xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn quận 12 thành phố hồ chí minh

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Từ viết tắt Ý nghĩa GCN Giấy chứng nhận CNQSDĐ, QSHNƠ Chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở & TSKGLVĐ hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất TN & MT Tài nguyên môi trường TN & TKQ Tiếp nhận trả kết VPĐKĐĐ Văn phòng đăng ký đất đai UBND Ủy ban nhân dân HĐND - UBND Hội đồng nhân dân Ủy ban nhân dân CMND Chứng minh nhân dân DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1 Kết hồ sơ đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ Quận 12 năm 2014 Bảng 2.2 Kết hồ sơ đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ Quận 12 năm 2015 Bảng 2.3 Kết hồ sơ đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ Quận 12 năm 2016 DANH MỤC HÌNH Hình 2.1 Bản đồ vị trí Quận 12, TP.HCM DANH MỤC SƠ ĐỒ Sơ đồ 2.1 Sơ đồ quy trình thực đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất lần đầu địa bàn Quận 12, TP.HCM năm 2015 Sơ đồ 2.2 Sơ đồ quy trình thực chuyển mục đích sử dụng đất địa bàn Quận 12, TP.HCM năm 2015 Sơ đồ 2.3 Sơ đồ quy trình thực hợp thửa, tách đất đai địa bàn Quận 12, TP.HCM năm 2015 MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 Lý chọn đề tài Tình hình nghiên cứu liên quan đến giải công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục tiêu nghiên cứu 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu 4.2 Phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Ý nghĩa nghiên cứu Kết cấu dự kiến luận văn Chương 1:CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1 Cơ sở lý luận đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 1.1.1 Các khái niệm chung 1.1.2 Vị trí vai trò cơng tác đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ hệ thống quản lý nhà nước đất đai 1.1.3 Lược sử công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận từ Luật Đất đai 2003 đến 11 1.2 Cơ sở pháp lý đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo Pháp luật đất đai hành 13 1.2.1 Nguyên tắc đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ 13 1.2.2 Điều kiện đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ 14 1.2.3 Trách nhiệm quan thực đăng ký cấp Giấy chứng nhận 16 1.3 Trình tự thủ tục hành cơng tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận 16 Chương 2:THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN QUẬN 12,THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 20 2.1 Khái quát địa bàn Quận 12, thành phố Hồ Chí Minh 20 2.1.1 Điều kiện tự nhiên 20 2.1.1.1 Vị trí địa lý 20 2.1.1.2 Điều kiện khí hậu 21 2.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội 21 2.1.2.1 Kinh tế 21 2.1.2.2 Xã hội 22 2.2.Các quan thực công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận địa bàn Quận 12, thành phố Hồ Chí Minh 23 2.3 Quy trình thực đăng ký cấp Giấy chứng nhận 24 2.3.1 Quy trình thực cấp Giấy chứng nhận lần đầu 24 2.3.2 Quy trình thực đăng ký biến động đất đai 27 2.3.2.1.Quy trình chuyển mục đích sử dụng đất địa bàn Quận 12 27 2.3.2.2.Quy trình tách thửa, hợp địa bàn Quận 12 28 2.4 Công tác phân loại xử lý cụ thể hồ sơ giải đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 30 2.4.1 Phân loại hồ sơ 30 2.4.1.1 Hồ sơ đăng ký đất đai lần đầu 30 2.4.1.2 Hồ sơ đăng ký đất đai biến động 30 2.4.2 Xử lý hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở nhà tài sản khác gắn liền với đất 31 2.4.2.1 Trường hợp xử lý hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở nhà tài sản khác gắn liền với đất lần đầu 31 2.4.2.2 Hồ sơ đăng ký đất đai biến động 34 2.5 Kết giải công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn Quận 12, TP.HCM 37 2.5.1 Kết công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn Quận12 năm 2014 37 2.5.2 Kết công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn Quận12 năm 2015 38 2.5.3 Kết công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn Quận12 năm 2016 39 2.6 Những tồn khó khăn công tác đăng ký cấp GCN địa bàn Quận 12: 40 Chương 3:GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC XỬ LÝ HỒ SƠ ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN QUẬN 12, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 43 3.1 Giải pháp chung 43 3.1.1 Giải pháp sách pháp luật 43 3.1.2.Giải pháp hồn thiện cơng tác quản lý 44 3.2 Giải pháp cụ thể cho hồ sơ 45 KẾT LUẬN 51 TÀI LIỆU THAM KHẢO 52 MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Đất đai tài nguyên vô quý giá quốc gia, thành phần môi trường sinh thái, tư liệu sản xuất đặc biệt nông lâm nghiệp, sở không gian bố trí lực lượng sản xuất, địa bàn phân bố dân cư phát triển đô thị Đất đai nhân tố thiếu cho tồn dân tộc phát triển kinh tế xã hội quốc gia Đất đai trở thành hàng hóa mặt hàng đem lại lợi nhuận cao cho nhà đầu tư Hiện thị trường bất động sản phát triển, đất đai ngày có giá trị kinh tế cao Ở Việt Nam đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân nhà Nhà nước đại diện quản lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đai cách đầy đủ hợp lý, tiết kiệm có hiệu cao Để quản lý đất đai chặt chẽ hiệu quả, đảm bảo việc thực quyền lợi nghĩa vụ người sử dụng đất, Nhà nước tiến hành cho đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất Đăng ký đất đai bắt buộc người sử dụng đất người giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất thực theo yêu cầu chủ sở hữu Đăng ký đất đai, nhà tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu đăng ký biến động, thực tổ chức đăng ký đất đai thuộc quan quản lý đất đai, hình thức đăng ký giấy đăng ký điện tử có giá trị pháp lý Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất (sau gọi chung Giấy chứng nhận) chứng thư pháp lý chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất, người sở hữu nhà tài sản khác gắn liền đất nhằm mục đích đảm bảo quyền người sử dụng đất, người sở hữu nhà tài sản khác gắn liền đất hợp pháp quản lý chặt chẽ quỹ đất Nhà nước cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập quyền nghĩa vụ người nhà nước giao đất, cho thuê đất, để họ yên tâm chủ động sử dụng đất có hiệu cao Đồng thời qua việc cấp Giấy chứng nhận nhà nước đạt mục tiêu quản lý nguồn tài nguyên đất quốc gia Để thực tốt việc cấp giấy chứng nhận chủ sử dụng đất phải tiến hành kê khai, đăng ký ban đầu diện tích sử dụng Thơng qua đăng ký đất đai xác lập mối mối quan hệ pháp lý thức quyền sử dụng đất đai Nhà nước người sử dụng đất Đăng ký đất đai sở để thiết lập hồ sơ địa tiến tới việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tuy nhiên, người sử dụng đất có đất đai theo nhiều cách khác nguồn gốc như: khai hoang, thừa kế, chuyển nhượng giấy tay, lấn chiếm,… dẫn đến việc đăng ký cấp Giấy chứng nhận gặp nhiều khó khăn Để công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận thực thời gian quy định, đảm bảo quyền lợi người sử dụng đất, tránh trường hợp khiếu nại, cơng tác phân loại, xử lý hồ sơ giải việc đăng ký cấp Giấy chứng nhận phải thực nghiêm túc Quận 12 quận ngoại thành nằm phía Tây Bắc Thành phố Hồ Chí Minh, có hệ thống đường giao thơng lớn Quốc lộ 1A, Quốc lộ 22, quận ngõ giao thông quan trọng thành phố nối liền với tỉnh miền Đông Nam Bộ Quận 12 địa bàn có q trình thị hóa, phát triển kinh tế xã hội, dịch vụ thương mại cao Từ dẫn đến vấn đề sử dụng đất, chuyển dịch đất đai dạng phức tạp Do đòi hỏi vấn đề quản lý đất đai ngày chặt chẽ hơn, đặc biệt công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Trên thực tế công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn Quận 12 đạt số kết định, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân việc thực quyền đất đai theo quy định pháp luật, bước tăng cường việc quản lý Nhà nước đất đai Bên cạnh đó, nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp xảy địa bàn như: tình trạng lấn chiếm tranh chấp đất đai, xây dựng trái phép Và thực việc đăng ký đất đai người sử dụng đất không đầy đủ giấy tờ theo quy định pháp luật Dẫn đến việc khó khăn cơng tác xử lý hồ sơ quản lý hồ sơ địa chính, cần phải có giải pháp để nâng cao, hồn thiện cơng tác đăng ký cấp GCN Vì đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất nội dung quan trọng quản lý Nhà nước đất đai Xuất phát từ vấn đề trên, việc thực đề tài “Xử lý hồ sơ công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Quận 12, Thành phố Hồ Chí Minh ” thực cần thiết Tình hình nghiên cứu liên quan đến giải công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất nội dung quan trọng Nhà nước công tác quản lý đất đai, có nhiều cơng trình nghiên cứu lý luận thực tiễn công tác đăng ký đất đai, cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ Trong đó, có cơng trình sau: Luận văn thạc sĩ khoa học: “Đánh giá thực trạng đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội” giai đoạn từ năm 2009 đến tháng năm 2015 Bùi Thị Thùy Hường, trường đại học Khoa học tự nhiên Hà Nội Nội dung chủ yếu luận văn nhằm đánh giá điều kiện kinh tế xã hội, khái quát tình hình quản lý nhà nước đất đai, phân tích thực trạng đánh giá cơng tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận địa bàn nghiên cứu Qua đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu công tác đăng ký đất đai, cấp giấy quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội Luận văn tốt nghiệp: “Đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn huyện Yên Châu tỉnh Sơn La” năm 2014 Nguyễn Thị Tốt thực _sinh viên trường Đại học Tài nguyên Môi trường Hà Nội Luận văn nêu tổng quan vấn đề nghiên cứu sở lý luận sở pháp lý công tác cấp giấy chứng nhận sở thực tiễn tình hình cấp giấy tỉnh Sơn La Qua đó, khái quát điều kiện tự nhiên, tình hình kinh tế xã hội huyện Yên Châu đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất địa bàn huyện Nêu thực trạng công tác cấp Giấy chứng nhận huyện Yên Châu tính đến ngày 31/12/2013 đánh giá khó khăn, thuận lợi trình cấp GCN Trên sở đề xuất số giải pháp nhằm đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận, công tác thống kê đất đai huyện Yên Châu, tỉnh Sơn La Luận văn thạc sĩ khoa học: “ Nghiên cứu, đánh giá tình hình đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn Quận 12, TP.HCM” Năm 2014 Phạm Văn Tùng thực hiện, trường Đại học Khoa học tự nhiên Hà Nội Luận văn nêu rõ tình hình thực tế sử dụng, quản lý đất địa bàn đưa thực trạng, kết công tác đăng ký cấp GCN Từ đó, đánh giá chung tình hình đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác đăng ký cấp GCN Các cơng trình nghiên cứu nêu đề cập giải vấn đề sách pháp lý nói chung, đưa nhiều khía cạnh cơng tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận nước ta chưa nêu quy trình xử lý hồ sơ cụ thể chưa đưa số hồ sơ cụ thể để thấy khó khăn mà địa bàn gặp phải công tác đăng ký cấp GCN Mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục tiêu nghiên cứu Tổng hợp phân loại hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận; xác định pháp lý, nguyên tắc, đối tượng, điều kiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật đất đai hành Nêu kết đánh giá công tác đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ địa bàn Quận 12, thành phố Hồ Chí Minh Đề xuất giải pháp hồn thiện xử lý hồ sơ công tác cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ địa bàn Quận 12, thành phố Hồ Chí Minh 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Thứ nhất, hệ thống hóa sở lý luận pháp lý công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất theo quy định pháp luật đất đai hành Thứ hai, phân tích thực trạng quy trình xử lý hồ sơ cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất Quận 12, thành phố Hồ Chí Minh Thứ ba, đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận, phục vụ cho công tác quản lý đất đai địa phương giai đoạn Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tƣợng nghiên cứu Quyền lợi nghĩa vụ người sử dụng đất Thẩm quyền đơn vị quản lý nhà nước đất đai Nguyên tắc, điều kiện thực đăng ký cấp Giấy chứng nhận Trình tự thủ tục xử lý hồ sơ đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ 4.2 Phạm vi nghiên cứu Đề tài thực phạm vi không gian địa bàn Quận 12, thành phố Hồ Chí Minh, thời gian thực giai đoạn từ 2014- 3/2017 với nội dung nghiên cứu tập trung vào vấn đề đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ lần đầu, đăng ký chuyển mục đích tách hộ gia đình, cá nhân Phƣơng pháp nghiên cứu Phương pháp thu thập thông tin: Nguồn thông tin chủ yếu thu thập từ tài liệu tham khảo; tài liệu nội nguồn thông tin khác từ địa phương nghiên cứu; điều tra, thu thập thông tin, chứng từ liên quan đến hồ sơ để xử lý Phương pháp tổng hợp, phân tích thơng tin: Tổng hợp vướng mắt, tồn từ việc xác định, phân tích trường hợp, nội dung hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận Phương pháp thống kê: Thống kê số liệu, tài liệu báo cáo tình hình đăng ký cấp Giấy chứng nhận địa bàn Ý nghĩa nghiên cứu Làm rõ trường hợp vướng mắc việc xử lý hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Vận dụng quy định pháp luật đất đai hành ý kiến cá nhân đề xuất giải pháp xử lý hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất nhằm đẩy nhanh tiến độ đăng ký cấp Giấy chứng nhận, đảm bảo thực quyền nghĩa vụ người sử dụng đất công tác quản lý đất đai Nhà nước chặt chẽ hiệu Kết cấu luận văn Nội dung Luận văn trình bày 52 trang với kết cấu sau: Mở đầu Chương 1: Cơ sở lý luận pháp lý đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Chương 2: Thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn Quận 12, thành phố Hồ Chí Minh Chương 3: Giải pháp hồn thiện cơng tác xử lý hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn Quận 12, thành phố Hồ Chí Minh Kết luận gồm hồ sơ tồn đọng năm 2013 16,16 % Đây số tương đối nhiều Trong giải 5487 bộ, chiếm 74,43 %, bao gồm hồ sơ đủ điều kiện hồ sơ không đủ điều kiện, tỷ lệ giải hồ sơ hẹn 64,28% Hồ sơ đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất có 1701 bao gồm hồ sơ tồn đọng năm 2013 chiếm 14,1 % Trong giải 1477 trường hợp bao gồm trường hợp đủ điều kiện không đủ điều kiện, tỷ lệ hồ sơ giải hẹn 47,87 % Hồ sơ đăng ký tách có 791 bao gồm hồ sơ tồn đọng năm 2013 chiếm 10,5 % Trong giải 682 trường hợp bao gồm trường hợp đủ điều kiện không đủ điều kiện, tỷ lệ hồ sơ giải hẹn 45,45 % Nguyên nhân dẫn đến nhiều hồ sơ tồn đọng chưa giải đời Luật đất đai 2013 có hiệu lực từ ngày 1/7/2014 thay đổi số điều luật từ điều kiện đến thủ tục cấp GCN làm cho cán chưa nắm bắt kịp thay đổi chưa cập nhật hết Thông tư, Nghị định hướng dẫn thi hành Luật dẫn đến tình trạng khó khăn việc áp dụng xử lý hồ sơ cần phải kéo dài thời gian xem xét, giải Mặt khác, có tình trạng tranh chấp đất đai, đất trải qua nhiều lần chuyển nhượng giấy tay gây khó khăn cho việc xác định nguồn gốc sử dụng đất Số diện tích ghi giấy tay mua bán khơng trùng khớp với đồ trạng vị trí ngày trước mua bán thực diện tích thước dây, nhiều thời gian để xác nhận, kéo dài thời gian giải làm cho việc giải hồ sơ hẹn hạn chế 2.5.2 Kết công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn Quận 12 năm 2015 Bảng 2.2: Kết hồ sơ đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ Quận 12 năm 2015 Đã giải STT Loại hồ sơ Hồ sơ tồn Hồ sơ nhận Tổng Đang giải Đúng hẹn Trễ hẹn Tổng Tỷ lệ hẹn (%) Trong hẹn Trễ hẹn Tổng Cấp GCN lần đầu 1700 2424 4124 1382 929 2311 59,8 1097 716 1813 Chuyển mục đích 265 357 622 153 226 379 40,4 157 86 243 Tách-hợp 129 186 315 76 141 217 35,0 64 34 98 (Nguồn: Phòng Tài ngun Mơi trường Quận 12) 38 So với năm 2014, năm 2015 có số lượng hồ sơ đăng ký giảm đáng kể Hồ sơ đăng ký cấp GCN lần đầu có 4124 hồ sơ, giải 2311 hồ sơ, chiếm 56 % số lượng hồ sơ đăng giải chiếm cao Hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất có 622 hồ sơ, giải 379 bộ, chiếm 60,93 % tỷ lệ giải hẹn 40,4 % Hồ sơ đăng ký tách có 315 hồ sơ, giải 217 bộ, chiếm 68,9 % tỷ lệ giải hẹn 35 % Trong giai đoạn này, số lượng hồ sơ giải trễ hẹn số lượng hồ sơ giải chiếm tỷ lệ cao phần gặp khó khăn việc cập nhật, áp dụng xử lý hồ sơ theo quy định Luật đất đai 2013 Mặt khác, theo Quyết định số 2602/QĐ-UBND UBND Thành phố ngày 3/6/2015 thành lập văn phòng đăng ký đất đai Thành phố trực thuộc Sở Tài nguyên Môi trường Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai Quận 12 thành lập hoạt động ngày 21/7/2015 Việc di dời quan hoạt động ảnh hướng đến tiến độ giải hồ sơ Luật Đất đai vừa ban hành, quy định thủ tục đăng ký đất đai thay đổi, người dân việc q mẻ, họ có suy nghĩ cơng việc liên quan đến thủ tục hành đất đai đổi phức tạp Do người dân e ngại việc chủ động thực thủ tục hành đăng ký đất đai cấp GCN Vì số lượng hồ sơ năm 2015 ít, cần tổ chức buổi tập huấn, tuyên truyền pháp luật để khắc phục tình trạng cách nhanh để công tác đăng ký đất đai ổn định 2.5.3 Kết công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn Quận12 năm 2016 Bảng 2.3: Kết hồ sơ đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ Quận 12 năm 2016 Đã giải STT Loại hồ sơ Hồ sơ tồn Hồ sơ nhận Tổng Đang giải Đúng hẹn Trễ hẹn Tổng Tỷ lệ hẹn (%) Trong hẹn Trễ hẹn Tổng Cấp GCN lần đầu 1079 6546 7625 3174 3534 6708 47,3 783 134 971 Chuyển mục đích 206 2414 2620 1308 890 2270 60,8 297 71 350 Tách-hợp 133 1148 1281 750 390 1140 65,8 126 15 141 (Nguồn: Phòng Tài ngun Mơi trường Quận 12) 39 Qua bảng 2.3 ta thấy năm 2016, tổng hồ sơ đăng ký cấp GCN giải địa bàn tương đối lớn Trong hồ sơ cấp GCN lần đầu cao với 6708 hồ sơ, chiếm tỷ lệ 66.1% Qua đó, thấy tình hình đăng ký cấp GCN địa bàn diễn mạnh mẽ, trạng sử dụng đất có thay đổi Điều đòi hỏi quan quản lý đất đai phải liên tục cập nhật thay đổi thực tế Hồ sơ đăng ký cấp GCN lần đầu có 7625 hồ sơ, giải 6708 tỷ lệ giải hẹn 47,3% Hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đât có 2620 hồ sơ, giải 2270 trường hợp tỷ lệ giải hẹn 60,8% Hồ sơ đăng ký tách thửa, hợp có 1281 hồ sơ, giải 1140 tỷ lệ giải hẹn chiếm 65,8% Năm 2016, nhận thấy lượng hồ sơ giải chiếm số lượng cao, số hồ sơ giải giảm Tuy nhiên cơng tác đăng ký cấp GCN số khó khăn sau: Đối với hồ sơ đăng ký cấp GCN lần đầu nguồn gốc sử dụng đất không rõ ràng, nội dung kê khai không phù hợp với nội dung xác minh trạng UBND phường, nguồn gốc sử dụng đất trải qua nhiều lần chuyển nhượng giấy tay đồ lưu trữ nhiều tài liệu khác gây mâu thuẫn việc xác nhận vị trí đất dẫn đến nhiều khó khăn giải hồ sơ đăng ký cấp GCN lần đầu Đối với hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất theo Quyết định số 19/2008/QĐ-UBND ngày 21/3/2008 UBND Thành phố Hồ Chí Minh ban hành quy định thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất địa bàn thành phố, hạn chế việc chuyển mục đích trường hợp đất trống chưa đảm bảo sở hạ tầng nên hồ sơ chuyển mục đích thời gian qua bị vướng chưa giải Và để đảm bảo điều kiện sở hạ tầng cho chuyển mục đích sử dụng đất người dân phải cập nhật hẻm giới theo quy định, điều gây nhiều xúc cho người dân lầm tưởng hình thức chiếm đất có hợp pháp Bên cạnh có trường hợp xin rút hồ sơ chưa đủ khả thực thuế chuyển mục đích Đối với hồ sơ đăng ký tách khơng đủ diện tích tối thiểu quy định Quyết định số 33/2014/QĐ-UBND UBND Thành phố HCM ngày 15/10/2014, hồ sơ không đủ điều kiện diện tích xây dựng trạng chênh lệch so với diện tích xây dựng GCN cấp trường hợp tách xây dựng nhà chưa đảm bảo sở hạ tầng theo quy hoạch 2.6 Những tồn khó khăn cơng tác đăng ký cấp GCN địa bàn Quận 12: Qua nghiên cứu, tìm hiểu thực tế tình hình đăng ký cấp GCN địa bàn Quận 12, TP.HCM, nhận thấy vấn đề tồn sau: Những vấn đề chung: Luật đất đai ban hành, kèm theo thông tư, nghị định bổ sung thay đổi để hướng dẫn thi hành luật, áp dụng cho toàn nước Nhưng tùy tình 40 hình thực tế địa phương, trường hợp khó khăn mà sách luật chưa có quy định phù hợp để giải Do phần gây lung túng cho cán xử lý hồ sơ Theo quy định điểm a, khoản 2, Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐCP ngày 15 tháng năm 2014 có quy định thời gian thực đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất không 30 ngày Nhưng địa phương không đảm bảo đa phần trễ do: Số lượng hồ sơ đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ lần đầu địa bàn nhiều, số nguồn nhân lực chưa đảm bảo để giải hồ sơ hẹn Đa phần giấy tờ hồ sơ đất chuyển nhượng nhiều lần giấy tay người dân sử dụng từ thời cha ông để lại cho cháu sử dụng chục năm chưa cấp giấy tờ quyền sử dụng đất quyền sở hữu tài sản nên kéo dài thời gian cho việc xác định nguồn gốc sử dụng đất Người dân e ngại việc thực thủ tục hành đất đai, cách viết giấy tờ, đơn từ cho đầy đủ theo quy định Trên địa bàn sử dụng nhiều tài liệu đồ khác (tài liệu 02/CT-UB tài liệu 2004-2005) tính đến có nhiều biến động dẫn đến khó khăn việc xác nhận số hiệu số tờ đồ gây khác biệt diện tích trạng diện tích GCN cấp Quyền sử dụng đất quyền sỡ hữu nhà chung hai vợ chồng GCN đứng tên người Lịch sử nguồn gốc nhà – đất chuyển nhượng qua nhiều lần giấy tay từ lâu dễ bị thất lạc giấy rách nát khơng nhìn rõ chữ người dân tự ý viết lại Trên địa bàn, sở hạ tầng chưa phát triển đồng bộ, diện tích đất nơng nghiệp địa bàn quận chiếm tỷ lệ cao, dẫn đến việc chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang mục đích khác điều tất yếu nên gây cản trở cho việc đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất đăng ký tách đảm bảo sở hạ tầng theo quy định Đối với hồ sơ đăng ký tách khơng đủ diện tích tối thiểu quy định Quyết định số 33/2014/QĐ-UBND UBND Thành phố HCM ngày 15/10/2014 Hơn nữa, Theo Quyết định số 33 quy định diện tích tối thiếu tách Quận 12 trường hợp đất trống 80m2 chiều rộng mặt tiền đất không nhỏ mét, trường hợp đất có nhà hữu 50m2 chiều rộng mặt tiền đất không nhỏ 04 mét Khi nộp hồ sơ tách đất trống khơng đủ diện tích tối thiểu người dân xin giấy phép xây dựng nhà sau nộp lại hồ sơ tách đủ điều kiện theo diện tích tối thiểu có nhà hữu chênh lêch diện tích tới 30m2, điều gây lúng túng cho việc xử lý hồ sơ tách Những vấn đề cụ thể 41 Đối với trường hợp cấp GCN lần đầu ông (bà) Dương Như Giang có số vấn đề tồn sau: Do thất lạc giấy tay chuyển nhượng nên ông (bà) tự ý viết lại quyền địa phương chưa có biện pháp xử lý hành vi giả giấy tờ Sau UBND phường kiểm tra nguồn gốc sử dụng đất nhận thấy không phù hợp với nội dung kê khai người đăng ký, UBND phường chưa thực việc thu thập ý kiến người cư trú thời điểm bắt đầu sử dụng đất ông (bà) để xác minh lại nguồn gốc Đối với trường hợp đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất ông (bà) Đỗ Minh Thông có vấn đề tồn sở hạ tầng địa phương chưa phát triển đồng nên đăng ký chuyển mục đích người dân phải chừa phần diện tích đất để cập nhật hẻm giới, điều gây xúc cho người dân Tiểu kết chƣơng 2: Công tác đăng ký đất đai, cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ địa bàn Quận 12, TP.HCM ngày nâng cao, cụ thể phân bổ rõ ràng nhiệm vụ cụ thể phận công tác đăng ký đất đai UBND Quận ban hành định quy trình xử lý cho loại hồ sơ phù hợp với địa phương đảm bảo tính đầy đủ, tính đắn theo quy định pháp luật đất đai hành Luật đất đai 2013 đời có quy định cụ thể quy trình giải hồ sơ đăng ký đất đai, cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ So với giai đoạn trước, Luật đât đai 2013 quy định cụ thể nhiệm vụ, trách nhiệm quan chuyên môn tiếp nhận, xử lý hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Tuy nhiên, điều gây khó khăn cho cán xử lý hồ sơ người dân địa phương chưa kịp cập nhật quy định luật dẫn đến số lượng hồ sơ năm 2015 giảm đáng kể Công tác đăng ký đất đai, cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ địa bàn Quận 12 có phối hợp phận phòng ban chun mơn đạt số kết định Tuy nhiên trình xử lý hồ sơ xảy khó khăn, vướng mắt sách hệ thống pháp luật đất đai điều chỉnh, bổ sung thường xuyên, chưa đáp ứng yêu cầu giải số trường hợp vướng mắt thực tế Bên cạnh khơng thể khơng nói đến tình trạng nguồn gốc sử dụng đất không rõ ràng, sử dụng đất không với trạng đăng ký, không đáp ứng mặt sở hạ tầng theo quy hoạch …gây ảnh hưởng đến trình hiệu xử lý hồ sơ Để giải khó khăn, bất cấp cơng tác xử lý hồ sơ đăng ký đất đai, cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ địa phương, cần đưa giáp pháp thiết thực Những giải pháp thể chương luận văn 42 Chƣơng 3: GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC XỬ LÝ HỒ SƠ ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN QUẬN 12, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 3.1 Giải pháp chung 3.1.1 Giải pháp sách pháp luật Trong việc quản lý sử dụng đất thường xảy mâu thuẫn nên Nhà nước thay đổi sách pháp luật ban hành Nghị đinh, Thông tư để giải mâu thuẫn phát sinh chưa có tính đồng bộ, thống với nên chưa giải trường hợp thực tế địa phương dẫn đến nhiều hồ sơ bị vướng giải trễ hẹn Do đó, cần có ổn định thống hệ thống sách pháp luật Nhà nước, đồng thời bổ sung hoàn chỉnh cho đầy đủ nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý đất đai nói chung cơng tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận nói riêng Các Luật, Nghị định, Thơng tư ban hành phải có thống nhất, từ giải mâu thuẫn việc thực thi định nhà nước thiết lập CSDL địa ổn định có tính kế thừa cao Trong năm qua, tình tình kinh tế xã hội Quận phát triển kéo theo nhu cầu chuyển mục đích ngày nhiều, thu hồi đất để thực dự án, cơng trình địa bàn Quận Trong việc cập nhật, chỉnh lý đồ địa chưa chặt chẽ Từ tạo khác biệt đồ giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ GCN trạng sử dụng đất… không đảm bảo giá trị pháp lý đồ địa Và sử dụng nhiều tài liệu đồ gây mâu thuẫn cho việc xác định số hiệu thửa, số tờ đồ Thực trạng gây nhiều khó khăn cho cơng tác xử lý hồ sơ cấp GCN, công tác bồi thường giải phóng mặt giải tranh chấp đất đai Vì cần tổ chức, thực cơng tác đo đạc thu thập đầy đủ tài liệu có liên quan đến tình hình sử dụng đất địa phương Có phối hợp chặt chẽ phòng ban chun mơn quyền địa phương để rà sốt, xác định nguồn gốc sử dụng đất, thời điểm sử dụng đất từ khâu đo đạc Quan trọng cần bố trí kinh phí cho q trình thực đo đạc đồ địa Hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà gắn liền với đất địa bàn Quận 12 nhiều trường hợp đất chuyển nhượng nhiều lần giấy tay người dân sử dụng từ thời cha ông để lại cho cháu sử dụng chục năm chưa cấp giấy tờ quyền sử dụng đất quyền sở hữu tài sản Vì cần phải có quy định cụ thể trường hợp thực thủ tục đăng ký cấp GCN người dân “lách luật” để hợp thức hóa việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất 43 giả mạo giấy tay chuyển nhượng Đối với trường hợp có giấy tay cần kèm theo giấy cam kết thực chuyển nhượng có xác nhận bên chuyển nhượng bên nhận chuyển nhượng, đồng thời phải có xác nhận UBND phường Đối với trường hợp tài sản chung vợ chồng đăng ký ghi tên người chồng vợ Tuy luật Đất đai Nghị định, Thông tư hướng dẫn không bắt buộc người đăng ký phải nộp giấy xác nhận tình trạng nhân gia đình Nhưng đề nghị chủ sử dụng bổ sung giấy tờ nhằm tránh phát sinh tranh chấp tài sản sau Cũng trường hợp người vợ chồng đứng tên GCN phải có xác nhận khơng tranh chấp người lại ly hôn Đối với hồ sơ đăng ký tách đất trống khơng đủ diện tích tối thiểu quy định Quyết định số 33/2014/QĐ-UBND UBND Thành phố HCM ngày 15/10/2014 người dân xin giấy phép xây dựng nhà sau nộp lại hồ sơ tách đủ điều kiện theo diện tích tối thiểu có nhà hữu chênh lêch diện tích tới 30m2 Vì để hạn chế trường hợp thực tách nhà tạo lập trước ngày có hiệu lực thi hành Quyết định nhằm đảm bảo tính cơng bằng, nghiêm minh thực sách pháp luật Ban hành văn quy định cụ thể trình tự xử lý hồ sơ khơng đủ điều kiện cấp GCN lần đầu trường hợp biến động để từ cán xử lý hồ sơ có pháp lý thực xác Xử lý nghiêm hành vi trốn thuế, vi phạm hành sử dụng đất đai, hành vi giả mạo giấy tờ người dân… để bảo đảm tính nghiêm minh pháp luật 3.1.2.Giải pháp hồn thiện công tác quản lý UBND quận tiếp tục xây dựng phương án đạo cụ thể, phân công trách nhiệm rõ ràng, phối hợp chặt chẽ ngành, phận liên quan tháo gỡ khó khăn cơng tác quản lý đất đai nói chung cơng tác đăng ký cấp GCNQSDĐ nói riêng Từ kết chương cho thấy số lượng hồ sơ đăng ký cấp GCN lần đầu địa bàn nhiều lượng hồ sơ trễ hẹn chiếm tỷ lệ cao, phần yếu tố khách quan thiếu nguồn nhân lực xử lý hồ sơ Cần bổ sung thêm nguồn nhân lực phân theo tổ có trách nhiệm giải loại hồ sơ hành cụ thể để tập trung chun mơn giải hồ sơ nhanh đảm bảo quy định pháp luật Xây dựng nâng cao chất lượng đội ngũ cán có trình độ chun mơn phù hợp với cơng việc, có phẩm chất đạo đức tốt, có tinh thần trách nhiệm, khơng ngừng đổi mới, đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ giao Đặc biệt nâng cao ý thức, trách nhiệm phục vụ văn hóa ứng xử giao tiếp phận tiếp dân xây dựng văn minh công sở, củng cố niềm tin nhân dân vào Nhà nước, vào cán Vì cán thực nhiệm vụ cần 44 có thái độ niềm nở, nhiệt tình hướng dẫn, giúp đỡ người dân việc hoàn thiện hồ sơ, thủ tục hành Tổ chức tiếp nhận phản ánh, kiến nghị người dân thường xuyên để chủ động, phát hiện, tổng hợp khó khăn, vướng mắc người dân để kịp thời xử lý, điều chỉnh cho phù hợp Xây dựng tiêu chí, quy trình đánh giá cán cụ thể, thống nhất, khoa học, khách quan nhằm động viên, khuyến khích, phát huy tối đa khả cống hiến, bộc lộ tiềm góp phần cải thiện môi trường làm việc Phải thường xuyên tra, giám sát việc thực để tránh sai sót mập mờ quản lý Đồng thời xử lý nghiêm trường hợp nhũng nhiễu, gây phiền hà cho người dân, xét xử lực lẫn đạo đức nghề nghiệp, tăng tính trách nhiệm giảm thiểu tình trạng trốn tránh, đùn đẩy trách nhiệm Thực luân chuyển công chức quản lý đất đai phường với để tránh trường hợp nhũng nhiễu, nâng cao tinh thần, thái độ làm việc Tại phận tiếp nhận trả kết nên in biểu mẫu có điền sẵn thông tin để người tham khảo, tài liệu liên quan đến pháp luật đất đai để người dân đọc chờ đợi Cung cấp số điện thoại phận phòng ban để người dân tiện liên lạc cần thiết Phiếu lấy ý kiến người dân để phán ánh mức độ hài lòng việc liên hệ giải hồ sơ Tổ chức công tác tuyên truyền pháp luật đất đai nhằm nâng cao nhận thức người dân tầm quan trọng việc đăng ký cấp Giấy chứng nhận để người dân chủ động việc tham gia đăng ký thông qua họp dân phố, phương tiện thơng tin đại chúng Khuyến khích mơ hình tun truyền sử dụng tài liệu, phim, ảnh, sử dụng máy chiếu trình tổ chức tuyên truyền pháp luật Nội dung pháp luật truyền tải sở kế hoạch cấp cán tuyên truyền đề xuất sở tình hình sử dụng đất địa phương Nội dung tuyên truyền pháp luật đất đai cho người dân để họ nắm rõ quy định luật đất đai nói chung cơng tác đăng ký cấp GCN nói riêng, người dân nắm thay đổi sách luật Trên sơ sở để có khâu chuẩn bị hồ sơ đầy đủ nắm trình tự bước thực Cập nhật đầy đủ, kịp thời thủ tục hành trang Website UBND quận để người dân theo dõi 3.2 Giải pháp cụ thể cho hồ sơ Đối với trƣờng hợp ông Dƣơng Nhƣ Giang bà Nguyễn Thị Hƣờng hồ sơ không đủ điều kiện cấp GCN lần đầu nguồn gốc sử dụng đất không rõ ràng (Xem phụ lục II) Trong công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất lần đầu việc xác minh nguồn gốc sử dụng đất, nguồn gốc tạo lập tài sản, trạng sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng Nếu nguồn gốc không rõ ràng, không thống nội dung nguồn gốc qua lời khai người sử dụng đất đơn đăng ký cấp GCN 45 nội dung xác minh UBND phường gây khó khăn cho cán trình xử lý hồ sơ dẫn đến không đủ điều kiện cấp GCN Điển hình trường hợp sau: Hồ sơ ơng (bà) Dương Như Giang UBND phường Hiệp Thành thực công việc xác nhận nguồn gốc sử dụng nhà đất quy định Điều 70 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP để bổ sung thủ tục cho quy trình đăng ký cấp GCN lần đầu Qua kiểm tra, UBND phường Hiệp Thành nhận thấy nội dung kê khai người đăng ký Đơn đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ (mẫu 04a/ ĐK) không trùng khớp với nội dung xác minh Thứ chênh lệch thời điểm tạo lập tài sản, thứ hai giấy tay chuyển nhượng không hợp lệ mốc thời điểm chuyển nhượng so với thời điểm cấp giấy chứng minh nhân dân Từ trường hợp ông (bà) Dương Như Giang không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Do đó, hồ sơ ơng bà trả lại thông báo văn rõ ràng Nhận thấy hồ sơ khơng đủ điều kiện nêu trên, có đề xuất giải pháp sau: Đối với Phòng TN & MT Quận 12 Phòng TN & MT phối hợp với Bộ phận TN & TKQ trả hồ sơ cho ông (bà) Dương Như Giang Ngoài văn trả gửi người dân, cán phải dẫn, giải thích lý hồ sơ không đủ điều kiện kèm quy định luật nhằm tăng tính thuyết phục Qua đó, đề số giải pháp cho trường hợp để người dân tham khảo đề nghị ông (bà) liên hệ UBND phường để xác nhận lại nguồn gốc sử dụng nhà đất xác Đối với người sử dụng đất Khi đăng ký đất đai, cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ cần phải nộp đầy đủ giấy tờ cần thiết theo quy định pháp luật, thiếu bổ sung Một số giấy tờ bị thất lạc phải làm đơn cớ có xác nhận UBND phường Tránh tình trạng khai gian giấy tờ, sai thật nhằm đạt mục đích cá nhân tùy vào tính chất, mức độ, lĩnh vực, hậu hành vi giả mạo giấy tờ hành vi khai gian chịu trách nhiệm cụ thể Theo sổ mục kê năm 2001 thời điểm chuyển nhượng “tháng 3/2004” Do đó, thời điểm chuyển nhượng theo giấy tay “ngày 8/3/2004” Nhưng ông (bà) Dương Như Giang lạc giấy tay, đồng thời theo quy định pháp luật ông (bà) đổi CMND sau 15 năm sử dụng vào thời điểm tháng 3/2005 tháng 7/2006 Vì không hiểu biết ông (bà) không làm đơn cớ giấy tay mà tự ý viết lại giấy tay nên xảy mâu thuẫn thời điểm Về vấn đề này, ông (bà) phải làm đơn cớ giải trình lý việc mâu thuẫn thời điểm “Giấy thỏa thuận việc sang nhượng nhà đất” ngày 8/3/2004 phải xác nhận UBND phường Đồng thời để đảm bảo tính khách quan cần làm thêm đơn cam kết việc có xảy chuyển nhượng ngày 8/3/2004 có xác nhận bên chuyển nhượng bên nhận chuyển nhượng Mọi thời điểm sử dụng đất, tạo lập tài sản 46 có thay đổi hay sửa chữa tài sản gắn liền với đất phải đăng ký, kê khai trạng đầy đủ với UBND phường giúp cho nguồn gốc sử dụng đất rõ ràng, tránh tình trạng tranh chấp đất đai xảy Theo Khoản Điều 101 Luật đất đai 2013 quy định: “…Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất khơng có giấy tờ quy định Điều 100 Luật đất sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng năm 2004 không vi phạm pháp luật đất đai, Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đất khơng có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt nơi có quy hoạch cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất…” Kết hợp với Khoản Điều 20 Nghị định 43/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định: “…Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, cơng trình xây dựng khác thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng năm 2004; Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận khơng có tranh chấp sử dụng đất; phù hợp với quy hoạch không phù hợp với quy hoạch đất sử dụng từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch sử dụng đất nơi chưa có quy hoạch; chưa có thơng báo định thu hồi đất quan nhà nước có thẩm quyền trường hợp phải thu hồi cơng nhận quyền sử dụng đất …” Theo xác nhận trường hợp ơng (bà) có thời điểm chuyển nhượng tháng 3/2004 thời điểm tạo lập tài sản năm 1998, phù hợp với quy định nêu Do ông (bà) liên hệ UBND phường xác định lại nguồn gốc trước nộp lại hồ sơ đăng ký cấp GCN lần đầu Đối với UBND phường: UBND phường tiến hành so sánh đối chiếu nội dung kê khai người sử dụng đất đơn đăng ký cấp GCN với thông tin, sở liệu đất đai lưu để xác nhận nguồn gốc sử dụng nhà – đất cho người dân, tránh tình trạng sai sót q trình kiểm tra Nếu nguồn gốc sử dụng nhà – đất đơn đăng ký cấp GCN người sử dụng đất không phù hợp với nguồn gốc UBND phường xác nhận UBND phường phải yêu cầu người sử dụng đất bổ sung giấy tờ chứng minh nguồn gốc kê khai tiến hành thu thập ý kiến người cư trú thời điểm bắt đầu sử dụng đất người sử dụng đất khu dân cư có đất để xác minh lại nguồn gốc Đối với UBND Quận 12: Trường hợp giấy tay chuyển nhượng ơng bà có dấu hiệu giả mạo giấy tờ nhằm phù hợp với quy định Tuy chưa gây hậu nghiêm trọng cần phải có biện pháp xử phạt trường hợp nhằm đảm bảo tính nghiêm minh q trình giải hồ sơ việc chấp hành quy định pháp luật Đối với trƣờng hợp ông Đỗ Minh Thông bà Phan Thị Tốt hồ sơ không đủ điều kiện chuyển mục đích khơng đảm bảo sở hạ tầng 47 (Xem phụ lục III) Điều kiện sở hạ tầng tuyến đường, hẻm cần phải đảm bảo yếu tố để phục vụ sống người dân gồm: đường giao thông, cấp nước, điện sinh hoạt chiếu sáng cơng cộng Khi đăng ký thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất phải đảm bảo sở hạ tầng Tuy nhiên, địa bàn Quận 12 sở hạ tầng chưa phát triển đồng nên trường hợp đăng ký chuyển mục đích chưa đáp ứng yêu cầu trên, không phù hợp với quy hoạch dẫn đến hồ sơ khơng đủ điều kiện chuyển mục đích, đặc biệt phường An Phú Đơng có trường hợp sau: Ơng (bà) Đỗ Minh Thơng nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất 77.6m đất trồng năm khác sang đất đô thị 598, tờ đồ số 54 (tài liệu 2004_2005) phường An Phú Đông, Quận 12 Tuy nhiên q trình xử lý hồ sơ, Phòng TNMT kiểm tra thực trạng khu đất ông Thông xin chuyển mục đích chưa đảm bảo sở hạ tầng, khơng tiếp giáp đường thuộc quy hoạch hẻm giới Căn Khoản Điều 19 Quyết định số 19/2008/QĐ-UBND ngày 21/3/2008 UBND thành phố Hồ Chí Minh quy định thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất địa bàn TP.HCM có quy định: “…Ủy ban nhân dân quận có trách nhiệm: Thẩm tra pháp lý đất, đối chiếu với quy hoạch kế hoạch sử dụng đất Hạn chế việc chuyển mục đích sử dụng đất để xây dựng nhà riêng lẻ khu vực quy hoạch phát triển đô thị, khu vực đất trống nằm xen cài khu dân cư hữu mở rộng diện tích để đầu tư theo dự án, giao trách nhiệm cho Ủy ban nhân dân quận - huyện vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng điều kiện sở hạ tầng khu vực xem xét định chuyển mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân để làm nhà riêng lẻ…” Theo quy định Nhà nước khơng cho phép chuyển mục đích sử dụng sang đất phần đất mà không tiếp giáp đường thuộc quy hoạch hẻm giới Người dân muốn chuyển mục đích sử dụng đất đường vào khu đất chưa đầu tư mở rộng theo quy hoạch Nhà nước người sử dụng đất phải bàn giao diện tích đất thuộc quy hoạch lộ giới sử dụng cho Nhà nước Khi có điều kiện, Nhà nước làm đường hẻm cho phù hợp với yêu cầu phát triển hạ tầng kỹ thuật khu vực Do đó, hồ sơ ông (bà) chưa đủ điều kiện chuyển mục đích theo quy định, hồ sơ trả lại thông báo văn Nhận thấy hồ sơ không đủ điều kiện nêu trên, có đề xuất giải pháp sau: Đối với người sử dụng đất: Người sử dụng đất nên tìm hiểu kỹ điều kiện cần thiết trước đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất để tránh việc nộp hồ sơ mà không đủ điều kiện Sau nhận văn giải hồ sơ chuyển mục đích, biết lý khơng đủ điều kiện Ơng (bà) Đỗ Minh Thơng liên hệ UBND phường An Phú Đông để hướng dẫn làm thủ tục cập nhật hẻm giới theo quy định 48 pháp luật, nâng cấp sở hạ tầng, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất trước nộp lại hồ sơ đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất Đối với UBND phường: UBND phường có trách nhiệm hướng dẫn ông (bà) Đỗ Minh Thông thủ tục cập nhật hẻm giới chịu trách nhiệm tính xác công tác (khảo sát trạng thực tế, rà soát, tổ chức lấy ý kiến dân cư, xác minh pháp lý liên quan đến tuyến hẻm xin cập nhật) Quy định lộ giới đường hẻm phải đảm bảo với kích thước theo Điều Quyết định số 88/2007/QĐ-UBND UBND Thành phố ban hành ngày 4/7/2007 quy định lộ giới quản lý đường hẻm khu dân cư hữu thuộc địa bàn TP.HCM Đồng thời, phối hợp Phòng Quản lý thị, Phòng Tài ngun Mơi trường khảo sát phần diện tích làm đường giao thơng, xác nhận điều kiện đảm bảo hạ tầng kỹ thuật, tính kết nối khu vực Việc quy định lộ giới đường hẻm khu dân cư hữu phải nhu cầu giao thơng, hiểm, phòng chống cháy nổ, bố trí tuyến cấp điện, cấp nước, nước, đường dây thơng tin, u cầu ánh sáng vệ sinh môi trường khu Quy định lộ giới đường hẻm trước mắt phục vụ việc cấp Giấy chứng nhận, chuyển mục đích sử dụng đất cấp giấy phép xây dựng nhà cơng trình hẻm Khi có điều kiện kinh phí, sở Nhà nước xây dựng đường hẻm theo lộ giới quy định với tiêu chuẩn cao hơn, phù hợp với yêu cầu phát triển hạ tầng kỹ thuật thị thành phố Vì vậy, trường hợp chuyển mục đích phải cập nhật hẻm giới, cần phải giải thích, tuyên truyền cho người dân hiễu rõ việc bàn giao đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, thực với định ban hành nhà nước, góp phần nâng cao sở hạ tầng chất lượng sống người dân địa phương Tránh tình trạng người dân hiểu lầm ép buộc nhằm chiếm đất dân việc yêu cầu người dân đến UBND phường nơi có lơ đất để xác nhận việc hiến đất thêm thủ tục, thêm thời gian làm phiền dân phải làm để việc hiến đất “có pháp lý chặt chẽ” Do đó, việc hiến đất thực công khai, tuyên dương hộ gia đình, cá nhân hiến đất lợi ích cộng đồng Đối với UBND Quận: Về công tác quản lý, UBND cấp huyện phải thường xuyên đạo, kiểm tra, rà sốt cơng tác tách chuyển mục đích sử dụng đất địa bàn, ngăn chặn, xử lý nghiêm trường hợp tổ chức, cá nhân chuyển mục đích, tách khơng quy hoạch, kế hoạch không đảm bảo sở hạ tầng kỹ thuật Hiện diện tích đất nơng nghiệp địa bàn quận chiếm tỷ lệ cao, dẫn đến việc chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang mục đích khác điều tất yếu Cơ quan nhà nước nên đầu tư xây dựng hoàn thiện hệ thống đường giao thông, hẻm giới nâng cấp chất lượng sống cho người dân phục vụ nhu cầu chuyển mục đích cho người dân Tiểu kết chương 3: 49 Công tác đăng ký đất đai, cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ nội dung quan trọng công tác quản lý Nhà nước đất đai Để đạt kết cao cần có phối hợp Nhà nước người sử dụng đất, phải tuân theo quy định pháp luật thủ tục hồ sơ, trình tự xử lý đảm bảo thời gian giải hồ sơ Tuy nhiên, thực tế trình xử lý hồ sơ đăng ký đất đai, cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ số tồn định làm ảnh hưởng đến hiệu cơng tác cấp GCN Do việc đưa giải pháp để giải hạn chế, vướng mắc tồn đọng nhằm hồn thiện q trình xử lý hồ sơ, nâng cao chất lượng hiệu công tác quản lý đất đai địa bàn Quận 12 vấn đề cần thiết Thứ cần thống sách pháp luật, sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với tình hình thực tế địa phương nhằm tháo gỡ hồ sơ tồn đọng Thứ hai tổ chức, quyền địa phương nâng cao trình độ chun mơn cho cán bộ, tổ chức cập nhật quy định Pháp luật, nghị định, thông tư, định ban hành Thường xuyên tổ chức tra, giám sát cán thụ lý trình xử lý hồ sơ nhằm ngăn chặn tình trạng nhũng nhiễu làm khó dân đặc biệt nâng cao công tác tuyên truyền cho người dân pháp luật đất đai để người thấy tầm quan trọng việc đăng ký đất đai hiểu Luật để tránh tình trạng “nói nghe nấy” Các biện pháp phần giúp cho công tác đăng ký đất đai, cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ địa bàn Quận 12, TP.HCM ngày hoàn thiện hơn, nâng cao hiệu quản lý sử dụng đất đai địa phương 50 KẾT LUẬN Thông qua nghiên cứu đề tài “Xử lý hồ sơ công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất địa bàn Quận 12, TP.HCM” tìm hiểu quy định sách pháp luật đất đai, rút số vấn đề sau: Với yêu cầu quản lý đất đai giai đoạn nay, việc đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cần thiết Nắm bắt yêu cầu này, luận văn hệ thống hóa sở lý luận sở pháp lý công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật đất đai hành Hoàn thiện công việc đăng ký đất đai thiết lập hồ sơ địa đầy đủ, thiết lập sở liệu đất đai thống nhất, đồng khai thác sử dụng hiệu quả, làm sở để cấp Giấy chứng nhận phục vụ cho Nhà nước quản lý chặt chẽ quỹ đất, có kế hoạch sử dụng đất đai hiệu quả, bền vững đồng thời bảo hộ quyền lợi hợp pháp người sử dụng đất Tuy nhiên, áp dụng luật vào thực tế Quận 12 gặp phải số khó khăn Kết xử lý hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận địa phương thời gian qua đạt số kết định Một số vấn đề cơng tác xử lý hồ sơ chưa phù hợp với nguyện vọng người dân Nguyên nhân dẫn đến khó khăn, hạn chế người dân chưa có nhận thức cao việc tìm hiểu pháp luật đất đai nên chưa thật chủ động tham gia thực đăng ký, cấp Giấy chứng nhận lúng túng khâu chuẩn bị sơ tham gia thực thủ tục Xử lý chưa nghiêm tổ chức, cá nhân vi phạm pháp luật đất đai Để khắc phục hạn chế, đẩy lùi khó khăn, bất cập cơng tác xử lý hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận Quận 12 cần có giải pháp khả thi nhằm hồn thiện cơng tác tăng cường nguồn nhân lực, phân chia công việc rõ ràng để tránh giải bị trễ hẹn.Thường xuyên tuyên truyền, phổ biến kiến thức pháp đất đai cho người dân.Tăng cường lớp tập huấn, bồi dưỡng chuyên môn cho cán 51 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường, quy định giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường, quy định hồ sơ địa Bộ Tài ngun Mơi trường (2014), Thông tư số 30/2014/TTBTNMT ngày 02/06/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định hồ sơ giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất Ủy ban nhân dân Quận 12 (2015), Công văn 4208/2015/UBND_TNMT việc phối hợp giải hồ sơ nhà đất theo chế cửa liên thơng Quận 12 Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai Nguyễn Trần Bảo Trâm (2016), “Xử lý hồ sơ công tác đăng ký, cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ địa bàn quận Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh”, Luận văn tốt nghiệp đại học Pham Văn Tùng (2014), “Nghiên cứu, đánh giá tình hình đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn Quận 12, Thành phố Hồ Chí Minh”, Luận văn Thạc sĩ Luật học Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2013), Luật Đất đai năm 2013, ngày 29/11/2013, Hà Nội Ủy ban nhân dân TP.HCM (2014), Quyết định 33/2014/QĐ-UBND ngày 15/10/2014 quy định diện tích tối thiểu tách 10 Ủy ban nhân dân TP.HCM (2007), Quyết định 88/2007/QĐ-UBND ngày 4/7/2007 quy định lộ giới quản lý đường hẻm khu dân cư hữu TP.HCM 52 ... tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn. .. dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Chương 2: Thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn Quận 12, ... 1:CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1 Cơ sở lý luận đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng