TÁC ĐỘNG CỦA CHÍNH SÁCH THUẾ ĐẾN SỰ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ LONG KHÁNH, TỈNH ĐỒNG NAI

Ngành Quản Lý Thị trường Bất Động Sản SVTH : Lê Thị Ly Na BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: “ TÁC ĐỘNG CỦA CHÍNH SÁCH THUẾ ĐẾN SỰ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ LONG KHÁNH, TỈNH ĐỒNG NAI Sinh viên thực hiện: Lê Thị Ly Na Mã số sinh viên: 08135049 Lớp: DH08TB Ngành: Quản lý thị trường bất động sản Tháng năm 2012 Trang Ngành Quản Lý Thị trường Bất Động Sản SVTH : Lê Thị Ly Na TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN LÊ THỊ LY NA “ TÁC ĐỘNG CỦA CHÍNH SÁCH THUẾ ĐẾN SỰ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ LONG KHÁNH, TỈNH ĐỒNG NAI ” Giáo viên hướng dẫn: ThS DƯƠNG THỊ TUYẾT HÀ (Địa quan trường đại học Nông Lâm Tp.Hồ Chí Minh) (Ký tên:……………….) Trang Ngành Quản Lý Thị trường Bất Động Sản SVTH : Lê Thị Ly Na ĐƠN XIN XÁC NHẬN THỰC TẬP Kính gửi : CHI CỤC THUẾ THỊ XÃ LONG KHÁNH TỈNH ĐỒNG NAI Tôi tên : Lê Thị Ly Na Là sinh viên lớp : Ngành : Khoa : DH08TB Quản lý thị trường Bất động sản Quản lý Đất đai Bất động sản Nay tơi viết đơn kính mong Ban lãnh đạo Chi cục thuế thị xã Long Khánh xác nhận q trình thực tập tơi Trong thời gian thực tập từ ngày 15/4/2012 đến ngày 15/6/2012 Tôi nhận giúp đỡ tận tình ban giám đốc, cô chú, anh chị Chi cục thuế Đặc biệt phịng kê khai kế tốn thuế tin học hỗ trợ tạo điều kiện tốt để tơi hồn thành đề tài tốt nghiệp Xin gửi lời cảm ơn chân thành đến ban giám đốc Chi cục thuế thị xã Long Khánh cô chú, anh chị phịng kê khai kế tốn thuế tin học Long Khánh ngày….tháng….năm 2012 KT CHI CỤC TRƯỞNG PHÓ CHI CỤC TRƯỞNG KÍNH ĐƠN Trang Ngành Quản Lý Thị trường Bất Động Sản SVTH : Lê Thị Ly Na LỜI CẢM ƠN Em xin chân thành biết ơn thầy cô trường Đại học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh tận tình truyền đạt trang bị kiến thức cho em thời gian học tập trường Chân thành ghi nhớ công ơn quý thầy cô Khoa Quản Lý Đất Đai Bất Động Sản tận tình dạy bảo, trao đổi kiến thức cho em thời gian học tập trường Đặc biệt Dương Thị Tuyết Hà tận tình hướng dẫn để em hoàn thành tốt luận văn tốt nghiệp Xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo Chi cục thuế thị xã Long Khánh, cô chú, anh chị phịng Tài kế hoạch tạo điều kiện tốt cho em suốt thời gian thực tập Cảm ơn bạn lớp Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản khóa 34 trao đổi thơng tin giúp em thực tốt đề tài Do kiến thức hạn chế số lĩnh vực định nên đề tài khơng tránh khỏi sai sót, kính mong q thầy bạn có đóng góp q báu chân tình Trên sở đó, em rút kinh nghiệm để hiểu biết thêm tác động sách thuế đến thị trường Xin chân thành cảm ơn Sinh viên Lê Thị Ly Na Trang Ngành Quản Lý Thị trường Bất Động Sản SVTH : Lê Thị Ly Na TÓM TẮT Sinh viên thực hiện: Lê Thị Ly Na, niên khóa 2008 – 2012, mã số sinh viên: 01835049, Khoa Quản Lý Đất Đai Bất Động Sản, trường đại học Nông Lâm Tp Hồ Chí Minh Đề tài: “Tác động sách thuế đến phát triển thị trường Bất Động Sản địa bàn thị xã Long Khánh tỉnh Đồng Nai” Giáo viên hướng dẫn: ThS Dương Thị Tuyết Hà, Khoa Quản Lý Đất Đai Bất động Sản, trường đại học Nơng Lâm Tp Hồ Chí Minh Thị xã Long Khánh ngày đổi phát triển, từ vùng đất chủ yếu sản xuất nông nghiệp đến Long Khánh trở thành khu trung tâm thương mại – dịch vụ nằm phía Bắc tỉnh Đồng Nai Như xu hướng phát triển năm ngày lớn chuyển dịch cấu kinh tế diễn ngày mạnh mẽ, điều làm gia tăng nhu cầu sử dụng đất Vì địi hỏi xếp, bố trí hợp lý quỹ đất địa bàn để phù hợp với phát triển kinh tế Thuế sách tài có liên quan đến đất đai phương tiện để Nhà nước quản lý điều tiết hoạt động thị trường bất động sản Hiện nhiều nước giới sử dụng thuế công cụ để thúc đẩy việc sử dụng đất hiệu hạn chế đầu Theo nghiên cứu IMF năm 2011 có chứng cho thấy thuế suất cao nhà đất hạn chế bong bóng BĐS tăng giá nhanh BĐS Đối với nước ta thuế cơng cụ tài quan trọng hệ thống quản lý Nhà nước Thuế thể quyền lực nguồn thu chủ yếu Nhà nước Tuy sắc thuế ban hành nhiều vướng mắc xét theo điều kiện kinh tế xã hội mà sắc thuế đời đóng góp phần khơng nhỏ vào q trình phát triển kinh tế xã hội lúc Các sắc thuế vai trò quan trọng trọng khoảng thời gian định, đáp ứng phần mục tiêu Nhà nước đề như: thuế nhà đất giúp hạn chế đầu cơ, khó khăn việc tính thuế Vì đề tài nghiên cứu nội dung chủ yếu liên quan đến sách thuế khoản thu tài liên quan đến đất đai Để từ cho thấy đóng góp sách đến phát triển thị trường bất động sản Các sách tài mà nhà nước ban hành có thật phù hợp với hướng phát triển thị trường hay không Bằng phương pháp nghiên cứu tài liệu, đề tài tiến hành nghiên cứu văn bản, nghị định thông tư hướng dẫn liên quan đến sách thuế khoản thu tài liên quan đến đất đai kết hợp với việc sử dụng phương pháp như: phương pháp thống kê, Trang Ngành Quản Lý Thị trường Bất Động Sản SVTH : Lê Thị Ly Na phân tích, so sánh, tổng hợp từ số liệu thu từ thực tế Qua trả lời câu hỏi có năm tiền thu từ thuế đóng góp vào ngân sách nhà nước lại cao, có năm lại thấp Tình hình áp dụng văn Nhà nước ban hành vào thực tế gặp khó khăn, hạn chế Để từ đưa ý kiến cải cách góp phần hồn thiện sách tài chính, nhằm hướng tới thị trường bất động sản lành mạnh công khai Trang Ngành Quản Lý Thị trường Bất Động Sản SVTH : Lê Thị Ly Na MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN TÓM TẮT .5 MỤC LỤC DANH SÁCH CÁC BẢNG DANH SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ 10 DANH SÁCH CHỮ VIẾT TẮT 11 ĐẶT VẤN ĐỀ 12 Phần I: TỔNG QUAN 14 I.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu 14 I.1.1 Cơ sở khoa học: 14 I.1.2 Cơ sở pháp lý: 25 I.1.3 Khái quát thị xã Long Khánh: 27 I.2 Nội dung, phương pháp nghiên cứu: 31 I.2.1 Nội dung nghiên cứu: 31 I.2.2 Phương pháp nghiên cứu: Đề tài thực dựa phương pháp sau đây: 32 PHẦN II: .33 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 33 II.1 Khái quát tình hình phát triển kinh tế xã hội địa bàn thị xã Long Khánh 33 II.1.1 Dân số lao động: 33 II.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế: 34 II.1.3 Thực trạng phát triển sở hạ tầng: 35 II.1.4 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên – kinh tế - xã hội môi trường đến thị trường BĐS: 35 II.2 Thực trạng sắc thuế khoản thu tài thị xã Long Khánh năm gần 36 II.2.1 Chính sách Thuế sử dụng đất nơng nghiệp: 36 II.2.2 Chính sách thuế nhà, đất: 38 II.2.3.Thuế chuyển quyền sử dụng đất: 44 II.2.4 Thuế SDĐ phi nông nghiệp: 53 II.3 Các sách tài có liên quan : 58 II.3.1 Lệ phí trước bạ 58 II.3.2.Tiền sử dụng đất 62 II.3.3 Tiền thuê đất: 65 II.4.Những kết đạt từ hệ thống sách thuế: 69 II.5 Những hạn chế nguyên nhân 70 III Giải pháp hồn thiện sách thuế lĩnh vực đất đai góp phần quản lý phát triển thị trường BĐS 71 III.1 Sự cần thiết mục tiêu cải cách sách thuế bất động sản 71 III.1.1 Sự cần thiết cải cách sách thuế 71 III.1.2 Mục tiêu cải cách 71 III.2 Định hướng cải cách, hồn thiện sách thuế 72 Trang Ngành Quản Lý Thị trường Bất Động Sản SVTH : Lê Thị Ly Na III.3.Các giải pháp hỗ trợ thực giải pháp cải cách 72 KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ 75 TÀI LIỆU THAM KHẢO 78 Trang Ngành Quản Lý Thị trường Bất Động Sản SVTH : Lê Thị Ly Na DANH SÁCH CÁC BẢNG Bảng 1: Dân số thị xã Long Khánh năm 2010: 33 Bảng : Số lao động cách ngành kinh tế năm 2010 33 Bảng 3: Bảng số liệu thu thuế nhà, đất thị xã Long Khánh: 40 Bảng 4: Tổng số chưa kê khai đăng ký SDĐ tính đến ngày 31/7/2011 42 Bảng 5: Số thuế thu từ chuyển quyền sử dụng đất từ năm 2007 đến 2011 46 Bảng 6: Số lượng hồ sơ CQSDĐ hoàn thành năm: 48 Bảng 7: Diện tích chuyển quyền SDĐ từ năm 2007 đến 2011: 50 Bảng 8: Thuế suất tính cho đất hạn mức vượt hạn mức 55 Bảng 9: Bảng giá số tuyến đường thị xã: 55 Bảng 10:Tính LPTB cho nhà biệt thự: 60 Bảng 11: Số thuế thu từ LPTB nhà đất: 60 Bảng 12: Thu tiền SDĐ từ năm 2005 đến 2011 63 Bảng 13: Tiền thuê đất từ năm 2007 đến 2011 67 Trang Ngành Quản Lý Thị trường Bất Động Sản SVTH : Lê Thị Ly Na DANH SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ Biểu đồ 2: Thuế thu từ thuế CQSDĐ năm 2007 đến 2008: 47 Biểu đồ 3: Tổng thuế thu nhập từ CNQSDĐ từ năm 2009 đến 2011 49 Biểu đồ 4: Tổng LPTB thu từ năm 2007 đến năm 2011 61 Biểu đồ 5: Tổng tiền SDĐ thu từ 2005 đến 2011 64 Biểu đồ 6: Thể tăng giảm tiền thuê đất qua năm 68 Trang 10 Ngành Quản Lý Thị trường Bất Động Sản SVTH : Lê Thị Ly Na quyền Thì tiền SDĐ khoản mà người dân phải đóng để chứng minh quyền sở hữu hợp pháp BĐS mà sử dụng Những trường hợp người SDĐ sử dụng ổn định, khơng có nhu cầu chuyển nhượng họ chưa ý thức phải đóng tiền SDĐ, điều gây khó khăn cho việc thu tiền SDĐ Ngoài tiền SDĐ thường cao nhiều người không đủ khả tài để đóng Biểu đồ 5: Tổng tiền SDĐ thu từ 2005 đến 2011 Tiền SDĐ Tr.d 35000.000 30840.58000 30000.000 23904.5000 25000.000 2005 19113.96000 20000.000 2006 15462.18000 13532.9000 12803.3000 15000.000 2007 10717.76000 2008 10000.000 2009 5000.000 2010 000 2011 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Năm Năm 2005 số tiền thu từ tiền SDĐ cao Điều cho thấy tính khả thi Nghị định 198/2004/NĐ-CP ban hành ngày 3/12/2004 Nghị định thay Nghị định 38/2000/NĐ-CP Qua năm 2006 khoản thu tiền SDĐ sút giảm đáng kể, điều công tác thu thuế cán thuế hay người SDĐ khơng đóng thuế Sự sụt giảm đời Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 Ở nghị định 198/2004/NĐ-CP không quy định việc cho phép ghi nợ nghĩa vụ tài xem xét cấp GCN lần đầu Chính điều gây khó khăn cho việc thực nghĩa vụ đóng thuế người dân cập rập cho cán thuế Khi hết hạn đóng nhiều người chưa có đủ tiền đóng họ nhận thức nghĩa vụ quyền hạn hưởng đóng tiền SDĐ Để khắc phục vướng mắc Nghị định 17/2006/NĐ-CP đời cho phép hộ gia đình, cá nhân ghi nợ QSDĐ không quy định rõ thời hạn tối đa ghi nợ Do năm 2006 số tiền thu từ tiền SDĐ thấp đa số người dân ghi nợ tiền SDĐ Ta thấy qua năm biến động không nhiều Nhưng đến năm 2009, 2010 lại có tăng vọt Lý có tăng thu ngân sách nhanh Trang 64 Ngành Quản Lý Thị trường Bất Động Sản SVTH : Lê Thị Ly Na hai năm đề nghị thảo luận ban hành thông tư quy định cụ thể thời gian ghi nợ tiền SDĐ điều chỉnh mức giá thu tiền SDĐ sát với thực tế Tâm lý người dân lúc nhanh chóng kê khai để hồn thành nghĩa vụ nộp tiền SDĐ Vì lo lắng nghị định quy định cụ thể thời gian ghi nợ tiền SDĐ đóng cao Ngày 30/12/2010 Nghị định 120/2010/NĐ-CP đời có hiệu lực ngày 1/3/2011 bổ sung số điều gia hạn nộp tiền SDĐ Quy định sau: + Trong nghị định 120/2010/NĐ-CP quy định thời hạn ghi nợ tiền SDĐ hộ gia đình, cá nhân chưa có khả tài chính, có nguyện vọng ghi nợ với thời hạn tối đa năm Trong năm ghi tợ tiền SDĐ số tiền phải nộp tính dựa giá thị trường thời điểm cấp GCNQSDĐ Quá thời hạn năm ghi nợ, chưa trả hết người SDĐ phải nộp tiền theo mức giá thị trường thời điểm trả nợ Sau Nghị định 120/2010/NĐ-CP đời áp dụng vào thực tế tình hình tài thu từ tiền SDĐ giảm xuống Do giá thu tiền SDĐ nghị định áp dụng cách linh hoạt thực tế Trong giá đất quy định sau: Giá đất thu tiền SDĐ Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ cấp GCN QSDĐ giá UBND tỉnh quy định Nếu giá UBND tỉnh đưa chưa sát với giá chuyển nhượng, lúc vào giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế thị trường để định giá đất cụ thể cho phù hợp Tuy nhiên dài hạn sách giúp Nhà nước thu tiền SDĐ có hiệu II.3.3 Tiền thuê đất: II.3.3.1 Khái quát: Tiền thuê đất có từ trước Luật đất đai 2003 đời Trước tài ban hành bảng giá quy định tiền thuê đất, mặt nước, mặt biển áp dụng hình thức đầu tư nước ngồi Việt Nam, thơng qua Quyết định số 1357-TC/QĐ/TCT ban hành ngày 30/12/1995 Quy định khung giá cho thuê ổn định tối thiểu năm Giá cho thuê đất điều chỉnh trường hợp UBND cấp tỉnh điều chỉnh giá đất mà giá cho thuê đất ổn định năm Mức điều chỉnh lần không 15% theo giá trị hợp đồng thuê đất điều chỉnh cho thời gian kỳ tốn cịn lại Như biết giá đất ln có xu hướng tăng theo năm Vì việc áp dụng thu tiền thuê đất theo Quyết định 1357-TC/QĐ/TCT khơng cịn phù hợp Mỗi năm giá đất tăng gấp 2, lần nên việc nguyên khung giá năm gây thất thu lớn cho ngân sách nhà nước Để khắc phục tình trạng ngày 14/11/2005 Chính phủ ban hành Nghị định 142/2005/NĐ-CP Quy định đơn giá thuê đất năm 0,5% giá đất theo mục đích SDĐ thuê UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo Trang 65 Ngành Quản Lý Thị trường Bất Động Sản SVTH : Lê Thị Ly Na quy định Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Ngoài cịn có quy định đơn giá th mặt nước: + Đơn giá thuê mặt nước dựa vào dự án sử dụng mặt nước cố định: từ 10.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng/km2/năm + Còn dự án sử dụng mặt nước không cố định: từ 50.000.000 đồng đến 250.000.000 đồng/km2/năm Từ năm 2010 nước ta gia nhập nhóm nước phát triển, có thu nhập trung bình Nền kinh tế phát triển đà cơng nghiệp hóa, đại hóa Do sách pháp luật phải phù hợp đáp ứng nhu cầu xã hội Vì ngày 30/12/2010 Chính phủ ban hành Nghị định 121/2010/NĐ-CP, bắt đầu có hiệu lực từ ngày 1/3/2011 nhằm sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 142/2005/NĐ-CP cho phù hợp Theo đơn giá th đất năm tính 1,5% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê Ngồi giá tính tiền th đất xác định sát với giá chuyển nhượng quyền SDĐ thị trường điều kiện bình thường Chính sách th đất ban hành gây ảnh hưởng đến kinh tế ngắn hạn dài hạn + Trong ngắn hạn Nghị định 121 thi hành gây khó khăn lớn cho doanh nghiệp, nhà đầu tư, lúc họ phải đóng tiền th đất cao Theo số liệu Bộ tài cho thấy: Hiện có 300.000 doanh nghiệp hoạt động tiền thuê đất năm chưa đến 3000 tỷ đồng Các khoản thu từ đất chiếm khoản 8% tổng thu ngân sách Nhà nước Trong tiền thu từ thuê đất chiếm khoản 1/10 khoản thu từ đất Trước Nghị định 121 ban hành doanh nghiệp, nhà đầu tư đóng 1000 đồng/m2/năm Nhưng họ phải đóng gấp 20 lần so với trước + Tuy nhiên dài hạn, sách giá thuê đất, mặt nước áp dụng theo Nghị định 121 phù hợp với định hướng phát triển kinh tế II.3.3.2 Tình hình thuê đất địa bàn thị xã Long Khánh: Sau số liệu thu từ khoản thu tiền thuê đất từ năm 2007 đến 2011 địa bàn thị xã Long Khánh: Trang 66 Ngành Quản Lý Thị trường Bất Động Sản SVTH : Lê Thị Ly Na Bảng 13: Tiền thuê đất từ năm 2007 đến 2011 Năm Tiền thuê đất (VNĐ) 2007 3.184.725.970 2008 3.518.938.547 2009 4.922.856.836 2010 4.630.213.661 2011 5.814.691.787 (Nguồn từ Chi cục thuế thị xã Long Khánh) Số tiền thuê đất thu địa bàn thị xã Long Khánh năm qua ngày tăng dần Số thu ổn định qua năm, điều cho thấy tình hình phát triển kinh tế xã hội địa bàn thị xã Long Khánh bước phát triển Từ năm 2009 đến địa bàn thu hút nhiều doanh nghiệp vừa nhỏ đến đầu tư vào dự án khu công nghiệp như: khu công nghiệp Suối Tre 1, Suối Tre 2, Bảo Vinh Vì số tiền thu từ thuê đất từ năm 2009 đến cao từ năm 2008 trở trước Sau biểu đồ thể tăng giảm tiền thuê đất qua năm địa bàn thị xã Long Khánh từ năm 2008 đến 2011 Trang 67 Ngành Quản Lý Thị trường Bất Động Sản SVTH : Lê Thị Ly Na Biểu đồ 6: Thể tăng giảm tiền thuê đất qua năm Thuê đất VND 7000000000.0 6000000000.0 5000000000.0 4000000000.0 3000000000.0 2000000000.0 1000000000.0 2007 2008 2009 2010 2011 Năm Tiền thuê đất tăng qua năm, cho thấy phát triển kinh tế toàn thị xã tăng theo năm Trong năm qua tồn thị xã tích cực hưởng ứng sách Nhà nước việc khuyến khích đầu tư Kinh tế năm qua chuyển dịch dần theo hướng tăng dần tỷ trọng công nghiệp, thương mại – dịch vụ, giảm dần tỷ trọng nông nghiệp Tỷ trọng gia tăng công nghiệp xây dựng cấu GDP tăng 25,6% năm 2000 lên 26,9% năm 2005 42,2% năm 2010 Các doanh nghiệp mở rộng hướng đầu từ vào Long Khánh, điều làm gia tăng nhu cầu SDĐ Trong năm qua doanh nghiệp, cá nhân thuê đất địa bàn thực đóng tiền thuê đất đầy đủ Các hồ sơ giấy tờ công tác thu tiền thuê đất cán thuế thực nhanh chóng Hồn tất thời gian quy định, lượng tiền nộp vào ngân sách Nhà nước từ tiền thuê đất đạt 98% kế hoạch đề cho năm Năm 2011 vừa qua năm áp dụng thu tiền thuê đất theo nghị đinh 121/2010/NĐ –CP, qua mức thu tiền thuê đất áp dụng 1,5 lần giá đất tính theo mục đích sử dụng Do năm 2011 tiền thuê đất thu cao năm qua, thật tỷ lệ đóng thuế doanh nghiệp, cá nhân thuê đất đạt 70% kế hoạch để ra, giảm gần 20% so với năm trước Nguyên nhân áp dụng theo nghị định nên tiền Trang 68 Ngành Quản Lý Thị trường Bất Động Sản SVTH : Lê Thị Ly Na đóng doanh nghiệp cao nhiều lần so với trước Làm cho doanh nghiệp, cá nhân thuê đất chưa đóng kịp II.3.3.3 Hạn chế nguyên nhân: Việc đóng tiền theo nghị định giúp Nhà nước tăng thu ngân sách Nhà nước, đảm bảo công xã hội Nhưng áp dụng vào thực tế để áp dụng mức thu khó Do việc xác định mục đích giá đất sử dụng đất th khó, mục đích th đất chuyển đổi thường xuyên, nên việc kiểm soát thay đổi đòi hỏi cán thuế phải thường xuyên kiểm tra, giám sát Một nguyên nhân mà bước đầu làm cho tiền thu không đạt với tiêu đề tâm lý người thuê đất Trước họ đóng với mức thuê thấp nhiều lần II.4.Những kết đạt từ hệ thống sách thuế: Tuy bước đầu cịn nhiều khó khăn thiếu sót q trình thực Nhưng hệ thống sách thuế đất đai ngày cải thiện dần giải hạn chế cịn tồn động Các sách ln sửa đổi, bổ sung giúp Nhà nước quản lý thúc đẩy thị trường BĐS phát triển Thông qua sắc thuế thực hiện, Nhà nước nắm tình hình sử dụng đất đai giao dịch diễn thị trường Từ tăng cường kiểm tra, rà soát, quản lý hoạt động thị trường để từ kịp thời ngăn chặn hành vi vi phạm pháp luật Hạn chế tình trạng đầu cơ, đảm bảo thông tin thị trường minh bạch, đầy đủ mang tính xác cao Thông qua việc triển khai luật thuế sử dụng đất nông nghiệp luật thuế nhà đất, giúp cho nhà nước nắm cách đầy đủ quỹ đất cá nhân, tổ chức sử dụng, tình hình chuyển dịch QSDĐ Từ phát sai phạm để kịp thời xử lý Góp phần khuyến khích tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất cách tiết kiệm có hiệu Nhờ có sắc thuế triển khai giúp người SDĐ nhận thấy cần thiết phải hồn thành thủ tục hành Cịn phía Nhà nước, thơng qua việc kê khai đăng ký nộp thuế tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nắm trạng biến động đất đai để từ có biện pháp quản lý cho phù hợp Nhà nước sử dụng phần ngân sách thu từ thuế để đầu tư sở hạ tầng cho địa phương Thúc đẩy, khuyến khích đầu tư vào địa phương Đối với thị xã Long Khánh năm qua có cải cách việc miễn, giảm thuế nên việc đầu tư vào BĐS tăng cao Hệ thống sách thuế bao quát nguồn thu cần điều tiết phát sinh kinh tế, tiếp tục khẳng định thuế nguồn thu chủ yếu ngân sách Nhà nước, đảm bảo tỷ lệ động viên hợp lý thuế, phí lệ phí vào ngân sách Nhà Trang 69 Ngành Quản Lý Thị trường Bất Động Sản SVTH : Lê Thị Ly Na nước, đáp ứng nhu cầu chi tiêu Nhà nước đảm bảo nguồn tài cho phát triển xã hội, đảm bảo an ninh quốc phịng đất nước Chính sách thuế phi nông nghiệp ban hành bắt đầu áp dụng vào thực tế gần đây, giải số vấn đề vướng mắc mà luật thuế trước chưa giải như: quy định cụ thể đối tượng nộp thuế, giá đất tính thuế, vị trí tính thuế… Điều giúp cho Nhà nước có nguồn thu vào ngân sách ổn định, đảm bảo công cho đối tượng nộp thuế Kiểm tra, quản lý thị trường BĐS chặt chẽ hơn, tránh trạng đầu Khuyến khích người dân hiểu tầm quan trọng nghĩa vụ đóng thuế Điều giúp Nhà nước kiểm soát hoạt động thị trường BĐS Đồng thời phát sai phạm người SDĐ để kịp thời xử lý, ổn định thị trường II.5 Những hạn chế nguyên nhân Những sách pháp luật Nhà nước ban hành dù thường xuyên sửa đổi bổ sung, trình áp dụng khơng tránh khỏi sai sót, vướng mắc thực Ví dụ như: + Thuế SDĐNN dù ban hành sửa đổi nhiều lần, áp dụng mức tính thuế vào thực tế gặp khơng khó khăn Việc tính thuế thu thuế dựa giá thóc khơng hợp lý Điều khơng phù hợp với tình hình kinh tế thị trường, giá đất ln có xu hướng tăng nên việc áp dụng mức thuế suất trường hợp làm cho sách thuế khơng điều tiết kịp thời Dẫn đến tình trạng thất thu ngân sách Nhà nước Ngồi việc xác định hạng đất tính thuế thực tế khó + Mức tính thuế đất xác định dựa khả sinh lợi đất biểu giá đất Nên tính thuế phải giá đất thuế suất, ban hành lúc nước ta chưa ban hành khung giá đất Đối với người đầu tư kinh doanh BĐS mức thuế đất quy định cho thấp so với khoảng tiền đầu tư họ Nên việc SDĐ nhiều lãng phí + Đối với thuế chuyển quyền SDĐ giá đất tính thuế xác định theo khung giá UBND tỉnh ban hành theo quy định phủ Giá đất thường thấp nhiều so với giá đất giao dịch thực tế (chỉ 10 – 15% giá thực tế) Trong bảng giá lại quy định thay đổi năm lần Trong năm thị trường BĐS lên xuống nhiều, nguyên bảng giá năm năm vật giá đất tính thuế với giá đất chuyển nhượng thực tế có mức chênh lệch lớn Điều gây thất thu ngân sách Nhà nước Trang 70 Ngành Quản Lý Thị trường Bất Động Sản SVTH : Lê Thị Ly Na Ngoài hệ thống sách thuế chưa thực đầy đủ chức kiểm tra, kiểm soát việc nắm chuyển dịch BĐS Mặ dù có sách miễn giảm chưa phù hợp với tình hình thực tế, nên cịn nhiều trường hợp trốn thuế Hiện Nhà nước ta chưa có biện pháp để ngăn chặn triệt để tình trạng giao dịch, chuyển nhượng “ngầm” thị trường BĐS phi thức Do việc kiểm sốt giao dịch khó, điều địi hỏi phải tiến hành bước có chuẩn bị lâu dài III Giải pháp hồn thiện sách thuế lĩnh vực đất đai góp phần quản lý phát triển thị trường BĐS III.1 Sự cần thiết mục tiêu cải cách sách thuế bất động sản III.1.1 Sự cần thiết cải cách sách thuế Trong năm qua việc hội nhập WTO làm cho kinh tế Việt Nam tăng trưởng nhanh chóng Hàng hóa BĐS lại hàng hóa đặc biệt, phát triển ổn định, bền vững thị trường BĐS ảnh hưởng lớn đến kinh tế Vì việc áp dụng sách thuế để kiểm tra, quản lý thị trường điều quan trọng Nhà nước quan tâm Vấn đề cải cách sách thuế cịn liên quan đến vấn đề trị xã hội, khả tái phân phối thu nhập, đảm bảo công xã hội Nền kinh tế ngày phát triển phân hóa giàu nghèo ngày sâu sắc Để góp phần thực phân phối lại thu nhập cho tầng lớp dân cư Đảm bảo phát triển ổn định, bền vững sắc thuế, có thuế BĐS phải liên tục cập nhật đổi Việc phân bổ nguồn lực kinh tế chịu ảnh hưởng sắc thuế Trong thị trường BĐS sắc thuế ban hành có tác dụng điều tiết phân bổ lại nguồn lực Nên việc cải cách sách thuế giúp điều chỉnh lại khuynh hướng tiết kiệm đầu tư kinh tế III.1.2 Mục tiêu cải cách Mục tiêu luôn đề lần ban hành sắc thuế BĐS hướng tới việc quản lý, kiểm soát chắt chẽ toàn diện giao dịch diễn thị trường Khuyến khích việc sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu cao Thực tăng thu cho ngân sách Nhà nước phải đảm bảo công xã hội Hạn chế đến mức thấp việc trốn thuế Trang 71 Ngành Quản Lý Thị trường Bất Động Sản SVTH : Lê Thị Ly Na Tổ chức thực hiện, hướng dẫn thi hành đảm bảo thực đồng từ xuống Đảm bảo thủ tục đơn giản, nhanh chóng, tạo điều kiện thuận lợi cho đối tượng nộp thuế - Mức giá tính thuế cho phù hợp với giá trị thị trường III.2 Định hướng cải cách, hồn thiện sách thuế Hệ thống quản lý thuế nước ta nhiều thiếu sót chưa thực đồng Khả nhận thức người dân việc nộp thuế thấp Do việc cải cách sách thuế nên tập trung vào lĩnh vực sau: giảm tải hệ thống quản lý thuế, giải hồ sơ nợ cịn tồn động, giảm chi phí quản lý thu thuế, nên cắt giảm thủ tục rườm rà, phức tạp thủ tục hành Việc cải cách cho đảm bảo tính cơng xã hội, đảm bảo thu , thu đủ khó Nếu sách thuế ban hành với mức thuế thấp, điều có lợi cho việc khuyến khích đầu tư Nhưng điều làm ảnh hưởng đến việc thất thu ngân sách Nhà nước dẫn đến giảm phúc lợi xã hội Thuế suất giảm làm giảm hành vi trốn, tránh thuế, tăng chi phí quản lý Vì việc giảm thuế suất phải đơi với việc quản lý chặt chẽ hành vi chuyển nhượng Thuế suất ban hành nên co giãn theo trường hợp chuyển nhượng Trong năm qua có nhiều cải cách mang tính khả thi giải khơng khó khăn cịn tồn động Tổ chức cố lại máy quản lý thuế chủ yếu theo chức thống từ trung ương đến địa phương Tăng cường nguồn lực cho phận tuyên truyền hỗ trợ, kê khai kế toán thuế, tra, quản lý nợ cưỡng chế nợ Nên trọng phát triển nguồn nhân lực, đào tạo bồi dưỡng nâng cao trình độ cán thuế Bổ nhiệm vào vị trí cơng tác chủ chốt với chuyên môn Nên sử dụng phần mềm công nghệ thông tin vào việc quản lý, xây dựng hệ thống sở liệu thông tin tổ chức, cá nhân nộp thuế Sử dụng phân tích thơng tin để để xác định đối tượng nôi dung cần tra, kiểm tra Để nâng cao hiệu quản lý đảm bảo tính khách quan, cơng khai, minh bạch III.3.Các giải pháp hỗ trợ thực giải pháp cải cách Nhà nước cần qn triệt tồn sách tài nói chung sách thuế nói riêng địa phương Đẩy mạnh đơn giản hóa thủ tục hành thuế tạo thuận lợi cho người nộp thuế Sử dụng công nghệ thông tin việc quản lý, tính tốn thuế, điều giúp tiết kiệm thời gian chi phí q trình thu thuế Nhưng phải Trang 72 Ngành Quản Lý Thị trường Bất Động Sản SVTH : Lê Thị Ly Na thường xuyên đổi mới, cập nhật phần mềm quản lý để phù hợp với tình hình phát triển Phân loại người nộp thuế để áp dụng hình thức tuyên truyền, hỗ trợ thực thi pháp luật cho phù hợp với nhóm người nộp thuế Đa dạng hình thức nộp thuế, hỗ trợ tư vấn điều liên quan đến thuế phương tiện thông tin đại chúng internet, hộp thư điện tử… Tăng cường đổi biện pháp, kỹ quản lý nợ thuế cưỡng chế nợ thuế Cần đưa biện pháp khuyến khích nộp thuế thời hạn : rút ngắn thời gian làm thủ tục nộp thuế, bãi bỏ thủ tục hành rườm rà, quan thuế tính mức thuế phải nộp nhanh chóng, xác Để làm điều trước tiên Phong tài nguyên môi trường phải đảm bảo thông tin ghi giấy chứng nhận xác, việc xác định hạng đất, mức đất phải Nếu nộp thuế trễ với thời hạn tăng mức phạt lên, tương ứng với thời gian chậm trễ để tính cho phù hợp Cịn trường hợp trốn thuế phải xử phạt nghiêm Mức đánh thuế trường hợp cao, thuế suất phải dựa vào số tiền trốn thuế diện tích trốn thuế để tính Xây dựng sở liệu người nộp thuế đầy đủ, xác, tồn quốc Nhưng liệu phải hệ thống hóa từ thấp đến cao, từ thị xã lên tỉnh đến trung ương Phát triển công nghệ thông tin hoạt động có tính liên kết, tự động hóa cao, gắn chặt với trình cải cách thủ tục hành thuế áp dụng thuế điện tử Phải làm rõ tăng cường mối quan hệ đất đai, BĐS với sách tài đất đai Điều đảm bảo hiệu việc thi hành luật thuế đất đai Về trung hạn cần phải khai thác vai trò thuế đất đai nguồn thu bền vững Đối với người sử dụng nhiều nhà, đất cần phải đánh thuế cao để đảm bảo tính cơng hạn chế đầu Việc quản lý đất đai trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng, cắt thửa, hợp gây khơng khó khăn qúa trình tính thuế Vì để quản lý quỹ đất chặt chẽ, kịp thời xác, nên thu hẹp phạm vi quản lý Giải pháp để giải vấn đề tách chuyển mục đích sử dụng đất khỏi thuế chuyển quyền sử dụng đất Việc chia nhỏ phạm vi quản lý dễ dàng cho công tác kiểm tra, điều chỉnh kịp thời biến động Để sửa đổi bổ sung kịp thời, giúp công tác thu thuế thu đúng, thu đủ Cấn có quy định thu thuế hành vi chuyển quyền sử dụng đất góp vốn, góp cổ phần quyền SDĐ, thừa kế hay chuyển nhượng đất thuê với mức thuế suất phù Trang 73 Ngành Quản Lý Thị trường Bất Động Sản SVTH : Lê Thị Ly Na hợp Cần có biện pháp quy định cụ thể việc sử dụng đất có hiệu Đánh thuế cao đất bỏ trống Thực đúng, đầy đủ trường hợp miễn giảm thuế Các sách ban hành phải đảm bảo công Việc thay đổi mức thuế suất phải hợp lý, tránh gây tranh cải trường hợp đóng thuế Bãi bỏ, hay ban hành sách nên thống nhất, giải trường hợp sách chồng chéo lên Tăng cường công tác cấp phát GCN Trang 74 Ngành Quản Lý Thị trường Bất Động Sản SVTH : Lê Thị Ly Na KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ Kết luận: Thị trường BĐS phát triển lành mạnh kéo theo phát triển kinh tế nước lên, điều cho thấy tầm quan trọng thị trường BĐS phát triển kinh tế Thị trường BĐS không giống loại thị trường hàng hóa thơng thường khác, thị trường Nhà nước khơng thể kiểm sốt hết được, khơng có giá trị cụ thể nào, khơng thể đầu vào đầu hàng hóa khác Các giao dịch diễn lên xuống thất thường Vì Nhà nước phải ban hành nhiều sách pháp luật nhằm quản lý kiểm soát thị trường Các sách tài Nhà nước ban hành luôn đổi mới, sửa đổi bổ sung cho ngày hoàn thiện hơn, theo kịp phát triển kinh tế thị trường, đảm bảo công xã hội Trong sách tài chính, sách thuế sách khơng thể thiểu việc thể chức quản lý Nhà nước Ngoài cịn thể nghĩa vụ người dân đóng góp vào ngân sách nhà nước nhằm xây dựng đất nước giàu mạnh hơn, văn minh Trong năm gần sách thuế khơng ngừng sửa đổi bổ sung, luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đời giải số vướng mắc luật thuế trước Trong năm qua thị xã Long Khánh thực tốt sách tài liên quan đến đất đai Hàng năm khoản thu tài tồn thị xã đóng góp nguồn thu ổn định vào ngân sách Nhà nước Trong năm vừa qua thị xã thực tốt công tác thu thuế đất đai, tổng số thuế thu từ đất đai năm 2011 gần 12 tỷ đồng cao 1,12 lần so với năm 2010 Sự tăng thu ngân sách cho thấy công tác quản lý đất đai thị xã cải thiện, việc thu thuế cán thuế có thống từ cấp xã lên chi cục, đồng thời công tác thống kê hoạt động SDĐ đạt mục tiêu đề Cùng với số sách khuyến khích đầu tư khác mà năm gần có nhiều khu cơng nghiệp đã, xây dựng địa bàn khu công nghiệp Suối Tre 1, Suối Tre 2, Bàu Trâm…, điều giúp tăng nguồn thu tài từ việc cho thuê đất, cho thuê sở hạ tầng Tuy nhiên, bên cạnh cịn có số trường hợp chưa cấp GCN QSDĐ, trường hợp chuyển nhượng giấy tay không đăng ký kê khai, trường hợp khơng có tính thuế Ngồi việc bất cập sắc thuế việc xác định thuế suất , thời hạn, đối tượng miễn giảm, gây nên tình trạng đầu đất đai làm lũng đoạn thị trường gây thất thu ngân sách Nhà nước Vì việc hồn thiện sách thuế góp phần phát triển thị Trang 75 Ngành Quản Lý Thị trường Bất Động Sản SVTH : Lê Thị Ly Na trường BĐS, phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực đất đai, BĐS phục vụ cho nghiệp cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước, đảm bảo nguồn thu ổn định cho Nhà nước Kiến nghị: Để công tác thu thuế địa bàn thị xã Long Khánh diễn nhanh chóng, hỗ trợ cho cơng tác đóng thuế người dân cần thực điều sau: Cần quản lý công tác thu thuế chặt chẽ từ bước hồ sơ phải đầy đủ xác Có thống từ cấp xã lên cấp tỉnh, việc thu thuế phải diễn đồng Quy định rõ ràng thời gian hoàn tất hồ sơ, thời hạn đóng thuế Ra quy định cụ thể xã, phường thời gian tổng hợp hoàn tất hồ sơ nộp lên Chi cục thuế thị xã + Để đảm bảo cơng tác thu đúng, thu đủ việc xác định đối tượng + nộp thuế phải đảm bảo tính xác từ cấp xã Các cán địa cấp xã phải xác định diện tích, hạng đất, vị trí, mục đích sử dụng với thực tế Phải thường xuyên cập nhật, kiểm tra, giám sát để đảm bảo sửa đổi, cập nhật kịp thời + Các cán thuế phải thường xuyên trao dồi kiến thức, cập nhật nắm rõ văn ban hành Mở lớp huấn luyện, nâng cao trình độ chun mơn cho cán Nên tổ chức giao lưu cán thuế với để trao đổi kinh nghiệm + Tập trung giải hồ sơ tồn động năm trước Song song với việc thực thu thuế năm cho đạt tiêu đề ra, hạn chế đến mức thấp lượng hồ sơ tồn động Để làm việc ban lãnh đạo phòng ban phải tăng cường động viên cán công nhân viên làm việc Đề tiêu giải hồ sơ theo tuần, quý Xử phạt nghiêm trường hợp vi phạm + Đối với phòng tài ngun mơi trường tiến hành lập sổ theo giỏi việc chuyển nhượng đất đai theo tháng Lập sổ theo giỏi biến động đất đai riêng biệt cho xã, để dễ dàng quản lý phải cập nhật thường xuyên hàng tháng Giải trường hợp chưa có GCN QQSDĐ + Nên có nhiều buổi tuyên truyền cho người dân, giúp họ nhận tầm quan trọng việc nộp thuế Phát động phong trào tun dương xã hồn thành cơng tác thu thời hạn có hiệu + Tăng cường công tác tra, kiểm tra, giám sát Trang 76 Ngành Quản Lý Thị trường Bất Động Sản SVTH : Lê Thị Ly Na + Áp dụng phần mềm xử lý thông tin qua mạng, thường xuyên cập nhật phần mềm quản lý thuế cho kịp với tiến độ thực Trang 77 Ngành Quản Lý Thị trường Bất Động Sản SVTH : Lê Thị Ly Na TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật đất đai 2003 Luận văn tốt nghiệp : “ Tìm hiểu sách tài tác động đến thị trường bất động sản địa bàn huyện Củ Chi – Tp.Hồ Chí Minh” – Nguyễn Thị Tuyết Nga – lớp Quản lý thị trường Bất Động Sản khóa 33 Luận văn thạc sĩ : “ Chính sách thuế bất động sản Việt Nam” – Nguyễn Trọng Nghĩa Chuyên ngành kinh tế tài ngân hàng Luật thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21/11/2007 Các thông tin, văn pháp luật internet trang thuvienphapluat.com.vn Trang 78 ... thị trường BĐS phát triển hồn thiện Do em mạnh dạn thực đề tài: “ Tác động sách thuế đến phát triển thị trường bất động sản địa bàn thị xã Long Khánh, tỉnh Đồng Nai? ?? Trang 12 Ngành Quản Lý Thị trường. .. TÁC ĐỘNG CỦA CHÍNH SÁCH THUẾ ĐẾN SỰ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ LONG KHÁNH, TỈNH ĐỒNG NAI ” Giáo viên hướng dẫn: ThS DƯƠNG THỊ TUYẾT HÀ (Địa quan trường đại học Nông... Bất Động Sản SVTH : Lê Thị Ly Na 1.Mục tiêu nghiên cứu đề tài: Nghiên cứu tác động sách thuế đến thị trường BĐS địa bàn thị xã Long Khánh, tỉnh Đồng Nai Thực trạng phát triển thị trường BĐS địa