xã Ninh Điền, diện tích: 3.000ha  Chợ Cao Xá, Khu phố 3, Thị Trấn Châu Thành, diện tích: 2.254ha  Chợ Tam Hạp, Khu phố 4, Thị Trấn Châu Thành, diện tích: 1.601ha  Chợ Bình Phong, Ấp Bình Phong, Xã Thái Bình, diện tích: 20.000ha  Chợ Thanh Điền, Ấp Thanh Sơn, Xã Thanh Điền, diện tích: 994ha  Chợ Phước Vinh, Ấp Phước Lợi, Xã Phước Vinh, diện tích: 9.086ha  Chợ Hảo Đước, Ấp Vịnh, xã An Cơ, diện tích: 5.447ha  Chợ Sa Nghe, Ấp Sa Nghe, Xã An Cơ, diện tích: 1.467ha  Chợ Cầu Da, Ấp Bàu Sen, Xã Hảo Đước, diện tích: 1.467ha  Chợ Long Vĩnh, Ấp Long Châu, Xã Long Vĩnh, diện tích: 776ha  Chợ Cầy Xiêng ,Ấp Cầy Xiêng, Xã Đồng Khởi, diện tích: 1.000ha  Chợ Hịa Thạnh, Ấp Hiệp Phước, Xã Hồ Thạnh, diện tích: 6.336ha  Chợ Thanh Trung, Ấp Thanh Trung, Xã Thanh Điền, diện tích: 400ha  Chợ Bến Trường, Ấp Bến Trường, Xã Hảo Đước, diện tích: 200ha  Chợ Long Đại, Ấp Long Đại, Xã Long Vĩnh, diện tích: 3.000ha  Chợ Bến Cừ, Ấp Bến Cừ, Xã Ninh Điền, diện tích: 3.000ha  Chợ cửa Phước Tân, Ấp Thành Tây, Xã Thành Long, diện tích: 5.000ha  Chơ Hịa Hội, Ấp Bố Lớn, Xã Hồ Hội, diện tích: 3.000ha  Chợ Long Chẩn, Ấp Long Chẩn, Xã Long Vĩnh, diện tích: 3.000ha  Chợ An Bình, Ấp Thanh Bình, Xã An Bình, diện tích: 3.000ha Ngồi ra, cịn có hai khu Trung tâm Thương mại - Dịch vụ khác:  Khu Trung tâm Thương mại - Dịch vụ trung tâm thị trấn, diện tích 49.000m2, tổng vốn đầu tư 300 tỷ đồng  Khu Trung tâm Thương mại - Dịch vụ Phước Tân diện tích 50.000m2, 300 tỷ đồng Trang 36 Ngành quản lý thị trường bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Hảo II.2.3 Bất động sản công nghiệp: Trên địa bàn Huyện có cụm cơng nghiệp phê duyệt quy hoạch cụm cơng nghiệp Thanh Điền, Ấp Thanh Sơn, xã Thanh Thuận, diện tích 300ha, dự tính khởi cơng xây dựng giai đoạn 2010 - 2015 Hình 7: Sơ đồ định hướng khu cơng nghiệp tầm nhìn năm 2020 Trang 37 Ngành quản lý thị trường bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Hảo II.2.4 Bất động sản nhà ở: Tốc độ thị hóa ngày cao, kéo theo phát triển kinh tế - xã hội khu vực ngày tăng lên Vấn đề nhà trở thành nhu cầu cấp thiết cần phải giải để đảm bảo đời sống người dân Huyện Châu Thành nhanh chóng quy hoạch quỹ đất cịn chưa sử dụng phục vụ vào mục đích nâng cao đời sống cho người dân vùng Các dự án nhà thực Huyện gồm:  Nhà thương mại trung tâm thị trấn Châu Thành: 40  Nhà cụm công nghiệp Thanh Điền, xã Thành Điền: 6,77  Khu dân cư ấp Bình Phong nhà thương mại, xã Thái Bình: 14,8  Khu nhà cửa Phước Tân, xã Thành Long: 72  Nhà công vụ địa bàn thị trấn Châu Thành:  Nhà công vụ cho giáo viên xã Biên Giới: 0,04  Các dự án nhà công vụ dành cho giáo viên điểm trường Huyện: 0,05  Nhà cho chuyên gia công nhân cụm chế biến công nghiệp Tây Vàm Cỏ Đơng, xã Thành Long: 2,47 => Nhìn chung, phát triển mặt đô thị địa bàn Huyện Châu Thành có chuyển biến tích cực, việc quy hoạch sử dụng đất tiến hành cách đồng hơn, dự án đầu tư phát triển bất động sản đầu tư với quy mô lớn, tạo động lực cho phát triển kinh tế - xã hội Huyện nói riêng, Tỉnh nói chung II.3 Phân tích hiệu tài hiệu kinh tế - xã hội dự án phát triển bất động sản II.3.1 Tổng quan dự án đầu tư 1) Dự án chợ Phước Tân: - Quy mơ diện tích đất: 0,5 - Địa điểm: Ấp Thành Tây, xã Thành Long, huyện Châu Thành, tỉnh Tây Ninh - Hạng chợ: III - Tổng vốn đầu tư: 7,5 tỷ đồng - Chợ đầu tư xây dựng hoàn toàn - Nằm khu quy hoạch khu thương mại cửa Phước Tân, cách thị trấn Châu Thành 17 – 23 km, nằm trục đường Tỉnh lộ 781 Là cửa khâu, đầu mối giao thơng hai quốc gia, có điều kiện thuận lợi phát triển thương mại - dịch vụ - Mục tiêu chính: Là khu thương mại dịch vụ quy hoạch nhằm mục đích giao thương buôn bán hai nước người dân khu vực 2) Dự án khu công nghiệp Thanh Điền: - Quy mơ diện tích đất: 300 - Địa điểm: Xã Thanh Điền, huyện Châu Thành, tỉnh Tây Ninh - Tổng vốn đầu tư dự kiến: 36 triệu USD Trang 38 Ngành quản lý thị trường bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Hảo - Nằm cách thị trấn Châu Thành 12 – 14km, sát đường ranh giới Thị xã Tây Ninh huyện Châu Thành Nằm gần vị trí đầu mối giao thơng quốc gia Quốc lộ 22B đường tỉnh lộ 786, có điều kiện thuận lợi phát triển cơng nghiệp - Mục tiêu chính: Là cụm công nghiệp sạch, ưu tiên thu hút ngành may mặc, điện, điện tử, giày da, ngành công nghệ cao Khu công nghiệp Thanh Điền nằm quy hoạch KCN Việt Nam đến 2015 chuẩn bị đầu tư, đến hoàn thành số công đoạn ban đầu dự định đưa vào hoạt động cuối năm 2015, hình thành phát triển khu công nghiệp thúc đầy phát triển kinh tế - xã hội Huyện nói riêng Tỉnh nói chung, giải vấn đề việc làm, thu nhập, cải thiện đời sống người dân vùng 3) Dự án khu dân cư Thị trấn Châu Thành, Tây Ninh: Khu dân cư Thị trấn Châu Thành chia làm khu chính: Khu 1: Là khu dân cư nằm phía Nam đường Hương lộ Khu chủ yếu nhà tự cải tạo, tầng cao xây dựng trung bình - tầng Mật độ xây dựng 60%, diện tích tồn khu 44,7 ha, dân số 2.900 người Khu 2: Là khu vực nằm phía Bắc Hương lộ Tại có dạng nhà (nhà tự tạo, nhà chia lơ nhà vườn), diện tích 93,8 ha, tầng cao xây dựng trung bình - tầng, mật độ xây dựng 40 - 70%, dân số 6.800 người Khu 3: Nằm phía Đơng Bắc thị trấn, nhà khu đa phần thuộc diện xây mới, phần lại nhà tự cải tạo, diện tích 51,1 ha, tầng cao trung bình tầng, mật độ xây dựng 50 - 60%, dân số 3.500 người Khu 4: Nằm phía Đơng Nam Thị trấn, nhà khu đa phần nhà vườn, phần lại nhà tự cải tạo, diện tích 65,4 ha, tầng cao trung bình tầng, mật độ xây dựng 40 - 60%, dân số 3.500 người Dự kiến tiêu chuẩn diện tích dạng nhà thị trấn Châu Thành Nhà chia lô 100 - 120m2/hộ Nhà ô phố 60 - 100m2/hộ Nhà vườn 300 - 500m2/hộ Nhà biệt thự 500 - 1000m2/hộ STT Đất Diện tích ( ha) Tỷ lệ (%) MĐXD (%) Tầng cao Đất theo dự án 1,47 90 3-5 Đất nhà mật độ cao 22,61 20 90 3-5 Đất nhà tự cải tạo 46,32 41 80 – 90 2-3 Đất