Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư nghiên cứu trường hợp một số dự án đầu tư trên địa bàn quận 2, thành phố hồ chí minh

Từ những nội dung trên và bản thân đã công tác hơn 16 năm tại Ban Bồi thường giải phóng mặt bằng, là nơi trực tiếp thực hiện công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, bố trí tái định cư

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

Người hướng dẫn khoa học: GS.TS SỬ ĐÌNH THÀNH

Thành phố Hồ Chí Minh – Năm 2019

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực do chính bản thân tôi nghiên cứu và trình bày Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đã được chỉ rõ nguồn gốc rõ ràng và được phép công bố

Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về nội dung của đề tài nghiên cứu

TP.HCM, ngày tháng năm 2019

Người thực hiện luận văn

Lương Cẩn

MỤC LỤC

TRANG PHỤ BÌA

LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ DANH MỤC CÁC BẢNG TÓM TẮT ABSTRACT PHẦN MỞ ĐẦU ix

1.1 Lý do chọn đề tài 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu 3

1.3 Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu 3

1.3.1 Đối tượng nghiên cứu 3

1.3.2 Phạm vi nghiên cứu 4

1.4 Câu hỏi nghiên cứu 4

1.5 Hệ thống các khái niệm dùng trong nghiên cứu 6

1.6 Thiết kế nghiên cứu 8

1.7 Các gia đoạn nghiên cứu 9

1.8 Kết cấu của đề tài 10

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ 11

1.1 Những vấn đề cơ bản về bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất 11

1.2 Sự cần thiết phải bồi thường, hỗ trợ khi giải phóng mặt bằng 15

1.3 Hướng tiếp cận 16

1.4 Các bước hoạch định và thi hành dự án 17

1.5 Các thủ tục và hướng xử lý việc quy hoạch đất 17

1.6 Chế định luật pháp quy hoạch đất và chính sách tái định cư 18

1.7 Khoản bồi thường 19

1.8 Phương pháp định giá 20

1.9 Sự chung tay góp sức từ cộng đồng 22

1.10 Các tác động kinh tế – xã hội của việc quy hoạch đất .23

1.11 Thực tiễn quy hoạch đất ở các nước khác trên thế giới .24

1.12 Các tiêu chí đánh giá thành công của dự án quy hoạch đất 26

1.12.1 Tiêu chí thi hành 26

1.12.2 Tiêu chí đánh giá 28

1.13 Tóm tắt 29

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG .31

2.1 Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ 37

2.2 Quy trình thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng 31

2.3 Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại TP HCM 37

2.4 Tổng quan các công trình nghiên cứu có liên quan 43

2.5 Tóm tắt .46

CHƯƠNG 3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 47

3.1 Khu vực nghiên cứu 47

3.2 Thiết kế câu hỏi nghiên cứu 50

3.2.1 Hướng tiếp cận 50

3.2.2 Cấu trúc bảng hỏi 50

3.3 Chuẩn bị thu thập và tiếp cận dữ liệu 52

3.4 Phương pháp thu thập dữ liệu 52

3.4.1 Phương pháp thu thập dữ liệu trực tiếp 52

3.4.2 Thu thập dữ liệu gián tiếp 53

3.5 Các khó khăn trong công đoạn thu thập dữ liệu thực tế 53

3.6 Xử lý dữ liệu 54

3.7 Các nguyên tắc đạo đức và giám sát chất lượng dữ liệu 54

3.8 Phương pháp phân tích và đánh giá dữ liệu 54

3.8.1 Các tiêu chí đánh giá 54

3.8.2 Hệ thống đánh giá sử dụng trong nghiên cứu 55

3.9 Tóm tắt 58

CHƯƠNG 4: TRÌNH BÀY VÀ ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ 59

4.1 Các yếu tố hoạch định và thực hiện dự án 59

4.2 Yếu tố cộng đồng 61

4.3 Yếu tố quy hoạch đất 63

4.4 Yếu tố bồi thường 65

4.5 Yếu tố tái định cư 67

4.6 Tác động của dự án 69

4.7 Tóm tắt 71

CHƯƠNG 5 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 72

5.1 Sự tham gia của người dân vào việc hoạch định và thi hành dự án 72

5.2 Quy hoạch đất 73

5.3 Bồi thường 73

5.4 Chương trình tái định cư 74

5.5 Tác động của dự án 74

5.6 Tóm tắt 74

CHƯƠNG 6 KẾT LUẬN VÀ GỢI Ý CHÍNH SÁCH 76 TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

World Bank (WB): Ngân hàng thế giới

Asian Development Bank (ADB): Ngân hàng phát triển Châu Á BTHT và TĐC: Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

BT-GPMB: Bồi thường, giải phóng mặt bằng

LGAF: Cơ chế đánh giá việc quản lý đất đai từ World Bank FAO: Tổ chức Nông nghiệp và Lương thực

RAP: Kế hoạch tái định cư

RPF: Cơ cấu chính sách tái định cư

ULG (s): Chính quyền thành phố

ULGDP: Dự án phát triển của chính quyền thành phố

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ

Hình 1-5: Hệ thống các khái niệm 7

Hình 1-6: Thiết kế nghiên cứu 8

Hình 1-9: Quá trình tham gia của cộng đồng 23

Hình 2-1: Biểu đồ kết quả thực hiện công tác bồi thường từ năm 2010 đến 2017: 42

Hình 3-1: Bản đồ hành chính Quận 2 47

Hình 3-2: Biểu đồ diện tích 11 phường: 48

Hình 3-3: Biểu đồ các loại đất của Quận 2: 49

Hình 4-3: Quy trình và thủ tục quy hoạch đất 64

Hình 4-6: Biểu hiện phát triển môi trường sau khi đường Lương Định Của hoàn thành 69

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 1-4: Ma trận nghiên cứu 5

Bảng 1-12.1: Tóm tắt các chuẩn thi hành dự án ở nhiều nước khác nhau 26

Bảng 1-12.2: Các tiêu chuẩn của LGAF trong đánh giá quá trình thu hồi đất 29

Bảng 2-1 Kết quả thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng trên địa bàn Quận 2 từ năm 2010 – 2017 41

Bảng 3-1 Các đơn vị hành chính cấp phường tại Quận 2 48

Bảng 3-2 Thống kê các loại đất của Quận 2 49

Bảng 3-8: Hệ thống đánh giá các yếu tố, các biểu hiện và các tiêu chí 55

Bảng 4-1: Tóm tắt kết quả việc hoạch định và thi hành dự án 60

Bảng 4-2: Tóm tắt các kết quả tham gia từ phía cộng đồng 62

Bảng 4-3: Tóm tắt kết quả thủ tục quy hoạch đất 65

Bảng 4-4: Tóm tắt kết quả về khoản bồi thường và phương pháp định giá 67

Bảng 4-5: Tóm tắt kết quả tái định cư 68

Bảng 4-6: Tóm tắt các tác động của dự án 70

Bảng 5-6: Bảng đánh giá tổng kết 75

TÓM TẮT

Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là một trong những vấn đề nóng bỏng ở Việt Nam nói chung và Thành Phố Hồ Chí Minh nói riêng, xã hội và người dân luôn quan tâm vì vấn đề này ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của họ Tuy nhiên, làm thế nào để người dân bị thu hồi đất hài lòng với chính sách bồi thường, hỗ trợ

và tái định cư của Nhà nước là một việc làm rất khó thực hiện ngay cả khi nhiều quyết định về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã được ban hành nhằm mang lại cuộc sống tốt hơn cho người dân bị thu hồi đất

Đề tài "Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư: Nghiên cứu trường hợp của một số dự án đầu tư tại Quận 2, Thành phố Hồ Chí Minh" Bài viết này nhằm đánh giá quá trình thu hồi đất để thực hiện dự án vốn dựa trên các tiêu chí và chuẩn thi hành của một dự án thành công

Dữ liệu cần thiết được thu thập về các khía cạnh của quy trình thực hiện và lập kế hoạch dự án, tham gia cộng đồng, thu hồi đất (quy trình và thủ tục), bồi thường, tái định cư và tác động của dự án Các dữ liệu thu thập được phân tích dựa trên các chỉ số Sau đó, kết quả được đánh giá dựa trên tiêu chí thực hiện tốt của từng khía cạnh

Từ kết quả, thấy rằng lập kế hoạch và thực hiện dự án, tham gia cộng đồng tuân thủ đúng các tiêu chí Các dự án các thủ tục thu hồi đất cần rõ ràng và minh bạch do đó khía cạnh này không hoàn toàn tuân thủ các tiêu chí Khía cạnh bồi thường cũng được phát hiện là không tuân thủ đầy đủ các tiêu chí thực hiện đúng mặc dù có một thực tế bồi thường cho tất cả các dân tộc bị ảnh hưởng có quyền sở hữu hợp pháp đối với đất đai Các khía cạnh tái định cư và tác động của dự án cũng không hoàn toàn tuân thủ các tiêu chí thực hành tốt trong Quận 2; vì việc hỗ trợ cho các hộ dân bị ảnh hưởng có phần hạn chế

Nhìn chung, dựa trên kết quả của nghiên cứu này, kết luận rằng quá trình thu hồi đất cho các dự án vốn thực hiện ở Quận 2 không hoàn toàn tuân thủ các tiêu chí Mặc dù có những hạn chế trong thực hiện các dự án, chính quyền địa phương cũng đang dần cải thiện hiệu quả của nó và phần lớn các mục tiêu dự án đã đạt được

Từ khóa: Bồi thường, Hỗ trợ, Tái định cư, Thu hồi đất, Người bị ảnh hưởng,

Sự tham gia

ABSTRACT

Compensation, support, and resettlement are the emerging issues in Vietnam

in general and Ho Chi Minh City in particular Those of the matters are interesting because of the direct effects on local people lives However, it is really difficult to make the local people satisfied with the compensation, support, and resettlement policies even though a lot of decisions have been issued to make the better life for the people, whose land was recovered

The thesis on “Compensation, support and resettlement policy: Research case of a number of investment project in Distric 2, Ho Chi Minh City.” This paper aimed at evaluating the process of land acquisition for capital project implementation based

on good practice criteria and indicators of Distric 2

The required data were collected on the aspects of project planning and implementation processes, public participation, land acquisition (processes and procedures), compensation, resettlement, and project impacts The collected data are analysed based on indicators Then the results are assessed based on good practice criteria of each aspect

From the results, it is found that project planning and implementation, and public participation practices are in adherence to the good practice criteria Projects lack clear and transparent land accquisition procedures and hence this aspect is not fully in adherence to the good practice critaeria The compensation aspect is also found to be not fully in adherence to the good practice criteria though there is a practice of compensating all affected peoples despite of their legal title of ownership to land The resettlement and project impact aspects are not also fully in adherence to the good practice criteria in Distric 2; since there is limited rehabilitation assistance to the affected peoples

Generally, based on the results and the findings of this research, it is concluded that the land acquisition process for the implementation capital projects

in Distric 2 is not fully in adherence to the good practice criteria in general terms Despite of the drawbacks of the projects activities, the local government is in a better position of improving its performance and the majority of project objectives are achieved

Key Words: Compensation, Support, Resettlement, Land Acquisition, Affected Peoples, Participation

PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 Lý do chọn đề tài

Khi quy mô dân số của khu vực đô thị tăng, cần có thêm đất đai cho nhà ở,

cơ sở hạ tầng và dịch vụ công cộng (Viitanen, Vo, Plimmer, & Wallace, 2010) Cơ quan chính quyền trung ương và địa phương có trách nhiệm cung cấp các dịch vụ

và cơ sở hạ tầng như đường giao thông, hệ thống cống rãnh thoát nước, cung cấp nước, điện cho các cư dân để điều chỉnh lại sự phát triển và quản lý đất đai (Kitay, 1985; Kombe, 2010; Williamson, Enemark, Wallace, & Rajabifard, 2010) Do đó, Chính phủ phải thực thi các quyết định minh bạch và kịp thời nhằm xác định các thủ tục thu hồi đất và bồi thường công bằng cho người dân bị ảnh hưởng trong suất quá trình thực hiện dự án (Burns, Deininger, Selod, & Dalrymple, 2010) Ngoài ra, các quy trình và thủ tục thu hồi đất phải đảm bảo cho việc đáp ứng các phúc lợi xã hội (Burns cùng cộng sự, 2010)

Quyền thu hồi đất có thể được thực hiện hoặc trực tiếp vận hành theo hiến pháp hoặc được pháp luật ban hành, thông qua bồi thường và thanh toán cho các chủ sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản (Mahalingam & Vyas, 2011) Việc thu hồi đất nhằm đáp ứng cơ sở hạ tầng, các dịch vụ công cộng cũng cần các cơ chế chính sách phục hồi và các chế định về việc tái định cư phù hợp (Upadhyay & Sinha, 2009)

Việc thực hiện các dự án cơ sở hạ tầng công cộng có thể gây ra nhiều tác động khác nhau, cả tích cực và tiêu cực (Li, Ng, & Skitmore, 2012; Mahalingam

& Vyas, 2011) Việc đầu tư khiến một địa phương trở nên dễ tiếp cận hơn, từ đó sẽ thu hút nhiều đầu tư khác (Carvallo Salas, 2006) Nói các khác, các dự án phát triển nhằm vào lợi ích kinh tế chung cho mọi người dân, kể cả những người bị di dời do tác động của dự án Tuy nhiên, việc thu hồi đất để mở rộng hệ thống đường cần thực hiện song hành với việc tái định cư Các chế định luật pháp và chính sách

rõ ràng nhằm giảm thiểu các tác động tiêu cực của quá trình tái định cư Tuy nhiên, nguyên tắc cơ bản vẫn là việc cam kết minh bạch, có trách nhiệm và công bằng trong các thủ tục thu hồi đất, đảm bảo bồi thường đầy đủ và kế hoạch tái định

cư hợp lý nhằm tránh thiệt hại của người dân (Li cùng cộng sự, 2012) Việc thiết lập các thủ tục rõ ràng để quản lý quá trình quy hoạch đất như hoạch định, minh bạch các quyết định, hệ thống định giá và quy trình tiếp nhận phản hồi, bồi thường công bằng, quyền sở hữu đất, các khiếu nại và hoàn trả đất là những yếu tố cần được xem xét (FAO, 2008, p 15)

Theo Điều 54, Hiến pháp năm 2013 đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 6, thông qua ngày 28 tháng 11 năm

2013 có nêu: “1 Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật.” Do đó, công tác thu hồi đất cần được thực hiện chặc chẽ đúng quy định pháp luật

Thành phố Hồ Chí Minh là một thành phố lớn với quy mô và mật độ dân số cao nhất nước, là trung tâm kinh tế - văn hóa - khoa học kĩ thuật hàng đầu và có vị trí quan trọng trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam Đặc biệt đối với Quận 2 được thành lập ngày 01/4/1997 trên cơ sở 5 xã nông nghiệp của huyện Thủ Đức cũ, với quỹ đất khá lớn, đặc điểm điều kiện tự nhiên đa dạng có bán đảo Thủ Thiêm đầy

đủ điều kiện và tiềm năng trở thành một trong những đô thị sầm uất, năng động và hiện đại bậc nhất Việt Nam và mang tầm cỡ Đông Nam Á Bên cạnh nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội hàng năm, quận còn phải tập trung tổ chức thực hiện công tác thu hồi đất cho khoảng hơn 45 dự án, trong đó có các dự án, công trình trọng điểm của Thành phố đã, đang và sẽ được triển khai trên địa bàn quận, như: Khu đô thị mới Thủ Thiêm; Dự án đầu tư xây dựng nhà máy xử lý nước thải Nhiêu Lộc – Thị Nghè; Dự án xa lộ Hà Nội – giai đoạn 2, tuyến metro Bến Thành – Suối Tiên; dự án Khu đô thị An Phú – An Khánh và một số dự án đầu tư xây dựng mở rộng đường như dự án Xây dựng trục đường số 1, số 2 vào khu tái định cư 38,4ha Bình Khánh;

dự án mở rộng đường Lương Định Của và Nút giao thông đường Trần Não – Lương Định Của Vì vậy, đây chính là một địa điểm giàu tiềm năng thu hút các nhà đầu

tư khai thác và xây dựng Nhiều dự án đã, đang và sẽ được xây dựng nhằm tạo động lực cho sự phát triển về mọi mặt của Quận 2 Các khu công nghiệp, khu chung cư, trung tâm thương mại, các công trình giao thông đang được đầu tư xây dựng

nhằm đáp ứng cho quy luật phát triển tất yếu

Tuy nhiên, song song đó là công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho các

hộ dân bị giải tỏa đang được triển khai trên địa bàn quận Từ trước đến nay, đối với bất cứ dự án nào, công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư luôn tốn rất nhiều thời gian để giải quyết xuất phát từ rất nhiều nguyên nhân cả khách quan lẫn chủ quan Ngoài ra, chính sách chăm lo giải quyết các vấn đề về cuộc sống của người dân để

họ có thể ổn định cuộc sống sau khi chuyển đến nơi ở mới cũng đang là vấn đề nan giải đối với các cấp chính quyền Thành phố

Vì vậy, nghiên cứu này đánh giá về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư: Nghiên cứu trường hợp một số dự án đầu tư trên địa bàn Quận 2 Sự đánh giá dựa trên các lý thuyết của tiêu chuẩn và các chỉ số từ Cơ chế Đánh giá Quản lý Đất đai từ World Bank (LGAF), một số nước khác, cũng như quy định pháp luật và chính sách hiện hành tại Việt Nam Xác định các thủ tục quy hoạch đất, sự tham gia của cộng đồng trong việc hoạch định và thực hiện dự án cũng như vai trò của họ, chính sách bồi thường, hỗ trợ và kế hoạch tái định cư

Từ những nội dung trên và bản thân đã công tác hơn 16 năm tại Ban Bồi thường giải phóng mặt bằng, là nơi trực tiếp thực hiện công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, bố trí tái định cư, tiếp cận trực tiếp với chính sách của từng dự án và được sự đồng ý của thầy hướng dẫn, tôi thực hiện nghiên cứu đề tài “Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư: Nghiên cứu trường hợp một số dự án đầu tư trên địa bàn Quận 2”

1.2 Mục tiêu nghiên cứu

Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư: Nghiên cứu trường hợp một số

dự án đầu tư trên địa bàn Quận 2

1.3 Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu

1.3.1 Đối tượng nghiên cứu

Dự án đầu tư xây dựng mở rộng đường Lương Định Của và Nút giao thông đường Trần Não – Lương Định Của; Dự án đầu tư xây dựng trục đường số 1, số 2 kết nối giao thông và khu 1,36ha lân cận khu tái định cư 38,4ha Bình Khánh trên

địa bàn Quận 2

1.3.2 Phạm vi nghiên cứu

Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với một số dự án phát triển

cơ sở hạ tầng, dự án đầu tư xây dựng mở rộng đường Lương Định Của và nút giao thông Trần Não - Lương Định Của; Dự án đầu tư xây dựng trục đường số 1, số 2 kết nối giao thông và khu 1,36ha lân cận khu tái định cư 38,4ha Bình Khánh; dựa theo các tiêu chí đánh giá một dự án thành công

1.4 Câu hỏi nghiên cứu

Câu hỏi chính dành cho nghiên cứu là chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho dự án đầu tư ở Quận 2 được thực hiện như thế nào?

Các câu hỏi nghiên cứu cụ thể bên dưới cần được trả lời, dựa theo các tham khảo tài liệu, cũng như các dữ liệu trực tiếp và gián tiếp

1 Trình bày thực tiễn thu hồi đất trong việc thực hiện dự án đầu tư;

Các quy trình và thủ tục thu hồi đất trong thực tiễn ra sao và chúng ăn khớp với việc thực hiện dự án đầu tư như thế nào?

2 Đánh giá vai trò của cộng đồng;

Cộng đồng đóng góp gì trong việc hoạch định và thực hiện dự án?

3 Đánh giá cách giải quyết vấn đề tái định cư cho người bị ảnh hưởng; Ảnh hưởng việc tái định cư được giải quyết như thế nào?

Bảng 1-4: Ma trận nghiên cứu Nhiệm vụ

nghiên cứu

thu thập

1 Trình bày thực tiễn

thu hồi đất trong việc

thực hiện dự án đầu tư;

Các quy trình và thủ tục thu hồi đất trong thực tiễn ra sao và chúng ăn khớp với việc thực hiện dự án đầu tư như thế nào?

Các nghiên cứu trước về thu hồi đất, tài liệu dự án, báo cáo và phỏng vấn về quy hoạch đất

2 Đánh giá vai trò của

cộng đồng;

Cộng đồng đóng góp gì trong việc hoạch định và thực hiện dự án?

Các nghiên cứu trước về thu hồi đất, chính sách và tài liệu

dự án, báo cáo và phỏng vấn về quy hoạch đất

bên liên quan

Phương pháp thu thập dữ

liệu

Các bài báo khoa học, tư liệu báo cáo về dự

án, phỏng vấn các bên liên quan

liệu và đồ thị

* Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

Ý nghĩa khoa học

Hệ thống và xây dựng các tiêu chí đánh giá cho một dự án bồi thường, hỗ trợ

và tái định cư thành công, làm cơ sở tham khảo cho các nhà hoạch định chính sách, nhà quản lý, xây dựng quy trình, chính sách thực hiện công tác quy hoạch, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư có hiệu quả, đồng thời cân nhắc để hoàn thiện những quy định pháp luật, chủ trương, chính sách, khi Nhà nước thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, thu hồi đất cho các dự án đang thực hiện và các dự án

triển khai trong thời gian tới

Những kết quả khoa học thu được thông qua thực hiện đề tài sẽ góp phần bổ sung vào cơ sở thực tiễn, để cùng hoàn thiện các chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho các đối tượng có đất bị thu hồi khoa học hơn nhằm đẩy nhanh tiến

độ thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, không để dự án treo, giảm tình trạng khiếu nại, bức xúc của người dân bị giải tỏa, tạo quỹ đất trống để các dự

án đầu tư xây dựng phát triển kinh tế - xã hội thực hiện thuận lợi

Ý nghĩa thực tiễn

Thông qua kết quả của đề tài nghiên cứu, đầu tiên giúp cho bản thân tôi nhận thức sâu sắc hơn về công tác quy hoạch, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của mình đang thực hiện, các tiêu chí đánh giá và chuẩn thi hành cho một dự án thực hiện thành công ở nhiều nước trên thế giới, đồng thời giúp các nhà hoạch định chính sách, các đồng nghiệp, các lãnh đạo thực hiện công tác bồi thường nhìn nhận rõ hơn

về thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, từ đó tham khảo để xây dựng chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đúng quy định pháp luật, phù hợp thực tiễn tại mỗi địa phương có dự án triển khai, nhằm hướng đến mục đích cuối cùng là phải hợp lòng dân, phục vụ lợi ích của người dân; đưa giải pháp thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư dần dần đi vào chuẩn quốc tế, khoa học, hiệu quả hơn, hạn chế tình trạng khiếu nại, nhất là khiếu nại đông người

1.5 Hệ thống các khái niệm dùng trong nghiên cứu

Hệ thống các khái niệm nghiên cứu được thiết lập nhằm định hướng cho nghiên cứu và giải thích các câu hỏi một cách rõ ràng Việc tiến hành các dự án đầu

tư cần có các thủ tục quy hoạch đất rõ ràng, bên cạnh khoản bồi thường, chương trình tái định cư minh bạch, cũng như các tác động của dự án và sự tham gia của người dân để có được sự đồng thuận cao

Hình 1-5: Hệ thống các khái niệm

Theo Hình 1-5, sự góp sức từ phía cộng đồng đóng vai trò khá quan trọng trong việc triển khai dự án Tuy nhiên, việc thu hồi đất cho các dự án phát triển cũng cần nên tránh, chỉ trừ trường hợp cấp bách như dự án nằm ngay trên khu vực

đã có dân cư sinh sống Trong trường hợp đó, chính quyền cần có các quy trình và thủ tục dự án rõ ràng, cũng như các khoản bồi thường và chương trình tái định cư minh bạch dành cho những cá nhân bị ảnh hưởng Ngoài ra, người dân cũng cần được có ý kiến trong quá trình quy hoạch đất nhằm ngăn chặn các xung đột cũng

Hoạch định & thực hiện dự án

Sự tham gia của cộng đồng Quy hoạch đất

Bồi thường Tái định cư Tác động của dự án

Dự án đầu tư Cần Cộng đồng góp sức

Chưa hẳn cần Cần

Quy hoạch đất

(Các quy trình, thủ tục, bồi thường & tái định cư)

Đánh giá

Tiêu chí đánh giá

(LGAF, báo cáo dự án, Thực tiễn)

như tiến hành các dự án được tốt Theo cơ cấu này, nghiên cứu chỉ chú trọng vào các yếu tố hoặc các hoạt động quan trọng nhất trong dự án dựa theo các tiêu chí đánh giá từ Cơ chế Đánh giá Quản lý Đất đai từ World Bank (LGAF), các bản báo cáo các dự án hoặc thực trạng tại các quốc gia nhằm đào sâu vấn đề nghiên cứu Kết quả đánh giá sẽ cho ta biết liệu các quy trình quy hoạch đất cho dự án đầu tư ở có tuân thủ các tiêu chí đánh giá một dự án thành công hay không Cơ cấu đánh giá dự

án được thiết lập và tóm tắt ở Bảng 3-8

1.6 Thiết kế nghiên cứu

Hình 1-6: Thiết kế nghiên cứu

hỏi nghiên cứu

Phân tích và đánh giá dữ liệu

Kết luận & kiến nghị

Xác định các dữ liệu cần thu thập Tham khảo

Thiết kế nghiên cứu là cầu nối giữa các dữ liệu cần được thu thập và quá trình phân tích dữ liệu nghiên cứu Chức năng chính của thiết kế nghiên cứu là nhằm định hướng cách thức trả lời các câu hỏi nghiên cứu (Kumar, 2010) Dựa theo định nghĩa trên, ta có thể thiết lập các nhiệm vụ và câu hỏi nghiên cứu để giải quyết vấn đề nghiên cứu Các yếu tố và tiêu chí đánh giá cũng được xác lập để kiểm định quy trình thu hồi đất Có nhiều cách khác nhau để thu thập các dữ liệu cho nghiên cứu Sau khi tổng hợp, xử lý và phân tích dữ liệu, việc đánh giá quy trình thu hồi đất được tiến hành Sau khi thảo luận về kết quả nghiên cứu, các kết luận và kiến nghị được đưa ra nhằm gợi ý các nghiên cứu chuyên sâu hơn

1.7 Các gia đoạn nghiên cứu

Nghiên cứu này gồm ba giai đoạn: Tiền thực địa, thực địa và hậu thực địa Giai đoạn tiền thực địa (nghiên cứu trên giấy) bắt đầu với việc tra cứu các tài liệu liên quan Sau khi tham khảo các tài liệu liên quan, một bộ các tiêu chí đánh giá được thiết lập nhằm hình thành vấn đề và câu hỏi nghiên cứu Cũng trong giai đoạn này, bảng hỏi được chuẩn bị nhằm thu thập cả dữ liệu định lượng lẫn định tính và phương thức thu thập thông tin trong các chuyến thực địa được xác định

Trong giai đoạn thực địa, ta có thể thu thập dữ liệu từ hai nguồn: Nguồn trực tiếp và gián tiếp Dữ liệu trực tiếp là các văn bản và dữ kiện được chính nhà nghiên cứu thu thập được Để có thể làm được điều này, các câu hỏi cố định và bán cố định được sử dụng trong các buổi phỏng vấn chuyên sâu với các hộ gia đình và nhóm am hiểu Quan sát thực địa cũng là một phương thức khác nhằm thu thập dữ liệu trực tiếp Chúng được nhà nghiên cứu trực tiếp thu thập trong quá trình thực địa Nguồn

dữ liệu gián tiếp đến từ các ấn phẩm và tiền ấn phẩm có sẵn như các tài liệu và báo cáo về dự án Phương pháp thu thập dữ liệu gián tiếp là thông qua việc tra cứu các tài liệu về dự án như kế hoạch thường niên và các báo cáo nhằm có được các dữ liệu thực nghiệm Bên cạnh đó, các bài báo khoa học liên quan, sách, cũng như các chính sách về quy hoạch đất, bồi thường và tái định cư cũng là các nguồn dữ liệu gián tiếp

Giai đoạn hậu thực địa gồm các bước làm việc với dữ liệu từ thông tin thô

thu thập trong quá trình thực địa Sau khi phân loại, phần lớn dữ liệu sẽ được phân tích theo hướng định tính và các kết quả sẽ là thước đo đánh giá nghiên cứu

1.8 Kết cấu của đề tài

Bao gồm, phần mở đầu và nội dung luận văn 6 chương

Chương I: Cơ sở lý luận cơ bản về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Chương II: Thực trạng công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng

Chương III: Phương pháp nghiên cứu

Chương IV: Trình bày và đánh giá kết quả

Chương V: Kết quả nghiên cứu

Chương VI: Kết luận và gợi ý chính sách

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ

VÀ TÁI ĐỊNH CƯ

1.1 Những vấn đề cơ bản về bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất

Trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của các dự án trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh nói chung và Quận 2 nói riêng đều thực hiện theo quy định của Hiến pháp, Luật, Nghị định, thông tư hướng dẫn và các Văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan … đã ban hành và có hiệu lực thi hành (Phụ lục 1)

Các khái niệm và định nghĩa

Theo Williamson cùng cộng sự (2010), phát triển đất đai “ Là quá trình thi

hành các kế hoạch sử dụng đất hoặc các đề án phát triển nhằm phát triển cơ sở hạ tầng và quản lý những thay đổi tình trạng đất đai ở thành thị hoặc nông thôn thông qua việc cấp phép dự án và cấp giấy sử dụng đất ” Cũng theo đó, quy trình phát

triển đất đai cũng bao gồm các hoạt động thu hồi đất cùng các tài sản khác và ảnh hưởng đến chủ đất (Williamson cùng cộng sự, 2010) Các hoạt động khác trong khuôn khổ quản lý đất bao gồm “Các đề án phát triển đất, việc thay đổi mục đích sử dụng đất theo luật và quy định, bao hàm cả việc phân lô theo mục đích của dự án” (Syagga & Olima, 1996; Williamson cùng cộng sự, 2010) Giá trị đất sẽ tăng lên sau khi được phát triển (Syagga & Olima, 1996; Williamson cùng cộng sự, 2010)

Vì thế, thi hành các dự án đầu tư vốn làm tăng giá trị và hiệu suất sử dụng đất

Một thuật ngữ khác cũng cần được quan tâm không kém đó là quy hoạch đất

FAO (2008), định nghĩa việc thu hồi đất bắt buộc là “ Hành động trưng thu của

chính phủ đối với các quyền về đất đai từ chủ đất mà không cần có sự đồng ý từ bên chủ đất cũng như những người cư ngụ nhằm đáp ứng nhu cầu xã hội ” Theo

Azuela và Herrera (2009): “ Mọi hiến pháp đều công nhận bất động sản tư và đất

chỉ bị tịch thu khi có hai điều kiện: khoản bồi thường phải hợp lý và mục đích quy hoạch nhằm vào lợi ích chung của cộng đồng ”, “ Quyền trưng thu ” cũng là một

thuật ngữ quan trọng được Ngân hàng Thế giới định nghĩa là “ Quy trình thực hiện

các quyền của Liên bang, với tư cách là người sở hữu đất tối cao, khi nó trưng thu

đất và bất động sản ” (Ngân hàng Thế giới, 2010)

Trưng dụng cũng là một hình thức quy hoạch đất, được World Bank định

nghĩa là “ Hành động tịch thu đất của cá nhân nhằm phục vụ lợi ích chung trước

khi có sự công nhận của luật pháp cũng như trước khi người bị ảnh hưởng được bồi thường công bằng ” (WB, 2010) Việc trưng dụng đất cho các dự án hạ tầng công

cộng khiến rất nhiều người bị chuyển chỗ ở và được xem là “ Nguyên nhân chính gây ra bất đồng giữa chính quyền và chủ sở hữu đất ” trong các tình huống khoản bồi thường thực sự chưa hợp lý (Deininger, Selod, & Burns, 2011; Kusiluka, Kongela, Kusiluka, Karimuribo, & Kusiluka, 2011)

Có nhiều định nghĩa cho “ Lợi ích chung ”, Viitanen cùng cộng sự (2010) cho rằng việc “ Xây dựng đường, công viên, cũng như cung cấp các dịch vụ và tiện

ích ” là lợi ích chung World Bank cũng có thuật ngữ tương tự, “ Phúc lợi xã hội ”:

“ Các dịch vụ, trang thiết bị, tài nguyên hoặc cơ sở hạ tầng nhằm phục vụ xã hội ”

(WB, 2010) Tất cả những định nghĩa và nguyên tắc trên đều xuất hiện trong các quy định về đất đai hoặc trong các đề án, kế hoạch thi hành dự án đầu tư vốn

Nhà nước thu hồi đất là “ Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất

vi phạm pháp luật về đất đai ” (khoản 11, Điều 3 - Luật Đất đai năm 2013)

Về bản chất, thu hồi đất chính là việc chuyển quyền sử dụng đất theo một cơ chế bắt buộc thông qua biện pháp hành chính Việc thu hồi đất có những đặc điểm sau đây:

Xảy ra theo một yêu cầu cụ thể (thu hồi đất do nhu cầu vì lợi ích chung) hoặc trong một hoàn cảnh cụ thể (do vi phạm pháp luật về đất đai; do không còn nhu cầu

sử dụng đất)

Việc thu hồi đất phải bằng một quyết định hành chính cụ thể, trong đó phải thể hiện rõ vị trí, diện tích, loại đất bị thu hồi; tên, địa chỉ của tổ chức, cá nhân có đất bị thu hồi Quyết định thu hồi đất được ban hành bởi một cơ quan hành chính có thẩm quyền theo luật định (UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện)

Được thực hiện theo một trình tự, thủ tục chặt chẽ và được quy định riêng đối với từng trường hợp

Mỗi trường hợp thu hồi đất có sự khác nhau về căn cứ để thu hồi, về trình tự, thủ tục thu hồi, về chính sách bồi thường khi thu hồi đất:

Thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng được căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và dự án đầu tư

đã được chấp thuận, cấp phép đầu tư, quyết định đầu tư; Thu hồi đất trong trường hợp người được trao quyền sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai (để đất hoang hóa, hủy hoại đất, không thực hiện nghĩa vụ tài chính, ) phải trên cơ sở kết luận thanh tra; Thu hồi đất đối với trường hợp không còn nhu cầu sử dụng đất (tổ chức bị giải thể, cá nhân bị chết, tự nguyện trả lại đất) phải trên cơ sở quyết định giải thể của cơ quan có thẩm quyền, giấy chứng tử, đơn trả lại đất,

Thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng được thực hiện theo một trình tự, thủ tục với thời gian tương đối dài, bao gồm các bước thông báo thu hồi đất, đo đạc diện tích, kiểm đếm tài sản, phê duyệt và thực hiện phương án bồi thường, cưỡng chế thu hồi đất và bàn giao đất trên thực địa; Thu hồi đất trong trường hợp người được trao quyền sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai gắn liền với thủ tục thanh tra, kiểm tra, xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; Thu hồi đất đối với trường hợp không còn nhu cầu sử dụng đất có trình tự thủ tục đơn giản hơn

Tùy từng trường hợp cụ thể và căn cứ vào nguồn gốc sử dụng đất mà người

bị thu hồi đất được bồi thường hoặc không được bồi thường thiệt hại về đất, về tài sản gắn liền với đất: Thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và thu hồi đất đối với trường hợp không còn nhu cầu

sử dụng đất và đất có nguồn gốc được giao có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, thu hồi đất nông nghiệp giao cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được bồi thường, do tự nguyện trả lại đất thì được bồi thường; Thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai thì không được bồi thường nhưng được xem xét trả lại giá trị đã đầu tư vào đất (tiền sử

dụng đất, tiền thuê đất đã trả trước, chi phí san lấp, giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng cơ bản, )

Bồi thường về đất là “ Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất ” (khoản 12, Điều 3 - Luật Đất đai năm 2013)

Thu hồi đất, Bồi thường giải phóng mặt bằng là giải pháp quan trọng mang tính đột phá nhằm chủ động quỹ đất, tạo điều kiện thuận lợi để thu hút các nguồn lực cho đầu tư phát triển và triển khai thực hiện các dự án đầu tư xây dựng kết cấu

hạ tầng kinh tế - xã hội Quá trình thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phải đảm bảo hài hoà giữa các lợi ích: lợi ích của Nhà nước, lợi ích của doanh nghiệp, của cộng đồng dân cư và đặc biệt là lợi ích của người dân

Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển

Tái định cư là việc di chuyển dân cư đến một nơi khác với nơi ở trước đây để sinh sống và làm ăn Tái định cư bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự án phát triển

Tái định cư được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài sản;

di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại đó

Theo Luật Đất đai năm 2013 (có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2014) chỉ

quy định: “ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm

tổ chức lập và thực hiện dự án tái định cư trước khi thu hồi đất …” (khoản 1, Điều

85) Theo đó, chúng ta có thể tạm đưa ra khái niệm về tái định cư như sau: Tái định

cư là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải chuẩn bị nơi ở mới đáp ứng đầy đủ các điều kiện do pháp luật quy định cho người bị Nhà nước thu hồi đất ở để giúp họ nhanh chóng ổn định cuộc sống

Tái định cư là biện pháp nhằm ổn định, khôi phục đời sống cho những người

bị ảnh hưởng bởi các dự án của Nhà nước, khi mà phần đất nơi ở cũ bị thu hồi hết hoặc thu hồi một phần mà phần còn lại không đủ điều kiện để tiếp tục sinh sống,

phải di chuyển đến nơi khác

Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì người sử dụng đất được bố trí tái định cư bằng một trong các hình thức sau: Bồi thường bằng nhà ở (căn hộ chung cư); Bồi thường bằng giao đất ở mới; Bồi thường bằng tiền để tự lo nơi ở mới

Chi phí đầu tư vào đất còn lại bao gồm chi phí san lấp mặt bằng và chi phí khác liên quan trực tiếp có căn cứ chứng minh đã đầu tư vào đất mà đến thời điểm Nhà nước thu hồi đất còn chưa thu hồi được

Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định

Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất

Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai

Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung

và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất

1.2 Sự cần thiết phải bồi thường, hỗ trợ khi giải phóng mặt bằng

Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật

Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền

và nghĩa vụ theo quy định của luật Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ

Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì

lợi ích quốc gia, công cộng Việc thu hồi đất phải công khai, minh bạch và được bồi thường theo quy định của pháp luật

Nhà nước trưng dụng đất trong trường hợp thật cần thiết do luật định để thực hiện nhiệm vụ quốc phòng, an ninh hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai (Điều 54, Hiến pháp năm 2013)

Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai (Điều 4, Luật đất đai năm 2013)

Nhận thức tầm quan trọng thu hồi đất ảnh hưởng đến đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân nên trong qui hoạch phát triển đô thị Nhà nước đã tránh trưng dụng đất ở những khu vực có nhiều cư dân sinh sống để giảm thiệt hại của người dân Bên cạnh đó, Nhà nước cũng có chính sách bồi thường những thiệt hại cho người dân khi bị thu hồi đất, như các chính sách bồi thường về đất, công trình xây dựng trên đất, tài sản, hoa màu và các khoản hỗ trợ khác Có thể nói việc bồi thường chưa đáp ứng được những thiệt hại hữu hình và vô hình mà người dân bị thu hồi đất phải gánh chịu Tuy nhiên chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư dần được sửa đổi, bổ sung để ngày càng đảm bảo quyền lợi của người bị thu hồi đất

1.3 Hướng tiếp cận

Có hai hướng tiếp cận chính đối với các dự án phát triển cơ sở hạ tầng Hướng tiếp cận đầu tiên đi từ trên xuống, dự án được hoạch định ở trung ương và áp dụng ở quy mô địa phương dựa theo các tiêu chí đã đề ra (Cotton & Franceys, 1994) Theo Cotton và Franceys (1994), các tiêu chuẩn đặt ra ở quy mô trung ương không khớp với thực tế tại các địa phương và người dân địa phương chưa hẳn đã cần những dự án này Như trong nghiên cứu của Ngowi (1997), việc thiết kế và xây dựng các công trình hạ tầng (đường sá và kênh rạch) ở Botswana, được thực hiện theo hướng trên và đã bị thất bại

Hướng tiếp cận thứ hai đi từ dưới lên, hay cộng đồng có được tiếng nói trong suốt quá trình chuẩn bị cho đến khi dự án được thực hiện (Li cùng cộng sự, 2012; Paul, 1987) Theo Ashley và Carney (1999), hướng tiếp cận này coi trọng nhu cầu

dân địa phương hơn, cũng như xây dựng được hệ thống phục vụ cộng đồng Ở Zambia, dự án phát triển cơ sở hạ tầng “ nâng cao chất lượng cuộc sống ” đi theo hướng này, đã tạo được nhiều tác động tích cực cho cộng đồng (Ashley & Carney, 1999) Vì thế, để một dự án được tiến hành và thành công, cần đặt lợi ích chung của

xã hội lên hàng đầu (Vanier & Danylo, 1998) Các hướng dẫn cần lôi cuốn người dân thực hiện các công đoạn khác nhau của dự án (Njoh, 2011)

1.4 Các bước hoạch định và thi hành dự án

Theo Sachdeva (1984), “ Một dự án phát triển có 4 bước chính: Xác định dự án; thẩm định và xin cấp phép; thi hành và giám sát; kiểm tra và đánh giá ” Trong khâu xác định dự án, ta chọn ra những dự án cần thực hiện trong các dự án được ưu tiên Bước thẩm định và xin cấp phép chính là bước xác định tính khả thi của dự án

đó Bước thi hành và giám sát chính là bước tiến hành dự án và đảm bảo việc thi hành đi đúng mục đích đã đề ra Bước kiểm tra và đánh giá tổng kết lại những kết quả cũng như tác động mà dự án đã mang đến Do đó, khi hoạch định và thi hành các dự án đầu tư, ta cần xác định được các tác động kinh tế, xã hội và môi trường, song song đó có các quy định và quy trình rõ ràng để dự án thực sự có ích trong thời gian dài (Morrissey, Iyer-Raniga, McLaughlin, & Mills, 2012) Các bước rõ ràng trên sẽ giúp bên thi hành dễ quản lý các hoạt động của dự án hơn

1.5 Các thủ tục và hướng xử lý việc quy hoạch đất

Các thủ tục và hướng xử lý thu hồi đất ở mỗi nước là rất khác nhau Theo Viitanen cùng cộng sự (2010), có hai công đoạn khi quy hoạch đất: “ Giấy phép trưng dụng sẽ có hiệu lực khi đã thông qua quy trình lãnh đạo, pháp lý và quy trình trưng dụng có sự tham gia định giá khoản bồi thường do cơ quan lãnh đạo chuyên biệt, cũng như hội đồng trưng dụng chịu trách nhiệm ” Steinsholt (2009) biện luận rằng “ Hiệu quả quy trình quy hoạch đất không chỉ bị ảnh hưởng bởi pháp luật, mà còn bởi các tổ chức, nghiệp vụ và các cá nhân cấp cao ”

Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) (2007) nhấn mạnh rằng “ Tính minh

bạch, rõ ràng là điều tất yếu của một quy trình quy hoạch đất thành công ” Bên

cạnh đó, “ Để dự án được tiến hành một cách thuận lợi, cần phải thực hiện hiệu quả

cũng như sự chứng thực từ phía pháp luật; thông báo chính thống; các buổi tọa đàm với công chúng; quyết định cuối cùng; định khoản bồi thường và việc thu hồi đất ” Burns cùng cộng sự (2010), cùng Nuhu và Aliyu (2009) có cùng quan điểm với ADB

1.6 Chế định luật pháp quy hoạch đất và chính sách tái định cư

Chế định luật pháp quy hoạch đất

Theo World Bank (2010) chế định pháp luật là “ Các hệ thống luật pháp như

phán quyết của toà án, các bộ luật, quy định, nội quy và các văn bản chỉ thị hay hướng dẫn nhằm quản lý xã hội và thúc đẩy quy trình cưỡng chế ” Theo FAO

(2008), Kombe (2010) cũng như Upadhyay và Sinha (2009), hệ thống luật quy hoạch đất ở nhiều nước đã tạo điều kiện thuận lợi cho việc tiến hành các dự án phát triển đô thị Tuy nhiên, hệ thống trên thường bị chỉ trích do tập trung quá nhiều vào cưỡng chế cho dự án thay vì thực sự tạo một môi trường xã hội ổn định (Viitanen cùng cộng sự, 2010) Theo Datta, Mahajan và Singha (2009) trước khi tiến hành quy hoạch đất tại một khu vực:

“ Chính quyền cần thực hiện một khảo sát kinh tế - xã hội để xác định được các hộ bị chuyển chỗ ở, cũng như biết được thực trạng kinh tế - xã hội của dân cư trong khu vực;

Cần lên kế hoạch và thực hiện các chương trình phổ cập nhận thức cho người dân;

Cần trao đổi với những cá nhân cư ngụ trong khu vực đất chuẩn bị quy hoạch nếu cần trước khi thực hiện việc thu hồi ”

Chính sách tái định cư và việc quy hoạch đất

Việc quy hoạch đất nhằm phát triển giao thông cũng như các phúc lợi xã hội, đặc biệt tại khu vực đô thị thường gắn liền với quy trình tái định cư, vốn rất cần một

hệ thống các chính sách tái định cư hợp pháp (GTZ, 1998) Một hệ thống như vậy sẽ giúp các chính quyền, trong khâu chuẩn bị, thực hiện và giám sát kế hoạch tái định cư nhằm đạt được hiệu quả và giảm thiểu các ảnh hưởng xấu đối với những cá nhân bị chuyển chỗ ở (Emani, 2009) Bên cạnh đó, hệ thống còn có thể giúp các

phương án tái định cư khả thi hơn (Emani, 2009) thông qua quá trình lên kế hoạch hiệu quả (WB, 2004a) Để hạn chế đến mức thấp nhất những thiệt hại cho chủ đất

có tài sản bị tịch thu, Ngân hàng Thế giới đã đề ra chính sách cưỡng chế và tái định

cư với những tiêu chí sau (WB, 2001):

“ Cần hạn chế tối đa hoặc giảm thiểu quy mô các dự án tái định cư;

 Khi tái định cư là bất khả kháng, các hoạt động liên quan nên được triển khai theo hướng phát triển ổn định, nghĩa là cung ứng đủ các tài nguyên cho người

bị tác động cùng hưởng lợi ích của dự án Những cá nhân trên cũng cần được trao đổi và cũng nên có cơ hội tham gia vào quá trình hoạch định cũng như thi hành dự án tái định cư;

 Những cá nhân diện tái định cư cần sự hỗ trợ đắc lực để duy trì công việc

và mức sống của họ, hoặc tối thiểu phải đạt được mức sống trước khi bị thu hồi đất hoặc đạt được mức sống tương đương với thời điểm trước khi dự án được thực hiện.”

1.7 Khoản bồi thường

Bồi thường là một trong những công đoạn của tiến trình thu hồi đất Viitanen cùng cộng sự (2010) cho biết tiến trình này thường xảy ra bốn vấn đề Vấn đề đầu tiên là “ Xác định mức bồi thường do áp lực giá gây ra, vì luật pháp yêu cầu mức bồi thường phải dựa trên tình trạng sử dụng đất trước khi quy hoạch ” Thường thì khoảng bồi thường chưa thay thế được giá trị gốc của mảnh đất bị quy hoạch Vấn

đề thứ hai liên quan đến “ Việc định giá thường do chính quyền tiến hành chứ không phải do thị trường quyết định ” (Mahalingam & Vyas, 2011) Vấn đề thứ ba

là “ Chủ sở hữu cũng như người cư ngụ chưa đăng ký, đứng tên hợp pháp đối với mảnh đất sở hữu, vì vậy không thể nhận được khoản bồi thường khi tái định cư ” Vấn đề cuối cùng nằm ở sự bất hợp tác từ phía chủ đất khi họ bị chuyển chỗ ở và nơi công tác, chỗ làm ăn ” (Viitanen cùng cộng sự, 2010)

Chưa hết, Datta cùng cộng sự (2009) còn cho rằng “ Các vấn đề còn đến từ quy cách xác định quyền khi tư liệu còn sơ sài và việc đứng tên còn chưa rõ ” Tuy nhiên, “ Không nên chỉ áp dụng khoản bồi thường cho những chủ đất có đủ chứng

cứ pháp lý về quyền sở hữu mà cũng cần áp dụng cho những chủ đất chưa đứng tên

bị tước đi mảnh đất ” (Deininger cùng cộng sự, 2011) Chính quyền địa phương cần minh bạch trong các quy trình quy hoạch đất và bồi thường khi thực hiện khoản bồi thường cho người dân (FIG & WB, 2009) Viitanen cùng cộng sự (2010) phát triển

mô hình “ Quy hoạch đất theo nhân quyền ” nhằm mang lại quyền của người cư

ngụ và chủ đất được yêu cầu bên thu hồi đất xem xét các khía cạnh sau khi thực hiện việc quy hoạch

cả những người chưa đủ chứng cứ pháp lý;

cá nhân chưa có đủ chứng cứ pháp lý đứng tên các tài sản và quyền bị trưng thu;

3 Tính toán mức bồi thường theo chi phí thay thế;

4 Cung cấp đầy đủ thông tin, cũng như các quy trình trao đổi với bên bị ảnh hưởng, các bên liên quan về dự án, các tác động của nó đối với cộng đồng trong giai đoạn lên kế hoạch và các giai đoạn chính yếu theo sau.”

Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật Đất đai năm 2013 thì được bồi thường

Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân thành phố quyết định tại thời điểm có quyết định thu hồi đất

Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải đảm bảo dân chủ, khách

quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật

Khoản bồi thường nhằm bù đắp cho tài sản bị tịch thu theo đúng giá thị trường, khoản thâm hụt giá, cũng như các tổn thất khác (về lợi nhuận trong việc làm

ăn chẳng hạn) cũng như các chi phí khác Qua đó, chủ sở hữu có đất bị trưng thu không bị ảnh hưởng đáng kể do họ được hưởng khoản bồi thường đầy đủ và hợp lý

để cân bằng tình hình tài chính của họ trước khi đất bị trưng dụng (Cernea, 1997; Mahalingam & Vyas, 2011; UN, 2007; Viitanen cùng cộng sự, 2010) Việc định giá chính xác cần dựa vào giá thị trường, được xác định bằng các giao dịch bất động

sản có thể trao đổi (Ambaye, 2009) Trên thực thế, việc định giá theo thị trường

chưa được chính quyền xem xét hay bị từ chối khi tính toán khoản bồi thường (Viitanen cùng cộng sự, 2010)

Phương pháp về định về giá đất bao gồm có 5 phương pháp (Theo quy định

tại Điều 4, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ):

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá

Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất)

Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh

Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ

tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách

sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành

Xác định hệ số điều chỉnh giá đất để tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi

Nhà nước thu hồi đất (Thực hiện theo Điều 114 Luật Đất đai năm 2013; Điều 18

Nghị định số 44/2014/NĐ-CP; Điều 31, 32 Thông tư số 36/TT-BTNMT)

Sau khi thành lập Hội đồng Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của dự án, Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc Ủy ban nhân dân quận - huyện được ủy quyền có trách nhiệm tổ chức khảo sát, điều tra hoặc thuê đơn vị tư vấn có chức năng thẩm định giá; tổ chức điều tra, khảo sát giá đất phổ biến trên thị trường để đề xuất hệ số điều chỉnh giá đất để tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, báo cáo Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì cùng các đơn vị liên quan xem xét, gửi Hội đồng Thẩm định giá đất thành phố để thẩm định và trình duyệt theo quy định

1.9 Sự chung tay góp sức từ cộng đồng

Creighton (2005) định nghĩa sự tham gia của cộng đồng là “Quá trình chính

quyền và các tổ chức tiếp nhận mối quan tâm, nhu cầu và giá trị của cộng đồng vào các chính sách.” Li cùng cộng sự (2012) cho rằng “ Sự tham gia của cộng đồng vào việc lên kế hoạch và thiết kế các dự án thi công và nâng cấp cơ sở hạ tầng quan trọng là chìa khoá dẫn đến thành công ” Theo Creighton (2005), “ Quá trình tham

gia của cộng đồng là quá trình đối thoại và tương tác song phương nhằm tìm ra hướng giải quyết tối ưu được cộng đồng hưởng ứng, thay vì chỉ công bố các thông tin về quy trình quyết định của chính quyền ” Deininger cùng cộng sự (2011) biện luận rằng “ Sự tham gia của cộng đồng, đặc biệt là về quá trình quy hoạch đất, được pháp luật bảo vệ, song vẫn còn nhiều bất cập trong việc xem xét yếu tố này trong việc đưa ra chính sách cuối cùng ” Hình 1-9 cho thấy quá trình tham gia của cộng đồng theo Creighton (2005), nhấn mạnh vai trò của cộng đồng trong việc thi hành

dự án đầu tư vốn

Li cùng cộng sự (2012) phát biểu mục đích chính của việc tham gia từ phía cộng đồng là nhằm đáp ứng “ Các nhu cầu luôn thay đổi từ phía cộng đồng, sự phát triển vượt bậc của kinh tế và nhu cầu phát triển ổn định, bền vững ngày càng cao ” (Li cùng cộng sự, 2012) Vì thế, ta cần xác định rõ ràng các nhu cầu và mối quan tâm từ nhiều bên liên đới trong quá trình phát thảo và thi hành dự án nhằm thống nhất các mục đích của dự án (Atkin & Skitmore, 2008) Để đảm bảo nhu cầu và quyền lợi của các bên liên đới, việc thực thi các dự án cần lấy phương thức lôi cuốn cộng đồng làm trung tâm (Zaman, 2010) Njoh (2011) phát biểu rằng “ sự tham gia của cộng đồng biểu hiện dưới nhiều hình thức khác nhau, từ đóng góp hiện kim cho việc thi hành dự án đến trực tiếp quản lý và bảo dưỡng các dự án đã được triển khai” (Njoh, 2011)

Hình 1-9: Quá trình tham gia của cộng đồng

Nguồn: Phỏng theo Creighton (2005)

1.10 Các tác động kinh tế – xã hội của việc quy hoạch đất

Datta cùng cộng sự (2009) biện luận rằng “Việc quy hoạch đất cho cơ sở hạ tầng chỉ được ủng hộ khi nó có ích cho sự phát triển và khi chính phủ cam kết đầu

tư vào hệ thống hạ tầng nhằm đem lại dịch vụ hạ tầng ổn định và bền vững.” Quy hoạch đất cũng giúp cải thiện hiệu quả của đất, của quyền sở hữu, cũng như nâng cao giá trị của đất (Syagga & Olima, 1996) Việc xây mới hoặc cải thiện các công trình hạ tầng khu đô thị sẽ mang đến nhịp sống tấp nập, các thương vụ, công việc và

hoạt động kinh doanh mới (Datta cùng cộng sự, 2009)

Song song đó, quy hoạch đất cũng dẫn đến mất mát về chỗ ở cũng như các thửa đất và bất động sản sẽ vĩnh viễn bị mất (Azuela & Herrera, 2009) Nói cách khác, tác động kinh tế - xã hội phụ thuộc vào tình trạng quy hoạch, toàn bộ hay một phần (Syagga & Olima, 1996) Kéo theo sự mất mát đất đai là kế sinh nhai của người dân bị ảnh hưởng (Datta cùng cộng sự, 2009) Theo Azuela và Herrera (2009), “Trong nhiều trường hợp, tác động của việc mất đất còn bị trầm trọng hoá do: Thiếu sót trong quá trình công nhận các quyền đất đai của người dân vùng quy hoạch và các lỗ hổng trong quy định pháp luật.” Thế nên, cần công nhận các quyền đất đai trong quá trình quy hoạch đất để tránh các tác động tiêu cực đến xã hội (Azuela & Herrera, 2007)

1.11 Thực tiễn quy hoạch đất ở các nước khác trên thế giới

Mục này sẽ tham khảo các ví dụ quy hoạch tiêu biểu ở các nước nhằm làm chuẩn xây dựng các tiêu chí đánh giá sử dụng trong nghiên cứu Các quốc gia được tham khảo gồm Ấn Độ, Tanzania, Mozambique và Úc; thực tế thu hồi đất của các nước khác vượt ngoài tầm của nghiên cứu này nên sẽ không được đề cập Bốn quốc gia được tham khảo dựa vào mục tiêu nghiên cứu Từ kết quả nghiên cứu ở Ấn Độ, phát hiện người dân không được tham gia vào dự án cũng như quy trình quy hoạch còn nhiều bất cập trong trao đổi với cộng đồng Tuy nhiên, với các dự án được xem xét, họ đã xây dựng được hệ thống chính sách tái định cư dù việc thi hành chúng ở cấp trung ương và địa phương còn nhiều bất cập Đối với Tanzania, quy hoạch đất không được thông qua trong các cơ cấu chính sách và pháp luật Khác với Tanzania, Mozambique có cơ chế pháp luật thu hồi đất Nước Úc, so với ba nước còn lại, có

vẻ thực hiện tốt hơn cả vì tất cả các công đoạn của dự án đều diễn ra suôn sẻ với sự tham gia của những cá nhân sống trong vùng quy hoạch Khung 1-13 tóm tắt thực tiễn quy hoạch đất cho các dự án đầu tư vốn khác nhau từ bốn nước được tham khảo

Khung 1-11: Thực tiễn quy hoạch đất tại bốn quốc gia Tại Ấn Độ: Theo báo cáo cơ sở hạ tầng thường niên vào năm 2009 của Ấn Độ

[Upadhyay và Sinha (2009); Choudhary (2009); cũng như VK Sharma và

Choudhary (2009)], “ Nhằm đáp ứng nhu cầu hạ tầng và phân phối dịch vụ công

cộng, chính quyền có quyền thu hồi đất cho các dự án cải tạo cơ sở hạ tầng Liên bang đã xây dựng và triển khai cơ chế chính sách tái định cư và tái thiết có thể thi hành được theo pháp lý lấy dự án làm trọng tâm Các đạo luật cũng quy định rõ việc minh bạch và thông tin các quy trình khác nhau của quy hoạch đất đến công dân Các hoạt động chính yếu trước khi đưa dự án quy hoạch vào hoạt động hay khi lên kế hoạch về dự án bao gồm huy động và cập nhật các thông tin, tư liệu về

dự án Các lợi ích tái định cư là phần chủ chốt của toàn bộ quá trình quy hoạch Tuy nhiên, theo báo cáo, vẫn tồn tại các bất cập như thiếu minh bạch thông tin từ cấp trung ương do không có chỉ thị nào yêu cầu bên đề xuất dự án đưa ra các lợi ích của việc tái định cư; thiếu tự do thông tin đối với người dân; cách diễn đạt và thực thi hệ thống các chính sách và quy trình cấp địa phương, đặc biệt là trao đổi quy trình quy hoạch đất với người dân.”

Tại Tanzania: Theo Kombe (2010), “ Việc quy hoạch đất ở Tanzania còn nhiều

bất cập do thiếu hệ thống chính sách và pháp luật thực tiễn Các quy trình không rõ ràng cũng như không minh bạch và thiếu chắc chắn không hỗ trợ được nhiều cho việc định giá và bồi thường Ông đề nghị đổi mới các chính sách và hiến pháp về việc thi hành quy hoạch đất với việc đối thoại làm trung tâm cũng như chu cấp đầy

đủ và nhanh chóng cho các cá nhân bị ảnh hưởng.”

Tại Mozambique: Nghiên cứu về quy trình quy hoạch đất ở Mozambique của

Debnath và Choudhary (2009) cho thấy “ Liên bang có thể thu hồi đất và dỡ bỏ

các công trình theo Đạo luật Xây dựng Đô thị nhằm thực hiện các dự án phát triển công cộng Các cá nhân và tổ chức có quyền được hưởng các khoản bồi thường công bằng và phần đất mới sau khi tài sản bị trưng dụng Mức bồi thường tái định

cư được xác định theo quy chuẩn từng địa phương; chúng có thể thương lượng được và được chính quyền cấp quận và bên bị ảnh hưởng chốt sau khi thoả thuận

Các hộ nông thôn được hưởng bồi thường như quy định dự án phát triển hạ tầng

Hỗ trợ bằng tiền là một trong các biện pháp đối phó với ảnh hưởng tiêu cực song các biện pháp hỗ trợ tái thiết lại rất hạn chế hoặc dường như không có ”

Tại Úc: Handmer (1987) và Sheehan (2002) khi nghiên cứu về dự án chống ngập

đã công bố kết quả “Việc mua bán hoặc thu hồi bất động sản dựa trên thoả thuận

giữa chính quyền và chủ sở hữu Việc chuyển chỗ ở được tiến hành ngay sau khi thực hiện bồi thường Chính phủ cung cấp các gói trợ cấp để đảm bảo lợi ích của người bị ảnh hưởng, cũng như thanh toán các khoản tái định cư và hỗ trợ người bị ảnh hưởng theo quy trình bồi thường Hiến pháp quy định các khoản bồi thường công bằng và hợp lý Sự ủng hộ từ cộng đồng cũng như quy trình quy hoạch rõ ràng đã hỗ trợ việc thi hành dự án Nhận thức của người dân là cực kỳ cốt yếu Các

hộ gia đình chấp nhận việc chuyển chỗ ở và xem đó là cơ hội phát triển tình trạng kinh tế, xã hội và môi trường Các tổ chức đóng vai trò chủ đạo thực thi dự án.”

1.12 Các tiêu chí đánh giá thành công của dự án quy hoạch đất

1.12.1 Tiêu chí thi hành

Báo cáo dự án từ Ngân hàng Thế giới (WB) và Ngân hàng Phát triển Châu Á (ADB) đối với nhiều nước cho thấy có nhiều tiêu chí đánh giá một dự án có được thực thi tốt hay không Những dự án trên gồm các công đoạn quy hoạch đất, tái định

cư, và bồi thường những cá nhân bị ảnh hưởng (ADB, 1998; WB, 2004a) Bảng 12.1 tóm tắt các yếu tố dẫn đến thành công của dự án theo WB và ADB Các tiêu chí đánh giá được dựa trên mục đích của nghiên cứu này và các dữ kiện có thể được

1-sử dụng cho nghiên cứu

Bảng 1-12.1: Tóm tắt các chuẩn thi hành dự án ở nhiều nước khác nhau

chuẩn bị, tham

gia, hoạch định

và thực hiện dự

 Khảo sát các tác động kinh tế – xã hội đối với các cá nhân bị ảnh hưởng để xác định tổng thiệt hại;

án  Thu hút các bên liên quan vào việc hoạch định, thi hành, và

quản lý kế hoạch tái định cư;

lãnh đạo và đại diện của các cộng đồng

trình ra quyết định;

Quy hoạch đất

hiện tại;

Bồi thường

tổng các thiệt hại theo giá thị trường hoặc bồi thường đầy đủ cho quá trình khôi phục trước khi người dân bị di dời và các hoạt động công chánh bắt đầu;

đàm phán và ra quyết định;

người chưa đứng tên;

Tái định cư và

tái thiết

việc nghiên cứu tính khả thi;

lý;

tái định cư khả thi nhất nhằm đảm bảo mục tiêu dự án;

Tác động của

dự án

thiểu tối đa các tác động xấu;

Nguồn: Phỏng theo ADB (1998) và WB (2004a)

1.12.2 Tiêu chí đánh giá

Cơ chế Đánh giá Quản lý Đất đai từ World Bank (LGAF) là công cụ kiểm định các chế định pháp luật, các chính sách và tiêu chuẩn thi hành liên quan đến đất

và sử dụng đất (WB, 2010) Deininger cùng cộng sự (2011, p 136) bàn về LGAF, xác định các tiêu chí đánh giá việc quản lý đất đai trong quá trình thu hồi đất Bảng 1-12.2 cho thấy các tiêu chí của LGAF đối với việc thu hồi đất có liên quan đến nghiên cứu

Các phương diện của LGAF thường được sử dụng trong các nghiên cứu quy hoạch đất nông nghiệp quy mô lớn (Deininger cùng cộng sự, 2011, pp 136) Có 16 phương diện để đánh giá quy hoạch đất nông nghiệp quy mô lớn; 9 trong số đó liên quan trực tiếp đến nghiên cứu của đề tài Vì thế các yếu tố cấu thành hệ thống đánh giá cho nghiên cứu này bao gồm các tiêu chí và phương diện, cũng như các tiêu chuẩn thi hành từ LGAF Các yếu tố thi hành dự án thành công ở Bảng 1-12.1 và các phương diện của LGAF (Bảng 1-12.2), thực tiễn thi hành ở bốn quốc gia trong Khung 1-11 và một số nước khác trong khu vực