đánh giá tính khả thi của kế hoạch sử dụng đất thông qua định giá đất trên địa bàn quận 12, thành phố hồ chí minh

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nội dung DTTN Diện tích tự nhiên KTXH Kinh tế xã hội KHSDĐ Kế hoạch sử dụng đất TP Thành phố UBND Ủy ban nhân dân TMXNK Thương mại xuất nhập khẩu TNHH Trách nhiệm hữu hạn DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1 Mô hình phân khu chức đất đai không gian…………… 11 Hình 1.2 Bản đồ giá trị…………………………………………………… .13 DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1.1 Các đơn vị phân loại đất Quận 12……………………………… .27 Bảng 2.2 Một số tiêu kinh tế Quận 12 năm 2017……………………………28 Bảng 2.3 Thống kê dân số Quận 12 năm 2016……………………………… 29 Bảng 2.4 Bình quân diện tích các loại đất theo số dân Quận 12……………… 30 Bảng 2.5 Tổng hợp tiêu Giáo dục năm học 2015-2016………… ….33 Bảng 2.6 Bảng các công trình, dự án đã thực năm 2017 .36 Bảng 2.7 Bảng các công trình, dự án chưa thực năm 2017 38 Bảng 3.1: Bảng thống kê lãi suất tiền gửi tiết kiệm của số ngân hàng thương mại Việt Nam………… ………………………………………….…….…….46 Bảng 3.2 Bảng tính toán giá trị đất đai của dự án khu nhà phố MT phường Thạnh Lộc 48 Bảng 3.3 Bảng tính toán giá trị đất đai của dự án khu chung cư cao tầng Công viên phần mềm Quang Trung………………………………………………………… 52 Bảng 3.4 Bảng tính toán giá trị đất đai của dự án Siêu thị Big C Quận 12………56 Bảng 3.5 Bảng giá trị đất điều kiện không thuế………………… 57 MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1.Lý chọn đề tài Mục tiêu nhiệm vụ của luận văn Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Ý nghĩa thực tiễn của luận văn Kết cấu dự kiến của luận văn CHƯƠNG MỐI QUAN HỆ GIỮA QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI VÀ GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI 1.1 Khái niệm, đặc điểm và vai trò quy hoạch sử dụng đất đai 1.2 Nội dung của quy hoạch sử dụng đất đai 1.3 Tính khả thi của phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai 1.3.1 Khái niệm tính khả thi của phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai 1.3.2 Đánh giá tính khả thi của phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai góc độ giá trị đất đai 1.4 Quy luật phân vùng sử dụng đất đai 1.5 Mối quan hệ giá trị đất đai và mục đích sử dụng đất 12 1.6 Khái niệm giá trị đất đai 12 1.7 Nguyên tắc và phương pháp định giá đất đai 13 1.7.1 Nguyên tắc định giá đất đai 13 1.7.2 Phương pháp định giá đất 16 Tiều kết chương 24 CHƯƠNG THỰC TRẠNG QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI TẠI QUẬN 12 25 2.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và môi trường 25 2.1.1 Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên 25 2.1.2 Các nguồn tài nguyên 26 2.2 Điều kiện kinh tế, xã hội với vấn đề sử dụng đất 27 2.2.1 Thực trạng phát triển kinh tế 27 2.2.2 Dân số, lao động, việc làm và thu nhập 28 2.2.3 Thực trạng phát triển đô thị và phân bố dân cư 30 2.2.4 Thực trạng phát triển sở hạ tầng: 31 2.3 Thực trạng việc thực kế hoạch sử dụng đất năm 2017 địa bàn Quận 12 35 2.3.1 Đánh giá theo danh mục công trình thực năm 2017 35 2.3.2 Đánh giá tồn thực kế hoạch sử dụng đất năm 2017 40 2.3.3 Đánh giá nguyên nhân của tồn thực kế hoạch sử dụng đất kỳ trước 41 Tiểu kết chương 42 CHƯƠNG ĐÁNH GIÁ TÍNH KHẢ THI CỦA KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT BẰNG PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT 43 3.1 Kế hoạch sử dụng đất năm 2018 Quận 12 43 3.1.1 Nhu cầu sử dụng đất cho các ngành, lĩnh vực 43 3.1.2 Chỉ tiêu sử dụng đất kế hoạch sử dụng đất 43 3.2 Giới thiệu các dự án đầu tư thực năm 2018 44 3.3 Xác định giá trị đất đai của các dự án đầu tư so với giá đất bồi thường 45 3.3.1 Dự án xây dựng khu nhà phố MT phường Thạnh Lộc 45 3.3.2 Dự án khu nhà chung cư cao tầng Công viên phần mềm Quang Trung, phường Tân Chánh Hiệp 49 3.3.3.Dự án Siêu thị Big C Quận 12, phường An Phú Đông 53 Tiểu kết chương 60 KẾT LUẬN 61 TÀI LIỆU THAM KHẢO 62 MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Cùng với sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, sức ép gia tăng dân số ảnh hưởng của biến đổi khí hậu gây áp lực rất lớn với nguồn tài nguyên thiên nhiên, đặc biệt tài nguyên đất đai Do vấn đề sử dụng đất đai cách hợp lý, mang lại hiệu quả kinh tế – xã hội cao, đồng thời bảo vệ môi trường ngày trở nên cấp thiết Trong thời gian qua, công tác quản lý, quy hoạch sử dụng đất đai ln Nhà nước, Chính phủ, cấp quyền địa phương đặc biệt quan tâm; chế, sách bản hoàn thiện chặt chẽ Hiệu lực, hiệu quả của công tác quy hoạch, quản lý sử dụng đất phạm vi tồn quốc đã có nhiều chuyển biến tích cực, góp phần đáng kể vào sự nghiệp đổi phát triển kinh tế – xã hội của đất nước Tuy nhiên thời gian qua, tình hình quy hoạch sử dụng đất đai tờn nhược điểm và vấn đề quan tâm nhất là “quy hoạch treo” Quy hoạch treo xảy hầu hết tất cả tỉnh gây lãng phí nhiều diện tích lớn tài nguyên đất đai đồng thời ảnh hưởng lớn đến đời sống, sinh kế của người dân Để giải vấn đề cần phải trọng đến công tác đánh giá tính khả thi dự án giai đoạn quy hoạch sử dụng đất đồng thời phải sử dụng phương pháp có độ xác cao Hiện nay, việc đánh giá tính khả thi của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thực đánh giá khả chuyển mục đích sử dụng đất theo tiêu phân bổ, khả thu hồi tính tốn ng̀n thu từ việc cho th đất, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất khoản chi bời thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tát định cư Tuy nhiên các khoản chi phí sử dụng giá theo bảng giá đất của tỉnh để tính toán thực tế chi phí bồi thường, hỗ trợ tái định cư theo Luật đất đai 2013 đã quy định xác định giá thị trường cho loại đất thu hồi thời điểm thu hồi mà giá thị trường với giá bảng giá thường có sự chênh lệch lớn Như vậy, thực tế các nhà đầu tư phải bỏ số tiền lớn để thực công tác giải phóng mặt đờng nghĩa lợi nhuận giảm việc thực dự án bị ảnh hưởng Dự án có tính khả thi cao thõa mãn hai yếu tố là tối đa hóa lợi nhuận của nhà đầu tư và xúc tác cho các lĩnh vực kinh tế - xã hội phát triển Để làm điều này thì chi phí để phục vụ cho cơng tác bồi thường, xây dựng phải thấp thu nhập (dự kiến) của dự án Như để đánh giá xác tính khả thi của phương án quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất cần phải tính toán lợi nhuận của dự án quy hoạch Là quận ngoại thành của Thành phố Hờ Chí Minh, năm qua q trình cơng nghiệp hóa và thị hóa quận 12 diễn mạnh mẽ Điều gây sức ép rất lớn đến vấn đề quản lý sử dụng đất đai Để quản lý, sử dụng đất đai đạt hiệu quả kinh tế cao, đòi hỏi phải có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phù hợp với tình hình định hướng phát triển kinh tế - xã hội của địa phương mình Do đó, việc thực đề tài “Đánh giá tính khả thi kế hoạch sử dụng đất thông qua định giá đất địa bàn Quận 12 thành phố Hồ Chí Minh ” là hết sức cần thiết Mục tiêu nhiệm vụ luận văn - Mục tiêu: Mục tiêu của đề tài phân tích và đánh giá tính khả thi của kế hoạch sử dụng đất năm 2018 thông qua phân tích hiệu quả kinh tế của số dự án kế hoạch sử dụng đất năm 2017 đã thực - Nhiệm vụ: + Hệ thống hóa sở lý luận, pháp lý quy hoạch sử dụng đất đai định giá đất đai; + Phân tích mối quan hệ giá trị đất đai và quy luật phân vùng sử dụng đất đai; + Phân tích hiệu quả kinh tế của số dự án kế hoạch sử dụng đất năm 2018 đã thực + Đánh giá đặc điểm khả thi của số công trình cụ kế hoạch sử dụng đất 2018 Đối tượng phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: Nghiên cứu hiệu quả kinh tế của số dự án kế hoạch sử dụng đất năm 2018 - Phạm vi nghiên cứu: + Về khơng gian: đơn vị hành Quận 12; + Phạm vi thời gian: số liệu thu thập phân tích từ 2016-2017; + Giới hạn nội dung: đánh giá tính khả thi hiệu quả kinh tế của số cơng trình Phương pháp nghiên cứu Trong đề tài sử dụng các phương pháp nghiên cứu: - Phương pháp tư trừu tượng; - Phương pháp kế thừa, chọn lọc: sử dụng kiến thức, lý thuyết kết quả của nghiên cứu khác để phục vụ cho nghiên cứu này; - Phương pháp tổng hợp - phân tích số liệu: Trên sở số liệu, tài liệu thu thập được, tiến hành phân loại tài liệu theo nhóm, thống kê tài liệu, số liệu có nội dung đáng tin cậy giá trị đất đai của vài dự án kế hoạch sử dụng đất đai; - Các phương pháp định giá đất: + Phương pháp thu nhập: Trên sở tài liệu tiến hành định giá số dự án thu nhập, đánh giá sự ảnh hưởng chịu ảnh hưởng hiệu quả kinh tế + Phương pháp thặng dư: Xác định giá trị của số dự án góc độ của nhà đầu tư phát triền, cứ vào cơng thức tính tốn của cơng thức để đánh giá cho dự án có giá trị có tiềm phát triển + Phương pháp so sánh trực tiếp: Trên sở sử dụng liệu thị trường so sánh giá đất với giá bời thường đánh giá phản ánh của tình hình thị trường thời điểm xác định giá Ý nghĩa thực tiễn luận văn Kết quả nghiên cứu góp phần: - Bổ sung các phương pháp cho cơng tác đánh giá tính khả thi của kế hoạch sử dụng đất - Kết quả của nghiên cứu giúp cho cơng tác đánh giá tính khả thi kế hoạch sử dụng đất của Quận 12 xác hơn, phục vụ cho việc thẩm định, phê duyệt phương án kế hoạch sử dụng đất Kết cấu luận văn Nội dung của luận văn có kết cấu sau: Chương Mối quan hệ quy hoạch sử dụng đất đai giá trị đất đai Trình bày khái quát lý luận quy hoạch, giá trị đất đai và định giá đất đai Đồng thời đưa khái niệm tính khả thi của phương án quy hoạch sử dụng đất đai và phương pháp đánh giá tính khả thi của kế hoạch sử dụng đất phương pháp định giá đất Chương Thực trạng quy hoạch sử dụng đất đai Quận 12 Trình bày khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận 12, nêu tình hình thực kế hoạch sử dụng đất năm 2017 và đưa các hạn chế trình thực kế hoạch sử dụng đất đai và nguyên nhân của Chương Đánh giá tính khả thi kế hoạch sử dụng đất thông qua định giá đất năm 2018 địa bàn quận 12 Trình bày khái quát kế hoạch sử dụng đất của quận 12 năm 2018 Giới thiệu ba dự án thực kế hoạch sử dụng đất của Quận 12 năm 2018; định giá đất đai của dự án ba phương pháp: phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp so sánh trực tiếp Từ so sánh giá trị đất đai từ các phương pháp này để đánh giá tính khả thi của dự án CHƯƠNG MỐI QUAN HỆ GIỮA QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI VÀ GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI 1.1 Khái niệm, đặc điểm vai trò quy hoạch sử dụng đất đai a) Khái niệm quy hoạch sử dụng đất Đất đai là tiềm của trình phát triển đất là tư liệu sản xuất đặc biệt việc tổ chức sử dụng đất gắn chặt với sự phát triển của kinh tế - xã hội Do vậy, quy hoạch sử dụng đất tượng kinh tế - xã hội Đây là hoạt động vừa mang tính khoa học, vừa mang tính pháp lý của hệ thống biện pháp kỹ thuật, kinh tế xã hội xử lý các phương pháp phân tích tổng hợp sự phân bố địa lý của các điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội để tổ chức lại việc sử dụng đất theo pháp luật nhà nước nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng đất và tương lai của xã hội cách tiết kiệm khoa học có hiệu quả cao nhất Khi nghiên cứu quy hoạch sử dụng đất có rất nhiều cách nhận thức khác Có quan điểm cho quy hoạch sử dụng đất đơn thuần biện pháp kỹ thuật nhằm thực việc đo đạc, vẽ bản đờ đất đai, phân chia diện tích đất, giao đất cho ngành thiết kế xây dựng đờng ruộng Bên cạnh đó, có quan điểm lại cho quy hoạch sử dụng đất xây dựng quy phạm của Nhà nước nhằm nhấn mạnh tính pháp chế của quy hoạch sử dụng đất đai Tuy nhiên, cả hai cách nhận thức bản chất của quy hoạch sử dụng đất đúng và đầy đủ bản thân của quy hoạch sử dụng đất không nằm kỹ thuật đo đạc và khơng thuộc hình thức pháp lý mà nằm bên việc tổ chức sử dụng đất tư liệu sản xuất đặc biệt, coi đất đối tượng của mối quan hệ xã hội sản xuất Như vậy, quy hoạch sử dụng đất hoạt động vừa mang tính kỹ thuật, tính kinh tế tính pháp lý Cụ thể: - Tính kỹ thuật: Trong quy hoạch sử dụng đất sử dụng công tác chuyên môn điều tra, khảo sát, đo đạc, xây dựng bản đờ, khoanh định, xử lý số liệu để tính tốn thống kê diện tích đất đai, thiết kế, phân chia khoảnh thửa Từ đó, tạo điều kiện tổ chức sử dụng đất hợp lý sở tiến của khoa học kỹ thuật - Tính pháp chế: Biểu của tính pháp chế thể chỗ đất đai nhà nước giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích cụ thể đã xác định theo phương án quy hoạch sử dụng đất - Tính kinh tế: Khi giao đất, thông qua phương án quy hoạch sử dụng đất nhà nước đã xác định rõ mục đích sử dụng của diện tích giao Đây là biện pháp quan trọng nhất nhằm khai thác triệt để có hiệu quả cao tiềm đất đai Ở đã thể rõ tính kinh tế của quy hoạch sử dụng đất Song, điều đạt tiến hành đồng với biện pháp kỹ thuật pháp chế Từ rút khái niệm quy hoạch sử dụng đất sau: Quy hoạch sử dụng đất hệ thống biện pháp kinh tế, kỹ thuật pháp chế của nhà nước tổ chức sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, khoa học cóhiệu quả cao nhất thơng qua việc phân phối tái phân phối quỹ đất cả nước, tổ chức sử dụng đất tư liệu sản xuất với các tư liệu sản xuất khác gắn liền với đất nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất xã hội, tạo điều kiện bảo vệ đất bảo vệ mơi trường Từ phân tích nêu cho thấy, việc lập quy hoạch sử dụng đất có ý nghĩa đặc biệt quan trọng khơng cho trước mắt mà cả lâu dài Căn cứ vào đặc điểm tự nhiên, phương hướng, nhiệm vụ mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của vùng lãnh thổ, quy hoạch sử dụng đất tiến hành nhằm định hướng cho cấp, các ngành địa bàn lập quy hoạch kế hoạch sử dụng đất chi tiết của mình, từ xác lập sự ổn định mặt pháp lý cho công tác quản lý nhà nước đất đai, làm sở để giao đất và đầu tư để phát triển sản xuất, đảm bảo an ninh lương thực phục vụ nhu cầu dân sinh, nhu cầu văn hóa xã hội Mặt khác, quy hoạch sử dụng đất biện pháp hữu hiệu của nhà nước nhằm tổ chức lại việc sử dụng đất đai theo đúng mục đích, hạn chế sự chờng chéo gây lãng phí đất đai, tránh trình trạng chuyển mục đích tùy tiện, làm giảm sút nghiêm trọng quỹ đất nông lâm nghiệp Ngăn chặn tượng tiêu cực, tranh chấp, lấn chiếm hủy hoại đất, phá vỡ cân sinh thái, gây ô nhiễm môi trường dẫn đến tổn thất kìm hãm sản xuất, phát triển kinh tế xã hội hậu quả khó lường bất ổn trị, an ninh quốc phòng địa phương, đặc biệt là giai đoạn chuyển dần sang kinh tế thị trường b) Đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất Quy hoạch sử dụng đất thuộc loại quy hoạch có tính lịch sử xã hội, tính khống chế vĩ mơ, tính đạo, tính tổng hợp trung dài hạn, phận hợp thành quan trọng của hệ thống kế hoạch phát triển xã hội kinh tế quốc dân Các đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất thể sau: - Tính lịch sử xã hội Trong quy hoạch sử dụng đất nảy sinh quan hệ người với đất đai - yếu tố tự nhiên quan hệ người với người thể đồng thời hai yếu tố: thúc đẩy lực lượng sản xuất phát triển và thúc đẩy sự phát triển của mối quan hệ sản xuất Do vậy, quy hoạch sử dụng đất phận của phương thức sản xuất xã hội lịch sử phát triển của xã hội lịch sử phát của quy hoạch sử dụng đất Nói cách khác quy hoạch sử dụng đất có tính lịch sử xã hội Tính chất lịch sử của quy hoạch sử dụng đất xác nhận vai trò lịch sử của thời kỳ xây dựng hoàn thiện phương thức sản xuất xã hội, thể mục đích, yêu cầu, nội dung sự hoàn thiện của phương án quy hoạch sử dụng đất ❖ Nhận xét: Theo Kế hoạch sử dụng đất năm 2018, dự án Siêu thị Big C thuộc phường An Phú Đơng có diện tích 2000 m2 Dự án thực hoàn toàn đất đô thị (ODT) - Theo phương pháp thu nhập ta tính giá trị đất đai thơng qua tính thu nhập ròng từ việc cho th phòng trọ với lãi suất lợi nhuận gửi tiền tiết kiệm là 12 % các ngân hàng Việt Nam sau: Giá phòng trung bình năm là 260.000.000 đồng Giá đất trung bình từ thu nhập hàng năm qua việc cho th phòng trọ là 10.400.000 đờng/m2 - Theo phương pháp thặng dư giá đất tương lai của cơng trình tính theo mục đích sử dụng đất tương lai, với dòng đời của công trình quy định là 50 năm vậy: Giá đất trung bình là 324.337.000 ngàn đồng/ m2 Giá đất và công trình là: 94.318.287 ngàn đồng/ m2 - Theo phương pháp so sánh trực tiếp, điều tra giá thị trường các giao dịch các công ty bất động sản Quận 12 thì khu vực dự án có giá trung bình 47.700.000 đờng/ m2 Bời thường theo giá thị trường có giá trị lớn thu nhập thực tế từ đất của người dân thấp giá trị thặng dư từ dự án đem lại , điều cho thấy dự án có tính khả thi đảm bảo lợi ích của người dân lợi nhuận của nhà đầu tư Bên cạnh đó, dễ dàng nhận thấy tỷ suất lợi nhuận dự án thương mại mang lại lợi nhuận gấp rất nhiều lần so với dự án thơng thường khác, điều lý giải các góc độ như: - Hoạt động thương mại khuôn viên dự án mang lại lợi nhuận cao cho người kinh doanh, buôn bán - Việc xây dựng khu thương mại đã kéo theo sự phát triển của khu vực xung quanh,nó trở thành trung tâm đáp ứng nhu cầu của người, thu hút nhiều người đến mua sắm hệ quả tất yếu lợi nhuận gia tăng không ngừng 59 Tiểu kết chương Trên sở lý thuyết của chương và các hạn chế thực trạng lập thực kế hoạch sử dụng đất đai 2017 của Quận 12 đưa chương 2, chương đã đưa giải pháp khắc phục cần "đánh giá tính khả thi của kế hoạch sử dụng đất thông qua định giá đất" Bằng phương pháp thu nhập ta xác định lợi ích của người dân từ giá trị đất đai, với phương pháp thặng dư ta xác định giá trị đất đai với mục đích sử dụng đất tương lai nhận sự đầu tư qua tính toán lợi nhuận của nhà đầu tư thực dự án Các tính toán cụ thể ta có các số xác giá trị của đất đai ba phương pháp từ ta tiến hành so sánh giá bồi thường và giá thị trường của bất động sản theo mục đích sử dụng đất với giá trị đất đai hai góc độ của người dân và nhà đầu tư để đánh giá tính khả thi của dự án Kết quả thu từ các phương pháp tính toán chương đã nêu sự khả thi của số công trình, dự án thực KHSDĐ 2018 60 KẾT LUẬN Đất đai là vấn đề rất nhạy cảm bức xúc nay, tác động đến nhiều mặt của đời sống xã hội Vì nhất thiết cần phải khai thác cách hợp lý, tiết kiệm có hiệu quả Để làm điều này đòi hỏi chất lượng của phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cần nâng cao Trong cơng tác đánh giá tính khả thi của phương án có vai trò rất quan trọng việc lập thực quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai Thực quy hoạch sử dụng đất đai của Quận 12 gặp số hạn chế vấn đề bồi thường, giải phóng mặt dẫn tới làm chậm tiến độ của nhiều dự án, chí có dự án khơng thể thực Qua thấy vai trò của giá bời thường hay giá trị đất đai có ảnh hướng lớn đến khả thực của dự án Vì để đánh giá tính khả thi của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ta cần đánh giá dựa giá trị đất đai Dự án có tính khả thi có sự đờng thuận từ ba phía Nhà nước, nhà đầu tư và người dân ta cần xác định giá trị đất đai mà là giá bời thường qua ba góc độ của ba đối tượng này Phương pháp thu nhập cho ta giá trị đất đai thu từ thu nhập dựa việc sử dụng đất của người dân, phương pháp thặng dư giúp xác định giá trị đất đai với mục đích sử dụng đất tương lai sau đầu tư và phương pháp so sánh trực tiếp cho ta giá thị trường theo mục đích sử dụng đất - giá bời thường theo quy định của Nhà nước Như giá bồi thường là giá thị trường cao giá trị đất đai ta xác định phương pháp thu nhập thấp giá trị thặng dư của thì dự án có tính khả thi Qua đánh giá tính khả thi của ba dự án đầu tư bất động sản thuộc các phân khúc khác nhau: đất ở, đất thương mai – dịch vụ của Quận 12 thấy số dự án có tính khả thi cao Với phương pháp đánh giá tính khả thi của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai thơng qua định giá đất ta tránh tình trạng khiếu nại, kiện cáo cơng tác thu hời, bời thường, giải phóng mặt bằng, đảm bảo lợi ích cho người dân, lợi nhuận của nhà đầu tư đồng thời giúp cho dự án thực đúng tiến độ, tránh tình trạng lãng phí đất đai và ảnh hưởng tới sinh kế của người dân Ngoài ra, là sở giúp cho việc phê duyệt, thẩm định phương án kế hoạch sử dụng đất xác chặt chẽ 61 TÀI LIỆU THAM KHẢO TS Nguyễn Hữu Cường, Giáo trình Quy hoạch sử dụng đất, trường Đại học Tài ngun và Mơi trường Thành phố Hờ Chí Minh TS Nguyễn Hữu Ngữ, giảng "Quy hoạch sử dụng đất", trường Đại Học Nông Lâm Huế TS Trần Thanh Hùng, Giáo trình Định giá đất, trường Đại học Tài ngun và Mơi trường Thành phố Hờ Chí Minh ThS Trần Văn Trọng, TS Trần Thanh Hùng, TS Vũ Xuân Cường, "Hệ hỗ trợ định sử dụng đất" Báo cáo thuyết minh tổng hợp, bản đồ Kế hoạch sử dụng đất 2017 và Báo cáo thuyết minh tổng hợp, bản đồ Kế hoạch sử dụng đất năm 2018 Quận 12, TP Hờ Chí Minh Quyết định số 80/QĐ-UBND ngày 30/3/2017 của UBND TP Hờ Chí Minh việc phê duyệt kế hoạch sử dụng đất năm 2018 của Quận 12 62 Phụ lục I Tổng hợp danh mục dự án kế hoạch sử dụng đất năm 2018 KHSDĐ 2018 STT 01 02 03 04 05 06 Phân Loại Tổng số dự án KHSDĐ năm 2018 Số dự án chuyển tiếp từ KHSDĐ năm 2016 Số dự án chuyển tiếp từ KHSDĐ năm 2017 Số dự án đăng ký KHSDĐ năm 2018 Số dự án không tiếp tục đăng ký chuyển tiếp KHSDĐ để thực Số dự án Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 Chuyển mục đích hộ gia đình, cá nhân Số dự án KHSDĐ năm 2018 cần thu hồi đất, cmđ lúa 08 chưa có NQ 122/NQ-HĐND 07 Tổng Số lượng dự án Tổng Diện tích (Ha) Nghị Quyết 122/NQ-HĐND Trình Thủ tướng CP Số Tổng Số lượng Số lượng Tổng Tổng lượng Diện dự án dự án cmđ Diện Diện dự án tích thu cmđ đất đất tích đất tích đất thu hồi lúa10ha lúa lúa hồi (Ha) (Ha) (Ha) đất 45 141,19 18 54,41 14 10,84 01 22,23 10 60,57 10 20,33 06 7,23 01 22,23 11 60,71 07 33,88 03 1,62 - 19 19,91 01 0,20 05 1,99 - 6,40 2,83 0,76 - - - - - - - - - 53,01 - - - - - - 0,52 0,52 0,42 - (Nguồn: Kế hoạch sử dụng đất năm 2018 quận 12) Phụ lục II Phiếu điều tra thị trường về giá đất địa bàn thực dự án Quận 12 ... Chương Đánh giá tính khả thi kế hoạch sử dụng đất thông qua định giá đất năm 2018 địa bàn quận 12 Trình bày khái quát kế hoạch sử dụng đất của quận 12 năm 2018 Giới thi u ba dự án thực kế hoạch. .. thực kế hoạch sử dụng đất 1.3.2 Đánh giá tính khả thi phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai góc độ giá trị đất đai Để đánh giá tính khả thi của các phương án quy hoạch, kế hoạch. .. niệm tính khả thi phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai Tính khả thi của phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hiểu khả thực của phương án quy hoạch, kế hoạch Cụ thể: + Tính