nhà vườn - biệt thự 39,9 35 50 – 60 1-2 Đất nhà tái định cư 3,1 50 – 60 2-3 Trang 39 Ngành quản lý thị trường bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Hảo II.3.2 Phân tích hiệu tài hiệu kinh tế - xã hội dự án phát triển bất động sản Hiệu tài 1) Đất nhà phố Theo số liệu tham khảo, nhà phố - tầng chủ đầu tư chào bán với mức giá trung bình khoảng 10 triệu đồng/m2, chi phí đầu tư phát triển hạ tầng kỹ thuật khu dân cư xác định theo suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình hạ tầng kỹ thuật khu dân cư theo Quyết định 295/2011/QĐ-BXD ngày 22/03/2011 Bộ Xây dựng - Suất vốn đầu tư xây dựng: 5.830.000 đồng/m2; - Diện tích đất xây dựng nhà khu phố: 100 m2; - Mật độ xây dựng: 60%; - Hiệu suất kinh doanh: 100%; - Tỷ suất lợi nhuận: 20%; - Giá bán trung bình: 10.000.000 đồng/m2; - Thuế suất thu nhập doanh nghiệp: 25%/năm; Các số liệu tính tốn trình bày bảng sau: Đất nhà phố Đơn vị tính Giá trị Tỷ suất thuế thu nhập % 25 Tỷ suất lợi nhuận % 20 Hiệu suất kinh doanh % 100 Diện tích m 100 Mật độ xây dựng % 60 ngàn đồng/m2 5830 Giá bán/m sàn (thu nhập danh nghĩa) ngàn đồng/m 10000 Thu nhập thực ngàn đồng/m2 10000 Lợi nhuận tiêu chuẩn ngàn đồng/m2 1166 Tổng chi phí kinh doanh ngàn đồng/m2 6996 Giá trị đất cơng trình ngàn đồng/m2 3004 Giá trị đất ngàn đồng/m2 1802 Giá trị đất + công trình ngàn đồng/m2 8798 Suất vốn đầu tư nhà đến tầng Từ bảng tính tốn cho thấy: - Giá trị đất: 1.802.000 đồng/m2 - Giá trị đất + cơng trình: 8.798.000 đồng/m2 Trang 40 Ngành quản lý thị trường bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Hảo Nếu ta áp giá đất bồi thường giải phóng mặt theo bảng giá đất nhà nước huyện Châu Thành, Tây Ninh đất khu dân cư trung bình 690.000 đồng/m2 thì: - Lợi nhuận tiêu chuẩn ước tính: 3.020.000 đồng/m2; - Tỷ suất lợi nhuận: 52% Nếu ta áp giá đất bồi thường giải phóng mặt theo bảng giá đất nhà nước huyện Châu Thành, Tây Ninh giá đất nơng nghiệp có giá trị thấp 410.000 đồng/m2 thì: - Lợi nhuận tiêu chuẩn ước tính: 3.487.000 đồng/m2; - Tỷ suất lợi nhuận: 60% Từ kết tính tốn nêu cho thấy giá đất bồi thường giảm lợi nhuận tiêu chuẩn nhà đầu tư tăng kéo theo gia tăng tỷ suất lợi nhuận Điều hoàn toàn phù hợp với thực tế nhà đầu tư tiến hành thực dự án phát triển bất động sản, họ gặp nhiều rắc rối kinh phí q trình bồi thường giải phóng mặt lớn ảnh hưởng đến tỷ suất lợi nhuận nhà đầu tư Chính lẽ có nhiều dự án khơng thể thực không đáp ứng kỳ vọng lợi nhuận nhà đầu tư, không tạo động lực để nhà đầu tư thực dự án 2) Dự án chợ Phước Tân Theo số liệu tham khảo giá cho thuê trung bình chợ hạng III Phước Tân vào khoảng 100.000 đồng/m2, chi phí đầu tư phát triển hạ tầng kỹ thuật chợ xác định theo suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình hạ tầng kỹ thuật theo Quyết định 295/2011/QĐBXD ngày 22/03/2011 Bộ Xây dựng - Tổng diện tích đất: 0,5 ha; - Mật độ xây dựng: 80%; - Suất