“PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯBẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THƯƠNG MẠI ĐỊA ỐC BÌNH CHÁNH – TP.HỒ CHÍ MINH”

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: “PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THƯƠNG MẠI ĐỊA ỐC BÌNH CHÁNH – TP.HỒ CHÍ MINH” Sinh viên thực hiện: Nguyễn Huỳnh Phương Hằng Mã số sinh viên: 07135020 Lớp : DH07TB Ngành : Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản - Tháng 08 năm 2011 i TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT VÀ BẤT ĐỘNG SẢN NGUYỄN HUỲNH PHƯƠNG HẰNG “PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THƯƠNG MẠI ĐỊA ỐC BÌNH CHÁNH” Giáo viên hướng dẫn: TS NGUYỄN VĂN TÂN (Địa quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh) Ký tên:……………… Tháng 08 năm 2011 ii - – LỜI CẢM ƠN  Lời xin thành kính gởi đến Cha, Mẹ lòng biết ơn sâu sắc nhất, người sinh thành, dưỡng dục, yêu thương, chăm sóc điểm tựa vững tạo điều kiện cho học tập tốt để có thành ngày hôm Con chân thành cảm ơn người thân yêu gia đình, người đặt niềm tin, giúp đỡ, tạo điều kiện thuận lợi cho an tâm hồn thành việc học Về phía nhà trường, em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm, Ban Chủ nhiệm khoa Quản Lý Đất Đai Bất Động Sản q thầy nhiệt tình giảng dạy, truyền đạt nhiều kiến thức quý báu kinh nghiệm hữu ích làm hành trang cho em bước vào sống Đặc biệt, em xin gởi lời tri sâu sắc đến thầy Nguyễn Văn Tân, người tận tình hướng dẫn, dạy em suốt trình thực đề tài nghiên cứu Em xin gởi lời cảm ơn chân thành đến Ban lãnh đạo anh chị công ty Cổ Phần Thương Mại Địa Ốc Bình Chánh, anh: Nguyễn Hoàng Gia giúp đợ em thực tốt trình thực tập nghiên cứu đề tài báo cáo Cảm ơn bạn lớp DH07TB – người đồng hành suốt năm học vừa qua Cầu chúc cho người, gia đình, thầy cơ, bè bạn nhều sức khỏe, thành công hạnh phúc sống Ngày 20 tháng 08 năm 2011 iii TÓM TẮT Sinh viên thực hiện: Nguyễn Huỳnh Phương Hằng, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh Đề tài: “ PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CƠNG TY CỔ PHẦN THƯƠNG MẠI ĐỊA ỐC BÌNH CHÁNH- TP.HỒ CHÍ MINH” Giáo viên hướng dẫn: TS Nguyễn Văn Tân, mơn Cơng Nghệ Địa Chính, khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản Nội dung báo cáo tóm tắt: Bất động sản tài sản lớn quốc gia, giá trị Bất động sản tổng nước khác thường chiếm 40% lượng cải vật chất nước Các hoạt động liên quan đến Bất động sản chiếm tới 30% tổng hoạt động kinh tế Thị trường Bất động sản ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống văn hóa, xã hội, kinh tế trị người, tác động đến tăng trưởng kinh tế thu hút vốn đầu tư nước tạo nguồn vốn phát triển kinh tế đất nước Sự sụp đổ thị trường Bất động sản số nước gây hậu nặng nề cho kinh tế-xã hội nước Vì hoạt động đầu tư tạo lập kinh doanh Bất động sản gắn liền với nguồn vốn lớn muốn hoạt động thực hiệu việc xác định tính khả thi dự án nhiều mặt cơng tác phân tích tài dự án đầu tư cho dự án hay giai đoạn tiến hành dự án so với biến động kinh tế công việc quan trọng cho công ty đầu tư xây dựng mà nhà đầu tư cho vay, nhà thẩm định chuyên môn nhà quản lý nhà nước Cơ sở cho vấn đề nghiên cứu lý thuyết thị trường Bất động sản, thị trường Bất động sản, hoạt động đầu tư kinh doanh Bất động sản, tổng quan phân tích tài dự án đầu tư Bất động sản, văn pháp luật chi phối hoạt động đầu tư Bất động sản lý luận thực tiễn đưa cần thiết đầu tư dự án Bất động sản Nội dung nghiên cứu ứng dụng kiến thức học tiến hành phân tích cụ thể dự án đầu tư xây dựng Bất động sản công ty Cổ phần Thương mại Địa ốc Bình Chánh dựa số liệu thu thập từ công ty, với tiêu thường dùng phân tích tài dự án để đánh giá tính hiệu dự án giai đoạn thị trường Từ đưa kiến nghị cho công ty hoạt động đầu tư dự án Bất động sản đề xuất cho dự án nhằm hạn chế rủi ro Phương pháp chủ yếu sử dụng phương pháp phân tích, tính tốn tổng hợp: phân tích số liệu tài dự án, phân tích phân khúc thị trường, khả iv cạnh tranh chiếm lĩnh thị trường dự án, tính tốn tổng hợp số liệu có liến quan đến dự án cần phân tích v MỤC LỤC ĐẶT VẤN ĐỀ PHẦN I: TỔNG QUAN I.1 Cở sở lý luận vấn đề nghiên cứu I.1.1 Cở sở khoa học I.1.2 Cở sở pháp lý 19 I.1.3 Cơ sở thực tiễn 20 I.3 Nội dung phương pháp nghiên cứu 22 I.3.1 Nội dung nghiên cứu 22 I.3.2 Phương pháp nghiên cứu 22 I.3.3 Quy trình thực 23 PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 24 II.1 Giới thiệu công ty Cổ phần Thương mại Địa ốc Bình Chánh.24 II.1.1 Quá trình hình thành phát triển cơng ty 24 I.2.2 Các lĩnh vực hoạt động công ty 25 I.2.3 Chức nhiệm vụ phòng ban 29 II.2 Khái quát hoạt động PTTC dự án đầu tư BĐS nói chungtại cơng ty Cổ Phần Thương Mại Địa Ốc Bình Chánh 30 II.3 Giới thiệu dự án 30 II.3.1 Sơ lược dự án 30 II.3.2 Phân tích vị trí dự án 33 II.4 Phân tích thị trường 34 II.4.1 Diễn biến thị trường thời điểm phân tích 34 vi II.4.2 Đánh giá nguồn cung loại hình BĐS tương lai TPHCM 35 II.5 Quy mơ diện tích dự án 37 II.5.1 Quy mơ khu dân cư Hồng Nam 37 II.5.2 Mơ tả cơng trình chung cư cao tầng B1 II.6 Phân tích tài dự án tịa nhà chung cư B1 37 38 II.6.1 Xác định phương án tổng mức đầu tư 38 II.6.2 Xác định cấu nguồn vốn dự án 42 II.6.3 Kế hoạch vay trả lãi vay 43 II.6.4 Xác định doanh thu dự án 44 II.6.5 Dự tính chi phí hoạt động dự án 45 II.6.6 Hạch toán lãi lỗ dự án 46 II.6.7 Các tiêu phân tích tài dự án 47 II.6.8 Phân tích độ nhạy dự án 49 II.6.9 Phân tích mơ phần mềm Crystal Ball 51 KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ 65 vii DANH SÁCH CÁC BẢNG – BIỂU Danh sách biểu Hình 1: Vị trí dự án Hình 2.Phối cảnh khu dân cư Hồng Nam Hình 3: Nguồn cung hộ qua năm Hình 4: Giá chào th KTM ngồi trung tâm Danh sách bảng Bảng Tỷ lệ cho thuê KTM Bảng Tỷ lệ hộ bán Bảng Đơn giá giữ xe Bảng Đơn giá xây dựng Bảng 5.Dự tính tổng chi phí cho dự án Bảng Cơ cấu nguồn vốn đầu tư Bảng Phân bổ nguồn vốn đầu tư dự án Bảng Kế hoạch vay trả lãi Bảng Doanh thu kinh doanh tầng hầm giữ xe Bảng 10 Doanh thu hộ dự kiến dự án Bảng 11 Doanh thu khu thương mại dự án Bảng 12 Chi phí hoạt động dự kiến dự án Bảng 13 Hoạch toán lãi lỗ dự án ( phụ lục2) Bảng 14 Ngân lưu tài dự án (phụ lục 3) Bảng 15 Phân tích độ nhạy chiều theo giá bán Bảng 16 Phân tích độ nhạy chiều theo tổng mức đầu tư Bảng 17 Phân tích độ nhạy hai chiều giá bán tổng mức đầu tư (phụ lục 4) viii Bảng 18 Kết phân tích NPV(TIPV) Bảng 19 Kết phân tích NPV(TIPV) theo tỷ lệ phần trăm Bảng 20 Kết phân tích tiểu IRR(TIPV) Bảng 21 Kết phân tích IRR(TIPV) theo tỷ lệ phần trăm Bảng 22 Kết phân tích NPV(EPV) Bảng 23 Kết phân tích NPV(EPV) theo tỷ lệ phần trăm Bảng 24 Kết phân tích tiêu IRR(EPV) Bảng 25 Kết phân tích IRR(EPV) theo tỷ lệ phần trăm ix Quản lý thị trường Bất động sản Nguyễn Huỳnh Phương Hằng ĐẶT VẤN ĐỀ Thị trường Bất