TÌNH HÌNH TRIỂN KHAI THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 9 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH GIAI ĐOẠN 20052013

Hiện nay, trên địa bàn Quận hàng loạt các dự án được tập trung đầu tư xây dựng, rất nhiều dự án phúc lợi công cộng quy mô lớn đã được lập và phê duyệt, các khu đô thị mới có quy mô lớn,

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:

TÌNH HÌNH TRIỂN KHAI THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN

SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 9 THÀNH

PHỐ HỒ CHÍ MINH GIAI ĐOẠN 2005-2013

 

 

  SVTH: NGUYỄN THỊ BÍCH NGỌC

-Tp Hồ Chí Minh, tháng 08 năm

NGUYỄN THỊ BÍCH NGỌC

“TÌNH HÌNH TRIỂN KHAI THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN

SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 9 - TP.HCM

GIAI ĐOẠN TỪ 2005 ĐẾN 6/2013”

Giáo viên hướng dẫn: Ths Nguyễn Thị Ngọc Ánh

Trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh (Ký tên:……….)

-Tháng 8 năm 2013-

nhất, cả gia đình luôn là nguồn động lực, là chỗ dựa tinh thần lớn nhất, an ủi và cho con nghị lực để vượt lên những khó khăn

Em xin chân thành cám ơn Cô Nguyễn Thị Ngọc Ánh Khoa Quản lý Đất đai và Bất động sản, người đã hết lòng chỉ bảo, dìu dắt cũng như tạo mọi điều kiện tốt nhất để

em hoàn thành tốt đề tài này

Cảm ơn quý thầy cô khoa Quản lý Đất đai và Bất động sản trường Đại học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh đã hết lòng dạy dỗ và truyền đạt cho em những kiến thức

cơ bản và hết sức bổ ích

Xin chân thành cảm ơn các cô chú, anh chị đang công tác tại phòng Tài nguyên

và Môi trường Quận 9, đặc biêt là Chú Đào Mệnh Đức đã tạo mọi điều kiện giúp đỡ con trong quá trình thực tập

Cảm ơn tất cả các bạn lớp DH09QL đã giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập

Do trình độ hiểu biết còn hạn chế, nên đề tài không tránh khỏi những sai sót Rất mong sự đóng góp ý kiến quý báu của quý Thầy Cô, các bạn và đọc giả quan tâm

Xin chân thành cảm ơn !

Sinh viên

Nguyễn Thị Bích Ngọc

Khoa: Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản

Trường Đại học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh

Đề tài: “Tình hình thực hiện các dự án sử dụng đất trên địa bàn Quận 9

Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2005-2013”

Giáo viên hướng dẫn: ThS Nguyễn Thị Ngọc Ánh, Bộ môn Chính sách &

Pháp Luật, Khoa Quản Lý Đất Đai& Bất Động Sản, Trường Đại học Nông Lâm TP

Hồ Chí Minh

Trong quá trình đô thị hóa, là một Quận nằm ở vùng ngoại ô Quận 9 đã và đang đẩy mạnh tốc độ xây dựng, phát triển cơ sở hạ tầng để đáp ứng lực lượng dân số ngày càng tăng Hiện nay, trên địa bàn Quận hàng loạt các dự án được tập trung đầu tư xây dựng, rất nhiều dự án phúc lợi công cộng quy mô lớn đã được lập và phê duyệt, các khu đô thị mới có quy mô lớn, hiện đại, đồng bộ về hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật đô thị được thực hiện nhằm từng bước phát triển kinh tế - văn hóa - xã hội trên địa bàn

Sự hoàn thành của các dự án mang lại cho quận một ngày càng khang trang, đời sống con người được nâng cao Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực từ các dự án đem lại thì không tránh khỏi những khó khăn trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư cho người dân bị thu hồi đất Nhiều dự án được triển khai chậm, hiệu quả sử dụng đất chưa cao, cuộc sống của người dân trong khu vực dự án gặp nhiều khó khăn cả về vật chất lẫn tinh thần

Trên cơ sở đó, đề tài được thực hiện nhằm đánh giá một cách tổng thể về tình hình thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn quận 9 trong những năm qua Nhằm tổng hợp quy mô, phân tích và nhận xét tiến độ thực hiện các dự án đã, đang triển khai, từ

đó rút ra những mặt tích cực cũng như hạn chế trong quá trình thực hiện dự án tác; đồng thời tác động như thế nào đến việc quản lý của các cấp cơ quan chính quyền địa phương Từ đó đề xuất các giải pháp nhằm tăng cường công tác quản lý của cơ quan nhà nước đối với các dự án trên địa bàn quận có hiệu quả hơn để có thể đảm bảo các

dự án thức hiện đúng tiến độ

Trong quá trình thực hiện đề tài có sử dụng các phương pháp như: phương pháp thống kê, phương pháp so sánh, phương pháp phân tích tổng hợp, phương pháp kế thừa, phương pháp bản đồ, phương pháp chuyên gia

Qua quá trình nghiên cứu cho thấy, từ năm 2005 đến nay, số lượng các dự án đầu tư trên địa bàn Quận là 169 Trong đó, chiếm quy mô và số lượng lớn là những dự

án đầu tư và xây dựng khu nhà ở kinh doanh Nhìn chung, tiến độ triển khai các dự án này còn rất chậm ngoài nguyên nhân chính là thị trường bất động sản đóng băng, còn những nguyên nhân khác như chủ đầu tư gặp khó khăn trong nguồn vốn, khó khăn cho công tác bồi thường cho người dan, quy hoạch chi tiết 1/2000 chưa được phủ kín Để đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án thì cần phải tăng cường công tác quản lý nhà nước đối với các dự án và có sự phối hợp chặt chẽ, thống nhất giữa các cơ quan quản lý nhà nước với các chủ đầu tư và người dân

I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu 2

I.1.1 Cơ sở khoa học 2

I.1.2 Cơ sở pháp lý 4

I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu 5

I.2.1 Điều kiện tự nhiên 5

I.2.1.1 Diện tích tự nhiên 5

I.2.1.2 Vị trí địa lý 6

I.2.1.3.Địa hình và địa chất công trình 7

I.2.1.4 Khí hậu 7

I.2.1.5 Thủy văn 7

I.2.2 Các nguồn tài nguyên 8

I.2.2.1 Tài nguyên đất 8

I.2.2.2 Tài nguyên nước 9

I.2.2.3 Tài nguyên cảnh quan 9

I.2.3 Thực trạng kinh tế xã hội 10

I.2.3.1 Sự chuyển dịch về cơ cấu kinh tế 10

I.2.3.2 Dân số - Thu nhập bình quân 13

I.2.3.3 Hiện trạng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội 14

I.3 Nội dung, phương pháp nghiên cứu 15

PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 16

II.1 Khái quát tình hình quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn 16

II.1.1 Tình hình quản lý nhà nước về đất đai 16

II.1.1.1.Việc xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính 16

II.1.1.2 Công tác đo đạc, thành lập bản đồ địa chính 16

II.1.1.3 Công tác quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất 17

II.1.1.4 Công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất 17

II.1.2 Đánh giá hiện trạng sử dụng đất đai 18

II.1.2.1 Đất nông nghiệp 20

II.1.2.2 Đất phi nông nghiệp 21

II.2 Định hướng phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch phát triển không gian đô thị 22 II.2.1 Định hướng phát triển kinh tế - xã hội của quận 9 đến năm 2020 22

II.2.2 Định hướng phát triển không gian đô thị 22

II.3 Đánh giá tình hình triển khai thực hiện của các dự án đầu tư trên địa bàn quận 9 24

II.3.2 Hiện trạng các dự án đầu tư sử dụng đất trên địa bàn 31

II.3.2.1 Những dự án có quyết định giao, thuê đất 31

II.3.2.2 Những dự án đã có văn bản chấp thuận địa điểm đầu tư của Thành phố, chưa có quyết định giao đất, cho thuê đất 32

II.3.3 Tình hình thực hiện các dự án trong thời gian từ năm 2005 đến ngày 30/06/2013 33

II.3.3.1 Tiến độ thực hiện của dự án có quyết định giao đất 33

II.3.3.2 Những dự án đã có văn bản chấp thuận địa điểm của Thành phố nhưng chưa có quyết định giao đất, cho thuê đất 44

II.3.4 Công tác quản lý của cơ quan nhà nước đối với các dự án chậm tiến độ 49

II.3.4.1 Những dự án có quyết định giao, thuê đất 49

II.3.4.2 Những dự án có văn bản chấp thuận địa điểm đầu tư 51

II.3.5 Ảnh hưởng của việc triển khai thực hiện các dự án đến các lĩnh vực 53

II.3.5.1 Ảnh hưởng đến kinh tế 53

II.3.5.2 Ảnh hưởng đến văn hóa – xã hội 54

II.3.6 Phân tích nguyên nhân ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện các dự án đầu tư 54 II.3.6.1 Một số chính sách quy định pháp luật ảnh hưởng đến việc giao đất để thực hiện các dự án đầu tư 54

II.3.6.2 Khả năng tài chính của đơn vị thực hiện dự án 54

II.3.6.3 Công tác lập quy hoạch chi tiết xây dựng 55

II.3.6.4 Vấn đề bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 55

II.3.6.5 Vấn đề trong công tác quản lý 56

II.3.7 Giải pháp đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án 56

II.3.7.1 Giải pháp tài chính 57

II.3.7.2 Giải pháp trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi thu hồi đất 56

II.3.7.3 Giải pháp trong công tác quản lý 56

KẾT LUẬN-KIẾN NGHỊ 58

 

Bảng 2: Giá trị sản xuất công nghiệp trên địa bàn Quận 9 11

Bảng 3: Doanh thu ngành thương mại – dịch vụ 12

Bảng 4: Giá trị sản xuất nông nghiệp, thủy sản(tính theo giá cố định năm 1994) 12

Bảng 5: Hiện trạng dân số, mật độ dân số theo đơn vị hành chính năm 2011 13

Bảng 6: Cơ cấu các loại đất chính năm 2012 18

Bảng 7: Cơ cấu sử dụng đất nông nghiệp năm 2012 `20

Bảng 8: Cơ cấu sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2012 21

Bảng 9: Danh sách các dự án có quyết định giao, thuê đất từ năm 2005 đến ngày 31/03/2008 27

Bảng 10: Danh sách các dự án có Quyết định giao, thuê đất từ 21/03/2008 đến 31/03/2013 30

Bảng 11: Những dự án có quyết định giao thuê đất từ năm 2005 đến ngày 31/03/2013 31

Bảng 12: Những dự án có văn bản chấp thuận địa điểm đầu tư 32

Bảng 13: Tiến độ thực hiện của các dự án xây dựng khu nhà ở đã có quyết định giao đất 33

Bảng 14: Tiến độ dự án nhà ở có quyết định giao đất, thuê đất giai đoạn 2005-2008 35

Bảng 15: Tiến độdự án nhà ở có quyết định giao đất, thuê đất giai đoạn từ ngày 21/03/2008 – 31/03/2013 36

Bảng 16: Tiến độ thực hiện của các dự án xây dựng sản xuất kinh doanh đã có quyết định giao, thuê đất 37

Bảng 17: Tiến độ thự hiện dự án sản xuất kinh doanh có quyết định giao, thuê đất giai đoạn từ 2005-2008 38

Bảng 18: Tiến độ thực hiện dự án xây dựng sản xuất kinh doanh giai đoạn từ 2008-2013 39

Bảng 19: Tiến độ thực hiện của các dự án xây dựng công trình phúc lợi công cộng đã có quyết định giao đất 40

Bảng 20: Tiến độ thực hiện dự án xây dựng công trình phúc lợi công cộng giai đoạn từ 2005 -2008 41

Bảng 21: Tiến độ thực hiện dự án xây dựng công trình phúc lợi công cộng giai đoạn từ 2008 -2013 42

Bảng 22 Bảng 22: Dự án phúc lợi công cộng chưa hoàn thành có quyết định giao thuê đất 21/03/2008 đến 6/2013 43

Bảng 23:Những dự án đã có văn bản chấp thuận địa điểm của Thành phố nhưng chưa có quyết định giao đất, cho thuê đất 44

Bảng 24 : Dự án phúc lợi công cộng có văn bản chấp thuận địa điểm chưa hoàn tất bồi thường 45

Bảng 27: số lượng các dự án có văn bản chấp thuận địa điểm đầu tư chậm tiến độ 51

Bảng 28: Các dự án phúc lợi công cộng có văn bản chấp thuận địa điểm đầu tư bị chậm tiến độ được đề nghị tiếp tục gia hạn 52

Bảng 29: Các dự án có văn bản chấp thuận địa điểm đầu tư bị đề nghị thu hồi 52

DANH SÁCH CÁC SƠ ĐỒ Sơ đồ 1: Quy trình giao đất theo quyết định số 138/2004/QĐ-UB 24

Sơ đồ 2: Quy trình giao đất theo quyết định số 19/2008/QĐ-UB 28

DANH SÁCH CÁC HÌNH Hình 1: đồ ranh giới hành chính Quận 9 6

Hình 2: Cơ cấu các loại đất 8

Hình 3: Cơ cấu giá trị sản xuất kinh tế năm 2011 10

Hình 4: Cơ cấu sử dụng của các loại đất năm 2012 19

Hình 5: Phối cảnh tổng thể khu đô thị mới Đông Tăng Long, Quận 9 47

Hình 6: Hiện trạng đầu tư của dự án khu đô thị Đông Tăng Long 47

Hình 7: Bản đồ dự án đường cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây 48

Hình 8: Hiện trạng đầu tư của dự án đường Cao tốc Long Thành-Dầu Giây 48

Hình 9: Hiện trạng của dự án đường cao tốc Long Thành- Dâu giây đi qua dự án Công ty Thép Miền Nam 49

ĐẶT VẤN ĐỀ

Đất đai vừa là tư liệu sản xuất vừa là đối tượng sản xuất của nông nghiệp và cũng là nơi xây dựng các công trình phục vụ phát triển kinh tế, dân sinh và an ninh quốc phòng Đất nước ta đang trong quá trình phát triển với sự hội nhập nền kinh tế quốc tế, đây là một trong những điều kiện để có thể sử dụng quỹ đất có hiệu quả hơn

Việt Nam bước vào thời kỳ công nghiệp hoá, nền kinh tế nông nghiệp thu hẹp, nhường chỗ cho công nghiệp, dịch vụ phát triển, quá trình đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ

và người dân tràn về thành phố tạo nên áp lực, nhu cầu rất lớn về phát triển hạ tầng đô thị và nhà ở Trong khi đó, Quận 9 là một trong 5 quận ngoại thành đang trong quá trình đô thị hóa của Thành phố Hồ Chí Minh Quận có vị trí khá thuận lợi nằm ở vị trí cửa ngõ, có lợi thế giao thông với xa lộ Hà Nội, sông Đồng Nai và các xa lộ lớn nối với các tỉnh xung quanh Quỹ đất nông nghiệp của Quận 9 so với các vùng khác còn khá nhiều nên đã thu hút nhiều chủ đầu tư và đã xây dựng được nhiều dự án lớn về văn hóa, du lịch, nghỉ ngơi, giải trí cấp thành phố và khu vực như là khu công nghệ cao, khu công viên lịch sử văn hóa dân tộc, khu dịch vụ văn hóa Suối Tiên, các khu đô thị mới, … góp phần giải quyết áp lực trong quá trình đô thị hóa

Một số các dự án thực hiện đúng tiến độ, đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân, góp phần phát triển kinh tế xã hội của Quận Tuy nhiên, hiện nay nhiều dự án đang bị triển khai chậm tiến độ, hiệu quả sử dụng đất chưa cao, công tác bồi thường, tái định

cư chưa phù hợp, gây lãng phí trong việc sử dụng đất của Quận 9 nói riêng và cả nước nói chung, đồng thời gây thiệt hại đến đời sống của người dân Nhằm góp phần hiểu rõ hơn tình hình thực hiện các dự án và những vướng mắc trong quá trình triển khai Do

đó, tôi xin được thực hiện đề tài: "Tình hình triển khai thực hiện các dự án sử dụng

đất trên địa bàn Quận 9, Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn từ 2005 đến 6/2013”

 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

Tìm hiểu tình triển khai thực hiện các dự án sử dụng đất trên địa bàn Quận 9 Thành phố Hồ Chí Minh nhằm thấy được những mặt tích cực cũng như những hạn chế trong quá triển khai sử dụng đất của các chủ đầu tư dự án và tác động như thế nào đến việc quản lý sử dụng đất của cơ quan chính quyền địa phương; đồng thời đề xuất các giải pháp nhằm tăng cường công tác quản lý của cơ quan nhà nước đối với các dự án trên địa bàn quận có hiệu quả hơn để có thể đảm bảo các dự án được thực hiện đúng tiến độ

 Đối tượng nghiên cứu:

- Các dự án đầu tư (giao, thuê đất, chấp thuận địa điểm đầu tư) trên địa bàn Quận 9

từ đầu năm 2005 cho đến 06/2013

- Tiến độ triển khai thực hiện các dự án sử dụng đất của các chủ đầu tư

- Công tác quản lý của chính quyền địa phương đối với các dự án được giao thuê,

chấp thuận địa điểm đầu tư

 Phạm vi nghiên cứu:

- Phạm vi không gian: Đề tài nghiên cứu trên địa bàn Quận 9 TP.HCM

- Phạm vi thời gian: Giai đoạn từ đầu năm 2005 cho đến 6/2013

PHẦN I: TỔNG QUAN TÀI LIỆU

I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu

I.1.1 Cơ sở khoa học

Nhà nước giao đất: Là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định

hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất Có hai hình thức giao đất là giao đất

không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất

Nhà nước cho thuê đất: Là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp

đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất

Hộ gia đình cá nhân, tổ chức trong nước được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm

Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức cá nhân nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất thu tiền hàng năm hay cho

cả một lần thuê

Phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư: Là một nội dung của

dự án đầu tư do nhà đầu tư lập và được thu hồi đất: Là việc Nhà nước ra quyết định

hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật Đất Đai 2003

Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: Là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi

đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới

Tái định cư: Được hiểu là việc con người tạo dựng một cuộc sống mới, ở một

nơi mới sau khi di dời khỏi vị trí cũ sau khi Nhà nước thu hồi đất Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất theo qui định tại Nghị định 69 của Chính phủ mà phải di chuyển chỗ ở mà không có chỗ ở khác thì được bố trí tái định cư bằng một trong các hình thức: Nhà ở tái định cư, đất tái định cư, tiền hỗ trợ tái định cư.Phê duyệt cùng với phê duyệt dự án đầu tư; trường hợp dự án đầu tư không phải trình cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền xét duyệt hoặc không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư thì UBND cấp huyện nơi có đất có trách nhiệm xem xét, chấp thuận tổng thể về phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng tái định cư Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng giúp nhà đầu tư làm phương án tổng thể về bồi thường, tái định cư

Giải phóng mặt bằng: Là quá trình thực hiện các công việc có liên quan đến

công việc di dời nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên một phần đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới Quá trình giải phóng mặt bằng được tính từ khi bắt đầu thành lập Hội đồng giải phóng mặt bằng triển khai quy hoạch thu hồi bồi thường xong, tạo được quỹ đất trống đủ điều kiện pháp lý để bàn giao cho chủ đầu tư

Dự án

Là một tập hợp các hoạt động có liên quan đến nhau được thực hiện trong một khoảng thời gian có hạn, với những nguồn lực đã được giới hạn; nhất là nguồn tài chính có giới hạn để đạt được những mục tiêu cụ thể, rõ ràng, làm thoả mãn nhu cầu của đối tượng mà dự án hướng đến được của chủ đầu tư

Dự án đầu tư

- Về mặt hình thức: Dự án đầu tư là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết, có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch nhằm đạt được những kết quả và thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai

- Về mặt quản lý: Dự án đầu tư là một công cụ quản lý việc sử dụng vốn, vật tư, lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế, xã hội trong một thời gian dài

- Về mặt nội dung: Dự án đầu tư là tổng thể các hoạt động và chi phí cần thiết, được bố trí theo một kế hoạch chặt chẽ với lịch thời gian và địa điểm xác định để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm thực hiện những mục tiêu nhất định trong tương lai

Dự án đầu tư xây dựng công trình

Là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những công trình xây dựng nhằm mục đích phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong một thời hạn nhất định Dự án đầu

tư xây dựng công trình bao gồm phần thuyết minh và phần thiết kế cơ sở

Phân loại dự án đầu tư xây dựng công trình

Theo khoản 1, điều 2, Nghị định 12/2009/NĐ-CP ngày 12 tháng 02 năm 2009 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình thì các dự án dầu tư xây dựng công trình được phân loại như sau:

 Theo quy mô và tính chất: Dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội thông qua chủ trương và cho phép đầu tư; các dự án còn lại được phân thành 3 nhóm A, B, C theo quy định tại phụ lục 1 của Nghị định

 Theo nguồn vốn đầu tư

- Dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước;

- Dự án sử dụng vốn tín dụng do Nhà nước bảo lãnh, vốn tín dụng đầu tư phát triển

của Nhà nước;

- Dự án sử dụng vốn đầu tư phát triển của doanh nghiệp nhà nước;

- Dự án sử dụng vốn khác bao gồm cả vốn tư nhân hoặc sử dụng hỗn hợp nhiều

nguồn vốn

Nếu phân loại theo qui mô tính chất thì đa số cá dự án quận 9 thuộc các nhóm, B,

C Trong đó các dự án án tập trung ở nhóm A như dự án khu Công nghệ cao, khu đô thị Đông Tăng Long, …Các dự án này có tổng mức vốn đầu tư trên 1.500 tỷ đồng Còn dự án thuộc nhóm B và C tập trung nhiều các dự án sản xuất kinh doanh và công

trình phúc lợi công cộng như y tế, văn hóa, giáo dục, thủy lợi, giao thông…

Trên địa bàn Quận 9 nếu phân loại theo nguồn vốn thì số lượng dự án tập trung

nhiều ở dự án sử dụng ngân sách nhà nước để đầu tư xây dựng các công trình phúc lợi công cộng, dự án sử dụng cả vốn tư nhân hoặc sử dụng hỗn hợp nhiều nguồn vốn chủ yếu để xây dựng các khu nhà ở và công trình sản xuất kinh doanh

Chủ đầu tư xây dựng công trình

Theo điều 3, Nghị định 12/2009/NĐ-CP ngày 12 tháng 02 năm 2009 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình thì:

Chủ đầu tư xây dựng công trình là người sở hữu vốn hoặc là người được giao quản lý và sử dụng vốn để đầu tư xây dựng công trình bao gồm:

1 Đối với các dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước thì chủ đầu tư xây dựng công trình do người quyết định đầu tư quyết định trước khi lập dự án đầu tư xây dựng công trình phù hợp với quy định của Luật Ngân sách nhà nước

a) Đối với dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định đầu tư, chủ đầu tư là một trong các cơ quan, tổ chức sau: Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan khác ở Trung ương (gọi chung là cơ quan cấp Bộ), Ủy ban nhân dân tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương (gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) và doanh nghiệp nhà nước;

b) Đối với dự án do Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan cấp Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư, chủ đầu tư là đơn vị quản lý, sử dụng công trình Trường hợp chưa xác định được đơn vị quản lý, sử dụng công trình hoặc đơn vị quản lý, sử dụng công trình không đủ điều kiện làm chủ đầu tư thì người quyết định đầu tư có thể giao cho đơn vị có đủ điều kiện làm chủ đầu tư Trong trường hợp đơn vị quản lý, sử dụng công trình không đủ điều kiện làm chủ đầu tư thì đơn vị sẽ quản lý, sử dụng công trình có trách nhiệm cử người tham gia với chủ đầu tư trong việc tổ chức lập

dự án, thiết kế, theo dõi, quản lý, nghiệm thu và tiếp nhận đưa công trình vào khai thác, sử dụng;

c) Trường hợp không xác định được chủ đầu tư theo quy định tại điểm b khoản này thì người quyết định đầu tư có thể uỷ thác cho đơn vị khác có đủ điều kiện làm chủ đầu tư hoặc đồng thời làm chủ đầu tư

2 Đối với các dự án sử dụng vốn tín dụng, người vay vốn là chủ đầu tư

3 Đối với các dự án sử dụng vốn khác, chủ đầu tư là chủ sở hữu vốn hoặc là

người đại diện theo quy định của pháp luật

Các dự án sử dụng ngân sách nhà nước đối với dự án sử dụng ngân sách nhà nước thì chủ đầu tư là đơn vị quản lý sử dụng công trình và đối với dự án giao thông, công viên, mang tính chất công ích, không xác định được người quản lý và sử dụng hoặc dự án đó người quản lý và sử dụng không đủ điều kiện thì quận cũng đã lập ra các ban quản lý dự án đáng tin cậy như Ban quản lý dự án khu vực Quận 9, Ban quản

lý giao thông đô thị Số 2 để làm chủ đầu tư và quản lý công trình

I.1.2.Cơ sở pháp lý

- Luật Đất đai 2003 được Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 4 thông qua ngày

26/11/2003, có hiệu lực từ ngày 01/07/2004

- Luật xây dựng được Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003,

có hiệu lực thi hành ngày 01/07/2004

- Luật đầu tư 2005 được Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày

29/11/2005, có hiệu lực thi hành ngày 1/07/2006

- Luật dân sự năm 2005 được Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 7 thông qua ngày

14/06/2005, có hiệu lực thi hành ngày 1/01/2006

- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về hướng dẫn thi hành Luật Đất

Đai 2003

- Nghị định 08/2005/NĐ-CP ngày 24/01/2005 về quản lý quy hoạch xây dựng

- Nghị định 84/2007/ NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi và giải quyết

khiếu nại về đất đai

- Nghị định 12/2009/NĐ-CP ngày 12 tháng 02 năm 2009 của Chính phủ về quản

lý dự án đầu tư xây dựng công trình

- Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về

quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

- Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ về quy định chi tiết và

hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở

- Quyết định số 138/2004/QĐ-UB ngày 18/05/2004 quy trình về thủ tục giao đất,

cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh

- Quyết định số 109/2005/QĐ ngày 20/06/2005 của UBND Thành phố về ban

hành quy định về công tác quản lý các dự án đầu tư trong nước

- Quyết định số 19/2008/QĐ-UBND ngày 21/03/2008 quy định về thủ tục giao đất,

cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh

I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu

I.2.1 Điều kiện tự nhiên

I.2.1.1 Diện tích tự nhiên

Quận 9 là một trong năm quận đô thị hóa của Thành phố Hồ Chí Minh, được

thành lập theo Nghị định số: 03/1997/NĐ-CPngày 06/01/1997 của Chính phủ, với tổng

diện tích tự nhiên 11.389,62 ha, toàn Quận có 13 phường

Bảng 1: Diện tích các phường trên địa bàn Quận 9 Stt Đơn vị hành chính Diện tích

I.2.1.2 Vị trí địa lý

Quận 9 có vị trí độc lập, nằm về phía Đông của Thành phố Hồ Chí Minh, tiếp giáp ranh giới tỉnh Đồng Nai và được bao bọc toàn bộ bởi sông Đồng Nai, các mặt

giáp giới như sau:

 Phía Đông giáp Thành phố Biên Hòa và huyện Long Thành tỉnh Đồng Nai

 Phía Tây giáp Quận 2 qua sông Rạch Chiếc, rạch Bà Cua và đường Tân Lập

 Phía Nam giáp huyện Nhơn Trạch – Tỉnh Đồng Nai

 Phía Bắc giáp Quận Thủ Đức qua xa lộ Hà Nội

Là một trong năm (05) quận đô thị hóa của Thành phố Hồ Chí Minh.Với tổng diện tích tự nhiên 11.389,62 ha, toàn Quận có 13 Phường, có vị trí địa lý thuận lợi, nằm ở cửa ngõ phía Đông Bắc Thành phố, có đầu mối giao thông đường bộ (Quốc lộ 1A) là con đường huyết mạch Bắc Nam, nối liền TP Hồ Chí Minh với khu công nghiệp Biên Hòa, du lịch Bà Rịa – Vũng Tàu và các tỉnh phía Bắc Phía Đông của Quận giáp với sông Đồng Nai là con sông lớn nhất Đông Nam Bộ chạy từ Bắc xuống Nam Do vậy, Quận 9 là một địa bàn rất quan trọng trong chiến lược phát triển kinh tế

cũng như an ninh quốc phòng bảo vệ Thành phố

(Nguồn: Phòng Tài nguyên và môi trường Quận 9)

Hình 1: Bản đồ ranh giới hành chính Quận 9

I.2.1.3.Địa hình và địa chất công trình

Địa hình Quận chia thành hai vùng chính: Gò đồi và vùng bưng, có sự đan xen

của hệ thống sông rạch làm chia cắt thành nhiều vùng và cù lao Vùng đồi gò và triền

gò có độ cao từ 8-30m, vùng đất trũng địa hình bằng phẳng, đại bộ phận nằm ở phía Đông Nam của Quận và ven các kênh rạch, cao độ từ 0,8 – 2 m Bên cạnh đó còn có vùng địa hình thấp trũng đất bị phèn mặn và ngập úng, chiếm khoảng 70% diện tích toàn Quận, nên cần phải có biện pháp phòng chống ngập úng và xây dựng hệ thống thủy lợi thích hợp

I.2.1.4 Khí hậu

Quận 9 nằm trong khu vực nhiệt đới gió mùa cận xích đạo với nền nhiệt độ cao

và ổn định, lượng bức xạ phong phú, số giờ nắng dồi dào với hai mùa mưa và mùa khô

rõ rệt: Mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11, mùa khô từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau.Tuy nhiên, lãnh thổ của Quận được bao quanh và chia cắt bởi phần lớn sông Sài Gòn, Đồng Nai và hệ thống kênh rạch nên khí hậu tương đối dễ chịu hơn

Nhiệt độ: Nhiệt độ trung bình hàng năm là 270C, biên độ nhiệt tại đây ít thay đổi, nhiệt độ cao nhất vào tháng 3, tháng 4 khoảng 400C

Số giờ nắng: Mùa khô có giờ nắng trung bình từ 7,4 đến 8,1 giờ, hầu như không

có sương mù Từ tháng 5 đến tháng 10 có số giờ nắng bình quân 6 giờ/ngày Số giờ nắng bình quân trong năm là 6,5 giờ/ngày

Bốc hơi: So với nhiệt độ lượng bốc hơi biến đổi lớn và theo mùa, tăng dần từ

tháng 12 đến tháng 5 và đạt cực đại 150 mm – 250 mm, sau đó giảm dần từ 190 mm –

130 mm từ tháng 6 đến tháng 9 Độ ẩm biến thiên theo mùa, tỷ lệ nghịch với chế độ nhiệt, độ ẩm trung bình là 79,5%

Chế độ gió: Khu vực này chịu ảnh hưởng của khu vực gió mùa cận xích đạo với

2 hướng gió chính:

- Hướng gió Bắc – Đông Bắc từ tháng 10- 12

- Hướng gió Nam – Tây Nam từ tháng 5 – 11

- Tốc độ gió trung bình 2,5 – 4,7 m/s, tốc độ gió tối đa là 24m/s

Chế độ mưa: Lượng mưa phân bố tương đối đều trong mùa, song vào tháng 7 âm

lịch hàng năm thường có đợt hạn hán ngắn ngày kéo dài từ 5-7 ngày, người dân thường gọi là hạn Bà Chằn

Lượng mưa bình quân hàng năm từ 1800 đến 2000 mm/năm, chủ yếu tập trung vào mùa mưa chiếm 90% tổng lượng mưa cả năm, trong mùa mưa lượng mưa chủ yếu tập trung chủ yếu từ tháng 6 – tháng 10 Đối với khu vực trũng như khu dân cư Nam Hòa – Phước Long A, Phú Hữu, Long Trường, Trường Thạnh, mưa lớn kéo dài thường gây ngập úng ảnh hưởng đến sinh hoạt và sản xuất của người dân

Lượng bức xạ bình quân trong năm 12 Kcal/cm2, thời gian chiếu sáng trong ngày, trong các tháng ít thay đổi, dao động từ 12 giờ trong tháng 3 và 4 đến 11 giờ trong tháng 7 và 8

I.2.1.5 Thủy văn

Quận 9 có mạng lưới sông rạch khá chằng chịt, gồm các hệ thống chính sau:

Sông Đồng Nai, Sông Tắc, Rạch Ông Nhiêu Sông Đồng Nai là sông lớn nhất vùng

vùng Nam Trung Bộ, lòng sông rộng 400 - 600 m, có độ sâu trung bình 12 - 15 m, tốc

độ chảy trung bình 500 m3/s Với mạng lưới sông, rạch như trên tạo điều kiện thuận lợi

cho người dân trong sinh hoạt cũng như trong sản xuất

I.2.2 Các nguồn tài nguyên

I.2.2.1 Tài nguyên đất

Quận 9 có tổng diện tích tự nhiên là 11.389,62 ha chiếm tỷ trọng 5,4% diện tích toàn Thành phố và bằng 81% tổng diệntích khu vực nội thành Xét theo

hệ thống phân loại Việt Nam thì đất Quận 9 có 5 nhóm đất thuộc 9 nhóm đất củả Thành phố, bao gồm:

Hình 2: cơ cấu các loại đất (%)

- Đất vàng đỏ và vàng xám: Tập trung ở khu đồi Long Bình, Long Thạnh Mỹ,

Tăng Nhơn Phú A, Tân Phú, diện tích khoảng 1.576,52ha, chiếm 13,84% diện tích toàn Quận, có tầng đất dày, nghèo các chất dinh dưỡng, khả năng giữ nước kém

- Đất xám: Phân bố ở vùng gò Ích Thạnh – phường Trường Thạnh, phường Long

Trường, một phần ấp Tây Hòa – phường Phước Long A, diện tích 1.234,23 ha, chiếm 10,92% diện tích toàn Quận Đây là loại đất xám trên phù sa cổ nên có tầng đất dày, cơ giới nhẹ, dễ thoát nước, nghèo dinh dưỡng, nghèo lân và kali tổng số Xét về mức độ thích nghi thì đất này phù hợp với loại đất xây dựng hơn là đất nông nghiệp vì có nền

móng tương đối ổn định

- Đất phù sa: Phân bố ở phía Tây các phường Long Phước, Long Bình với diện

tích 196,95 ha, chiếm 2,08% diện tích toàn Quận Đất phù sa phân bổ ở địa phương là

loại đất phù sa loang lỗ đỏ vàng, gley, dưới có tầng sinh phèn

- Đất phèn: Phân bổ ở các khu Trường Lưu, Phước Lai, phường Long Trường, Phú

Hữu, vùng bưng Long Thạnh Mỹ, phần lớn Long Phước với diện tích 6451,94 ha

chiếm 56,65% diện tích toàn Quận gồm hai nhóm phụ sau:

+ Đất phèn phát triển: có diện tích 307,73 ha Đây là loại đất với đặc tính phèn nhiều, thành phần cơ giới từ thịt nặng đến sét, jarosite xuất hiện nhỏ hơn 50cm

+ Đất phèn tiềm tàng: có diện tích 6.144,21 ha Đây là loại đất có mức độ nhiễm phèn từ trung bình đến nhiều nhưng ở dạng tiềm tàng, do đã được canh tác lúa nhiều năm nên lượng chất độc trong đất đã được giảm đáng kể Đất này sản xuất lúa nước vẫn có năng suất tương đối cao do trong điều kiện được tướí nước và vào mùa mưa pH

sẽ tăng nhanh và các hàm lượng độc tố giảm nhanh

- Đất xói mòn trơ sỏi đá: Có diện tích 83,32 ha, chiếm 16,51% diện tích toàn

Quận, phân bố ở phía Bắc Phường Long Bình Loại đất này không có khả năng sản xuất, có thể khai thác làm vật liệu xây dựng

Xét về tính chất cơ lý của đất, phần phía Tây Bắc của quận thuận lợi trong việc xây dựng cơ bản hơn phần phía Đông Nam

I.2.2.2 Tài nguyên nước

- Tài nguyên nước mặt

Diện tích đất có mặt nước của Quận chiếm đến 16,86% tổng diện tích tự nhiên của Quận, với 1.920,97 ha Trên địa bàn Quận có con sông Đồng Nai là con sông lớn nhất và là nguồn nước chính cung cấp cho Thành phố với diện tích lưu vực khoảng

45000 km2, hàng năm cung cấp 15 tỷ m3 nước

- Tài nguyên nước ngầm

Nguồn nước ngầm cũng tham gia một vai trò lớn trong việc phát triển kinh tế - xã hội Quận và cả ở Thành phố Nước ngầm phân bổ rộng khắp, nhưng chất lượng tốt vẫn

là khu vực vùng gò và triền gò độ sâu từ 5-50m và có nơi từ 50-500m, đối với vùng đất phù sa và đất phèn thường nước ngầm bị nhiễm phèn nên chất lượng nước không đảm bảo; trữ lượng khai thác ước tính 100-200m3/ngày

I.2.2.3 Tài nguyên cảnh quan

Do đặc điểm phân dị cùng với hệ thống kênh rạch phát triển, tạo nên nhiều phong cảnh đẹp, thuận lợi cho việc hình thành và phát triển các địa điểm du lịch sinh thái Khu gò đồi với độ cao 32m, diện tích rộng 1.000 ha có thể bố trí khu thể thao, vui chơi kết hợp khôi phục lại những công trình lịch sử, văn hóa

Bên cạnh đó, Quận còn có vùng đồng bằng ven các hệ thống kênh rạch diện tích 6.500 ha có nhiều cảnh quan thiên nhiên về sông nước cây cảnh Đặc biệt, có hai cù lao trên sông Đồng Nai: Cù lao Long Phước, cù lao Bà Sang là những vùng đất phù sa màu mỡ có thể trồng các loài cây ăn trái đặc trưng cho vùng Nam Bộ kết hợp với du lịch sông nước

 Nhận xét chung

 Thuận lợi

- Quận 9 có vị trí địa lí thuận lợi, nằm ở vị trí cửa ngõ Đông Bắc của Thành phố

Hồ Chí Minh nối với khu công nghiệp Biên Hòa, khu du lịch Bà Rịa-Vũng Tàu, và các tỉnh phía Bắc tạo mối giao lưu kinh tế văn hóa thuận lợi

Quận có nhiều hệ thống kênh rạch, tạo nên một hệ thống thoát nước tự nhiên rất tốt.Nguồn nước khá dồi dào là nguồn nước chính cung cấp nước cho cả Quận.Bên

cạnh đó sông nước hữu tình ở đây là một điều khá thú vị để phát triển du lịch sinh thái

- Đặc trưng địa hình của Quận có phần gò và sườn gò đạt được độ cao thích hợp để xây dựng các công trình lớn Nếu xét về tính chất cơ lý của đất thì phần phía Tây Bắc của Quận thuận lợi trong việc xây dựng cơ bản hơn phần phía Đông Nam

- Diện tích đất nông nghiệp ở đây còn khá nhiều, hiệu quả sản xuất nông nghiệp ở đây không được cao là thuận lợi cho công việc thỏa thuận giá cả bồi thường giữa chủ đầu tư và người bị thu hồi đất

- Do đặc điểm phân dị về địa hình, cùng với hệ thống sông rạch phát triển, tạo nên nhiều phong cảnh đẹp, có thể hình thành các khu vui chơi, du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng phục vụ cho nhu cầu của dân cư Thành phố và các vùng lân cận

 Khó khăn

Với đặc điểm khí hậu đôi lúc gây khó khăn cho hoạt động sản xuất và sinh hoạt của người dân.Mùa mưa thường gây ngập úng đối với khu vực vùng trũng.Mùa khô kéo dài dẫn đến tình trạng phèn hóa, gây khó khăn cho quá trình sinh trưởng và phát triển của cây trồng.Với khí hậu nóng ẩm mưa nhiều nên dễ phát sinh sâu bệnh hại cây

trồng.Nên trồng trọt ở đây năng suất không được cao và kém hiệu quả

Xuất phát điểm là khu vực vùng bưng, kinh tế chủ yếu thuần nông, đời sống người dân gắn liền với thửa ruộng, cánh đồng của mình, trình độ dân trí còn thấp Đây cũng chính là áp lực lớn trong quá trình đô thị hóa của Quận, đặc biệt trong vấn đề chuyển đổi cơ cấu ngành nghề, giải quyết việc làm cho những người dân trong vùng

dự án có đất bị thu hồi để thực hiện quá trình đô thị hóa

I.2.3 Thực trạng kinh tế xã hội

I.2.3.1 Sự chuyển dịch về cơ cấu kinh tế

Cơ cấu kinh tế của Quận trong những năm qua chuyển dịch theođúng định hướng

“Công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp, thương mại - dịch vụ, nông nghiệp” thích ứng với xu thế công nghiệp hóa, hiện đại hóa và quá trình đô thị hóa nhanh của một đô thị Theo thống kê năm 2011, tổng giá trị sản xuất trên địa bàn của Quận đạt 20.636.585 tỷ đồng Trong đó:

- Công nghiệp - Tiểu thủ công nghiệp chiếm 59,58% thu hút 51.700 lao động

- Nông nghiệp chiếm 0,25% thu hút 2.151 hộ lao động

- Thương mại dịch vụ chiếm 40,17% thu hút 23.199 cơ sở sản xuất

Hình 3: Cơ cấu giá trị sản xuất kinh tế năm 2011(%)

Hiện nay, nền kinh tế của quận đã đi vào ổn định và đang trên đà phát triển, đời sống các khu dân cư không ngừng được tăng lên.Kinh tế chủ yếu tập trung vào ngành Công nghiệp và thương mại – dịch vụ, cơ cấu ngành nông nghiệp có xu hướng giảm

mạnh

a Công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp:

Trong thời gian qua, các doanh nghiệp trên địa bàn đã chú trọng đầu tư vốn thay đổi công nghệ, máy móc, nâng cao chất lượng, đổi mới trong công tác quản lý, tiếp cận thị trường, nắm bắt nhu cầu người tiêu dùng Cùng với sự quan tâm chỉ đạo của lãnh đạo Quận đã góp phần làm tăng giá trị sản lượng CN - TTCN toàn quận

Bảng 2: Giá trị sản xuất công nghiệp trên địa bàn Quận 9

(Tính theo giá trị thực tế năm 1994)

(ĐVT: triệu đồng)

(Nguồn: Phòng Thống kê Quận 9, 2011)

Nhìn chung, tình hình sản xuất CN-TTCN trong những năm qua ổn định và có chiều

hướng phát triển tốt Tuy nhiên, tình hình sản xuất CN-TTCN vẫn còn gặp một số khó

khăn như: Thị trường xuất khẩu, đầu ra cho các sản phẩm Các sản phẩm trong nước chưa

có sức cạnh tranh trên thị trường…

Qua bảng trên ta thấy giá trị sản xuất cao nhất là thuộc về hạng mục có vốn đầu tư

nước ngoài và tăng khá nhanh so với các thành phần khác Điều này cho thấy Quận 9

ngày càng thu hút đông đảo các dự án có vốn ngân sách ngoài nước

b Thương mại - dịch vụ:

Số lượng các cơ sở kinh doanh trong thời gian qua có sự gia tăng đáng kể, họat

động dịch vụ đa dạng không ngừng nâng cao cung cách phục vụ và tiếp thị Bên cạnh

đó, Quận còn nhanh chóng triển khai quy hoạch ngành Thương mại - dịch vụ, quy

hoạch mạng lưới chợ, tạo điều kiện cho nhân dân buôn bán ổn định

Quận đã luôn tạo điều kiện thuận lợi, khuyến khích mọi thành phần kinh tế đầu tư

phát triền đúng hướng, đúng pháp luật Cơ sở kinh doanh phát triển nhanh: Vào năm

2007 với tổng doanh thu là 2.869.569 đến năm 2011 có tổng doanh thu 8.290.369 triệu

Bảng 3: Doanh thu ngành thương mại – dịch vụ

(Nguồn: Phòng Thống kê Quận 9, 2011)

c Sản xuất nông nghiệp:

Diện tích đất nông nghiệp trên địa bàn Quận trong những năm qua có chiều hướng giảm, do tốc độ đô thị hóa trên địa bàn Quận thời gian qua diễn ra nhanh chóng

Giá trị sản xuất của ngành nông nghiệp trên địa bàn chiếm tỷ lệ nhỏ nhất trong các ngành kinh tế chính, hiện có xu thế giảm cả về giá trị tuyệt đối và tỷ trọng Tuy nhiên, sản phẩm của ngành đã góp phần ổn định đời sống của một bộ phận dân cư trong Quận

Bảng 4: Giá trị sản xuất nông nghiệp, thủy sản(tính theo giá cố định năm 1994)

(Nguồn: Phòng Thống kê Quận 9, 2011)

Để phát triển nông nghiệp theo hướng nông nghiệp đô thị, việc chuyển dịch cơ cấucây trồng và vật nuôi là điều cần thiết Tuy nhiên, việc chuyển đổi còn chậm và

người dân còn lúng túng giữa việc chuyển đổi từ các cây ngắn ngày sang cây dài ngày

Khó khăn chung của ngành nông nghiệp hiện nay là giá cả biến động, không dự báo

được nhất là sản phẩm chăn nuôi thường ảnh hưởng bởi nạn dịch

I.2.3.2 Dân số - Thu nhập bình quân

Bảng 5: Hiện trạng dân số, mật độ dân số theo đơn vị hành chính năm 2011

(Nguồn: Phòng Thống kê Quận 9, 2011)

(Nguồn: Phòng Thống kê Quận 9, 2011)

Theo thống kê đến năm 2011, toàn Quận có 271.268 nhân khẩu với mật độ dân

số toàn Quận là 2.382 người/km2, mật độ dân số như vậy tương đối thấp so với toàn

thành phố nói chung (3.589 người/km2) và so với khu vực các quận đô thị hoá nói

riêng

Dân số phân bố không đều, chủ yếu tập trung ở các phường đô thị hóa như

Phước Bình (17.112người/km2), Hiệp Phú (11.150người/km2), Phước Long A

(8.138người/km2), Tăng Nhơn Phú A (7.618người/km2)… Ở các vùng còn lại dân cư

thưa hơn, đặc biệt là ở các vùng bưng có mật độ dân số rất thấp như: Long Phước

(334người/km2), Phú Hữu (607người/km2)…

Đời sống người dân trong vùng đã được cải thiện rất nhiều so với những năm

trước, đây là kết quả của quá trình chuyển dịch từ sản xuất nông nghiệp sang công

nghiệp, TM-DV Đồng thời, sản xuất nông nghiệp cũng đang dần chuyển hướng sang

nông nghiệp sạch kết hợp với du lịch sinh thái Đây là một dấu hiệu rất khả quan trên

con đường đô thị hóa của Quận Các cơ sở phục vụ đời sống tinh thần của người dân

đang từng bước được xây dựng và hoàn thiện

Dân số (người) Mật độ dân số (người/Km 2 )

Long Bình 18.910 1.074 Long Thạnh Mỹ 20.913 1.735 Tân Phú 22.784 5.119

Hiệp Phú 26.323 11.719 Tăng Nhơn Phú A 32.570 7.774 Tăng Nhơn Phú B 23.719 4.490 Phước Long B 44.167 7.517 Phước Long A 22.257 9.410 Trường Thạnh 13.030 1.323 Long Phước 8.676 355 Long Trường 11.035 871 Phước Bình 18.320 18.633

Thu nhập bình quân là 17,58 triệu đồng/người/năm, so với thu nhập của Thành phố (18,64 triệu đồng/người/năm) là ở mức trung bình Không có phường nào trong Quận thuộc diện nghèo.Tuy nhiên, trên địa bàn quận vẫn còn một số hộ gia đình có hoàn cảnh khó khăn cần được sự quan tâm giúp đỡ của chính quyền địa phương

I.2.3.3 Hiện trạng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội

* Giao thông:

Tính đến nay, mạng lưới giao thông của Quận tuy đã được quan tâm chú ý đầu

tư kết hợp với sự đóng góp của nhân dân đã đáp ứng phần nào nhu cầu cho người đi lại, đời sống người dân thuận tiện hơn trước

Về giao thông đường thuỷ: Với lợi thế Quận có 18 km sông Đồng Nai, ngoài ra còn có hệ thống kênh rạch với tổng chiều dài 51 km, vừa phục vụ giao thông đường thuỷ vừa là hệ thống tiêu thoát nước Trên hệ thống sông rạch này đã hình thành các bến phát triển tự phát theo yêu cầu giao lưu hàng hoá, chủ yếu là nguyên vật liệu xây dựng (Cát, đá, gạch, ngói, gốm sứ ) vận chuyển đến các tỉnh miền Tây và các khu vực lân cận

* Hệ thống lưới điện:

Quận 9 được hình thành từ huyện Thủ Đức cũ nên hệ thống cấp điện của Quận chịu sự chi phối trong mối quan hệ tổng thể của hệ thống cấp điện chung thuộc địa bàn quận Thủ Đức Nguồn điện Quận 9 được cấp điện từ lưới điện chung của Thành phố

và trực tiếp nhận điện từ trạm biến áp chính

* Hệ thống cấp nước:

Hệ thống cấp nước của Quận khá phát triển, với hai nguồn chủ yếu là nước máy

và nước ngầm.Nước máy được cung cấp từ nhà máy nước Thủ Đức công suất 650.000 m3/ngày đêm

Nhận xét chung

- Xét trên toàn diện về hoạt động kinh tế trên toàn địa bàn cho thấy vị trí đứng đầu là sản xuất CN Các ngành được xem là mũi nhọn bao gồm dệt, các sản phẩm từ kim loại và sản xuất hóa chất Phân bố sản xuất CN trên địa bàn hiện nay khá hợp lý, tập trung trên vùng đồi gò thuộc các phường Phước Long A, Phước Long B, Tăng Nhơn PhúA, Tăng Nhơn Phú B… có điều kiện xây dựng thuận lợi Tuy nhiên, các cơ

sở sản xuất công nghiệp hiện nằm trong các khu vực dân cư nên cần có kế hoạch di dời đảm bảo môi trường chất lượng cuộc sống cho người dân

- Ngành công nghiệp sản xuất vật liệu xây dựng cũng là ngành mũi nhọn của Quận Tuy nhiên, ngành sản xuất vật liệu “góp phần lớn” làm ô nhiễm môi trường nên hướng quy hoạch đến năm 2020 của Quận là không bố trí quy hoạch sản xuất vật liệu xây dựng trên địa bàn Nên quy mô hoạt động của ngành đang có xu hướng thu hẹp lại

- Quận 9 là khu vực thuận lợi cho phát triển các loại hình du lịch giải trí nhưng do chưa được đầu tư đúng mức nên chưa phát triển

- Mặt bằng đất đai là thế mạnh của Quận nhưng chưa được phát huy đúng mức, sử dụng đất chưa có kế hoạch cụ thể, chưa có cơ sở khoa học

- Hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hệ thống hạ tầng xã hội ngày càng nâng cấp, đưa Quận có bộ mặt văn minh, hiện đại hơn Tuy nhiên, các dự án đầu tư cơ sở hạ tầng trên địa bàn chưa được phối hợp đồng bộ giữa các ngành, gây lãng phí rất lớn trong quá

- Nguồn lao động dồi dào chiếm hơn 60% dân số của Quận nhưng chủ yếu là lao động nông nghiệp và phổ thông, không có tay nghề kỹ thuật nên việc bố trí việc làm rất khó Cần có hướng đào tạo nghề cho lao động nhưng nông nghiệp nay bị thu hồi đất không còn đất sản xuất cũng như lao động không có tay nghề để đáp ứng nhu cầu lao động trong tương lai

-Dân số trên địa bàn Quận ngày càng tăng nên việc xây dựng các trung tâm thương mại, các khu nhà ở là khá thích hợp để áp ứng nhu cầu cũng như đảm bảo chất lượng cuộc sống cho người dân

I.3 Nội dung, phương pháp nghiên cứu

 Nội dung nghiên cứu

- Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội trên địa bàn Quận 9 liên quan đến

việc sử dụng đất

- Đánh giá tình hình quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn Quận 9

- Đánh giá tình hình triển khai thực hiện của các dự án đầu tư trên địa bàn Quận 9

+ Tình hình triển khai thực hiện các dự án trên địa bàn Quận 9 trong từng giai

đoạn nghiên cứu

 Tình hình triển khai thực hiện một số dự án cụ thể

 Tìm ra được các nguyên nhân và đề xuất các giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ

thực hiện dự án

 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp thống kê: Phương pháp này dùng để thống kê, tổng hợp các tài liệu,

số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, dân số, các dự án trên địa bàn nghiên cứu

- Phương pháp so sánh: Dùng để so sánh tình hình tăng trưởng kinh tế, xã hội qua

các năm; so sánh số lượng dự án được giao, thuê đất qua các năm, tiến trình thực hiện

dự án

- Phương pháp phân tích tổng hợp: Được sử dụng để phân tích, đánh giá cơ bản

tình hình thực hiện các dự án từ các số liệu, tài liệuthu thập được

- Phương pháp kế thừa: Là phương pháp kế thừa hệ thống các số liệu, tài liệu, bản

đồ liên quan đến vấn đề nghiên cứu trên địa bàn Quận 9

- Phương pháp chuyên gia: Dùng để tham khảo ý kiến, học tập kinh nghiệm của cô

giáo hướng dẫn đề tài, các nhà lãnh đạo ở địa phương nhằm nắm bắt những thông tin liên quan đến các dự án nghiên cứu, đời sống – kinh tế - văn hóa – xã hội trên địa bàn

Quận

- Phương pháp bản đồ: Bản đồ là phương tiện quan trọng, thể hiện chính xác vị trí,

ranh giới, diện tích và thông tin địa chính của các phường, các dự án trên từng khu đất

PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

II.1 Khái quát tình hình quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn II.1.1 Tình hình quản lý nhà nước về đất đai

II.1.1.1.Việc xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính

Quận 9 được thành lập theo Nghị định 03/1997/CP ngày 06/01/1997 của Chính phủ và chính thức đi vào hoạt động từ 01/04/1997 Nhằm thực hiện theo kế hoạch số 3609/2004/UB-ĐT ngày 23/6/2004 của UBND Thành phố về việc rà soát, củng cố công tác quản lý nhà nước về địa giới hành chính trên địa bàn TP.HCM, Quận 9 đã cho rà soát lại việc quản lý hồ sơ địa giới hành chính ở các phường Đồng thời quận cũng đã tiến hành lập bản đồ hành chính của quận với tỷ lệ 1/10.000 và 13 phường ở

tỷ lệ 1/5.000, đáp ứng tốt trong việc quản lý địa giới hành chính cũng như phục vụ các yêu cầu chung của ngành

II.1.1.2 Công tác đo đạc, thành lập bản đồ địa chính

Công tác đo đạc thành lập bản đồ điạ chính được thực hiện từ năm 1980 theo chỉ

thị 299/TTg của Thủ tướng Chính phủ

Đến năm 1992, thực hiện chỉ thị số 02/1992/CT-UB ngày 18/10/1992 của UBND Thành phố về việc “chủ trương tổ chức điều tra, đo đạc chính xác, đăng ký cấp GCNQSDĐ trong phạm vi toàn Thành phố từ năm 1992 trở đi” và chỉ thị 48/1993/CT-

UB ngày 01/10/1993 của UBND Thành phố tiếp tục khẳng định việc đo đạc chính xác đất đai để làm cơ sở pháp lý cho việc cấp GCNQSDĐ, UBND huyện Thủ Đức cũ cũng

đã áp dụng khoa học, kỹ thuật tiên tiến để thành lập Tuy nhiên, có những phường đến năm 1999 sản phẩm mới được bàn giao gây khó khăn cho công tác quản lý đất đai của

Quận

Năm 2003, toàn Quận được tiến hành đo đạc lại và lập bộ bản đồ địa chính mới, sản phẩm được bàn giao vào cuối năm 2004 và được sử dụng làm tài liệu để thực hiện công tác kiểm kê năm 2005, đây là cơ sở cho công tác quản lý đất đai và thành lập hệ thống bản đồ chuyên đề Bản đồ địa chính mới gồm các tỷ lệ 1:200, 1:500, 1:1000,

1:2000, 1:5000

Bản đồ địa chính là một thành phần của hồ sơ địa chính phục vụ thống nhất quản

lý Nhà nước về đất đai Trên bản đồ địa chính thể hiện đầy đủ thông tin về thửa đất như: Diện tích thửa đất, số thửa, loại đất, số tờ bản đồ Do đó, thành lập bản đồ địa chính đầy đủ, chính xác là hết sức cần thiết đối với việc quản lý Nhà nước về đất đai, đối với việc cấp giấy chứng nhận, là bản đồ nền kiểm tra, đối chiếu thông tin về thửa đất xin cấp giấy Việc sử dụng phương pháp mới, độ chính xác cao để đo và thành lập bản đồ địa chính là một yếu tố thúc đẩy công tác cấp giấy chứng nhận, tránh sai sót về diện tích, số hiệu thửa, tờ bản đồ, loại đất… Nhà nước căn cứ vào bản đồ địa chính để giao đất, cho thuê đất… Nếu công tác đo đạc, thành lập bản đồ địa chính ít chính xác thì sẽ dễ sai sót thông tin, thể hiện không đúng về thửa đất, gây khó khăn trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, sử dụng sai mục đích, giao đất không đúng diện tích, làm chậm tiến độ cấp giấy, ảnh hưởng đến thình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất

II.1.1.3 Công tác quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất

Năm 2005, công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được thực hiện đồng bộ từ Quận đến tất cả các phường với kỳ quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010, định hướng đến năm 2020, trong đó xây dựng kế hoạch sử dụng đất giai đoạn (2006 - 2010) cụ thể đến từng năm

Hàng năm, UBND Quận 9 và các đơn vị liên quan tổ chức rà soát các đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị (quy hoạch phân khu) tỷ lệ 1/2000 không còn phù hợp với tình hình phát triển chung của Quận báo cáo Sở Quy hoạch – Kiến trúc để tiến hành lập điều chỉnh và lập mới các đồ án nhằm phủ kín quy hoạch phục vụ cho công tác quản lý quy hoạch trên địa bàn Quận Hiện nay, Quận đang lập 13 đồ án điều chỉnh

và 01 đồ án điều chỉnh đã được phê duyệt

Đến nay, tổng các đồ án QHCT XDĐT tỷ lệ 1/2000 đã được phê duyệt là 33 đồ

án với diện tích 4.284,42ha, tỷ lệ 37,62% diện tích toàn Quận (11.389,6ha); nhiệm vụ QHCT XDĐT tỷ lệ 1/2000 được duyệt là 14 hồ sơ với diện tích 2.146,57ha, tỷ lệ 18,85% diện tích toàn Quận Như vậy, tổng các đồ án và nhiệm vụ QHCT XDĐT tỷ lệ 1/2000 được duyệt là 47 (đồ án và nhiệm vụ) với diện tích 6.430,99ha, tỷ lệ 56,46% diện tích toàn Quận

Để thực hiện công tác phủ kín quy hoạch chi chi tiết trên địa bàn Quận, Quận 9

đã lập và trình Sở Quy hoạch – Kiến trúc thẩm định và đang hoàn chỉnh hồ sơ 38 đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 bao gồm 25 đồ án mới và 13 đồ án điều chỉnh

Tổng số các đồ án quy hoạch chi tiết (tỷ lệ 1/500) trên địa bàn Quận đã được cơ quan thẩm quyền thỏa thuận và phê duyệt từ năm 2001 đến 2010 là 99 đồ án với tổng diện tích 826,89ha, tỷ lệ 7.26% diện tích toàn Quận Trong đó:

‐ Số đồ ánquy hoạch chi tiết (tỷ lệ 1/500) có quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị (Quy hoạch phân khu) tỷ lệ 1/2000 là 58 đồ án với tổng diện tích là 56,13ha

‐ Số đồ ánquy hoạch chi tiết (tỷ lệ 1/500) chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị (Quy hoạch phân khu) tỷ lệ 1/2000 là 41 đồ án với tổng diện tích là 26,56ha

Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và xây dựng các khu tái định cư Việc lập quy hoạch hợp

lý, phù hợp cùng với việc thực hiện các dự án đúng theo quy hoạch sẽ tạo cơ sở cho việc chỉnh trang bộ mặt đô thị của Quận ngày càng phát triển

II.1.1.4 Công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất

Việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn Quận 9 trong thời gian qua thực hiện theo trình tự thủ tục quy định tại Quyết định 1295/QĐ-UB ngày 27/8/1993, Quyết định 06/2003/QĐ-UB ngày 07/01/2003, Quyết định 138/2004/QĐ- UB ngày 18/5/2004 và Quyết định 19/2008/QĐ-UBND ngày 21/3/2008 của Ủy ban nhân dân Thành phố

Theo số liệu kiểm kê năm 2012, toàn bộ diện tích đất tự nhiên của Quận đã giao

và cho thuê để sử dụng, quản lý, trong đó: Giao và cho thuê để sử dụng là 8.893,87 ha, chiếm 78,09 % diện tích tự nhiên; giao để quản lý là 2.495,76 ha, chiếm 21,91 % diện tích tự nhiên Cụ thể:

 Diện tích đất nông nghiệp đã được giao, cho thuê đất sử dụng và quản lý với

diện tích 4.139,104 ha, chiếm 36,34% tổng diện tích tự nhiên toàn Quận

 Diện tích đất phi nông nghiệp được giao, cho thuê đất sử dụng là 4.805,62

ha, chiếm 42,19 %tổng diện tích tự nhiên

 Diện tích đất phi nông nghiệp được giao để quản lý 2.402,69 ha chiếm 21,10

% so với tổng diện tích tự nhiên

 Đất chưa sử dụng được giao, cho thuê đất sử dụng và quản lý với diện tích

42,22 ha, chiếm 0,37% tổng diện tích tự nhiên

II.1.2 Đánh giá hiện trạng sử dụng đất đai

Toàn bộ diện tích đất tự nhiên của Quận 9 đã được đưa vào sử dụng và được

phân bổ theo các mục đích sử dụng với diện tích, cơ cấu như sau:

Bảng 6: Cơ cấu các loại đất chính năm 2012 Stt Chỉ tiêu Mã loại đất

Diện tích Cơ cấu (ha) (%)

Tổng diện tích tự nhiên 11.389,63 100

1 Đất nông nghiệp NNP 4.139,104 36,34 1.1 Đất sản xuất nông nghiệp SXN 3.948,889 34,67

1.2 Đất nuôi trồng thuỷ sản NTS 168,1901 1,48

2 Đất phi nông nghiệp PNN 7.208,308 63,29

2.1 Đất ở đô thị OTC 2.237,258 19,64 2.2 Đất chuyên dùng CDG 3.058,007 26,85

2.3 Đất tôn giáo, tín ngưỡng TTN 40,066 0,35

2.4 Đất nghĩa trang, nghĩa địa NTD 68,212 0,60

2.5 Đất sông suối và mặt nước

chuyên dùng SMN 1.804,764 15,85 2.6 Đất phi nông nghiệp khác PNK 0 0,00

3 Đất chưa sử dụng CSD 42,223 0,37

(Nguồn: số liệu kiểm kê đất đai Quận 9 năm 2012)

Hình 4: Cơ cấu sử dụng của các loại đất năm 2012

‐ Qua bảng trên ta thấy diện tích đất phi nông nghiệp chiếm 63,29% diên tích đất

tự nhiên, trong đó đất ở và đất chuyên dùng chiếm diện tích lớn

‐ Diện tích đất nông nghiệp ở đây vẫn còn tương đối nhiều Đối với các loại hình

sử dụng đất này ngoài việc góp phần ổn định lương thực, nông sản thực phẩm, đem lại hiệu quả kinh tế cho người sử dụng đất, đặc biệt là nuôi trồng thủy sản đã đem lại một nguồn thu nhập ổn định cho người dân

‐ Theo định hướng phát triển kinh tế và quy hoạch sắp tới, diện tích đất nông nghiệp sẽ được giảm xuống, đồng thời tăng diện tích đất chuyên dùng như đất giao thông, đất ở, đất giao thông Vì vậy, điều này phù hợp với địnhhướng phát triển kinh tế

xã hội trên địa bàn quận 9 từ nay đến 2020

II.1.2.1 Đất nông nghiệp

Dù là một quận thuộc TP Hồ Chí Minh nhưng cơ cấu đất nông nghiệp vẫn

chiếm tỷ lệ lớn 4.139,1038 ha chiếm 36,44% Trong đó, chủ yếu là đất sản xuất nông

nghiệp với diện tích 3.948,89 ha (đất trồng cây lâu năm 65,45%), đất rừng và đất nuôi

trồng thủy sản chiếm tỷ lệ thấp

Bảng 7: Cơ cấu sử dụng đất nông nghiệp năm 2012 Thứ tự Chỉ tiêu Mã loại đất Diện tích

Cơ cấu

(ha) (%) Tổng diện tích đất nông nghiệp NNP 4.139,104 100

1 Đất sản xuất nông nghiệp SXN 3.948,889 95,40

1.1 Đất trồng cây hàng năm CHN 1.239,843 29,95

1.1.1 Đất trồng lúa LUA 1.195,729 28,89

1.1.1.1 Đất chuyên trồng lúa nước LUC 600,929 14,52

1.1.1.2 Đất trồng lúa nước còn lại LUK 594,799 14,37

1.1.1.3 Đất trồng lúa nương LUN 0 0 1.1.2 Đất trồng cây hàng năm còn lại HNC 44,114 1,07

1.2 Đất trồng cây lâu năm CLN 2.709,046 65,45

2 Đất lâm nghiệp LNP 22,024 0,53

3 Đất nuôi trồng thủy sản NTS 168,190 4,06

(Nguồn: Số liệu kiểm kê đất đai Quận 9 năm 2012)

So với các quận mới thành lập,Quận 9 có quỹ đất nông nghiệp khá lớn, điều

kiện tự nhiên khá thuận lợi cho việc sản xuất nông nghiệp, nguồn nước của sông Đồng

Nai với mạng lưới kênh phân bố rộng khắp các cánh đồng, thuận lợi cho việc tưới tiêu

Tuy nhiên, sản xuất nông nghiệp của Quận 9 chưa được phát triển so với tiềm năng, cơ

cấu cây trồng chủ yếu vẫn là cây lúa, năng suất lại không cao và hiện đang gặp nhiều

cản trở trong việc tiếp cận với các mục tiêu công nghiệp hóa và đô thị hóa Ngoài ra,

vấn đề thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu công nghiệp diễn ra chậm tạo

nên tình trạng treo đất nông nghiệp, đất đai trong dự án treo đều bị hoang hóa gây lãng

phí tư liệu sản xuất, người dân sống trong vùng quy hoạch muốn canh tác lại gặp nhiều

khó khăn do việc thu hồi đất không dứt điểm kéo dài từ năm này qua năm khác

II.1.2.2 Đất phi nông nghiệp

Để trở thành một đô thị hiện đại, quận đã tiến hành mở rộng, cải tạo và xây dựng

nhiều công trình mới trên lĩnh vực nhà ở, giao thông, các công trình công cộng, khu

công nghiệp, khu du lịch, vui chơi, giải trí …các khu công nghiệp bố trí gần khu vực

trung tâm, được xây dựng đã đưa vào hoạt động có hiệu quả, giải quyết công việc cho

người dân và thu hút đầu tư

Bảng 8: Cơ cấu sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2012

Thứ

Mã loại đất

Diện tích (ha)

Cơ cấu (%)

Tổng diên tích đất phi nông nghiệp PNN 7.208,31 100

1 Đất ở tại đô thị ODT 2.237,26 31

2 Đất chuyên dùng CDG 3.058,01 42,4

2.1 Đất trụ Sở cơ quan, công trình sự nghiệp CTS 10,2431 0,14

2.2 Đất trụ Sở cơ quan, công trình sự nghiệp nhà nước TSC 10,1952 0,14

2.7.4 Đất công trình bưu chính viễn thông DBV 1,0421 0,01

2.7.5 Đất cơ sở văn hóa DVH 425,506 5,9

2.7.6 Đất cơ sở y tế DYT 7,9338 0,112.7.7 Đất cơ sở giáo dục - đào tạo DGD 160,181 2,22

2.7.8 Đất cơ sở thể dục - thể thao DTT 293,302 4,07

2.7.9 Đất nghiên cứu khoa học DKH 0,2689 0

2.7.10 Đất chợ DCH 5,7293 0,08

3 Đất nghĩa trang, nghĩa địa NTD 68,2118 0,95

4 Đất sông suối và mặt nước chuyên dùng SMN 1.804,76 25

(Nguồn: Số liệu kiểm kê đất đai Quận 9 năm 2012)

Trong cơ cấu sử dụng đất thì đất phi nông nghiệp chiếm vị trí cao nhất về diệntích (7.196,64 ha chiếm 63,19% tổng diện tích đất tự nhiên) Trong đó, chủ yếu là đất ở, đất sản xuất kinh doanh, đất các khu công nghiệp và đất chuyên dùng

Đất phát triển cơ sở hạ tầng luôn chiếm tỷ trọng lớn như đất giao thông, đất cơ sở văn hóa, đất giáo dục, đất y tế nhằm phục vụ nhu cầu của người dân, nâng cao trình độ dân trí, hiện trạng trường lớp luôn được tu bổ và xây mới Từ việc chuyển đổi cơ cấu

sử dụng đất có hiệu quả, quận đã và đang trở thành một khu đô thị mới có nền công nghiệp, thương mại – dịch vụ phát triển

II.2.Định hướng phát triển kinh tế xã hội và quy hoạch phát triển không gian

đô thị

II.2.1 Định hướng phát triển kinh tế - xã hội của quận 9 đến năm 2020

- Đẩy mạnh tốc độ phát triển kinh tế trên địa bàn Quận theo hướng: Thương mại - dịch vụ - du lịch - công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp - nông nghiệp bằng cách khai thác tốt nhất thế mạnh của địa bàn, đặc biệt là những lợi thế về địa hình, giao thông, lao động và điều kiện tự nhiên Chú trọng phát triển dịch vụ văn hoá, du lịch, công nghiệp

- Tạo điều kiện để giải quyết nhiều việc làm cho lao động trên cơ sở hình thành và phát triển các khu công nghiệp, du lịch, khu công nghệ cao, …

- Đối với bộ phận kinh tế nông nghiệp cần nhanh chóng chuyển đổi cơ cấu kinh tế theo hướng phát triển các mô hình kinh tế vườn kết hợp với việc tạo cảnh quan sinh thái hài hòa phục vụ phát triển du lịch, vui chơi, giải trí, an dưỡng trên địa bàn thành phố

- Ưu tiên đầu tư cải tạo, nâng cấp, mở rộng và xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội, phát triển quỹ nhà ở để đáp ứng nhu cầu của dân cư sinh sống trên địa bàn Quận và nhu cầu của một bộ phận dân cư từ khu vực nội thành hiện hữu chuyển ra làm việc và sinh sống tại nơi đây

- Để đảm bảo cho sự phát triển KT-XH của Quận cần chú ý phát triển việc đào tạo nguồn nhân lực, hoàn thiện và phát triển mạng lưới giáo dục, nâng cao chất lượng đào tạo, phổ cập phổ thông cơ sở, ưu tiên đào tạo các công nhân kỹ thuật bậc cao và tích cực thực hiện xã hội hóa giáo dục

- Bảo đảm an ninh, chính trị, trật tự an toàn xã hội, lành mạnh hóa môi trường sống trên địa bàn Quận trên cơ sở tổ chức tốt công tác quy hoạch phát triển cộng đồng dân cư; đầu tư xây dựng các công trình văn hóa, phúc lợi xã hội

II.2.2 Định hướng phát triển không gian đô thị

Theo điều 3 Luật xây dựng năm 2003 căn cứ vào đó thì quy hoạch xây dựng quận 9 gồm quy hoạch chung xây dựng và quy hoạch chi tiết xây dựng

Quy hoạch xây dựng là việc tổ chức không gian đô thị và điểm dân cư nông thôn,

hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; tạo lập môi trường sống thích hợp cho người dân sống tại các vùng lãnh thổ, bảo đảm kết hợp hài hoà giữa lợi ích quốc gia với lợi ích cộng đồng, đáp ứng các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng,

an ninh, bảo vệ môi trường Quy hoạch xây dựng được thể hiện thông qua đồ án quy hoạch xây dựng bao gồm sơ đồ, bản vẽ, mô hình và thuyết minh

- Quy hoạch chung xây dựng đô thị là việc tổ chức không gian đô thị, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đô thị phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển

kinh tế - xã hội, quy hoạch phát triển ngành, bảo đảm quốc phòng, an ninh của từng vùng và của quốc gia trong từng thời kỳ

- Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị là việc cụ thể hoá nội dung của quy hoạch chung xây dựng đô thị, là cơ sở pháp lý để quản lý xây dựng công trình, cung cấp thông tin, cấp giấy phép xây dựng công trình, giao đất, cho thuê đất để triển khai các

dự án đầu tư xây dựng công trình

Quận 9 là một trong 5 quận ngoại thành đang trong quá trình đô thị hóa của Thành phố Hồ Chí Minh, nằm ở vị trí cửa ngõ Thành phố, có lợi thế giao thông Theo định hướng phát triển kinh tế xã hội của quận đến năm 2020 là “Thương mại - Dịch vụ

- Du lịch - Công nghiệp - Tiểu thủ công nghiệp - Nông nghiệp” Do vậy, tính chất chức năng có sự thay đổi so với quy hoạch chung đã dược phê duyệt năm 1999:

“Khu dân dụng thương mại dịch vụ, du lịch, văn hóa, đào tạo giáo dục và tiểu thủ công nghiệp cấp khu vực và Thành phố, là một phần đô thị khoa học công nghệ của Thành phố”

Theo nghiên cứu điều chỉnh quy họach chung TPHCM định hướng đến năm

2025 thì Quận 9 là một trong sáu quận mới nằm trong khu nội thành phát triển, có Khu công nghệ cao, có trung tâm đào tạo đại học phát triển khoa học, có công viên văn hóa-lịch sử -dân tộc và một số khu chức năng khác, hình thành khu đô thị khoa học công nghệ.Có đầu mối giao thông đường bộ (Quốc lộ 1A) là con đường huyết mạch Bắc Nam, và giáp nhiều con sông lớn Đây chính là những yếu tố có tác động rất tích cực đến quá trình phát triển đô thị Quận 9

Do đó,theo quyết định duyệt đồ án điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng quận 9 đến năm 2020, tỷ lệ 1/10.000 thì bố cục không gian toàn Quận được định hướng thành 6 khu dân cư và 2 khu trung tâm dịch vụ đa năng như sau:

- Khu 1: Vị trí nằm ở phía Tây Bắc của quận, giới hạn bởi xa lộ Hà Nội, xa lộ

vành đai trong và Rạch Chiếc, gồm các phường Phước Bình, Phước Long A và một phần Phước Long B Giải quyết quỹ nhà ở tái định cư, dành đất bố trí cây xanh và công trình công trình hạ tầng xã hội, tập trung cải tạo bộ mặt đô thị và các trục giao thông lớn

- Khu 2: Vị trí nằm ở phía Tây Bắc quận, giới hạn bởi xa lộ Hà Nội, xa lộ vành

đai dự kiến (trong và ngoài) và Rạch Chiếc, gồm các Phường Tăng Nhơn Phú A, B, Hiệp Phú và một phần Phước Long B Chuyển đổi thành khu nhà ở tập trung cao tầng, chuẩn bị cho nhóm nhà ở tập trung cho lực lượng lao động từ khu công nghệ cao

- Khu 3: Vị trí nằm ở phía Đông Bắc quận, giới hạn bởi xa lộ Hà Nội, sông

Đồng Nai, rạch Gò Công và xa lộ vành đai ngoài dự kiến; gồm các phường Tân Phú, Long Thạnh Mỹ và Long Bình Khu vực tập các cụm công trình công cộng lớn về văn hóa, giải trí của Thành phố

- Khu 4: Vị trí nằm ở phía Tây Nam quận, giới hạn bởi rạch Ông Nhiêu, rạch Bà

Cua và đường Tân Lập; gồm các phường Phú Hữu và một phường Phước Long B Khu vực chiếm phần lớn nội dung xây dựng mới

- Khu 5: Vị trí nằm ở phía Tây Nam của quận, giới hạn bởi Rạch Chiếc, xa lộ

vành đai ngoài dự kiến, sông Đồng Nai và rạch Ông Nhiêu, gồm các phường Trường Thạnh và Long Trường Khu vưc chiếm phần lớn nội dung xây dựng mới Đặt biệt, khu nhà ở Đông Tăng Long, là dự án lớn trong khu vực

- Khu 6: Vị trí nằm ở phía Đông Nam quận giới hạn bởi rạch Gò Công, sông

Tắc và sông Đồng Nai; gồm phường Long Phước và một phần các phường Long Thạnh Mỹ, Long Trường, có địa hình thấp Khu vưc chiếm phần lớn nội dung xây dựng mới, còn quỹ đất dự lớn Mật độ xây dựng thấp nhằm nâng cao hiệu quả các khu vực công viên sinh thái đặc trưng

-Khu trung tâm dịch vụ đa năng

 Khu trung tâm thương mại dịch vụ đa năng cấp khu vực: 93 ha tại phường

Long Bình, tập trung hệ thống công trình cao tầng đa năng và dịch vụ công cộng

 Khu trung tâm dịch vụ phía Đông Thành phố: Quy mô khoảng 140 ha tại phường Trường Thạnh và phường Long Trường Tập trung hệ thống công trình cao

tầng đa năng và dịch vụ công cộng

II.3 Tình hình triển khai thực hiện của các dự án đầu tư trên địa bàn quận 9 II.3.1 Quy trình giao, thuê đất

II.3.1.1 Giai đoạn từ 2005 đến ngày 21/03/2008:

Song song với những quy định về việc giao đất của Luật đất đai năm 2003, UBND Thành phố Hồ Chí Minh đã ban hành quyết định, quy định về trình tự thủ tục giao đất trên địa bàn Thành phố: Quyết định 138/2004/QĐ-UB ngày 18/05/2004 để thay thế Quyết định 06/2003/QĐ-UB Do đó, trình tự thủ tục trong giai đoạn này chủ yếu thực hiện theo Quyết định 138/2004/QĐ-UB Về cơ bản trình tự, thủ tục giao đất

để thực hiện dự án kinh doanh nhà ở, dự án sản xuất kinh doanh, dự án phúc lợi công

cộng được thực hiện như sau:

Sơ đồ 01: Quy trình giao đất theo quyết định số 138/2004/QĐ-UB

Trình tự giao, thuê đất cho các dự án đã được giải phóng mặt bằng hoặc chưa được giải phóng mặt bằngđối với các dự án sản xuất kinh doanh, kinh

doanh nhà ở, xây dựng các công trình công cộng

- Các tổ chức có nhu cầu sử dụng đất nộp 02 (hai) bộ hồ sơ tại Sở Tài nguyên và Môi trường

- Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm: Phối hợp cùng với các cơ quan liên quan (theo quy chế phối hợp liên ngành) tổ chức thẩm tra hồ sơ, đối chiếu với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất; Lập tờ trình trình Ủy ban nhân dân Thành phố ký quyết định giao đất hoặc cho thuê đất Đối với đất chưa được giải phóng mặt bằng sau khi nhận được quyết định thu hồi thì UBND Quận huyện phối hợp với chủ đầu tư thực hiện việc bồi thường giải phóng mặt bằng

Đối với đất đã được giải phóng mặt bằng sau khi nhận quyết định giao hoặc thuê đất Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm:

- Tổ chức cắm mốc xác định ranh giới khu đất ngoài thực địa và xác định vị trí, ranh giới, diện tích khu đất trên nền bản đồ địa chính;

- Trường hợp vị trí, ranh giới, diện tích khu đất sau khi cắm mốc có thay đổi so với quyết định giao đất, cho thuê đất thì trình Ủy ban nhân dân Thành phố ký quyết định điều chỉnh (Đối với dự án xây dựng nhà ở chủ đầu tư còn phải liên hệ với Sở Quy hoạch kiến trúc hoặc Ủy ban nhân dân quận, huyện theo phân cấp để duyệt quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500)

Còn đối với đất chưa được giải phóng mặt bằng sau khi thực hiện bồi thường xong thì tiến hành giống như trường hợp đất đã được giải phóng mặt bằng Nhưng các bước công việc đó được tiến hành trước khi có quyết định giao, thuê đất

- Xác định mức thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ (Đối với trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất) hoặc tiền thuê đất (Đối với trường hợp thuê đất);

- Ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời thông báo cho người được giao đất, thuê đất nộp tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ (đối với trường hợp giao đất có thu tiền tiền sử dụng đất) hoặc ký hợp đồng thuê đất (đối với trường hợp thuê đất), chuyển

hồ sơ cho Trung tâm thông tin Tài nguyên Môi trường và Đăng ký nhà đất cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính;

- Trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức được giao đất, thuê đất sau khi tổ chức được giao đất thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, tổ chức được thuê đất ký hợp đồng thuê đất

Tuy nhiên đối với dự án xây dựng nhà ở thìSở Tài nguyên và Môi trường chỉ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư sau khi chủ đầu tư thực hiện xong các công việc sau đây:

o Đối với khu đất có diện tích giao từ 2 (hai) ha trở xuống :

- Chủ đầu tư đầu tư hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng kỹ thuật, có xác nhận công trình xây dựng đảm bảo chất lượng theo thiết kế được duyệt của đơn vị có chức năng kiểm định các công trình xây dựng

- Liên hệ với đơn vị có chức năng đo đạc địa chính để lập bản đồ phân lô cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Đã nộp tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ theo phiếu báo của Sở Tài nguyên và Môi trường

- Có xác nhận của Ủy ban nhân dân quận, huyện là đã lập thủ tục bàn giao các công trình hạ tầng kỹ thuật của dự án

o Đối với khu đất có diện tích giao từ 2 (hai) ha đến 10 (mười) ha:

Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện theo tiến độ đầu tư cơ

sở hạ tầng kỹ thuật do Ủy ban nhân dân quận, huyện xác nhận và chủ đầu tư đã thực hiện xong các công việc sau đây:

- Khu đất đã san lấp xong 100%;

- Các trục giao thông chính kết nối với khu vực xung quanh đã hoàn thành cơ bản (đường cấp phối, xong hệ thống thoát nước, cấp nước và cấp điện);

- Liên hệ với đơn vị có chức năng đo đạc địa chính để lập bản đồ phân lô cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Đã nộp tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ tại cơ quan thuế theo phiếu báo của Sở Tài nguyên và Môi trường

Việc xác định diện tích để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo tiến độ dựa trên khối lượng đầu tư các hạng mục công trình hạ tầng kỹ thuật còn lại, nhưng tối

đa không quá 70% diện tích được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (diện tích được phép kinh doanh của dự án)

Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho toàn bộ diện tích chỉ thực hiện khi:

- Chủ đầu tư đầu tư hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng kỹ thuật;

- Cơ sở hạ tầng kỹ thuật xây dựng đảm bảo chất lượng theo thiết kế được duyệt, có xác nhận của đơn vị có chức năng kiểm định các công trình xây dựng;

- Có xác nhận của Ủy ban nhân dân quận, huyện là đã lập thủ tục bàn giao các công trình hạ tầng kỹ thuật của dự án

o Đối với khu đất có diện tích giao lớn hơn 10 (mười) ha:

Chủ đầu tư phải lập kế hoạch đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật làm cơ sở cho việc xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo tiến độ đầu tư Việc đầu tư được thực hiện lần lượt từng khu riêng biệt theo quy hoạch được duyệt và từng khu phải đảm bảo:

- Bồi thường xong 100%;

- Đã san lấp xong 100%;

- Các trục giao thông chính kết nối với khu vực xung quanh đã hoàn thành cơ bản (đường cấp phối, xong hệ thống thoát nước, cấp nước và cấp điện)