TÁC ĐỘNG CỦA QUY HOẠCH ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 3 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: TÁC ĐỘNG CỦA QUY HOẠCH ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH SVTH MSSV LỚP KHĨA NGÀNH : : : : : ĐINH MẠNH PHÚC 05135020 DH05TB 2005 – 2009 Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản LỜI CẢM ƠN Đ ể hoàn thành tốt báo cáo thực tập tốt nghiệp này, em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến thầy cô trường Đại học Nông Lâm Tp.HCM truyền đạt tất kinh nghiệm kiến thức bổ ích cho em Đặc biệt, em xin cảm ơn thầy Nguyễn Trung Quyết nhiệt tình tận tâm giúp đỡ, hướng dẫn em hoàn thành thực tập cách tốt Về phương diện thực tế, suốt thời gian thực tập Ủy Ban nhân dân Quận 3, tiếp xúc làm việc môi trường lành mạnh, em tích lũy kinh nghiệm thật bổ ích Em chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo anh chị phòng Tài nguyên môi trường giúp đỡ hướng dẫn tận tình tạo điều kiện cho em xâm nhập thực tế, học hỏi vấn đề thực tế liên quan đến chuyên ngành Tuy nhiên chắn tránh khỏi sai sót thực tập báo cáo, mong Hội đồng thầy nhận xét, bảo Một lần em xin chân thành cảm ơn SVTH: Đinh Mạnh Phúc TĨM TẮT Sinh viên thực hiện: Đinh Mạnh Phúc, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh Đề tài: “Tác động quy hoạch đến thị trường bất động sản giá đất địa bàn Quận 3.” Giáo viên hướng dẫn: Nguyễn Trung Quyết, Bộ môn Quy hoạch, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh Nội dung tóm tắt báo cáo: Quận Quận trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh hạn chế mặt quỹ đất đất hẹp người đông, mật độ dân số cao Nhu cầu đất đai cho phát triển đô thị, sở hạ tầng, dịch vụ thương mại, văn hóa xã hội ngày cao sức ép lớn quỹ đất đai Quận Chính mà cơng tác quy hoạch ảnh hưởng trực tiếp vào giá nhà đất địa bàn quận Có nhiều yếu tố ảnh hương đến giá nhà đất Đó yếu tố kinh tế liên quan như: Tình hình cung-cầu BĐS khu vực Đặc điểm người tham gia thị trường BĐS khu vực Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khốn, thị trường tín dụng vùng Tuy nhiên đề tài tập trung nghiên cứu yếu tố quy hoạch Với phương pháp nghiên cứu như: Phương pháp điều tra xã hội học, phương pháp SWOT, phương pháp thẩm định giá bất động sản Cùng với kiến thức bản, chuyên sâu thị trường bất động sản, kiến thức thẩm định giá bất động sản, qui hoạch đô thị, quy hoạch sử dụng đất, qui hoạch tổng thể kinh tế xã hội, kinh tế học đô thị Đề tài vào nghiên cứu, phân tích vấn đề: - Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội quận - Tình hình cung cầu thị trường Bất động sản địa bàn quận - Thực trạng lập triển khai công tác quy hoạch - Lượng hóa yếu tố quy hoạch tác động vào thị trường BĐS Thống kê tổng hợp yếu tố ảnh hưởng đến giá đất bất động sản - Các biện pháp giải pháp nâng cao chất lượng quy hoạch - Các biện pháp nhằm bình ổn thị trường BĐS MỤC LỤC ĐẶT VẤN ĐỀ Trang PHẤN 1: TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu I.1.1 Tổng quan tình hình quy hoạch sử dụng đất I.1.2 Tổng quan thị trường bất động sản I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu .17 I.2.1 Vị trí địa lý 17 I.2.2 Điều kiện tự nhiên 17 I.2.3 Tình hình kinh tế xã hội Quận 18 I.3 Nội dung phương pháp nghiên cứu 19 I.3.1 Nội dung 19 I.3.2 Phương pháp 19 PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 21 II.