động sản thị trường sôi động đầy thử thách chịu ảnh hưởng tác động nhiều yếu tố khác mà chủ yếu tác động yếu tố kinh tế yếu tố sách nhà nước.Thị trường Bất động sản nước ta hình thành có bước phát triển tích cực, thị trường có vị trí vai trò quan trọng kinh tế quốc dân.Khác hẳn với loại hàng hóa khác, Bất động sản loại hàng hóa đầu tư cần nhiều chi phí lượng vốn lớn Nguồn vốn đầu tư Bất động sản chủ yếu vồn chủ đầu tư, vốn vay từ tổ chức tài vốn huy động từ khách hàng, TpHCM, nguồn vốn vay vốn huy động chiếm tỷ lệ cao Do đó, vấn đề tài giữ vai trò quan trọng dự án đầu tư Bất động sản, định chất lượng khả hoàn thành dự án tiến độ Việc nguồn cung tài cho xây dựng dự án Bất động sản chủ đầu tư trọng quan tâm từ lúc hình thành ý tưởng đến trình triển khai thực dự án Tuy nhiên, khủng hoảng kinh tế 20082009 tác động mạnh đến kinh tế nước ta đặt biệt thị trường Bất động sản sôi động chững lại nay.Chính phủ đề biện pháp để ổn định kinh tế giảm tỷ lệ cho vay phi sản xuất với mức lãi suất cho vay cao tác động đến nguồn vốn thị trường Bất động sản Những dự án Bất động sản thiếu nguồn vốn buộc chủ đầu tư phải hoãn việc xây dựng bán sang tay dự án Điều cho thấy yếu q trình nghiên cứu phân tích dự án trình đầu tư Dù ảnh hưởng khủng hoảng làm thị trường Bất động sản chững lại nhu cầu thực tế nơi người dân cao đặc biệt đô thị Tp Hồ Chí Minh Các chủ đầu tư nhìn nhận thị trường phân khúc nhà cho người thu nhập trung bình trọng đầu tư Dự án chung cư cao tầng B1 Cơng ty Cổ phần Thương mại Địa ốc Bình Chánh làm chủ đầu tư nằm dự án tổng hợp Khu dân cư Hồng Nam cơng ty Xây dựng Hồng Nam cơng ty Cổ phần Thương mại Địa ốc Bình Chánh làm chủ đầu tư Xuất phát từ thực tiễn trên,được chấp thuận Khoa QLĐĐ& BĐS Trường ĐH Nông Lâm TpHCM Công ty “Cổ phần Thương mại Địa ốc Bình Chánh” tơi tiến hành thực nghiên cứu đề tài “ Phân tích hiệu tài dự án đầu tư Bất động sản Cổ phần Thương mại Địa ốc Bình Chánh-TPHCM ” Mục tiêu nghiên cứu Quản lý thị trường Bất động sản Nguyễn Huỳnh Phương Hằng Đồ thị 10 Tương quan phản ánh mối quan hệ biến giả thuyết với IRR Kết mô biến giả thuyết mơ hình Crystal Ball (phụ lục 5) Nhận xét chung: Qua phân tích số liệu từ dự án lập bảng ngân lưu để thấy quy mô hoạt động dịng tiền, với việc tính tốn tiêu tài phân tích độ nhạy tiến hành chạy mô tỷ lệ xác suất rủi ro xảy dự án cho ta nhìn sâu sắc phân tích hiệu tài dự án Do thị trường hậu khủng hoảng kinh tế tác động mà để lại nên có nhiều biến động mức chi phí thay đổi Chỉ cần thay đổi nhỏ ảnh hưởng đến dòng tiền dự án tiêu khơng đảm bảo phân tích Mơ hình mơ Crystall Ball mơ hình ứng dụng phân tích tài dự án năm gần Ngồi phân tích độ nhạy chạy độ rủi ro tối đa hai biến Crystall Ball có cài nhìn tổng qt cho phép ta nhìn nhận nhiều biến động nhiều biến từ 5-7 biến thể ảnh hưởng biến giả thuyết lên biến kết Trong dự án chung cư cao tầng B1 dự án đầu tư bất động sản tổng mức đầu tư chi phí tác động mạnh đến dự án, định phần lớn khả chịu đựng rủi ro dự án Tuy tiêu NPV, IRR, DSCR, BEP đạt yêu cầu đặt theo mức đánh giá dự án xem xét độ rủi ro dự án qua phân tích độ nhạy dùng phần mềm phân tích mơ Crystall Ball thị trường nhiều biến động với nguồn vốn huy động cho dự án bất động sản bị thắt chặt, giao dịch mức thăm dò thị trường, 63 Quản lý thị trường Bất động sản Nguyễn Huỳnh Phương Hằng lạm phát tăng mạnh khả chịu rủi ro dự án tỷ lệ 70% thấp thay đổi mà thị trường hậu khủng hoảng mang lại Dựa vào số liệu xử lý cho phép chủ đầu tư có nhìn tổng thể dự án đồng thời xem xét rủi ro mà dự án đối mặt để có biện pháp thích hợp Để tăng tính khả thi dự án, xem xét hạn chế tăng chi phí đầu tư dự án cải thiện phương án kinh doanh hộ khu thương mại Yêu cầu chủ đầu tư phải xem phân bổ lại nguồn vốn đầu tư để tránh tình trạng thiếu hụt vốn trình triển khai dự án tỷ lệ vốn vay bị hạn chế vốn huy động gặp khó khăn 64 Quản lý thị trường Bất động sản Nguyễn Huỳnh Phương Hằng KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ Kết luận Thơng qua q trình nghiên cứu, thơng tin liên qua đến dự án chung cư cao tầng B1 khu dân cư Hoàng Nam giới thiệu khái quát vấn đề nghiên cứu thị trường dự án, vị trí trạng dự án, quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật tạo điều kiện thuận lợi cho q trình phân tích tài dự án Dự án chung cư cao tầng B1 nằm khu dân cư Hoàng Nam đáp ứng nhu cầu nhà thời gian tới Chính cơng tác phân tích tài dự án cần xem xét cẩn thận lúc có nhìn tổng qt mức độ rủi ro xảy Dự án phân tích dựa tỷ suất lợi nhuận thực tế, chi phí đầu tư xây dựng thực tế yếu tố đầu vào theo giá thị trường Tuy nhiên, tình hình thị trường khó khăn việc huy động vốn lúc khả tiêu thụ chậm dẫn đến việc huy động vốn ảnh hưởng đến tiến độ dự án Các tiêu phân tích tài áp dụng đầy đủ NPV, IRR, bên cạnh cịn tính tốn thêm tiêu B/C, tiêu điểm hòa vốn, tiêu hệ số đảm bảo trả nợ, thời gian hồn vốn đồng thời phân tích dịng ngân lưu hai quan điểm tổng đầu tư chủ đầu tư cho tơi nhìn tồn diện vấn đề phân tích tài dự án, biết cách thức tiến hành quy trình phân tích dự án cụ thể Với kết đáng tin cậy từ dự báo độ nhạy mô ta lường trước rủi ro xảy đề biện pháp khắc phục Các số liệu thu thập cịn có thiếu sót cần thay đổi, giả thuyết giả định nên thực tế có thay đổi trình xây dựng dự án điều kiện thị trường nhiều biến động Về mặt phương án kinh doanh hạn chế nên chưa đánh giá hết toàn diện hiệu mà dự án có Vì vậy, cần đặt nhiều giả thuyết để dễ dàng so sánh lựa chọn đảm bảo mang lại hiệu tối ưu an tồn cho dự án Kiến nghị Trong khn khổ báo cáo tốt nghiệp xin đề xuất số kiến nghị hoạt động phân tích tài dự án công ty sau: Với tình hình thị trường thường xuyên thay đổi, biến động nhiều mặt q trình phân tích tài yêu cầu hoạt động thường xuyên dự án Phân tích thường xuyên theo thời kỳ dự án để thấy rủi ro xảy ra, giúp cơng ty có phương án kinh doanh kịp thời biện pháp 65 Quản lý thị trường Bất động sản Nguyễn Huỳnh Phương Hằng phòng ngừa khắc phục rủi ro phù hợp tránh tình trạng làm dự án vào hướng xấu ảnh hưởng không tốt đến hoạt động công ty thị trường Tăng cường công tác nghiên cứu phát triển đa dạng hóa sản phẩm Tăng cường khía cạnh khác dự án như: phân tích kinh tế-xã hội, phân tích mơi trường, phân tích nguồn nhân lực, phân tích kỹ thuật u cầu kiểm sốt chặt chẽ chi phí đầu vào chi phí thường thay đổi tiến hành triển khai dự án, cách thức mời thầu, tổ chức thi công tiến độ Nghiên cứu ứng dụng phần mềm nhằm phục vụ tốt cho cơng tác phân tích tài Phương án kinh doanh đưa nhiều cho nhà đầu tư nhiều hội lựa chọn độ an toàn cho dự án Nhu cầu thị trường ngày đa dạng, đòi hỏi kết hợp chặt chẽ cơng tác phân tích tài dự án Bất động sản công tác nghiên cứu điều tra thị trường cần chuyên nghiệp hơn, có phân loại đối tượng khách hàng tiềm với nhu cầu thị trường đặt để từ nhà phân tích đưa phân tích, nhận định có lợi cho nhà đầu tư 66 TÀI LIỆU THAM KHẢO Thiết lập & thẩm định dự án đầu tư, PGS.TS.Phước Minh Hiệp, Ths Lê Thị Vân Đan, 2007, NXB Thống Kê Lập thẩm định hiệu tài dự án đầu tư, Viện nghiên cứu tin học & Kinh tế ứng dụng, Ths.