vốn đầu tư: 153.913 đồng/m2; - Hiệu suất kinh doanh: 80%; - Tỷ suất lợi nhuận: 20%; - Tỷ lệ lạm phát: 10%/năm; - Tỷ lệ chiết khấu: 18%/năm; - Thuế suất thu nhập doanh nghiệp: 25%/năm; Các số liệu tính tốn trình bày bảng sau: Dự án chợ Phước Tân Đơn vị Giá trị Tỷ suất chiết khấu % 18 Tỷ suất thuế thu nhập % 25 Tỷ suất lợi nhuận % 20 Tỷ lệ lạm phát % 10 Năm 50 Thời hạn sử dụng Trang 41 Ngành quản lý thị trường bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Hảo Diện tích Ha 0,5 Mật độ xây dựng % 80 Suất vốn đầu tư hạ tầng kỹ thuật 1000 đồng/m2 1330 Giá cho thuê/m2 sàn/tháng 1000 đồng/m2 100 Tổng giá trị không thuế (thu nhập danh nghĩa) 1000 đồng/m 14552 Tổng thu nhập thực 1000 đồng/m2 11641 Lợi nhuận tiêu chuẩn 1000 đồng/m2 266 Tổng chi phí 1000 đồng/m2 1596 Giá trị đất cơng trình 1000 đồng/m2 10045 Giá trị đất 1000 đồng/m2 8036 Giá trị đất + cơng trình 1000 đồng/m2 9632 Từ bảng tính toán cho thấy: - Giá trị đất: 8.036.000 đồng/m2 - Giá trị đất + cơng trình: 9.632.000 đồng/m2 Nếu ta áp giá đất bồi thường giải phóng mặt theo bảng giá đất nhà nước huyện Châu Thành, Tây Ninh đất khu dân cư trung bình 690.000 đồng/m2 thì: - Lợi nhuận tiêu chuẩn ước tính: 9.449.000 đồng/m2; - Tỷ suất lợi nhuận: 710% Nếu ta áp giá đất bồi thường giải phóng mặt theo bảng giá đất nhà nước huyện Châu Thành, Tây Ninh đất nơng nghiệp có giá thấp 410.000 đồng/m2 thì: - Lợi nhuận tiêu chuẩn ước tính: 9.799.000 đồng/m2; - Tỷ suất lợi nhuận: 736% Từ kết tính tốn nêu cho thấy giá đất bồi thường giảm lợi nhuận tiêu chuẩn nhà đầu tư tăng kéo theo gia tăng lớn tỷ suất lợi nhuận Bên cạnh đó, dễ dàng nhận thấy tỷ suất lợi nhuận dự án thương mại mang lại lợi nhuận gấp nhiều lần so với dự án thơng thường khác, điều lý giải góc độ như: - Hoạt động thương mại khuôn viên dự án mang lại lợi nhuận cao cho người kinh doanh, bn bán - Việc xây dựng khu thương mại kéo theo phát triển khu vực xung quanh, trở thành trung tâm đáp ứng nhu cầu người, thu hút nhiều người đến mua sắm hệ tất yếu lợi nhuận gia tăng không ngừng Trang 42 Ngành quản lý thị trường bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Hảo 3) Khu cơng nghiệp Thanh Điền Theo số liệu tham khảo giá cho thuê trung bình KCN Thanh Điền vào khoảng 30.000 đồng/m2, chi phí đầu tư phát triển hạ tầng kỹ thuật chợ xác định theo suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình hạ tầng kỹ thuật theo Quyết định 295/2011/QĐBXD ngày 22/03/2011 Bộ Xây dựng - Tổng diện tích đất KCN: 300 ha; - Mật độ xây dựng: 80%; - Suất vốn đầu tư xây dựng KCN: 669.000 đồng/m2; - Suất vốn đầu tư xây dựng nhà xưởng: 1.330.000 đồng/m2; - Suất vốn đầu tư xây dựng KCN + nhà xưởng: 2.166.000 đồng/m2; - Hiệu suất kinh doanh: 80%; - Tỷ suất lợi nhuận: 20%; - Tỷ lệ lạm phát: 10%/năm; - Tỷ lệ chiết khấu: 18%/năm; - Thuế suất thu nhập doanh nghiệp: 25%/năm; Các số liệu tính tốn trình bày bảng sau: Khu công nghiệp Thanh Điền Đơn vị Giá trị Tỷ suất chiết khấu % 18 Tỷ suất thuế thu nhập % 25 Tỷ suất lợi nhuận % 20 Tỷ lệ lạm phát % 10 Hệ số cho thuê đất KCN Thanh Điền % 80 Năm 50 Diện tích Ha 300 Mật độ xây dựng % 80 Suất vốn đầu tư KCN Thanh Điền 1000 đồng/m2 669 Chi phí sử dụng đất KCN Thanh Điền 1000 đồng/m2 836 Suất vốn đầu tư nhà xưởng 1000 đồng/m2 1330 Suất vốn đầu tư KCN Thanh Điền + nhà xưởng 1000 đồng/m2 2166 Giá cho thuê/m sàn/tháng 1000 đồng/m 30 Tổng giá trị không thuế (thu nhập danh nghĩa) 1000 đồng/m2 4365 Tổng thu nhập thực 1000 đồng/m2 3492 Lợi nhuận tiêu chuẩn 1000 đồng/m2 433 Thời hạn sử dụng Trang 43 Ngành quản lý thị trường bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Hảo Tổng chi phí 1000 đồng/m2 2600 Giá trị đất cơng trình nhà xưởng 1000 đồng/m2 893 Giá trị đất 1000 đồng/m2 714 Giá trị đất + cơng trình 1000 đồng/m2 1517 Từ bảng tính toán cho thấy: - Giá trị đất: 714.000 đồng/m2 - Giá trị đất + cơng trình: 1.517.000 đồng/m2 Nếu ta áp giá đất bồi thường giải phóng mặt theo bảng giá đất nhà nước huyện Châu Thành, Tây Ninh đất khu dân cư trung bình 690.000 đồng/m2 thì: - Lợi nhuận tiêu chuẩn ước tính: 464.000 đồng/m2; - Tỷ suất lợi nhuận: 22% Nếu ta áp giá đất bồi thường giải phóng mặt theo bảng giá đất nhà nước huyện Châu Thành, Tây Ninh đất nơng nghiệp có giá thấp 410.000 đồng/m2 thì: - Lợi nhuận tiêu chuẩn ước tính: 814.000đồng/m2; - Tỷ suất lợi nhuận: 37% Từ kết tính tốn nêu cho thấy giá đất bồi thường giảm lợi nhuận tiêu chuẩn nhà đầu tư tăng khơng nhiều Có thể nói việc đầu tư vào dự án bất động sản công nghiệp không mang lại nhiều lợi nhuận cho nhà đầu tư dự án đầu tư phát triển bất động sản khác giá đất khu cơng nghiệp thấp nhiều lần so với giá đất xung quanh khu cơng nghiệp, chênh lệch lý giải khía cạnh khách quan khác như: Sự ràng buộc mặt pháp lý, ảnh hưởng khu công nghiệp đến giá đất khu vực xung quanh => Để thấy tính khả thi việc đưa mức giá phù hợp nhằm thu hút đầu tư đảm bảo quyền lợi người dân cần phải có mơ hình mà mơ tả cách trực quan mức độ khả thi dự án Giải tốn địi hỏi cần tiến hành phân tích độ lệch chuẩn mức giá trung bình xác định thơng qua kỹ thuật phân tích thường sử dụng xác suất thống kê Từ kết tính tốn cho thấy: Độ lệch chuẩn D(X) = 280.000 đồng/m2 nhỏ so với mức giá trung bình 690.000 đồng/m2 xấp xỉ 2,5 lần, chứng tỏ mức giá đất có biến động lớn chứa đựng nhiều rủi ro thay đổi nhỏ giá đất làm thay đổi lợi nhuận kỳ vọng nhà đầu tư Việc đầu tư vào dự án phát triển bất động sản thực chứa đựng nhiều rủi ro lợi nhuận thu lại lớn, mà để cân lợi ích nhà đầu tư lợi ích xã hội cần phải có can thiệp sách nhà nước thu hút đầu tư tạo động lực để phát triển đất nước Trang 44 Ngành quản lý thị trường bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Hảo Hiệu kinh tế - xã hội Như nói phần hiệu mặt kinh tế - xã hội dự án nói chung dự án đầu tư phát triển bất động sản nói riêng khó lượng hóa cách xác được, hiệu mà mang lại nhiều, có giới hạn thời gian nguồn lực nên đề tài tạm dừng lại việc phân tích hiệu tác động dự án đầu tư phát triển bất động sản đến giá đất khu vực liền kề Theo ý kiến chuyên gia dự án đầu tư phát triển bất động sản đầu tư xây dựng tác động đến giá trị đất đai khu đất liền kề khoảng 60%, tác động có tính quy luật giảm giá trị theo chiều vectơ Những bất động sản liền kề với dự án giá trị cao ngược lại Khi dự án đầu tư có vị lớn thị trường ảnh hưởng đến giá trị khu đất gia tăng Đứng trước toán lớn việc định có cấp phép cho chủ đầu tư tiến hành đầu tư hay không, nhà lãnh đạo ln phải đắn đo, cân nhắc phí tổn mà đất nước phải gánh chịu (ô nhiễm môi trường đất, nước, khơng khí, sử dụng tài ngun thiên nhiên ) với lợi ích mà dự án mang lại Sự đánh đổi không thực “công bằng”, tùy thuộc vào điều kiện khách quan khác thời điểm cụ thể nhà hoạch định sách định cấp phép đầu tư hay khơng Ngồi việc phân tích chi phí - lợi ích nhà lãnh đạo cịn phải tính tốn đến vấn đề xã hội khác như: Dự án cần nhân công, thu nhập bao nhiêu, phúc lợi nhân viên Theo ý kiến chuyên gia 1ha đất khu cơng nghiệp cần 100 nhân viên, khu cơng nghiệp Thanh Điền có qui mơ 300ha cần khoảng 30.000 nhân viên Sự xuất khu công nghiệp giải vấn nạn thất nghiệp, thu hút người có trình độ cao, nâng cao mức sống người dân Không thể phủ nhận ảnh hưởng lớn dự án hạ tầng giao thông, dự án nhà thương mại trung tâm Thị trấn, dự án xây dựng chợ Phước Tân dự án khu công nghiệp Thanh Điền đến phát triển kinh tế - xã hội Huyện Mỗi dự án có tính chất, quy mô khác chúng tạo lập, phát triển bất động sản địa bàn => Có thể nói rằng, việc xuất dự án đầu tư phát triển bất động sản địa bàn Huyện Châu Thành, Tây Ninh tạo mặt Huyện, tác động hiệu tài hiệu kinh tế - xã hội vai trị sách nhà nước cụ thể hóa thơng qua việc can thiệp tác động vào đơn giá bồi thường giải phóng mặt nhằm điều chỉnh tỷ suất lợi nhuận nhà đầu tư đảm bảo lợi ích người dân Đây yếu tố then chốt nhằm phát triển mặt thị Huyện Châu Thành nói riêng nước nói chung Trang 45 Ngành quản lý thị trường bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Hảo KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Thị trường bất động sản Việt Nam phát triển thu hút nhiều đầu tư ngồi nước Nhìn chung tồn thị trường, mức lợi nhuận đầu tư phát triển dự án bất động sản lớn Qua trình xem xét phân tích, đánh giá hiệu mặt tài kinh tế - xã hội dự án đầu tư phát triển bất động sản điển hình địa bàn Huyện Châu Thành, Tây Ninh Chúng ta thấy khía cạnh nhỏ tương tác thân dự án phát triển bất động sản, tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng nhà đầu tư với sách nhà nước tác động dự án đến phát triển kinh tế - xã hội địa phương Cho thấy tầm quan trọng ảnh hưởng lớn sách, đường lối phát triển nhà nước, địa phương, kim nam cho nhà đầu tư