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội Quận II.1.1 Tình hình phát triển kinh tế-xã hội Quận 21 II.1.2 Bảng SWOT phân tích 23 II.2 Thực trạng lập triển khai công tác quy hoạch địa bàn Quận 26 II.2.1 Công tác quy hoạch tổng thể phát triển không gian chung 26 II.2.2 Hướng phát triển không gian đô thị Quận 27 II.3 Các biện pháp, giải pháp tổ chức thực quy hoạch sử dụng đất nhằm tác động tích cực vào thị trương nhà đất 30 II.3.1 Các biện pháp bảo vệ, cải tạo đất bảo vệ môi trường 30 II.3.2 Các giải pháp thực quy hoạch 30 II.4 Tổng hợp yếu tố ảnh hưởng tới giá BĐS 32 II.5 Quy hoạch ảnh hưởng đến giá bất động sản địa bàn Quận 34 II.5.1 Phân tích, lượng hóa thay đổi giá BĐS sau quy hoạch số tuyến đường Quận 34 II.5.2 Tình hình cung cầu địa bàn Quận .46 II.6 Đề xuất số biện pháp khả thi nhằm nâng cao chất lượng công tác lập quy hoạch 46 II.6.1 Nâng cao chất lượng quy hoạch 47 II.6.2 Nâng cao chất lượng quản lý thực quy hoạch 47 II.7 Một số biện pháp bình ổn thị trường bất động sản từ công tác quy hoạch 48 PHẦN III KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ 49 Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH:Đinh Mạnh Phúc ĐẶT VẤN ĐỀ Trong xu tồn cầu hóa nay, kinh tế giới đòi hỏi quốc gia phải biết hội nhập để phát triển Nắm bắt xu hướng Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại quốc tế (WTO) trở thành thành viên thứ 150 tổ chức Đây thuận lợi lớn thời lớn đồng thời thách thức lớn nước ta Chính hội nhập làm xuất thị trường mà tiêu biểu kể đến thị trường bất động sản Điều tạo nhiều thách thức khó khăn việc quản lý thị trường vốn cịn non trẻ Sự hình thành thị trường bất động sản nhu cầu tất yếu giai đoạn nay, nói thị trường bất động sản ngày phát triển đầy biến động Vì việc quản lý vấn đề cấp thiết nhà quản lý Trong năm vừa qua, với chuyển đổi từ kinh tế tập trung bao cấp hiệu sang kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa kéo theo thay đổi mặt nhận thức quản lý sử dụng đất đai bất động sản Nếu Hiến Pháp 1980 xác lập việc sở hữu tồn dân đất đai khơng thừa nhận việc chuyển nhượng đất đai Luật Đất Đai năm 1988 lại thừa nhận quyền sử dụng đất đến Luật Đất Đai 1993 cơng nhận đất có giá trị Sự xuất kinh tế thị trường kèm theo Bộ luật dân luật khác công nhận hình thành thị trường bất động sản nước ta Tiếp theo Luật Đất Đai 2003 tiếp tục hoàn thiện quyền nghĩa vụ người sử dụng đất theo hướng ngày tiếp cận với ngun tắc thị trường, xóa bỏ hồn tồn chế bao cấp đất đai Từ nảy sinh hàng loạt vấn đề cần giải đất đai bất động sản, vấn đề xây dựng phát triển đồng yếu tố thị trường lại vấn đề quan trọng Để làm điều quy hoạch đóng vai trị vơ quan trọng cơng tác quản lý nhà nước đất đai thị trường bất động sản Vì quy hoạch có tác động không nhỏ đến thị trường bất động sản nói chung giá bất động sản nói riêng Quận quận nội thành, quận trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh Quận có diện tích 4,92 km², dân số: 201.122 người (theo điều tra ngày 1/1/2004) Trên đà phát triển đất nước, với bước chuyển quận trở thành quận có kinh tế tăng trưởng khá, trật tự xã hội ổn định có vị trí quan trọng lĩnh vực hoạt động thành phố.Với lợi mặt lịch sử, kinh tế, xã hội, giao thơng độ thị điều kiện vô thuận lợi cho việc quy hoạch phát triển thị đại bậc Thành phố Chính lợi tác động lớn đến giá đất đai bất động sản Vì vậy, để nâng cao hiệu quản lý nhà nước đất đai bất động sản, tạo sở để thị trường bất động