Đinh Thế Hiển, 2006, NXB Thống Kê Giáo trình lập dự án đầu tư, PGS.TS.Nguyễn Thị Bạch Nguyệt, 2008, NXB Đại học Kinh tế Quốc Dân Bài giảng phân tích tài dự án đầu tư, TS.Nguyễn Tấn Bình, 2011, Đại học Mở Tp.Hồ Chí Minh, khoa Kinh tế Bài giảng kỹ thuật phân tích rủi ro chiết khấu dịng tiền, Ths Đặng Văn Thanh, Đại học Mở Tp.Hồ Chí Minh, khoa kinh tế Các luận văn khóa trước Phân tích tài dự án đầu tư chung cư cao tầng Tân Phú_Lê Thị Hiền Tái thẩm định dự án đâu tư xây dựng chung cư Trường Thọ TDH công ty Thủ Đức House_Lê Khai Minh Trí Một số thông tin từ trang web: Horea.org.vn, cbre.com.vn,cafef.vn Phụ lục CHỦNG LOẠI MỘT SỐ VẬT TƯ TRANG THIẾT BỊ TIÊU BIỂU SỬ DỤNG TRONG CƠNG TRÌNH VÀ CĂN HỘ STT I II Vị trí Sàn nhà Tồn phịng ngủ Phòng khách, phòng ăn Nhà bếp Loại vật liệu Hoặc tương đương Sàn gỗ Gạch Ceramic Đồng Tâm Gạch Ceramic Đồng Tâm Nhà vệ sinh Gạch Ceramic chống trơn Đồng Tâm Ban công, lôgia Gạch Ceramic chống trơn Đồng Tâm Hành lang chung_sảnh thang máy Gạch Ceramic Đồng Tâm Tường Xây Gạch Tuynel, xi măng Hà Tiên Tô Xi măng Hà Tiên Ma tít III IV Sơn nước Sơn ICI (Hoặc tương đương) Trần nhà Phòng vệ sinh đóng trần thạch cao Trần thạch cao khung sương chìm chống ẩm Vĩnh Tường Cửa Hoặc tương đương Gỗ MDF chống cháy_ nhập Cửa hộ Cửa phòng Cửa Panel gỗ+MDF Veneer xoan Cửa phòng vệ sinh V Cửa Panel gỗ+MDF Veneer xoan Cửa nhựa, lõi théo_lắp kính Cửa sổ Phịng vệ sinh, phịng tắm Hoặc tương đương Tường Ốp gạch Ceramic Đồng Tâm Bồn cầu Lavabo Buồng tắm Americanstandard Americanstandard EuroKing Vòi rửa, vòi Lavabo Americanstandard Vịi sen Americanstandard Máy nước nóng Ariston Quạt hút Asia VI VII VIII IX Gương soi Phịng bếp Kiếng Đình Quốc Hoặc tương đương Tường Ốp gạch Ceramic Đồng Tâm Tủ kệ bếp Tủ gỗ Mặt bếp Đá Granite tự nhiên Bồn rửa Sunhome Vòi rửa Americanstandard Hệ thống điện Hoặc tương đương MCBLS LG Dây điện CADIVI Công tắc điện Chengli Ổ cắm điện Chengli Đèn huỳnh quang gắn trần Philip,Duhal Đèn Compact ốp tường Philip,Duhal Đèn compact treo Hệ thống cấp thoát nước Philip,Duhal Hoặc tương đương Ống cấp nước BìnhMinh Ống nước BìnhMinh Thơng tin liên lạc, giải trí, điều hịa Truyền hình Truyền hình cáp Internet Đường truyền ADSL Điện thoại, đường dây điện thoại Đường dây điện thoại Hệ thống điều hòa Ống dẫn ổ chờ Chú ý: trang thiết bị nêu thay trang thiết bị khác chủng loại với chất lượng tương đương cao Tp.HCM, ngày 20 tháng năm 2011 Phụ lục Hoạch toán lãi lỗ dự án Chỉ tiêu Doanh thu Phân bổ chi phí đầu tư Lợi nhuận gộp Chi phí hoạt động dự án EBIT Thuế TNDN EAT 395,488.56 530,295.49 579,532.21 492,788.96 293,171.97 167,921.66 236,925.00 458,302.23 295,529.83 - - - (236,925.00) (62,813.66) 234,765.66 579,532.21 492,788.96 293,171.97 167,921.66 - 126,241.46 142,820.99 147,343.10 115,181.59 71,265.86 43,710.79 91,944.67 432,189.11 377,607.36 221,906.11 124,210.87 22,986.17 108,047.28 94,401.84 55,476.53 31,052.72 (236,925.00) (189,055.13) 68,958.50 324,141.83 283,205.52 166,429.59 93,158.15 (236,925.00) (189,055.13) Phụ lục Ngân lưu dự án Theo quan điểm tổng đầu tư Nội dung/năm Ngân lưu vào Doanh thu 395,488.56 530,295.49 579,532.21 492,788.96 293,171.97 167,921.66 0 0 0 39,548.86 53,029.55 57,953.22 49,278.90 29,317.20 16,792.17 355,939.71 477,265.94 521,578.99 443,510.06 263,854.78 151,129.49 458,302.23 295,529.83 - - - - 0 0 0 47,458.63 63,635.46 76,311.89 65,902.70 41,948.66 26,918.62 505,760.86 359,165.29 76,311.89 65,902.70 41,948.66 26,918.62 (236,925.00) (149,821.15) 118,100.65 445,267.10 377,607.36 221,906.11 124,210.87 Thay đổi khoản phải thu Thuế VAT Tổng ngân lưu vào Ngân lưu Đầu tư 236,925.00 Thay đổi khoản phải trả Chi phí hoạt động Tổng ngân lưu NLR trước thuế 236,925.00 Thuế TNDN (25%) - 29,525.16 111,316.78 94,401.84 55,476.53 31,052.72 (236,925.00) (149,821.15) 88,575.49 333,950.33 283,205.52 166,429.59 93,158.15 0.81 0.66 0.53 0.43 0.35 0.29 PV NLR sau thuế (236,925.00) (121,615.54) 58,364.05 178,619.84 122,960.46 58,655.70 26,651.18 Lũy kế NLR sau thuế (236,925.00) (358,540.54) (300,176.49) (121,556.65) 1,403.81 60,059.51 86,710.69 NLR sau thuế WACC HSCK: 1/(1+WACC)^n - 23.2% 1.00 NPV 86,710.69 IRR 32% P(B/C) 1.37 Thời gian hoàn vốn năm Theo quan điểm chủ đầu tư Năm NCF(TIPV) (236,925.00) (149,821.15) 88,575.49 333,950.33 283,205.52 166,429.59 93,158.15 Vay trả nợ 196,169.90 -104,623.95 -91,545.95 -78,467.96 0.00 0.00 0.00 NCF(EPV) (40,755.10) (254,445.09) (2,970.46) 255,482.37 283,205.52 166,429.59 93,158.15 0.8 0.64 0.512 0.4096 0.32768 0.262144 (40,755.10) (203,556.08) (1,901.10) 130,806.97 116,000.98 54,535.65 24,420.85 (40,755.10) (244,311.18) (246,212.27) (115,405.30) 595.68 55,131.33 79,552.18 HSCK: 1/(1+25%)^n PV NLR sau thuế Lũy kế NLR sau thuế NPV 79,552.18 IRR 37% P(B/C) 2.95 DSCR Thời gian hoàn vốn 1.43 0.97 năm 4.26 2.22 Phụ lục Giá bán Tổng mức đầu tư NPV(TIPV) 70% 75% 80% 85% 90% 95% 100% 105% 110% 115% 120% 125% 130% 15.6 16.575 17.55 18.525 19.5 20.475 21.45 22.425 23.4 24.375 25.35 86,710.69 13.65 14.63 130% 1,287,984.18 (378,078.49) (337,555.00) (297,031.52) (256,508.04) (215,984.55) (177,108.76) (139,787.51) (102,466.26) (65,145.01) (27,823.76) 9,497.49 46,818.74 84,139.99 125% 1,238,446.33 (337,894.66) (297,371.18) (256,847.69) (216,324.21) (176,680.30) (139,359.06) (102,037.81) (64,716.56) (27,395.31) 9,925.94 47,247.19 84,568.44 121,889.69 120% 1,188,908.47 (297,710.83) (257,187.35) (216,663.87) (176,251.85) (138,930.60) (101,609.36) (64,288.11) (26,966.86) 10,354.39 47,675.64 84,996.89 122,318.14 159,639.39 115% 1,139,370.62 (257,527.01) (217,003.52) (176,480.04) (138,502.15) (101,180.90) (63,859.66) (26,538.41) 10,782.84 48,104.09 85,425.34 122,746.59 160,067.84 197,389.09 110% 1,089,832.77 (217,343.18) (176,819.70) (138,073.70) (100,752.45) (63,431.20) (26,109.95) 11,211.29 48,532.54 85,853.79 123,175.04 160,496.29 197,817.54 235,138.79 105% 1,040,294.91 (177,159.35) (137,645.25) (100,324.00) (63,002.75) (25,681.50) 11,639.75 48,960.99 86,282.24 123,603.49 160,924.74 198,245.99 235,567.24 272,888.49 100% 990,757.06 (137,216.80) (99,895.55) (62,574.30) (25,253.05) 12,068.20 49,389.45 86,710.69 124,031.94 161,353.19 198,674.44 235,995.69 273,316.94 310,638.19 95% 941,219.21 (99,467.10) (62,145.85) (24,824.60) 12,496.65 49,817.90 87,139.15 124,460.39 161,781.64 199,102.89 236,424.14 273,745.39 311,066.64 348,387.89 90% 891,681.35 (61,717.40) (24,396.15) 12,925.10 50,246.35 87,567.60 124,888.85 162,210.09 199,531.34 236,852.59 274,173.84 311,495.09 348,816.34 386,137.59 85% 842,143.50 (23,967.70) 13,353.55 50,674.80 87,996.05 125,317.30 162,638.55 199,959.79 237,281.04 274,602.29 311,923.54 349,244.79 386,566.04 422,343.75 80% 792,605.65 13,782.00 51,103.25 88,424.50 125,745.75 163,067.00 200,388.25 237,709.49 275,030.74 312,351.99 349,673.24 386,799.56 421,121.37 455,443.18 75% 743,067.80 51,531.70 88,852.95 126,174.20 163,495.45 200,816.70 238,137.95 275,459.19 312,780.44 350,101.69 385,577.18 419,898.99 454,220.80 488,542.62 70% 693,529.94 89,281.40 126,602.65 163,923.90 201,245.15 238,566.40 275,887.65 313,208.89 350,032.99 384,354.80 418,676.61 452,998.42 487,320.24 521,642.05 Giá bán IRR(TIPV) Tổng mức đầu tư 32% 70% 75% 13.65 14.63 80% 85% 90% 95% 100% 105% 110% 115% 120% 125% 130% 15.6 16.575 17.55 18.525 19.5 20.475 21.45 22.425 23.4 24.375 25.35 130% 1,287,984.18 -4.04% -1.29% 1.50% 4.33% 7.20% 9.99% 12.72% 15.47% 18.26% 21.07% 23.92% 26.80% 29.71% 125% 1,238,446.33 -2.13% 0.74% 3.66% 6.62% 9.56% 12.38% 15.23% 18.11% 21.03% 23.98% 26.97% 29.99% 33.05% 120% 1,188,908.47 -0.06% 2.95% 6.00% 9.10% 12.02% 14.97% 17.96% 20.98% 24.05% 27.15% 30.29% 33.47% 36.69% 115% 1,139,370.62 2.19% 5.35% 8.56% 11.63% 14.69% 17.79% 20.93% 24.12% 27.34% 30.61% 33.93% 37.29% 40.69% 110% 1,089,832.77 4.64% 7.96% 11.21% 14.39% 17.61% 20.88% 24.19% 27.56% 30.97% 34.42% 37.93% 41.49% 45.09% 105% 1,040,294.91 7.32% 10.76% 14.06% 17.41% 20.82% 24.28% 27.79% 31.35% 34.96% 38.63% 42.36% 46.14% 49.97% 100% 990,757.06 10.26% 13.70% 17.20% 20.75% 24.37% 28.04% 31.77% 35.56% 39.41% 43.31% 47.28% 51.31% 55.40% 95% 941,219.21 13.32% 16.97% 20.68% 24.47% 28.31% 32.23% 36.21% 40.25% 44.37% 48.55% 52.80% 57.11% 61.49% 90% 891,681.35 16.71% 20.61% 24.57% 28.62% 32.73% 36.92% 41.19% 45.53% 49.95% 54.45% 59.01% 63.66% 68.37% 85% 842,143.50 20.52% 24.69% 28.95% 33.29% 37.72% 42.23% 46.83% 51.52% 56.29% 61.14% 66.08% 71.10% 75.88% 80% 792,605.65 24.83% 29.32% 33.92% 38.61% 43.40% 48.29% 53.27% 58.36% 63.53% 68.81% 74.13% 78.91% 83.74% 75% 743,067.80 29.74% 34.62% 39.61% 44.72% 49.93% 55.26% 60.70% 66.25% 71.91% 77.24% 82.35% 87.51% 92.71% 70% 693,529.94 35.41% 40.74% 46.21% 51.80% 57.53% 63.38% 69.36% 75.34% 80.79% 86.28% 91.83% 97.42% 103.06% Giá bán Tổng mức đầu tư NPV(EPV) 70% 75% 80% 85% 90% 95% 100% 105% 110% 115% 120% 125% 130% 15.6 16.575 17.55 18.525 19.5 20.475 21.45 22.425 23.4 24.375 25.35 79,552.18 13.65 14.63 130% 1,287,984.18 (374,347.89) (335,183.82) (296,019.75) (256,855.69) (217,691.62) (180,127.93) (144,074.15) (108,020.38) (71,966.60) (35,912.83) 140.95 36,194.72 72,248.50 125% 1,238,446.33 (334,712.60) (295,548.53) (256,384.46) (217,220.39) (178,910.65) (142,856.87) (106,803.10) (70,749.32) (34,695.55) 1,358.23 37,412.00 73,465.78 109,519.55 120% 1,188,908.47 (295,077.30) (255,913.23) (216,749.17) (177,693.37) (141,639.59) (105,585.82) (69,532.04) (33,478.27) 2,575.51 38,629.28 74,683.06 110,736.83 146,790.61 115% 1,139,370.62 (255,442.01) (216,277.94) (177,113.87) (140,422.31) (104,368.54) (68,314.76) (32,260.99) 3,792.79 39,846.56 75,900.34 111,954.11 148,007.89 184,061.66 110% 1,089,832.77 (215,806.71) (176,642.65) (139,205.03) (103,151.26) (67,097.48) (31,043.71) 5,010.07 41,063.84 77,117.62 113,171.39 149,225.17 185,278.94 221,332.72 105% 1,040,294.91 (176,171.42) (137,987.75) (101,933.98) (65,880.20) (29,826.43) 6,227.35 42,281.12 78,334.90 114,388.67 150,442.45 186,496.22 222,550.00 258,603.77 100% 990,757.06 (136,770.47) (100,716.70) (64,662.92) (28,609.15) 7,444.63 43,498.40 79,552.18 115,605.95 151,659.73 187,713.50 223,767.28 259,821.05 295,874.83 95% 941,219.21 (99,499.42) (63,445.64) (27,391.87) 8,661.91 44,715.68 80,769.46 116,823.23 152,877.01 188,930.78 224,984.56 261,038.33 297,092.11 333,145.88 90% 891,681.35 (62,228.36) (26,174.59) 9,879.19 45,932.96 81,986.74 118,040.51 154,094.29 190,148.06 226,201.84 262,255.61 298,309.39 334,363.16 370,416.94 85% 842,143.50 (24,957.31) 11,096.47 47,150.24 83,204.02 119,257.79 155,311.57 191,365.34 227,419.12 263,472.89 299,526.67 335,580.44 371,634.22 406,166.77 80% 792,605.65 12,313.75 48,367.52 84,421.30 120,475.07 156,528.85 192,582.62 228,636.40 264,690.17 300,743.95 336,797.72 372,659.38 405,757.10 438,854.81 75% 743,067.80 49,584.80 85,638.58 121,692.35 157,746.13 193,799.90 229,853.68 265,907.45 301,961.23 338,015.00 372,249.71 405,347.42 438,445.13 471,542.84 70% 693,529.94 86,855.86 122,909.63 158,963.41 195,017.18 231,070.96 267,124.73 303,178.51 338,742.31 371,840.03 404,937.74 438,035.45 471,133.16 504,230.87 Giá bán IRR(EPV) Tổng mức đầu tư 37% 70% 75% 13.65 14.63 80% 85% 90% 95% 100% 105% 110% 115% 120% 125% 130% 15.6 16.575 17.55 18.525 19.5 20.475 21.45 22.425 23.4 24.375 25.35 130% 1,287,984.18 -8.00% -5.01% -1.93% 1.25% 4.54% 7.80% 11.04% 14.38% 17.81% 21.36% 25.01% 28.79% 32.69% 125% 1,238,446.33 -6.07% -2.90% 0.37% 3.76% 7.20% 10.56% 14.03% 17.61% 21.32% 25.15% 29.11% 33.22% 37.48% 120% 1,188,908.47 -3.94% -0.57% 2.93% 6.55% 10.04% 13.65% 17.39% 21.27% 25.29% 29.47% 33.82% 38.33% 43.04% 115% 1,139,370.62 -1.58% 2.03% 5.79% 9.48% 13.24% 17.15% 21.22% 25.45% 29.87% 34.48% 39.29% 44.32% 49.59% 110% 1,089,832.77 1.06% 4.95% 8.86% 12.79% 16.88% 21.16% 25.63% 30.32% 35.23% 40.38% 45.79% 51.49% 57.49% 105% 1,040,294.91 4.04% 8.18% 12.29% 16.59% 21.10% 25.84% 30.82% 36.08% 41.62% 47.49% 53.71% 60.30% 67.30% 100% 990,757.06 7.44% 11.74% 16.26% 21.03% 26.06% 31.39% 37.05% 43.07% 49.48% 56.33% 63.67% 71.54% 79.99% 95% 941,219.21 11.13% 15.89% 20.95% 26.32% 32.06% 38.19% 44.77% 51.86% 59.51% 67.81% 76.83% 86.66% 97.42% 90% 891,681.35 15.48% 20.86% 26.62% 32.82% 39.53% 46.81% 54.75% 63.46% 73.06% 83.70% 95.56% 108.86% 123.85% 85% 842,143.50 20.75% 26.97% 33.73% 41.14% 49.31% 58.39% 68.56% 80.05% 93.20% 108.39% 126.20% 147.39% 170.69% 80% 792,605.65 27.38% 34.82% 43.12% 52.48% 63.14% 75.50% 90.10% 107.74% 129.77% 158.56% 198.42% 248.24% 334.51% 75% 743,067.80 36.17% 45.64% 56.67% 69.79% 85.93% 106.77% 136.01% 185.83% 198.75% 215.84% 239.74% 268.39% 365.02% 70% 693,529.94 48.99% 62.61% 80.20% 105.19% 151.85% 167.43% 184.89% 203.51% 246.95% 273.86% 305.12% 341.73% 397.18% ... cứu hoạt động phân tích tài cơng ty Cổ phần Thương mại Địa ốc Bình Chánh - Sơ lược dự án Bất động sản - Thực phân tích hiệu tài dự án đầu tư Bất động sản cơng ty - Đánh giá hiệu tài dự án tính... Nông Lâm TpHCM Công ty ? ?Cổ phần Thương mại Địa ốc Bình Chánh? ?? tơi tiến hành thực nghiên cứu đề tài “ Phân tích hiệu tài dự án đầu tư Bất động sản Cổ phần Thương mại Địa ốc Bình Chánh- TPHCM ” Mục... Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh Đề tài: “ PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CƠNG TY CỔ PHẦN THƯƠNG MẠI ĐỊA ỐC BÌNH CHÁNH- TP.HỒ