THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP TRIỂN KHAI CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI DỰ ÁN ĐƯỜNG NỐI TÂN SƠN NHẤT- BÌNH LỢI -VÀNH ĐAI NGOÀI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN GÒ VẤP-TP. HỒ CHÍ MINH

Dự án “Đường nối Tấn Sơn Nhất – Bình Lợi – Vành đai ngoài” là một dự án trọng điểm trong sự phát triển của Thành phố Hồ Chí Minh dự án hoàn thành sẽ giải quyết giảm thiểu tai nạn, nạn kẹt xe ùn tắc giao thông giúp cho nhu cầu đi lại của nhân dân thuận tiện hơn. Đặc biệt kết nối giải tỏa lượng hành khách thông qua sân bay Tân Sơn Nhất.

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

QUẬN GÒ VẤP-TP HỒ CHÍ MINH”

SVTH : NGUYỄN ANH BẰNG MSSV : 04124003

LỚP : DH04QL KHÓA : 2004 - 2008 NGÀNH : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

TP.Hồ Chí Minh, Tháng 8 năm 2008

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HCM KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Ký Tên:

Em xin gởi lời cảm ơn đến cô Ngô Thị Ngọc Hà đã nhiệt tình quan tâmhướng dẫn, giúp đỡ và chỉ dẫn cho em trong suốt quá trình thực tập và hoàn thànhluận văn tốt nghiệp này.

Em xin gởi lời cảm ơn đến Ban BT-GPMB quận Gò Vấp mà đặc biệt là cácanh trong tổ Nghiệp Vụ 1 đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài

Xin gởi lời cảm ơn đến tập thể lớp Quản lý đất đai K30 và những bạn bè đãluôn giúp đỡ và chia sẻ với tôi trong suốt quá trình học tập

Xin chân thành cảm ơn!

Thành phố HCM, tháng 08 năm 2008

NGUYỄN ANH BẰNG

TÓM TẮT

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Anh Bằng, khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản,

Trường Đại Học Nông Lâm Tp.Hồ Chí Minh

Đề tài : “Thực trạng và giải pháp triển khai công tác bồi thường giải phóng

măth bằng dự án Đường nối Tân Sơn Nhất – Bình Lợi – Vành đai ngoài trên địa bàn Quận Gò Vấp”.

Giáo viên hướng dẫn: CN Ngô Thị Ngọc Hà, Bộ môn Kinh tế đất đai & BĐS,

Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh

Nội dung tóm tắt: Đất nước ta trong giai đoạn đổi mới, từng bước phát triển

nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa Nhu cầu sử dụng đất đai đểxây dựng các công trình phục vụ cho lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia, mục đíchphát triển kinh tế rất lớn Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng là công việc nhạycảm phức tạp có vai trò quan trọng là vấn đề cơ sở của sự phát triển nền kinh tế nướcnhà

Dự án “Đường nối Tấn Sơn Nhất – Bình Lợi – Vành đai ngoài” là một dự

án trọng điểm trong sự phát triển của Thành phố Hồ Chí Minh dự án hoàn thành sẽgiải quyết giảm thiểu tai nạn, nạn kẹt xe ùn tắc giao thông giúp cho nhu cầu đi lạicủa nhân dân thuận tiện hơn Đặc biệt kết nối giải tỏa lượng hành khách thông quasân bay Tân Sơn Nhất

Tuy nhiên công tác bồi thường giải phóng mặt bằng còn gặp nhiều khó khăn

và hạn chế Xuất phát từ thực tế và yêu cầu hoàn thiện công tác bôi thường giải tỏatrong quá trình đất nước đang trên đà phát triển thì công tác bồi thường cần phảiđược thực hiện trước Trong quá trình thực hiện đề tài đã vận dụng các phương phápsau: chuyên gia, kế thừa, phân tích tổng hợp, so sánh, điều tra, thống kê với nội dungnghiên cứu:

Tìm hiểu thực tiễn và tiến đô thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặtbằng của dự án

Tìm ra những nguyên nhân gây trở ngại cho công tác bồi thường giải tỏa, đisâu vào tâm tư nguyện vọng của người dân Trên cơ sở đó, đưa ra các kiến nghị đểhoàn thiện chính sách bồi thường, giải quyết những vấn đề tồn tại cũng như nhữngvướng mắc khi gặp phải

Trên cơ sở những đánh giá về thực trạng triển khai công tác bồi thường của dự

án, đề tài đã rút ra những hạn chế còn tồn đọng và đưa ra những đề xuất nhằm hoànthiện hơn công tác bồi thường của dự án, đồng thời, góp phần làm cho công tác bồithường của các dự án sau trên địa bàn quận Gò Vấp tốt và có hiệu quả hơn

QĐ-UB-QLĐT Quyết định-Uỷ ban-Quản lý đô thị

TN&MT Tài nguyên và môi trường

DANH SÁCH CÁC BẢNG

Bảng 1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2007 trên địa bàn quận Gò Vấ 14

Bảng 2: Biến động đất đai theo mục đích sử dụng Quận Gò Vấp 15

Bảng 3: Thống kê các dự án đang triển khai trên địa bàn quận Gò Vấp 18

Bảng 4: Đơn giá bồi thường đất ở trong dự án 27

Bảng 5: Đơn giá bồi thường các tài sản khác 30

Bảng 6: Bảng bồi thường chi phí bốc mộ 30

Bảng 7: Hỗ trợ thiệt hại do ngừng sản xuất 32

Bảng 8: Kế hoạch thực hiện công tác bồi thường-giải phóng mặt bằng của dự án 36

Bảng 9: Các kết quả đã đạt được trong thời gian qua 37

DANH SÁCH SƠ ĐỒ Sơ đồ 1: Quy trình bồi thường, hỗ trợ thiệt hại và tái định cư 24

DANH SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ Biểu đồ 1: Cơ cấu kinh tế Quận năm 2007 13

Biểu đồ 2:Cơ cấu sử dụng đất năm 2007 15

DANH SÁCH BẢN ĐỒ Hình 1: Bản đồ quận Gò Vấp 11

Hình 2:Vị trí tuyến đường trong quy hoạch giao thông Thành phố và tầm nhìn sau năm 2020 20

Hình 3:Sơ đồ tuyến đường đi qua các quận trong dự án 22

Hình 4:Sơ đồ dự án đi qua địa bàn quận Gò Vấp 23

Hình 5:Khu chung cư Bàu cát II, Quận Tân Bình 33

Hình 6 Khu chung cư Đông Hưng 1,2 quận 12 34

MỤC LỤC

Trang

ĐẶT VẤN ĐỀ 1

PHẦN I: TỔNG QUAN 2

I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2

1.1.1 Lược sử về công tác bồi thường hỗ trợ và tái định cư 2

1 Giai đoạn trước năm 1993 4

2 Giai đoạn từ năm 1993 - 2003 4

3 Giai đoạn từ 2003 đến nay 3

I.1.2 Nguyên tắc chung của chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 6

I.1.3 Một số khái niệm có liên quan đến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

7

I.1.4 Các quy định hiện hành về bồi thường hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất Error! Bookmark not defined I.2 KHÁI QUÁT ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU 10

I.2.1 Điều kiện tự nhiên : 11

I.2.2 Kinh tế – xã hội 12

I.2.3 Tình hình quản lý nhà nước về đất đai 14

I.2.4 Sơ bộ về thực trạng bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư một số dự án trên địa bàn quận trong thời gian qua 18

I.3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 19

I.3.1 Nội dung nghiên cứu của đề tài 19

I.3.2 Các phương pháp được sử dụng trong quá trình thực hiện đề tài 19

PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 20

II.1 Tổng quan về dự án Đường nối Tân Sơn Nhất-Bình Lợi-Vành đai ngoài 20

II.1.1 Khu vực bị ảnh hưởng bởi dự án trên địa bàn quận Gò Vấp 22

II.2.Quy trình thực hiện công tác bồi thường 25

II.3 Các điều kiện để được bồi thường và không được bồi thường thiệt hại 26

II.3.1 Nguyên tắc và căn cứ xác định giá trị bồi thường, hỗ trợ về đất 28

II.3.2 Nguyên tắc và căn cứ xác định giá trị bồi thường, hỗ trợ về nhà, công trình xây dựng 29

II.4 Chính sách hỗ trợ 32

II.5 Chính sách tái định cư 33

II.6 Tiến độ thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án đường nối Tân Sơn Nhất – Bình Lợi – Vành đai ngoài 35

II.7.Đánh giá công tác thực hiện bồi thường trong dự án đường nối Tân Sơn Nhất- Bình Lợi - Vành đai ngoài 40

II.8 Những thuận lợi và khó khăn khi thực hiện công tác bồi thường của dự

án 43 II.9 Đề xuất các biện pháp khắc phục nhằm hoàn thiện và đẩy nhanh tiến độ công tác bồi thường giải phóng mặt bằng 46 KẾT LUẬN - KIẾN NGHỊ 48 TÀI LIỆU THAM KHẢO

- Luật đất đai 1988 ra đời cũng quy định chung chung về việc đền bù cho người

có đất bị thu hồi chẳng hạn như Luật chỉ nêu hướng giải quyết chung chung của cácchủ sử dụng: người nhận đất phải đền bù thực tế cho người sử dụng đất bị thu hồigiao lại cho mình, phải bồi hoàn thành quả lao động những năm đầu tư tăng giá trịđất đó Đây là việc bồi hoàn giữa cá nhân với cá nhân (tức chủ cũ với chủ mới) còntrong mối quan hệ giữa cá nhân với nhà nước thì tại điều 49 Luật đất đai thừa nhận “Khi đất đang sử dụng bị thu hồi vì nhu cầu của nhà nước hoặc của xã hội thì được bồithường giá trị thực tế và được giao đất khác” Do ở thời kỳ này đất đai chưa đượcthừa nhận là có giá, cho nên các chính sách đền bù thiệt hại, giải phóng mặt bằng(GPMB) còn nhiều hạn chế thể hiện trong cách tính giá trị đền bù, phương thức đền

bù Tuy nhiên, nhìn nhận một cách công bằng thì những chính sách này cũng đóngmột vai trò tích cực trong việc giải phóng mặt bằng, dành đất cho việc xây dựng cáccông trình quan trọng của hệ thống cơ sở hạ tầng ban đầu của đất nước

2 Giai đoạn từ năm 1993 - 2003

Luật đất đai 1993 được ban hành với việc thừa nhận đất đai có giá, Nhà nướcđịnh giá các loại đất để phục vụ một số mục đích quản lý Nhà Nước về đất đai trong

đó có việc đền bù thiệt hại về đất khi nhà nước thu hồi đất (Điều 12), đã làm thay đổicách nhìn nhận về đất đai nói chung và những chính sách cụ thể về đền bù thiệt hại,GPMB nói riêng

- Trên cơ sở đó ngày 17/8/1994 Chính phủ đã ban hành nghị định 87/NĐ – CPquy định khung giá các loại đất và Nghị định 90/NĐ-CP quy định về việc đền bùthiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để phục vụ vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợiích quốc gia, lợi ích công cộng Hai nghị định này cơ bản đã giải quyết những vướngmắc trong việc đền bù, khắc phục được tình trạng bất hợp lý, tạo sự thống nhất trongchính sách đền bù giữa các địa phương trong cả nước, quan tâm đến lợi ích của người

bị di dời, hạn chế được sự biến động của giá đất thông qua quy định mức giá caonhất, thấp nhất Tuy nhiên nó vẫn còn những hạn chế không phù hợp với thực tế donhững nguyên nhân sau:

- Các địa phương tự xây dựng bảng giá các loại đất dựa trên bảng giá của Chínhphủ, UBND tỉnh Với tốc độ phát triển của xã hội, giá biến động mạnh nhưng khôngđược bổ sung cập nhật kịp thời dẫn đến giá đất trong bảng quy định thấp hơn rấtnhiều so với thị trường, gây phản ứng từ người sử dụng đất

- Sự khác biệt về giá đất giữa đô thị và nông thôn, giữa đất ở, đất chuyên dùng

và đất nông nghiệp… là rất lớn, nhưng việc phân định rõ ràng các loại đất này rấtkhó khăn do có sự chồng chéo ngay trong việc phân chia giữa hiện trạng sử dụng đất

và loại đất Điều này gây trở ngại trong việc áp giá đền bù

- Chưa quan tâm đến việc tái định cư cho người bị di dời, thu hồi đất

Để giải quyết những vấn đề trên ngày 24/4/1998 chính phủ ban hành Nghịđịnh 22/CP thay thế Nghi định 90/CP, trong đó quy định cụ thể, chi tiết hơn về đốitượng được đền bù, hỗ trợ và đền bù thiệt hại đối với các loại đất, đồng thời phân rõtrách nhiệm của các sở, ngành có liên quan và quan tâm đến quyền lợi của người sửdụng đất khi bị thu hồi như giá đền bù thiệt hại gần như tương đương với giá thịtrường, điều chỉnh theo hệ số K, có chính sách hỗ trợ, trợ cấp thích hợp cho người bị

di dời Tuy nhiên những vướng mắc, bất cập vẫn còn tồn tại trong công tác đền bùgiải toả mà Nghị định 22 chưa khắc phục được là: Người dân sau khi được di dời, hỗ

trợ tái định cư lại gặp rất nhiều khó khăn trong cuộc sống như tìm kiếm việc làmmới, xây dựng lại mối quan hệ mới… Ngoài ra, giá đất đền bù xác định theo văn bảnnày thường thấp hơn nhiều so với giá chuyển nhượng trong thực tế Đồng thời, tạo sựtuỳ tiện trong áp dụng hệ số K, dẫn đến trong nhiều trường hợp không thống nhất giáđất giữa các doanh nghiệp, giữa các tỉnh liền kề nhau, gây ảnh hưởng đến quá trìnhbồi thường, GPMB đối với các công trình có liên quan đến nhiều tỉnh.