tiến hành thực dự án góp phần vào phát triển to lớn địa phương, đất nước Đề tài tiền đề mô tả cách trực quan để việc tiến hành nghiên cứu sau thuận lợi dĩ nhiên thân đề tài tránh khỏi thiếu sót định Hi vọng nghiên cứu sau khắc phục, sữa chữa giúp cho dự án đầu tư phát triển bất động sản thực mang lại hiệu lớn phát triển kinh tế - xã hội địa phương cụ thể Kiến nghị Chính sách nhà nước nhân tố định để dự án đầu tư phát triển bất động sản mang lại hiệu phương diện, cần: - Nâng cao hiệu việc lập quy hoạch sử dụng đất từ cấp trung ương đến cấp địa phương - Tiến hành lập quy hoạch sử dụng đất đồng bộ, hợp lý với điều kiện cụ thể địa phương - Có sách phù hợp nhằm hỗ trợ cho nhà đầu tư thực dự án thuận lợi phải bảo đảm lợi ích người dân - Thực chủ trương sách nhà nước, phải áp dụng cách linh hoạt, phù hợp với hoàn cảnh cụ thể Trang 46 Ngành quản lý thị trường bất động sản SVTH: Nguyễn Thị Hảo TÀI LIỆU THAM KHẢO Sách - Quản lý Đất đai Thị trường Bất động sản, TS Nguyễn Đình Bồng, KS Tơn Gia Hun, Hà Nội – 2006 NXB Bản đồ - Thị trường bất động sản, TS Hoàng Văn Cường, TS Nguyễn Ngọc Minh, TS Nguyễn Thế Phán, ThS Vũ Thị Thảo, Hà Nội – 2006 NXB Xây Dựng - Phi lý trí – Khám phá động lực vơ hình ẩn sau định người, Dan Ariely, (Hồng Lê Phương Lan dịch), tháng 6/2009 NXB Lao động Xã hội - Vị thế, chất lượng lựa chọn khác: Tiến tới lý thuyết Vị trí Dân cư Đơ thị - Hoàng Hữu Phê Patrick Wakely – 2000 – Tạp chí Đơ Thị Học, Anh Quốc Bài giảng, giáo trình - Bài giảng mơn học – Thị trường Bất động sản – TS Trần Thanh Hùng, Đại học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh, 2008 - Phương pháp định giá bất động sản ứng dụng lý thuyết Chất lượng Vị thế/Tạp chí địa số tháng năm 2008 - TS Trần Thanh Hùng, Đại học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh, 2008 - Phương pháp nghiên cứu khoa học, GS.Vũ Cao Đàm, Hà Nội – 2000 - Luận văn tốt nghiệp – Dương Thị Bích Trâm, Lớp Quản lý Thị trường bất động sản, Khóa 30 - Luận văn tốt nghiệp – Nguyễn Ngọc Mỹ Tiên, Lớp Quản lý Thị trường bất động sản, Khóa 31 - Luận văn tốt nghiệp – Nguyễn Thị Trường Giang, Lớp Quản lý Thị trường bất động sản, Khóa 31 Báo, Internet - www.tayninh.gov.vn - www.banquanlykcntayninh.vn Trang 47 ... KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN: KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN NGUYỄN THỊ HẢO PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH VÀ HIỆU QUẢ KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA... sử dụng bất động sản I.1.3 Dự án đầu tư phát triển bất động sản: 1) Khái niệm: Dự án đầu tư phát triển bất động sản dự án bỏ vốn để tiến hành hoạt động đầu tư, xây dựng bất động sản địa bàn cụ... lập, phát triển bất động sản địa bàn => Có thể nói rằng, việc xuất dự án đầu tư phát triển bất động sản địa bàn Huyện Châu Thành, Tây Ninh tạo mặt Huyện, tác động hiệu tài hiệu kinh tế - xã hội