Trong những năm gần đây, với đà phát triển của một Thành Phố lớn nhất nước thì việc sử dụng hợp lý quỹ đất là vấn đề bức thiết hiện nay. Chính vì vậy mà trong thời gian qua trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh có hàng loạt dự án được phê duyệt. Quận 9 với ưu thế là một Quận mới thành lập, có điều kiện tư nhiên thuận lợi, quỹ đất còn nhiều nên việc ưu tiên đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng để thu hút sự đầu tư phát triển là cần thiết.
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: TÌNH HÌNH GIAO ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH SVTH MSSV LỚP KHÓA NGÀNH : NGUYỄN ĐÌNH BẢO : 04124002 : ĐH04QL : 2004-2008 : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI -TP Hồ Chí Minh, tháng năm 2008- TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN CHÍNH SÁCH VÀ PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI NGUYỄN ĐÌNH BẢO TÌNH HÌNH GIAO ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Giáo viên hướng dẫn: TS Phạm Quang Khánh (Địa quan: Phân viện Quy hoạch Thiết kế nông nghiệp Miền Nam) Ký tên: - Tháng năm 2008 – Em xin chân thành cảm ơn Quí Thầy Cô Khoa Quản Lý Đất Đai Bất Động Sản, người tận tình giảng dạy truyền đạt kiến thức quí giá cho em suốt năm học qua Em xin chân thành cảm ơn thầy-Tiến sĩ Phạm Quang Khánh tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tạo điều kiện thuận lợi để em hoàn tất luận văn Thành thật cảm ơn giúp đỡ nhiệt tình UBND quận 9, Phòng Tài nguyên & Môi trường Quận 9, cô chú, anh chị công tác Phòng Tài nguyên & Môi trường cung cấp số liệu đưa ý kiến đóng góp quý báo Xin gởi lời cảm ơn đến bạn trao dồi kiến thức giúp đỡ suốt trình học tập đặc biệt trình thực luận văn Trân trọng cảm ơn Nguyễn Đình Bảo TÓM TẮT Sinh viên thực hiện: Nguyễn Đình Bảo, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh Đề tài: “Tình hình giao đất địa bàn Quận Thành phố Hồ Chí Minh” Giáo viên hướng dẫn: TS Phạm Quang Khánh Phân viện Quy hoạch Thiết kế nông nghiệp Miền Nam Trong năm gần đây, với đà phát triển Thành Phố lớn nước việc sử dụng hợp lý quỹ đất vấn đề thiết Chính mà thời gian qua địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh có hàng loạt dự án phê duyệt Quận với ưu Quận thành lập, có điều kiện tư nhiên thuận lợi, quỹ đất nhiều nên việc ưu tiên đầu tư xây dựng sở hạ tầng để thu hút đầu tư phát triển cần thiết Với đạo cấp lãnh đạo nỗ lực tập thể cán bộ, công tác quản lý nhà nước đất đai địa bàn Quận đạt kết định Việc quản lý sử dụng đất theo quy định pháp luật vào nề nếp, tạo nên tiền lệ tốt cho việc sử dụng đất Tình hình đầu tư sử dụng đất địa bàn Quận từ thành lập đến không khả quan Số lượng dự án địa bàn Quận tương đối lớn Tổng số 420 dự án với diện tích 7.056,43 với 62,30% diện tích tự nhiên toàn Quận Trong số dự án chiếm số lượng lớn nhóm dự án xây dựng khu kết cấu hạ tầng khu 204 dự án, với diện tích 3.436,21 48,69% tổng diện tích dự án xin giao đất Tiếp theo nhóm dự án xây dựng công trình công cộng 144 dự án với 1.877,05 26,61% tổng diện tích dự án xin giao đất Cuối nhóm dự án công trình sản xuất kinh doanh 72 dự án với diện tích 1.743,17 24,70% tổng diện tích dự án xin giao đất Tuy nhiên dự án giao đất để thực dự án đầu tư thấp có 224 dự án, đạt 53,33% Trong trình thực hiện, đề tài có áp dụng số phương pháp như: phương pháp thống kê, phương pháp chuyên gia, phương pháp so sánh…, tham khảo số tài liệu có liên quan Qua đó, đánh giá cách tổng quát tình hình giao đất địa bàn Quận, đồng thời đưa số yếu tố ảnh hưởng đến trình giao đất đưa số giải pháp nhằm tháo gỡ vướng mắc việc giao đất địa bàn Quận MỤC LỤC ĐẶT VẤN ĐỀ Trang PHẦN I: TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu .3 I.1.1 Cơ sở khoa học I.1.2 Cơ sở pháp lý I.1.2.1 Giao đất đất có người sử dụng cho người khác sử dụng I.1.2.2 Căn để Quyết định giao đất I.1.2.3 Thẩm quyền giao đất .4 I.1.2.4 Các hình thức giao đất I.1.2.5 Tính tiền sử dụng đất nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất I.1.2.6 Thời hạn sử dụng đất .7 I.1.2.7 Trình tự thủ tục giao đất I.2 Khái quát địa bàn nghiên I.2.1 Điều kiện Tự nhiên – Tài nguyên Thiên nhiên I.2.2 Thực trạng phát triển kinh tế xã hội 12 I.3 Nội dung, phương pháp nghiên cứu quy trình thực 19 PHẦN II : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU II.1.Tình hình quản lý nhà nước đất đai 20 II.1.1.Tình hình ban hành văn quy phạm pháp luật quản lý sử dụng đất đai 21 II.1.2.Công tác đo đạc thành lập đồ địa 21 II.1.3 Công tác quản lý Quy hoạch Kế hoạch sử dụng đất 21 II.1.4 Công tác kiểm kê thống kê đất đai 23 II.1.5 Công tác giải tranh chấp khiếu nại phạm vi quản lý sử dụng đất đai 27 II.1.6 Công tác quản lý dịch vụ công đất đai .28 II.2 Tình hình giao đất địa bàn quận từ thành lập 28 28 II.2.1 Giai đoạn từ 1997 đến 07/01/2003 32 II.2.2 Giai đoạn từ 07/01/2003 đến 21/03/2008 38 II.2.3 Thống kê tình hình giao đất địa bàn Quận II 2.4 Một số nguyên nhân ảnh hưởng đến trình giao đất 41 II.2.4.1 Một số sách pháp luật ảnh hưởngđến việc giao đất 42 II.2.4.2 Các khu vực chưa có quy hoạch chi tiết 43 II.2.4.3 Các nguyên nhân khác .43 II.2.4.4 Một số giải pháp khắc phục .43 KẾT LUẬN 46 Tài liệu tham khảo 48 DANH SÁCH CÁC BẢNG VÀ BIỂU ĐỒ Bảng I.1 Các phường diện tích phường địa bàn Quận trang Bảng I.2 Giá trị sản xuất tốc độ tăng trưởng kinh tế Quận 12 Bảng I.3 Giá trị sản xuất công nghiệp địa bàn Quận 13 Bảng I.4 Hiện trạng dân số theo đơn vị hành đến cuốI năm 2007 15 Bảng I.5 Hiện trạng trường lớp địa bàn Quận 19 Bảng II.1 Kết đo đạc đồ địa năm 2003 21 Bảng II.2 Cơ cấu sử dụng đất năm 2007 .23 Bảng II.3 Hiện trạng loại đất nông nghiệp 2007 24 Bảng II.4 Hiện trạng loại đất phi nông nghiệp 2007 26 Bảng II.5 Tổng hợp dự án chưa giao đất địa bàn Quận 29 Bảng II.6 Tổng hợp dự án giao đất giai đoạn từ năm 1997-07/01/2003 .31 Bảng II.7 Tình hình giao đất giai đoạn từ năm 1997-07/01/2003 .35 Bảng II.8 Tổng hợp dự án xin giao đất giai đoạn từ 07/01/2003-21/03/2008 36 Bảng II.9 Tổng hợp dự án giao đất giai đoạn từ 07/01/2003-21/03/200836 Bảng II.10 Tổng hợp dự án xin giao đất địa bàn Quận 38 Bảng II.11 Tổng hợp dự án giao đất địa bàn Quận 39 Bảng II.12 Tình hình giao đất giai đoạn từ 07/01/2003-21/03/2008 40 Biểu đồ II.1: Cơ cấu sử dụng đất năm 2007 23 Biểu đồ II.2: Cơ cấu diện tích đất dự án xin giao đất giai đoạn từ năm 199707/01/2003 .30 Biểu đồ II.3: Tổng hợp dự án xin giao đất giai đoạn từ năm 1997-07/01/2003 32 Biểu đồ II.4: Cơ cấu diện tích đất dự án xin giao đất giai đoạn từ 07/01/200321/03/2008 .35 Biểu đồ II.5: Tổng hợp dự án xin giao đất giai đoạn từ 07/01/2003-21/03/2008 37 Biểu đồ II.6: Cơ cấu diện tích đất giao cho dự án 40 Biểu đồ II.7: Cơ cấu diện tích đất dự án chưa giao đất 41 Sơ đồ 1: Quy trình giao đất theo Nghị định 181/NĐ-CP .7 Sơ đồ 2: Quy trình giao đất theo Quyết định 1295/QĐ-UB 32 Sơ đồ 3: Quy trình giao đất theo Quyết định 138/QĐ-UB 36 Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Nguyễn Đình Bảo ĐẶT VẤN ĐỀ Đất đai nguồn tài nguyên vô quý giá quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt, đồng thời nơi xây dựng công trình xây dựng đáp ứng nhu cầu đất đai để phát triển kinh tế – xã hội, dân sinh, an ninh quốc phòng Quá trình khai thác sử dụng đất đai gắn liền với trình sản xuất phát triển xã hội Thực đường lối đổi Đảng Nhà nước, năm gần vấn đề phát triển công nghiệp hóa đô thị hóa diễn mạnh mẽ số lượng chất lượng, điều gây sức ép lớn đến vấn đề quản lý sử dụng đất đai Để quản lý, sử dụng đất đai cách có hiệu kinh tế cao nhất, đòi hỏi phải có định hướng, có kế hoạch sử dụng đất đai phù hợp với tình hình phát triển kinh tế xã hội địa phương Nhu cầu sử dụng đất người dân doanh nghiệp sản xuất đất đất phục vụ cho sản xuất kinh doanh cao Với áp lực trạng sử dụng đất cho thấy nguồn tài nguyên đất đai nước ta ngày khan Vấn đề sử dụng quỹ đất để vừa hiệu tiết kiệm, lại vừa đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế xã hội vấn đề quan tâm hàng đầu Thành Phố Hồ Chí Minh thành phố công nghiệp lớn nước, thời gian qua có nhiều dự án triển khai thực hiện, mang lại cho thành phố phát triển vượt bậc Tuy nhiên, bên cạnh tương tác nhu cầu sử dụng đất diễn ngày gay gắt Để tạo phát triển đồng khu vực, giảm bớt tương tác nhu cầu sử dụng đất, lãnh đạo UBND thành phố ưu tiên tạo điều kiện cho quận ven, đặc biệt quận thành lập phát triển sở hạ tầng, kinh tế-xã hội Quận quận thành lập định hướng quận đầu tư phát triển theo phía đông thành phố Trong thời gian qua địa bàn Quận có nhiều dự án đầu tư phát triển đặc biệt dự án nhà Việc giao đất cho tổ chức quản lý sử dụng việc cần thiết để phát triển kinh tế xã hội Nhằm tìm hiểu tình hình giao đất địa bàn Quận góp phần hoàn thiện công tác giao đất thực đề tài: "Tình hình giao đất địa bàn Quận Thành phố Hồ Chí Minh" Trang Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Nguyễn Đình Bảo Mục tiêu nghiên cứu: - Tìm hiểu tình hình giao đất địa bàn quận - Xác định khó khăn, thuận lợi góp phần hoàn thiện công tác giao đất địa bàn quận Đối tượng phạm vi nghiên cứu: - Các dự án xin giao đất địa bàn quận từ thành lập bao gồm: + Dự án xây dựng kinh doanh khu nhà + Dự án xây dựng công trình phúc lợi công cộng + Dự án xây dựng nhà xưởng sản xuất kinh doanh - Chỉ nghiên cứu việc giao đất cho tổ chức, không nghiên cứu việc giao đất cho hộ gia đình cá nhân sử dụng đất Trang Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Nguyễn Đình Bảo PHẦN I: TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu: I.1.1 Cơ sở khoa học : Khái niệm : Giao đất việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất định hành cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất Luật đất đai năm 2003 Quốc Hội thông qua ngày 26/11/2003 quy định quyền hạn trách nhiệm nhà nước đất đai Theo đó, đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý Điều luật đất đai 2003 quy định: Nhà nước đại diện chủ sở hữu đất đai thực quyền định đoạt đất đai bao gồm: - Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc định xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất - Quy định hạn mức giao đất thời hạn sử dụng đất - Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất - Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng ổn định - Quy định quyền nghĩa vụ người sử dụng đất Như người sử dụng đất không sở hữu đất đai mà có quyền sử dụng đất đai Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hay giao đất Việc Nhà nước giao đất cho người sử dụng đất thể quyền định đoạt nhà nước đất đai I.1.2 Cơ sở pháp lý: Những quy định Nhà nước việc giao đất: I.1.2.1 Giao đất đất có người sử dụng cho người khác: Việc định giao đất đất có người sử dụng cho người khác thực sau có định thu hồi đất (điều 32 luật đất đai 2003) I.1.2.2 Căn để định giao đất: Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29-10-2004 thi hành luật đất đai Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27-01-2006 sửa đổi bổ sung số điều Nghị định hướng dẫn thi hành luật đất đai Nghị định số 187/2004/NĐ-CP việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần nêu rõ để giao đất cụ thể sau: a Nhu cầu sử dụng đất thể văn sau: - Dự án đầu tư tổ chức có sử dụng nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt dự án có vốn đầu tư nước quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép đầu tư - Văn thẩm định nhu cầu sử dụng đất để thực dự án đầu tư tổ chức kinh tế không sử dụng vốn ngân sách nhà nước dự án có vốn đầu tư nước Sở Tài nguyên Môi trường chủ trì phối hợp với Sở, ban, ngành có liên Trang Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Nguyễn Đình Bảo - Khu đất sang lấp xong 100%, trục giao thông nối với khu vực xung quanh hoàn thành - Liên hệ với đơn vị đo đạc thành lập bàn đồ phân lô - Thực xong nghĩa vụ tài - Việc cấp giấy thực theo tiến độ đầu tư sở hạ tầng không 70% diện tích giao, toàn diện tích cấp giấy chủ đầu tư hoàn chỉnh sở hạ tầng Đối với khu đất 10 ha: - Chủ đầu tư lập kế hoạch đầu tư sở hạ tầng làm sở cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Việc đầu tư thực theo khu phải đảm bảo bồi thường sang lấp xong 100%, trục giao thông hoàn thành Trong giai đoạn dự án xin sử dụng đất địa bàn quận tăng cách đột biến với 318 dự án xin đầu tư, bình quân 63 dự án năm Tổng diện tích xin giao đất lên đến 4.975,68 chiếm đến 44,03% tổng diện tích tự nhiên quận chiếm nhiều nhóm dự án xây dựng khu nhà với 165 dự án chiếm diện tích 2.926,70 58,82% diện tích xin giao đất, dự án xây dựng công trình công cộng với 122 dự án chiếm diện tích 1.175,73 23,63% diện tích nhóm dự án sản xuất kinh doanh có 31 dự án với 873,24 17,55% diện tích Bảng II.7 Tổng hợp dự án xin giao đất giai đoạn 07/01/2003-21/03/2008 STT Hạng mục Dự án sản xuất kinh doanh Dự án xây dựng nhà Dự án công trình công cộng Tổng cộng Diện tích (ha) Tỉ lệ (%) Ghi 873,2412 17,55 31 dự án 2.926,7015 58,82 165 dự án 122 dự án 23,63 100 318 dự án 4.975,6766 (Theo phòng Tài nguyên Môi trường quận 9) 1.175,7339 17,55% 23,63% 58,82% Dự án SXKD Dự án nhà Dự án CTCC Biểu II.4.: Cơ cấu diện tích đất dự án xin giao đất giai đoạn từ 07/01/200321/03/2008 Trang 36 Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Nguyễn Đình Bảo Tuy nhiên có 140 dự án giao đất với diện tích 1.427,09 đạt 28,45% tổng diện tích xin giao đất Trong chiếm ưu dự án xây dựng nhà với 69 dự án giao đât diện tích 709,55 chiếm 49,72% tổng diện tích đất giao, dự án công trình công cộng với 53 dự án chiếm diện tích 475, 27 33,30% tổng diện tích đất giao, nhóm dự án sản xuất kinh doanh có 18 dự án giao đất với diện tích 242,26 16,98% tổng diện tích đất giao Bảng II.8 Tổng hợp dự án giao đất giai đoạn 07/01/2003-21/03/2008 STT Hạng mục Diện tích (ha) Tỉ lệ (%) Ghi Dự án sản xuất kinh doanh 242,2612 16,98 18 dự án Dự án xây dựng nhà 709,5515 49,72 69 dự án Dự án công trình công cộng Tổng cộng 53 dự án 33,30 100 140 dự án 1.427,0866 (Theo phòng Tài nguyên Môi trường quận 9) 475,2739 Trong giai đoạn số dự án phân bố không qua năm: Bảng II.9 Tình hình giao đất từ 07/01/2003 đến 21/03/2008 Dự án Sản Xuất Kinh Doanh Xây dựng khu nhà Công trình công cộng Có QĐ giao đất Chưa có QĐ giao đất Có QĐ giao đất Chưa có QĐ giao đất Có QĐ giao đất Chưa có QĐ giao đất 2003 12 17 2004 41 14 2005 12 2006 6 12 2007 71 58 Tổng cộng 18 13 69 96 53 69 Diện tích (ha) 242,2612 630,9830 709,5515 2.217,1500 475,2739 700,4604 (Theo phòng Tài nguyên Môi trường quận 9) Trang 37 Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Nguyễn Đình Bảo - Năm 2004 có 66 dự án xin giao đất có 61 dự án giao đất bao gồm: 41 dự án nhà ở, 14 dự án xây dựng công trình công cộng, dự án sản xuất kinh doanh Năm 2004 có số dự án vượt trội luật đất đai năm 2003 có hiệu lực ngày 01/07/2004 có quy định thoáng việc giao đất cụ thể dự án có diện tích lớn thẩm quyền kí định giao đất thuộc UBND Thành Phố không thuộc thẩm quyền Thủ Tướng Chính Phủ luật đất đai 1993 quy định Ngoài thủ tục xin giao đất dễ dàng trước tổ chức có nhu cầu sử dụng đất phải nộp hồ sơ sở Tài nguyên Môi trường Sở Tài nguyên Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, phối hợp với quan khác theo quy chế phối hợp liên ngành, trình UBND Thành Phố kí định giao đất - Năm 2007 có số dự án cao giai đoạn với 141 dự án xin giao đất gồm có: dự án sản xuất kinh doanh, 73 dự án xây dựng khu nhà kết cấu hạ tầng khu ở, 62 dự án xây dựng công trình công cộng Tuy nhiên số lượng dự án giao đất hạn chế với 1dự án sản xuất kinh doanh, dự án xây dựng khu nhà ở, dự án xây dựng công trình công cộng Trong năm số lượng dự án tăng đột biến năm 2007 Quận kỉ niệm 10 năm thành lập, cấp lãnh đạo có quan tâm xây dựng công trình công cộng là: nâng cấp mở rộng số tuyến đường, xây dựng công viên, nhà thiếu nhi… nhằm làm thay đổi diện mạo Quận, biến Quận trở thành quận đô thị hóa, nâng cao đời sống người dân Ngoài năm 2007 số lượng dự án xây dựng nhà tăng cao giai đoạn thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh phát triển mạnh mẽ tạo thành “sốt đất” Việc đầu tư vào bất động sản giai đoạn mang lại lợi nhuận cao có nhiều nhà đầu tư đầu tư vào thị trường bất động sản Quận với dự án xây dựng nhà ở, khu chung cư… 160 140 120 100 S ố d ự án 80 60 40 20 2003 2004 2005 2006 Năm 2007 Dự án nhà Dự án SXKD Dự án CTCC Trang 38 Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Nguyễn Đình Bảo Biểu đồ II.5: Tổng hợp dự án xin giao đất giai đoạn từ 07/01/2003 đến 21/03/2008 Vấn đề bật thời gian việc dự án xin giao đất chưa có định giao đất nhiều Có tất 178 dự án chưa có định giao đất tỉ lệ tương đối cao so với giai đoạn trước Đứng đầu dự án xây dựng khu nhà với 96 dự án chưa giao đất chiếm diện tích 2.217,15 ha, dự án công trình công cộng có 69 dự án với diện tích 700,46 ha, dự án sản xuất kinh doanh có 13 dự án với diện tích 630,98 Nhìn chung, tình hình giao đất cho tổ chức giai đoạn nhiều vướng mắc, có thay đổi quan trọng mặt sách pháp luật số lượng dự án chưa giao đất nhiều Hầu hết dự án thuận địa điểm chờ xét duyệt thỏa thuận đền bồi thường cho người dân Chính điều gây nhiều khó khăn cho người dân việc sử dụng đất, người dân không thực đầy đủ quyền Tình trạng kéo dài tạo kết không tốt, gây ảnh hưởng đến việc quản lý sử dụng đất địa bàn Quận II.2.3 Thống kê tình hình giao đất cho tổ chức địa bàn quận từ năm 1997 đến nay: Trong năm qua, quận thành lập thiếu thốn sở vật chất kinh nghiệm quản lý, mà đặc biệt kinh nghiệm quản lý lĩnh vực đất đai Bên cạnh hệ thống pháp luật đất đai thường xuyên thay đổi phần gây khó khăn cho việc giải vấn đề liên quan đến lĩnh vực đất đai Với cố gắng nỗ lực cấp lãnh đạo địa phương phòng ban mà đặc biệt tham mưu phòng Tài nguyên Môi trường Quận 9, dự án xin giao đất địa bàn Quận giải với kết định Cụ thể, thời gian từ thành lập (năm 1997) cuối năm 2007 địa bàn Quận có tổng cộng 420 dự án với quy mô diện tích 7.056,43 xin giao đất để thực đầu tư xây dựng như: Dự án xây dựng công trình phục vụ sản xuất kinh doanh, dự án xây dựng công trình kết cấu hạ tầng, khu nhà dự án xây dựng công trình phúc lợi công cộng Bảng II.10 Tổng hợp dự án xin giao đất địa bàn quận STT Hạng mục Diện tích (ha) Tỉ lệ (%) Ghi Dự án sản xuất kinh doanh 1.743,1701 24,70 72 dự án Dự án xây dựng nhà 3.436,2105 48,69 204 dự án Dự án công trình công cộng 1.877,0462 144 dự án Tổng cộng 7.056,4268 26,61 100 Trang 39 420 dự án Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Nguyễn Đình Bảo (Theo phòng Tài nguyên Môi trường quận 9) Qua bảng ta thấy, số lượng dự án xin đầu tư sử dụng đất địa bàn Quận lớn Tổng số 420 dự án với diện tích 7.056,43 với 62,30% diện tích tự nhiên toàn quận Trong số dự án chiếm số lượng lớn nhóm dự án xây dựng khu kết cấu hạ tầng khu 204 dự án, với diện tích 3.436,21 48,69% tổng diện tích dự án xin giao đất Tiếp theo nhóm dự án xây dựng công trình công cộng 144 dự án với 1.877,05 26,61% tổng diện tích dự án xin giao đất Cuối nhóm dự án công trình sản xuất kinh doanh 72 dự án với diện tích 1.743,17 24,70% tổng diện tích dự án xin giao đất Đây dấu hiệu tốt cho phát triển Quận 9, cho thấy ý, quan tâm đặc biệt nhà đầu tư khu đất đầy tiềm Chính dự án mang lại thay đổi lớn cho diện mạo Quận đời sống người dân địa bàn Quận Tuy nhiên, số lượng dự án cấp định giao đất địa bàn quận để thực đầu tư xây dựng có phần hạn chế số nguyên nhân khách quan Cụ thể, có 224 dự án được giao đất (đạt 54,07% tổng số dự án xin giao đất) với diện tích 3.094,9968 (đạt 43,62% tổng diện tích đất xin giao) Bảng II.11 Tổng hợp dự án giao đất địa bàn quận STT Hạng mục Diện tích (ha) Tỉ lệ (%) Ghi Dự án sản xuất kinh doanh 1.111,9001 35,93 57 dự án Dự án xây dựng nhà 1.033,0105 33,38 96 dự án Dự án công trình công cộng Tổng cộng 71 dự án 30,69 100 224 dự án 3.094,9968 (Theo phòng Tài nguyên Môi trường quận 9) 950,0862 Trong tổng số 224 dự án đựơc giao đất chiếm vị trí cao dự án xây dựng khu nhà với 96 dự án dự án xây dựng công trình công cộng với 71 dự án cuối dự án sản xuất kinh doanh với 57 dự án Tuy nhiên, xét diện tích đất giao tổng diện tích giao dự án không chênh lệch với nhiều Cụ thể, tổng diện tích đất xây dựng khu nhà 1.033,01 chiếm 33,38% tổng diện tích đất giao, tổng diện tích đất xây dựng công trình sản xuất kinh doanh 1.111,90 chiếm 35,93% tổng diện tích đất giao, diện tích đất xây dựng công trình công cộng 950,09 chiếm 30,69% tổng diện tích đất giao Trang 40 Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Nguyễn Đình Bảo 30.69% 35.93% Dự án SXKD 33.38% Dự án nhà Dự án CTCC Biểu II.6: Cơ cấu diện tích đất giao cho dự án Số lượng dự án xin sử dụng đất địa bàn quận chưa giao đất nhiều Các dự án bao gồm dự án văn thỏa thuận địa điểm quan có thẩm quyền dự án quan có thẩm quyền ban hành định thu hồi đất ngừơi sử dụng đất vướng phải thủ tục bồi thường giải phóng mặt Bảng II.12 Tổng hợp dự án chưa giao đất địa bàn quận STT Hạng mục Dự án sản xuất kinh doanh Dự án xây dựng nhà Dự án công trình công cộng Diện tích (ha) Tỉ lệ (%) Ghi 631,2700 15,94 15 dự án 2.403,2000 60,66 108 dự án 73 dự án 23,40 Tổng cộng 100 196 dự án 3.961,4300 (Theo phòng Tài nguyên Môi trường quận 9) Tổng số dự án chưa có định giao đất 196 dự án với tổng diện tích 3.961,43 Trong số dự án bậc lên dự án xây dựng khu nhà với 108 dự án chiếm diện tích 2.403,20 60,66% tổng diện tích dự án chưa giao đất Dự án xây dựng công trình công cộng đứng thứ hai với 71 dự án có tổng diện tích 926,96 23,40% tổng diện tích dự án chưa giao đất Các dự án thuộc nhóm dự án sản xuất kinh doanh nhóm dự án giải giao đất đạt kết cao nhất, 15 dự án chưa giao đất với diện tích 631,27 15,94% tổng diện tích dự án chưa giao đất 926,9600 Trang 41 Ngành: Quản lý đất đai 23,40% SVTH: Nguyễn Đình Bảo 15,94% 60,66% Dự án SXKD Dự án nhà Dự án CTCC Biểu II.7: Cơ cấu diện tích đất dự án chưa giao đất Nhìn chung, qua thống kê tình hình giao đất cho tổ chức địa bàn Quận cho thấy tồn nhiều vướng mắc mà, nhiều dự án chựa giao đất mà đặc biệt nhóm dự án xây dựng khu nhà ở, kết cấu hạ tầng khu II.2.4 Một số nguyên nhân ảnh hưởng đến tình hình giao đất địa bàn quận 9: II.2.4.1 Một số sách pháp luật ảnh hường đến việc giao đất a Quyết định 1295/QĐ-UB ngày 27/08/1993 UBND Thành Phố Hồ Chí Minh: Sự đời định 1295/QĐ-UB xem nhu bước ngoặc cho việc thu hút dự án đầu tư sử dụng đất địa bàn Thành phố Sau định ban hành địa bàn thành phố số lượng dự án đầu tư có gia tăng đáng kể Tuy nhiên, bên cạnh Quyết định có số quy đinh khiến chủ đầu tư muốn xin xét duyệt dự án tốn nhiều thời gian, phải qua nhiều khâu, cụ thể có khó khăn sau: - Đối với dự án sản xuất kinh doanh xây dựng nhà ở, chủ đầu tư phải bồi thường xong 100% tiền cho người sử dụng đất phần diện tích xin giao đất quan có thẩm quyền giao đất Vấn đề gây không khó khăn cho nhà đầu tư nhà đầu tư có vốn - Về thẩm quyền giao đất phi nông nghiệp dự án có diện tích 1ha thuộc thẩm quyền Thủ Tướng Chính Phủ Điều làm nhiều thời gian người sử dụng đất phải trình hồ sơ qua nhiều nơi b Quyết định 138/QĐ-UB ngày 18/05/2004 UBND Thành Phố Hồ Chí Minh Sau luật đất đai 2003 Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003, UBND Thành Phố Hồ Chí Minh dựa tinh thần Luật đất đai soạn Quyết định nhằm quy định trình tự thủ tục giao đất địa bàn Thành phố Trang 42 Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Nguyễn Đình Bảo Về định có quy định thông thoáng so với định trước nhằm đơn giản hóa quy trình giao đất như: - Tổ chức sử dụng đất nộp hồ sơ Sở Tài nguyên Môi trường - Thẩm quyền giao đất thuộc UBND Thành Phố Việc thu hồi đất có người sử dụng để giao cho người khác thực sau: Nhà nước thực việc thu hồi đất người sử dụng để giao cho người khác cho người khác thuê trường hợp: a) Sử dụng đất để thực dự án đầu tư có nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước, nguồn vốn hỗ trợ phát triển thức (ODA), dự án đầu tư theo Luật đầu tư nước Việt Nam; b) Sử dụng đất vào mục đích lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; quốc phòng, an ninh c) Sử dụng đất để xây dựng trụ sở quan nhà nước tổ chức trị xã hội; sở tôn giáo; công trình sở hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật đô thị; khu công nghiệp tập trung, khu công nghệ cao, khu kinh tế, khu đô thị mới; d) Sử dụng đất để thực dự án nằm khu vực thành phố quy hoạch để mời gọi đầu tư; dự án phát triển nhà cho người có thu nhập thấp, nhà tái định cư theo đạo Ủy ban nhân dân thành phố; dự án cải tạo khu đô thị để xây dựng toàn bộ; đ) Sử dụng đất nông nghiệp từ 10 trở lên đất phi nông nghiệp từ 02 trở lên để thực dự án đầu tư vào mục đích phát triển kinh tế, sản xuất kinh doanh, thương mại dịch vụ nhà (không thuộc trường hợp nêu điểm a,b,c,d); dự án vừa sử dụng đất nông nghiệp vừa sử dụng đất phi nông nghiệp quy đổi theo tỷ lệ phần trăm (%) đất nông nghiệp đất phi nông nghiệp tương ứng, hạn mức tối thiểu để thực thủ tục thu hồi, trường hợp có tổng tỷ lệ % 02 loại đất 100% Trường hợp dự án có nhu cầu sử dụng đất theo hạn mức nêu trên, mà chủ đầu tư thỏa thuận với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phép nhận chuyển nhượng thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn quyền sử dụng đất Trường hợp dự án có nhu cầu sử dụng đất hạn mức nêu trên, chủ đầu tư thỏa thuận nhận chuyển nhượng khoảng 80% diện tích đất dự án mà phần diện tích lại chủ đầu tư không thỏa thuận với người sử dụng đất quan Nhà nước xem xét áp dụng hình thức thu hồi đất người sử dụng e) Khu đất tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng, không đủ điều kiện để thực thủ tục chuyển quyền sử dụng đất Tuy nhiên, Quyết định lại không hướng dẫn cụ thể dự án không nằm quy định dự án thu hồi đất cụ thể là: dự án có diện tích nhỏ quy định, dự án sản xuất kinh doanh doanh nghiệp, công ty, dự án xây dựng khu nhà ở… Những dự án lại chiếm đa số dự án địa bàn Quận, dự án có văn thỏa thuận địa điểm đầu tư, nhà đầu tư phải tự thỏa thuận giá đền bù cho người dân Chính điều gây nhiều khó khăn cho nhà đầu tư Trang 43 Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Nguyễn Đình Bảo người sử dụng đất, nhà đầu tư thỏa thuận với người dân từ gây chậm tiến độ cho dự án phía người dân họ không thực đầy đủ quyền việc sử dụng đất gây nên lãng phí việc sử dụng đất II.2.4.2 Khu vực chưa có quy hoạch chi tiết: Nguyên nhân gây nhiều khó khăn việc nhà đầu tư xin sử dụng đất Do quận chưa lập quy hoạch chi tiết toàn quận nên chủ đầu tư xác định khu đất mà xin đầu tư có phù hợp với quy hoạch hay không Vì chủ đầu tư phải chờ ý kiến đạo quan có thẩm quyền chấp thuận địa điểm đầu tư, điều gay cản trở nhiều cho công tác giao đất địa bàn quận II.2.4.3 Các nguyên nhân khác gây ảnh hưởng đến trình giao đất: a Khả tài đơn vị thực dự án: Đây yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến việc nhà đầu tư có giao đất hay không, phần lớn dự án phải cần lượng lớn tiền để đền bù, hỗ trợ di dời cho người sử dụng đất Nhưng đơn vị đủ tiềm lực kinh tế để thực dự án mà nhờ vào nguồn hỗ trợ kinh tế khác b Mức giá đền bù đất thấp: Nguyên nhân thường xảy với trường hợp nhà nước thu hồi đất để xây dựng công trình phúc lợi công cộng Do mức đền bù thấp, không đủ để ổn định sống nên người dân không chịu giao đất cho Nhà nước khiếu kiện kéo dài gây chậm trễ cho việc thu hồi đất thực dự án Ngòai tâm lý người sử dụng đất không muốn rời xa mảnh đất mà ông cha để lại gây không khó khăn cho việc thu hồi đất Sự chênh lệch giá bồi thường cho đất trồng lúa đất trồng lâu năm gây nhiều khó khăn cho nhà đầu tư Cụ thể có trường hợp người dân tự ý chuyển mục đích sử dụng đất đến Nhà nước thu hồi xảy khiếu kiện người dân không đồng ý với gia bồi thường mục đích sử dụng cũ Ngoài trường hợp chuyển nhượng trái phép làm cản trở việc giao đất chuyển nhượng đất bên mua bỏ lượng tiền lớn để mua đất, đến thu hồi giá đất lại thấp nên họ không chịu giao đất để thực dự án II.2.4.4 Một số giải pháp nhằm khắc phục khó khăn trên: Những thay đổi công tác giao đất địa bàn Quận từ sau 21/03/2008 UBND Thành phố Hồ Chí Minh: Ngày 21/03/2008 Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ban hai Quyết định là: Quyết định số 19/2008/QĐ-UBND ngày 21/03/2008 quy định thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất Quyết định số 20/2008/QĐ-UBND ban hành quy chế phối hợp liên ngành để giải hồ sơ giao đất, cho thuê đất chuyển mục đích sử dụng đất Việc giải hồ sơ giao đất thực theo quy chế cửa sở Tài nguyên Môi trường thực theo quy chế phối hợp liên ngành Ngoài có Trang 44 Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Nguyễn Đình Bảo số quy định nhằm đẩy nhanh tiến độ thực dự án nhằm giảm tình trạng quy hoạch treo cụ thể là: - Văn chủ trương thu hồi đất: Xác lập trường hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất công bố mà chưa có dự án đầu tư Ủy ban nhân dân thành phố ban hành văn chủ trương thu hồi đất làm sở để Trung tâm Phát triển quỹ đất tiến hành thủ tục thu hồi đất - Văn chấp thuận địa điểm đầu tư: Xác lập trường hợp thu hồi đất theo dự án Ủy ban nhân dân thành phố Sở Tài nguyên Môi trường ban hành văn chấp thuận địa điểm đầu tư làm sở để Ủy ban nhân dân quận - huyện, sở - ngành liên quan chủ đầu tư tiến hành thủ tục thu hồi đất thủ tục đầu tư Trong thời hạn 12 tháng kể từ ngày ký văn chấp thuận địa điểm xây dựng, khu đất chưa có định thu hồi quan nhà nước có thẩm quyền văn hết hiệu lực thực - Văn cho phép đầu tư: Xác lập trường hợp khu đất bồi thường giải phóng mặt chủ đầu tư có quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thỏa thuận với người sử dụng đất Ủy ban nhân dân thành phố Sở Tài nguyên Môi trường ban hành văn cho phép đầu tư làm sở để chủ đầu tư tiến hành thủ tục đầu tư, giao đất thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất Trong thời hạn 12 tháng kể từ ngày ký văn cho phép đầu tư, khu đất chưa có định giao đất thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền văn hết hiệu lực thực Ngoài Quyết định phân loại dự án sử dụng ngân sách nhà nước dự án không sử dụng ngân sách nhà nước nhằm tạo sở cho việc giao đất dễ dàng hơn, quy định công tác giao đất địa bàn Thành phố Các biện pháp khác: - Nhà nước cần can thiệp kịp thời để giúp chủ đầu tư hoàn thành nhanh chóng việc đền bù cho người sử dụng đất - Cần thiết phải lập bảng giá đất phù hợp để thực cho việc đền bù, bồi thường thu hồi đất Giá đất phải có lợi cho người sử dụng đất mà không vượt khả nhà đầu tư - Cần xây dựng hệ thống ngân hàng đủ mạnh để hỗ trợ tài cho nhà đầu tư giai đọan dự án thực hiện, chưa mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tư - Cần phải tuyên truyền cho người dân việc chấp hành nghiêm chỉnh luật đất đai, giảm bớt vi phạm đất đai như: chuyển nhượng trái phép, tự ý chuyển mục đích sử dụng đất, lấn chiếm đất… để việc thực bồi thường diễn dễ dàng tạo thuận lợi cho việc giao đất Trang 45 Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Nguyễn Đình Bảo - Cần phải có công khai minh bạch việc giao đất, tránh gây cho người dân nghi ngờ, tạo quan niệm không tốt người dân vấn đề giao đất - Cần có sách thích hợp để người sử dụng đất tự nguyện giao đất mình, góp vốn quyền sử dụng đất, nâng cao giá đền bù đất để nhà đầu tư người sử dụng đất thu lợi ích việc sử dụng đất Trang 46 Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Nguyễn Đình Bảo KẾT LUẬN Qua trình nghiên cứu thực đề tài: “Tình hình giao đất địa bàn Quận Thành phố Hồ Chí Minh” rút số kết luận sau: + Quận có vị trí địa lý thuận lợi, nằm vị trí cửa ngõ phía Đông Bắc Thành phố, nối TP Hồ Chí Minh với khu công nghiệp Biên Hòa, khu du lịch Bà Rịa - Vũng Tàu tỉnh phía Bắc tạo mối giao lưu kinh tế văn hóa Quận với Thành Phố vùng lân cận Với vị trí địa lý thuận lợi, đầu cầu khu kinh tế trọng điểm lớn đất nước phía Nam, Quận đóng vai trò Quận ven với nhiều chức quan trọng quy hoạch phát triển thành phố Hồ Chí Minh Tuy nhiên, xuất phát điểm khu vực vùng bưng, kinh tế chủ yếu nông, đời sống người dân gắn liền với ruộng, cánh đồng mình, trình độ dân trí thấp Đây áp lực lớn trình đô thị hóa Quận + Trong năm qua với đạo cấp lãnh đạo nỗ lực tập thể cán bộ, công tác quản lý nhà nước đất đai địa bàn quận đạt kết định Việc quản lý sử dụng đất theo quy định pháp luật vào nề nếp, tạo nên tiền lệ tốt cho việc sử dụng đất + Tình hình giao đất cho tổ chức địa bàn quận từ thành lập có số lượng dự án đầu tư địa bàn quận nhiều: Tổng số 420 dự án với diện tích 7.056,43 với 62,30% diện tích tự nhiên toàn quận Trong số dự án chiếm số lượng lớn nhóm dự án xây dựng khu kết cấu hạ tầng khu 204 dự án, với diện tích 3.436,21 48,69% tổng diện tích dự án xin giao đất Tiếp theo nhóm dự án xây dựng công trình công cộng 144 dự án với 1.877,05 26,61% tổng diện tích dự án xin giao đất Cuối nhóm dự án công trình sản xuất kinh doanh 72 dự án với diện tích 1.743,17 24,70% tổng diện tích dự án xin giao đất Tuy nhiên dự án giao đất để thực dự án đầu tư thấp có 224 dự án, đạt 53,33% Trong có số dự án triển khai thực hiên hoàn thành góp phần quan trọng việc phát triển kinh tế xã hội địa bàn Quận như: - Tạo quỹ nhà, góp phần giải nhu cầu nhà cho phận dân cư địa bàn quận thành phố - Số lượng sở sản xuất kinh doanh tăng đáng kể góp phần giải việc làm cho người dân quận, tạo nguồn thu đáng kể đóng góp vào giá trị sản lượng cho ngành công nghiệp , thương mại, dịch vụ… - Tạo công trình trường học, bệnh viện, nhà thiếu nhi, công viên, khu vui chơi… đáp ứng nhu cầu y tế giao dục vui chơi giải trí cho người dân Mặt khác địa bàn quận cón nhiều dự án triển khai, có nhiều dự án chiến lược, dự án hoàn thành mang lại thay Trang 47 Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Nguyễn Đình Bảo đổo lớn lao cho thành phố Tuy nhiên việc đầu tư dụ án gây nhiều khó khăn cho người dân: ảnh hưởng trực tiếp đến sản xuất, tâm lý, sinh hoạt người dân… Đồng thời có tác động tiêu cực đến việc quản lý nhà nước vài trường hợp biểu tình, phản đối việc thu hồi đất… Tóm lại: tình hình đầu tư sử dụng đất địa bàn quận từ thành lập đến không khả quan Số lượng dự án địa bàn quận nhiều số lượng dự án giao Để dự án thực nhanh cần có quan tâm ban ngành có liên quan để đẩy nhanh tiến độ dự án, tránh tình trạng quy hoạch treo Kiến nghị: Tình hình đầu tư sử dụng đất địa bàn quận mang lại nhiều lợi ích cho Quận nói riêng Thành phố nói chung, để việc sử dụng đất đạt hiệu có vài kiến nghị sau: - Cơ quan Nhà nước cần tạo điều kiện thuận lợi để nhà đầu tư thực dự án cách dễ dàng - Phải thường xuyên theo dõi kiểm tra tiến độ thực dự án để có biện pháp xử lý kịp thời - Cần ưu tiên duyệt dự án lớn, tránh giao đất cho dự án nhỏ dễ phá vỡ quy hoạch chung Quận - Chủ đầu tư cần phải sớm thực bồi thường cho người dân, tránh tình trang quy hoạch treo kéo dài, làm ảnh hưởng đến đời sống người dân - Cần phải có chế độ bồi thường hợp lý để nhà đầu tư tìm tiếng nói chung với người dân, từ thúc đẩy nhanh việc thực dự án địa bàn quận Trang 48 Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Nguyễn Đình Bảo TÀI LIỆU THAM KHẢO Bài giảng “Quản lý hành chánh đất đai” thầy Lê Mộng Triết môn sách pháp luật đất đai trường Đại Học Nông Lâm TPHCM Luật đất đai ban hành ngày 14/07/1993 Luật đất đai ban hành ngày 26/11/2003 Nghị định 181/NĐ-CP ban hành ngày 29/10/2004 củ Thủ Tướng phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003 Nghị định 197/2004/NĐ-CP Thủ Tướng phủ ban hành ngày 03/12/2004 “bồi thường hỗ trợ tái định cư nhà nước thu hồi đất” Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá khung giá loại đất Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27-01-2006 sửa đổi bổ sung số điều Nghị định hướng dẫn thi hành luật đất đai Nghị định số 187/2004/NĐ-CP việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 phủ sửa đổi bổ sung số điều Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 Chính phủ thu tiền sử dụng đất 10 Thông tư 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/1004 hướng dẫn thực Nghị định 198/2004/NĐ-CP 11 Thông tư 70 /2006/TT-BTC ngày 02/08/2006 sửa đổi thông tư 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/1004 12 Quyết định 1295/QĐ-UB ngày 27/08/1993 UBND Thành Phố Hồ Chí Minh 13 Quyết định 138/QĐ-UB ngày 18/05/2004 UBND Thành Phố Hồ Chí Minh 14 Quyết định 19/2008/QĐ-UBND ngày 21/03/2008 UBND Thành phố Hồ Chí Minh 15 Quyết định 20/2008/QĐ-UBND ngày 21/03/2008 UBND Thành phố Hồ Chí Minh 16 Bảng thuyết trình số dự án 17 Báo cáo hàng năm phòng Tài nguyên Môi trường Quận 18 Báo cáo tổng thể kinh tế - xã hội UBND Quận 19 Niên giám thống kê UBND Quận Trang 49 Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Nguyễn Đình Bảo MỤC LỤC Trang 50