sản phát triển vững mạnh, đưa giải pháp tác động phát huy hiệu công cụ quy hoạch tạo điều kiện cho thị trường phát triển Được đồng ý Khoa QLĐĐ & BĐS trường Đại học Nông Lâm Tp.HCM, Trang Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH:Đinh Mạnh Phúc Phòng TN&MT Quận TP.HCM thực đề tài “Tác động quy hoạch đến thị trường bất động sản giá đất địa bàn Quận 3” MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU: - Xác định vai trị cơng cụ quy hoạch quản lý, khai thác sử dụng đất - Ảnh hưởng quy hoạch đến cung cầu hình thành giá bất động sản - Đánh giá mối quan hệ quy hoạch thị trường bất động sản - Kiến nghị số giải pháp góp phần nâng cao hiệu cơng cụ quy hoạch việc điều tiết quản lý thị trường bất động sản ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU: - Mối quan hệ quy hoạch thị trường bất động sản - Công tác quy hoạch (quy hoạch phát triển không gian, quy hoạch chi tiết xây dựng, quy hoạch sử dụng đất đai, quy hoạch kinh tế xã hội ) triển khai thực quy hoạch địa bàn Quận - Giá thị trường nhà đất địa bàn quận 3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU: - Phạm vi không gian: Các khu vực quy hoạch Quận 3, bất động sản nằm khu quy hoạch Quận - Phạm vi thời gian: Từ ngày 15 tháng 03 năm 2009 đến ngày 25 tháng 07 năm 2009 Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI : - Tìm mối quan hệ quy hoạch thị trường bất động sản - Tác động, ảnh hưởng quy hoạch thị trường bất động sản - Đưa giải pháp nhằm phát huy sức mạnh công cụ quy hoạch quản lý phát triển thị trường bất động sản - Tạo sở để điều chỉnh, lập quản lý công tác quy hoạch, góp phần thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản, nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc quy hoạch - Tạo tiền đề cho phát triển quy hoạch tổng thể địa bàn Quận 3, qua phát triển kinh tế xã hội, trở thành khu đô thị văn minh đại bậc thành phố Trang Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH:Đinh Mạnh Phúc Phần I: TỔNG QUAN TÀI LIỆU I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU: I.1.1 Tổng quan tình hình quy hoạch sử dụng đất : Với áp lực trạng sử dụng đất đai cho thấy nguồn tài nguyên đất đai ngày khan có giới hạn, dân số giới gia tăng nhanh Do đó, địi hỏi phải có đối chiếu hợp lý kiểu sử dụng đất đai loại đất đai để đạt khả tối đa sản xuất ổn định an toàn lương thực, đồng thời bảo vệ hệ sinh thái trồng môi trường sống Quy hoạch sử dụng đất đai tảng tiến trình Đây thành phần sở có liên quan đến hệ sinh thái vùng núi, sa mạc hoang vu, hay vùng đồng ven biển, đồng thời lại nằm mục tiêu phát triển bảo vệ rừng, đất trồng tài nguyên ven biển Quy hoạch sử dụng đất đai (QHSDĐĐ) yếu tố tất yêu cầu phát triển bảo vệ vùng đất đai nông nghiệp I.1.1.1 Khái niệm quy hoạch: Quy hoạch công việc bố trí, phân bố, xếp, tổ chức …theo thứ tự, trật tự định Đất đai phần lãnh thổ định có vị trí, hình thể diện tích với tính chất tự nhiên tạo điều kiện định cho việc sử dụng theo mục đích khác Như để sử dụng đất cần lập quy hoạch nhằm xác định ý nghĩa, mục đích thành phần lãnh thổ theo khơng gian thời gian I.1.1.2 Vai trị, vị trí quy hoạch: Quy hoạch sử dụng đất coi phần trình lập kế hoạch phát triển kinh tế xã hội Việt Nam nhiều năm qua Trong năm trước quy hoạch thường khơng có đủ sở liệu chưa đánh giá cách mức Công tác quy hoạch kế hoạch sử dụng đất góp phần đảm bảo tính thống cơng tác quản lý nhà nước đất đai, nắm quỹ đất đai loại đất, đất, bảo đảm sở pháp lý cho việc giao đất, thuê đất chuyển mục đích sử dụng đất với mục tiêu phát triển kinh tế xã hội, có sở để điều chỉnh sách đất đai theo hướng sử dụng đất có hiệu Quy hoạch sử dụng đất đai bám sát mục tiêu phát triển kinh tế xã hội địa phương, chủ động dành quỹ đất hợp lý cho phát triển ngành, lĩnh vực, góp phần thúc đẩy q trình chuyển dịch cấu kinh tế vừa đảm bảo mục tiêu ổn định xã hội vừa đáp ứng u cầu cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước Lập quy hoạch dự báo tiềm sử dụng đất, cải tạo đất nông lâm nghiệp, xác định định hướng cho mục đích chuyên dùng khác phải xem xét cách tổng hợp với dự báo phát triển khoa học – kỹ thuật, dân số, xã hội …trong hệ thống thống dự báo phát triển kinh tế – xã hội nước I.1.1.3 Chức năng, nhiệm vụ quy hoạch: Trang Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH:Đinh Mạnh Phúc Chức quy hoạch dự báo: nhiệm vụ trọng tâm quy hoạch sử dụng đất, giải mâu thuẩn người với đất Quy hoạch xây dựng quy hoạch sử dụng đất vào quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch chung với đối tượng đất đai Hai loại quy hoạch nhịp nhàng, có mối quan hệ tương hỗ với Đối với vùng lãnh thổ, vùng rộng lớn, quy hoạch sử dụng đất đóng vai trị tiền đề, phân bổ diện tích đất cho nhu cầu phát triển kinh tế, xã hội, an ninh, quốc phịng Đối với khu vực thị, quy hoạch xây dựng đưa tiêu chí có gắn kết sở hạ tầng, phù hợp định hướng phát triển khơng gian có tính đến khả đầu tư thực thi quy hoạch Quy hoạch xây dựng quy hoạch sử dụng đất nhiệm vụ nhà nước, nhằm thống quản lý đất đai theo quy hoạch pháp luật, đưa đất đai vào sử dụng hiệu quả, phục vụ cho phát triển kinh tế – xã hội đất nước Căn vào quy hoạch nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê đất chủ thể sử dụng đất quản lý việc phát triển bất động sản đất phù hợp với mục đích quy hoạch quy chuẩn xây dựng I.1.1.4 Phân loại quy hoạch: Quy hoạch nghiên cứu loại là: quy hoạch sử dụng đất quy hoạch xây dựng (cơng trình ) Quy hoạch sử dụng đất : QHSDĐ tổ chức biện pháp kinh tế, kỹ thuật pháp chế nhà nước tổ chức sử dụng đất đầy đủ hợp lý, hiệu cao thông qua việc phân phối quỹ đất tái phân phối quỹ đất, tổ chức sử dụng đất tư liệu sản xuất với tư liệu sản xuất khác gắn liền với đất nhằm nâng cao hiệu sản sản xuất xã hội, tạo điều kiện bảo vệ đất, bảo vệ tài nguyên môi trường Đối với nước ta quy hoạch sử dụng đất tiến hành theo lãnh thổ (quy hoạch sử dụng đất nước, quy hoạch sử dụng đất đai cấp tỉnh, quy hoạch sử dụng đất đai cấp huyện, quy hoạch sử dụng đất đai cấp xã) theo ngành (quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp, quy hoạch sử dụng đất lâm nghiệp, quy hoạch sử dụng đất khu dân cư nông thôn, quy hoạch sử dụng đất đô thị, quy hoạch sử dụng đất chuyên dùng) Trang Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản 10.Giám sát kết điều kiện thay đổi 1.Xác định vấn đề hội cộng đồng 2.Thu thập thơng tin 3.Phân tích thơng tin 9.Tiến hành chương trình dự án 8.Cụ thể hóa quy hoạch chương trình dự án 7.Lựa chọn quy hoạch phù hợp SVTH:Đinh Mạnh Phúc 4.Hình dung mục tiêu cộng đồng 6.So sánh quy hoạch lựa chọn 5.Phát triển quy hoạch để lựa chọn Hình 1: Sơ đồ trình thiết kế quy hoạch sử dụng đất Quá trình thiết kế quy hoạch sử dụng đất (xem hình ) Những thông tin sử dụng đầu vào cho quy hoạch sử dụng đất dược chia thành nhóm: Đặc