TÌM HIỂU VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI TRONG QUẢN LÝ VÀ ĐIỀU TIẾT THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 9

Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Yến Phượng BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: “ TÌM HIỂU VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI TRONG QUẢN LÝ VÀ ĐIỀU TIẾT THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 9” SVTH MSSV LỚP KHÓA NGÀNH : : :: : : NGUYỄN THỊ YẾN PHƯNG 03135057 DH03TB 2003 – 2007 Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản -TP.Hồ Chí Minh, tháng năm 2007- Trang PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Yến Phượng TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN CHÍNH SÁCH & PHÁP LUẬT NGUYỄN THỊ YẾN PHƯNG “ TÌM HIỂU VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI TRONG QUẢN LÝ VÀ ĐIỀU TIẾT THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 9” Giáo viên hướng dẫn: KS – CN Dương Thò Tuyết Hà Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh Ký tên - Tháng naêm 2007 – Trang PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Yến Phượng LỜI CẢM ƠN Xin chân thành biết ơn thầy cô trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh tận tình truyền đạt trang bò kiến thức cho em thời gian học tập trường Chân thành ghi nhớ công ơn quý thầy cô Khoa Quản Lý Đất Đai Bất Động Sản tận tình dạy bảo, trao dồi kiến thức, kinh nghiệm cho em suốt trình học tập Đặc biệt cô Dương Thò Tuyết Hà tận tình hướng dẫn để em hoàn thành tốt luận văn tốt nghiệp Xin chân thành cảm ơn Ban Lãnh đạo Chi Cục Thuế Quận cô anh chò công tác Đội trước bạ tạo điều kiện tốt cho em suốt thời gian thực tập Chi Cục Cảm ơn bạn lớp Quản Lý Thò Trường Bất Động Sản khóa 29 trao đổi thông tin giúp đỡ em thực tốt đề tài Do kiến thức hạn chế số lónh vực đònh nên đề tài không tránh khỏi sai sót, kính mong quý thầy cô bạn có đóng góp quý báu chân tình Trên sở đó, em rút kinh nghiệm để hiểu biết thêm tác động sách tài lónh vực đất đai đến thò trường bất động sản, từ củng cố nâng cao kiến thức chuyên môn Xin chân thành cảm ơn Sinh viên Nguyễn Thò Yến Phượng Trang PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Cục thuế Thành phố Hồ Chí Minh SVTH: Nguyễn Thị Yến Phượng CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc Chi Cục Thuế Quận Quận 9, ngày 27 tháng 07 năm 2007 GIẤY XÁC NHẬN Kính gửi: Trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động sản Trong thời gian từ ngày 15/03/2007 đến ngày 15/06/2007, sinh viên Nguyễn Thò Yến Phượng, niên khoá 2003-2007, Khoa Quản Lý Đất Đai Bất Động Sản, Trường Đại học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh thực tập Tổ trước bạ thuộc Chi Cục Thuế Quận 9, nghiên cứu đề tài “ Tìm hiểu việc thực sách tài đất đai quản lý điều tiết thò trường bất động sản đòa bàn Quận 9” Chi Cục Thuế Quận có nhận xét sau: Về đạo đức, tác phong: sinh viên Nguyễn Thò Yến Phượng chấp hành tốt nội quy quan, hòa đồng sinh hoạt tham gia công việc phân công Về nghiệp vụ – chuyên môn: có nghiên cứu, tìm tòi học hỏi sách tài đất đai Nhà nước, kết hợp lý thuyết thực hành để hoàn thành đề tài nghiên cứu CHI CỤC THUẾ QUẬN CHI CỤC TRƯỞNG Trang PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Yến Phượng M ỤC L ỤC ĐẶT VẤN ĐỀ Trang PHẦN I: TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu: I.1.1.Cơ sở khoa học: I.1.1.1 Những vấn đề thị trường bất động sản I.1.1.2 Khái quát chung thuế I.1.1.3 Chính sách tài đất đai quản lý điều tiết thị trường bất động sản 15 I.1.2.Cơ sở pháp lý vấn đề nghiên cứu 18 I.2 Khái quát Quận 9: 19 I.2.1 Điều kiện tự nhiên: 19 I.2.1.1.Vị trí địa lý 19 I.2.1.2.Địa hình, địa mạo 19 I.2.1.3.Khí hậu 20 I.2.1.4.Diện tích tự nhiên 20 I.2.2 Thực trạng phát triển kinh tế – xã hội: 20 I.3 Nội dung phương pháp nghiên cứu: 22 PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 23 II.1 Chính sách tài đất đai việc quản lý điều tiết thị trường bất động sản Việt Nam nói chung cụ thể Quận thời gian qua: 23 II.1.1 Thuế sử dụng đất nông nghiệp 23 II.1.2 Thuế nhà, đất 27 II.1.3 Lệ phí trước bạ 29 II.1.4 Thuế chuyển quyền sử dụng đất 32 II.1.5 Tiền thuê đất 36 II.1.6 Tiền sử dụng đất 39 II.2 Đánh giá tác động sách tài lĩnh vực đất đai việc quản lý điều tiết thị trường bất động sản thời gian qua: 45 II.2.1 Những kết đạt 45 II.2.2 Những hạn chế nguyên nhân 47 II.3 Quan điểm hoàn thiện thuế lĩnh vực đất đai góp phần quản lý phát triển thị trường bất động sản Việt Nam 48 KẾT LUẬN 49 Trang PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Yến Phượng TÓM TẮT Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Yến Phượng, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh Đề tài: “ Tìm hiểu việc thực sách tài đất đai quản lý điều tiết thị trường bất động sản địa bàn Quận 9” Giáo viên hướng dẫn: KS – CN Dương Thị Tuyết Hà, Bộ mơn Chính Sách & Pháp Luật, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh Quận trước vùng nông thôn Quận Thủ Đức sau tách thành quận riêng biệt, tài nguyên đất đai phong phú, dồi thu hút mạnh khai thác đầu tư, tiến trình thị hóa diễn mạnh mẽ, theo mà thị trường bất động sản hoạt động nhộn nhịp, sơi Chính sách tài lĩnh vực đất đai phương tiện để nhà nước quản lý điều tiết hoạt động thị trường bất động sản Do đó, em tiến hành nghiên cứu đề tài với nội dung chủ yếu sau: nội dung tác động khoản thuế thu từ đất ảnh hưởng đến thị trường bất động sản, việc thực sách tài đất đai địa bàn Quận Từ đó, nắm động thái người sử dụng đất trước thay đổi Nhà nước sách tài Bằng phương pháp nghiên cứu tài liệu, em tiến hành nghiên cứu văn bản, Nghị Định Thông Tư hướng dẫn liên quan đến sách tài đất đai kết hợp với việc sử dụng phương pháp thống kê, phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp để xử lý số liệu thực tế thu loại thuế thu từ đất, đồng thời tiếp thu tình hình thực tế Qua thấy khoản thu từ đất, tiền sử dụng đất có đóng góp nhiều liên tục tăng từ năm 2000 đến năm 2003, cụ thể 7.621,12 triệu đồng năm 2000 tăng lên 46.118,00 triệu đồng vào năm 2003 Đặc biệt tăng vọt năm 2004, số tiền sử dụng đất thu đạt 109.041,81 triệu đồng Từ năm 2004 tiền sử dụng đất thu giảm nhiều nguyên nhân, chủ yếu sách thu tiền sử dụng đất khoản thu khác từ đất, ngoại trừ thuế sử dụng đất nơng nghiệp, có xu hướng tăng thể công tác quản lý ngày tốt hơn, bước kiểm soát hoạt động sử dụng, chuyển dịch bất động sản chủ thể Nhìn chung, tổng số thu từ đất tăng dần qua năm, năm 2004 đạt 119.648,19 triệu đồng tăng gấp đôi năm 2003 Nhưng số thu tiền sử dụng đất năm 2006 thấp kéo tổng số thu từ đất giảm theo, đạt 55.720,04 triệu đồng Như vậy, qua kết cụ thể tình hình thực sách tài đất đai, đề tài xác định vấn đề tồn xung quanh sắc thuế mở hướng cần phải làm để củng cố, hồn thiện sách tài chính, hướng tới tạo lập thị trường bất động sản hồn hảo, hoạt động lành mạnh cơng khai Trang PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Yến Phượng DANH SÁCH BẢNG Bảng 1: Diện tích Quận theo đơn vị hành Bảng 2: Giá trị sản xuất tốc độ tăng trưởng kinh tế Quận Bảng 3: Giá trị sản xuất tốc độ tăng trưởng ngành Quận quản lý Bảng 4: Thuế suất đất trồng hàng năm đất nuôi trồng thủy sản Bảng 5: Thuế suất đất trồng lâu năm Bảng 6: Tổng diện tích nộp thuế hàng năm giai đoạn 2000-2002 Bảng 7: Tổng diện tích nộp thuế lâu năm giai đoạn 2000-2002 Bảng 8: Tình hình thu thuế sử dụng đất nông nghiệp giai đoạn 2000-2002 Bảng 9: Tổng số thu từ đất giai đoạn 2000-2002 Bảng 10: Kết thu thuế nhà, đất từ năm 2000 đến 2006 Bảng 11: Tình hình thực thu lệ phí trước bạ nhà, đất địa bàn Quận từ năm 2000-2006 Bảng 12: Tình hình thu thuế chuyển quyền sử dụng đất địa bàn Quận từ năm 2000-2006 Bảng 13: Số lượng hồ sơ chuyển nhượng 13 phường địa bàn Quận từ năm 2000-2006 Bảng 14: Kết thu tiền thuê đất từ năm 2000 đến 2006 Bảng 15: Kết thu tiền sử dụng đất từ năm 2000 đến năm 2003 Bảng 16: Kết thu tiền sử dụng đất năm 2004 Bảng 17: Kết thu tiền sử dụng đất năm 2005-2006 Bảng 18: Kết khoản thuế thu từ đất năm 2000 đến năm 2006 địa bàn Quận Trang 20 21 21 24 24 25 25 25 26 28 31 34 35 38 42 43 44 46 DANH SÁCH BIỂU Biểu 1: Tình hình thu thuế sử dụng đất nông nghiệp giai đoạn 2000-2002 địa bàn Quận Biểu 2: Kết thu tiền thuê đất từ năm 2000 đến 2006 26 39 DANH SÁCH HÌNH Hình 1: Thuế suất hiệu Hình 2: Phân loại thuế dựa quan hệ thuế thu nhập Trang PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com 12 14 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Yến Phượng DANH SÁCH CHỮ VIẾT TẮT BQ : Bình qn CN-TTCN : Cơng nghiệp-tiểu thủ cơng nghiệp CQ : Chuyển quyền ĐVT : Đơn vị tính GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Ha : Hecta Kg : Kilơgam LPTB : Lệ phí trước bạ NSNN : Ngân sách Nhà nước SDĐNN : Sử dụng đất nông nghiệp TNHH : Trách nhiệm hữu hạn TPHCM : Thành phố Hồ Chí Minh Tr.đồng : Triệu đồng TSDĐ : Tiền sử dụng đất TT-DV : Thương mại-dịch vụ UBND : Ủy ban nhân dân Trang PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Yến Phượng ĐẶT VẤN ĐỀ • Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu: Thị trường bất động sản lĩnh vực kinh tế q trình chuyển đổi Việt Nam Điều lại phức tạp kinh tế mà quyền sử dụng đất chưa thực xem hàng hóa Chính vậy, chưa có nhiều tư liệu cơng trình nghiên cứu cách có hệ thống sách tài đất đai việc quản lý phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Trên giới nước phát triển nước phát triển có kinh tế dựa chế độ sở hữu tư nhân có thị trường bất động sản phát triển Các sắc thuế điều chỉnh hoạt động sử dụng, trao đổi, mua bán đất đai hoàn thiện Sau khủng hoảng tài tiền tệ Đơng Nam Á, có nhiều người quan tâm đến vấn đề bất động sản coi khởi nguồn cho xáo trộn thị trường tài Trên sở em tiến hành nghiên cứu đề tài “ Tìm hiểu việc thực sách tài đất đai quản lý điều tiết thị trường bất động sản địa bàn Quận TPHCM” nhằm đưa kiến nghị góp phần hồn thiện sắc thuế lĩnh vực đất đai để điều tiết hoạt động đầu tư vào bất động sản • Mục tiêu nghiên cứu đề tài: Đề tài bám sát mảng vấn đề thị trường bất động sản, khoản thuế thu, số học sử dụng thuế để quản lý điều tiết thị trường bất động sản, thực trạng việc thực sách tài đất đai Quận 9; cuối đánh giá kiến nghị nhằm hồn thiện sách tài đất đai việc quản lý điều tiết thị trường bất động sản quận cho nước Nhiều sắc thuế lĩnh vực đất đai nước ta ban hành, thị trường bất động sản nước ta thừa nhận phát triển thời gian gần nên nhìn chung vấn đề mẻ nước ta Vì thế, cố gắng nghiên cứu chắn tránh khỏi sai sót, khuyết điểm Em mong nhận ý kiến đóng góp quý báu thầy • Đối tượng phạm vi nghiên cứu: - Đối tượng nghiên cứu: khoản thuế thu mối quan hệ với việc quản lý điều tiết thị trường bất động sản + Lệ phí trước bạ + Thuế sử dụng đất nông nghiệp + Thuế nhà, đất + Thuế chuyển quyền sử dụng đất + Tiền sử dụng đất + Tiền thuê đất - Phạm vi nghiên cứu: việc thực sách tài đất đai việc quản lý điều tiết thị trường bất động sản địa bàn Quận từ năm 2000 đến năm 2006 Trang PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Yến Phượng • Ý nghĩa thực tiễn vấn đề nghiên cứu: Việc chuyển đổi kinh tế nước ta sang kinh tế thị trường có điều tiết Nhà nước đòi hỏi phải quản lý phát triển thị trường bất động sản coi phận kinh tế thị trường thống phát triển Trên thực tế thời gian qua, thị trường bất động sản nước ta, không riêng Quận 9, có nhiều biến động, đợt “sốt” đất kéo dài lan rộng, tình trạng lấn chiếm đất công, mua bán đất trao tay v.v… diễn phổ biến Điều gây khó khăn cho việc quản lý đất đai Nhà nước, tâm lý nặng nề người dân việc bồi thường giải phóng mặt bằng… Nguyên nhân dẫn đến tình trạng chủ yếu cơng tác quản lý lĩnh vực đất đai chưa chặt chẽ hoàn thiện Do vậy, đề tài mơ tả tranh tồn cảnh thị trường bất động sản, khoản thuế thu từ đất đai mối quan hệ với thị trường bất động sản Trang PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Yến Phượng * Tác động tiền thuê đất Ta thấy trường hợp bất động sản đất thuê giá thỏa thuận giao dịch bất động sản phụ thuộc vào hình thức trả tiền thuê thuê đất thời hạn th đất Trước ngày 1/7/2004 có hình thức trả tiền thuê đất, trả lần cho thời gian thuê, trả tiền thuê trước cho nhiều năm, trả hàng năm Sau Luật Đất Đai năm 2003 đời quy định có hình thức trả tiền thuê đất, trả lần cho thời gian thuê trả hàng năm Đối với trường hợp trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm trước ngày 1/7/2004 mà thời hạn cho thuê đất trả tiền lại 05 năm chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê với tài sản gắn liền đất Đối với hình thức trả tiền thuê đất cho thời gian thuê người sử dụng đất có quyền đất tài sản đất, quyền: chuyển nhượng, cho thuê lại, chấp, bảo lãnh chấp, góp vốn Đối với hình thức trả tiền th đất hàng năm người sử dụng đất khơng thực quyền đất có quyền tài sản đất, cụ thể quyền: bán, chấp, bảo lãnh chấp, góp vốn Như phân tích chương 2, giao dịch thị trường bất động sản thực chất giao dịch quyền lợi ích có từ việc sở hữu, sử dụng Vì vậy, thấy giá bất động sản đất thuê cao hay thấp phụ thuộc vào việc người sử dụng đất có quyền đất tài sản đất hay không Đồng thời giá bất động sản loại phụ thuộc vào khoảng thời gian th lại nhiều hay ít, thời gian th lại q người nhận chuyển nhượng, đặc biệt với đối tượng doanh nghiệp, không n tâm đầu tư lâu dài khơng biết cách chắn cách xử lý sau thời hạn thuê đất kết thúc Quận quận có tiềm đất đai phong phú, nguồn lực dồi dào, mục tiêu phát triển kinh tế theo hướng: thương mại-dịch vụ-du lịch-công nghiệp-tiểu thủ công nghiệp-nông nghiệp Vì thu hút mạnh đầu tư doanh nghiệp nhiều lĩnh vực sản xuất, kinh doanh, du lịch… Việc thuê đất địa bàn Quận chủ yếu theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm, có vài trường hợp trả tiền thuê đất lần Công ty TNHH thành viên An Phú công ty trả tiền thuê đất nhiều với tỷ đồng hàng năm Kế đến Công ty dệt Phong Phú, Công ty dệt Phước Long, Công ty Gia Cầm, Tổng Công ty đường sông miền Nam, Công ty đầu tư xây dựng cấp nước (WASECO), Cơng ty khai thác sản xuất vật liệu xây dựng,… công ty mang lại số thu từ thuê đất hàng năm đáng kể cho Quận Về cá nhân, hộ gia đình thuê đất chủ yếu lò gạch phường Long Bình Trang 38 PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Yến Phượng Bảng 14: Kết thu tiền thuê đất từ năm 2000 đến 2006 Năm Diện tích thuê đất (ha) Số thu tiền thuê đất (tr.đồng) 2000 174,46 3.830,83 2001 177,11 2.866,64 2002 179,64 3.441,22 2003 181,09 3.172,79 2004 211,49 3.228,45 2005 237,43 5.452,51 2006 237,04 7.720,21 (Nguồn Chi Cục Thuế Quận 9) Từ năm 2000 đến năm 2004 số thu tiền thuê đất tương đối ổn định việc tiến hành thực thu theo Quyết Định 1357 TC/QĐ/TCT ngày 30/12/1995 Bộ tài Số thu năm 2005 5.452,51 triệu đồng có đến 2.305,42 triệu đồng thu tháng 12 Điều giúp ta thấy rõ chuyển biến gia tăng đáng kể số thu tiền thuê đất từ việc tiến hành thu theo Nghị Định 142/2005/NĐ-CP Chính phủ Thơng tư số 120/2005/TT-BTC Bộ tài Việc tiến hành điều chỉnh mức đơn giá cho thuê đất theo Nghị Định ban hành làm số thu tiền thuê đất tiếp tục tăng lên đáng kể năm 2006, đóng góp 7.720,21 triệu đồng vào ngân sách nhà nước Triệu đồng 9000 Diện tích (ha) 8000 7.720,21 Số thu (tr.đồng) 7000 6000 5.452,51 5000 4000 3.830,83 3.441,22 2.866,64 3000 3.172,79 3.228,45 2000 1000 174,46 177,11 179,64 181,09 211,49 237,43 237,04 Naêm 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Biểu 2: Kết thu tiền thuê đất từ năm 2000 đến 2006 Ngày 17/07/2006 ban hành Quyết Định 107/2006/QĐ-UBND việc đơn giá thuê đất địa bàn Tuy nhiên Quyết Định có số nội dung chưa phù hợp với thực tiễn nên xem xét để điều chỉnh lại cho phù hợp Trang 39 PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Yến Phượng II.1.6 Tiền sử dụng đất: Theo quy định Luật Đất đai đất đai tài sản thuộc sở hữu Nhà nước, Nhà nước giao quyền sử dụng cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình Đồng thời để có quyền sử dụng đất theo quy định Nhà nước người sử dụng đất phải thực đầy đủ nghĩa vụ tài Nhà nước nộp khoản thu liên quan đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ,… Trong tất khoản thu này, tiền sử dụng đất khoản nghĩa vụ tài nặng mà người sử dụng đất phải thực Người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước Nhà nước giao đất theo quy định pháp luật hợp thức hóa quyền sử dụng đất hay chuyển mục đích sử dụng đất Nghị Định 38/2000/NĐ-CP ngày 23/08/2000 Chính phủ thu tiền sử dụng đất ban hành, hướng dẫn thi hành Thông tư 115/2000/TT-BTC ngày 11/12/2000 Bộ Tài Tuy nhiên, kinh tế nước ta chuyển động ngày mạnh mẽ theo chế thị trường Vấn đề xây dựng sách tài đất đai cần phải điều chỉnh đổi để phù hợp với yêu cầu thực tiễn Vì vậy, Luật Đất đai năm 2003 đời, có hiệu lực thi hành ngày 1/7/2004 để giải yêu cầu cấp bách kinh tế, theo kịp với biến động đời sống xã hội Thời gian qua việc thu tiền sử dụng đất dựa giá đất UBND cấp tỉnh quy định theo Nghị Định 87/CP ngày 17/7/1994 Chính phủ thấp, không theo kịp với phát triển kinh tế, gây thất thoát nguồn thu ngân sách Nhà nước Luật Đất đai năm 2003 hướng tới khắc phục tồn Nghị Định 38/2000/NĐ-CP Nghị Định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Chính phủ thu tiền sử dụng đất ban hành dựa tinh thần Luật Đất đai 2003 Tuy nhiên, vấn đề thu tiền sử dụng đất Nghị Định 198/2004/NĐ-CP quy định việc cho phép ghi nợ nghĩa vụ tài xem xét cấp giấy chứng nhận lần đầu Bên cạnh số vướng mắc khác cần tháo gỡ Trước tình hình đó, Chính phủ ban hành Nghị Định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị Định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003 Đây coi Nghị Định mong đợi năm qua tháo gỡ số vướng mắc trình thi hành Luật Đất đai 2003 Một vấn đề vướng mắc lớn mà Nghị Định 17/2006/NĐ-CP làm vấn đề thu tiền sử dụng đất, Nghị Định 17/2006/NĐ-CP tiếp tục cho ghi nợ tiền sử dụng đất Điều tạo điều kiện cho người sử dụng đất làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Dù thực tiễn phát sinh nhiều ách tắc gây ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Một số nguyên nhân vấn đề tiền sử dụng đất, chẳng hạn như: việc doanh nghiệp kinh doanh địa ốc cố tìm đối tác để vực dậy thị trường bất động sản bị vấp phải rào cản tiền sử dụng đất; người dân chưa mặn mà nhận sổ đỏ,… Để thúc đẩy việc cấp giấy chứng nhận phát triển thị trường bất động sản, Thủ tướng Chính phủ vừa ký ban hành Nghị Định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 Nghị Định 84/2007/NĐ-CP dung lượng không Nghị Định 181/2004/NĐ-CP mục tiêu hướng tới giải nhiều vấn đề cụ thể “mắc” triển khai thi hành Luật Đất đai, đẩy nhanh tiến độ, hoàn Trang 40 PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Yến Phượng tất công tác cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất công tác bồi thường hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất, thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản * Chính sách Nhà nước việc thu tiền sử dụng đất qua thời kỳ tác động sách đến thị trường bất động sản: a Từ ban hành Nghị Định 38/2000/NĐ-CP đến trước Luật Đất đai năm 2003 đời Dựa Luật Đất đai năm 1993, Chính phủ ban hành Nghị Định 38/2000/NĐ-CP thu tiền sử dụng đất tạo nguồn thu từ đất đai tăng qua năm Theo đó, xác định tiền sử dụng đất giá đất, diện tích mức thu: § Giá đất tính đồng Việt Nam mét vuông (đồng/m2) theo khung giá UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định theo khung giá loại đất Chính phủ Giá tính tiền sử dụng đất trường hợp đấu giá đất giá đất trúng đấu giá; Giá tính tiền sử dụng đất trường hợp quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng từ loại đất quy định khoản Điều Nghị Định sang đất ở, đất xây dựng cơng trình § Diện tích đất tính mét vng (m2) diện tích đất Nhà nước giao, phép chuyển mục đích sử dụng, xét cấp GCNQSDĐ, diện tích đất gắn liền với nhà trường hợp lý, hóa giá nhà mua nhà thuê thuộc sở hữu Nhà nước § Mức thu: theo Thơng tư 115/2000/TT-BTC người sử dụng đất mà khơng có giấy tờ hợp lệ sử dụng đất đất sử dụng phù hợp với quy hoạch tại, tranh chấp, quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất sau: v Đối với đất đô thị: + Trường hợp sử dụng ổn định trước ngày 18/12/1980 (ngày ban hành Hiến pháp năm 1980) khơng phải nộp tiền sử dụng đất + Trường hợp sử dụng đất ổn định từ ngày 18/12/1980 đến ngày 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực) phải nộp 20% tiền sử dụng đất + Trường hợp sử dụng đất ổn định từ ngày 15/10/1993 trở phải nộp 100% tiền sử dụng đất + Nếu nhận chuyển nhượng người khác từ ngày 15/10/1993 trở mà người chuyển nhượng khơng có giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất, có giấy mua bán hai bên Nay khơng có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch đất UBND xã phường, thị trấn xác nhận phải nộp 40% tiền sử dụng đất v Đối với đất khu dân cư nông thôn: + Trường hợp sử dụng đất ổn định trước ngày 31/05/1990 (ngày ban hành Quyết định số 186/HĐBT Hội đồng Bộ trưởng Chính phủ đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng chuyển sang sử dụng vào mục đích khác) người sử dụng đất khơng phải nộp tiền sử dụng đất Trang 41 PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Yến Phượng + Trường hợp sử dụng đất ổn định từ ngày 31/05/1990 đến trước ngày 15/10/1993 phải nộp 20% tiền sử dụng đất diện tích hạn mức đất + Trường hợp sử dụng đất ổn định từ ngày 15/10/1993 trở người sử dụng đất phải nộp 100% tiền sử dụng đất + Nếu nhận chuyển nhượng nhà, đất người khác từ ngày 15/10/1993 trở mà người chuyển nhượng khơng có giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất, có giấy mua bán hai bên Nay khơng có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch, UBND xã phường, thị trấn xác nhận phải nộp 40% tiền sử dụng đất Giai đoạn tốc độ phát triển kinh tế thị hóa diễn nhanh chóng, giá đất liên tục tăng nhanh, vùng thị hóa vùng ven thị Trong khung giá đất theo Quyết Định 05/QĐ-UB ngày 01/4/1995 UBND Thành phố gần “tỉnh tại” suốt năm, chậm thay đổi so với thực tế, không phản ánh chất kinh tế thị trường, khơng phát huy vai trò tiền sử dụng đất việc điều tiết phân phối thu nhập từ lợi ích tài sản đất đai thuộc sở hữu toàn dân cho tầng lớp dân cư cách bình đẳng Vì vậy, khung giá đất theo Quyết Định 05/QĐ-UB lúc lạc hậu không xác thực tế gây thất thu khơng đến ngân sách thành phố Ở Quận giai đoạn này, người sử dụng đất làm hợp thức hóa nhà, đất ngày tăng nhu cầu tham gia giao dịch thị trường bất động sản khoản tiền sử dụng đất phải nộp lúc theo mức giá quy định chưa cao Bảng 15: Kết thu tiền sử dụng đất từ năm 2000 đến năm 2003 Năm Số đơn vị nộp thuế Diện tích (m2) Số thuế phải nộp (tr.đồng) Số thuế miễn, giảm (tr.đồng) Số thuế thực thu (tr.đồng) 2000 169 189.797 11.990,56 4.369,44 7.621,12 2001 387 260.622,5 9.754,37 104,82 8.732,55 2002 1.333 556.491,1 43.278,74 2.129,55 41.149,20 2003 2.697 506.714,4 50.636,02 4.518,03 46.118,00 (Nguồn Chi Cục Thuế Quận 9) Số người làm hợp thức hóa tăng cao từ khoảng năm 2002-2003 xuất phát từ chỗ nhận thức người dân nâng cao, cộng thêm yếu tố việc tính tiền sử dụng đất dựa khung giá theo quy định lúc thấp, phận lớn người dân có thừa khả hồn tất đủ khoản nghĩa vụ tài để cấp GCNQSDĐ b Từ Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành ngày 01/07/2004 đến Luật Đất đai năm 2003 giữ nguyên tỷ suất thu thuế phí nhà,đất Điểm kéo dần khung giá Nhà nước lên tương đương với giá thị trường Mục đích nhằm lành mạnh hóa thị trường bất động sản nhà, đất tăng tính cơng đền bù cho người sử dụng đất Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2003 Nghị Định 198/2004/NĐ-CP mở rộng khoản miễn, giảm Cụ thể, theo quy định cũ người sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 mà khơng có giấy tờ hợp lệ quyền sử Trang 42 PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Yến Phượng dụng đất phù hợp quy hoạch, không tranh chấp, cấp GCNQSDĐ phải nộp 20% tiền sử dụng đất Còn theo khoản điều 50 Luật Đất đai 2003 quy định: “Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định khơng có loại giấy tờ quy định khoản Điều đất sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993, UBND xã, phường, thị trấn xác nhận đất khơng có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất xét duyệt nơi có quy hoạch sử dụng đất cấp giấy CNQSDĐ khơng phải nộp tiền sử dụng đất” Các trường hợp sử dụng đất sau ngày 15/10/1993 phải nộp tiền sử dụng đất theo mức thu 100% theo mức giá đất UBND tỉnh, thành phố ban hành Chính điều tạo hai kiện đáng nhớ năm 2004 Đó ngày cận kề 1/7 thời khắc cuối năm, người dân đua làm thủ tục nhà, đất để tránh khỏi áp dụng theo luật Dẫn đến hậu ứ đọng lượng lớn hồ sơ giải Quận điển hình Bảng 16: Kết thu tiền sử dụng đất năm 2004 Đơn vị tính Số liệu Số đơn vị nộp thuế _ 5.161 Diện tích m2 864.899,2 Số thuế phải nộp tr.đồng 114.284,47 Số thuế miễn, giảm tr.đồng 5.242,66 Số thuế nộp NSNN tr.đồng 109.041,81 Chỉ tiêu (Nguồn Chi Cục Thuế Quận 9) Ta thấy số thuế nộp vào NSNN năm 2004 tăng gấp đôi năm 2003 Đây số thu từ lượng hồ sơ mà quan chức Quận giải được, bên cạnh số lượng lớn hồ sơ chưa giải phải chờ hướng dẫn thêm Từ đầu năm 2005, theo quy định Nghị Định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ bảng giá đất tăng vọt Điều ảnh hưởng lớn đến người dân nộp khoản thuế liên quan đến đất, mà đặc biệt khoản tiền sử dụng đất Bên cạnh đó, Nghị Định 198/2004/NĐ-CP khơng có quy định việc cho phép ghi nợ nghĩa vụ tài xem xét cấp giấy chứng nhận lần đầu Đối với đại phận hộ gia đình, cá nhân việc đứng tên GCNQSDĐ trở nên tầm tay, vượt khả Các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc vấp phải rào cản tiền sử dụng đất mà triển khai dự án khó khăn việc kêu gọi đối tác bỏ vốn đầu tư xây dựng Nguyên nhân xuất phát từ chỗ trước đây, dự án chung cư cao tầng, quan chức cấp GCNQSDĐ cho phần diện tích xây dựng chung cư, phần diện tích công cộng sân chơi, bãi đậu xe, công viên… không cấp giấy chứng nhận nên chủ đầu tư đóng tiền sử dụng đất Tuy nhiên, theo quy định Nghị Định 198/2004/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai 2003 phần đất công cộng cấp giấy chứng nhận nên chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất Dẫn tới tốn khó: đối tác, chủ yếu từ nước ngồi, u cầu phải có sổ đỏ toàn khu đất để họ an tâm đầu tư chủ đầu tư lại không làm phải nộp tiền sử Trang 43 PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Yến Phượng dụng nhiều Đây khó khăn lớn liên quan trực tiếp đến việc vực dậy thị trường bất động sản hay không Nghị Định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị Định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003 ban hành, tháo gỡ khơng vướng mắc việc thi hành Luật Đất đai Nghị định cho phép ghi nợ tiền sử dụng đất cấp GCNQSDĐ chưa đủ khả tài để nộp tiền, số tiền nợ ghi hẳn giấy chứng nhận Khi người sử dụng đất muốn thực quyền chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước số tiền nợ Và người ghi nợ trả nợ theo giá đất lúc cấp giấy, nghĩa số tiền ghi giấy chứng nhận Tuy nhiên, đối tượng ghi nợ tiền sử dụng đất quy định Nghị Định 17/2006/NĐ-CP hạn chế nên chưa thúc đẩy mạnh người dân làm thủ tục hợp thức hóa nhà, đất Ở Quận 9, lượng hồ sơ nộp làm thủ tục hợp thức hóa nhà, đất theo hướng giảm dần, giảm mạnh vào năm 2006 Điều chứng tỏ tình trạng người dân chẳng mặn mòi, thiết tha đến việc nhận sổ đỏ, thực chất đại đa số người sử dụng đất khơng có khả để thực khoản nghĩa vụ tài nặng Bảng 17: Kết thu tiền sử dụng đất năm 2005-2006 Chỉ tiêu Số đơn vị nộp thuế Diện tích Đơn vị tính _ m Số liệu Năm 2005 Năm 2006 3.958 955 854.748,5 181.324,5 Số thuế phải nộp tr.đồng 100.307,87 31.117,06 Số thuế miễn, giảm tr.đồng 63,67 _ Số thuế nộp NSNN tr.đồng 100.244,21 31.117,06 (Nguồn Chi Cục Thuế Quận 9) Trước tình hình này, ngày 25/05/2007 Thủ tướng Chính phủ ký ban hành Nghị Định số 84/2007/NĐ-CP, bổ sung quy định việc cấp GCNQSDĐ Theo đó, người sử dụng đất cần có đơn xin ghi nợ chấp nhận Tuy nhiên, người sử dụng đất nộp nghĩa vụ lúc phải trả tiền theo giá trị sử dụng đất thời điểm đó, tức thời điểm trả nợ Nghị Định số 84/2007/NĐ-CP tiến tới thực từ ngày 1/1/2008 giao dịch dân quyền sử dụng đất thực có GCNQSDĐ Đứng hai góc độ Nghị Định 84/2007/NĐ-CP chỗ chưa phù hợp Về phía nhà quản lý, đặc biệt chủ đầu tư khen thỏa mãn với quy định mở Nghị Định 84/2007/NĐ-CP Nhà quản lý nhắm tới mục tiêu tạo lập thị trường bất động sản thức, minh bạch, công khai, hoạt động lành mạnh Để thực điều thơng qua Nghị Định số 84/2007/NĐ-CP chủ trương cho ghi nợ tiền sử dụng đất với đối tượng để đẩy nhanh hồn tất cơng tác cấp giấy Chủ đầu tư phấn khởi tháo gỡ khó khăn nay, điển hình Trang 44 PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Yến Phượng việc chủ dự án trả tiền sử dụng đất phần diện tích đất sử dụng cho mục đích cơng cộng, rào cản lớn chủ đầu tư, nhà kinh doanh địa ốc Với số điều chỉnh vậy, Nghị Định 84/2007/NĐ-CP nhắm tới hoàn thiện thị trường bất động sản thức, kích thích hoạt động đầu tư vào dự án bất động sản để cung tòa cao ốc đáp ứng nhu cầu đòi hỏi Nhưng phía người dân người thực Nghị Định 84/2007/NĐ-CP gặp nhiều khó khăn Người dân khơng có tiền để nộp tiền sử dụng đất, cho ghi nợ trả theo giá thời điểm trả nợ Ai biết trước giá thời điểm lúc nào? Dĩ nhiên không giảm Tiền sử dụng đất tính theo đơn giá đất diện tích đất Đơn giá đất mét vng tăng nhân với diện tích đội lên bao nhiêu? Người thực vấn đề mà e dè chờ đợi Thông Tư hướng dẫn Một điểm quan trọng việc thu tiền sử dụng đất mốc thời gian Việc đóng tiền sử dụng đất gắn chặt với mốc thời gian sử dụng đất, nên thực tế xảy tình trạng người sử dụng đất bắt tay với cán chức để làm sai lệch mốc thời gian nhằm né khơng phải đóng tiền sử dụng đất Mặt khác, lại có tình trạng thơng đồng hai bên giao dịch chuyển nhượng với việc thoả thuận người đứng làm hợp thức hoá nhà, đất nhằm mục đích né khơng đóng tiền sử dụng đất Cụ thể sau: theo quy định khoản Điều Nghị Định số 38/2000/NĐ-CP, người sử dụng đất có giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất từ trước ngày 15/10/1993 cấp đổi GCNQSDĐ cho tồn diện tích đất sử dụng phù hợp với giấy tờ khơng phải nộp tiền sử dụng đất; trường hợp người nhận chuyển quyền sử dụng đất sau ngày 15/10/1993 phải nộp tiền sử dụng đất Chính quy định mà xảy trường hợp hai bên giao dịch với giấy tay sau thời điểm 15/10/1993, bên nhận chuyển nhượng người chủ trước làm hợp thức hoá để khơng phải đóng tiền sử dụng đất Từ phát sinh tranh chấp, mâu thuẫn bên chuyển nhượng đứng tên GCNQSDĐ có tồn quyền hợp pháp đất Thực tế có nhiều người phải đất phải trả thêm tiền ngồi khoản tiền giao dịch chuyển nhượng trước đó,… Hiện tượng diễn khơng thời gian qua Và nguyên nhân gây thất thu tiền sử dụng đất cho ngân sách Nhà nước Hiện để khắc phục, Nhà nước tiến hành kiểm tra, tra thường xuyên định kỳ chặt chẽ, nhằm hạn chế tối đa hành vi lạm quyền, trục lợi lĩnh vực đất đai nhạy cảm Luật Đất Đai năm 2003 Nghị Định 198/2004/NĐ-CP có đề cập đến khái niệm “đất sử dụng ổn định”, chưa cụ thể Nghị Định số 84/2007/NĐ-CP ban hành, Điều Nghị Định trình bày rõ ràng, cụ thể “đất sử dụng ổn định” Điều nhằm tạo thuận lợi cho người dân lẫn người thực việc xác định khoản tiền sử dụng đất phải đóng, góp phần khuyến khích người dân nghiêm túc kê khai, đăng ký hợp thức hố nhà, đất, vừa tránh thiệt thòi cho người sử dụng đất vừa tạo điều kiện để nhà nước quản lý tình hình sử dụng, giao dịch bất động sản Trang 45 PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Yến Phượng II.2 Đánh giá tác động sách tài lĩnh vực đất đai việc quản lý điều tiết thị trường bất động sản thời gian qua: II.2.1 Những kết đạt được: Để tạo điều kiện cho kinh tế thị trường phát triển, Nhà nước phải thừa nhận vai trò tất yếu thị trường bất động sản nên với việc tạo lập khn khổ pháp lý cho việc hình thành phát triển thị trường bất động sản, Nhà nước liên tục ban hành hồn thiện sách tài lĩnh vực đất đai nhằm quản lý thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển Chính sách tài lĩnh vực đất đai góp phần vào việc quản lý phát triển thị trường bất động sản nét sau: - Thông qua việc thực sắc thuế mặt Nhà nước nắm tình hình sử dụng đất đai chuyển dịch bất động sản kinh tế sở thực chức kiểm tra, kiểm soát hoạt động thị trường bất động sản - Góp phần khuyến khích tổ chức, hộ gia đình, cá nhân hồn thành thủ tục giấy tờ liên quan đến bất động sản Nhờ có việc triển khai sắc thuế lĩnh vực đất đai, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thấy cần thiết phải hoàn thiện thủ tục liên quan đến giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Đây yêu cầu thiếu hàng hóa giao dịch thị trường bất động sản Khi mà bất động sản đầy đủ thủ tục pháp lý tăng lên thúc đẩy thị trường bất động sản thức hoạt động mạnh mẽ - Các sắc thuế góp phần khuyến khích tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất cách tiết kiệm có hiệu sở cung ứng thêm hàng hóa cho thị trường bất động sản Thông qua việc ban hành, triển khai quản lý chặt chẽ sắc thuế thực tế, đối tượng sử dụng đất phải tính tốn đến hiệu việc nắm giữ sử dụng đất phù hợp với nhu cầu khả tài Đối với diện tích khơng cần sử dụng sử dụng hiệu khơng cao chuyển nhượng cho người khác, cho thuê trả lại cho Nhà nước để đỡ phải nộp thuế Điều mặt hạn chế việc sử dụng lãng phí bất động sản mặt khác tăng lượng cung bất động sản cho thị trường Về mặt Nhà nước, thông qua việc kê khai đăng ký nộp thuế tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, Nhà nước nắm trạng biến động đất đai để từ có biện pháp quản lý điều tiết vĩ mô lĩnh vực bất động sản cho phù hợp - Thông qua nguồn thu từ thuế lĩnh vực đất đai Nhà nước bù đắp phần chi phí đầu tư xây dựng sở hạ tầng phát triển bất động sản Tuy Nhà nước chưa thu đầy đủ từ giao dịch thực tế thị trường khoản thuế thu đóng góp lớn vào việc đầu tư xây dựng sở hạ tầng, phát triển quỹ bất động sản nói riêng phát triển kinh tế – xã hội nói chung Trang 46 PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Yến Phượng Bảng 18: Kết khoản thuế thu từ đất năm 2000 đến năm 2006 địa bàn Quận ĐVT: triệu đồng Các loại thuế thu TSDĐ THUẾ CQ LPTB THUÊ ĐẤT THUẾ SDĐNN THUẾ NHÀ, ĐẤT 2000 7.621,12 637,27 736,33 3.830,83 878,8 1.028 14.732,35 2001 8.732,55 2.121,22 1.954,48 2.866,64 1.090,60 1.358 18.123,49 2002 41.149,20 1.908,05 2.349,04 3.441,22 621,6 1.141 50.610,11 2003 46.118,00 1.833,01 2.802,63 3.172,79 – 1.285 55.211,43 2004 109.041,81 2.505,96 3.794,97 3.228,45 – 1.077 119.648,19 2005 100.244,21 5.342,35 9.376,72 5.452,51 – 1.701 122.116,79 31.117,06 5.932,73 8.968,04 7.720,21 – 1.982 55.720,04 Năm 2006 Tổng (Nguồn Chi Cục Thuế Quận 9) Khoản thuế thu từ đất địa bàn Quận đóng góp phần đáng kể vào ngân sách Nhà nước giúp giải nhiệm vụ chi tiêu khơng ngừng tăng lên qua năm Chính sách tài đất đai Nhà nước bước điều chỉnh, thay đổi để theo kịp giải vấn đề vướng mắc thực tiễn, đồng thời cải cách hành theo hướng đơn giản hóa thủ tục, giảm tối đa thời gian làm thủ tục giải đáp vướng mắc thuế cho đối tượng nộp thuế tạo điều kiện nhiều cho người dân thực nghĩa vụ tài với Nhà nước Những điều góp phần làm tăng dần khoản thuế thu từ đất đai Tuy nhiên từ năm 2005 khoản thuế thu từ đất đai chựng lại giảm nhiều, vào năm 2006 thấp phân nửa số thuế thu vào năm 2004 Đây tình hình chung nước khơng phải riêng Quận 9, nguyên nhân chủ yếu người dân không chịu lấy sổ đỏ thị trường nhà, đất trầm lắng kéo dài II.2.2 Những hạn chế nguyên nhân: Bên cạnh kết đạt được, sách tài đất đai góp phần quản lý thúc đẩy thị trường bất động sản thời gian qua nhiều hạn chế Điều thể hiện: - Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất áp dụng sở sản xuất kinh doanh, đối tượng sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân chưa áp dụng Do đó, tượng đầu cơ, bn bán lòng vòng thu lợi diễn phổ biến Vì so với mức thuế chuyển quyền sử dụng đất 4% mà người chuyển nhượng phải nộp thấp so với khoản tiền lời thu từ việc chuyển nhượng mảnh đất Trang 47 PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Yến Phượng - Hệ thống thuế lĩnh vực bất động sản chưa thực đầy đủ chức quản lý, kiểm soát việc nắm giữ chuyển dịch bất động sản Tình trạng mua bán đất trao tay suốt thời gian vừa qua diễn phổ biến gây thất thu cho ngân sách Nhà nước thuế, phí liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất Xuất phát từ việc chiếm dụng bất hợp pháp nên đất đai không đầy đủ giấy tờ kinh tế thời gian qua chiếm tỉ trọng tương đối lớn Điều dẫn đến có nhiều diện tích đất sử dụng chịu loại thuế Trong hồn cảnh thị trường bất động sản sơi động phận hàng hóa khơng có giấy tờ nhanh chóng tung vào ln chuyển liên tục Chính điều góp phần làm cho thị trường bất động sản khơng thức thêm nhộn nhịp Khi mà lĩnh vực sử dụng đất Nhà nước khơng thu thuế có nghĩa thị trường bất động sản Nhà nước khơng thể kiểm sốt thu thuế - Thuế nhà, đất thuế sử dụng đất nông nghiệp tính thóc thu tiền theo giá thóc thị trường Trong tiến trình thị hóa nay, giá đất ln có xu hướng tăng lên, có giai đoạn tăng đột biến làm cho mức động viên từ thuế đất thuế sử dụng đất nơng nghiệp khơng phù hợp Điều làm cho cơng cụ thuế khơng nhiều tác dụng việc điều tiết cách kịp thời trường hợp giá bất động sản thị trường thay đổi đột xuất II.3 Quan điểm hoàn thiện thuế lĩnh vực đất đai góp phần quản lý phát triển thị trường bất động sản Việt Nam: - Hệ thống thuế lĩnh vực đất đai phải thực chức quản lý chặt chẽ đất đai giao dịch thị trường bất động sản Thuế công cụ quản lý Nhà nước kinh tế, Nhà nước để thất thu thuế lĩnh vực đất đai đồng nghĩa với việc khơng quản lý đất đai nói riêng bất động sản nói chung Khi mà khơng quản lý bất động sản, ngồi việc thất thu thuế Nhà nước quản lý điều tiết thị trường bất động sản Bởi, gốc ban đầu Nhà nước khơng quản lý - Hệ thống thuế phải kích thích sử dụng hợp lý có hiệu đất đai kinh tế, khuyến khích tất thành phần kinh tế tham gia vào thị trường bất động sản Việc xác định sắc thuế lĩnh vực đất đai, đối tượng áp dụng sắc thuế mức thuế suất áp dụng sắc thuế có vai trò vơ quan trọng việc khai thác, sử dụng có hiệu loại bất động sản, đặc biệt bất động sản nhà đất, phát huy tối đa nguồn lực từ đất đai, nhà cơng trình đất để phát triển kinh tế - xã hội, phục vụ nghiệp công nghiệp hố, đại hố đất nước Khi đó, thuế góp phần chống đầu bất hợp pháp điều tiết cung, cầu bất động sản kinh tế Để kích thích việc sử dụng hợp pháp có hiệu đất đai, sắc thuế cần phải thu hút nguồn lực xã hội, khuyến khích thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển hàng hoá bất động sản vừa đáp ứng cho nhu cầu trước mắt vừa đảm bảo phù hợp với nhu cầu phát triển kinh tế tương lai Trang 48 PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Yến Phượng - Góp phần quan trọng việc bình ổn thị trường bất động sản đồng với thị trường khác đáp ứng yêu cầu hội nhập quốc tế Thuế công cụ điều tiết vĩ mô Nhà nước Vì thế, hồn thiện thuế lĩnh vực đất đai phải đảm bảo cho Nhà nước chủ động định hướng, điều tiết, kiểm sốt bình ổn thị trường bất động sản, khắc phục tình trạng tự phát, đầu bất động sản Hệ thống thuế phải đảm bảo thị trường bất động sản hoạt động cách công khai, minh bạch, hạn chế tiến tới xố bỏ thị trường bất động sản khơng thức, đảm bảo tính cơng việc nắm giữ chuyển dịch bất động sản Ngồi thơng qua hệ thống thuế lĩnh vực đất đai, Nhà nước động viên phần thu nhập người sử dụng chuyển nhượng bất động sản ngân sách Nhà nước để Nhà nước đầu tư vào chương trình hỗ trợ nhà cho người nghèo bù đắp chi phí Nhà nước việc đầu tư vào sở hạ tầng phục vụ phát triển hàng hoá bất động sản Trang 49 PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Yến Phượng KẾT LUẬN • Kết luận: Qua nghiên cứu tìm hiểu, ta thấy người sử dụng đất nhạy cảm sách tài đất đai Nhà nước thời kỳ Quận trước vùng nông thôn Quận Thủ Đức sau tách thành quận riêng biệt, tài nguyên đất đai phong phú, dồi thu hút mạnh khai thác đầu tư, tiến trình thị hóa diễn mạnh mẽ, theo mà thị trường bất động sản hoạt động nhộn nhịp, sôi Do đó, tiến hành nghiên cứu việc thực sách tài đất đai địa bàn Quận giúp ta thấy rõ động thái người sử dụng đất trước thay đổi Nhà nước sách tài Thị trường bất động sản Quận thời gian qua có biến động bất thường tác động quy hoạch việc triển khai nhiều dự án địa bàn Quận Tình hình chuyển nhượng đất đai diễn sôi nhiên quan chức Quận chưa nắm số lượng xác giao dịch diễn ra, kết quan thuế Quận thất thu thuế phí liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đồng thời công tác bồi thường giải tỏa để thực dự án diễn nhiều phường địa bàn Quận gây thất thu cho ngân sách Quận nhiều năm liền khơng thu thuế đất tiền thuê đất phận lớn hộ dân sở sản suất kinh doanh diện chờ giải tỏa Công tác tiếp nhận hồ sơ, tính thu thuế Chi Cục Thuế Quận tiến hành thực vòng ngày rút ngắn nhiều thời gian góp phần khuyến khích người sử dụng đất thực nghĩa vụ tài với Nhà nước Trong khoản thu từ đất, tiền sử dụng đất có đóng góp nhiều liên tục tăng từ năm 2000 đến năm 2003, cụ thể 7.621,12 triệu đồng năm 2000 tăng lên 46.118,00 triệu đồng vào năm 2003 Đặc biệt tăng vọt năm 2004, số tiền sử dụng đất thu đạt 109.041,81 triệu đồng Nhưng từ năm 2004 tiền sử dụng đất thu giảm nhiều nguyên nhân, chủ yếu sách thu tiền thu tiền sử dụng đất Năm khoản thu khác từ đất, ngoại trừ thuế sử dụng đất nơng nghiệp, có xu hướng tăng thể công tác quản lý ngày tốt hơn, bước kiểm soát hoạt động sử dụng, chuyển dịch bất động sản chủ thể Nhìn chung, tổng số thu từ đất tăng dần qua năm, năm 2004 đạt 119.648,19 triệu đồng tăng gấp đôi năm 2003 Nhưng số thu tiền sử dụng đất năm 2006 thấp kéo tổng số thu từ đất giảm theo, đạt 55.720,04 triệu đồng Tóm lại, thời gian qua Chi Cục Thuế Quận cố gắng thống kê, tổng hợp để theo sát tình hình thu thuế địa bàn Quận Đồng thời tăng cường kiểm tra, rà soát để hạn chế tối đa sai sót tính thuế gây thất thu cho ngân sách Nhà nước thiệt thòi cho người sử dụng đất • Kiến nghị: Qua nghiên cứu tìm hiểu tình hình thực tế việc thực sách tài đất đai người sử dụng đất thời gian vừa qua, xin kiến nghị sau: Trang 50 PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Yến Phượng - Hoàn thiện quy định thuế thu nhập hoạt động chuyển quyền sử dụng đất - Cần áp dụng khoản thuế thu nhập bổ sung trường hợp giá đất tăng đầu tư trực tiếp Nhà nước - Cần tách hẳn vấn đề liên quan đến mục tiêu giải sách xã hội khỏi giá đất, bước tiến tới thực chế giá giải quan hệ đất đai - Tăng cường công tác quản lý thuế - Tăng cường phối hợp ngành Thuế ngành Địa việc quản lý đất - Phải có thay đổi đồng sách Nhà nước - Cần vận dụng linh hoạt khoản thuế thu đất đai việc bình ổn thị trường bất động sản Trang 51 PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Yến Phượng TÀI LIỆU THAM KHẢO Bài giảng “Quản lý hành đất đai” – KS Lê Mộng Triết – Bộ mơn Chính sách Pháp luật đất đai – Khoa Quản lý Đất Đai Bất Động Sản, Trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh Hỏi đáp Thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước - Luật gia Lê Văn Chấn – Năm 2006 - Nhà xuất Tổng Hợp Thành phố Hồ Chí Minh Luận văn tốt nghiệp “Tình hình thực nghĩa vụ tài đất đai địa bàn Quận TPHCM từ năm 1999 đến nay” – Hoàng Thị Ngọc Tuyền – QLĐĐ khóa 1999-2004 Luật Đất Đai năm 2003 Cơ chế quản lý đất đai tài đất đai – Bộ Tài chính, Cục quản lý cơng sản – Năm 2004 – Nhà xuất Giao Thông Vận Tải Nghị Định 164/2003/NĐ-CP ngày 22/12/2003 quy định chi tiết thi hành Luật thuế thu nhập doanh nghiệp Nghị Định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị Định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003 Nghị Định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 Thủ tướng Chính phủ vừa ký ban hành Nghị Định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/06/2000 Chính phủ ban hành quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 1994 Luật Sửa đổi bổ sung số điều Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 1999 Quản lý đất đai bất động sản đô thị - PGS TS Đỗ Hậu, TS Nguyễn Đình Bồng – Năm 2005 - Nhà xuất Xây Dựng 10 Thị trường bất động sản – TS Nguyễn Minh Ngọc, TS Nguyễn Thế Phán, ThS Vũ Thị Thảo – Năm 2006 – Nhà xuất Xây Dựng 11 Thuế đất đai-công cụ quản lý điều tiết thi trường bất động sản – TS Đàm Văn Huệ - Năm 2006 – Nhà xuất Đại Học Kinh Tế Quốc Dân 12 Tìm hiểu văn pháp luật quản lý đất đai, nhà - Luật gia Quốc Cường, Thanh Thảo – Năm 2002 – Nhà xuất Thống Kê 13 Tìm hiểu Luật Đất Đai năm 2003 - Luật gia Trịnh Thị Thanh Hương – Năm 2004 – Nhà xuất Tổng Hợp Thành phố Hồ Chí Minh Trang 52 PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com ... điều tiết thị trường bất động sản, thực trạng việc thực sách tài đất đai Quận 9; cuối đánh giá kiến nghị nhằm hồn thiện sách tài đất đai việc quản lý điều tiết thị trường bất động sản quận cho... PHƯNG “ TÌM HIỂU VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI TRONG QUẢN LÝ VÀ ĐIỀU TIẾT THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 9 Giáo viên hướng dẫn: KS – CN Dương Thò Tuyết Hà Trường Đại... hiểu việc thực sách tài đất đai quản lý điều tiết thị trường bất động sản địa bàn Quận 9 Giáo viên hướng dẫn: KS – CN Dương Thị Tuyết Hà, Bộ mơn Chính Sách & Pháp Luật, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất