TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 9 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH GIAI ĐOẠN 1997 2011

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN  BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH GIAI ĐOẠN 1997 - 2011 SVTH: MSSV: LỚP: KHÓA: NGÀNH: NGUYỄN THỊ HIỀN 08124030 DH08QL 2008-2012 QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI -TP Hồ Chí Minh, tháng 07 năm 2012- LỜI CẢM ƠN Để có ngày hơm nay, ngồi cố gắng thân, em quan tâm, giúp đỡ gia đình, thầy bạn bè Lời đầu tiên, xin thành kính gửi đến ba mẹ lòng biết ơn sâu sắc nhất, người sinh thành, nuôi dưỡng, yêu thương tạo điều kiện cho học tập tốt suốt thời gian qua Xin chân thành tỏ lòng cảm ơn đến: Quý thầy giáo, cô giáo khoa Quản lý Đất đai Bất động sản nói riêng thầy, giáo trường Đại học Nơng Lâm Thành phố Hồ Chí Minh nói chung tận tình giúp đỡ truyền đạt cho em kiến thức quý báu suốt thời gian học tập Cô Nguyễn Thị Ngọc Ánh thầy Lê Mộng Triết – giảng viên trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh tận tình hướng dẫn giúp đỡ em suốt thời gian thực tập hồn thành luận văn Các chú, anh chị cơng tác Phòng Tài ngun Mơi trường Quận tạo điều kiện cho em suốt trình thực tập thu thập số liệu Lời cuối cùng, xin cảm ơn tất người thân, bạn bè nhiệt tình động viên giúp đỡ suốt thời gian qua Xin chân thành cảm ơn! TP Hồ Chí Minh, ngày 30 Tháng năm 2012 Sinh viên Nguyễn Thị Hiền TÓM TẮT Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Hiền Lớp Quản lý Đất Đai 34 Khoa: Quản Lý Đất Đai Bất Động Sản Trường Đại học Nơng Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh Đề tài: “Tình hình thực dự án đầu tư địa bàn Quận Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 1997 – 2011” Giáo viên hướng dẫn: Th.S Nguyễn Thị Ngọc Ánh, Bộ mơn Chính sách & Pháp Luật, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh Trong trình phát triển hội nhập, Thành phố Hồ Chí Minh ln khẳng định vai trò trung tâm kinh tế, tài chính, thương mại, dịch vụ nước, hạt nhân vùng kinh tế trọng điểm phía nam Chính vấn đề sử dụng quỹ đất cho hợp lý mang lại hiệu đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế xã hội vấn đề quan tâm hàng đầu Với ưu Quận đô thị hóa, nằm vùng kinh tế trọng điểm phía Đơng, cấu kinh tế xã hội chủ yếu Quận theo Nghị Đại hội Đảng lần III “Thương mại - Dịch vụ - Du lịch – Công nghiệp – Tiểu thủ công nghiệp – Nông nghiệp” Vì nay, địa bàn Quận có nhiều dự án đầu tư, nhiều dự án trọng điểm thành phố kinh tế, xã hội quy hoạch phát triển như: Khu công nghệ cao, khu cơng viên lịch sử văn hóa dân tộc, khu thị mới…đã góp phần đẩy nhanh tốc độ thị hóa Quận, nâng cao đời sống nhân dân Tuy nhiên, bên cạnh kết đạt tồn nhiều tiêu cực như: nhiều dự án thi cơng chậm chạp, cơng tác bồi thường giải phóng mặt khơng thỏa đáng gây lãng phí việc sử dụng đất ảnh hưởng đến đời sống người dân phát triển kinh tế xã hội Quận Vì việc đánh giá tìm nguyên nhân tồn trình triển khai dự án thật cần thiết Trên sở đó, đề tài thực nhằm đánh giá cách tổng thể tình hình thực dự án đầu tư địa bàn quận năm qua Nhằm tổng hợp quy mơ, phân tích nhận xét tiến độ thực dự án đã, triển khai, từ rút mặt tích cực hạn chế trình thực dự án trình phát triển kinh tế - văn hóa – xã hội Quận Đồng thời đưa yếu tố ảnh hưởng đến trình triển khai thực dự án, từ đề xuất giải pháp đẩy nhanh tiến độ thực dự án Trong q trình thực đề tài có sử dụng phương pháp như: phương pháp thống kê, phương pháp so sánh, phương pháp phân tích, phương pháp kế thừa, phương pháp chuyên gia Qua trình nghiên cứu cho thấy, từ năm 1997 đến nay, số lượng dự án đầu tư địa bàn Quận lớn (khoảng 300 dự án lớn nhỏ), bao gồm dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước (chủ yếu cơng trình phúc lợi cơng cộng) dự án không sử dụng vốn ngân sách nhà nước Trong đó, chiếm quy mơ số lượng lớn dự án đầu tư xây dựng khu nhà kinh doanh Nhìn chung, tiến độ triển khai dự án chậm Để đẩy nhanh tiến độ thực dự án cần phải tăng cường công tác quản lý nhà nước dự án có phối hợp chặt chẽ ,thốngnhất quan quản lý nhà nước với chủ đầu tư người dân DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 01 Diện tích phường địa bàn Quận .8 Bảng 02 Hiện trạng dân số theo đơn vị hành đến năm 2010 16 Bảng 03 Tỉ lệ gia tăng dân số qua năm địa bàn Quận 16 Bảng 04 Sự phân bố lao động ngành sản xuất 17 Bảng 05 Giá trị sản xuất công nghiệp địa bàn Quận 19 Bảng 06 Doanh thu ngành thương mại dịch vụ địa bàn Quận 19 Bảng 07 Giá trị sản xuất hàng nông nghiệp, thủy sản 20 Bảng 08 Kết công tác đo đạc đồ địa 25 Bảng 09.Tổng hợp nhu cầu định hướng sử dụng đất đến năm 2020 27 Bảng 10 Kết giải hồ sơ hành năm 2011 30 Bảng 11 Số lượng đơn tranh chấp qua năm 31 Bảng 12 Kết giải tranh chấp qua năm 32 Bảng 13: Số lượng dự án đầu tư địa bàn Quận từ năm 1997 đến 2011 40 Bảng 14: Những dự án có định giao đất, cho thuê đất từ năm từ 1997 đến 2011 41 Bảng 15: Những dự án thuận chủ trương Thành phố (2006 – 2011) 43 Bảng 16: Tiến độ thực dự án đầu tư giao đất địa bàn Quận 45 Bảng 17: Các dự án đầu tư giao đất hoàn thành đưa vào sử dụng 47 Bảng 18: Số lượng dự án hồn thành việc bồi thường giải phóng mặt bằng, xây dựng sở hạ tầng kỷ thuật 48 Bảng 19: Những dự án triển khai xây dựng sở hạ tầng kỷ thuật 49 Bảng 20: Tiến độ dự án chấp thuận địa điểm đầu tư chưa giao đất 50 DANH MỤC CÁC BIỂU Biểu đồ 1: Sự phân bố lao động ngành sản xuất 18 Biểu đồ 2: Tỷ lệ dự án đầu tư địa bàn Quận 40 Biểu đồ 3: Tỷ lệ diện tích loại hình dự án đầu tư thuận chủ trương Thành phố 44 Biều đồ 4: Tiến độ thực dự án qua giai đoạn giao đất 46 DANH MỤC CÁC HÌNH Hình Bản đồ hành Quận 9, TP Hồ Chí Minh 10 Hình 02 Khu cơng nghệ cao Quận 42 Hình 03 Bản đồ tổ chức khơng gian kiến trúc cảnh quan cơng viên lịch sử văn hóa dân tộc 42 Hình 04 Phối cảnh tổng thể khu đô thị Đông Tăng Long, Quận 43 MỤC LỤC ĐẶT VẤN ĐỀ .1  PHẦN TỔNG QUAN TÀI LIỆU .2  1.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu.   2  1.1.1 Cơ sở khoa học 2  1.1.2 Cơ sở pháp lý 6  1.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu.   7  1.2.1 Vài nét lịch sử hình thành Quận 7  1.2.2 Điều kiện tự nhiên 8  1.2.3 Tài nguyên thiên nhiên .12  1.2.4 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên – tài nguyên thiên nhiên ảnh hưởng đến việc thực dự án đầu tư 14  1.2.5 Điều kiện kinh tế - xã hội 15  1.3 Nội dung, phương pháp nghiên cứu    24  PHẦN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 25  2.1 Thực trạng số công tác quản lý Nhà nước đất đai có liên quan đến việc thực dự án đầu tư địa bàn Quận.   25  2.1.1 Công tác quản lý Nhà nước địa giới hành 25  2.1.2. Công tác đo đạc, thành lập đồ địa 25  2.1.3 Cơng tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 26  2.1.4 Công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất .29  2.1.5 Kết giải hồ sơ hành 30  2.1.6 Công tác giải tranh chấp 31  2.2 Tình hình thực dự án đầu tư địa bàn Quận  . 32  2.2.1 Trình tự thủ tục giao đất, cho thuê đất cho tổ chức để thực dự án đầu tư 32  2.2.2 Hiện trạng dự án đầu tư xây dựng địa bàn Quận 39  2.2.3 Tình hình, tiến độ thực dự án giai đoạn 1997 - 2011 45  2.2.4 Những thuận lợi, khó khăn q trình triển khai thực dự án đầu tư 51  2.2.5 Giải pháp đẩy nhanh tiến độ thực dự án 54  KẾT LUẬN - KIẾN NGHỊ 56  Ngành Quản lý đất đai SVTH: Nguyễn Thị Hiền  ĐẶT VẤN ĐỀ Đất đai nguồn tài nguyên vô quý giá quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt việc sử dụng hợp lý quỹ đất vấn đề thiết Thành phố Hồ Chí Minh, với vai trò trung tâm kinh tế, trị, văn hóa, xã hội quốc gia với tốc độ thị hóa việc ưu tiên, tạo điều kiện phát triển cho quận ven đô Quận điều tất yếu Nằm phía Đơng Thành phố Hồ Chí Minh, Quận đẩy mạnh tốc độ xây dựng, phát triển sở hạ tầng Hiện nay, địa bàn Quận hàng loạt dự án tập trung đầu tư xây dựng, nhiều dự án phúc lợi công cộng quy mô lớn lập phê duyệt, khu thị có quy mơ lớn, đại, đồng hạ tầng xã hội hạ tầng kỷ thuật đô thị thực nhằm bước phát triển kinh tế văn hóa - xã hội địa bàn Bên cạnh mặt tích cực từ dự án đem lại khơng tránh khỏi khó khăn cơng tác bồi thường, giải phóng mặt tái định cư cho hộ dân nằm khu vực dự án địa bàn Quận Nhiều dự án triển khai chậm, hiệu sử dụng đất chưa cao, sống người dân khu vực dự án gặp nhiều khó khăn vật chất lẫn tinh thần Xuất phát từ vấn đề trên, chúng tơi thực đề tài: “Tình hình thực dự án đầu tư địa bàn Quận Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 1997 - 2011”  Mục tiêu nghiên cứu đề tài Đánh giá tình hình thực dự án đầu tư Quận Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 1997 - 2011, nhằm tổng hợp quy mơ, phân tích nhận xét tiến độ thực dự án đã, triển khai, từ tìm mặt tích cực hạn chế trình thực hiện, đồng thời đề xuất giải pháp đẩy nhanh tiến độ thực dự án  Đối tượng nghiên cứu: Nghiên cứu tiến độ triển khai thực dự án đầu tư địa bàn Quận TPHCM giai đoạn 1997 – 2011  Phạm vi nghiên cứu:  Phạm vi không gian: Đề tài nghiên cứu địa bàn Quận TP.HCM  Phạm vi thời gian: Đề tài nghiên cứu giai đoạn 1997 – 2011 Trang Ngành Quản lý đất đai SVTH: Nguyễn Thị Hiền  PHẦN TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu 1.1.1 Cơ sở khoa học Tổng quan Dự án quản lý dự án Dự án Là tập hợp hoạt động có liên quan đến thực khoảng thời gian có hạn, với nguồn lực giới hạn; nguồn tài có giới hạn để đạt mục tiêu cụ thể, rõ ràng, làm thoả mãn nhu cầu đối tượng mà dự án hướng đến chủ đầu tư Dự án đầu tư - Về mặt hình thức: Dự án đầu tư tập hồ sơ tài liệu trình bày cách chi tiết, có hệ thống hoạt động chi phí theo kế hoạch nhằm đạt kết thực mục tiêu định tương lai - Về mặt quản lý: Dự án đầu tư công cụ quản lý việc sử dụng vốn, vật tư, lao động để tạo kết tài chính, kinh tế, xã hội thời gian dài - Về mặt nội dung: Dự án đầu tư tổng thể hoạt động chi phí cần thiết, bố trí theo kế hoạch chặt chẽ với lịch thời gian địa điểm xác định để tạo mới, mở rộng cải tạo sở vật chất định nhằm thực mục tiêu định tương lai Dự án đầu tư xây dựng cơng trình Là tập hợp đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng cải tạo cơng trình xây dựng nhằm mục đích phát triển, trì, nâng cao chất lượng cơng trình sản phẩm, dịch vụ thời hạn định Dự án đầu tư xây dựng cơng trình bao gồm phần thuyết minh phần thiết kế sở Phân loại dự án đầu tư xây dựng cơng trình Theo khoản 1, điều 2, Nghị định 12/2009/NĐ-CP ngày 12 tháng 02 năm 2009 phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình dự án dầu tư xây dựng cơng trình phân loại sau:  Theo quy mơ tính chất: Dự án quan trọng quốc gia Quốc hội thông qua chủ trương cho phép đầu tư; dự án lại phân thành nhóm A, B, C theo quy định phụ lục Nghị định  Theo nguồn vốn đầu tư  Dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước;  Dự án sử dụng vốn tín dụng Nhà nước bảo lãnh, vốn tín dụng đầu tư phát triển Nhà nước;  Dự án sử dụng vốn đầu tư phát triển doanh nghiệp nhà nước;  Dự án sử dụng vốn khác bao gồm vốn tư nhân sử dụng hổn hợp nhiều nguồn vốn Đặc trưng dự án đầu tư Dự án đầu tư có đặc trưng sau đây: - Dư án có mục đích, mục tiêu rõ ràng Trang Ngành Quản lý đất đai SVTH: Nguyễn Thị Hiền  - Dự án có chu kỳ phát triển riêng thời gian tồn hữu hạn - Dự án có tham gia nhiều bên như: Chủ đầu tư, nhà thầu, quan cung cấp dịch vụ đầu tư, quan quản lý nhà nước - Sản phẩm dự án mang tính đơn - Mơi trường hoạt động dự án có tương tác dự án với dự án khác, phận quản lý với phận quản lý khác - Dự án có tính bất định độ rủi ro cao đặc điểm mang tính chất dài hạn hoạt động đầu tư phát triển Quản lý dự án Quản lý dự án (Project Management - PM) công tác hoạch định, theo dõi kiểm soát tất vấn đề dự án điều hành thành phần tham gia vào dự án nhằm đạt mục tiêu dự án thời hạn với chi phí, chất lượng khả thực chuyên biệt Nói cách khác, Quản lý dự án (QLDA) công việc áp dụng chức hoạt động quản lý vào suốt vòng đời Dự án nhằm đạt mục tiêu đề Quản lý dự án q trình phức tạp, khơng có lặp lại, khác hồn tồn so với việc quản lý công việc thường ngày nhà hàng, công ty sản xuất hay nhà máy - tính lặp lặp lại, diễn theo quy tắc chặt chẽ xác định rõ công việc Trong đó, cơng việc quản lý dự án thay đổi mang tính nhất, không lặp lại, không xác định rõ ràng khơng có dự án giống dự án Mỗi dự án có địa điểm khác nhau, khơng gian thời gian khác nhau, yêu cầu số lượng chất lượng khác nhau, tiến độ khác nhau, người khác nhau,…và chí q trình thực dự án có thay đổi mục tiêu, ý tưởng từ Chủ đầu tư Cho nên việc điều hành quản lý dự án thay đổi linh hoạt, cơng thức định Chủ đầu tư xây dựng cơng trình Theo điều 3, Nghị định 12/2009/NĐ-CP ngày 12 tháng 02 năm 2009 phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình thì: Chủ đầu tư xây dựng cơng trình người sở hữu vốn người giao quản lý sử dụng vốn để đầu tư xây dựng cơng trình bao gồm: Đối với dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước chủ đầu tư xây dựng cơng trình người định đầu tư định trước lập dự án đầu tư xây dựng công trình phù hợp với quy định Luật Ngân sách nhà nước a) Đối với dự án Thủ tướng Chính phủ định đầu tư, chủ đầu tư quan, tổ chức sau: Bộ, quan ngang Bộ, quan thuộc Chính phủ, quan khác Trung ương (gọi chung quan cấp Bộ), Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (gọi chung Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) doanh nghiệp nhà nước; b) Đối với dự án Bộ trưởng, Thủ trưởng quan cấp Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp định đầu tư, chủ đầu tư đơn vị quản lý, sử dụng cơng trình Trường hợp chưa xác định đơn vị quản lý, sử dụng cơng trình đơn vị quản lý, sử dụng cơng trình khơng đủ điều kiện làm chủ đầu tư người định đầu tư giao cho đơn vị có đủ điều kiện làm chủ đầu tư Trong trường hợp đơn vị Trang Ngành Quản lý đất đai SVTH: Nguyễn Thị Hiền  quản lý, sử dụng cơng trình khơng đủ điều kiện làm chủ đầu tư đơn vị quản lý, sử dụng cơng trình có trách nhiệm cử người tham gia với chủ đầu tư việc tổ chức lập dự án, thiết kế, theo dõi, quản lý, nghiệm thu tiếp nhận đưa cơng trình vào khai thác, sử dụng; c) Trường hợp không xác định chủ đầu tư theo quy định điểm b khoản người định đầu tư uỷ thác cho đơn vị khác có đủ điều kiện làm chủ đầu tư đồng thời làm chủ đầu tư Đối với dự án sử dụng vốn tín dụng, người vay vốn chủ đầu tư Đối với dự án sử dụng vốn khác, chủ đầu tư chủ sở hữu vốn người đại diện theo quy định pháp luật Các giai đoạn dự án a) Giai đoạn chuẩn bị đầu tư: Đây giai đoạn quan trọng định đến hiệu quả, tiến độ dự án  Chuẩn bị dự án đầu tư xây dựng thực thông qua chủ trương đầu tư sở : - Quy hoạch phát triển kinh tế xã hội; - Quy hoạch xây dựng; - Nguồn vốn thực hiện; - Hiệu kinh tế xã hội dự án Để thực công việc người định đầu tư chủ đầu tư phải lập "báo cáo chuẩn bị đầu tư", báo cáo "tiền khả thi" Thực giai đoạn nhanh có ý nghĩa lớn đến hiệu dự án, tính "thời cơ" dự án (dự án sản xuất điện thiếu điện nghiêm trọng, dự án sản xuất phân đạm thị trường khan giá tăng cao, dự án cung cấp nhà văn phòng nhu cầu lớn doanh nghiệp )  Việc triển khai giai đoạn chuẩn bị đầu tư  Chuẩn bị lập dự án đầu tư  Lựa chọn địa điểm quy mô dự án: Đây công việc khởi đầu chủ đầu tư sở chủ trương đầu tư xác định việc lựa chọn địa điểm, quy mô dự án  Giai đoạn khảo sát thu thập thông tin phục vụ cho lập dự án đầu tư: Đây giai đoạn quan trọng, định địa điểm đầu tư từ kết thông tin địa hình, địa chất, thủy văn, nguồn cấp nước, cấp điện, đến hệ thống giao thông kết nối, cung cấp nguyên liệu vật liệu đầu vào, sản phẩm đầu ra, đánh giá tác động môi trường  Giai đoạn thẩm định dự án định đầu tư Thẩm định dự án đầu tư trước định đầu tư có ý nghĩa quan trọng, đặc biệt dự án lớn có ảnh hưởng đến kinh tế, dân cư, môi trường b) Giai đoạn thực dự án đầu tư  Công tác đền bù giải phóng mặt bằng: Đây khâu phức tạp, kéo dài hầu hết dự án đầu tư Để thực bồi thường giải phóng mặt (GPMB) phải trải qua nhiều bước Bàn giao dự án cần GPMB cho địa phương Trang Ngành Quản lý đất đai SVTH: Nguyễn Thị Hiền  Lập phương án GPMB tổng thể Thẩm định duyệt phương án GPMB Thông báo định thu hồi đất Kê khai, kiểm đếm, xác định nguồn gốc đất Lập thẩm định phê duyệt phương án bồi thường Phương án di dời tái định cư (nếu có) Bàn giao đất sau thu hồi Theo trình tự bình quân phải 20 tháng (đặc biệt khâu5,6,7) Thực tế nhiều công trình kéo dài 5,7 năm chí hàng chục năm (việc chậm trễ GPMB diễn hầu hết địa phương nước, tất loại dự án cơng trình thuộc nguồn vốn khác nhau)  Giai đoạn lập thiết kế kỹ thuật  Lựa chọn đơn vị tư vấn thiết kế: Thông qua đấu thầu tư vấn thiết kế để chọn đơn vị tư vấn thiết kế phù hợp, có uy tín, kinh nghiệm điều kiện đảm bảo triển khai dự án có hiệu quả, đảm bảo tiến độ dự án, thể hiện: - Thời gian hồn thành thiết kế, dự toán - Chất lượng thiết kế: tốt hạn chế tối đa cố, sửa đổi bổ sung kéo dài giai đoạn thi công - Chất lượng dự án tốt phục vụ tốt cho hồ sơ mời thầu, đảm bảo trình thực dự án khơng lãng phí, khơng bị động thiếu vốn ảnh hưởng đến tiến độ thực  Giai đoạn lựa chọn tư vấn thẩm định Thẩm định thiết kế, dự toán giữ vai trò quan trọng, phát kịp thời sai sót (nếu có), kiến nghị sửa đổi, bổ sung từ giai đoạn thiết kế điều hạn chế sai phạm giảm tình trạng sửa đổi, bổ sung trình triển khai Với tầm quan trọng đòi hỏi Cơng ty Tư vấn thẩm định, cá nhân trực tiếp thẩm định có trình độ lực, kinh nghiệm  Giai đoạn đấu thầu thi công xây lắp Đây giai đoạn quan trọng để lựa chọn nhà thầu có lực, uy tín thực giai đoạn quan trọng khó khăn dự án định đến việc hoàn thành tiến độ, chất lượng giá thành dự án Thông qua quy định Luật Đấu thầu, chủ đầu tư dự án từ nguồn vốn khác thực việc lựa chọn nhà thầu phù hợp với dự án Đối với dự án có nguồn vốn doanh nghiệp nước ngoài, doanh nghiệp tư nhân người "chủ thực sự" dự án thường tổ chức đấu thầu "bài bản", từ lựa chọn nhà thầu phù hợp dẫn đến việc thi công đảm bảo tiến độ theo yêu cầu chủ đầu tư Điều đặc biệt cần lưu ý lựa chọn nhà thầu họ chuẩn bị kỹ điều khoản ràng buộc Hợp đồng kinh tế liên quan: - Chế độ phạt, dừng hợp đồng không đảm bảo tiến độ - Thực biện pháp thi công theo giải pháp hồ sơ dự thầu - Việc thay đổi cán quản lý chủ chốt quản lý cơng trình phải đồng ý chủ đầu tư Trang Ngành Quản lý đất đai SVTH: Nguyễn Thị Hiền   Dự án chung cư cao tầng phường Phú Hữu công ty TNHH Đô thị Mêga 2.2.3 Tình hình, tiến độ thực dự án giai đoạn 1997 - 2011 Trong năm qua, với đà phát triển thành phố, Quận ngày trọng phát triển Nhiều dự án đầu tư xây dựng địa bàn Quận Những dự án góp phần chỉnh trang mặt thị quận năm qua Việc có triển khai dự án tiến độ hay không quan trọng dự án sử dụng đất Một dự án thực tiến độ vượt tiến độ đặt tiết kiệm cho nhà nước (dự án sử dụng ngân sách nhà nước) chủ đầu tư khoản kinh phí lớn Q trình thực dự án sao, thuận lợi khó khăn nào, ảnh hưởng dự án đến đời sống – kinh tế - trị - xã hội quận thể cụ thể sau: Các dự án có định giao đất, cho thuê đất Qua trình kiểm tra tiến độ dự án báo cáo kết đơn vị đầu tư dự án (3 tháng lần), tiến độ thực 248 dự án đầu tư xây dựng có định giao đất, cho thuê đất thể sau: Bảng 16 Tiến độ thực dự án đầu tư giao đất địa bàn Quận Dự án giao đất từ 07/01/03 – 18/05/04 Dự án giao đất từ 18/05/04 – 21/03/08 Dự án giao đất từ 21/03/08 - 2011 Tổng cộng STT Tiến độ thực Dự án giao đất từ 1997 – 07/01/03 Dự án hồn thành bồi thường giải phóng mặt bằng, hoàn thành hạ tầng kỷ thuật – xã hội 59 32 34 127 Dự án hồn thành bồi thường giải phóng mặt xây dựng hạ tầng kỷ thuật – xã hội 32 55 Dự án chưa hoàn thành việc bồi thường giải phóng mặt triển khai xây dựng sở hạ tầng kỷ thuật – xã hội 14 14 21 17 66 82 54 87 25 248 Tổng cộng (Nguồn: Phòng Tài ngun Mơi trường Quận 9) Trang 45 Ngành Quản lý đất đai SVTH: Nguyễn Thị Hiền  Biều đồ 04 Tiến độ thực dự án qua giai đoạn giao đất Qua biểu đồ ta thấy, tiến độ thực dự án đầu tư xây dựng cơng trình có định giao đất, cho thuê đất từ năm 1997 – 2011 đến tương đối chậm Công tác bồi thường giải phóng mặt chủ đầu tư quan tâm chưa khả quan Trong tổng số 248 dự án có 182 dự án hồn tất bồi thường (chiếm 73,39%) có 127 hoàn thành việc xây dựng sở hạ tầng (59 dự án giao đất từ 1997 đến trước ngày 07/01/2003) Ngoài ra, dự án hoàn tất bồi thường triển khai xây dựng hạ tầng chưa triển khai xây dựng hạ tầng mức cao (55/248 dự án, có dự án có định giao đất, cho thuê đất từ 1997 đến 07/01/2003 đầu tư xây dựng) với tiến độ chậm Vấn đề gây ảnh hưởng lớn đến hiệu sử dụng đất tình hình kinh tế xã hội Quận nói riêng Thành phố Hồ Chí Minh nói chung Bên cạnh đó, địa bàn Quận có 66 dự án chưa hồn thành cơng tác bồi thường giải phóng mặt (Có tới 14 dự án giao đất, cho thuê đất trước năm 2003) cho thấy công tác bồi thường giải phóng mặt ln lĩnh vực phức tạp, định trực tiếp đến q trình thi công dự án Một số dự án công tác bồi thường giải phóng diển khó khăn chủ yếu không thống giá bồi thường với hộ dân gây tình trạng giữ đất, chống đối hộ dân làm chậm tiến độ giải phóng mặt xây dựng sở hạ tầng Các chủ đầu tư vừa tiến hành bồi thường giải phóng mặt vừa tiến hành xây dựng sở hạ tầng khu đất tiến hành bồi thường Tuy nhiên việc xây dựng sơ hạ tầng diễn khó khăn khơng thể kết nối kết cấu hạ tầng với khu vực chưa bồi hoàn Theo quy định cơng tác bồi thường giải phóng mặt 20 tháng, thực tế nhiều cơng trình phải tới – năm chí hàng chục năm chưa tiến hành xong Trang 46 Ngành Quản lý đất đai SVTH: Nguyễn Thị Hiền  a) Những dự án hoàn thành việc bồi thường, giải phóng mặt bằng, xây dựng sở hạ tầng kỷ thuật đưa vào sử dụng Việc hoàn thành dự án đưa vào sử dụng mang lại nhiều hiệu thiết thực cho mặt kinh tế xã hội Quận nói riêng Thành phố Hồ Chí Minh nói chung Trong số 248 dự án có định giao đất, cho thuê đất có 127 dự án hồn thành việc bồi thường giải phóng mặt bằng, hồn thành sở hạ tầng đưa dự án vào sử dụng (chiếm 51,2% ), cụ thể: Bảng 17 Các dự án đầu tư giao đất hoàn thành đưa vào sử dụng Loại hình dự án 199707/01/03 07/01/03- 18/05/04- 21/03/08 Tổng 18/05/04 21/03/08 -2011 Dự án khu nhà kinh doanh, cao ốc kinh doanh, chung cư, nhà cán công nhân viên tái định cư 19 14 12 46 Dự án sản xuất kinh doanh 24 32 Dự án xây dựng cơng trình phúc lợi cơng cộng 16 12 20 49 Tổng 59 32 34 127 (Nguồn: Phòng Tài nguyên Môi trường Quận 9) Trong số 127 dự án hoàn thành đưa vào sử dụng từ 1997 đến có 49 dự án xây dựng cơng trình phúc lợi cơng cộng (chiếm 56,98% tổng dự án xây dựng cơng trình cơng cộng địa bàn) Cụ thể có 18 dự án trường tiểu học, trung học sở, trung học phổ thông, trường dạy nghề xây dựng góp phần lớn cơng tác giáo dục, nâng cao trình độ dân trí Hầu hết dự án cơng trình cơng cộng sử dụng nguồn vốn ngân sách nhà nước, cho thấy quan tâm đầu tư cấp lãnh đạo vào việc đầu tư sở hạ tầng Quận Số dự án sản xuất kinh doanh chiếm 25,2% tổng dự án có định giao đất, cho thuê đất triển khai đưa vào sử dụng Những dự án góp phần lớn q trình phát triển kinh tế xã hội quận theo định hướng “Thương mại, Dịch vụ - Du lịch – Công nghiệp – Tiểu thủ công nghiệp – Nông nghiệp” Quận Những dự án giải việc làm cho số lượng lớn lao động địa bàn Quận Các dự án khu nhà chiếm 41,44% số lượng dự án khu nhà có định giao đất, cho thuê đất địa bàn Quận bao gồm dự án khu nhà ở, chung cư, cao ốc kinh doanh Các dự án hồn thành góp phần đáp ứng nhu cầu nhà cho người dân, tạo nên mặt đô thị khang trang Trang 47 Ngành Quản lý đất đai SVTH: Nguyễn Thị Hiền  Tuy nhiên dự án hoàn thành phần lớn dự án có định giao cho thuê đất từ trước 07/01/2003 (59/82 dự án giao đất thời điểm này) Đây số khơng lớn Nó phần phản ánh tiến độ thi cơng cơng trình đầu tư b) Những dự án hoàn thành việc bồi thường giải phóng mặt bằng, xây dựng sở hạ tầng kỷ thuật Bảng 18 Số lượng dự án hồn thành việc bồi thường giải phóng mặt bằng, xây dựng sở hạ tầng kỷ thuật Loại hình dự án 199707/01/03 07/01/03- 18/05/04- 21/03/08 18/05/04 21/03/08 -2011 Dự án khu nhà kinh doanh, cao ốc kinh doanh, chung cư, nhà cán công nhân viên tái định cư 24 34 Dự án sản xuất kinh doanh 11 Dự án xây dựng cơng trình phúc lợi cơng cộng 4 10 Tổng 32 55 Tổng (Nguồn: Phòng Tài ngun Mơi trường Quận 9) Số lượng dự án chưa hoàn tất xây dựng sở hạ tầng chiếm tỷ lệ lớn (55/248) Trên địa bàn Quận 17 dự án trước ngày 18/05/2004 hồn tất q trình bồi thường giải phóng mặt chưa hồn tất sở hạ tầng Nhiều nhà đầu tư sau cấp phép, nhận dự án không đủ khả tài để thực mà chủ yếu tìm cách để chuyển nhượng cho nhà đầu tư khác, số dự án sang tay qua lại nhiều lần làm chậm tiến độ dự án c) Những dự án hoàn thành việc bồi thường, giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng kỷ thuật, đưa vào sử dụng phần chưa đưa vào sử dụng Trong số 248 dự án có định giao đất, cho th đất thức có 66 dự án q trình triển khai xây dựng (chiếm 26,61 % dự án giao đất, cho thuê đất) Trong dự án khu nhà kinh doanh, cao ốc kinh doanh, chung cư, nhà cán công nhân viên tái định cư 31 dự án Dự án sản xuất kinh doanh dự án dự án xây dựng cơng trình phúc lợi cơng cộng 27 dự án Trang 48 Ngành Quản lý đất đai SVTH: Nguyễn Thị Hiền  Bảng 19 Những dự án triển khai xây dựng sở hạ tầng kỷ thuật Loại hình dự án 199707/01/03- 18/05/04- 21/03/08- Tổng 07/01/03 18/05/04 21/03/08 2011 Dự án khu nhà kinh doanh, cao ốc kinh doanh, chung cư, nhà cán công nhân viên tái định cư 10 31 Dự án sản xuất kinh doanh Dự án xây dựng cơng trình phúc lợi cơng cộng 10 10 27 Tổng 14 14 21 17 66 (Nguồn: Phòng Tài ngun Mơi trường Quận 9) Trước năm 2003 địa bàn Quận có 14/66 dự án chưa hoàn thành việc bồi thường giải phóng mặt Sự chậm trể cho thấy nhiều mặt tiêu cực qua trình xây dựng dự án, dẫn đến tình trạng người dân sử dụng đất khu vực có dự án gặp nhiều khó khăn sống sản xuất kinh doanh Có thể thống kê số nguyên nhân làm ảnh hưởng đến tiến độ thi cơng cơng trình sau:  Nhiều cơng trình khơng đồng bộ, kết nối hạ tầng, thiếu nguyên liệu dẫn đến tiến độ sử dụng kéo dài (nhà máy khơng có ngun liệu, không đấu nối đồng hệ thống hạ tầng kỹ thuật )  Theo quy định pháp luật, chủ đầu tư, người định đầu tư phải chịu trách nhiệm định (đặc biệt vốn nhà nước) Tuy nhiên chế tài nhẹ, khơng nghiêm nên nhiều dự án vi phạm quy định pháp luật, bố trí cơng trình dàn trải, khơng có vốn triển khai, không đủ điều kiện cho khởi cơng gây lãng phí, thất thốt, thi cơng chậm chễ, kéo dài không xử lý nghiêm dẫn đến tình trạng kéo dài nhiều năm đến chưa khắc phục  Quá trình bồi thường giải phóng mặt diễn chậm trễ nguyên nhân sau: Nguồn vốn chủ dự án Đối với dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước việc xin cấp vốn tương đối khó khăn với nhiều quy trình, quy định Khi dự án có phát sinh thêm chi phí cần có tờ trình xin cấp thêm, thời gian chờ đợi lâu Việc sử dụng vốn ngân sách đực quản lý chặt chẽ đắn khó khăn vốn ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ dự án  Giá đền bù thiếu quán không phù hợp  Nơi điều kiện tái định cư Không phù hợp "không tốt nơi cũ" đặc biệt không đồng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội  Công ăn việc làm điều kiện học nghề dân cư bị thu hồi đất chưa quan tâm thực dẫn đến nhiều vấn đề xã hội nẩy sinh phức tạp Trang 49 Ngành Quản lý đất đai SVTH: Nguyễn Thị Hiền  Loại hình dự án để thực GPMB thu hồi, đền bù đất thiếu rõ ràng dự án phục vụ quốc phòng an ninh, lợi ích cơng cộng khác với dự án kinh doanh liên quan phương án, sách GPMB, đặc biệt lợi nhuận dự án kinh doanh chênh lệch lớn chủ đầu tư người bị thu hồi đất gây nên khiếu kiện phổ biến, kéo dài Kinh phí đền bù GPMB chưa phù hợp, nhà "tái định cư" chất lượng kém, không đồng chưa phù hợp Những dự án có văn chấp thuận địa điểm thành phố chưa có định giao đất, cho thuê đất Trong tổng số 325 dự án đầu tư Quận 9, có 77 dự án có văn chấp thuận địa điểm thành phố trình lập thủ tục giao đất Sở Tài nguyên Môi trường Những dự án phần lớn hồn tất việc bồi thường giải phóng mặt Bảng 20 Tiến độ dự án chấp thuận địa điểm đầu tư chưa giao đất Số lượng dự án Đã hoàn thành việc bồi thường GPMB Chưa hoàn thành chưa tiến hành bồi thường GPMB Dự án khu nhà kinh doanh, cao ốc kinh doanh, chung cư, nhà cán công nhân viên tái định cư 17 40 57 Dự án sản xuất kinh doanh 1 Dự án xây dựng cơng trình phúc lợi cơng cộng 16 19 Tổng 20 57 77 Loại hình dự án Tổng (Nguồn: Phòng Tài ngun Mơi trường Quận 9) Từ năm 2006 đến nay, địa bàn có 77 dự án chấp thuận địa điểm thành phố Trong số có 20 dự án hồn tất q trình bồi thường GPMB (chiếm 25,97% dự án thuận chủ trương thành phố) Những dự án trình lập Đồ án Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 trình UBND Q9 thẩm định phê duyệt, số dự án làm thủ tục giao đất Sở tài nguyên Môi trường Theo quy định chủ đầu tư phải bồi thường 100 % diện tích đất Thành phố giao đất Vì số lượng dự án từ năm 2006 đến khơng cao năm trước chủ dự án phải đủ nguồn vốn để tiến hành bồi thường tái định cư sau giao đất Theo quy định điều Quyết định 19/2008/QĐ-UBND, ban hành ngày 21/03/2008 quy định: Trong thời hạn 12 tháng kể từ ngày ký văn chấp thuận địa điểm xây dựng, khu đất chưa có định thu hồi quan nhà nước có thẩm Trang 50 Ngành Quản lý đất đai SVTH: Nguyễn Thị Hiền  quyền văn hết hiệu lực thực thời hạn 12 tháng kể từ ngày ký văn cho phép đầu tư, khu đất chưa có định giao đất thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền văn hết hiệu lực thực Nhưng thực tế dự án ban hành văn chấp thuận chủ trương đầu tư từ năm 2006 đến (trong từ năm 2006 – hết 2008 có 30 dự án) chưa có định giao đất, dự án thực tế tồn 2.2.4 Những thuận lợi, khó khăn q trình triển khai thực dự án đầu tư Quá trình triển khai thực dự án Quận, huyện địa bàn thành phố Hồ Chí Minh nói chung bên cạnh thuận lợi đạt khơng tránh khỏi khó khăn thử thách Quận vậy, sau thuận lợi khó khăn thực dự án  Thuận lợi  Quận có vị trí địa lý thuận lợi, nằm phía Đơng TP HCM lại giáp với tỉnh Bình Dương, Đồng Nai, tỉnh q trình thị hóa, có tốc độ phát triển cao, có lợi giao thông xa lộ Hà Nội sơng Đồng nai Quận thu hút nhiều dự án đầu tư văn hóa, du lịch, nghỉ ngơi, giải trí cấp Thành phố  Được quan tâm Thành phố, nhiều dự án trọng điểm sở hạ tầng kỷ thuật - xã hội quan tâm đầu tư, tạo nên nhiều sách ưu đãi đầu tư  Công tác quy hoạch có nhiều chuyển biến tích cực làm tảng cho việc thực dự án Tính đến tổng diện tích quy hoạch chiếm tỷ lệ 80% tổng diện tích Các dự án sử dụng đất ranh đất giao triển khai xây dựng sở hạ tầng theo quy hoạch chi tiết 1/500 duyệt  Cơ sở hạ tầng Quận bước hoàn thiện thuận lợi cho việc giao thơng lại phục vụ cho qua trình thực dự án  Trên địa bàn có lực lượng lao động dồi đáp ứng cho việc sử dụng nhân lực chỗ phục vụ cho trình thi cơng dự án  Khó khăn 1) Một số sách pháp luật đất đai ảnh hưởng đến việc giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư Để triển khai dự án đầu tư xây dựng chủ đầu tư phải thực nhiều quy định pháp luật liên quan Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Đất đai, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Đấu thầu Kèm theo hàng loạt Nghị định, Thông tư hướng dẫn ban hành điều chỉnh bổ sung liên tục Cũng khoảng thời gian UBND thành phố hồ Chí Minh ban hành định trình tự thủ tục giao đất, cho thuê đất địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh (Quyết định 1295/QĐ-UB, Quyết định 06/2003/QĐ-UB, Quyết định 138/2004/QĐ-UB, Quyết định 19/2008/QĐUB Văn sau thay cho văn trước) Việc ban hành văn pháp luật liên quan làm thay đổi nhiều thủ tục đầu tư xây dựng ảnh hưởng lớn đến tiến độ đầu tư dự án Trang 51 Ngành Quản lý đất đai SVTH: Nguyễn Thị Hiền   Quyết định 1295/QĐ-UB quy định thẩm quyền giao đất dự án sử dụng đất phi nơng nghiệp có diện tích thuộc thẩm quyền giải Thủ tướng phủ khiến cho chủ đầu tư muốn xin xét duyệt dự án tốn nhiều thời gian, qua nhiều khâu Tại điều định quy định: sau có định giao đất UBND thành phố Thủ tướng Chính phủ, Ban quản lý đất đai cấp giấy công nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng Điều gây nên tình trạng lúc có nhiều giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa tiến hành bồi thường cấp giấy cho chủ dự án Trong giai đoạn người dân tiến hành chuyển nhượng đất đai gây tình trạng khó khăn cho cơng tác bồi thường giải phóng mặt Bên cạnh đó, số dự án sau cấp giấy chủ đầu tư không xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật đưa vào sử dụng, số dự án chuyển cho chủ đầu tư khác làm kéo dài tiến độ thực Có 25 dự án giao đất, cho thuê đất địa bàn Quận thời gian đến chưa hoàn tất dự án đưa vào sử dụng gây ảnh hưởng đến mặt thị tình hình phát triển kinh tế - xã hội Quận  Quyết định 06/QĐ-UB ngày 07/01/2003 UBND Thành phố Hồ Chí Minh Trong q trình thực việc cấp đất xây dựng theo định 1295/QĐ-UB số mặt hạn chế nêu Vì ngày 07/01/2003 UBND Thành phố Hồ Chí Minh ban hành định 06/QĐ-UB quy định thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để đầu tư xây dựng địa bàn thành phố Hồ Chí Minh thay cho QĐ 1295/QĐ-UB Tại khoản 2, điều Quyết định 06/QĐ-UB quy địnhtrường hợp dự án đầu tư, chủ đầu tư thỏa thuận chuyển nhượng từ 80% diện tích đất trở lên phần diện tích lại khơng thể thỏa thuận Nhà nước định thu hồi phần diện tích giao cho chủ đầu tư để sử dụng theo quy hoạch Chủ đầu tư đền bù cho người có đất bị thu hồi theo khung giá quy định Nhà nước Điều góp phần tạo điều kiện cho chủ dự án tiến hành nhanh chóng việc giải phóng mặt dự án giao, cho thuê đất trước thỏa thuận với người sử dụng đất Theo đinh chủ đầu tư cấp giấy chứng nhận sau bồi thường xong diện tích đất dự án Điều gây khó khăn cho chủ đầu tư việc huy động vốn, làm chậm tiến độ thực dự án  Quyết định 138/QĐ-UB ngày 18/05/2004 UBND Thành phố Hồ Chí Minh Sau Luật Đất Đai 2003 Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003, UBND Thành phố hồ Chí Minh dựa tinh thần Luật Đất Đai ban hành Quyết định 138/QĐ-UB ngày 18/QĐ-UB nhằm thắt chặt lại việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất địa bàn thành phố Cũng giống QĐ 06/QĐ-UB, QĐ 138/QĐ-UB quy định dự án kinh doanh xây dựng nhà phải tiến hành san lấp xong 100% khu đất có diện tích giao từ đến 10 ha, san lấp bồi thường xong 100% khu đất có diện tích giao đất lớn 10 quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Gây khó khăn cho nhà đầu tư có vốn Trang 52 Ngành Quản lý đất đai SVTH: Nguyễn Thị Hiền  Kể từ ngày 01 tháng năm 2004, Ủy ban nhân dân quận, huyện có trách nhiệm tổ chức thông báo cho người sử dụng đất nằm dự án đầu tư năm biết lý thu hồi, thời gian kế hoạch di chuyển, phương án tổng thể bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư trước thu hồi đất, chậm 90 (chín mươi) ngày đất nông nghiệp chậm 180 (một trăm tám mươi) ngày đất phi nông nghiệp Trường hợp dự án chưa đưa vào kế hoạch chung hàng năm phải xin cấp có thẩm quyền duyệt bổ sung để kịp thời công bố cho người sử dụng đất theo quy định Đồng thời, chủ đầu tư sau có định giao đất, cho thuê đất tháng lần báo cáo tiến độ thực dự án đầu tư cho Sở Tài nguyên mơi trường, UBND Quận huyện nơi có đất Điều giúp cho quan có thẩm quyền nắm rõ tiến độ thực dự án, có biện pháp xử lý kịp thời dự án chậm triển khai thực  Quyết định 19/QĐ-UBND ngày 21/03/008 UBND Thành phố Hồ Chí Minh thay định 138/QĐ-UB ngày 18/05/2004 UBND TP.HCM Quyết định có phân loại rõ ràng quy trình thực dự án sử dụng ngân sách nhà nước dự án không sử dụng vốn ngân sách nhà nước.nhằm tạo sở cho việc giao đất rõ ràng Tại định này, chủ đầu tư phải tiến hành bồi thường xong 100% có định giao đất, cho thuê đất để tiến hành xây dựng hạ tầng kỷ thuật Ngoài ra, Nghị định số 69/2009/NĐ-CP (Nghị định 69) quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư có hiệu lực gần năm, nay, số doanh nghiệp (DN) chấp nhận nộp tiền sử dụng đất khiêm tốn so với số lượng dự án cần phải nộp tiền sử dụng đất Nguyên nhân nhiều quy định Nghị định số 69 chưa phù hợp với thực tế thị trường Tại khoản 1, Điều 11, Nghị định số 69 quy định: “Khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất khơng thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất, cho thuê đất, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất trường hợp DN nhà nước tiến hành cổ phần hóa lựa chọn hình thức giao đất mà giá đất UBND cấp tỉnh quy định thời điểm giao đất, cho thuê đất… chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường, UBND cấp tỉnh vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp…” Chủ đầu tư bị động dự báo giá thị trường khơng xác định số thuế phải nộp để xây dựng kế hoạch đầu tư triển khai dự án việc hàng loạt dự án buộc phải án binh bất động chờ đến việc thu tiền sử dụng đất, khấu trừ tiền sử dụng đất rõ ràng 2) Một số khó khăn khác  Bên cạnh sở hạ tầng hoàn thiện số phát triển, nhiều tuyến đường rải đất đỏ khó khăn việc lại người dân đơn vị thi công việc vận chuyển nguyên vật liệu phục vụ cho việc thi cơng cơng trình  Các điều kiện đầu vào giá đất cao, lãi suất cao tín dụng thắt chặt, chi phí xây dựng tăng cao giá bán giảm, thị trường trầm lắng giao dịch khó Trang 53 Ngành Quản lý đất đai SVTH: Nguyễn Thị Hiền  khăn cho chủ đầu tư huy động vốn xây dựng cơng trình, làm chậm tiến độ thi công dự án  Việc đấu nối thi cơng hạ tầng kỷ thuật khó khăn, thiếu đồng  Khó khăn lớn phần lớn dự án công tác bồi thường, giải phóng mặt là: khơng thống giá bồi thường với người dân, giá bồi thường thiếu quán không phù hợp, chậm trễ việc chi trả tiền bồi thường bố trí tái định cư, công ăn việc làm điều kiện học tập dân cư bị thu hồi đất chưa quan tâm thực dẫn đến nhiều vấn đề xã hội phức tạp  Năng lực chủ đầu tư nhiều chủ đầu tư từ nguồn vốn nhà nước đơn vị khơng có chun mơn xây dựng (Bệnh viện, Trường học, cơng trình văn hóa thể thao, trụ sở quan ), lực công ty tư vấn lập hồ sơ mời thầu, hội đồng chấm thầu hạn chế, thiếu chuyên nghiệp   Lực lượng nhà thầu tư vấn có chất lượng chưa nhiều, nhiều đơn vị tư vấn thành lập theo luật doanh nghiệp dễ dãi mang tính hình thức, chất lượng thấp, nhiều lĩnh vực chuyên ngành tư vấn thiết kế thiếu yếu dẫn đến nhiều thiết kế không phù hợp phải bổ sung, sửa đổi gây tốn kém, kéo dài thời gian  Các thiết bị vật tư từ nước cung cấp không đồng bộ, chậm tiến độ từ sản xuất, vận chuyển đến cơng trình ngun nhân ảnh hưởng trực tiếp đến thời gian thực 2.2.5 Giải pháp đẩy nhanh tiến độ thực dự án Giải pháp quản lý Nhà nước cần tăng cường kiểm tra, giám sát việc thực dự án đầu tư phê duyệt Ngoài báo cáo tiến độ thực dự án chủ đầu tư, Phòng Tài ngun mơi trường Quận nên tổ chức đợt kiểm tra trường dự án (pháp lý dự án, tiến độ thực hiện, vướng mắc) Trường hợp Uỷ ban nhân dân Quận sau kiểm tra phát chậm triển khai phải có văn nhắc nhở lần cho chủ đầu tư, đợt kiểm tra 03 (ba) tháng sau mà chủ đầu tư triển khai chậm khơng có lý đáng Uỷ ban nhân dân Quận lập báo cáo Uỷ ban nhân dân thành phố thông qua Sở Tài nguyên Môi trường để định xử lý theo quy định pháp luật UBND Quận chủ trì phối hợp với chủ đầu tư tổ chức bồi thường giải phóng mặt tái định cư Cần xử lý nghiêm minh mạnh dự án sai phạm trình đầu tư Đất Nhà nước giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực dự án đầu tư mà người sử dụng đất không sử dụng thời hạn 12 tháng liền tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ kê khai đăng ký kể từ nhận bàn giao đất thực địa không quan nhà nước có thẩm quyền định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất cho phép gia hạn khu đất bị thu hồi (nếu việc chậm trễ có lý đáng quan kiểm tra có văn khuyến cáo yêu cầu khắc phục) Trường hợp người sử dụng đất có vi phạm tiến độ đầu tư, mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, chất lượng cơng trình; Sau quan quản lý Nhà nước có văn xử lý yêu cầu khắc phục mà người sử dụng đất không thực tái phạm Ủy ban nhân dân thành phố thu hồi đất, không giao đất cho thuê đất thời hạn năm kể từ quan Nhà nước có thẩm quyền kết luận, tiếp tục tái phạm thu hồi giấy phép đầu tư giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh Trang 54 Ngành Quản lý đất đai SVTH: Nguyễn Thị Hiền  Tăng cường công tác đào tạo, bồi dưỡng chuyên môn nghiệp vụ đội ngũ cán chuyên môn Thực chế công khai dự án đầu tư, từ lúc giao dự án đến trình triển khai dự án để người dân kiểm tra, giám sát Giải pháp cơng tác bồi thường, giải phóng mặt Thay đổi chế tính giá đất bồi thường giải phóng mặt Cụ thể việc thẩm định giá đất cho sát với giá thị trường thời điểm thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt Cần tiến hành tuyên truyền cho người dân việc chấp hành pháp luật đất đai Nhằm giảm bớt tình trạng vi phạm pháp luật đất đai chuyển nhượng trái phép khu vực quy hoạch, lấn chiếm đất đai để tạo điều kiện cho việc bồi thường giải phóng mặt thực nhanh chóng, đẩy nhanh tiến độ dự án Các chủ đầu tư phải nhanh chóng việc chi trả tiền bồi thường cho hộ dân quan tâm bố trí khu tái định cư cho người dân tạo điều kiện cho họ yên tâm sinh sống học tập mơi trường đẩy nhanh cơng tác giải phóng mặt Một số giải phác khác Cơ quan có thẩm quyền nên thành lập tổ chức ký quỹ để thực dự án Theo doanh nghiệp, chủ đầu tư ký hợp đồng thực dự án phải nộp vào quỹ khoản tiền đặt cọc Khi dự án không thực cam kết, khơng có lý đáng khoản đặt cọc Quỹ sử dụng để sung vào công quỹ nhà nước bồi thường cho người dân khu vực dự án dự án không tiến hành Chuẩn bị đảm bảo đấu nối hệ thống hạ tầng, kỹ thuật đồng cơng trình hạ tầng xã hội khu quy hoạch tạo thuận lợi cho việc đấu nối hạ tầng kỷ thuật vào hệ thống chung Đưa dự án hoàn thành phần, với điều kiện phải “đồng bộ” vào sử dụng phần nhằm đẩy nhanh tiến độ thi cơng cơng trình Nhà nước cần phải tổ chức thêm biên chế cán địa cho phường quy định cụ thể tiêu chuản tuyển dụng bổ nhiệm cán địa Phường cán làm cơng tác quản lý đất đai, có chế độ đào tạo bồi dưỡng nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ cho đội ngũ cán Trang 55 Ngành Quản lý đất đai SVTH: Nguyễn Thị Hiền  KẾT LUẬN - KIẾN NGHỊ Kết luận Quận vị trí cửa ngõ phía đơng thành phố, nơi có lợi giao thông với Xa lộ Hà Nội, sông Đồng Nai; nơi tập trung nhiều dự án lớn văn hóa, du lịch, nghĩ ngơi, giải trí cấp thành phố khu vực Quận có khu vực vùng Bưng xã với diện tích đất nơng nghiệp, mặt nước sông rạch lớn lợi cảnh quan đô thị mơi trường sinh thái Qua q trình nghiên cứu thực tế trên, cho thấy nhìn tổng quan tình hình sử dụng đất dự án đầu tư địa bàn Quận năm qua Với số lượng dự án nhiều, chiếm phần lớn dự án đầu tư khu nhà kinh doanh Từ năm 1997 - 2011 có tổng cộng 248 dự án đầu tư xây dựng 77 dự án thuận chủ trương địa điểm thành phố, 3872,1824 (chiếm 33,99% tổng diện tích tự nhiên tồn Quận 9) Các dự án có định giao đất triển khai thực hồn thành chiếm số lượng đáng kể góp phần nâng cao đời sống nhân dân , thúc đẩy tăng trưởng kinh tế - xã hội, ổn định trật tự xã hội địa bàn Quận Ngồi ra, nhiều dự án q trình triển khai, sau hồn thành mang đến thay đổi nhiều nửa cho mặt toàn Quận, cụ thể:  Tăng quỹ đất nhà cho quận nói riêng thành phố Hồ Chí minh nói chung, góp phần giải nhu cầu nhà cho phận nhân dân địa bàn quận cho lao động từ nơi khác đến  Số lượng cơng trình phúc lợi công cộng sử dụng nguồn vốn ngân sách nhà nước thực nhiều tạo nên hệ thống sở hạ tầng kỷ thuật, hạ tầng xã hội đồng góp phần đáp ứng nhu cầu chăm sóc y tế, học tập, sinh hoạt người dân  Số lượng sở sản xuất kinh doanh, công nghiệp , thương mại dịch vụ ngày tăng Giải khơng nhu cầu việc làm cho lao động Quận Tuy nhiên, bên cạnh mặt tích cực từ việc thực dự án đem lại, tồn khơng khó khăn, tiêu cực Tiến độ nhiều dự án thực q chậm; cơng tác bồi thường, giải phóng mặt gặp nhiều khó khăn (nhiều dự án thực giải phóng mặt chưa có đất tái định cư cho dân, số chủ dự án chưa quan tâm đầu tư xây dựng khu tái định cư cho người dân, giá bồi thường chưa theo kịp giá thị trường; hệ thống hạ tầng kỹ thuật thành phố dự án chưa đồng khó khăn cho việc đấu nối hệ thống kỷ thuật vào hệ thống chung; ý thức chấp hành pháp luật phận người dân yếu khơng chấp hành định quan nhà nước có thẩm quyền, cố tình khơng bàn giao mặt bằng, tái lấn chiếm đất đai thiếu hiểu biết kiến thức pháp luật tính tốn lợi ích cá nhân)… Nhìn chung, tình hình đầu tư sử dụng đất địa bàn Quận giai đoạn 1997 – 2011 tương đối khả quan Mang lại cho quận nói riêng thành phố nói chung thay đổi mặt Trang 56 Ngành Quản lý đất đai SVTH: Nguyễn Thị Hiền  Kiến nghị Để dự án đầu tư sử dụng đất đai địa bàn quận thực tiến độ, mang lại nhiều hiệu cho nhà nước, cho chủ đầu tư cho người dân địa bàn, xin đưa số kiến nghị, đề xuất sau:  Các quan Nhà nước có thẩm quyền, quan ban ngành lên quan cần tạo điều kiện thuận lợi để thực triển khai dự án, thường xuyên theo dõi kiểm tra tiến độ thực dự án, tiến hành thu hồi đất dự án triển khai thực chậm Quan tâm đạo giúp đỡ chủ đầu tư có hướng cụ thể nhằm tháo gỡ vướng mắc đền bù giải phóng mặt dự án xây dựng địa bàn  Các dự án khu vực phải có kiến trúc đồng  Các chủ đầu tư dự án quan tâm xây dựng khu tái định cư cho người dân song song với việc thực dự án để người dân an tâm sản xuất sinh hoạt, tạo điều kiện cho việc bàn giao mặt thực dự án nhanh chóng, kịp thời Trang 57 Ngành Quản lý đất đai SVTH: Nguyễn Thị Hiền  TÀI LIỆU THAM KHẢO Báo cáo tình hình thực cơng tác hàng năm phòng Tài ngun Mơi trường Quận Luật đất đai 2003 Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ thơng qua ngày 26/11/2003, có hiệu lực từ ngày 01/07/2004 Luật kinh doanh Bất động sản Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ thơng qua ngày 29/06/2006, có hiệu lực từ ngày 01/01/2007 Luật xây dựng quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ thơng qua ngày 26/11/2003, có hiệu lực thi hành ngày 01/07/2004 Nghị định 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 phủ ban hành quy chuẩn đầu tư xây dựng Nghị định 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình (thay Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07 tháng 02 năm 2005 Chính phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình, Nghị định số 112/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng năm 2006 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 16/2005/NĐ-CP quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình) Nghị định 83/2009/NĐ-CP ngày 15/10/2009 sửa đổi, bổ sung số điều nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12 tháng 02 năm 2009 Chính phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 thi hành Luật Đất Đai 2003 Nghị định 08/2005/NĐ-CP ngày 24/01/2005 quản lý quy hoạch xây dựng 10 Quyết định 1295/QĐ-UB Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh ban hành ngày 27/08/1993 11 Quyết định 06/QĐ-UB UBND Thành phố Hồ Chí Minh ban hành ngày 07/01/2003 quy định thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh 12 Quyết định số 138/2004/QĐ-UB ngày 18/05/2004 quy trình thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất địa bàn thành phố Hồ Chí Minh 13 Quyết định số 19/2008/QĐ-UBND ngày 21/03/2008 quy định thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất địa bàn thành phố Hồ Chí Minh 14 Quyết định số 109/2005/QĐ ngày 20/06/2005 UBND Thành phố ban hành quy định công tác quản lý dự án đầu tư nước Trang 58 PHỤ LỤC ... học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh Đề tài: Tình hình thực dự án đầu tư địa bàn Quận Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 199 7 – 2011 Giáo viên hướng dẫn: Th.S Nguyễn Thị Ngọc Ánh, Bộ môn Chính sách... thuê đất cho tổ chức để thực dự án đầu tư 32  2.2.2 Hiện trạng dự án đầu tư xây dựng địa bàn Quận 39 2.2.3 Tình hình, tiến độ thực dự án giai đoạn 199 7 - 2011 45  2.2.4 Những... khu vực dự án gặp nhiều khó khăn vật chất lẫn tinh thần Xuất phát từ vấn đề trên, chúng tơi thực đề tài: Tình hình thực dự án đầu tư địa bàn Quận Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 199 7 - 2011 