điểm trạng, nghiên cứu quy hoạch - Các thông tin đặc điểm trạng gồm: đồ sở, khảo sát trạng sử dụng đất, phân vùng trạng, dạng sở hữu đất, trạng đường giao thông trang thiết bị giao thông, trạng nhà ở, hệ thống điện nước (đặc biệt cấp thoát nước), trạng dịch vụ cơng trình cơng cộng khác, bảo vệ, công an, trường học, bệnh viện, thư viện, trung tâm hành …), điều kiện sức ép mơi trường (địa hình, thủy văn, thổ nhưỡng, nguồn tài nguyên không tái sinh dễ tồn tại) - Các nghiên cứu gồm: dự báo dân số gia tăng dân số năm tới với tuổi, giới tính, chủng tộc, quy mơ gia đình, thu nhập nghề nghiệp ….Các nghiên cứu kinh tế đặc điểm, điểm mạnh, điểm yếu kinh tế cộng đồng tại, phân tích nhu cầu kinh tế sách liên quan… - Các bảng quy hoạch: mục đích cộng đồng sách phát triển tái phát triển, quy hoạch sử dụng đất trước đây, quy hoạch mạng lưới giao thông, quy hoạch mạng lưới cấp nước, quy hoạch mạng lưới dịch vụ cơng cộng, quy hoạch Trang Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH:Đinh Mạnh Phúc bảo vệ môi trường (bảo vệ lưu vực sông, quản lý triều cường, bảo vệ loại động vật hoang dã… ), chương trình quy hoạch phát triển kinh tế, quy hoạch vùng liên vùng, quy hoạch đô thị vùng, quy hoạch vùng ngoại vi, quy hoạch dự án phát triển tái phát triển dân cư, quy hoạch dự án phát triển tái phát triển cộng đồng - Quy hoạch xây dựng Là việc tổ chức không gian đô thị khu dân cư nơng thơn, hệ thống cơng trình hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội Tạo lập mơi trường sống thích hợp cho người dân sống vùng lãnh thổ, bảo đảm kết hợp hài hịa lợi ích quốc gia với lợi ích cơng cộng, đáp ứng mục tiêu phát triển kinh tế- xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường Quy hoạch xây dựng quy hoạch vật thể (khơng gian chiều) bao gồm yếu tố mặt sử dụng đất (không gian chiều ) yếu tố độ cao, không gian Quy hoạch xây dựng tiến hành QHTT phát triển không gian (quy hoạch chung, định hướng không gian ), QHCT xây dựng theo khu chức (quy hoạch chi tiết xây dựng khu dân cư nông thôn, khu dân cư đô thị, quy hoạch khu công nghiệp, khu thương mại dịch vụ,…) Quá trình thiết kế quy hoạch xây dựng: Quy Trình Lập Quy Hoạch Xây Dựng Lập ,phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch Thu thập tài liệu Lập đồ án quy hoạch Thẩm định, phê duyệt Hình 2: Sơ đồ trình thiết kế quy hoạch xây dựng I.1.1.5 Yêu cầu công tác quy hoạch: - Phải bảo đảm tính thống quy hoạch cấp, ngành phù hợp với trình độ phát triển kinh tế – xã hội - Quy hoạch phải chứa đựng tiêu mang tính pháp lệnh vừa có tiêu mang tính hướng dẫn - Quy hoạch phải thể qua số liệu đồ (bản đồ quy hoạch ) - Quy hoạch mơ hình hóa, hình tượng hóa, trực quan hóa phận pháp luật đất đai Trang ... thị trường bất động sản Vì quy hoạch có tác động khơng nhỏ đến thị trường bất động sản nói chung giá bất động sản nói riêng Quận quận nội thành, quận trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh Quận có diện... trưng thị trường bất động sản : Thị trường bất động sản thị trường giao dịch thân bất động sản mà thị trường giao dịch quy? ??n lợi ích có từ việc sử dụng bất động sản. Việc sử dụng bất động sản không... Trang Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH:Đinh Mạnh Phúc Phòng TN&MT Quận TP.HCM thực đề tài ? ?Tác động quy hoạch đến thị trường bất động sản giá đất địa bàn Quận 3? ?? MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU: