PHƯƠNG ÁN BỒI THƯỜNG HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU CÔNG NGHỆ KỸ THUẬT CAO TẠI PHƯỜNG TĂNG NHƠN PHÚ A –QUẬN 9 – TPHCM.

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: PHƯƠNG ÁN BỒI THƯỜNG HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ, GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU CƠNG NGHỆ KỸ THUẬT CAO TẠI PHƯỜNG TĂNG NHƠN PHÚ A –QUẬN – TPHCM SVTH : NGÔ THỊ NGỌC TRÂN MSSV : 03124062 Lớp : DH03QL Khóa : 2003 – 2007 Ngành : Quản lý đất đai - Thành phố Hồ Chí Minh, tháng năm 2007- TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM - TP.HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT NGÔ THỊ NGỌC TRÂN “PHƯƠNG ÁN BỒI THƯỜNG HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU CÔNG NGHỆ KỸ THUẬT CAO TẠI PHƯỜNG TĂNG NHƠN PHÚ A –QUẬN – TPHCM” Giáo viên hướng dẫn: TS Đào Thị Gọn Trường : ĐH Nông Lâm TP.HCM (Ký tên:……………………………) - Tháng 08 năm 2007- LỜI CẢM TẠ Nhân cho em gửi lời cảm ơn sâu sắc tận đáy lòng đến tất người mà lúc em bày tỏ Xin chân thành cám ơn cha mẹ lo lắng, nuôi dưỡng trưởng thành, khuyến khích, động viên, ủng hộ lúc mà tưởng tiếp bước vào đường đại học Xin chân thành cám ơn Ban Giám Hiệu trường ĐH Nông Lâm, Ban Chủ Nhiệm khoa Quản lý đất đai Bất Động Sản, toàn thể quý thầy cô tận tình truyền đạt, dẫn em suốt trình học tập, đặc biệt TS Đào Thò Gọn, người trực tiếp hướng dẫn em hoàn thành đề tài Xin chân thành cám ơn cô chú, anh chò Ban Bồi thường – GPMB quận 9, đặc biệt anh chò thuộc Tổ Công nghệ cao nhiệt tình bảo tạo điều kiện thuận lợi việc thu thập số liệu truyền đạt kinh nghiệm, kiến thức bổ ích cho em suốt thời gian thực tập vừa qua Và cuối em xin gửi lời cám ơn đến tất người thân, bạn bè hữu không ngừng ủng hộ, động viên em suốt thời gian qua Xin chân thành cám ơn !!! Thủ Đức, ngày 10 tháng 08 năm 2007 Ngô Thò Ngọc Trân TĨM TẮT Sinh viên thực hiện: Ngô thị Ngọc Trân, khoa Quản lý đất đai & Bất động sản – Trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh Đề tài: “Phương án bồi thường hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt dự án đầu tư khu Công nghệ kỹ thuật cao phường Tăng Nhơn Phú A – quận – TPHCM” Giáo viên hướng dẫn: TS Đào Thị Gọn, Bộ môn Quy hoạch, Khoa Quản lý Đất đai & Bất Động sản - Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh Nội dung tóm tắt: Quận quận vùng ven, nằm phía Đơng Bắc TPHCM, cửa ngõ TP, có vị trí thuận lợi cho phát triển khu vực Quận tách từ Huyện Thủ Đức cũ vào hoạt động từ ngày 01/04/1997 theo Nghị định 03/CP ngày 06/01/1997 Thủ tướng Chính phủ - đà phát triển, thực q trình thị hố tồn quận Tồn quận triển khai nhiều cơng trình, dự án Tuy nhiên, khơng phải cơng trình, dự án thực cách sn sẻ nhanh chóng Để thực dự án vấn đề di dời dân cư, bồi thường thiệt hại tái định cư vấn đề quan trọng định cho toàn thể dự án Do đòi hỏi sách đền bù phải thỏa đáng, thích hợp để đảm bảo lợi ích người sử dụng đất – chủ đầu tư – Nhà nước Đề tài vận dụng phương pháp sở văn pháp luật hành bồi thường hỗ trợ thiệt hại, tái định cư, giải phóng mặt Giới thiệu mơ hình kinh tế lượng – Eview – xem tài liệu tham khảo việc xác định đơn giá đất đền bù hợp lý ứng dụng nhiều lĩnh vực khác Bước đầu khảo sát giá đất qua việc ứng dụng phần mềm Eview vùng bị ảnh hưởng dự án - phường Tăng Nhơn Phú A - quận – TPHCM MỤC LỤC ĐẶT VẤN ĐỀ Trang PHẦN I:TỔNG QUAN TÀI LIỆU I.1 Cơ sở lý luaän I.1.1 Cơ sở pháp lý đề taøi I.1.2 Cơ sở khoa học I.2 Sơ lược vài nét liên quan đề tài nghiên cứu I.2.1 Sơ lược công tác bồi thường giải tỏa qua giai đoạn Việt Nam I.2.2 Sơ lược vài nét dự án khu công nghệ cao thành phố I.2.3 Khái quát khu công nghệ cao Thành Phố Hồ Chí Minh 10 I.2.4 Giới thiệu vài nét chủ đầu tư dự án khu công nghệ cao thành phố – Ban quản lý khu công nghệ cao 11 I.2.5 Sơ lược vài nét đòa bàn quận – TPHCM 12 I.2.6 Đặc điểm trạng phường Tăng Nhơn Phú A – Quaän – TPHCM 13 I.3 Nội dung nghiên cứu–Phương pháp thực hiện–quy trình thực 18 I.3.1 Nội dung nghiên cứu 18 I.3.2 Phương pháp nghiên cứu 18 I.3.3 Quy trình thực 19 PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 22 II.1 Quy mô giải toả phường Tăng Nhơn Phú A 22 II.1.1.Giới thiệu vùng bò ảnh hưởng dự án –phường Tăng Nhơn Phú A 22 II.1.2 Hiện trạng vùng ảnh hưởng 22 II.2 Tiến độ triển khai dự án phường 25 II.2.1 Về công tác tái đònh cư, thu hồi đất 25 II.2.2 Mức độ thiệt hại vùng bò ảnh hưởng 26 II.3 Chính sách bồi thường - giải toả – tái đònh cư 27 II.3.1 Những quy đònh bồi thường giải toả 27 II.3.2 Những quy đònh tái đònh cư 28 II.3.3 Vấn đề tạm cư 29 II.4 Phương án bồi thường, hỗ trợ thiệt hại, tái đònh cư, giải phóng mặt 30 II.4.1 Đơn giá bồi thường giải toả 30 II.4.2 Bồi thường hoa màu, trồng 37 II.4.3 Bồi thường mồ mả 37 II.4.4 Các khoản hỗ trợ khaùc 37 II.4.5 Chính sách tạm cư – tái đònh cư 39 II.5 Đánh giá phương án 42 42 II.5.1 Đánh giá tính khả thi phương án phương diện giá II.5.2 Đánh giá tính khả thi qua điều tra khảo sát ý kiến người dân 42 II.5.3 Đánh giá tính khả thi dự án đầu tư xây dựng khu Công nghệ cao thành phố 43 II.6 Ước lượng nhân tố ảnh hưởng đến giá đất mô hình eview – kinh tế lượng 45 II.6.1.Các phương pháp đònh giá BĐS 45 II.6.2 Mối quan hệ chất lượng- vò gia trò BĐS 46 II.6.3 Phương pháp đònh giá BĐS theo lý thuyết vò – chất lượng 46 II.6.4 Giới thiệu vùng điều tra 47 II.6.5 Phần mềm Eview 48 II.6.6 Các nhân tố ảnh hưởng mức độ ảnh hưởng đến giá trò bất động sản qua mô hình Eview – Kinh tế lượng 52 II.6.7 Ứng dụng kết đạt cho việc tính giá đất đền bù vùng dự aùn 57 II.6.8 Nhận xét 58 KẾT LUẬN 59 DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT UBND : Uỷ ban nhân dân TPHCM : Thành phố Hồ Chí Minh KCNC : Khu Công nghệ cao BQLKCNCTPHCM: Ban quản lý dự ánkhuCôngnghệcaothànhphốHồChíMinh NQ : nghò QĐ : đònh CP : Chính phủ UB : Uỷ ban QLĐT : quản lý đô thò TT : thông tư BTC : Bộ tài NĐ : nghò đònh HĐBT : Hội đồng bồi thường BBT- GPMB : Ban bồi thường – giải phóng mặt TĐC : Tái đònh cư ĐGĐƠ : Đơn giá đất ĐGĐ : Đơn giá đất HĐĐB : Hội đồng đền bù SXD : Sở xây dựng STC : Sở Tài Chính DANH SÁCH CÁC SƠ ĐỒ – BIỂU ĐỒ Sơ đồ : Mô hình tổ chức quản lý khu CNC thành phố Hồ Chí Minh Sơ đồ 2: Quy trình thực công tác bồi thường hỗ trợ, tái đònh cư, giải phóng mặt (theo QĐ 31/2003/QĐ – UB) Sơ đồ 3: Các đối tượng bồi thường thiệt hại đất Biểu đồ 1: So sánh trạng SDĐ phường vùng bò ảnh hưởng dự án phường Biểu đồ 2: Tiến độ triển khai thu hồi đất phường Tăng Nhơn Phú A – vùng dự án Biểu đồ 3: Biểu đồ biểu thò mức giá bất động sản hộ vùng điều tra từ việc ứng dụng phần mềm DANH SÁCH CÁC BẢNG Bảng 1: Tỷ lệ gia tăng dân số Phường Tăng Nhơn Phú A qua năm Bảng 2: Thống kê số lượng người độ tuổi lao động Phường Bảng 3: Hiện trạng sử dụng đất phường Tăng Nhơn Phú A năm 2006 Bảng 4: Hiện trạng vùng ảnh hưởng thuộc phường Tăng Nhơn Phú A – quận Bảng 5: So sánh trạng SDĐ phường vùng bò ảnh hưởng dự án phường Bảng : Tiến độ thực việc thu hồi đất phường Tăng Nhơn Phú A – dự án khu công nghệ cao thành phố Hồ Chí Minh Bảng 7: Phân loại nhà bò ảnh hưởng dự án phường Tăng Nhơn Phú A Bảng 8: Bảng xác đònh giá đất để tính đền bù thiệt hại vùng dự án phường Tăng Nhơn Phú A- quận Bảng 9: So sánh giá đất để tính đền bù giá đất theo khung giá Nhà nước (QĐ 316 /2004/ QĐ – UB ngày 24/12/2004) Bảng 10: Cách xác đònh diện tích đất tính đền bù Bảng 11: Cách xác đònh diện tích đất khuôn viên lại 200m² Bảng 12 : Đơn giá đền bù tiền đất Bảng 13: Mức hỗ trợ trường hợp chiếm dụng đất Bảng 14: Đơn giá bồi thường đất nông nghiệp số dự án khác quận9 Bảng 15: Cách xác đònh mức bồi thường nhà, công trình xây dựng đất Bảng 16: Đơn giá tính hỗ trợ nhà Bảng 17: Mức hỗ trợ hộ kinh doanh có giấy phép có đăng ký kinh doanh Bảng 18: Sơ kết tổng hộ dân nhận tái đònh cư phường Tăng Nhơn Phú A Bảng 19:Tổng kết kinh phí bồi thường vùng bò ảnh hưởng dự án phường Tăng Nhơn Phú A Bảng 20: Mức hộ chấp hành việc di dời hộ dân vùng dự án Bảng 21: Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản Bảng 22: Kiểm đònh đa cộng tuyến mô hình hồi quy phụ Bảng 23: So sánh giá đất theo phương án ứng dụng kết đạt cận nằm đường phố Đây mơ hình áp dụng phổ biến nay, đặc biệt trường hợp định giá đất để tính đền bù - Ưu điểm mơ hình: PP định giá theo tuyến nhanh chóng định giá nhiều đất cách hợp lý cơng bằng, lại tiết kiệm nhân số lượng lớn đất - Khuyết điểm: Độ xác phương pháp định giá theo tuyến có tương quan với giá tuyến đường hệ thống điều chỉnh nên có độ tin cậy khơng cao Nhận xét chung pp định giá bất động sản nay: - PP so sánh trực tiếp áp dụng có hiệu nơi thị trường phát triển phát triển, đồng thời đòi hỏi phải có lượng thơng tin lơn giá chuyển nhượng thị trường với độ tin cậy cao khả phục vụ việc phân tích hữu hiệu - Các pp lại áp dụng vào thực tế để xác định giá trị nhà đất khơng phù hợp BĐS sản phẩm tiêu dùng cuối vật trung gian để tạo thu nhập Chẳng hạn nhà mà hàng ngày đối tượng kinh doanh khơng thể xác định mức độ lợi nhuận hay thu nhập cho ta mà đối tượng đáp ứng nhu cầu nhà sinh hoạt hàng ngày - PP đònh giá hàng loạt theo tuyến xác đònh giá BĐS khu vực nhật đònh vào giá bất động sản theo tuyến đường khu phố Hiện giới, phương pháp để đònh giá BĐS thường dựa vào hàm hồi quy thuộc tính BĐS vò trí, diện tích…được sử dụng biến độc lập giá đất biến phụ thuộc II.6.2 Mối quan hệ chất lượng – vị giá trị bất động sản Như ta biết, hàng hố bất động sản có hai thuộc tính: thuộc tính tự nhiên thuộc tính xã hội; thuộc tính tự nhiên định giá trị sử dụng, giá trị hữu hình, chất lượng bất động sản; thuộc tính xã hội định giá trị, giá trị vơ hình, vị bất động sản Giá trị trao đổi BĐS={ giá trị sử dụng (do chất lượng tạo ra); giá trị (do vị tạo ra)} II.6.3 Phương pháp định giá BĐS theo lý thuyết vị – chất lượng: Cơ sở khoa học phương pháp: Theo lý thuyết chất lượng – vị giá trị BĐS nhà đất xuất phát từ nhu cầu người nhà ở, mà nhu cầu người không đơn nhu cầu sinh lý, nhu cầu trị, văn hố, chủng tộc, dân tộc, tơn giáo… Giá trị thị trường BĐS nhà đất mức độ nhận thức xã hội tính mong muốn BĐS nhà đất chất lượng vị nhà Do nói giá BĐS nhà đất hàm phụ thuộc vào biến độc lập chất lượng vị nhà đất: G= f( VT, CL) Hay G= α+β1VT1+β2VT2+…βnVTn+γ1CL1+γ2CL2+…+γmCLm+ε Với G: Giá trị BĐS nhà đất VTi: Yếu tố cấu thành vị nơi ở, i=1…n CLj: yếu tố cấu thành chất lượng nhà ở, j=1…m Trang 46 α : số β : hệ số vị thế, i=1…n γ : hệ số chất lượng, j=1…m ε : hệ số nhiễu Vị nơi hình thức đo mong muốn mặt xã hội gắn với nhà địa điểm xác định Nó đại diện cho cải, văn hoá, giáo dục, chất lượng môi trường… phụ thuộc vào hệ thống giá trị thời xã hội định Chất lượng nhà bao gồm đặc tính vật lý đo đếm diện tích sàn, số phòng tắm, số tầng cao… thêm vào tính đến số chất lượng sản phẩm độ bền, tính tương thích cơng nghệ xây dựng có Có nhiều phần mềm ứng dụng ví dụ SPSS, Minitap, Eview… Với lý khách quan, đề tài chọn phần mềm Eview – Kinh tế lượng để thực pp định giá đất theo lý thuyết chất lượng – vị TS Hoàng Hữu Phê II.6.4 Giới thiệu vùng điều tra: Dựa vào yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản, đồng thời theo lý thuyết chất lượng - vị giá trị bất động sản tạo lập yếu tố chất lượng vị Do đó, tiêu chí để xây dựng mẫu phiếu điều tra thu thập thông tin vào yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản thông tin phản ánh mặt chất lượng thông tin phản ánh mặt vị bất động sản Mẫu phiếu điều tra có trình bày cụ thể phần phụ lục Tuy nhiên, khảo sát vùng quy hoạch – vùng bị ảnh hưởng dự án đầu tư khu Công nghệ cao thành phố phường Tăng Nhơn Phú A – quận – TPHCM Đây vùng nhạy cảm vấn đề nhà đất, giá đền bù dự án Do nguyên nhân giảm xác q trình nghiên cứu mơ hình, khó phản ánh cách xác yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản mức độ ảnh hưởng chúng Nhưng mong mơ hình để nhà thẩm định quan có chức cần bổ sung xây dựng giá trị bất động sản – giá đền bù nhà đất cho phù hợp hơn, thoả đáng nhu cầu người dân, kết hợp hài hồ lợi ích Nhà nước – chủ đầu tư – người dân Và ứng dụng cho trường hợp khác Trong trình thu thập thông tin bất động sản, đề tài sử dụng phương pháp chọn mẫu điều tra trực tiếp Mẫu chọn điều tra bất động sản chọn ngẫu nhiên, nhiên hộ nằm vùng dự án phường Tăng Nhơn Phú A – quận – TPHCM, nằm rải rác chủ yếu khu phố: khu phố 3,4,5 Với tổng phiếu điều tra 100 hộ Tiêu chí để đề tài xây dựng mẫu phiếu thu thập thông tin vào yếu tố ảnh hưởng đến giá , thông tin phản ánh mặt chất lượng thông tin phản ánh mặt vị Nội dung mẫu phiếu điều tra trình bày cụ thể Phụ lục Nhóm thơng tin phản ánh mặt chất lượng BĐS như: diện tích mảnh đất, kích thước … Nhóm thơng tin phản ánh mặt vị BĐS điều kiện hạ tầng sở, mơi trường Ngồi ra, giá trị BĐS phụ thuộc nhóm thơng tin Trang 47 khác thơng tin hộ gia đình, tính chất sở hữu, diều kiện pháp lý, thông tin quy hoạch ( nằm vùng quy hoạch) II.6.5 Phần mềm Eview: - Cách tạo mơ hình hồi quy mới: File Æ New Æ Workfile Ta nhận hộp thoại Workfile Range, mặc định chọn undated or irregular – báo cáo số mẫu điều tra Nhấn OK, xuất hộp thoại Workfile: Untitled (tên mặc định mơ hình) Nhấn tiếp vào Procs Ỉ Import Ỉ Read text – lotus- excel Trang 48 Xuất hộp thoại Open: chọn đến đường dẫn lưu file “ chạy mơ hình eview” Ta nhập đầy đủ thuộc tính biến độc lập biến phụ thuộc tổng số mẫu điều tra chạy phần mềm Excel – Save với tên “chạy mô hình Eview” Nhấn OK, xuất hộp thoại Excel Spreadsheet Import Trong phần Names for series of Number of series if names in file: chọn số biến cần chạy cho mơ hình (12) Nhấn Ok, trở hộp thoại Workfile: Untitled, chọn biến mơ hình (đánh dấu biến), nhấp chuột phải lên vùng chọn Ỉ Open Ỉ as Equation Lưu ý: chọn biến phụ thuộc trước – giữ phím Ctrl chọn biện độc lập) Trang 49 Xuất hộp thoại Equation Specification Nhấn Ok, ta thu mơ hình báo cáo hồi quy với tham số sau: + Coecfficient – hệ số: ước lượng hệ số phương trình hồi quy + Std Error – Standard Error – độ lệch chuẩn hệ số + t – Staticstic – kiểm định ước lượng không chệch + Prob – kiểm định xác suất + R – squared – bình phương hệ số tương quan hồi quy R² + Adjusted R – squared – bình phương hệ số tương quan hiệu chỉnh Trang 50 Kỳ vọng dấu cho mơ hình: việc kỳ vọng dấu hệ số ước lượng cho có ý nghĩa thực tiễn X1: giấy tờ Giấy tờ ảnh hưởng đến giá trị bất động sản Kỳ vọng bất động sản có đủ giấy tờ (sổ đỏ, giấy cấp / giao quan có thẩm quyền, khơng có giấy tờ gì, loại giấy khác ) giá bất động sản tăng X2: Diện tích bất động sản (bao gồm diện tích đất khn viên) Kỳ vọng diện tích bất động sản nhiều giá bất động sản cao X3: nguồn gốc bất động sản (bao gồm thừa kế, mua lại, quan có thẩm quyền giao/ cấp, tự khai hoang làm nhà, trường hợp khác) Kỳ vọng nguồn gốc bất động sản ảnh hưởng tăng đến giá bất động sản X4: Vật liệu tường (gỗ ốp, sơn ngoại tốt, sơn bả, quét vôi, dán giấy…) Kỳ vọng vật liệu tường ảnh hưởng tăng đến giá bất động sản X5: Vật liệu nhà (lát gỗ, lát đá, lát gạch men, lát gạch, xi măng, đất) Kỳ vọng vật liệu nhà ảnh hưởng tăng đến giá bất động sản X6: Vật liệu mái (bê tơng & ngói, bê tơng mái bằng, lợp tơn, lợp xi măng, lợp ngói…) Kỳ vọng vật liệu mái ảnh hưởng tăng đến giá bất động sản X7: tiếng ồn Kỳ vọng khu vực khơng bị ảnh hưởng tiếng ồn giá BĐS tăng X8: nhiễm khơng khí Khu vực bị nhiễm khơng khí giá bất động sản giảm X9:ô nhiễm nguồn nước Khu vực bị nhiễm nguồn nuớc giá bất động sản giảm X10: thoát nước Hệ thống thoát nước khu vực tốt kỳ vọng giá BĐS tăng X11: nghiện hút Khu vực tượng nghiện hút giá bất động sản cao X12:ăn mày Khu vực tình trạng ăn mày giá bất động sản cao X13: chợ Khoảng cách từ nhà đến chợ gần giá BĐS cao X14: siêu thị Khoảng cách từ nhà đến siêu thị gần giá BĐS cao X15: bưu điện Khoảng cách từ nhà đến bưu điện gần giá BĐS cao Sử dụng phần mềm Excel nhập số liệu, hỗ trợ xử lý số liệu tính tốn tổng hợp Kiểm định giả thuyết mơ hình: - Kiểm định tượng đa cộng tuyến Đa cộng tuyến tồn mối quan hệ tuyến tính hồn hảo hay xấp xỉ hoàn hảo số biến hay tất biến mơ hình hồi quy Ảnh hưởng đa cộng tuyến đến mơ hình: phương sai sai số tiêu chuẩn ước lượng lớn làm cho khoảng tin cậy lớn, t nhỏ làm tăng khả chấp nhận giả thuyết cho khơng có ảnh hưởng biến độc lập biến phụ thuộc, nghiêm trọng dấu hệ số ước lượng sai với kì vọng dấu ban đầu Trang 51 Để kiểm định tượng đa cộng tuyến: sử dụng mơ hình hồi quy phụ: hồi quy biến độc lập mơ hình theo biến lại Tính R2 F cho mơ hình theo cơng thức: R= R2/(k-1) 1-R2/(n-k) Trong đó: n: số quan sát k: số biến giả thích mơ hình hồi quy phụ Sau kiểm định giả thuyết R² = 0, nghĩa biến tương ứng không liên quan đến biến lại Nếu giả thuyết chấp nhận (F nhỏ) kết luận khơng có tượng đa cộng tuyến Nếu kết luận có tượng đa cộng tuyến loại bỏ biến, kiểm tra lại mơ hình Trong trường hợp biến có ý nghĩa khơng thể loại bỏ biến ta chấp nhận đa cộng tuyến - Kiểm định hiên tượng phương sai không đồng Hiện tượng phương sai không đồng phương sai sai số có mối quan hệ với biến độc lập, biến độc lập thay đổi làm cho phương sai sai số thay đổi Ảnh hưởng đến mơ hình: ước lượng mơ hình khơng hiệu quả, ước lượng phương sai bị lệch kiểm định mức ý nghĩa khơng đáng tin cậy Vì xem xét đồ thị phần dư dùng kiểm định White-test Biện pháp khắc phục: + Dùng phép biến đổi số liệu nhằm giảm mức độ biến thiên liệu chuyển số liệu sang dạng logarit - Kiểm định tượng tự tương quan Hiện tượng tự tương quan quan hệ tương quan chuỗi quan sát xếp theo thời gian khơng gian Ảnh hưởng đến mơ hình: ước lượng khơng hiệu phương sai khơng phải phương sai nhỏ Giá trị R2 ước lượng không đáng tin cậy dùng thay giá trị thực R2 II.6.6 Các nhân tố ảnh hưởng mức độ ảnh hưởng đến giá trị bất động sản qua mơ hình Eview – Kinh tế lượng: Qua mẫu phiếu điều tra (khoảng 100 hộ) địa bàn phường Tăng Nhơn Phú A – quận 9, dựa sở chất lượng – vị TS Hoàng Hữu Phê, với ứng dụng phần mềm Eview – kinh tế lượng Ta có kết đạt sau: Trang 52 Bảng 21: Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản Dependent Variable : Giabđs Method: Least Squares (phương pháp bình phương tối thiểu thơng thường OLS) Sample:1 100 Variable Coefficient Std.Error t-Statistic Prob dientichbds 1.961.810 166877,6 11,8 0,0000* cho 1.185.710.414 35.947.660,5 3,3 0,0014* buudien -868.406.252 38.459.758,2 -2,3 0,0264* anmay 446.073.679,4 214.277.632,9 2,1 0,0403* giayto -333.303.401,3 177.346.055,5 -1,9 0,0635** khongkhi -959.834.597,9 400.794.043,5 -2,4 0,0187* nghienhut 1.125.501.067,4 312.942.664,7 3,6 0,0005* onhiemnuoc 2.466.098.709,2 650.334.043,2 3,8 0,0003* sieuthi -64.752.028,7 23.493.464,4 -2,8 0.0071* thoatnuoc 237.836.672,9 132.630.492,4 1,8 0,0764** tiengon 977.792.462,6 338.091.222,4 2,9 0,0048* C -2.505.388.146,3 796.710.894,6 -3,1 0,0023 R- squared: 0,8755 Adjusted R- squared: 0,8599 Mean dependent var: 1,0897 S.D dependent var: 2,17 Log likelihood: -2.186,97 Durbin- Watson star: 1,7997 F- statistic: 56,2748 Prob(F- statistic): 0,0000 (Nguồn: Phụ lục 2- Bảng 1) Chú thích: * : biến có ý nghĩa mức ý nghĩa α =5% ** : biến có ý nghĩa mức α = 10% ***: biến khơng có ý nghĩa mơ hình với α = 10% Trang 53 Từ mơ hình, ta có phương trình sau: Giabds = 1.961.809,569*dientichbds + 118.571.041,4*cho 86.840.625,24*buudien + 446.073.679,4*anmay – 333.303.401,3*giayto 959.834.598*khongkhi + 1.125.501.067*nghienhut + 2.466.098.709*onhiemnuoc 64.752.028,66*sieuthi + 237.836.672,9*thoatnuoc + 977.792.462,6*tiengon 2.505.388.146 – – – – Qua phương trình trên, ta thấy: - Khi diện tích bất động sản tăng lên 1m² giá bất động sản tăng lên 1.961.809,569 đồng - Khi thời gian từ nhà đến chợ tăng lên phút giá bất động sản tăng lên 118.571.041,4 đồng Điều trái với kỳ vọng lúc đầu quy ước, điều cho thấy tâm lý người dân khơng thích sống gần nơi ồn ào, náo nhiệt xa trung tâm, giá bất động sản cao - Khi thời gian từ nhà đến bưu điện tăng lên phút giá bất động sản tăng lên 86.840.625,24 đồng Đúng với kỳ vọng dấu lúc đầu - Khi số ăn mày, lang thang người giá bất động sản tăng lên 446.073.679,4 đồng - Khi khơng có đủ loại giấy tờ giá bất động sản giảm 333.303.401,3 đồng Tức bất động sản có sổ đỏ hay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đủ điều kiện cấp giấy giá bất động sản chênh lệch so với bất động không đủ điều kiện pháp lý 333.303.401,3 đồng - Khi khơng khí nhiễm tăng lên gấp lần giá bất động sản giảm xuống 959.834.598 đồng - Khi số nghiện hút giảm xuống người giá bất động sản tăng lên 1.125.501.067 đồng - Khi nhiễm nước giảm xuống lần giá bất động sản tăng lên 2.466.098.709 đồng - Khi thời gian từ nhà đến siêu thị tăng lên phút giá bất động sản giảm 64.752.028,66 đồng Điều mâu thuẩn với quan niệm cho người dân thích sống xa trung tâm mà ta lý luận phần Nhưng ta dễ dàng thấy rằng, bổ sung cho Tâm lý người dân thời đại này, thích mua sắm nơi mà họ thấy đảm bảo chất lượng an toàn thực phẩm siêu thị chẳng hạn Vì khu vực gần siêu thị khu vực giá bất động sản cao Tuy nhiên kết khảo sát khoảng 100 hộ gia đình địa bàn phường Tăng Nhơn Phú A – quận – TPHCM - Khi hệ thống thoát nước khu vức tốt hệ thơng nước khu vực khác lần giá bất động sản tăng 237.836.672,9 đồng - Khi tiếng ồn giảm xuống lần giá bất động sản tăng 977.792.462,6 đồng R² = 0,8755 cho thấy biến mơ hình giải thích 87,55% biến phụ thuộc Nghĩa yếu tố khác tác động đến giá bất động sản khơng đề cập mơ hình R² = 87,55% cho thấy độ thích hợp mơ hình tương đối cao, chấp nhận Trang 54 Để kiểm định đa cộng tuyến ta tiến hành chạy mơ hình hồi quy phụ: Bảng 22: Kiểm định đa cộng tuyến mô hình hồi quy phụ R2/(k-2) Biến phụ thuộc R - SQUARE F - ststistic Fj = 1-R2/(n-k+1) Mơ hình gốc Mơ hình hồi quy phụ So sánh Fj χ2 21(5%) nên không chấp nhận giả thiết H0 :α = α2=…= α 21 Do có tượng phương sai thay đổi chấp nhận Vì trình điều tra chủ yếu khảo sát vùng bị ảnh hưởng dự án nên số liệu thu nhập đạt số liệu nhóm – khơng liệu cá nhân, độc lập Đây nguyên nhân gây tượng phương sai thay đổi Đa số người dân khu vực có cách nhìn chung khu vực Trang 55 sinh sống nên khó mà đạt kết mong đợi Điều cần ý khắc phục mô nghiên cứu sau Kiểm định tượng tự tương quan ta sử dụng kiểm định Durbin – Watsons: Qua mơ hình hồi quy cho thấy: trị thống kê Durbin – Watson d =1,905.Với k = 11, n =100 mức ý nghĩa α = 5% tra bảng Durbin – Watson ta dL= 1,462 vaø dU = 1,898 Vì d > dU sấp xỉ 2, kiểm định bác bỏ giả thiết H0: ρ = (có tương quan chuỗi) mức ý nghĩa α = 5% Vậy khơng có tương quan chuỗi phần dư mức ý nghĩa α = % Kết luận: Qua kết đạt trên, ta thấy việc định giá BĐS nhà đất bị chi phối nhiều yếu tố Các yếu tố ảnh hưởng chưa thật thuyết phục lý khách quan chủ quan khác trình điều tra áp dụng phạm vi nhỏ – vùng điều tra Tuỳ vào khu vực, vị trí cụ thể, có nhân tố ảnh hưởng khác nhau, mức độ chi phối khác Do đó, có yếu tố mẫu phiếu điều tra không ảnh hưởng giá BĐS Ghi chú: E+09 = 10^9 Biểu đồ 3: Biểu đồ biểu thị mức giá bất động sản hộ vùng điều tra từ việc ứng dụng phần mềm Trang 56 Qua biểu đồ, ta thấy giá bất động sản vùng điều tra (khoảng 100 hộ địa bàn phường Tăng Nhơn Phú A) chủ yếu nằm khoảng từ 0-5.10^9 đồng Tuy địa bàn phường Tăng Nhơn Phú A, vị trí, khu vực bất động sản đạt mức giá khác II.6.7 Ứng dụng kết đạt cho việc tính giá đất đền bù vùng dự án: Khu công nghệ cao, dự án cấp quốc gia, năm chương trình, cơng trình trọng điểm mang tính đòn bẩy, thúc đẩy kinh tế – xã hội chuyển dịch cấu kinh tế thành phố Thực trạng trình triển khai dự án vấn đề đáng lo ngại Các hộ dân phường Tăng Nhơn Phú A nói riêng tồn thể 3.567 hộ dân dự án nói chung xúc giá đền bù phương án (đã có 139 hộ phường Tăng Nhơn Phú A, 233 hộ thuộc phường chưa nhận tiền bồi thường chờ giải khiếu nại) Sau khảo sát nhỏ, so sánh giá đất theo phương án đền bù ứng dụng phần mềm Eview: Bảng 23: So sánh giá đất theo phương án ứng dụng kết đạt (Đơn vị: đồng/m²) Địa Giá đất đền bù Giá tính theo Eview Sự chênh lệch 3A đường 244 KP5 960.000 4.986.993,04 4.026.993,04 2.Trần Văn Mới 611 Lê Văn Việt 1.200.000 4.618.394,02 3.418.394,02 3.Phạm Ngọc Sương 12/85A Lê Văn Việt KP5 1.200.000 2.392.897,05 1.192.897,05 4.Trần Hoàng Kha Lê Văn Việt 1.200.000 1.870.747,50 670.747,50 5.Nguyễn Thị Gái Man Thiện 1.200.000 2.209.055,26 1.009.055,26 Huỳnh Thị Nam Man Thiện 900.000 1.035.253,61 135.253,61 Nguyễn Thị Tám 12/66 tổ KP5 1.200.000 4.404.590,07 3.204.590,07 8.Nguyễn Thị Hằng 188 Lã Xuân Oai KP3 1.200.000 3.946.661,09 2.746.661,09 12/79 tổ KP5 1.200.000 8.969.543,00 7.769.543,00 12/113 tổ KP5 1.200.000 5.213.990,43 4.013.990,43 Họ Tên Lê Thị Xuân 9.Trần Thị Thu Xương 10.Phạm Hoàng Giang Qua kết đạt được, giá đất có chênh lệch cao (tăng từ 1,15-7,47 lần so với giá đền bù) Dựa vào phương trình hồi quy, với yếu tố điều tra thực tế, ta tính giá đất (cách tính giới thiệu cụ thể phần phụ lục3) Ứng với lượng chất lượng lượng vị ta xác định giá trị bất động sản thơng qua cơng thức Giá đất tính mang tính chất tham khảo, so sánh nhỏ, để ta thấy chênh lệch giá việc đền bù, Trang 57 minh chứng chứng minh rằng: giá đất phương án thấp Vì vậy, tiền đề để nhà thẩm định giá, Bộ Tài Chính – Vật Giá xem xét để có phương án hợp lý Giá đất tính đền bù dự án áp dụng theo QĐ 05/1995/ QĐ – UB – QLĐT, từ năm 1995 Mặt khác, giá đất thị trường ngày biến động Không so sánh với giá thị trường mà khung giá Nhà nước ban hành khu vực có khác biệt so với giá đền bù Đó ngun nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng khiếu nại, tố cáo người dân tồn dự án, ảnh hưởng đến tiến trình giao đất, thu hồi đất, chậm trễ việc phát triển đất nước, hồn thành việc xây dựng khu cơng nghệ cao thành phố với mong đợi kế hoạch đề II.6.8 Nhận xét: Đây mơ hình phổ biến, ứng dụng rộng rãi lĩnh vực Mơ hình giúp ta đánh giá cách xác yếu tố ảnh hưởng đến bất động sản nói riêng vấn đề cần nghiên cứu nói chung Ta xác định mức độ ảnh hưởng chúng biến phụ thuộc, biến cần xác định Có thể nói mơ hình hồn hảo Nếu ta biết cách khai thác triệt để hết chức phần mềm Eview này, phần mềm hỗ trợ đắc lực việc xác định giá đất – vấn đề khác có liên quan ngành quản lý đất đai nói chung Tuy nhiên, đề tài này, chưa thể xây dựng đơn giá đền bù việc ứng dụng mơ hình Eview vào thực tiễn Do nhiều nguyên nhân khách quan chủ quan tài liệu tham khảo hữu dụng cho nhà thẩm định giá tương lai Nhưng ta dễ nhận thấy việc áp giá đất dự án thấp thơng qua ứng dụng tính tốn nhỏ từ phần mềm Trang 58 KẾT LUẬN - Kết luận: Địa bàn quận vốn vùng sâu vùng xa nông thơn huyện Thủ Đức cũ, vùng oanh kích tự quân đội Mỹ Sài Gòn trước kia, nên yếu nhiều mặt so với quận huyện khác Thành phố Tuy nhiên quận có ưu mặt tự nhiên, nằm phía giáp sơng Đồng Nai, có đường giao thơng chạy suốt chiều dài quận để nối với trung tâm thành phố Hồ Chí Minh thành phố Biên Hòa… mai có trung tâm văn hóa thành phố, quận có triển vọng phát triển mạnh du lịch sinh thái tương lai Hiện nay, tồn địa bàn quận có 90 dự án thuộc ngân sách Nhà nước, có dự án trọng điểm thành phố, dự án lại Cơng ty TNHH tư nhân (gồm 6.169 hộ phải di dời, giải tỏa) Trong đó, riêng số hộ bị giải tỏa có nhu cầu tái định cư thuộc dự án trọng điểm 4.216 hộ Cho đến nay, quận họp xét tái định cư 2.504 hộ, có 2.066 hộ đủ điều kiện tái định cư gồm: 1.728 hộ thuộc dự án công nghệ cao, 145 hộ thuộc dự án công viên lịch sử văn hóa dân tộc, 115 hộ thuộc dự án đường xa lộ vành đai vào khu công nghệ cao, 78 hộ thuộc dự án đường Xuyên Á Dự án khu Công nghệ cao chương trình lớn Nhà nước tăng cường lực khoa học – công nghệ, tạo lực lượng sản xuất tảng công nghiệp đại, đưa đất nước phát triển theo hướng bền vững Do với tầm nhìn đầy hứa hẹn: “Quận trở thành đô thị đại dựa vào tảng hoạt động khoa học – công nghệ tiên tiến”, quan tâm trước tiên phương án bồi thường, hỗ trợ thiệt hại tái định cư, giải phóng mặt cho người bị thu hồi đất, giải hài hòa quyền lợi người tái định cư, tiến tới chấm dứt tình trạng tạm cư kéo dài Phương án bồi thường, hỗ trợ thiệt hại, tái định cư, giải phóng mặt dự án đầu tư xây dựng khu Công nghệ kỹ thuật cao thành phố phường Tăng Nhơn Phú A – quận nói riêng phường lại nói chung xây dựng quan điểm Nghị định số 22/NĐ – CP ngày 24/4/1998, đơn giá dựa theo định số 05/QĐ – UB – QLĐT ngày 4/1/1995 Trong trình triển khai thực phương án, Ban bồi thường – GPMB nhận quan tâm, kiểm tra, đôn đốc, nhắc nhở Quận uỷ, UBNDTP, UBND quận ban hành văn hỗ trợ bổ sung thêm cho việc chi trả bồi thường, hỗ trợ cho người dân Do dự án khu Công nghệ cao thành phố với quy mô lớn 913,1633 ha, nên việc thống kê số liệu phường hạn chế, khơng nắm mức độ thiệt hại dự án phường riêng biệt Dự án lớn nên số tiền chi trả cho người dân phải chia làm nhiều đợt toán Mức độ chấp hành di dời người dân phường Tăng Nhơn Phú A chiếm tỷ lệ cao: 699 hộ / 975 hộ kiểm kê – khoảng 38 hộ chưa kiểm kê nằm vùng dự án (đạt 71,69 %) Nhiều hộ đề đơn khiếu nại kiến nghị Nhìn chung, tồn nhiều vấn đề sau: + Đa số người dân dự án (80% hộ dân) chưa đồng ý với giá bồi thường Giá đất nơng nghiệp thấp nhiều so với giá chuyển nhượng thực tế Trang 59 địa bàn, ảnh hưởng đến quyền lợi người dân Giá đất áp dụng từ định cũ (QĐ 05/1995/QĐ – UB – QLĐT) + Chính sách bồi thường chưa quan tâm đến việc người dân sinh sống sau di dời đến chỗ khu tái định cư Những hộ nông nghiệp phải sống vào khu tái định cư – môi trường khoa học công nghệ! + Dự án triển khai thực hiện, hộ dân phải bàn giao mặt khu tái định cư chưa thiết lập Tình trạng người dân vơ gia cư kéo dài, khiến tâm trạng người dân hoang mang, lòng tin phải chờ đợi chỗ lâu Một mặt gây tổn thất không nhỏ đến ngân sách số tiền tạm cư chi trả lớn - Kiến nghị: Để công tác bồi thường, hỗ trợ thiệt hại, tái định cư, giải phóng mặt dự án đầu tư xây dựng khu Công nghệ cao triển khai cách hiệu quả, thuận lợi hơn, em xin có vài kiến nghị sau: + Giải vấn đề giá đền bù cho người dân hợp lý Có thể đưa sách hỗ trợ thêm, đồng thời phải giải xem xét cho hộ nhận tiền bồi thường di dời, giao đất + Cần triển khai khai thác phần mềm Eview – Kinh tế lượng diện rộng để đạt kết mang tính thực tiễn hơn, ứng dụng cho việc áp giá đền bù dự án lĩnh vực định giá đất nói chung + Cần tuyên truyền, thông tin chuyên đề công tác quy hoạch, bồi thường tái định cư đến nhân dân để họ hiểu lợi ích quy hoạch, tái định cư + Cần tổ chức huấn luyện cho đội ngũ cán bộ, công chức trực tiếp thực công tác bồi thường, tái định cư nên chọn người có phẩm chất, lực để bố trí vào cơng tác + Chính quyền cấp lãnh đạo cần quan tâm đến sách hỗ trợ cho người dân kinh phí đào tạo việc làm, hỗ trợ di dời, xây dựng khu tái định cư phải tốt nơi cũ… để người dân an tâm quyền lợi quyền Nhà nước bảo vệ + Uỷ ban nhân dân thành phố cần phối hợp với cấp lãnh đạo làm sáng tỏ việc ban hành định 2666/ QĐ – UB ngày 27/6/2002 Uỷ ban nhân dân thành phố hoàn toàn pháp luật thẩm quyền, tạo tin cậy dân + UBND TP nên xem xét việc cho phép người dân có đất bị thu hồi nằm dự án tham gia góp vốn xây dựng KCNC giá trị sử dụng đất họ hay không? Tại không thực hiệu dân biết, dân bàn, dân làm, dân kiểm tra để hình thành KCNC Trang 60 ... tiễn trên, phân công Khoa QLĐĐ BĐS, em thực đề tài: Phương án bồi thường hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt dự án đầu tư khu Công nghệ kỹ thuật cao phường Tăng Nhơn Phú A – quận – Thành phố Hồ... KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT NGÔ THỊ NGỌC TRÂN “PHƯƠNG ÁN BỒI THƯỜNG HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU CÔNG NGHỆ KỸ THUẬT CAO TẠI PHƯỜNG TĂNG NHƠN... Mục tiêu nghiên cứu: Đánh giá phương án bồi thường hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt dự án đầu tư khu cơng nghệ kỹ thuật cao thành phố đ a bàn phường Tăng Nhơn Phú A – quận Đồng thời đề xuất