THỰC TRẠNG ÁP DỤNG CÁC CÔNG CỤ TÀI CHÍNH TRONG QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN TX BẠC LIÊU TỈNH BẠC LIÊU

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: THỰC TRẠNG ÁP DỤNG CÁC CƠNG CỤ TÀI CHÍNH TRONG QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN TX BẠC LIÊU TỈNH BẠC LIÊU SVTH MSSV LỚP KHÓA NGÀNH : : : : : TRÀ THỊ BÍCH TRANG 05135099 DH05TB 2005 – 2009 Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Thành phố Hồ Chí Minh Tháng năm 2009 TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN TRÀ THỊ BÍCH TRANG THỰC TRẠNG ÁP DỤNG CÁC CƠNG CỤ TÀI CHÍNH TRONG QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN TX BẠC LIÊUTỈNH BẠC LIÊU GVHD: ThS Lê Mộng Triết Địa quan: Trường ĐH Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh Ký tên: ……………………………… Thành phố Hồ Chí Minh Tháng năm 2009 LỜI CẢM ƠN Con xin chân thành cảm ơn gia đình – người ln yêu thương, dạy dỗ, hậu thuẫn tạo điều kiện cho suốt trình thực tập để có ngày hơm Em xin cảm ơn Quý thầy cô trường Đại học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh Khoa Quản lý Đất Đai & Bất Động Sản dạy bảo, truyền đạt cho em kiến thức, kinh nghiệm quý báu để em ứng dụng nhiều vào sống công việc hàng ngày Em xin chân thành cảm ơn dạy tận tình thầy Lê Mộng Triết, người giúp đỡ hướng dẫn cho em q trình hồn thành đề tài tốt nghiệp Xin chân thành cám ơn ban lãnh đạo chi cục thuế TX Bạc Liêu chú, anh chị công tác đội trước bạ tạo điều kiện tốt cho em suốt thời gian thực tập Cuối cùng, xin cám ơn gửi lời chia vui đến tất bạn học lớp Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Khóa 31 người gắn bó, chia sẻ giúp đỡ tơi thời gian học tập trường Xin chân thành cám ơn Sinh viên Trà Thị Bích Trang i TĨM TẮT Sinh viên thực hiện: Trà Thị Bích Trang, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh Đề tài: “ Thực trạng áp dụng cơng cụ tài quản lý thị trường bất động sản địa bàn TX Bạc Liêu-Tỉnh Bạc Liêu” Giáo viên hướng dẫn: TS Lê Mộng Triết, Bộ mơn Chính Sách & Pháp Luật, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh Cùng với phát triển chung kinh tế Tỉnh, năm gần tiềm đất đai Thị xã Bạc Liêu ngày tăng lên đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế xã hội Thị xã Sự gia tăng nhiều dự án đầu tư phát triển sở hạ tầng, khu dân cư, khu đô thị Thị xã thu hút mạnh mẽ người dân từ nơi khác Chính sách tài lĩnh vực đất đai phương tiện để nhà nước quản lý điều tiết hoạt động thị trường bất động sản Nghiên cứu thực trang thực cơng cụ tài đất đai địa bàn TX Bạc Liêu, tồn giải pháp nhằm hồn thiện sách tài đất đai để nắm động thái người sử dụng đất trước thay đổi Nhà nước sách tài Bằng phương pháp nghiên cứu tài liệu, em tiến hành nghiên cứu văn bản, Nghị Định Thông Tư hướng dẫn liên quan đến sách tài đất đai kết hợp với việc sử dụng phương pháp thống kê, phương pháp phân tích- tổng hợp để xử lý số liệu thực tế thu loại thuế thu từ đất, đồng thời tiếp thu tình hình thực tế Nguồn thu từ đất đai (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất) liên tục tăng hàng năm đóng góp phần đáng kể vào ngân sách Tỉnh Sự tăng nguồn thu đất đai Thị xã Bạc Liêu tháng gần cho thấy cơng tác hợp thức hóa quyền sử dụng đất thực cách nhanh chóng tạo điều kiện thuận lợi để người sử dụng đất mau chóng hợp thức hóa quyền sử dụng đất từ làm tăng thu khoản nghĩa vụ tài chính.Nguồn thu từ nghĩa vụ tài đất đai chiếm phần quan trọng ngân sách Tỉnh ii Như vậy, qua kết cụ thể tình hình thực sách tài đất đai, đề tài xác định vấn đề tồn xung quanh sắc thuế mở hướng cần phải làm để củng cố, hồn thiện sách tài chính, hướng tới tạo lập thị trường bất động sản hồn hảo, hoạt động lành mạnh cơng khai iii MỤC LỤC ĐẶT VẤN ĐỀ……………………………………………………………………1 PHẦN 1: TỔNG QUAN…………………………………………………………3 Cơ sở lý luận 1.1 Cơ sở khoa học……………………………………………………… 1.1.1 Những vấn đề thị trường bất động sản………………… 1.1.2 Khái quát chung thuế…………………………………………… 1.1.3 Chính sách tài đất đai điều tiết thị trường bất động sản………………………………………………………………………….15 1.2 Cơ sở pháp lý…………………………………………………………19 Khái quát TX Bạc Liêu…………………………………………………… 19 2.1 Điều kiện tự nhiên……………………………………………………19 2.2 Quản lý, giám sát việc thực quyền nghĩa vụ người sử dụng đất…………………………………………………………………………………21 Nội dung phương pháp nghiên cứu…………………………………………23 3.1 Nội dung nghiên cứu………………………………………………….23 3.2 Phương pháp nghiên cứu…………………………………………… 23 PHẦN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU………………………………………… 25 1.Thực trạng áp dụng cơng cụ tài quản lý thị trường bất động sản địa bàn TX Bạc Liêu………………………………………………………………25 2.1 Thuế nhà đất………………………………………………………… 26 2.2.Lệ phí trước bạ…………………………………………………………30 2.3 Thuế chuyển quyền sử dụng đất………………………………………35 2.4 Tiền sử dụng đất………………………………………………………42 Những vấn đề tồn quy định nghĩa vụ tài ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Thị xã Bạc Liêu………………………………………….49 KẾT LUẬN-KIẾN NGHỊ……………………………………………… 54 iv DANH SÁCH CÁC BẢNG Bảng 1: Kết giải hồ sơ đăng ký việc thực quyền người sử dụng đất 22 Bảng 2: Kết thu ngân sách Nhà nước từ nguồn thu đất đai TXBL năm 2007,2008 quí I-2009 25 Bảng 3: Kết thực thu thuế nhà đất 29 Bảng 4: Kết thu lệ phí trước bạ nhà đất 34 Bảng 5: Kết số thu thuế chuyển quyền sử dụng đất 38 Bảng 6: Kết thu thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất 42 Bảng 7: Kết thu tiền sử dụng đất 44 v DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT UBND Ủy ban nhân dân CQSDĐ Chuyển quyền sử dụng đất S Diện tích H Hạng đất MT Mức thuế GT Giá thóc TXBL Thị xã Bạc Liêu VNĐ Việt Nam đồng BĐS Bất động sản vi Ngành Quản lý thị trường bất động sản SVTH:Trà Thị Bích Trang ĐẶT VẤN ĐỀ  Tính cấp thiết đề tài Ở nước ta, từ chuyển sang kinh tế thị trường, hệ thống loại thị trường hình thành phát triển Hệ thống loại thị trường bao gồm: thị trường hàng hóa, thị trường lao động, thị trường dịch vụ, thị trường tài chính, thị trường bất động sản…Trong số loại thị trường có thị trường lao động thị trường bất động sản thị trường thuộc loại đầu vào loại hình sản xuất kinh doanh kinh tế thị trường.Với tư cách loại thị trường đầu vào sản xuất kinh doanh, thị trường bất động sản chiếm vị trí độc tơn kênh phân phối đất đai cho nhà kinh doanh lĩnh vực trồng trọt chăn nuôi, xây dựng cơng trình kiến trúc nhà ở… Ở Việt Nam thị trường bất động sản lĩnh vực mới, kinh tế q trình chuyển đổi Điều lại phức tạp kinh tế mà quyền sử dụng đất chưa xem hàng hóa Cơng cụ tài đất đai phương tiện để nhà nước quản lý điều tiết thị trường bất động sản Cùng với phát triển nhanh chóng kinh tế đất nước, Thị xã Bạc Liêu cơng trình thị, cơng trình dân cư phát triển với tốc độ ngày cao, đòi hỏi công tác quản lý đất đai phải thực tiết kiệm hiệu Trên sở tơi tiến hành nghiên cứu đề tài ”Thực trạng áp dụng cơng cụ tài quản lý thị trường bất động sản địa bàn TX Bạc Liêu-Tỉnh Bạc Liêu”  Mục tiêu nghiên cứu Nắm thực trạng áp dụng cơng cụ tài địa bàn TX Bạc Liêu, tìm thiếu sót hạn chế từ đề xuất giải pháp để sử dụng hiệu sách tài việc điều tiết thị trường bất động sản địa bàn TX Bạc Liêu  Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: khoản thuế thu khoản thuế mối quan hệ với việc quản lý điều tiết thị trường bất động sản Trang Ngành Quản lý thị trường bất động sản SVTH:Trà Thị Bích Trang  Lệ phí trước bạ  Thuế nhà, đất  Thuế chuyển quyền sử dụng đất  Tiền sử dụng đất Phạm vi nghiên cứu: công cụ tài đất đai điều tiết thị trường bất động sản địa bàn thị xã Bạc Liêu từ năm 2007 đến  Ý nghĩa thực tiễn Đề tài mô tả tổng quát thị trường bất động sản, khoản thuế thu từ đất đai mối quan hệ với thị trường bất động sản Trang Ngành Quản lý thị trường bất động sản SVTH:Trà Thị Bích Trang giá chuyển nhượng Chi phí liên quan trừ khoản chi phí thực tế phát sinh hoạt động chuyển nhượng có hố đơn, chứng từ theo chế độ quy định, bao gồm: - Các loại phí, lệ phí theo quy định pháp luật liên quan đến cấp quyền sử dụng nhà người chuyển nhượng nộp ngân sách; - Chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng cấp nhà; - Các chi phí khác liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng Bảng 6: Kết thu thuế Quí I năm 2009 Tháng Số thuế thu được(triệu đồng) Tháng 66,3 Tháng 999,9 Tháng 442,4 (Nguồn: Chi cục thuế TX Bạc Liêu) Đầu năm 2009 bắt đầu triển khai thu thuế thu nhập nhân từ chuyền quyền sử dụng đất.Số tiền thu nộp vào ngân sách Nhà Nước khoản lớn.Bên cạnh tồn đọng kì trước nên việc thu thuế chuyển quyền sử dụng đất tiến hành song song 1.4 Tiền sử dụng đất Tiền sử dụng đất khoản tiền mà người sử dụng đất hình thức giao phải trả lần cho Nhà nước để Nhà nước cho phép sử dụng đất vào mục đích định Việc thu tiền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng công tác quản lý sử dụng đất đai Đây khoản thu lớn, đóng góp đáng kể vào ngân sách Nhà nước, góp phần vào việc đảm bảo nguyên tắc sử dụng đất tiết kiệm có hiệu Trang 42 Ngành Quản lý thị trường bất động sản SVTH:Trà Thị Bích Trang Căn vào quy định theo Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 thu tiền sử dụng đất, Thông tư 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 hướng dẫn thực Nghị định 198/2004/NĐ-CP , Thông tư 70/2006/TT-BTC ngày 02/08/2006 sửa đổi, bổ sung Thông tư 117/2004/TT-BTC, Các trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất: - Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất - Chuyển mục đích sử dụng từ loại đất khơng nộp tiền sử dụng đất sang loại đất có thu tiền sử dụng đất - Chuyển từ hình thức thuê đất sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất - Sử dụng đất ổn định, lâu dài cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Mua nhà thuê thuộc sở hữu Nhà nước ● Căn tính thu tiền sử dụng đất: Điều Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 thu tiền sử dụng đất quy định tính thu tiền sử dụng đất diện tích đất, giá đất thời hạn sử dụng đất - Diện tích (m2): diện tích đất tính thu tiền sử dụng đất diện tích đất Nhà nước giao, phép chuyển mục đích sử dụng, chuyển từ hình thức thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Giá đất tính tiền sử dụng đất giá đất theo mục đích sử dụng đất giao thời điểm giao đất UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định Chính phủ, trường hợp đấu giá đất đấu thầu dự án có sử dụng đất giá tính giá trúng đấu giá - Thời hạn sử dụng đất xác định theo định giao đất, định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, định gia hạn sử dụng đất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất  Các quy định thu tiền sử dụng đất có số vấn đề cần lưu ý sau: - Dự án có thời hạn sử dụng đất 70 năm giảm thu tiền sử dụng đất năm không giao đất sử dụng 1,2% mức thu 70 năm Trang 43 Ngành Quản lý thị trường bất động sản Tiền sử dụng đất thời hạn giao đất SVTH:Trà Thị Bích Trang Tiền sử dụng đất = thời hạn (n năm) –[ 70 năm Tiền sử dụng đất thời hạn x ( 70-n ) x 1.2%] 70 năm - Trường hợp tổ chức kinh tế chuyển mục đích sử dụng có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng, giao đất phải bồi thường, hỗ trợ đất cho người bị thu hồi thu tiền sử dụng đất tính chênh lệch mức tiền sử dụng đất tính theo giá đất mục đích sử dụng với mức tiền sử dụng đất tính theo giá đất mục đích sử dụng trước thời điểm chuyển mục đích sử dụng (chuyển sang giao đất ổn định lâu dài thu 100%; chuyển sang giao có thời hạn 70 năm thu 100%; chuyển sang giao 70 năm năm khơng giao giảm 1,2 %) - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có loại giấy tờ quy định Khoản Điều 50 Luật Đất đai mà giấy tờ ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký bên có liên quan, đến trước ngày 1/7/2004 chưa thực thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định phápluật UBND xã xác nhận đất khơng có tranh chấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất - Trong trường hợp đất sử dụng làm đất ổn định trước ngày 15/10/1993 khơng có tranh chấp khơng phân biệt người xin cấp giấy chứng nhận người sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 (do nhận thừa kế, nhận chuyển nhượng,…) cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất - Sau nhận thông báo quan thuế vòng 30 ngày phải nộp tiền sử dụng đất Mức phạt nộp chậm tiền sử dụng đất 0,02% cho ngày chậm nộp (trước 0,1%) - Nghị định 17 bổ sung Khoản Điều 15 Nghị định 198 cho phép Hộ gia đình, cá nhân phép ghi nợ tiền sử dụng đất Khi thực quyền Trang 44 Ngành Quản lý thị trường bất động sản SVTH:Trà Thị Bích Trang Nhà nước bồi thường bị thu hồi đất phải nộp số tiền sử dụng đất ghi nợ Các trường hợp ghi nợ tiền sử dụng đất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không thực giao dịch quyền sử dụng đất Cùng với trình phát triển kinh tế tỉnh, diện tích đất giao có thu tiền sử dụng đất, diện tích đất chuyển mục đích từ đất nơng nghiệp sang đất phi nông nghiệp Thị xã Bạc Liêu tăng lên, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực cách nhanh chóng hiệu làm tăng khoản thu từ tiền sử dụng đất cao so với địa phương khác Bên cạnh việc thu tiền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân, tình hình thực thu tiền sử dụng đất dự án có thu tiền sử dụng đất hai năm qua (năm 2007 năm 2008) Thị xã Bạc Liêu tương đối tốt nộp ngân sách Tỉnh 6.355 triệu đồng chiếm 27,89% Nhìn chung, hộ gia đình cá nhân tổ chức khác thực nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất tương đối tốt Tuy nhiên sách giá thu tiền khoản đất áp dụng theo Nghị định 188/2004/NĐ-CP có tăng cao so với năm trước; so với giá đất năm 2006, năm 2007 2008 UBND tỉnh có điều chỉnh giá tuyến đường nội ô Thị xã tăng từ 5% đến 10% so với giá đất năm 2006, điều vừa có lợi cơng tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất; người sử dụng đất xin hợp pháp hóa quyền sử dụng đất đai khơng có khả nộp nên nợ tiền sử dụng đất 7,9 tỷ đồng, đối tượng ghi nợ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo thống kê ban đầu Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cung cấp 4,3 tỷ đồng chiếm 54,4% Việc ghi nợ tiền sử dụng đất giúp cho nhiều người dân hợp thức hoá quyền sử dụng đất Nhà nước quản lý việc sử dụng đất địa phương Nhưng trình giao dịch bất động sản thị trường việc nợ tiền sử dụng đất làm cho quyền giao dịch bị hạn chế số thủ tục hành việc quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi nợ tiền sử dụng đất khơng thực quyền đất Do cần có phối hợp quan tài nguyên môi trường với quan thuế khó Trang 45 Ngành Quản lý thị trường bất động sản SVTH:Trà Thị Bích Trang khăn thủ tục hành khơng ảnh hưởng đến giá bất động sản đem giao dịch điều kiện bình thường Trong năm 2006 2007 địa bàn Thị xã Bạc Liêu triển khai 03 dự án xây dựng khu dân cư (Dự án khu đô thị mới, dự án khu dân cư phường dự án khu dân cư phường 2) với tổng diện tích giao đất có thu tiền sử dụng đất 712.660m2 tổng số tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách Nhà nước 60 tỷ đồng tình hình miễn giảm tiền sử dụng đất đến thời điểm chưa phát sinh Bảng 7: Kết thu tiền sử dụng đất Số thuế thu được(triệu Năm Diện tích(m2) 2007 12043 5.600 2008 25731 6.420 Quí I-2009 2668 755,029 đồng) (Nguồn: chi cục thuế TX Bạc Liêu) Nghị Định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị Định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003 ban hành, tháo gỡ khơng vướng mắc việc thi hành Luật Đất đai Nghị định cho phép ghi nợ tiền sử dụng đất cấp GCNQSDĐ chưa đủ khả tài để nộp tiền, số tiền nợ ghi hẳn giấy chứng nhận Khi người sử dụng đất muốn thực quyền chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước số tiền nợ Và người ghi nợ trả nợ theo giá đất lúc cấp giấy, nghĩa số tiền ghi giấy chứng nhận Tuy nhiên, đối tượng ghi nợ tiền sử dụng đất quy định Nghị Định 17/2006/NĐ-CP hạn chế nên chưa thúc đẩy mạnh người dân làm thủ tục hợp thức hóa nhà, đất, đại đa số người sử dụng đất khơng có khả để thực khoản nghĩa vụ tài nặng Trang 46 Ngành Quản lý thị trường bất động sản SVTH:Trà Thị Bích Trang Trước tình hình này, ngày 25/05/2007 Thủ tướng Chính phủ ký ban hành Nghị Định số 84/2007/NĐ-CP, bổ sung quy định việc cấp GCNQSDĐ Theo đó, người sử dụng đất cần có đơn xin ghi nợ chấp nhận Tuy nhiên, người sử dụng đất nộp nghĩa vụ lúc phải trả tiền theo giá trị sử dụng đất thời điểm đó, tức thời điểm trả nợ Nghị Định số 84/2007/NĐ-CP tiến tới thực từ ngày 1/1/2008 giao dịch dân quyền sử dụng đất thực có GCNQSDĐ Đứng hai góc độ Nghị Định 84/2007/NĐ-CP chỗ chưa phù hợp Về phía nhà quản lý, đặc biệt chủ đầu tư khen thỏa mãn với quy định mở Nghị Định 84/2007/NĐ-CP Nhà quản lý nhắm tới mục tiêu tạo lập thị trường bất động sản thức, minh bạch, cơng khai, hoạt động lành mạnh Để thực điều thơng qua Nghị Định số 84/2007/NĐ-CP chủ trương cho ghi nợ tiền sử dụng đất với đối tượng để đẩy nhanh hồn tất cơng tác cấp giấy Chủ đầu tư phấn khởi tháo gỡ khó khăn nay, điển việc chủ dự án trả tiền sử dụng đất phần diện tích đất sử dụng cho mục đích cơng cộng, rào cản lớn chủ đầu tư, nhà kinh doanh địa ốc Với số điều chỉnh vậy, Nghị Định 84/2007/NĐ-CP nhắm tới hoàn thiện thị trường bất động sản thức, kích thích hoạt động đầu tư vào dự án bất động sản đáp ứng nhu cầu đòi hỏi Nhưng phía người dân người thực Nghị Định 84/2007/NĐ-CP gặp nhiều khó khăn Người dân khơng có tiền để nộp tiền sử dụng đất, cho ghi nợ trả theo giá thời điểm trả nợ Tiền sử dụng đất tính theo đơn giá đất diện tích đất Đơn giá đất mét vng tăng nhân với diện tích đội lên nhiều Người thực vấn đề mà e dè chờ đợi Thông Tư hướng dẫn Một điểm quan trọng việc thu tiền sử dụng đất mốc thời gian Việc đóng tiền sử dụng đất gắn chặt với mốc thời gian sử dụng đất, nên thực tế xảy tình trạng người sử dụng đất bắt tay với cán chức để làm sai lệch mốc thời gian nhằm né khơng phải đóng tiền sử dụng đất Mặt khác, lại có tình trạng thơng đồng hai bên giao dịch chuyển nhượng với việc thoả thuận người đứng làm hợp thức hoá nhà, đất nhằm mục đích né khơng đóng tiền sử dụng Trang 47 Ngành Quản lý thị trường bất động sản SVTH:Trà Thị Bích Trang đất Cụ thể sau: theo quy định khoản Điều Nghị Định số 38/2000/NĐCP, người sử dụng đất có giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất từ trước ngày 15/10/1993 cấp đổi GCNQSDĐ cho tồn diện tích đất sử dụng phù hợp với giấy tờ nộp tiền sử dụng đất; trường hợp người nhận chuyển quyền sử dụng đất sau ngày 15/10/1993 phải nộp tiền sử dụng đất Chính quy định mà xảy trường hợp hai bên giao dịch với giấy tay sau thời điểm 15/10/1993, bên nhận chuyển nhượng người chủ trước làm hợp thức hố để khơng phải đóng tiền sử dụng đất Từ phát sinh tranh chấp, mâu thuẫn bên chuyển nhượng đứng tên GCNQSDĐ có toàn quyền hợp pháp đất Thực tế có nhiều người phải đất phải trả thêm tiền khoản tiền giao dịch chuyển nhượng trước đó,… Hiện tượng diễn khơng thời gian qua Và nguyên nhân gây thất thu tiền sử dụng đất cho ngân sách Nhà nước Hiện để khắc phục, Nhà nước tiến hành kiểm tra, tra thường xuyên định kỳ chặt chẽ, nhằm hạn chế tối đa hành vi lạm quyền, trục lợi lĩnh vực đất đai nhạy cảm Luật Đất Đai năm 2003 Nghị Định 198/2004/NĐ-CP có đề cập đến khái niệm “đất sử dụng ổn định”, chưa cụ thể Nghị Định số 84/2007/NĐ-CP ban hành, Điều Nghị Định trình bày rõ ràng, cụ thể “đất sử dụng ổn định” Điều nhằm tạo thuận lợi cho người dân lẫn người thực việc xác định khoản tiền sử dụng đất phải đóng, góp phần khuyến khích người dân nghiêm túc kê khai, đăng ký hợp thức hoá nhà, đất, vừa tránh thiệt thòi cho người sử dụng đất vừa tạo điều kiện để nhà nước quản lý tình hình sử dụng, giao dịch bất động sản Tổng hợp tình hình thực nghĩa vụ tài địa bàn Thị xã Bạc Liêu năm 2007, năm 2008 quí I-2009 ta nhận xét thấy việc thu tiền sử dụng đất, thuế chuyển nhượng, phí lệ phí tăng qua năm Việc thực thu nghĩa vụ tài phụ thuộc vào giá đất Nhà nước quy định mà mức giá thấp giá thị trường Do đó, Nhà nước thu nghĩa vụ tài theo giá Nhà nước làm giảm nguồn thu ngân sách Ví dụ, trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất diện tích Trang 48 Ngành Quản lý thị trường bất động sản SVTH:Trà Thị Bích Trang 100m2 Giá Nhà nước quy định đất triệu đồng/m2, thuế chuyển quyền sử dụng đất phải nộp triệu đồng Nhưng thực tế, giá giao dịch đất triệu đồng/m2 nên thu thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giá thị trường Nhà nước thu khoản tiền 20 triệu đồng Việc thu thuế theo giá Nhà nước gây thất thu cho ngân sách Nhà nước 16 triệu đồng với hệ số thất thu 0,8 Trong năm 2008, tiền thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất thu 3.846,73 triệu đồng dựa vào hệ số thất thu 0,8 ta tính số tiền thất thu từ thuế chuyển quyền sử dụng đất 3.077,38 triệu đồng có nghĩa Nhà nước thu thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giá trị trường thu khoản 6.854,11 triệu đồng Qua đó, ta thấy nguồn thu ngân sách Nhà nước tăng lên thu nghĩa vụ tài theo giá thị trường nguồn thu giảm thu theo giá Nhà nước quy định Do đó, với quy định nghĩa vụ tài cần phải đưa mức giá hợp lý để đảm bảo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước đồng thời quản lý giá giao dịch bất động sản thị trường Những vấn đề tồn quy định nghĩa vụ tài ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Thị xã Bạc Liêu Nhà nước ban hành quy định nghĩa vụ tài cho người sử dụng đất ngồi mục đích tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước có mục đích quan trọng khác điều tiết thị trường (thị trường quyền sử dụng đất) Việc thực quy định nghĩa vụ tài chiếm phần quan trọng, ảnh hưởng đến giá bất động sản giao dịch thị trường bảng giá đất Nhà nước quy định Thị xã Bạc Liêu giống địa phương khác nước, có vấn đề tồn quy định nghĩa vụ tài ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Thị xã Bạc Liêu sau: Giá loại đất UBND ban hành năm 2008 tăng 20% so với năm 2007 mà giá đất có xu hướng năm sau cao năm trước Do đó, với mức giá đất với sách nộp 100% tiền sử dụng đất tạo gánh nặng tài cho nhà đầu tư Thời gian qua, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thường dựa vào nguồn vốn vốn góp cổ đơng, phát hành trái phiếu, cổ phiếu, vay ngân Trang 49 Ngành Quản lý thị trường bất động sản SVTH:Trà Thị Bích Trang hàng, tổ chức tín dụng, hợp tác đầu tư huy động từ khách hàng Tuy nhiên, tất nguồn vốn không khó tiếp cận Do để tạo điều kiện thuận lợi làm giảm sức ép tài cho nhà đầu tư kiến nghị cần có nhiều hình thức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khác thay thu 100% Việc thu lệ phí trước bạ 1% tính giá đất UBND tỉnh ban hành Nghị định 176/199/NĐ-CP Vì giá đất để tính lệ phí trước bạ giá đất UBND cấp tỉnh ban hành khung giá đất Chính phủ năm 1994 Trong đó, nay, giá đất UBND tỉnh ban hành để tính nghĩa vụ tài theo quy định Luật Đất đai năm 2003 xác định theo nguyên tắc sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường, tăng lên nhiều lần so với trước Cùng với khoản nộp lệ phí trước bạ, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải thực khoản nghĩa vụ tài khác Cụ thể trường hợp sử dụng đất, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mua bán trao tay trước mà có giấy tờ hợp lệ theo quy định pháp luật giấy tờ ghi tên người khác, theo Luật Đất đai năm 2003 cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất người cấp giấy chứng nhận phải nộp lần thuế chuyển quyền sử dụng đất với thuế suất 2% đất nông nghiệp, 4% đất ở, đất phi nông nghiệp Đối với trường hợp sử dụng đất mà giấy tờ theo quy định Luật Đất đai phải nộp tiền sử dụng đất từ 50100% tính theo giá đất UBND tỉnh ban hành Theo đó, nghĩa vụ tài người cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tăng nhiều so với trước, đặc biệt trường hợp có thu nhập thấp, đời sống khó khăn,…khơng có khả thực nghĩa vụ tài Nhà nước Do đó, cần thay đổi mức thu nghĩa vụ tài cho phù hợp với giá đất nay, đề sách khuyến khích người dân hợp thức hóa quyền sử dụng đất Các quy định nghĩa vụ tài phù hợp tạo điều kiện thuận lợi trình huy động vốn nhà đầu tư khuyến khích người dân hợp thức hóa quyền sử dụng đất Từ đó, Nhà nước nâng cao vai trò quản lý việc sử dụng đất đai địa phương bình ổn giá bất động sản, giúp thị trường bất động sản hoạt động công khai minh bạch quản lý Nhà nước Trang 50 Ngành Quản lý thị trường bất động sản SVTH:Trà Thị Bích Trang  Những thuận lợi khó khăn việc thu nghĩa vụ tài Thị xã Bạc Liêu  Thuận lợi - Hiện nay, Thị xã Bạc Liêu nhiều dự án xây dựng nhà triển khai, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đẩy mạnh, trình thị hóa thu hút đầu tư nhiều ngành, nhiều giới - Trong trình thực quan tâm đạo, hướng dẫn trực tiếp sâu sắc chuyên môn, nghiệp vụ cục Thuế, đồng thời hỗ trợ nhiệt tình cấp ủy, Chính quyền địa phương, phòng quản lý thị quan khác có liên quan - Đội ngũ cán Thuế nêu cao tinh thần trách nhiệm, thực tốt nhiệm vụ phân công, quản lý chặt chẽ đối tượng sử dụng đất để đảm bảo nguồn thu ngân sách Giải hồ sơ cho đơn vị, cá nhân nhanh chóng, kịp thời, trường hợp vướng mắc lập văn xin ý kiến giải - Thực công tác giải thích, tuyên truyền phổ biến sách pháp luật đến đối tượng sử dụng đất, khuyến khích người sử dụng đất hợp thức hóa quyền sử dụng đất  Khó khăn - Việc quản lý thu thuế nhà đất để sót hộ, khu vực dân cư hình thành, khu dãn dân theo quy họach giải tỏa, diện tích đất nơng nghiệp chuyển mục đích sử dụng sang đất ở, đất xây dựng cơng trình,… - Việc chuyển quyền sử dụng đất diễn thường xuyên, quan quản lý Nhà nước không nắm thuế chuyển quyền - Việc phối hợp quan địa nhà đất UBND phường cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chậm 3.Giải pháp Trang 51 Ngành Quản lý thị trường bất động sản SVTH:Trà Thị Bích Trang Từ phân tích trên, ta thấy người dân thường có xu hướng lợi dụng kẽ hở luật để trốn thuế đầu trục lợi, gậy thiệt hại cho ngân sách nhà nước người dân thực nghĩa vụ Để hạn chế tình trạng trên, áp dụng giải pháp điều tiết qua thuế bất động sản, áp dụng cho nhóm đối tượng sau: a/ Loại thứ đánh vào thu nhập phát sinh từ hoạt động khai thác khả sinh lợi đất - Đối với đất hộ gia đình, cá nhân Thuế suất tính theo tỷ lệ % tổng giá trị đất theo thị trường khơng theo kg thóc theo nguyên tắc sau: + Đối với diện tích đất hạn mức quy định, áp dụng thuế suất thấp, ổn định + Đối với diện tích vượt hạn mức, tính thuế lũy tiến Người có nhu cầu rộng mức nộp thuế cao Mặt khác để tránh tượng đầu cơ, cần áp dụng hình thức “thuế phạt” người khơng có nhu cầu mà mua để Thuế suất trường hợp áp dụng mức cao từ 10 – 20% - Đối với đất xây dựng cơng trình: Khi đất chuyển giao cho người sử dụng để sản xuất kinh doanh, theo hình thức đấu thầu Nhà nước nên tính thuế từ thời điểm giá trị đất tăng lên kinh tế xã hội phát triển Thuế suất tính phần giá trị đất tăng thêm (sau trừ giá đấu thầu đầu tư người sử dụng đất) Đặc điểm cách đánh thuế nhà nước điều tiết phần giá trị đất tăng thêm không người sử dụng đất đầu tư mà có b/ Loại thứ hai đánh vào thu nhập phát sinh hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản * Thu nhập phát sinh cho hoạt động chuyển quyền sử dụng đất - Mức 2- 4% áp dụng cho giá trị đất ban đầu họ sử dụng (giá đất nhà nước giao, đấu giá thời điểm họ bắt đầu sử dụng đất) - Thuế suất tăng dần lên theo tỷ lệ % giá trị đất tăng lên mà họ hưởng lợi: tăng từ 50 – 100 triệu đồng nhà nước thu thuế 20%; tăng từ 100 đến 300 triệu đồng thu 30% tối đa thu 50% tổng giá trị đất tăng lên * Thu nhập phát sinh hoạt động kinh doanh bất động sản Trang 52 Ngành Quản lý thị trường bất động sản SVTH:Trà Thị Bích Trang - Bao gồm doanh nghiệp kinh doanh nhà ở, doanh nghiệp xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng cho thuê - Hiện áp dụng chung thuế thu nhập doanh nghiệp Loại thuế tính lãi ròng doanh nghiệp Đồi với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản lãi ròng khơng bao gồm phần giá trị đất tăng lên Như doanh nghiệp có khoản thu lợi nhuận lớn (một phần đầu tư, phần có đượctừ đất khơng đầu tư mà q trình thị hóa xây dựng theo quy hoạch) Đây khoản lợi nhuận hưởng mà không bị điều tiết khoản thuế nào, thuế chuyển quyền sử dụng đất miễn Vì Nhà nước thơng qua thuế kinh doanh bất động sản để điều tiết giá trị đất tăng lên không đầu tư (40 – 60% giá trị đất tăng lên) Trang 53 Ngành Quản lý thị trường bất động sản SVTH:Trà Thị Bích Trang KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ  Kết luận Cùng với phát triển chung nước, Thị xã Bạc Liêu dần nâng cao vị thị khu vực, chuyển dịch cấu kinh tế theo hướng kết hợp phát triển kinh tế nông nghiệp với kinh tế thương mại dịch vụ Giá trị đất tăng lên, nguồn thu từ khoản nghĩa vụ tài đóng góp phần quan trọng nguồn thu ngân sách tỉnh Nhìn chung, tổng số thu từ đất tăng dần, năm 2008 thu 42.339,158 triệu đồng tăng so với năm 2007 thu đượcc 60.446,748 triệu đồng Trong khoản thu từ đất, tiền sử dụng đất có đóng góp nhiều tăng qua năm, cụ thể 5.600,97 triệu đồng năm 2007 tăng lên 6.420,346 triệu đồng Các khoản thu từ đất lại có xu hướng tăng thể công tác quản lý ngày tốt hơn, bước kiểm soát hoạt động sử dụng, chuyển dịch bất động sản chủ thể Thị trường bất động sản Thị xã Bạc Liêu khơng sơi động mặt chung tồn Thị xã mà chủ yếu “nóng” dự án khu dân cư hình thành Nghĩa vụ tài có vai trò quan trọng thị trường bất động sản ảnh hưởng trực tiếp đến giá bất động sản Như nói, giá đất UBND tỉnh quy định tăng lên hàng chục lần mà nghĩa vụ thuế phí chuyển quyền sử dụng đất khơng thay đổi đương nhiên giá trị khoản tiền tăng lên nhiêu lần Cùng với chế bắt buộc nộp lần tiền sử dụng đất trước giao đất hay thuê đất gánh nặng cho nhà đầu tư Do đó, quy định nghĩa vụ tài tác động trực tiếp đến mức giá giao dịch thị trường tâm lý người sử dụng đất muốn chuyển mục đích hay hợp thức hố đất Vì thế, quy định phù hợp khuyến khích nhà đầu tư thực nhanh giá bất động sản dự án sát với giá thực; thị trường bất động sản công khai minh bạch chuyển nhượng, không tránh thuế,… điều giúp cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh với quản lý điều tiết Nhà nước Trang 54 Ngành Quản lý thị trường bất động sản SVTH:Trà Thị Bích Trang  Kiến nghị Nhà nước cần quy định nghĩa vụ tài phù hợp, xác định giá để áp dụng thực nghĩa vụ tài thật hợp lý để tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước quản lý giá giao dịch bất động sản thị trường Tổ chức thực nhanh chóng, chuyên nghiệp tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất thực nghĩa vụ tài Cần đưa sách ưu đãi tiền sử dụng đất để khuyến khích chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ thực dự án có biện pháp khác hành thu phù hợp với số tiền lớn mà quy định thu lần gây khơng khó khăn cho nhà đầu tư việc huy động nguồn vốn Các nhân viên Thuế phải chuyên nghiệp nắm bắt tình hình thực tế, từ đóng góp ý kiến đề xuất mức thu phù hợp cho địa phương Xem xét giảm mức thu lệ phí trước bạ áp dụng với nay, để tạo thuận lợi cho người dân hợp thức hóa quyền sử dụng đất Cần thay đổi tính thuế giá thóc để điều tiết cách kịp thời trường hợp giá bất động sản thị trường thay đổi đột xuất Trang 55 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bài giảng “Quản lý hành đất đai” – ThS Lê Mộng Triết – Bộ mơn Chính sách Pháp luật đất đai – Khoa Quản lý Đất Đai Bất Động Sản, Trường Đại học Nơng Lâm Thành phố Hồ Chí Minh Bài giảng “Quản lý nhà nước thị trường bất động sản” ThS Lê Mộng Triết – Bộ mơn Chính sách Pháp luật đất đai – Khoa Quản lý Đất Đai Bất Động Sản, Trường Đại học Nơng Lâm Thành phố Hồ Chí Minh Bài giảng mơn học Thuế-ThS Đồn Tranh.(Giáo trình thư viện điện tử_Bộ Giáo dục đào tạo Dự thảo Đề án phát triển thị trường bất động sản-Bộ Xây Dựng,Hà Nội năm 2004 Internet Luận văn tốt nghiệp “Tìm hiểu việc thực sách tài đất đai quảnh lý điều tiết thị trường bất động sản địa bàn Quận 9” – Nguyễn Thị Yến Phượng – QLĐĐ khóa 2003-2007 ... hội sử dụng chuyển dịch bất động sản Trang 17 Ngành Quản lý thị trường bất động sản SVTH:Trà Thị Bích Trang Đất đai thuộc sở hữu tồn dân tài sản quý báu mà thi n nhiên ban tặng.Do đặc điểm tài... thuế mối quan hệ với việc quản lý điều tiết thị trường bất động sản Trang Ngành Quản lý thị trường bất động sản SVTH:Trà Thị Bích Trang  Lệ phí trước bạ  Thuế nhà, đất  Thuế chuyển quyền sử dụng... khoản thuế thu từ đất đai mối quan hệ với thị trường bất động sản Trang Ngành Quản lý thị trường bất động sản SVTH:Trà Thị Bích Trang PHẦN TỔNG QUAN TÀI LIỆU Cơ sở lý luận 1.1 Cơ sở khoa học 1.1.1