THỰC TRẠNG CÁC KHOẢN THU NGÂN SÁCH NHÀ NƯỚC TỪ SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 9 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TỪ NĂM 2005 - 2009

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: THỰC TRẠNG CÁC KHOẢN THU NGÂN SÁCH NHÀ NƯỚC TỪ SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TỪ NĂM 2005 - 2009 SVTH MSSV LỚP KHÓA NGÀNH : : : : : PHẠM MINH TUẤN 06124136 DH06QL 2006 - 2010 QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI -TP.Hồ Chí Minh, tháng 08 năm 2010- TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN - PHẠM MINH TUẤN THỰC TRẠNG CÁC KHOẢN THU NGÂN SÁCH NHÀ NƯỚC TỪ SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TỪ NĂM 2005 - 2009 Giáo viên hướng dẫn: Cô Nguyễn Thị Ngọc Ánh ( Địa quan: Trường Đại Học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh) (Ký tên:………………………………….) Tháng 08 nm 2010 LờI CảM ƠN Bốn năm gắn bó với tr-ờng Đại Học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh để lại cho em nhiều kỉ niệm Để đ-ợc nhngày hôm nay, cố gắng thân, em đ-ợc quan tâm, giúp đỡ gia đình, thầy cô bạn bè Em xin chân thành cảm ơn thầy cô tr-ờng Đại Học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh tận tình truyền đạt vốn kiến thức quý báu suốt bốn năm học Em chân thành cảm ơn quý thầy cô Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản dạy tận tình, trau dồi kiến thức, kinh nghiệm cho em suốt trình học tập Đặc biệt, em xin trân trọng gửi lời cảm ơn cô Nguyễn Thị Ngọc ánh tận tình h-ớng dẫn để em hoàn thành tốt luận văn tốt nghiệp Xin chân thành cảm ơn Chi Cục Thuế Quận TP.Hồ Chí Minh, đặc biệt cô Đội Tr-ớc Bạ & Thu Khác tạo điều kiện tốt cho suốt trình thực tập Cảm ơn tất bạn, đặc biệt lớp Quản Lý Đất Đai khóa 32 (DH06QL) giúp đỡ suốt trình học tập hoàn thành tốt đề tài tốt nghiệp Xin chân thành cảm ơn TP HCM, ngày 20 tháng 08 năm 2010 Sinh viªn thùc hiƯn TĨM TẮT Sinh viên thực hiện: Phạm Minh Tuấn, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh Đề tài: “Thực trạng khoản thu ngân sách Nhà nước từ sử dụng đất đai địa bàn Quận Thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2005 - 2009” Giáo viên hướng dẫn cô Nguyễn Thị Ngọc Ánh, Bộ mơn Chính Sách & Pháp Luật, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh Ở nước ta “Thuế nghĩa vụ quyền lợi người dân” tìm hiểu thuế khơng nhiêm vụ nhà nghiên cứu, doanh nghiệp mà mối quan tâm quần chúng nhân dân Trong thời kỳ kinh tế nước ta chuyển đổi sang kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa có quản lý Nhà nước vai trò thuế có ảnh hưởng tác động to lớn đến hoạt động sản xuất kinh tế xã hội đất nước Hiện nay, đất nước ta gia nhập tổ chức thương mại giới việc ban hành áp dụng sách thuế cho phù hợp với phát triển kinh tế đất nước giới nhiêm vụ quan trọng cần thiết Đặt biệt TP Hồ Chí Minh nói chung Quận nói riêng nơi chiếm tỷ trọng cao nguồn thu ngân sách Nhà nước từ thuế điều kiện sách thuế thường xuyên sửa đổi bổ sung để ngày đạt hiệu đảm bảo nguồn thu Nhà nước, việc phân tích đánh giá hoạt động thu thuế từ đưa kiến nghị, giải pháp nhằm nâng cao hiệu lưc công tác quản lý việc thu thuế đất đai ngày hiệu Bằng phương pháp nghiên cứu tài liệu: Luật, Nghị định, Thông tư văn có liên quan đến sách tài đất đai kết hợp với phương pháp thống kê, phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp để xử lý số liệu thực tế thu loại thuế thu từ đất Chính sách tài lĩnh vực đất đai phương tiện để Nhà nước quản lý điều tiết hoạt động thị trường bất động sản Do tiến hành nghiên cứu đề tài tiến hành nghiên cứu nội dung sau: Thực trạng khoản thu thuế từ đất đai ảnh hưởng đến thị trường bất động sản, việc thực sách tài đất đai địa bàn Quận Từ đó, nắm động thái người sử dụng đất trước thay đổi Nhà nước sách tài MỤC LỤC ĐẶT VẤN ĐỀ .1 I Mục tiêu nghiên cứu đề tài II Đối tượng phạm vi nghiên cứu 1 Đối tượng nghiên cứu: Phạm vi nghiên cứu: PHẦN I: TỔNG QUAN I.1.Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu: I.1.1 Cơ sở khoa học: .2 I.1.2 Cơ sở pháp lý: .10 I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu 11 I.2.1 Điều kiện tự nhiên 12 I.2.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 15 I.3 Nội dung phương pháp nghiên cứu: 19 I.3.1 Nội dung nghiên cứu: 19 I.3.2 Phương pháp nghiên cứu: 19 I.4 Cơ cấu tổ chức - Chức năng, nhiệm vụ 19 PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 21 II.1 Nhận xét chung thực trạng phát triển kinh tế xã hội 21 II.2 Một số nội dung quản lý Nhà nước đất đai 21 II.2.1 Công tác lập QH – KHSDĐ 21 II.2.2 Công tác giải tranh chấp đất đai: Giải khiếu nại, tố cáo vi pham quản lý đất đai 23 II.2.3 Hiện trạng sử dụng đất năm 2009 23 II.2.4 Tình hình cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà quyền sử dụng đất từ năm 2005-2009 25 II.2.5 Công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất 26 II.2.6 Tình hình biến động đất đai 27 III.3 Các nguồn thu ngân sách Nhà nước từ sử dụng đất .29 III.3.1.Thuế sử dụng đất nông nghiệp 29 III.3.2Tiền sử dụng đất: 31 III.3.3 Tiền thuê đất .33 III.3.4 Thuế nhà, đất: .34 III.3.5 Thuế chuyển nhượng bất động sản (Luật thuế thu nhập cá nhân) 38 III.3.6 Lệ phí trước bạ: 45 III.4 Tổng hợp thực trạng khoản thu thuế từ đất đai địa bàn Quận từ năm 2005-2009 .48 III.5 Nguyên nhân làm tăng, giảm nguồn thu NSNN địa bàn Quận 50 Nguyên nhân làm tăng nguồn thu NSNN 50 Nguyên nhân làm giảm nguồn thu thuế 51 KẾT LUẬN & KIẾN NGHỊ .52 Kết luận 52 Kiến nghị 52 DANH SÁCH BẢNG Bảng 1: Diện tích phường địa bàn Quận 9: 12 Bảng 2: Giá trị sản xuất tốc độ tăng trưởng kinh tế Quận 15 Bảng 3: Doanh thu kinh doanh ngành thương mại địa bàn Quận 16 Bảng : Hiện trạng dân số theo đơn vị hành đến 1/4/2010 17 Bảng 5: Tỉ lệ gia tăng dân số qua năm địa bàn Quận 17 Bảng 6: Phân bố lao động ngành sản xuất 18 Bảng Tổng đơn khiếu nại từ 2005 – 2009 23 Bảng 8: Hiện trạng sử dụng đất Quận năm 2009 24 Bảng 9: Số lượng hồ sơ cấp GCNQSSĐ giai đoạn 2005-2009 26 Bảng 10: Số trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn Quận 26 Bảng 11: Diễn biến đất nông nghiệp qua năm 27 Bảng 12: Diễn biến đất phi nông nghiệp qua năm 28 Bảng 13: Diễn biến đất chưa sử dụng qua năm 28 Bảng 14: Thực trạng khoản thu tiền sử dụng đất năm 2005-2009 32 Bảng 15: Thực trạng khoản thu tiền thuê đất từ năm 2005-2009 34 Bảng 17: Thực trạng khoản thu thuế nhà, đất từ năm 2005-2009 35 Bảng 16: Cách tính thuế nhà, đất theo dự kiến Quốc hội 37 Bảng 18: Thực trạng khoản thu thuế chuyển nhượng (thuế TNCN) 44 Bảng 19: Thực trạng khoản thu lệ phí trước bạ nhà, đất từ năm 2005-2009 48 Bảng 20: Thực trạng khoản thu thuế từ đất đai địa bàn Quận 49 DANH SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ - HÌNH VẼ Biểu đồ 1: Hiện trạng sử dụng đất 24 Biểu đồ 2: Kết khoản thu thuế địa bàn Quận từ năm 2005-2009 50 Hình 1: Thuế suất hiệu Sơ đồ 1: Sơ đồ máy tổ chức Chi cục thuế Quận 20 TÀI LIỆU THAM KHẢO Luận văn tốt nghiệp “Tình hình thực nghĩa vụ tài đất đai địa bàn Quận 9, TP Hồ Chí Minh từ năm 1999 đến nay” – Hoàng Thị Ngọc Tuyền – Ngành Quản Lý Đất Đai, khóa 1999-2004 Luận văn tốt nghiệp “Tình hình thực nghĩa vụ tài địa bàn Quận 9, TP Hồ Chí Minh từ năm 2000 đến nay” – Nguyễn Thị Mộng Thường – Ngành Quản Lý Đất Đai, khóa 2002-2006 Thuế đất đai, công cụ quản lý điều tiết thị trường BĐS – TS Đàm Văn Huệ Năm 2006 – Nhà xuất Đại Học Kinh Tế Quốc Dân Thuế thu nhập cá nhân Những quy định cần biết – Anh Thơ – Năm 2008 – Nhà xuất Lao Động Một số trang web: ─ www.diaoconline.vn ─ www.google.com.vn ─ www.tuoitre.com.vn ─ www.webketoan.com ─ thongtinphapluatdansu.wordpress.com ─ vbqppl.moj.gov.vn ─ vietbao.vn DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT    Chữ viết tắt Ký hiệu Chuyển quyền CQ Giấy chứng nhận quyền sở hữu GCNQSH Kế hoạch sử dụng đất KHSDĐ Quy hoạch sử dụng đất QHSDĐ Quyền sử dụng đất QSDĐ Thu nhập cá nhân TNCN Thành phố Hồ Chí Minh TP HCM Ủy ban nhân dân UBND Uỷ Ban Thường Vụ Quốc Hội UBTVQH Lệ phí trước bạ LPTB Ngân sách Nhà nước NSNN Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Phạm Minh Tuấn ĐẶT VẤN ĐỀ Đất đai sản phẩm tự nhiên lại đóng vai trò quan trọng cho tồn phát triển xã hội lồi người Nó tham gia vào tất hoạt động đời sống kinh tế - xã hội Do cần phải có quản lý thống Nhà nước để điều chỉnh, phân phối quỹ đất cách hợp lý vừa đảm bảo sử dụng mục đích mang lại hiệu cao mà đảm bảo quyền nghĩa vụ người sử dụng đất Thực tế cho thấy, sách quản lý đất đai nói chung sách tài đất đai nói riêng ln điểm nóng xã hội Mỗi thay đổi sách có tác động mạnh mẽ đến phát triển kinh tế xã hội ảnh hưởng đến hiệu sử dụng đất Chính sách tài đất đai liên quan đến nhiều lĩnh vực, nhiều tầng lớp xã hội, đóng vai trò cơng cụ Nhà nước để quản lý, để điều tiết hợp lý lĩnh vực sử dụng nhằm đất thúc đẩy thành phần kinh tế phát triển theo hướng Muốn đảm bảo tốt nguồn thu ngân sách nhà nước đất đai để góp phần xây dựng phát triển đất nước sách tài phải phù hợp, hồn thiện phải có giải pháp thu thuế hợp lý, xác, phù hợp với vận động phát triển đất nước Quận nằm phía Đơng Bắc Thành Phố Hồ Chí Minh xác định khu đô thị mới, địa bàn giản dân từ nội thành Hiện nay, vấn đề thu thuế đất đai gặp nhiều khó khăn người sử dụng đất hết khoản thuế phải nộp, rõ cách tính thuế quan thu thuế nên việc nộp tiền thuế trễ thời gian quy định, việc gây nhiều thắc mắc từ phía người sử dụng đất gây khơng khó khăn cho quan thuế.Vì vậy, cần phải có biện pháp khắc phục nhằm nâng cao hiệu lực công tác quản lý đẩy mạnh thủ tục cải cách hành theo hướng đơn giản, rõ ràng, minh bạch, dễ thực phải qui định rõ quyền lợi, nghĩa vụ trách nhiệm người nộp thuế quan quản lý thu thuế Xuất phát từ thực tiễn trên, đồng ý Chi Cục Thuế Quân phân công khoa QLĐĐ&BĐS, tiến hành nghiên cứu thực hiên đề tài “Thực trạng khoản thu ngân sách Nhà nước từ sử dụng đất địa bàn Quận thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2005 – 2009” I Mục tiêu nghiên cứu đề tài Phân tích qui định nghĩa vụ tài áp dụng địa bàn Quận từ năm 2005-2009 Tìm khó khăn, vướng mắc trình thực thu khoản nghĩa vụ tài đất đai II Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: Các qui định hành nghĩa vụ tài đất đai, nghĩa vụ quyền lợi tài người sử dụng đất Thực trạng khoản thu ngân sách từ sử dụng đất địa bàn Quận thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2005 – 2009 Phạm vi nghiên cứu: Việc thực sách tài đất đai địa bàn Quận thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2005 - 2009 Trang Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Phạm Minh Tuấn PHẦN I TỔNG QUAN I.1.Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu: I.1.1 Cơ sở khoa học: Khái quát chung thuế: Sự đời phát triển thuế: Cho đến nay, khái niệm thuế quen thuộc với người để hiểu sâu sắc thuế lại có người quan tâm tới thực tế, thuế có lịch sử gắn liền với tồn Nhà nước phát triển sản xuất hàng hóa Theo lý luận hình thái kinh tế xã hội, lịch sử phát triển xã hội loài người đả trải qua năm hình thái kinh tế xã hội là: Xã hội Cộng sản nguyên thủy, xã hội Chiếm hữu nô lệ, xã hội Phong kiến xã hội Xã hội chủ nghĩa Trong xã hội Nguyên thủy, người sống thành bầy đàn, kiếm ăn chủ yếu săn bắn, hái lượm Vì thế, sống người nguyên thủy hoàn toàn phụ thuộc vào tự nhiên Khi mà công cụ lao động ngày phát triển, suất lao động ngày cao, cải lao động bắt đầu dư thừa họ phải nghĩ đến việc để dành, cất trữ để đề phòng điều kiện kiếm ăn không thuận lợi Sự dư thừa cất trữ thức ăn dẫn đến việc nhóm nhỏ người tách trông coi, phân phối chi phối điều hành nhóm người giai cấp đời Cùng với việc giai cấp đời đấu tranh giai cấp xuất Nhà nước đời Nhà nước đời nhăm kiêm chế đấu tranh giai cấp bảo vệ quyền lợi cho giai cấp thống trị xã hội Vấn đề Ăng ghen viết: “Trước lúc có Nhà nước Đã có xã hội khơng cần đến Nhà nước, khơng có khái niệm Nhà nước Chính quyền Nhà nước Đến giai đoạn phát triển kinh tế định, giai đoạn tất nhiên phải gắn liền với phân chia xã hội thành giai cấp, Nhà nước trở thành tất yếu phân chia đó” Để bảo vệ quyền lợi cho giai cấp thống trị xã hội, Nhà nước phải có quan quản lý điều hành lực lượng tác nghiệp như: quân đội, công an… nhằm trấn áp người tập đồn người chống lại lợi ích giai cấp thống trị Vì thế, xã hội xuất quan hệ phân phối nhằm huy động cải vật chất cho tồn Nhà nước Sự đóng góp lúc đầu vật cải quý hiếm, thời gian lao động, thực chất thu nhập, mà kinh tế thị trường phát triển đóng góp tiền tệ hóa Như nói, Nhà nước đời đóng góp tầng lớp dân cư thành phần kinh tế đời đời thuế Vấn đề Mác viết: “Thuế sở kinh tế máy Nhà nước, thủ đoạn giản tiện cho kho bạc thu tiền hay sản vật mà người dân phải đóng góp để dùng vào chi tiêu Nhà nước” Ăng ghen rõ: “Để trì quyền lực cơng cộng, cần phải có đóng góp cơng dân cho Nhà nước, thuế” Với việc thực chức quản lý điều hành xã hội phát triển, chi tiêu Nhà nước không dừng lại tiêu dùng thơng thường mà chi tiêu đầu tư cung cấp dịch vụ hàng hóa cơng cộng như: an ninh, quốc phòng, phòng chống dịch bệnh, phát triển văn hóa giáo dục, khoa học cơng nghệ… Những tiêu Trang Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Phạm Minh Tuấn nhà nước thông qua thuế thu nhập cá nhân ngày lớn mạnh Tuy nhiên, sách thuế điều tiết thu nhập cá nhân số mặt hạn chế Do đó, kỳ họp thứ 2, Quốc hội khĩa XII thông qua Luật thuế thu nhập cá nhân Đây sắc lệnh trực thu phạm vi điều chỉnh rộng lớn từ trước tới nay, liên quan đến nhiều đối tượng, lĩnh vực số khoản thu nhập cá nhân lần phải chịu thuế như: chuyển giao tài sản (gồm chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng) bất động sản, chứng khốn, chuyển nhượng thương mại, tài sản khác có đăng ký … Trong đó, thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản vấn đề thu hút nhiều quan tâm người dân ban ngành liên quan Những quy định chuyển nhượng bất động sản luật thuế thu nhập cá nhân mang lại nhiều ưu đãi cho người dân Tuy nhiên, Luật thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực thi hành từ 01/01/2009 nên quy định thuế thu nhập cá nhân nói chung thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản nói riêng chưa tuyên truyền rộng rãi Từ đó, nhiều khó khăn, vướng mắc phát sinh trình thực thu thuế Đối tượng nộp thuế  Đối tượng nộp thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm:  Cá nhân có quốc tịch Việt Nam kể cá nhân cử công tác, lao động, học tập nước ngồi có thu nhập chịu thuế  Cá nhân người không mang quốc tịch Việt Nam có thu nhập chịu thuế, bao gồm: người nước làm việc Việt Nam; người nước khơng diện Việt Nam có thu nhập chịu thuế phát sinh Việt Nam  Đối tượng nộp thuế chia làm hai loại: cá nhân cư trú cá nhân khơng cư trú có thu nhập chịu thuế  Phạm vi xác định thu nhập chịu thuế đối tượng nộp thuế: cá nhân cư trú, cá nhân không cư trú thu nhập chịu thuế thu nhập phát sinh lãnh thổ Việt Nam, không phân biệt nơi trả nhận thu nhập 3.Các khoản thu nhập chịu thuế  Thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ  Thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ tài sản gắn liền với đất  Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu sử dụng nhà  Thu nhập từ chuyển quyền thuê đất, thuê mặt nước  Các khoản thu nhập khác nhận từ chuyển nhượng bất động sản 4.Căn tính thuế Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thu nhập không thường xuyên, tính thuế theo lần phát sinh thu nhập không phân biệt cá nhân cư trú hay khơng cư trú Căn tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thu nhập tính thuế thuế suất, xác định sau: Thuế TNCN từ chuyển = nhượng bất động sản (đ) Thu nhập tính x thuế (đ) Trang 39 Thuế (%) suất Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Phạm Minh Tuấn  Đối với cá nhân cư trú: Theo quy định, thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản xác định giá chuyển nhượng bất động sản theo lần chuyển nhượng trừ giá mua bất động sản chi phí liên quan Thu nhập tính = thuế(đ) Giá chuyển nhượng bất động sản (đ) Giá mua bất động sản (đ) Các chi phí liên quan (đ) Trong đó: - Giá chuyển nhượng bất động sản giá theo hợp đồng thời điểm chuyển nhượng - Giá mua bất động sản (giá vốn) giá theo hợp đồng thời điểm mua - Các chi phí liên quan trừ vào chứng từ, hoá đơn theo quy định pháp luật, bao gồm loại phí, lệ phí theo quy định pháp luật liên quan đến QSDĐ; chi phí cải tạo đất, cải tạo nhà, chi phí san lấp mặt bằng; chi phí đầu tư xây dựng nhà ở, kết cấu hạ tầng cơng trình kiến trúc đất; … chi phí khác liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng bất động sản  Như vậy, thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản tính giá chuyển nhượng bất động sản theo lần chuyển nhượng trừ giá mua bất động sản chi phí liên quan với mức thuế suất cố định tương ứng cho trường hợp theo quy định pháp luật Và theo công thức cụ thể sau: Thuế thu nhập cá = nhân phải nộp (đ) Thu nhập tính x thuế (đ) Thuế suất 25 %  Trường hợp không xác định giá mua chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản giá mua ghi hợp đồng chuyển nhượng bất động sản cao thực tế thời điểm mua thu nhập tính thuế xác định giá chuyển nhượng bất động sản Và thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản tính sau: Thuế thu nhập cá = nhân phải nộp (đ) Giá chuyển nhượng Thuế suất x bất động sản (đ) 2%  Đối với cá nhân không cư trú: Thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản Việt Nam cá nhân không cư trú xác định theo công thức: Thuế thu nhập cá = nhân phải nộp (đ) Giá chuyển nhượng Thuế suất x bất động sản (đ) 2%  Thời điểm xác định thu nhập tính thuế chuyển nhượng bất động sản thời điểm hợp đồng chuyển nhượng bất động sản có hiệu lực theo quy định pháp luật Trang 40 Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Phạm Minh Tuấn Đối với thu nhập từ tặng cho: Thời điểm xác định thu nhập tính thuế thời điểm tổ chức, cá nhân tặng cho đối tượng nộp thuế Trường hợp nhận quà tặng từ nước ngồi thời điểm xác định thu nhập tính thuế thời điểm đối tượng nộp thuế nhận quà tặng Thuế thu nhập cá = nhân phải nộp Thu nhập tính X thuế Thuế 10% suất Các khoản thu nhập miễn thuế Thu nhập từ chuyển nhượng BĐS vợ với chồng; cha mẹ với cái; ông nội bà nội, ông ngoại bà ngoại với cháu nội, cháu ngoại; chị em ruột với Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, đất trường hợp có nhà ở, quyền sử dụng đất Việt Nam Tạm thời chưa thu thuế cá nhân có quyền sử dụng nhà, đất góp vốn bất động sản để thành lập doanh nghiệp Những điểm thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản Thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS Thuế chuyển quyền sử dụng đất Cá nhân cư trú, không cư trú (quốc tịch Hộ gia đình, cá nhân Việt Nam hay khơng phải quốc tịch Việt Nam) Quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với Quyền sử dụng đất đất Tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng Khơng thuộc diện chịu thuế quyền thuê đất, thuê mặt nước Miễn thuế: Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền Không quy định với đất cá nhân trường hợp cá nhân có nhà ở, đất Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất cá nhân Nhà nước giao đất Giá chuyển nhượng bất động sản giá Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế ghi hợp đồng thời điểm giá UBND tỉnh, thành phố quy chuyển nhượng không thấp định giá UBND tỉnh, thành phố quy định Thuế suất 25%, trường hợp không xác Đối với đất sản xuất nông nghiệp, nuôi định giá vốn chi phí liên trồng thủy sản, làm muối, thuế suất 2%; quan làm sở xác định thu nhập tính đất ở, đất xây dựng cơng trình thuế áp dụng thuế suất 2% giá loại đất khác, thuế suất 4% chuyển nhượng Trang 41 Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Phạm Minh Tuấn Những tác động thuế thu nhập cá nhân từ hợp đồng góp vốn Điều mà hàng vạn người tham gia thị trường BĐS lo lắng quan thuế khơng tính đúng, tính đủ chi phí q trình góp vốn, dẫn đến thiệt hại cho cá nhân Trong thông báo gửi đến công ty BĐS việc thu thuế chuyển nhượng hợp đồng góp vốn, quan thuế thừa nhận chi phí hợp lý, hợp lệ khoản chi liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng hợp đồng, khoản lãi vay để góp vốn lại không Với quy định này, nhiều cá nhân bị lỗ phải nộp thuế sau nộp thuế “đứt” lời Việc kéo dài ảnh hưởng nghiêm trọng đến thị trường BĐS, đặc biệt thị trường hộ nhà biệt thự khu dân cư Có thể nói thơng báo quan thuế vơ lý Ơng A mua hộ giá tỉ đồng Theo quy định chủ dự án ngân hàng, ông A phải có vốn tự có tối thiểu 30% (600 triệu đồng), phần lại vay ngân hàng góp theo tiến độ vòng tám tháng Giả sử ơng A vay thời điểm năm 2008, lãi suất vay dao động 15-21%/năm, góp vốn giải ngân theo tiến độ nên tính bình qn lãi vay ông A 18%/năm Sau năm, với số tiền vay 1,4 tỉ đồng ông A phải trả lãi 250 triệu đồng Tổng cộng ông A phải bỏ 2,25 tỉ đồng (600 triệu vốn tự có + 1,4 tỉ đồng vốn vay + 250 triệu lãi vay) để có hợp đồng mua hộ Nay ông A chuyển nhượng lại hợp đồng với giá 2,3 tỉ đồng quan thuế loại bỏ chi phí lãi vay, tính tỉ đồng cộng với chi phí “vụn vặt” áp thuế 25% chênh lệch ơng A lỗ to Trường hợp quan thuế áp cách tính thuế 2% giá trị hợp đồng, số thuế phải nộp 46 triệu đồng, coi trình đầu tư ông A công dã tràng Cơ quan thuế cho việc tính lãi vay vào chi phí hợp lý, góp vốn khó quản lý Có trường hợp lệ cho trường hợp chuyển nhượng hợp đồng hợp vay người thân, vay ngân hàng chứng từ chứng minh phức tạp, khó kiểm sốt Nhưng đơn giản an tồn cho quan thuế dẫn đến lạm thu làm méo mó thị trường đầu tư Người dân không bỏ vốn vào thị trường BĐS họ khơng tính đủ chi phí Ngân hàng chẳng thể cho vay mua hộ làm rầm rộ lâu Khơng tính lãi vay vào chi phí hợp lý, mũi tên hạ hai đích: thị trường BĐS thị trường tín dụng Đồng thời làm méo mó thuế suất quy định Luật thuế TNCN tính khơng thu nhập chịu thuế Khơng thể có chuyện kinh doanh vốn tự có, quan thuế phải chấp nhận khoản lãi vay cho người góp vốn, gồm lãi vay ngồi ngân hàng chi phí hợp lý, hợp lệ Tại với trường hợp kinh doanh khác chấp nhận hạch tốn lãi vay ngồi ngân hàng (của người thân, bạn bè ) người góp vốn lại khơng, họ có chứng từ chứng minh đầy đủ khoản vay Đó đòi hỏi hợp lý người dân góp vốn mua BĐS Thơng tư 02 ngày 11/1/2010 Bộ Tài tháo gỡ vướng mắt Đối với cá nhân chuyển nhượng hợp đồng góp vốn để có quyền mua nhà, mua hộ giá mua xác định vào chứng từ nộp tiền góp vốn hố đơn, chứng từ khác chứng minh chi phí liên quan Các chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản bao gồm khoản trả lãi tiền vay tổ chức tín dụng để mua bất động sản Riêng trường hợp góp phần vốn (chưa nộp đủ số tiền theo hợp đồng) giá mua xác định sau: Giá mua = { Tổng số vốn phải góp Phần vốn góp }+ theo hợp đồng thiếu (chưa nộp) Trang 42 Các chi phí khác có liên quan Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Phạm Minh Tuấn Trường hợp người nộp thuế kê khai giá mua chi phí liên quan khơng có đầy đủ hoá đơn, chứng từ chứng minh giá mua chi phí có kèm theo hố đơn, chứng từ qua kiểm tra quan thuế phát có hố đơn, chứng từ khơng hợp pháp, khơng hợp lệ áp dụng thuế suất 2% giá chuyển nhượng Các cá nhân chuyển nhượng bất động sản kê khai tự xác định mức thuế suất áp dụng chịu trách nhiệm tính xác hồ sơ kê khai Các cá nhân có thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng chọn hai mức thuế 2% 25% phải thực theo nguyên tắc: - Nếu đủ điều kiện xác định thu nhập chiụ thuế TNCN (TNCT = Giá chuyển nhượng - Giá vốn chi phí liên quan) áp dụng thuế suất 25% TNCT - Nếu không xác định giá vốn xác định không giá vốn thời điểm mua áp dụng thuế suất 2% giá chuyển nhượng Thế nhưng, thực tế nhiều trường hợp phải đóng thuế “oan” lách luật, né thuế để đóng Trên thực tế, khơng trường hợp lợi dụng thơng thống luật để lách luật, trốn thuế, gây thất thu không nhỏ cho ngân sách Các hành vi lách luật điển hình phổ biến phát sinh nhiều hình thức Mặc dù quan chức có nắm bắt để sửa đổi, bổ sung sách kịp thời, riêng vấn đề thuế TNCN hoạt động chuyển nhượng bất động sản, đến nhiều bất cập  Tự khai tài sản nhất: Luật Thuế TNCN quy định: Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất cá nhân trường hợp cá nhân có nhà ở, đất miễn thuế; đồng thời người chuyển nhượng bất động sản tự khai chịu trách nhiệm tính trung thực kê khai Tuy nhiên, bối cảnh hệ thống thông tin quản lý cá nhân quan quản lý nhà nước, có ngành thuế chưa đáp ứng; cơng tác kiểm tra, đối chiếu cần nhiều thời gian vài năm đầu, quan chức khơng thể kiểm sốt cá nhân có nhà ở, đất Đây kẽ hở để khơng người có nhiều nhà ở, đất chuyển nhượng sẵn sàng kê khai tài sản để nộp thuế Thực tế diễn hàng ngày phổ biến, gây thất thu lớn cho ngân sách  Hạ giá chuyển nhượng: Hệ thống văn pháp luật thuế TNCN quy định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất giá thực tế ghi hợp đồng, thời điểm chuyển nhượng không thấp giá đất UBND tỉnh, TP quy định Thực tế thị trường bất động sản, giá đất mua bán thường cao giá đất UBND tỉnh, TP quy định Nhưng lợi ích người mua người bán (bên bán nộp thuế TNCN hơn, bên mua nộp lệ phí trước bạ thấp hơn), nên họ thường thoả thuận ghi giá hợp đồng chuyển nhượng thấp thực tế Và để quan nhà nước chấp nhận hồ sơ, họ ghi hợp đồng mức giá ngang cao chút đỉnh so với giá UBND tỉnh, TP quy định Như nộp thuế thấp số thực tế phải nộp Kết là, đôi bên mua bán đất có lợi, riêng Nhà nước chịu thất thu thuế Trang 43 Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Phạm Minh Tuấn Ví dụ: Ơng A bán lô đất giá thực tế mua bán tỷ đồng, giá chuyển nhượng ghi hợp đồng 1,5 tỷ đồng (tương đương giá đất UBND tỉnh quy định) số thuế TNCN bị thất thu là: ( 2tỷ đồng - 1,5 tỷ đồng) x 2% = 10 triệu đồng Đây trường hợp với giá trị mua bán không lớn Trên thực tế, ngày có giao dịch diễn với giá trị giao dịch lên đến hàng chục tỷ đồng chắn số thuế thất thu lớn  Chuyển nhượng bắc cầu: Khoản Điều Luật Thuế TNCN quy định: “thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản vợ với chồng, cha đẻ, mẹ đẻ với đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với nuôi; cha chồng, mẹ chồng với dâu; cha vợ, mẹ vợ với rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau” miễn thuế TNCN Lợi dụng quy định này, nhiều trường hợp sử dụng mối quan hệ bắc cầu để trốn thuế Cụ thể, hai chị em dâu chuyển nhượng bất động sản cho đối tượng phải nộp thuế Nhưng để lách luật, người chị dâu làm thủ tục chuyển nhượng cho bố chồng, sau bố chồng lại chuyển nhượng tiếp cho người em dâu Cả hai lần chuyển nhượng thuộc đối tượng miễn thuế Thế từ việc phải nộp thuế, hai chị em dâu chịu khó vòng, chuyển nhượng bắc cầu để tránh phải nộp thuế Bảng 18: Thực trạng khoản thu thuế chuyển nhượng (thuế TNCN) 2005-2009 Chỉ tiêu Năm Diện tích (m2) Số thuế thu (tr.đồng) 2005 2.077.716,27 5.342,35 2006 1.709.055,30 5.932,73 2007 4.314.465,00 15.994,539 2008 5.1271.560,21 20.710,552 2009 5.812.445,78 27.214,41 (Nguồn Chi Cục Thuế Quận 9) Biện pháp khắc phục Không phủ nhận việc cải cách để chế ngày thơng thống mục tiêu mà quản quản lý hàng phấn đấu để đạt tới Tuy nhiên, giai đọan độ, ý thức phận dân cư thấp cần phải có giải pháp ngắn hạn đề chấn chỉnh, kiểm soát Trên sở nhận diện hành vi lách thuế, tránh thuế phát sinh triển khai thực Luật Thuế TNCN, thiết nghĩ, cấp quản lý cần khẩn trương có giải pháp hữu hiệu, theo tập trung vào biện pháp sau:  Về phía Nhà nước: phải xây dựng quản lý hệ thống thông tin cá nhân đầy đủ tồn diện, sở ngành thuế ngành tài nguyên môi trường kết nối mạng thông tin thống phạm vi toàn quốc để quản lý việc sở hữu BĐS Trang 44 Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Phạm Minh Tuấn chi tiết cá nhân Từ đó, chống man khai tài sản chuyển nhượng bất động sản để miễn thuế  Đối với UBND tỉnh, TP: để chống việc lách thuế qua việc ghi thấp giá hợp đồng chuyển nhượng việc xây dựng ban hành giá nhà, đất hàng năm phải phù hợp sát giá thực tế chuyển nhượng thị trường tự  Riêng ngành thuế, với vị trí, vai trò quan chịu trách nhiện chính, phải tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến đạo lý Luật Thuế TNCN đến tầng lớp dân cư để giúp họ nắm hiểu quy định, đồng thời kinh nghiệm kỹ quản lý chuyên sâu, phải chủ động đề xuất giải pháp ứng phó tình huống, đảm bảo quản lý sát nguồn thu III.3.6 Lệ phí trước bạ: Định nghĩa: Là khoản phí phải đóng có hành vi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Lệ phí trước bạ tính dựa giá trị hợp đồng mua bán chuyển nhượng Lệ phí trước bạ khoản thu quan trọng, vừa yếu tố cấu thành thiếu cấu ngân sách Nhà nước địa phương hàng năm, vừa ban đầu cho việc xác định quyền sở hữu, quyền định đoạt tài sản, hàng hóa theo quy định pháp luật Chính điều khẳng định tính quan trọng khơng thể thiếu lệ phí trước bạ biết, đất đai coi tài sản có giá trị cao, nhu cầu sử dụng ngày lớn, đất đô thị Việc đứng tên sử dụng hay sở hữu bất động sản nhà, đất có tính chất định, khẳng định quyền sử dụng đất hợp pháp người sử dụng đất Quy định lệ phí trước bạ nhà, đất: Trước đây, LPTB quy định Nghị định 193/CP ngày 29/12/1994 Chính phủ, tỷ lệ đóng lệ phí trước bạ 2% Sau thay Nghị định 176/1999/NĐ CP ngày 21/12/1999 Chính phủ, quy định tỷ lệ trước bạ 1% Kèm theo văn hướng dẫn, bổ sung: Nghị định 47/2003/NĐ-CP ngày 12/05/2003 Chính phủ, Thơng tư 95/2005/TT-BTC ngày 26/10/2005 Bộ Tài chính, Thơng tư 02/2007/TT-BTC ngày 08/01/2007 Bộ Tài Với mức thuế suất giảm nửa, Nghị định 176/1999/NĐ-CP góp phần động viên người sử dụng đất đăng ký, kê khai nhà, đất Đồng thời tăng cường quản lý Nhà nước Chính sách lệ phí trước bạ với ý nghĩa ghi nhận, bảo hộ quyền sở hữu tài sản Chính phủ ban hành theo Nghị định 176/1999/NĐ-CP Nghị định 47/2003/NĐ-CP tỏ ngày khơng phù hợp Lệ phí trước bạ trở thành gánh nặng lớn cho người dân, hộ nghèo Bởi lẽ, quy định giá đất phải sát giá thị trường, mức thu lệ phí trước bạ tăng lên nhiều lần so với trước Ngày 29/07/2008, Nghị định 80/2008/NĐ-CP Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 176/1999/NĐ-CP Nghị định 47/2003/NĐ-CP Chính phủ lệ phí trước bạ ban hành, quy định tỷ lệ đóng lệ phí trước bạ 0,5%, điều đáng mừng cho người dân Trang 45 Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Phạm Minh Tuấn Đối tượng chịu lệ phí trước bạ nhà, đất Nhà, đất chịu lệ phí trước bạ quy định sau:  Nhà: nhà ở, nhà làm việc, nhà xưởng, nhà kho, cửa hàng, cửa hiệu cơng trình kiến trúc khác  Đất (không phân biệt xây dựng cơng trình hay chưa xây dựng cơng trình), bao gồm: đất nông nghiệp (đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối đất nông nghiệp khác); đất phi nông nghiệp (đất ở, đất chuyên dùng, đất phi nông nghiệp khác) 4.Các trường hợp khơng phải nộp lệ phí trước bạ Các trường hợp khơng phải nộp lệ phí trước bạ quy định cụ thể văn bản: Nghị định 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999 Chính phủ, Thơng tư 95/2005/TT-BTC ngày 26/10/2005 Bộ Tài chính, Thơng tư 02/2007/TT-BTC ngày 08/01/2007 Bộ Tài Trong đó, quy định số trường hợp khơng phải nộp lệ phí trước bạ hộ gia đình, cá nhân, cụ thể sau: - Nhà, đất trụ sở quan Đại diện ngoại giao, quan Lãnh nhà người đứng đầu quan Lãnh nước Việt Nam - Đất thuê Nhà nước thuê tổ chức, cá nhân có QSDĐ hợp pháp - Nhà, đất đền bù (kể nhà, đất mua tiền đền bù) Nhà nước thu hồi nhà, đất mà cá nhân bị thu hồi nhà, đất nộp lệ phí trước bạ (hoặc khơng phải nộp, miễn lệ phí trước bạ theo quy định pháp luật) nhà, đất bị thu hồi - Nhà hộ gia đình, cá nhân tạo lập thơng qua hình thức phát triển nhà riêng lẻ theo quy định Luật nhà năm 2005 - Nhà tình nghĩa, bao gồm đất kèm theo nhà đăng ký quyền sở hữu, sử dụng mang tên người tặng - Đất Nhà nước giao cho cá nhân sử dụng vào mục đích: mục đích cơng cộng; thăm dò, khai thác khống sản; sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp; ni trồng thủy sản, làm muối, - Nhà, đất cá nhân cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng đăng ký lại quyền sở hữu, sử dụng khơng phải nộp lệ phí trước bạ Nhà, đất cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng chung hộ gia đình phân chia tài sản cho thành viên hộ gia đình đăng ký lại 5.Căn tính lệ phí trước bạ Căn tính lệ phí trước bạ giá trị nhà, đất tính lệ phí trước bạ mức thu lệ phí trước bạ quy định tỷ lệ (%) giá trị nhà, đất tính lệ phí trước bạ, cơng thức cụ thể sau: Số tiền lệ phí trước bạ nhà, đất (đ) = Giá trị nhà, đất tính lệ phí trước bạ (đ) x 0,5% Số tiền nộp lệ phí trước bạ cho tài sản khơng vượt q 500 triệu đồng lần nộp Trang 46 Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Phạm Minh Tuấn a Quy định giá trị đất tính lệ phí trước bạ Giá trị đất tính lệ phí trước bạ giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế thị trường điều kiện bình thường, xác định sau: Giá trị đất tính lệ phí trước bạ (đ) = Giá mét vng đất (đ/m2) Diện tích đất chịu x lệ phí trước bạ (m2) Trong đó, giá đất UBND tỉnh, thành phố quy định Giá đất tính lệ phí trước bạ số trường hợp cụ thể áp dụng sau:  Đối với đất kèm theo nhà thuộc sở hữu Nhà nước bán cho người thuê theo Nghị định 61/CP ngày 05/07/1994 Chính phủ, giá tính lệ phí trước bạ giá bán thực tế ghi hoá đơn bán nhà đất theo định UBND tỉnh  Đối với đất nhà nước giao theo hình thức đấu thầu, đấu giá (gọi chung đấu giá) giá tính lệ phí trước bạ giá trúng đấu giá thực tế ghi hoá đơn  Đối với đất nhận chuyển nhượng tổ chức, cá nhân giá tính lệ phí trước bạ giá chuyển nhượng thực tế ghi hoá đơn, hợp đồng chuyển nhượng, giấy tờ mua bán, không thấp giá đất UBND tỉnh, thành phố quy định áp dụng thời điểm trước bạ  Trường hợp người sử dụng đất quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (đã cấp giấy chứng nhận QSDĐ) thời điểm kê khai lệ phí trước bạ, giá đất UBND tỉnh, thành phố quy định theo mục đích sử dụng cao giá đất theo mục đích sử dụng trước ghi giấy chứng nhận QSDĐ (có chênh lệch dương +) người sử dụng đất phải nộp lệ phí trước bạ tính giá trị chênh lệch; ngược lại (chênh lệch âm -) người sử dụng đất khơng phải nộp lệ phí trước bạ khơng hồn trả số tiền lệ phí trước bạ nộp b Quy định giá trị nhà tính lệ phí trước bạ Giá trị nhà tính lệ phí trước bạ giá trị nhà thực tế chuyển nhượng thị trường thời điểm trước bạ Trường hợp không xác định giá trị thực tế chuyển nhượng kê khai giá trị thực tế chuyển nhượng thấp giá thị trường áp dụng giá nhà tính lệ phí trước bạ UBND tỉnh, thành phố quy định thời điểm trước bạ, cụ thể sau: Giá trị nhà tính lệ phí trước bạ (đ) = Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ (m2) x Giá mét vng nhà (đ/m2) x Tỷ lệ (%) chất lượng lại nhà chịu lệ phí trước bạ Trong đó, giá m2 nhà giá thực tế xây dựng "mới" m2 sàn nhà cấp nhà, hạng nhà UBND tỉnh, thành phố quy định áp dụng thời điểm trước bạ Trang 47 Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Phạm Minh Tuấn Kê khai lệ phí trước bạ Tổ chức, cá nhân có nhà, đất thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ (khơng phân biệt đối tượng thuộc diện phải nộp hay nộp) phải kê khai lệ phí trước bạ quan Nhà nước có thẩm quyền (cơ quan tiếp nhận hồ sơ) Thời hạn phải kê khai lệ phí trước bạ chậm ba mươi (30) ngày kể từ ngày hoàn thành thủ tục, giấy tờ chuyển giao nhà, đất hai bên Thời hạn nộp lệ phí trước bạ chậm 30 ngày kể từ ngày người nộp thuế nhận thông báo nộp tiền Bảng 19: Thực trạng khoản thu lệ phí trước bạ nhà, đất từ năm 2005-2009 Chỉ tiêu Số trường hợp kê khai lệ Thuế trực phí trước bạ nhà, đất thu (tr.đồng) Năm 2005 6.722 9.376,72 2006 4.840 8.968,04 2007 9.489 20.803,17 2008 22.571 58.732 2009 21.124 57.163 (Nguồn Chi Cục Thuế Quận 9) Ở Quận 9, tình hình thực thu lệ phí trước bạ nhà, đất từ năm 2005-2009 gia tăng nhanh mạnh, cho thấy khởi sắc tốt cơng tác quản lý Quận, dần nắm tình hình sử dung giao dich tổ chức, cá nhân địa bàn Quận Ta thấy số thu lệ phí trước bạ tăng mạnh năm 2007 2008, công tác kiểm tra, tra tốt, thực tốt cơng tác thu nợ thuế, tích cực đơn đốc thu thu nợ cưỡng chế nợ thuế Đẩy mạnh biện pháp tốt nhằm tăng cường nguồn thu thuế cho Quận III.4 Tổng hợp thực trạng khoản thu thuế từ đất đai địa bàn Quận từ năm 2005-2009 Để tạo điều kiện cho kinh tế thị trường phát triển, Nhà nước phải thừa nhận vai trò tất yếu thị trường BĐS nên với việc tạo lập khuôn khổ pháp lý cho việc hình thành phát triển thị trường BĐS, Nhà nước liên tục ban hành hoàn thiện sách tài lĩnh vực đất đai nhằm quản lý thúc đẩy thị trường BĐS phát triển Chính sách tài lĩnh vực đất đai góp phần vào việc quản lý phát triển thị trường BĐS nét sau:  Thông qua việc thực sắc thuế mặt Nhà nước nắm tình hình sử dụng đất đai chuyển dịch BĐS kinh tế sở thực chức kiểm tra, kiểm soát hoạt động thu thuế đất đai  Các sắc thuế góp phần khuyến kích tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất cách tiết kiệm có hiệu sở hồn thiện sách đất đai  Thông qua nguồn thu từ thuế lĩnh vực đất đai Nhà nước bù đắp phần chi phí đầu tư sở hạ tầng phát triển BĐS Trang 48 Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Phạm Minh Tuấn Bảng 20: Thực trạng khoản thu thuế từ đất đai địa bàn Quận từ năm 2005-2009 ĐVT: Triệu đồng Năm 2005 2006 2007 2008 2009 Khoản thu Tiền sử dụng đất 100.308,00 58.073,00 119.991,46 114.923,00 279.320,00 Thuế TNCN từ CN QSDĐ 5.342,35 5.932,73 15.994,54 20.710,55 27.214,41 Lệ phí trước bạ 9.376,72 8.968,04 20.803,17 58.732,00 57.163,00 Tiền thuê đất 5.452,51 7.720,21 11.506,04 11.645,00 13.161,00 Thuế nhà, đất 1.701,00 1.982,00 2.560,00 2.644,00 3.198,00 Tổng cộng 122.180,58 82.675,98 170.855,21 208.654,55 380.056,41 (Nguồn Chi Cục Thuế Quận 9) Khoản thuế thu từ đất địa bàn Quận đóng góp phần đáng kể vào ngân sách Nhà nước giúp giải nhiệm vụ chi tiêu không ngừng tăng lên qua năm Chính sách tài đất đai Nhà nước bước điều chỉnh, thay đổi để theo kịp giải vướng mắc thực tiễn, đồng thời cải cách hành theo hướng đơn giản hố thủ tục, giảm tối đa thời gian làm thủ tục giải đáp vướng mắc thuế cho đối tượng nộp thuế tạo điều kiện nhiều cho người dân thực nghĩa vụ tài với Nhà nước Những điều góp phần làm tăng khoản thuế thu từ đất đai Trong Thu tiền sử dụng đất khoản thu chiếm tỷ trọng lớn khoản thu liên quan đến nhà đất Tuy nhiên từ năm 2005 khoản thuế thu từ đất đai tương đối ổn định, vào năm 2006 thấp phân nửa số thuế thu vào năm 2007 Đây tình hình chung nước khơn riêng Quận 9, nguyên nhân người dân không chịu lấy sổ đỏ thị trường nhà, đất trầm lắng kéo dài Đến năm 2008 lại tăng mạnh Trang 49 Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Phạm Minh Tuấn 380.056,41 400.000,00 350.000,00 300.000,00 250.000,00 208.654,55 200.000,00 150.000,00 170.855,21 122.180,58 82.675,98 100.000,00 50.000,00 0,00 2005 2006 2007 2008 2009 Biểu đồ 2: Kết khoản thu thuế địa bàn Quận từ năm 2005-2009 III.5 Nguyên nhân làm tăng, giảm nguồn thu NSNN địa bàn Quận Nguyên nhân làm tăng nguồn thu NSNN Tình hình phát triển kinh tế xã hội địa phương ngày thuận lợi, đổi luật doanh nghiệp, luật đầu tư, luật đất đai đặc biệt nhờ có lãnh đạo tài tình Quận uỷ, HĐND cấp nên thu hút nhà đầu tư đất đai tăng lên nhanh chóng tạo nguồn thu khơng nhỏ cho Quận Riêng khoản thu đất đai, quý cuối năm 2007 thị trường nhà đát “tan băng”, sôi động trở lại tác động Quyết định 144/227/QĐ_UBND UBND Tp HCM giá loại đất năm 2008 khiến hồ sơ giao dịch đất đai tăng nhanh Tiền sử dụng đất tăng cao, tiền thuê đất chủ yếu thu đọng phát sinh năm 2007 tính nam 1% theo QĐ 107//2006/QĐ-UBND ngày 17/7/2006, trước bạ (nhà đất chiếm 60%) hồ sơ năm 2006 3.900 sang năm 2007 8.600 hồ sơ Nhận định tình hình kinh tế năm 2009 gặp nhiều khó khăn suy giảm kinh tế, tác động nhiều đến số thu, từ đầu năm Chi cục thuế phát động phong trào thi đua hoàn thành nhiệm vụ thu NSNN, tiến hành thực biện pháp quản lý như: Đẩy mạnh công tác tuyên truyền hỗ trợ, nâng cao chất lượng phục vụ người nộp thuế thực thơng qua cải cách hành chính, qua chế “một cửa” Ứng dụng công nghệ thông tin công tác quản lý thu thuế, đội kê khai - kế toán thuế tin học tiếp nhận trương trình phần mềm quản lý thuế triển khai ứng dụng công nghệ thông tin công tác quản lý thuế cho lãnh đạo đội thuế Tăng cường cơng tác kiểm tra, kiểm sốt việc kê khai thuế tổ chức cá nhân, đảm bảo 100% người nộp thuế tự khai thời gian, đẩy nhạnh công tác kiểm tra chống thất thu hộ, thuế nhằm ngăn chặn hành vi gian lận thuế, chống thất thu ngân sách, đảm bảo công nghĩa vụ thuế, tạo môi trường lành mạnh hoạt động kinh doanh Xây dựng hệ thống liệu người nộp thuế phục vụ có hiệu cho phương pháp quản lý theo rủi ro cơng tác hồn thuế Trang 50 Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Phạm Minh Tuấn Nguyên nhân làm giảm nguồn thu thuế Cho đến luật đất đai có hiệu lực 1/7/2004 số sách thuế chưa có thay đổi đồng với quy định luật đất đai thuế nhà đất, tiền thuê đất Mặc khác trình thực tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định quan thuế gặp phải vướng mắt, tồn củ làm chậm trễ tiến độ công việc Giá đất tăng cao khiến cho phận người dân khơng đủ khả thực nghĩa vụ tài gây khó khăn cho người dân quan thuế đồng thời gây nhiều tiêu cực xã hội vay mượn “tư” hay giành đất thân tộc Chi cục thuế Quận triển khai thực tinh thần Nghị 30/2008/NĐ_CP ngày 11/12/2008 Chính phủ giải pháp cấp bách nhằm ngăn chặn suy giảm kinh tế, trì tăng trưởng kinh tế, bảo đảm an sinh xã hội thực Thơng tư Bộ tài miễn, giảm, giản gia hạn nộp thuế sau: Tổng số thuế miễn, giảm, gia hạn năm 2009 50,186 tỷ Trong đó, miễn thuế TNCN 4,611 tỷ, giảm thuế giá tri gia tăng, thu nhập doanh nghiệp, lệ phí trước bạ 32,804 tỷ Gia hạn nộp thuế thu nhập doanh nghiệp đến năm 2010 12,771 tỷ Tình trạng lãng phí đất quy định pháp luật chưa đầy đủ, khơng có hạn mức sử dụng đất dự án phát triển sản xuất, giá thuê đất thấp, chế hoạt động khu công nghiệp tập trung nhiều hạn chế, không thu hút doanh nghiệp Vì vậy, nhiều chủ doanh nghiệp muốn có đất riêng để sản xuất, lập dự án xin giao đất với diện tích lớn, quan chức quyền địa phương khơng có sở để hạn chế việc giao đất Khoản thu thuế địa bàn Quận đóng góp phần đáng kể vào ngân sách Nhà nước giúp nhiệm vụ chi tiêu không ngừng tăng lên qua năm Chính sách tài đất đai Nhà nước bước hoàn chỉnh, thay đổi theo kịp giải vấn đề vướng mắt thực tiển, đồng thời cải cách hành theo hướng đơn giản hoá thủ tục, giảm tối đa thời gian làm thủ tục giải đáp vướng mắt thuế cho đối tượng nộp thuế tạo điều kiện nhiều cho người dân thực nghĩa vụ tài với Nhà nước Trang 51 Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Phạm Minh Tuấn KẾT LUẬN & KIẾN NGHỊ Kết luận Thuế nguồn thu chủ yếu ngân sách nhà nước, phản ảnh chất chế độ xã hội Do quản lý thuế, Nhà nước cần phải ln hồn thiện để mặt bảo đảm nguồn thu cho Nhà nước, mặt khác động viên đóng góp tồn dân việc tạo nguồn lực tài đủ mạnh để phát triển kinh tế, xây dựng đất nước Quận trước vùng nông thôn Quận Thủ Đức sau tách thành quận riêng biệt, tài nguyên đất đai phong phú, dồi thu hút mạnh khai thác, đầu tư, tiến trình thị hố diễn mạnh mẽ, theo mà thị trường nhà đất hoạt động nhộn nhịp, sôi Trong thời gian qua, thị trường BĐS có biến động bất thường tác động quy hoạch việc triển khai nhiều dự án địa bàn Quận Tình hình chuyển nhượng đất đai diễn sơi nhiên quan chức Quận chưa nắm xác số lượng giao dịch, kết quan thuế Quận thất thu thuế phí liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đồng thời công tác bồi thường giải toả để thực dự án diễn nhiều phường địa bàn Quận gây thất thu cho ngân sách nhiều năm liền khơng thu thuế đất tiền thuê đất phận lớn hộ dân sở sản xuất kinh doanh diện chờ giải toả Kết khoản thu thuế từ đất đai địa bàn Quận sau: Năm 2005: 122.180,58 triệu đồng Năm 2006: 82.675,98 triệu đồng Năm 2007: 170.855,21 triệu đồng Năm 2008: 208.654,55 triệu đồng Năm 2009: 380.056,41 triệu đồng Nhìn chung Chi cuc thuế Quận thực tốt công tác cải cách thủ tục hành chinh theo chế “một cửa”, cơng khai minh bạch thủ tục hành thuế cho người nộp thuế, đồng thời Tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin quản lý Nhà nước, tuyên truyền phổ biến rộng rãi cho người dân hiểu quy trình thủ tục hành khơng gây cản trở khó khăn người nộp thuế Kiến nghị Một cần hoàn chỉnh hệ thống pháp luật đăng ký bất động sản bao gồm đất đai việc đầu tư phát triển tài sản gắn liền với đất cho khơng chồng chéo, khơng có kẽ hở, khơng tạo xung đột luật có liên quan Khi tồn pháp luật tạo nên hệ thống hồn chỉnh khơng kẽ hở để áp dụng tuỳ tiện, đồng thời có chế để xử lý thích đáng trường hợp vi phạm pháp luật Hai cần đẩy nhanh tiến độ đổi hệ thống tài đất đai, có việc vận hành nghiêm chế giá đất sớm thông qua sắc thuế hợp lý đất đai để điều tiết lợi ích từ sử dụng đất phù hợp với quy luật thị trường Từ đó, khơng chênh lệch giá gây lãng phí ngân sách nhà nước tạo hội cho người quản lý tham nhũng, khơng bất hợp lý chế độ tính thuế gây nên cơng xã hội sử dụng đất Ba cần phát kịp thời hành vi tham nhũng, gây lãng phí thơng qua triển khai tốt công tác kiểm tra, tra quan nhà nước, thực tốt nhiệm vụ giám sát Quốc hội Hội đồng nhân dân cấp, tạo thuận lợi cho phát tham nhũng, lãng phí quan báo chí tổ chức, công dân Trang 52 Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Phạm Minh Tuấn Trang 53 ... LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN - PHẠM MINH TUẤN THỰC TRẠNG CÁC KHOẢN THU NGÂN SÁCH NHÀ NƯỚC TỪ SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TỪ NĂM 2005... Phạm Minh Tuấn, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh Đề tài: “Thực trạng khoản thu ngân sách Nhà nước từ sử dụng đất đai địa bàn Quận Thành phố Hồ Chí Minh. .. thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2005 – 2009 Phạm vi nghiên cứu: Việc thực sách tài đất đai địa bàn Quận thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2005 - 2009 Trang Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Phạm Minh Tuấn PHẦN