3 Giai đoạn từ 2003 đến nay

Xã hội phát triển việc ban hành các chính sách đất đai phù hợp với thực tế làđiều rất khó khăn và phức tạp Tuy nhiên, Nhà nước ta cũng từng bước hoàn thiệncác chính sách pháp luật về đất đai đặc biệt là chính sách bồi thường giải toả Sau 10năm thực hiện, luật đất đai 1993 đã được thay thế bằng luật đất đai 2003 Tại luật đấtđai 2003, điều 38 đã bổ sung một số trường hợp phải thu hồi đất ở Điều 26 luật đấtđai 1993 cho phù hợp với thực tế Luật đất đai 2003 còn bổ sung thêm một số trườnghợp thu hồi đất được bồi thường và không bồi thường tại Điều 38, 42, 43, 50 để đảmbảo quyền lợi chính đáng cho người sử dụng đất Luật đất đai mới cũng quy định rõthẩm quyền thu hồi và quản lý quỹ đất tại Điều 41 tránh trường hợp đất đã thu hồithực hiện các dự án bị sử dụng lãng phí và để hoang hóa Một điểm mới trong Luậtđất đai 2003 là ngoài việc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh,lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, Luật đất đai còn quy định về việc thu hồi đất đểphục vụ cho mục đích phát triển kinh tế, trong đó còn có mở rộng đường theo chỉnhtrang đô thị Về vấn đề này Luật đất đai cũng quy định nhiều biện pháp như: thu hồiđất sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt (khoản 1, Điều 39), chonhà đầu tư trực tiếp thỏa thuận với tổ chức hộ gia đình cá nhân có đất dưới hình thứcnhận chuyển nhượng, thuê QSDĐ, nhận góp vốn bằng QSDĐ (khoản 2, Điều 42),thành lập tổ chức phát triển quỹ đất để thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, GPMBtrực tiếp quản lý quỹ đất đã thu hồi (khoản 1, Điều 41), thu hồi đất theo quy hoạchđồng bộ trong trường hợp chỉnh trang đô thị hiện có (khoản 3, Điều 86) Luật đất đainăm 2003 có quy định về xác định giá đất tại các Điều từ 55 đến 58 Trong đó quyđịnh nguyên tắc, phương pháp định giá đất, công khai giá đất Đặc biệt nguyên tắc:việc xác định giá đất phải sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trườngrất có ý nghĩa Đó là những quy định hết sức quan trọng cho việc sát định giá QSDĐtrong bồi thường, GPMB Tuy nhiên khi đi vào xác định giá đất cho từng thửa đất cụthể vẫn là vấn đề rất khó, đòi hỏi các cơ quan có thẩm quyền, đặc biệt là UNBD cấptỉnh phải có cách thức giải quyết cụ thể thì việc bồi thường, thu hồi đất mới nhanhchóng và có hiệu quả cao

Trên cơ sở Luật đất đai năm 2003, ngày 3/12/2004 Nghị định 197 của chínhphủ ra đời về việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, thaythế Nghị định 22/CP Tại Nghị định này đã có những đổi mới cơ bản về phạm vi ứngdụng, về bồi thường đất và tài sản trên đất, về chính sách hỗ trợ và tổ chức thực hiện.Những quy định mới này được đề ra nhằm cụ thể hoá Luật đất đai năm 2003 và giảiquyết những vấn đề còn bất cập, chưa hợp lý của Nghị định 22/CP trong thực tế.Những điểm mới của Nghị định 197/CP khác với Nghị định 22/CP được thể hiện quacác mặt sau:

Dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng vàmục đích phát triển kinh tế trong các trường hợp xây dựng khu công nghiệp, khucông nghệ cao, khu kinh tế và các dự án đầu tư lớn theo quy định của Chính phủ Đối

với các dự án sản xuất kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì nhà đầu tưđược nhận chuyển nhượng, thuê QSDĐ, nhận góp vốn bằng QSDĐ, không phải thựchiện thu hồi đất.

Nhà nước là người chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và táiđịnh cư và GPMB

Giá đất để tính bồi thường phải đảm bảo sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực

tế trên thị trường trong điều kiện bình thường

Mục đích sử dụng đất hoặc bằng giá trị QSDĐ tại thời điểm có quyết định thuhồi, không bồi thường theo thực tế đang sử dụng đất không phù hợp với mục đích sửdụng đất theo quy định của pháp luật Trường hợp người sử dụng đất được bồithường khi Nhà nước thu hồi đất nhưng chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất theoquy định của pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chínhvào số tiền được bồi thường, hỗ trợ Tuy nhiên, số tiền nghĩa vụ tài chính về đất đaitrừ tối đa sẽ bằng số tiền bồi thường đất

- Đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư, đất vườn ao liền kề với đất ở trongkhu dân cư (thửa đất vườn ao ít nhất một mặt tiếp giáp với đất ở trong khu dân cư).Ngoài việc bồi thường theo giá đất nông nghiệp còn được hỗ trợ bằng tiền từ 20%đến 50% mức bồi thường đất ở liền kề Mức hỗ trợ sẽ được UBND tỉnh quyết định

- Đối với đất không bị thu hồi nằm trong phạm vi hành lang an toàn mà bị hạnchế khả năng sử dụng đất như: làm thay đổi mục đích sử dụng đất thì được bồithường theo mức chênh lệch về giá trị QSDĐ, còn nếu không làm thay đổi mục đích

sử dụng đất nhưng làm hạn chế khả năng sử dụng thì được bồi thường bằng tiền theomức hạn chế sử dụng nhân với chênh lệch giá giữa đất tại thời điểm trước trừ giá đấttại thời điểm sau khi có quyết định thu hồi đất

- Về nhà ở và công trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình cá nhân được bồithường bằng giá trị bồi thường, bằng giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêuchuẩn kỹ thuật tương đương Đối với nhà, công trình xây dựng khác thì bồi thườngtheo giá trị còn lại cộng thêm một khoản tiền tính bằng tiền do UBND tỉnh quy định,nhưng mức bồi thường tối đa không lớn hơn 100% giá trị xây dựng nhà mới, côngtrình kỹ thuật có tiêu chuẩn tương đương

- Chính sách hỗ trợ kèm theo như hỗ trợ ổn định sản xuất đời sống, hỗ trợ didời, chuyển đổi nghề nghiệp, tạo việc làm… cũng được quan tâm nhiều hơn Chẳnghạn như đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi bị thu hồitrên 30% diện tích đất sản xuất nông nghiệp, thì số người trong độ tuổi lao động được

hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp bằng hình thức học nghề tại các cơ sở dạy nghề tại địaphương với thời gian không vượt quá 06 tháng

- Cơ quan được giao trách nhiệm bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phải thôngbáo công khai dự kiến phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, niêm yết côngkhai tại trụ sở của tổ chức được giao trách nhiệm bồi thường, tại trụ sở UBND cấp xãnơi có đất bị thu hồi, đồng thời có trách nhiệm tiếp thu ý kiến, giải đáp thắc mắc…hoàn thiện phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Những quan điểm chung về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo quyđịnh của Luật đất đai 2003, NĐ 197 đó là:

- Công khai dân chủ trong quá trình thực hiện

- Giá bồi thường phải sát với giá thị trường tại thời điểm thu hồi.

- Phải có khu tái đinh cư trước khi thực hiện thu hồi đất

- Nơi ở mới phải bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ

- Tạo công ăn việc làm, ổn định cuộc sống của người dân sau khi thu hồi

Tóm lại, Chính sách bồi thường hỗ trợ và tái định cư của Nghị định 197/CP đãthể hiện tinh thần đổi mới trong cung cách quản lý đất đai, phù hợp hơn với thực tiểncuộc sống, hy vọng NĐ này sẽ là công cụ đắc lực để công tác bồi thường thiệt hạingày càng hoàn thiện hơn Qua những quan điểm nêu trên, ta thấy chính sách về đấtđai luôn luôn thay đổi phù hợp với thực tiễn xã hội nhằm làm cho xã hội phát triển,hướng tới xã hội công bằng, dân chủ, văn minh

I.1.2 Nguyên tắc chung của chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

1 Đảm bảo hài hoà lợi ích của Nhà nước, lợi ích của người sử dụng đất và lợi ích nhà đầu tư

Việc thu hồi đất và thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nướcdùng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, pháttriển kinh tế gắn liền với lợi ích của Nhà nước, vừa là người chủ sở hữu vừa là ngườiquản lý đất nước, lợi ích của người đang sử dụng đất bị thu hồi và lợi ích của nhà đầu

tư, người được Nhà nước giao hoặc cho thuê đất, thu hồi đất Các lợi ích này phảiđược giải quyết một cách hài hoà góp phần chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất, sử dụngquỹ đất có hiệu quả, đồng thời quyền lợi của người sử dụng đất, lợi ích của từng đốitượng được xử lý như sau:

a) Nhà nước là chủ sở hữu đất đai, là người quản lý đất nước, phải quyết địnhchính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư quyết định giá đất, giá tài sản để tính bồithường đất và tài sản Đây vừa là quyền định đoạt của Nhà nước vừa là biện pháp xử

lý hài hoà lợi ích của người đang sử dụng đất với lợi ích của nhà đầu tư Tất cả quyềnnày của Nhà nước đã được quy định cụ thể tại các Điều 42, 43, 45, 47 và 49 Nghịđịnh 197/2004/NĐ-CP

b) Người sử dụng đất ổn định được chuyển quyền sử dụng đất là một trongcác quyền của người sử dụng đất đã được xác định tại Hiến pháp 1992 và Luật Đấtđai Thực hiện quyền này, người sử dụng đất có nguồn thu nhập từ quyền sử dụng đấtcủa mình Do vậy, khi Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng đất để giao chongười khác sử dụng vì lợi ích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích côngcộng, phát triển kinh tế, Nhà nước phải đảm bảo lợi ích cho người bị thu hồi đất mộtcách thoả đáng, từ những quy định tại Nghị định số 197/2004/NĐ-CP như sau:

- Người bị thu hồi đất được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sửdụng với đất bị thu hồi, nếu không có đất thì được bồi thường bằng giá trị quyền sửdụng đất tính theo giá đất do UBND công bố tại thời điểm thu hồi đất (khoản 2 Điều

6 Nghị định 197/2004/NĐ-CP)

- Ngoài bồi thường về đất, tài sản, người bị thu hồi đất còn được hỗ trợ

di chuyển, ổn định sản xuất, đời sống, đào tạo nghề…, ổn định đời sống cho người bịthu hồi đất (các Điều 27,28,29,32 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP)

- Người bị thu hồi đất ở được chuyển vào khu tái định cư với hệ thống cơ

sở hạ tầng đồng bộ đủ điều kiện cho họ sống tốt hơn hoặc ít nhất cũng bằng nơi ở cũ(Điều 35 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP)

c) Nhà đầu tư có nhu cầu về đất làm mặt bằng để đầu tư xây dựng các côngtrình cơ sở hạ tầng, cơ sở sản xuất kinh doanh với chi phí sử dụng đất hợp lý nhất Đểkhuyến khích các nhà đầu tư bỏ vốn vào đầu tư phát triển, Nhà nước không chỉ ưuđãi tài chính như giảm miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế mà còn hoàn lại chiphí bồi thường, hỗ trợ về đất mà họ đã chi trả cho người bị thu hồi đất, với mức caonhất bằng số tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất mà họ phải nộp cho Nhà nước như

đã quy định tại Điều 6 Khoản 1, Điều 3 Nghị định 197/2004/NĐ-CP và khoản 4 Điều

5, Khoản 3, Điều 6 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sửdụng đất Như Nhà nước đã phải dành nguồn thu từ đất của mình để đảm bảo lợi íchcho người bị thu hồi đất, đồng thời giảm nhẹ chi phí sử dụng đất cho nhà đầu tư đểthực hiện quyền thu hồi đất, phân bố sử dụng đất phục vụ cho đầu tư phát triển củađất nước đưa đến dân giàu nước mạnh

2 Đảm bảo công khai, dân chủ trong thực hiện

Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người bị thu hồi đất là quan hệ giao dịch

về quyền sử dụng đất giữa người đang sử dụng đất với nhà đầu tư có sự can thiệp củaNhà nước, không phải giao dịch quyền sử dụng đất thông thường trên thị trường Tuynhiên, người bị thu hồi đất chỉ chấp nhận chuyển quyền sử dụng đất của mình khichính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phù hợp với Luật Đất đai và công tác bồithường, hỗ trợ và tái định cư được thực hiện công khai và họ được bàn bạc đân chủ

Nguyên tắc này được thể hiện bằng các quy định cụ thể trong Nghị định số197/2004/NĐ-CP và Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ

về thi hành Luật Đất đai như sau:

Thứ nhất, trước khi thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp,

180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải thôngbáo cho người bị thu hồi đất biết lý do thu hồi, thời gian và kế hoạch di chuyển,phương án tổng thể về bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư (Khoản 2 Điều

34 Luật Đất đai)

Thứ hai, người bị thu hồi đất được cử người đại diện của mình tham gia Hộiđồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cấp quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộctỉnh để phản ánh nguyện vọng của người bị thu hồi đất, đồng thời người bị thu hồiđất thực hiện các quyết định của Nhà nước, trực tiếp tham gia ý kiến đối với dự kiếnphương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được niêm yết công khai tại trụ sở làmviệc của Tổ chức được giao nhiệm vụ thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư vàtrụ sở UBND cấp xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi

Thứ ba, người bị thu hồi đất có quyền khiếu nại, nếu chưa đồng ý với quyếtđịnh về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và được cấp ra quyết định giải quyết lâu dài.Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu, người khiếu nại có quyền khởikiện Toà án nhân dân hoặc tiếp tục khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh là cấp cóquyết định giải quyết cuối cùng đối với khiếu nại của người bị thu hồi đất Tuy nhiên

để đảm bảo thực hiện nghiêm túc các quyết định thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và táiđịnh cư khi Nhà nước thu hồi đất trong khi chờ giải quyết khiếu nại, người bị thu hồiđất vẫn phải chấp nhận quyết định thu hồi đất, giao đất đúng kế hoạch và thời gianđược cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định Điều 49 Nghị định197/2004/NĐ-CP).

I.1.3 Một số khái niệm có liên quan đến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

- Đất đai: Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất

đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bốcác khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng

- Thu hồi đất: Là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử

dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, UBND xã, phường, thị trấn quản lý

- Tái định cư :Là biện pháp nhằm ổn định, khôi phục đời sống cho những

người bị ảnh hưởng bởi các dự án của Nhà nước, khi mà phần đất nơi ở cũ bị thu hồihết hoặc thu hồi không hết, phần còn lại không đủ điều kiện để tiếp tục sinh sống,phải chuyển đến nơi ở mới

- Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất: Là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền

sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất

- Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất: Là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi

đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địađiểm mới

- Khung giá đất :Do Chính phủ quy định, xác định mức giá tối đa và tối thiểu

của mỗi loại đất với mục đích sử dụng được xác định phụ thuộc vào tiềm năng củađất đai

- Giá đất đai: Là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy

định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất

- Bảng giá đất: Trên cơ sở khung giá đất đai do Chính phủ quy định, Ủy ban

nhân dân cấp tỉnh hàng năm xây dựng bảng giá cho các loại đất tại địa phương mìnhứng với các mức độ tiềm năng khác nhau đảm bảo sự công bằng giữa những người

sử dụng đất có các điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội khác nhau Bảng giá đất đượcxác định phải phù hợp với tình hình thực tế địa phương, nếu giá quá cao sẽ gây cảntrở mục đích sử dụng đất, nếu giá quá thấp thì tiềm năng của đất đai sẽ không đượckhai thác hết, do đó việc sử dụng đất sẽ không đạt được hiệu quả

Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bốvào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất,thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khigiao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự

án có sử dụng đất, tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụngđất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi nhà nước thu hồi đất, tính tiền bồi thường đối vớingười có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước

I.I.4 Các quy định hiện hành về bồi thường hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

1 Thu hồi đất - quyền định đoạt về đất của Nhà nước

Luật Đất đai khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diệnchủ sở hữu Chủ sở hữu về đất đai có các quyền chiếm hữu, định đoạt và sử dụng đấtđai Một trong các quyền định đoạt của Nhà nước đối với đất đai theo Điều C Khoản

2 Điều 5 Luật Đất đai là giao đất, cho thuê, thu hồi đất và cho phép chuyển mục đích

sử dụng Quyền thu hồi đất của Nhà nước thực hiện với các trường hợp sau:

a) Thu hồi đất để giao hoặc cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất sửdụng vào các mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, pháttriển kinh tế Quỹ đất cả nước hiện nay (trừ quỹ đất chưa sử dụng) đều đã giao hoặccho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê để sử dụng vào các mục đích cụ thể Dovậy muốn có quỹ đất để giao hoặc cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê, Nhànước phải thu hồi đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng như điều 32

Luật Đất đai đã quy định: “Việc quyết định giao đất, cho thuê đất đối với đất đang

có người sử dụng cho người khác chỉ được thực hiện khi có quyết định thu hồi đất đó”.

b) Thu hồi đất đối với các trường hợp vi phạm về Luật Đất đai

Thứ nhất là sai phạm về sử dụng đất của người sử dụng đất bao gồm sử dụngđất sai mục đích hoặc không có hiệu quả, cố ý huỷ hoại đất, thiếu trách nhiệm đểngười khác lấn chiếm đất, cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với nhà nước, không sửdụng đất được giao đúng thời hạn quy định (12 tháng liền đối với cây hàng năm; 18tháng đối với cây lâu năm; 24 tháng đối với đất trồng rừng; đất dùng để thực hiện các

dự án đầu tư không được sử dụng trong 12 tháng liền hoặc tiến độ đầu tư chậm 24tháng, kể từ khi đất được giao)

Thứ hai là sai phạm về quản lý đất đai như giao đất không đúng thẩm quyền,không đúng đối tượng, đất chưa sử dụng bị lấn chiếm

c) Thu hồi đất của người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng

- Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc nộp tiền sửdụng đất bằng nguồn vốn Ngân sách Nhà nước nay giải thể, phá sản, chuyển đi nơikhác, không còn nhu cầu sử dụng đất;

- Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;

- Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất

2 Thu hồi đất bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Theo các Điều 39, 41 Luật Đất đai, Nhà nước chỉ thực hiện bồi thường, hỗ trợ,tái định cư đối với người đang sử dụng đất bị thu hồi, khi Nhà nước thu hồi dùng vàocác mục đích sau:

- Quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng;

- Phát triển kinh tế

Nhà nước thực hiện bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư đối với ngườiđang sử dụng đất, nếu họ có hoặc có đủ điều kiện để cơ quan Nhà nước xét cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại điều 50 Luật Đất đai

3 Chính phủ ban hành chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Từ những nguyên tắc cơ bản về thu hồi đất, thực hiện bồi thường, hỗ trợ, táiđịnh cư khi Nhà nước thu hồi đất dùng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích

quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế quy định tại Luật Đất đai và theo thẩmquyền được Quốc hội giao, Chính phủ đã quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, táiđịnh cư khi Nhà nước thu hồi đất dưới các hình thức văn bản sau:

- Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phươngpháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Thông tư 114/TT-BTC ngy 26/11/2004 của Bộ Tài Chính về hướng dẫn thựchiện nghị định 188

- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về bồithường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 7/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫnthi hành Nghị định số197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồithường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổsung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ về bổ sung một

số quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT/BTC-BTNMT ngày 31/01/2008 của

Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều củaNghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung vềviệc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụngđất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giảiquyết khiếu nại về đất đai

4 Các văn bản liên quan đến công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư trên địa bàn Tp.Hồ Chí Minh

Trên cơ sở từ những chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của nhà nướccác tỉnh, Tp sẽ ban hành ra các văn bản hướng dẫn thực hiện cho phù hợp hơn vớitình hình thực tế tại địa địa phương Để đáp ứng được yêu cầu thực tiễn công tác bồithường, hỗ trợ, tái định cư Tp Hồ Chí Minh cũng đã ban hành các văn bản sau:

- Quyết định 106/2005/QĐ-UBND ban hành ngày 16/6/2005 về quy định hỗtrợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Tp Hồ Chí Minh Sau khi cóhiệu lực áp dụng trên thực tế còn nhiều bất cập, chính vì vậy Tp.Hồ Chí Minh đã banhành

Quyết định số 17/2008/QĐ-UBND ngày 14/3/2008 của UBND thành phố Hồ ChíMinh ban hành sửa đổi bổ xung thay thế Quyết định 106/2005/QĐ-UBND

- Quyết định số 225/2005/QĐ-UBND ngày 23/12/2005 của UBND thànhphố quy định hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở theo Luật đất đai 2003

- Quyết định số 05/QĐ-UB-QLĐT ngày 04/01/1995 của Uỷ ban nhân dânThành phố về việc bảng giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh và cácvăn bản bổ sung có liên quan

- Quyết định số 144/2007/QĐ-UBND ngày 27/12/2007 của UBND thànhphố về ban hành Quy định về giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

- Quyết định số 12/2008/QĐ-UBND ngày 20/02/2008 của Ủy ban nhân dânthành phố về Ban hành biểu giá chuẩn về suất vốn đầu tư phần xây dựng công trìnhtrên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.

I.2 KHÁI QUÁT ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU

I.2.1 Điều kiện tự nhiên

Hình 1 Bản đồ quận Gò Vấp

 Vị trí địa lý

- Phía Bắc nội thành Thành phố Hồ Chí Minh, có ranh giới như sau:

+ Phía Đông: giáp Quận 12 qua sông Bến Cát, Vàm Thuật.

+ Phía Tây: giáp Quận 12 qua kinh Tham Lương.

+ Phía Nam: giáp Sân bay Tân Sơn Nhất, quận Tân Bình.

+ Phía Bắc: giáp Quận 12 qua sông Bến Cát.

Toàn quận có 12 phường: phường 1, 3, 5, 7, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16 và 17.

Tổng diện tích tự nhiên toàn quận: 1975,85 ha trải dài theo hướng Đông – Tây

với chiều dài khoảng 7,5 km và chiều rộng hướng Bắc – Nam nơi rộng nhất khoảng5,9km

Theo quy định chung đã duyệt 1998 là: 1948,6 ha sai số là 27,25ha Tháng 11/2005 là: 1974,09 ha sai số 1,76ha Nguyên nhân chính của việc sai số do công tác tổng

hợp, đo đạc bản đồ địa chính, tài nguyên môi trường

 Điều kiện tự nhiên

- Khí hậu: Quận Gò Vấp thuộc địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, nằm

trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa xích đạo, mang tính chất chung là nóng, vớinhiệt độ cao trung bình 270C và mưa nhiều

- Địa hình: tương đối bằng phẳng, tốc độ trung bình từ 2,3% xuống còn

0,1% và độ cao mặt đất thay đổi từ 11,0m xuống còn dưới 1,0m

- Thủy văn: chịu ảnh hưởng bán nhật triều cường không đều trên sông Sài

Gòn, mực nước cao từ 1,32m đến 1,60m

I.2.2 Tình hình kinh tế – xã hội

1 Thương mại - dịch vụ - xuất nhập khẩu

Tổng mức lưu chuyển hàng hóa bán ra thị trường xã hội ước thực hiện 8.642

tỷ đồng, tăng 37,98 % so với cùng kỳ năm 2007 (Nghị quyết năm 2008 tăng 32,8%),trong đó doanh thu bán lẻ là 5.548 tỷ đồng, tăng 17,99 % so với cùng kỳ Hiện trênđịa bàn quận có 4.071 doanh nghiệp với tổng số vốn đăng ký là 3.929,269 tỷ đồng và17.474 hộ các thể với tổng số vốn đăng ký là 448,289 tỷ đồng Kim ngạch xuất khẩuước thực hiện 54,9 triệu USD, tăng 19,34 % so với cùng kỳ (Nghị quyết năm 2008tăng 15%), trong đó kim ngạch xuất khẩu của các ngành sản xuất công nghiệp chiếm

tỷ trọng 84,5% Kim ngạch nhập khẩu thực hiện 41,2 triệu USD, tăng 21,17% so vớicùng kỳ (Nghị quyết năm 2008 tăng 13%)

2 Sản xuất công nghiệp

Giá trị sản xuất ước thực hiện 914,33 tỷ đồng (theo giá so sánh 1994), tăng7,12% so với cùng kỳ; trong đó, thành phần Hợp tác xã, Công ty cổ phần, công tyTNHH, doanh nghiệp tư nhân có giá trị sản xuất là 746,068 tỷ đồng, tăng 6,4% sovới cùng kỳ, chiếm tỷ trọng 81,6 % trong toàn ngành; các cơ sở sản xuất nhỏ thựchiện 168,263 tỷ đồng, tăng 10,43% so với cùng kỳ; các ngành kinh tế kỹ thuật đềuđạt giá trị sản xuất tương đương so với cùng kỳ, trong đó một số ngành tăng như:ngành dệt tăng 9,41%; ngành sản xuất trang phục tăng 6,02%; ngành thuộc và sơ chế

da, sản xuất vali, túi xách tăng 7,56%; ngành chế biến gỗ tăng 2,70%; ngành sản xuấtgiường, tủ,bàn ghế tăng 4,64% so với cùng kỳ

3 Sản xuất nông nghiệp

Tổng diện tích gieo trồng vụ Đông Xuân ước thực hiện 100 ha, giảm 16,66%(20ha) so với cùng kỳ; trong đó diện tích trồng hoa, kiểng các loại là 10 ha giảm

144 ngàn dân thì năm 1995 đã có 223 ngàn người, năm 2000 là 231 ngàn, năm 2003

là 413 ngàn và năm 2004 là 455 ngàn người Tính từ năm 1980 đến năm 2003, dân sốcủa Gò Vấp tăng 2,87 lần, trung bình tăng mỗi năm 13,66%

Dân số 496.905 người, mật độ dân số 25.172 người/km² (số liệu năm 2006,nguồn: Cục Thống kê thành phố Hồ Chí Minh) Có 8 dân tộc anh em trong cộngđồng các dân tộc Việt Nam sống ở Gò Vấp, đa số là người Kinh, gần 98%; ngườiHoa hơn 1,8% Các dân tộc khác chỉ chiếm khoảng 0,2%.Các dân tộc và các tôn giáo

vệ sinh môi trường và diệt muỗi, lăng quăng; ngoài ra ngành Y tế quận kết hợp BCĐphòng chống dịch cúm gia cầm thực hiện tốt công tác phòng chống dịch cúm giacầm, chưa phát hiện dịch bệnh xảy ra trên điạ bàn quận Tổ chức các hoạt động kỷ

niệm ngày Thầy thuốc Việt Nam 27/02/2007.

6 Giáo dục:

Tổ chức các hoạt động nhân kỷ niệm ngày Học sinh,sinh viên Việt Nam09/01/2008 Tổ chức Hội nghị sơ kết công tác chuyên môn các bậc học học kỳ I vàtriển khai nhiệm vụ công tác học kỳ II Tham gia đội tuyển học sinh dự kỳ thi máytính bỏ túi toàn quốc năm 2008 của Sở Giáo dục, 02 học sinh lớp 9 Trường Nguyễn

Du được Sở chọn vào đội tuyển Sở Giáo dục kiểm tra đánh giá công tác xóa mù chữ

- phổ cập giáo dục tiếp tục công nhận quận hoàn thành chương trình phổ cập giáodục năm 2007

8 Quản lý đô thị:

Đã cấp phép xây dựng 735 hồ sơ, xác nhân hồ sơ mua bán tách thửa 72 hồ sơ,ban hành quyết định cấp số nhà 135 hồ sơ, thẩm định hồ sơ cấp GCNQSDĐ theoQuyết định 54/2007/QĐ-UBND 2.315 hồ sơ, kiểm tra bản vẽ nội nghiệp phục vụcông tác cấp Giấy chứng 274 hồ sơ

Tập trung hướng dẫn chủ đầu tư liên quan đến các dự án phân lô xây dựng nhà

ở lẻ trên địa bàn tự khắc phục những sai phạm khi triển khai dự án, trình sở Quyhoạch - Kiến trúc thẩm định quy hoạch chi tiết phường 01, 03, 04, 11 cũ, 16

Trong quý I năm 2008 đã kiểm tra, phát hiện và lập biên bản 99 trường hợpxây dựng gồm: 21 trường hợp xây dựng không phép, 21 trường hợp sữa chữa khôngphép, 56 trường hợp sai phép, 1 trường hợp xây dựng không che chắn; đã ban hànhquyết định xử lý 99 trường hợp, hỗ trợ các phường kiểm tra, xử lý tình trạng trật tựlòng đường trên các tuyến đường trọng điểm của quận

I.2.3 Tình hình quản lý nhà nước về đất đai

1 Hiện trạng sử dụng đất và tình hình thực hiện quy hoạch trên địa bàn Quận Gò Vấp

a) Hiện trạng sử dụng đất năm 2007

Theo số liệu kiểm kê năm 2007, tổng diện tích tự nhiên quận Gò Vấp là 1975,85

ha, được phân bố trên 12 phường Gò Vấp là quận có diện tích đất phi nông nghiệpchiếm tỷ lệ lớn Do quá trình đô thị hóa, phát triển–kinh tế xã hội nên ảnh hưởng đếnhiện trạng sử dụng đất được thể hiện qua bảng sau:

Bảng 1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2007 trên địa bàn quận Gò Vấp

LOẠI ĐẤT SỬ DỤNG Mã Diện tích (ha) Tổng diện tích tự nhiên 1975.85

năm 1995 chưa có bản đồ địa chính chỉ có bản đồ theo chỉ thị 299/TTg/CP nên côngtác quản lý đất đai chưa chặt chẽ.

Bảng 2: Biến động đất đai theo mục đích sử dụng Quận Gò Vấp

MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG

Diện tích năm 2007

So với năm 2006

So với năm 2002

Diện tích Tăng(+) Diệntích Tăng(+)năm

2005 Giảm(-) năm2000 Giảm(-)

(Nguồn: Phòng tài nguyên và Môi trường)

2 Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai và vấn đề sử dụng đất

a) Công tác đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất

Nhìn chung công tác đo đạc thành lập bản đồ địa chính trên địa bàn quận cơbản đã hoàn thành góp phần quan trọng vào việc quản lý nhà nước về đất đai, trongnhững năm gần đây công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính đã diễn ra trên toàn địa bànquận đến nay tất cả các phường đã được đo vẽ hoàn thành bản đồ địa chính

Về quy hoạch kế hoạch sử dụng đất: Quận Gò Vấp được phê duyệt quy hoạchtổng thể từ năm 1998 và được duyệt quy hoạc chi tiết 1/2000 nhiều khu vực trên địabàn như: cụm dân cư và công nghiệp phường 12, công viên văn hóa phường 17 Hiệnnay quận đang triển khai công tác điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất cho phù hợp hơnvới tình hình thực tế

Công tác lập kế hoạch sử dụng đất: căn cứ vào quy hoạch tổng thể đã đượcduyệt quận cũng đã triển khai cho tất cả 12 phường tiến hành lập kê hoạch sử dụngđất hàng năm

b) Công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ

Do quận Gò Vấp phải lập lại quy hoạch và điều chỉnh lộ giới hẻm và quyhoạch cấp đổi lại toàn bộ số nhà, nên tiến độ thực hiện công tác cấp giấy CNQSDĐdiễn ra chậm hơn so với các địa phương khác Tuy nhiên trong thời gian qua được sự

quan tâm của các cấp lãnh đạo, sự nỗ lực của các nghành địa chính công tác cấp giấyCNQSDĐ cũng đã cơ bản hoàn thành.

c) Công tác thanh tra giải quyết khiếu tố

Về việc tổ chức giải quyết tranh chấp đất đai quận trên địa bàn quận

Do nhu cầu về đất ngày càng tăng lên đồng thời trong những năm gần đây cùngvới việc giá đất ngày càng tăng nhanh chóng thì việc tranh chấp đất đai cugnx ngàycàng nhiều hơn và phức tạp hơn

Trong năm 2006 quận đã tiếp nhận được 523 đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp,khiếu nại và 153 đơn về đất còn lại và các tranh chấp khác Kết quả xử lý như sau:

- Có 265 đơn không thuộc thẩm quyền

- Đã giải quyết 206/258 đơn thuộc thẩm quyền

Trong năm qua số lượng nhận đơn và tiếp dân tăng lên so với các năm trước chủ yếu

là tranh chấp về đất, công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn quận ngàycàng được nâng cao để đáp ứng nhu cầu cũng như tạo sự ổn định trong quá trình sửdụng đất trên địa bàn quận

Đánh giá việc thi hành luật đất đai năm 2003

Từ khi có luật đất đai năm 2003, luật đất đai được xem là cơ sở căn cứ thựchiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai, mặc dù công tác quản lý sử dụng đấtđai trên địa bàn quận trong những năm gần đầu chưa thật sự hoàn chỉnh, đúng phápluật song những năm gần đây công tác này đã và đang dần dần ổn định

Do nhu cầu tăng trưởng kinh tế và áp lực gia tăng dân số nên đất đai biếnđộng liên tục vì thế công tác quản lý nhà nước về đất đai gặp không ít những khókhăn

I.2.4 Sơ bộ về thực trạng bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư một số

dự án trên địa bàn quận trong thời gian qua

Bảng 3 Th ng kê các d án đang tri n khai trên đ a bàn qu n Gò V pống kê các dự án đang triển khai trên địa bàn quận Gò Vấp ự án đang triển khai trên địa bàn quận Gò Vấp ển khai trên địa bàn quận Gò Vấp ịa bàn quận Gò Vấp ận Gò Vấp ấp

Tên dự án

Phân loại theo mục đích Số lượng

AnninhQuốcphòng

LợiíchQuốcgia/

Côngcộng

Pháttriểnkinhtế

Khudâncư

Khác Số hộ

phảigiảitỏa

số hộchấpnhận

di dời

1.Bờ hữu ven sông Sài

2.Tiêu thoát nước và

cải tạo ô nhiễm kênh

( Nguồn: Ban bồi thường GPMB quận Gò vấp )

Dự án nâng cấp, mở rộng đường Phạm Văn Bạch: nghiệm thu

chứng thư giá chuyển nhượng trên thị trường do dơn vị tư vấn thiết lập, trình

UBND

thành phố phê duyệt

Dự án cải thiện ô nhiễm kênh Tham Lương- Bến Cát- rạch Nước Lên:

tiến hành hiệp thương đối với các hộ đã hoàn tất công tác kiểm toán; tiếp tục lậpbảng chiết tính giá bồi thường các hộ dân bị ảnh hưởng bởi dự án thuộc phường 05,

06, 13, 14, 15, 17 đạt 371 hồ sơ; chi trả đối với 85 hộ đồng ý nhận tiền, với số tiền 30

tỷ đồng Hoàn tất công tác kiểm kê hiện trạng và thu thập hồ sơ pháp lý của các hộdân thuộc phường 13, 15

Dự án đường nối Tân Sơn Nhất– Bình Lợi– Vành đai ngoài: triển khai đo

đạc số hộ còn lại trên địa bàn phường 01, đến nay cơ bản hoàn tất công tác đo đạctrên địa bàn phường 01 Hoàn chỉnh phương án giá bồi thường theo sát giá thị trườngtrình UBND thành phố phê duyệt làm cơ sở lập phương án bồi thường Trong năm

2007 cũng đã tiến hành áp giá và chi tạm ứng tổng cộng là là 184 hồ sơ với số tiền145,36 tỷ đồng

Dự án trường tiểu học Lam Sơn phường 14: hoàn chỉnh hồ sơ trình UBND

quận ban hành quyết định thu hồi đất, tiến hành lập phương án chi tiết

Dự án xây dựng trụ sở 4 phường mới: thông qua dự thảo phương án tổng

thể; phối hợp cùng chủ đầu tư tiến hành khảo sát, đo đạc, kiểm kê; đồng thời trìnhUBND thành phố phê duyệt giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thịtrường, để có cơ sở công bố phương án tổng thể

I.3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

I.3.1 Nội dung nghiên cứu của đề tài

- Thực tiễn công tác bồi thường giải phóng mặt bằng trong dự án đường Tân

sơn Nhất – Bình Lợi – Vành Đai Ngoài trên địa bàn Quận Gò Vấp – TP Hồ Chí

Minh

- Tìm hiểu tâm tư nguyện vọng của người dân trong diện giải tỏa

- Đề xuất những biện pháp đẩy nhanh tiến độ bồi thường giải phóng mặtbằng của dự án

I.3.2 Các phương pháp được sử dụng trong quá trình thực hiện đề tài

- Phương pháp thống kê: Thống kê các số liệu, tài liệu về diện tích đất, nhà

ở, các vật kiến trúc, các tài sản khác và các loại cây trồng, hoa màu trên đất, thống kênguồn gốc sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân trong khu vực giải tỏa

- Phương pháp điều tra:

 Điều tra giá thị trường bất động sản tại khu vực dự án và các khu vực lâncận

 Điều tra xã hội học: Dân số, nghề nghiệp, thu nhập, diện tích đất, cây cối,hoa màu… để tính chi phí bồi thường

 Điều tra thu thập ý kiến của những hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất

- Phương pháp phân tích tổng hợp: Phân tích, tổng hợp các số liệu, tài liệu

đã thu thập, điều tra được

- Phương pháp kế thừa: Trên cơ sở các tài liệu, các phương án đã xây dựngtrên địa bàn, kế thừa có chọn lọc và vận dụng vào phương án

- Phương pháp chuyên gia: Hỏi ý kiến của các nhà quản lý có kinh nghiệmtrong việc xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ thiệt hại và tái định cư

PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

II.1 Tổng quan về dự án đường nối Tân Sơn Nhất - Bình Lợi - Vành đai ngoài

 Tên dự án: Dự án xây dựng đường nối Tân Sơn Nhất - Bình Lợi - Vành

đai ngoài

- Thời gian thực hiện : 01/2007 - 12/2013

- Chủ đầu tư: Công ty GS Engineering & Construction ( GS E&C ) – HànQuốc

- TVTK –TVGS: Công ty Korea Consultant International - Hàn Quốc

- Hình thức đầu tư: Đầu tư theo hình thức BT( xây dựng – chuyển giao )nước ngoài

- Địa điểm: dự án đi qua 4 quận Tân Bình, Gò Vấp, Bình Thạnh, Thủ Đức

- Tổng mức đầu tư: 7.696 (triệu VNĐ)

- Tiến độ dự án : Ước tính tổng thời gian thực hiện dự án khoảng 04 năm từ

2009 – 2013

 Mục tiêu đầu tư xây dựng

Thực hiện một phần theo quy hoạch đường vành đai trong Tp Hồ Chí Minh,nối sân bay Tân Sơn Nhất – cầu Bình Lợi – Vành Đai Ngoài, phục vụ giải tỏa lượngkhách thông qua sân bay Tân Sơn Nhất đang được đầu tư mở rộng

Nhằm nâng cấp cơ sở hạ tầng giao thông đô thị, đáp ứng vận chuyển hànhkhách công cộng, tạo tiền đề phát triển kinh tế xã hội, phát huy công suất sân bayTân Sơn Nhất đang được nâng cấp,sắp đưa vào sử dụng Giảm nguy cơ ùn tắc giaothông, hạn chế tai nạn giao thông, cải thiện vệ sinh môi trường đô thị ,góp phần thúcđẩy thành phố- trong đó có quận Gò Vấp phát triển theo hướng trở thành một đô thịvăn minh, hiện đại trong tương lai

Với nhu cầu thực tiễn và mục tiêu dự án mang lại có thể nói dự án đường nối

Tân Sơn Nhất - Bình Lợi - Vành đai ngoài là yêu cầu cấp bách của xã hội để dự án

nhanh chóng được đưa vào thực tiễn, công tác bồi thường giải phóng mặt bằng cầnphải đẩy nhanh tiến độ mang lại hiệu quả cao

 Quy mô đầu tư xây dựng

1 Hướng tuyến

Tuyến đường Tân Sơn Nhất - Bình Lợi - Vành đai ngoài bắt đầu từ nút giao

thông Trường Sơn ( sân bay Tân Sơn Nhất ) đi qua ngã năm Nguyễn Thái Sơn, cầuBình Lợi và kết thúc tại ngã tư Linh Xuân với tổng chiều dài khoảng 13,6 km

Hình 2 Vị trí tuyến đường trong quy hoạch giao thông Thành phố và tầm nhìn

- Chi phí xây dựng trực tiếp + gián tiếp : 1.853.371.216.929

- Lán trại tạm + văn phòng công trường : 20.387.081.374

- Thuế VAT : 185.337.126.446

- Chi phí QLDA & chi phí khác : 308.864.313.712

- Chi phí đền bù và giải phóng mặt bằng : 4.324.851.356

- Chi phí dự phòng : 1.003.865.491.642