THỰC TRẠNG ÁP DỤNG CÁC CÔNG CỤ TÀI CHÍNH TRONG QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN TX BẠC LIÊU TỈNH BẠC LIÊU

Như vậy, qua những kết quả cụ thể về tình hình thực hiện chính sách tài chính về đất đai, đề tài đã xác định những vấn đề đang còn tồn tại xung quanh các sắc thuế và mở ra những hướng cầ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:

THỰC TRẠNG ÁP DỤNG CÁC CÔNG CỤ TÀI CHÍNH TRONG QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

TRÊN ĐỊA BÀN TX BẠC LIÊU

TỈNH BẠC LIÊU

SVTH MSSV LỚP KHÓA NGÀNH

: : : : :

TRÀ THỊ BÍCH TRANG

05135099 DH05TB

2005 – 2009 Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

Thành phố Hồ Chí Minh Tháng 7 năm 2009

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN

TRÀ THỊ BÍCH TRANG

THỰC TRẠNG ÁP DỤNG CÁC CÔNG CỤ TÀI CHÍNH TRONG QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

TRÊN ĐỊA BÀN TX BẠC LIÊU-

LỜI CẢM ƠN

Con xin chân thành cảm ơn gia đình – những người luôn yêu thương, dạy dỗ, hậu thuẫn và tạo mọi điều kiện cho con trong suốt quá trình thực tập để con có được ngày hôm nay

Em xin cảm ơn Quý thầy cô trường Đại học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh và Khoa Quản lý Đất Đai & Bất Động Sản đã dạy bảo, truyền đạt cho em những kiến thức, những kinh nghiệm quý báu để em có thể ứng dụng nhiều vào trong cuộc sống và công việc hàng ngày

Em xin chân thành cảm ơn sự chỉ dạy tận tình của thầy Lê Mộng Triết, người

đã giúp đỡ và hướng dẫn cho em trong quá trình hoàn thành đề tài tốt nghiệp

Xin chân thành cám ơn ban lãnh đạo chi cục thuế TX Bạc Liêu và các chú, anh chị công tác tại đội trước bạ đã tạo mọi điều kiện tốt nhất cho em trong suốt thời gian thực tập

Cuối cùng, xin cám ơn và gửi lời chia vui đến tất cả các bạn học cùng lớp Quản

Lý Thị Trường Bất Động Sản Khóa 31 là những người đã gắn bó, chia sẻ và giúp đỡ tôi trong thời gian học tập tại trường

Xin chân thành cám ơn

Sinh viên Trà Thị Bích Trang

TÓM TẮT

Sinh viên thực hiện: Trà Thị Bích Trang, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh

Đề tài: “ Thực trạng áp dụng các công cụ tài chính trong quản lý thị trường bất

động sản trên địa bàn TX Bạc Liêu-Tỉnh Bạc Liêu”

Giáo viên hướng dẫn: TS Lê Mộng Triết, Bộ môn Chính Sách & Pháp Luật, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh

Cùng với sự phát triển chung của nền kinh tế Tỉnh, trong những năm gần đây tiềm năng về đất đai ở Thị xã Bạc Liêu ngày một tăng lên đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế xã hội của Thị xã Sự gia tăng của nhiều dự án đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng, khu dân cư, khu đô thị mới ở Thị xã đã thu hút mạnh mẽ người dân từ các nơi khác Chính sách tài chính trong lĩnh vực đất đai là một trong những phương tiện để nhà nước quản lý và điều tiết hoạt động của thị trường bất động sản Nghiên cứu thực trang thực hiện các công cụ tài chính về đất đai trên địa bàn TX Bạc Liêu, những tồn tại và giải pháp nhằm hoàn thiện các chính sách tài chính về đất đai để nắm được động thái của người sử dụng đất trước những thay đổi của Nhà nước về chính sách tài chính Bằng phương pháp nghiên cứu tài liệu, em tiến hành nghiên cứu những văn bản, những Nghị Định và Thông Tư hướng dẫn liên quan đến chính sách tài chính về đất đai kết hợp với việc sử dụng phương pháp thống kê, phương pháp phân tích- tổng hợp

để xử lý những số liệu thực tế thu được của các loại thuế thu từ đất, và đồng thời tiếp thu tình hình thực tế Nguồn thu từ đất đai (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất) đã liên tục tăng hàng năm và đóng góp một phần đáng kể vào ngân sách của Tỉnh Sự tăng nguồn thu về đất đai của Thị xã Bạc Liêu trong những tháng gần đây cho thấy công tác hợp thức hóa quyền sử dụng đất được thực hiện một cách nhanh chóng và tạo mọi điều kiện thuận lợi để người sử dụng đất mau chóng được hợp thức hóa quyền sử dụng đất của mình từ đó làm tăng thu trong các khoản nghĩa vụ tài chính.Nguồn thu từ nghĩa vụ tài chính về đất đai chiếm một phần quan trọng trong ngân sách của Tỉnh

Như vậy, qua những kết quả cụ thể về tình hình thực hiện chính sách tài chính

về đất đai, đề tài đã xác định những vấn đề đang còn tồn tại xung quanh các sắc thuế

và mở ra những hướng cần và phải làm để củng cố, hoàn thiện chính sách tài chính, hướng tới tạo lập một thị trường bất động sản hoàn hảo, hoạt động lành mạnh và công khai

MỤC LỤC

ĐẶT VẤN ĐỀ………1

PHẦN 1: TỔNG QUAN………3

1 Cơ sở lý luận 3

1.1 Cơ sở khoa học……… 3

1.1.1 Những vấn đề cơ bản về thị trường bất động sản……… 3

1.1.2 Khái quát chung về thuế……… 9

1.1.3 Chính sách tài chính về đất đai trong điều tiết thị trường bất động sản……….15

1.2 Cơ sở pháp lý………19

2 Khái quát về TX Bạc Liêu……… 19

2.1 Điều kiện tự nhiên………19

2.2 Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất………21

3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu………23

3.1 Nội dung nghiên cứu……….23

3.2 Phương pháp nghiên cứu……… 23

PHẦN 2 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU……… 25

1.Thực trạng áp dụng các công cụ tài chính trong quản lý thị trường bất động sản trên địa bàn TX Bạc Liêu………25

2.1 Thuế nhà đất……… 26

2.2.Lệ phí trước bạ………30

2.3 Thuế chuyển quyền sử dụng đất………35

2.4 Tiền sử dụng đất………42

2 Những vấn đề tồn tại của các quy định về nghĩa vụ tài chính ảnh hưởng đến thị trường bất động sản tại Thị xã Bạc Liêu……….49

KẾT LUẬN-KIẾN NGHỊ……… 54

DANH SÁCH CÁC BẢNG

Bảng 1: Kết quả giải quyết hồ sơ đăng ký việc thực hiện các quyền của người sử dụng

đất .22

Bảng 2: Kết quả thu ngân sách Nhà nước từ nguồn thu về đất đai của TXBL trong năm 2007,2008 và quí I-2009 25

Bảng 3: Kết quả thực hiện thu thuế nhà đất 29

Bảng 4: Kết quả thu lệ phí trước bạ về nhà đất 34

Bảng 5: Kết quả số thu thuế chuyển quyền sử dụng đất 38

Bảng 6: Kết quả thu thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất 42

Bảng 7: Kết quả thu tiền sử dụng đất 44

BĐS Bất động sản

ĐẶT VẤN ĐỀ

 Tính cấp thiết của đề tài

Ở nước ta, từ khi chuyển sang nền kinh tế thị trường, một hệ thống các loại thị trường dần dần được hình thành và phát triển Hệ thống các loại thị trường đó bao gồm: thị trường hàng hóa, thị trường lao động, thị trường dịch vụ, thị trường tài chính, thị trường bất động sản…Trong số các loại thị trường này có thị trường lao động và thị trường bất động sản là thị trường thuộc loại đầu vào của bất kì loại hình sản xuất kinh doanh nào trong nền kinh tế thị trường.Với tư cách là một loại thị trường đầu vào của sản xuất kinh doanh, thị trường bất động sản chiếm vị trí độc tôn trong kênh phân phối đất đai cho những nhà kinh doanh trong các lĩnh vực như trồng trọt chăn nuôi, xây dựng công trình kiến trúc nhà ở…

Ở Việt Nam thị trường bất động sản là một lĩnh vực mới, nhất là đối với một nền kinh tế đang trong quá trình chuyển đổi Điều đó lại càng phức tạp trong một nền kinh tế mà quyền sử dụng đất chưa được xem là hàng hóa Công cụ tài chính về đất đai

là một trong những phương tiện để nhà nước quản lý và điều tiết thị trường bất động sản

Cùng với sự phát triển nhanh chóng của nền kinh tế đất nước, ở Thị xã Bạc Liêu các công trình đô thị, công trình dân cư phát triển với tốc độ ngày càng cao, đòi hỏi công tác quản lý đất đai phải thực hiện tiết kiệm và hiệu quả Trên cơ sở đó tôi

tiến hành nghiên cứu đề tài ”Thực trạng áp dụng các công cụ tài chính trong quản

lý thị trường bất động sản trên địa bàn TX Bạc Liêu-Tỉnh Bạc Liêu”

 Mục tiêu nghiên cứu

Nắm được thực trạng áp dụng các công cụ tài chính trên địa bàn TX Bạc Liêu, tìm ra những thiếu sót hạn chế từ đó đề xuất ra các giải pháp để sử dụng hiệu quả các chính sách tài chính trong việc điều tiết thị trường bất động sản trên địa bàn TX Bạc Liêu

 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: các khoản thuế và thu các khoản thuế trong mối quan hệ với việc quản lý và điều tiết thị trường bất động sản

 Lệ phí trước bạ

 Thuế nhà, đất

 Thuế chuyển quyền sử dụng đất

 Tiền sử dụng đất Phạm vi nghiên cứu: các công cụ tài chính đất đai điều tiết thị trường bất động sản trên địa bàn thị xã Bạc Liêu từ năm 2007 đến nay

 Ý nghĩa thực tiễn

Đề tài sẽ mô tả tổng quát thị trường bất động sản, các khoản thuế và thu từ đất đai trong mối quan hệ với thị trường bất động sản

PHẦN 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1 Cơ sở lý luận

1.1 Cơ sở khoa học

1.1.1 Những vấn đề cơ bản về thị trường bất động sản

a Khái niệm và đặc điểm của thị trường bất động sản

Ở nước ta, khái niệm BĐS dưới góc độ pháp lý được hiểu là những tài sản di động và không di động được nhưng chịu sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước

Dưới góc độ của nhà quản lý thị trường BĐS thì BĐS là những tài sản không di dời được bao gồm đất đai, những vật thể cố định gắn liền với đất đai, những vật thể này tồn tại trên mặt đất, chức năng của nó sẽ bị thay đổi khi tách rời khỏi đất đai và phải mất khá nhiều thời gian và chi phí cho việc di dời

Có nhiều quan niệm khác nhau về BĐS nhưng tóm lại một tài sản được xem là BĐS khi có các điều kiện sau:

 Là yếu tố vật chất có ích cho con người

 Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng

 Có thể đo lường bằng giá trị nhất định

 Không thể di dời: gắn liền với đất đai hoặc tài sản khác trên đất, di dời hạn chế và tồn tại lâu dài

Thị trường là tổng thể các quan hệ cho phép người mua và người bán trao đổi được các hàng hóa và dịch vụ cho nhau Có ba loại thị trường cơ bản:

Đó là thị trường của các hoạt động giao dịch BĐS như: chuyển nhượng, mua, bán, cho thuê, thế chấp… trong phạm vi không gian và thời gian nhất định Hoạt động của thị trường này tất yếu phải tuân theo quy luật của thị trường, đồng thời bao hàm yếu tố pháp luật, tập quán, phong tục của mỗi quốc gia Bên cạnh đó, cũng có một số khái niệm khác về thị trường BĐS ở những góc độ khác nhau như sau:

 Dưới góc độ kinh tế, thị trường BĐS được hiểu như là một hệ thống các quan hệ kinh tế trong các ngành tạo lập BĐS và các hoạt động liên quan đến những giao dịch

về BĐS

 Dưới góc độ quản lý Nhà nước về đất đai và BĐS, thị trường BĐS không chỉ là hệ thống các quan hệ kinh tế mà còn bao gồm các thể chế bổ trợ thị trường (xác định các quyền về đất đai, thực hiện quy hoạch sử dụng đất,…)

Thị trường BĐS cũng chính là thị trường hàng hóa, tuy nhiên không giống như hàng hoá thông thường, thị trường BĐS cũng mang những đặc thù riêng Sau đây là một số đặc điểm riêng của thị trường BĐS:

 Thị trường BĐS mang tính độc quyền bởi tính cố định, tính khan hiếm và tính tang trị của đất đai, là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo do sự không đồng nhất về thông tin và các yếu tố cấu thành thị trường

 Thị trường BĐS có tính vùng và tính khu vực sâu sắc

Bất động sản là hàng hóa không thể di dời được nên thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng nhiều bởi yếu tố mang tính chất khu vực, cục bộ không giống nhau giữa các địa phương Có những vùng, những khu vực, thị trường bất động sản hoạt động khá nhộn nhịp nhưng có những vùng, những khu vực lại gần như đóng băng Ví dụ: ở khu vực đang quy hoạch thành khu công nghiệp hay khu đô thị mới, người ta sẽ tìm đến để trao đổi mua bán nhưng ở khu vực khác việc mua bán đất rất ít xảy ra Mặt khác, theo đặc điểm tâm lý, tập quán, v.v… của mỗi vùng, mỗi làng, mỗi địa phương

và ngay trong một địa phương cùng một diện tích đất, chỉ cần vị trí, hình thù đất, hướng có thể làm nhà trên đất khác nhau thì giá cả cũng khác nhau Điều đó cho thấy,

sự khác nhau về trình độ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội và mật độ dân số làm cho nhu cầu về bất động sản cũng sẽ khác nhau về số lượng, hình dạng, chất lượng và từ

đó dẫn đến sự khác nhau về mức độ phát triển của thị trường bất động sản Sự phát triển của các nước cũng như ở nước ta trong thời gian qua cho thấy, thị trường bất động sản ở các thành phố, đô thị lớn, ở các vùng ven các đô thị lớn thường có qui mô

và mức độ phát triển cao hơn ở các đô thị nhỏ, các khu vực xa các thành phố, đô thị lớn và khu vực nông thôn

 Thị trường BĐS không phải là thị trường giao dịch bản thân BĐS mà là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS

Trong điều kiện “đất đai thuộc sở hữu toàn dân” do Nhà nước thống nhất quản

lý nên các giao dịch về đất đai trên thị trường thực chất là giao dịch các quyền và lợi ích có được từ việc sử dụng nó Người có quyền sử dụng đất đai sẽ thu được lợi ích từ việc sử dụng đất đai đem lại Vì không bị hao mòn và mất đi trong quá trình sử dụng nên người sử dụng có thể tìm mọi biện pháp khác nhau để khai thác tối đa các lợi ích

mà diện tích đất sử dụng có thể mang lại như xây nhà nhiều tầng đối với đất xây dựng, đầu tư thâm canh, xen canh tăng vụ v.v… đối với đất canh tác Điều đó cho thấy, giá đất (giá quyền sử dụng đất) không phản ánh giá trị của đất đai, mà giá đất phản ánh khả năng thu lợi từ việc sử dụng và thu lợi từ đất Như vậy, với những tiến bộ khoa học kĩ thuật của nền kinh tế sẽ làm cho việc thu lợi từ việc sử dụng đất ngày càng tăng

và tất yếu làm cho giá của quyền sử dụng đất cũng có xu hướng tăng

 Thị trường bất động sản chịu sự chi phối rất mạnh của Nhà Nước (chính sách, pháp luật, quy hoạch)

Là một trong những hàng hóa có giá trị lớn, hơn nữa với những đặc điểm riêng

có của bất động sản nên các giao dịch về bất động sản không thể diễn ra như nhiều hàng hóa thông thường mà đi cùng các giao dịch này là các giấy tờ kèm theo Vì cần phải có các giấy tờ kèm theo nên khi trao đổi, mua bán bất động sản một mặt phải giải quyết các thủ tục phức tạp, mặt khác phải chịu sự chi phối và điều chỉnh của hệ thống các qui định pháp luật có liên quan Điều đó cho thấy, nếu các qui định về pháp luật càng đơn giản và chặt chẽ về thủ tục, các chi phí liên quan đến việc mua bán càng ít thì việc mua bán diễn ra càng nhanh và thuận lợi Những qui định pháp luật chi phối, điều chỉnh trong lĩnh vực này như: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các quyền mua bán,

thế chấp, góp vốn bằng bất động sản, thuế, lệ phí phải nộp liên quan đến việc sử dụng

độ cao đã qua đào tạo, có chuyên môn, kinh nghiệm và nắm được thông tin thị trường,

am hiểu pháp luật về bất động sản

 Thị trường bất động sản có quan hệ mật thiết với thị trường vốn

Theo lý thuyết về cầu tài sản và cầu tiền, các giao dịch về bất động sản trong nền kinh tế liên quan chặt chẽ đến những biến động của nền kinh tế, đặc biệt là thị trường tài chính Vì trong những điều kiện nhất định người ta có nhu cầu chuyển một lượng tiền mặt sang đất đai và ngược lại Mặt khác, bản thân các giao dịch về bất động sản thường có nhu cầu rất lớn về vốn Từ đó, để có vốn giao dịch trên thị trường này phải liên quan đến một lượng vốn tương tự trên thị trường tài chính dưới các hình thức chuyển dịch khác nhau Điều đó cho thấy, thị trường bất động sản của một quốc gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn định khi có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định Hai thị trường này có mối quan hệ biện chứng khăng khít với nhau trong nền kinh tế

b Sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản

 Quá trình hình thành và phát triển của thị trường bất động sản

Cũng như các thị trường khác, sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản gắn liền với chế độ sở hữu và sự phân công lao động xã hội Như vậy, sự chiếm hữu tư nhân về tư liệu sản xuất mà trực tiếp là sự sở hữu tư nhân về ruộng đất, cùng với sự phát triển của sản xuất và trao đổi các hàng hóa khác nhau làm nảy sinh hoạt động thuê mướn, trao đổi, sang nhượng ruộng đất Các hình thức giao dịch ban đầu về bất động sản cũng chỉ mang tính chất giản đơn, đơn điệu và không thường xuyên,

nhưng khi dân số ngày càng tăng, sản xuất xã hội ngày càng phát triển, nhu câu về bất động sản ngày càng tăng thì thị trường bất động sản cũng sẽ nhộn nhịp, thường xuyên đồng thời các nghiệp vụ và hàng hóa cũng không ngừng phát triển Khi đó, các khung pháp lý cũng được ban hành và việc quản lý thị trường bất động sản được chính thức thừa nhận

Khi nền kinh tế thị trường phát triển đến một giai đoạn nào đó, đòi hỏi sự phát triển đồng bộ của các thị trường Song song với thị trường hàng hóa, các thị trường sức lao động và thị trường vốn, thị trường bất động sản đã ra đời và phát triển

Các lý thuyết kinh tế hiện đại đều cho rằng: vốn, lao động và đất đai là những yếu tố đầu vào của mọi quá trình sản xuất Điều đó cho thấy, thị trường bất động sản phát triển song hành với các thị trường khác trong nền kinh tế thị trường là một tất yếu khách quan Đến một giai đoạn nhất định của nền kinh tế, thị trường bất động sản không chỉ giới hạn trong phạm vi quốc gia mà còn diễn ra trong phạm vi khu vực và mang tính toàn cầu Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản cũng ngày càng được mở rộng Nếu như lúc ban đầu chỉ là các cá nhân trao đổi với nhau thì về sau sẽ bao gồm cả Chính phủ, doanh nghiệp và các tổ chức kinh tế xã hội cũng sẽ là những chủ thể phổ biến trong các giao dịch Hàng hóa bất động sản tham gia giao dịch trên thị trường cũng ngày càng tăng lên về số lượng và chủng loại Sự phát triển của các giao dịch trên thị trường bất động sản đã làm xuất hiện các tổ chức chuyên hoạt động trong lĩnh vực môi giới, tư vấn,… về bất động sản

Đối với Việt Nam, trước thời kỳ đổi mới, trong cơ chế kế hoạch hóa tập trung, thị trường bất động sản chính thức không tồn tại do không có sự thừa nhận của pháp luật Các giao dịch về đất đai của các tầng lớp dân cư chỉ được thực hiện trên thị trường bất động sản không chính thức (thị trường ngầm) dưới các hình thức chuyển dịch một căn nhà lá trên một diện tích đất đai hoặc là trả tiền cải tạo đất (thực chất, tiền

mà họ trả cho nhau là “giá đất”) Trong điều kiện như vậy, ở những năm đầu chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường, thị trường bất động sản chính thức cũng chưa hình thành, các giao dịch về bất động sản vẫn chủ yếu thực hiện trên thị trường bất động sản không chính thức và nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước Điều đó làm cho thị trường bất động sản diễn biến không theo qui luật của nền kinh tế thị trường và tác

động không tốt đến sự phát triển kinh tế xã hội Các bất động sản trong nền kinh tế không được huy động và sử dụng một cách có hiệu quả cho sự phát triển kinh tế Do vậy, việc hình thành và phát triển đồng bộ các thị trường nói chung trong đó có thị trường bất động sản nói riêng là một yêu cầu vô cùng cần thiết và cấp bách

Thị trường bất động sản tuy đã hình thành từ trước thời kì đổi mới nền kinh tế, nhung nhìn chung ở giai đoạn này thị trường BĐS còn ở mức thấp, tự phát và các hoạt động giao dịch phần lớn là chưa chính thống.Thị trường BĐS ở nước ta chỉ bắt đầu phát triển về cả số lượng, quy mô và mức độ tác động đến nhiều lĩnh vực của kinh tế-xã hội bắt đầu khi chuyển từ cơ chế kinh tế kế hoạch hóa sang kinh tế thị trường và đặc biệt

là từ khi Luật Đất Đai 1993 ra đời

 Các lực lượng tham gia TTBĐS:

+ Nhà nước: Trong thực tiễn đất nước ta hiện nay, Nhà nước có vai trò rất lớn trong việc tham gia cũng như tác động đến thị trường bất động sản, thể hiện ở một số điểm sau:

- Tác động trực tiếp: Nhà nước ban hành các quy định về quản lý BĐS, về nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyền sử dụng đất và đặc biệt là vạch ra quy hoạch về việc

sử dụng đất và xây dựng nhà xưởng

- Tác động gián tiếp: Trong quá trình cải tổ, sắp xếp lại doanh nghiệp Nhà nước cũng như chỉnh trang đô thị thì có một số nhà xưởng, trụ sở làm việc của các doanh nghiệp và cơ quan Nhà nước cần bán Đây là nguồn cung ứng khá quan trọng cho TTBĐS

+ Nhà đầu tư: Bao gồm nhà đầu tư vào ngành kinh doanh BĐS và các ngành kinh tế khác

- Đối với nhà đầu tư vào các ngành kinh tế khác thì vai trò của họ trên thị trường chủ yếu là người mua Họ tạo nên cầu trên TTBĐS, đặc biệt là thị trường nhà xưởng công nghiệp cũng như TTBĐS phục vụ cho hoạt động thương mại, dịch vụ, khách sạn, cao

ốc văn phòng, y tế, giáo dục

- Đối với nhà đầu tư vào ngành kinh doanh BĐS: Vai trò của họ đặc biệt quan trọng trên TTBĐS, hoạt động của họ làm cho TTBĐS trở nên sôi động và phát triển Trên thị

trường họ vừa đóng vai trò người mua và cũng vừa đóng vai trò người bán trong đó vai trò người bán là chủ yếu Họ mua những BĐS bao gồm đất và tài sản trên đất, hoặc đất trống để cải tạo, đầu tư nâng cấp sau đó chuyển nhượng lại

+ Người mua và người bán thông thường: Họ là những người dân bình thường có nhu cầu mua hoặc bán bất động sản vì các lý do khác nhau Họ có thể là:

- Người mua đơn thuần

- Người bán đơn thuần: bán BĐS để chuyển hoá thành vốn dùng vào các việc khác

- Vừa là người mua vừa là người bán: bán BĐS nơi này để mua BĐS ở nơi khác do nhu cầu chuyển nơi sinh sống Họ là đối tượng quan trọng mà các nhà kinh doanh BĐS hướng tới đặc biệt là các nhà kinh doanh trên thị trường nhà ở

+ Người môi giới:

- Họ là những người cung cấp cho người mua, người bán những thông tin cần thiết

về việc giao dịch mua, bán bất động sản Nhờ họ mà hoạt động TTBĐS được trôi chảy Họ cũng là nguồn để khai thác thông tin về thị trường mà nhà TĐG cần quan tâm

- Trong tình hình hiện nay ở nước ta việc môi giới mua bán BĐS thường thông qua những nhà môi giới cá nhân không được đào tạo về nghiệp vụ chuyên môn và không

có sự quản lý của nhà nước, do vậy cần sớm hình thành những công ty môi giới BĐS

để đưa hoạt động môi giới BĐS đi vào nề nếp tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển TTBĐS

1.1.2 Khái quát chung về thuế

a Thuế

 Sự ra đời và phát triển của thuế

Lịch sử phát triển của xã hội loài người cho thấy rằng, nhân tố quan trọng nhất để thuế ra đời và phát triển cao như ngày nay gắn liền với sự ra đời, tồn tại và phát triển của nhà nước

Nhà nước xuất hiện đòi hỏi phải có cơ sở vật chất và tài sản để đảm bảo cho sự tồn tại

và hoạt động của mình Dó đó, nhà nước phải dùng quyền lực chính trị vốn có để tập

trung một phần nguồn lực của xã hội bằng cách huy động dưới nhiều hình thức Trong

đó, có hình thức đóng góp bắt buộc được gọi là thuế

Với việc thực hiện chức năng quản lý và điều hành xã hội phát triển, sự chi tiêu của Nhà nước không chỉ dừng lại ở những tiêu dùng thông thường mà ở đây còn là sự chi tiêu đầu tư cung cấp những dịch vụ hàng hóa công cộng như:an ninh quốc phòng, phòng chống dịch bệnh, phát triển văn hóa giáo dục, khoa học công nghệ,…Những chỉ tiêu cơ bản này đều có nguồn thu từ thuế nhưng đến lượt nó lại là một tiền đề cho sự phát triển nguồn thu cho giai đoạn sau

Xuất phát từ việc huy động nguồn thu cho sự tồn tại và phát triển của Nhà nước, các Nhà nước hoàn toàn quy định một chiến lược, một lộ trình thu thuế với các lĩnh vực, các ngành, các địa phương và các khu vực khác nhau để khuyến khích và thúc đẩy nền kinh tế phát triển Và điều đó càng giúp cho thuế có một chỗ đứng không thể thiếu trong nền kinh tế ngay cả đối với những nước có nền kinh tế thị trường phát triển Như vậy có thể thấy thuế ra đời và tồn tại cùng với Nhà nước và sự phát triển của nền kinh tế xã hội quyết định sự phát triển của thuế

Trong thời kỳ đầu của sự hình thành của Nhà nước, các hình thức đóng góp cho sự tồn tại của Nhà nước cũng rất đơn giản, chủ yếu là lương thực thực phẩm, nhưng về sau thì nền kinh tế phát triển để huy động nhiều hơn và quản lý được các hoạt động kinh tế

xã hội – xã hội Nhà nước đã đưa ra nhiều sắc thuế ở nhiều lĩnh vực khác nhau như thuế điều tiết trực tiếp trong lĩnh vực thu nhập, thuế đánh vào hàng hóa, thuế trong lĩnh vực đất đai v.v… Tuy nhiên, việc ban hành và hoàn thiện thêm các sắc thuế hoàn toàn phụ thuộc vào các điều kiện cụ thể của nền kinh tế xã hội Nền kinh tế - xã hội không ngừng phát triển, thuế không ngừng được hoàn thiện và cũng theo lý luận về hình thái kinh tế xã hội, sẽ đến giai đoạn mà Nhà nước không còn tồn tại nữa và khi đó thuế cũng không còn nữa

 Khái niệm và phân loại thuế

 Khái niệm

Theo Từ điển Luật học (NXB Bách khoa - 1999): Thuế là một khoản đóng góp bằng tài sản cho Nhà nước do Luật định thành nghĩa vụ đối với cá nhân hoặc tổ chức nhằm đáp ứng nhu cầu chi tiêu của Nhà nước Nhà nước sử dụng thuế làm công cụ

quan trọng để huy động nguồn thu cho Ngân sách nhà nước, điều chỉnh kinh tế và điều hoà thu nhập

Như vậy, thuế không phải là một hiện tượng tự nhiên mà là một hiện tượng xã hội luôn liền với phạm trù nhà nước và pháp luật Thuế là một bộ phận chủ yếu thuộc khoản thu ngân sách nhà nước của các quốc gia Thuế có những đặc trưng cơ bản sau :

- Nội dung kinh tế của thuế thể hiện mối quan hệ tiền tệ phát sinh giữa Nhà nước với các pháp nhân và thể nhân trong xã hội

- Thuế là nghĩa vụ thanh toán của các pháp nhân và thể nhân đối với Nhà nước, nó mang tính bắt buộc, không có tính đối giá và hoàn trả trực tiếp

- Xét theo khía cạnh luật pháp, thuế là khoản nộp cho Nhà nước được pháp luật qui định theo mức thu và thời hạn nhất định

- Về bản chất kinh tế, thuế phản ánh quan hệ phân phối của cải dưới hình thức giá trị giữa Nhà nước với các chủ thể khác trong xã hội

Khi Nhà nước tiến hành hành vi thu thuế tức là Nhà nước đã tham gia vào một quan hệ phân phối giữa một bên là Nhà nước và một bên là các pháp nhân hoặc thể nhân Đó là một quan hệ không bình đẳng vì Nhà nước có quyền tiến hành các biện pháp cưỡng chế nhằm truy thu thuế nếu các pháp nhân và thể nhân không nộp Đối tượng của quan

hệ phân phối này là của cải biểu hiện dưới hình thức giá trị Chính vì vậy, thuế được coi là công cụ phân phối

Ngoài dấu hiệu là thuế được đảm bảo thực hiện bằng sự cưỡng chế của Nhà nước, thuế còn được phân biệt với lệ phí, phí ở chổ các cá nhân và pháp nhân có nghĩa

vụ nộp thuế cho Nhà nước nhưng không trên cơ sở được hưởng những lợi ích vật chất tương ứng mang tính chất đối giá Trong khi đó hình thức lệ phí, phí và công trái nói chung mang tính tự nguyện và có tính chất đối giá Tính bắt buộc của lệ phí và phí chỉ xảy ra khi chủ thể nộp lệ phí, phí thừa hưởng trực tiếp những dịch vụ do Nhà nước cung cấp

 Phân loại

Căn cứ vào đối tượng chịu thuế, có thể chia các sắc thuế thành 3 loại:

- Thuế thu nhập, là loại thuế bao gồm các sắc thuế đánh vào thu nhập của các đối tượng chịu thuế Thường gồm có thuế thu nhập công ty, thuế thu nhập cá nhân

- Thuế tiêu dùng, là loại thuế bao gồm các sắc thuế đánh vào các hành vi tiêu dùng hàng hóa và dịch vụ Thường bao gồm các loại thuế như thuế giá trị gia tăng, thuế tiêu thụ đặc biệt, thuế nhập khẩu, thuế xuất khẩu

- Thuế tài sản, là loại thuế bao gồm các sắc thuế lấy tài sản làm đối tượng đánh thuế Các loại thuế của cải như : thuế nhà, thuế đất; thuế mua sắm tài sản, thuế đăng ký tài sản…

Căn cứ vào phương thức đánh thuế, có thể chia các sắc thuế thành 2 loại:

- Thuế trực thu, là loại thuế mà đối tượng chịu thuế và đối tương nộp thuế là đồng nhất Thông thường là các sắc thuế về thu nhập, thuế tài sản

- Thuế gián thu, là loại thuế không đánh trực tiếp vào thu nhập và tài sản của người nộp thuế mà đánh một cách gián tiếp thông qua giá cả hàng hóa và dịch vụ Lúc đó đối tượng chịu thuế là người tiêu dùng còn đối tượng nộp thuế là người bán hàng

Căn cứ theo mối quan hệ đối với khả năng nộp thuế, có thể chia các sắc

thuế thành 2 loại:

- Thuế thực, là loại thuế không dựa vào khả năng của người nộp thuế Thuế thực thu vào các dạng tài sản riêng biệt của người nộp thuế trên cơ sở mức sinh lợi trung bình của tài sản đó mà không phải từ thu nhập thực tế của người nộp thuế Các loại thuế thực bao gồm: thuế tài sản, thuế tiêu dùng

- Thuế cá nhân, ngược lại với thuế thực là thuế cá nhân, là thuế dựa trên khả năng của người chịu thuế Gồm các loại thuế như : thuế thu nhập cá nhân, thu nhập công ty, thuế chuyển nhượng tài sản…

Căn cứ theo phạm vi thẩm quyền về thuế, có thể chia các sắc thuế thành

2 loại là thuế trung ương và thuế địa phương

Thuế trung ương, là các hình thức thuế do các cơ quan đại diện chính quyền nhà nước

ở trung ương ban hành, còn thuế địa phương do chính quyền địa phương ban hành Tuy nhiên, không phải tất cả các loại thuế trung ương đều nộp hết vào ngân sách trung ương mà một phần của thuế trung ương có thể được trích vào ngân sách địa phương

 Chức năng của thuế

 Huy động nguồn lực tài chính cho Nhà nước

Đây là chức năng cơ bản của thuế Nhờ chức năng này mà quỹ tiền tệ tập trung của Nhà nước được hình thành, đảm bảo cho sự tồn tại và hoạt động của Nhà nước

Sự phát triển và mở rộng chức năng của nhà nước đòi hỏi phải tăng cường chi tiêu tài chính Do đó vai trò của chức năng huy động tập trung nguồn lực của thuế ngày càng được nâng cao Thuế trở thành nguồn thu chiếm tỷ trọng lớn nhất trong ngân sách các nước có nền kinh tế thị trường

 Điều tiết kinh tế

Chức năng này của thuế được thực hiện thông qua việc qui định:

- Các hình thức thu thuế khác nhau

- Xác định đúng đắn đối tượng chịu thuế và đối tượng nộp thuế

- Xây dựng chính xác các mức thuế phải nộp có tính đến khả năng của người nộp thuế

- Sử dụng linh hoạt các ưu đãi và miễn, giảm thuế

Trên cơ sở đó nhà nước kích thích các hoạt động kinh tế đi vào quỹ đạo chung, phù hợp lợi ích của xã hội Như vậy, bằng cách điều tiết và kích thích, chức năng điều tiết kinh tế của nhà nước đã được thực hiện Trong điều kiện chuyển sang nền kinh tế thị trường, vai trò kích thích kinh tế thông qua thuế ngày càng nâng cao Nhà nước sử dụng thuế để tác động đến lợi ích kinh tế của các chủ thể kinh tế vì lợi ích của xã hội

 Các yếu tố cơ bản cấu thành của mỗi sắc thuế

 Tên gọi của sắc thuế

Mỗi sắc thuế đều có một tên gọi nhằm phân biệt giữa các hình thức thuế khác nhau Như ”Thuế thu nhập cá nhân” là đánh thuế vào thu nhập cá nhân, ”Thuế thu nhập công ty” đánh vào thu nhập của pháp nhân là các công ty, ”Thuế giá trị gia tăng” đánh vào giá trị tăng thêm của hàng hoá và dịch vụ sau mỗi kỳ luân chuyển hàng hoá

và dịch vụ qua từng giai đoạn

 Đối tượng nộp thuế

Đối tượng nộp thuế có thể là pháp nhân hoặc thể nhân mà pháp luật xác định có trách nhiệm phải nộp thuế cho nhà nước và gọi là người nộp thuế Do tồn tại cơ chế chuyển dịch gánh nặng của thuế nên người nộp thuế không đồng nhất với người chịu thuế tức là người chịu gánh nặng của thuế

 Đối tượng chịu thuế

Đối tượng chịu thuế chỉ rõ thuế đánh vào cái gì Hàng hoá, thu nhập hay tài sản Mỗi một loại thuế có một đối tượng chịu thuế riêng, chẳng hạn đối tượng chịu thuế giá trị gia tăng là hàng hóa và dịch vụ sản xuất và tiêu dùng, thuế thu nhập cá nhân là thu nhập của các cá nhân

 Cơ sở tính thuế

Cơ sở tính thuế là một bộ phận của đối tượng chịu thuế được xác định làm căn

cứ tính thuế Do đối tượng chịu thuế là thu nhập, hàng hóa, hay tài sản Do đó, cơ sở tính thuế chính là thu nhập chịu thuế, giá trị hàng hóa hay giá trị của tài sản Đối tượng chịu thuế thường rộng hơn cơ sở tính thuế do có một số mức đối tượng chịu thuế được miễn giảm khi xác định cơ sở tính thuế

- Mức thuế ổn định, là mức thuế được qui định theo một tỷ lệ nhất định như nhau trên

cơ sở tính thuế (thuế thu nhập doanh nghiệp)

Mức thuế lũy tiến Có các loạibậc chịu khác nhau, ứng với mỗi bậc thuế có qui định mức thuế phải nộp bằng số tuyệt đối

+ Biểu thuế lũy tiến từng phần, là loại biểu thuế chia cơ sở tính thuế thành nhiều bậc thuế khác nhau, ứng với mỗi bậc thuế có qui định các

mức thuế tăng dần tương ứng Số thuế phải nộp là tổng số thuế tính theo từng bậc thuế với thuế suất tương ứng

+ Biểu thuế lũy tiến toàn phần, là biểu thuế chia cơ sở tính thuế thành nhiều bậc chịu thuế khác nhau, ứng với mỗi bậc thuế có qui định các mức thuế suất tăng dần tương ứng với mức tăng của cơ sở tính thuế

Số thuế phải nộp là số thuế tính theo cơ sở tính thuế đó với thuế suất tương ứng

- Mức thuế lũy thoái, là mức thuế phải nộp giảm dần theo mức độ tăng của cơ sở tính thuế

1.1.3 Công cụ tài chính trong điều tiết thị trường bất động sản

a Khái quát

Trong lĩnh vực đất đai, Nhà nước thực hiện chính sách tài chính thông qua các khoản thu từ đất Ta có thể hiểu đó là khoản tiền mà cá nhân và tổ chức bắt buộc phải đóng theo nghĩa vụ vào ngân sách Nhà nước theo luật định để đáp ứng các nhu cầu chi tiêu của Nhà nước vì phúc lợi của toàn xã hội, vì sự phát triển của đất nước Các khoản thuế thu từ đất chủ yếu là:

- Thuế sử dụng đất nông nghiệp: là khoản thuế mà tổ chức, cá nhân sử dụng đất vào

sản xuất nông nghiệp phải đóng hàng năm Cách tính theo kilôgam thóc quy ra giá tiền trên thị trường tại thời điểm thu thuế và thu mỗi năm một lần Hiện nay đang miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp cho tất cả các tỉnh thành đến năm 2010

Thuế nhà, đất: là thuế thu đối với nhà và đối với đất ở, đất xây dựng công trình Trong

tình hình hiện nay, tạm thời chưa thu thuế nhà và chưa quy định về thuế nhà

- Lệ phí trước bạ: là khoản phí phải đóng khi có hành vi nhận chuyển nhượng quyền

sử dụng đất và quyền sở hữu nhà Lệ phí trước bạ được tính dựa trên giá trị hợp đồng mua bán chuyển nhượng

- Thuế chuyển quyền sử dụng đất: là khoản phí phải đóng khi có hành vi chuyển

nhượng quyền sử dụng đất Thuế chuyển quyền sử dụng đất được tính dựa trên phần diện tích chuyển nhượng

- Tiền thuê đất: là khoản tiền phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước cho thuê đất

Đã trả tiền thuê đất thì không phải đóng tiền thuế sử dụng đất, tiền sử dụng đất và tùy từng vị trí mà xác định tiền thuê đất

- Tiền sử dụng đất: Người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước khi

được Nhà nước giao đất theo quy định của pháp luật hoặc hợp thức hóa quyền sử dụng đất hay chuyển mục đích sử dụng đất

Trong đề tài chỉ nghiên cứu 4 công cụ tài chính đó là tiền sử dụng đất, lệ phí truóc bạ, thuế chuyển quyền sử dụng đất và thuế nhà đất

b Đặc điểm

Ngoài những đặc điểm chung của thuế như: tính bắt buộc, tính pháp lý cao, là khoản thu không mang tính hoàn trả trực tiếp v.v… các khoản thuế trong lĩnh vực đất đai còn có một số đặc điểm riêng sau:

Thứ nhất, thuế trong lĩnh vực đất đai là nguồn thu mang tính ổn định và bền vững của ngân sách nhà nước Đặc điểm này xuất phát từ tính ổn định, không thể di dời và tính lâu bền của đất đai Ở nước ta, ngay các triều đại phong kiến, Nhà nước phong kiến đã áp dụng chính sách trả lương cho các quan lại bằng đất như “ thái ấp”,

“lộc điền”… Nhà nước phong kiến dựa vào nguồn thu chủ yếu nhất vào thuế “đinh” (thu đối với đàn ông từ 18 tuổi trở lên) và thuế “điền” thu vào việc sử dụng đất Ngày nay, khi mà nền kinh tế đã phát triển, sản phẩm xã hội được tạo ra chủ yếu bởi các ngành Công nghiệp và các ngành khác nhưng nguồn thu từ thuế trong lĩnh vực đất đai vẫn là một nguồn thu ổn định và quan trọng của các cấp ngân sách, nhất là các địa phương Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường bất động sản ngày càng phát triển mạnh, làm gia tăng số thu ngân sách Nhà nước từ thuế trong lĩnh vực đất đai, bao gồm cả sử dụng và kinh doanh đất đai

Thứ hai, việc định giá đất (hay quyền sử dụng đất) đúng để tính thuế là một vấn

đề khó Giá cả của hầu hết các hàng hóa trong nền kinh tế đều có cơ sở là chi phí sản xuất và giá thành sản phẩm, nhưng đối với đất đai không thể xác định chính xác điều

đó Cơ sở của thuế trong lĩnh vực đất đai là tổng giá trị của bất động sản này hoặc là giá trị tăng thêm của nó, nhưng dù dưới hình thức nào thì để tính được thuế trong lĩnh vực đất đai cũng phải tiến hành định giá được nó Việc định giá bất động sản là đất đai

có thể được thực hiện một lần để xác định cho nhiều kỳ tính thuế, hoặc xác định cho từng lần chuyển nhượng để tiến hành tính thuế, tùy thuộc vào từng loại thuế và Luật

thuế đất đai quy định Độ chính xác của việc định giá đất đai sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới

số thuế phải nộp của các đối tượng nộp thuế

c Vai trò

Đối với tất cả các quốc gia, thuế là công cụ chủ yếu tạo lập nguồn thu cho ngân sách nhà nước và là công cụ điều tiết vĩ mô cơ bản của Nhà nước đối với nền kinh tế Nhà nước còn dựa vào thuế để thực hiện công bằng xã hội và thực hiện kiểm tra, kiểm soát các hoạt động sản xuất kinh doanh Thuế trong lĩnh vực đất đai là một bộ phận cấu thành trong hệ thống thuế nên cũng có vai trò như các loại thuế khác Tuy nhiên, thuế trong lĩnh vực đất đai chủ yếu phát huy vai trò trong lĩnh vực quản lý và điều tiết đối với thị trường bất động sản trên những nét cơ bản sau:

 Thuế trong lĩnh vực đất đai góp phần vào việc điều tiết cung và cầu về bất động sản, bình ổn giá cả bất động sản trên thị trường, thúc đẩy sử dụng bất động sản

có hiệu quả, hạn chế đầu cơ, khuyến khích việc cung cấp hàng hóa cho thị trường Với các sắc thuế trong lĩnh vực đất đai, Nhà nước quy định phạm vi áp dụng đối với từng sắc thuế và với việc quy định thuế suất cao hay thấp của từng sắc thuế sẽ tác động đến việc nắm giữ, sử dụng hay chuyển dịch bất động sản Trên cơ sở đó các sắc thuế sẽ làm thay đổi quan hệ cung cầu về bất động sản trên thị trường, góp phần vào việc bình

ổn giá cả trên thị trường bất động sản

Để hạn chế việc đầu cơ, thúc đẩy việc sử dụng đất đai có hiệu quả, Nhà nước có thể áp dụng mức thuế cao đối với các trường hợp nắm giữ nhiều đất đai, nắm giữ đất đai nhưng không sử dụng hoặc sử dụng không đúng mục đích

Để khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia vào việc phát triển thị trường bất động sản nhằm đáp ứng nhu cầu của nền kinh tế, Nhà nước thực hiện đánh thuế thấp trong trường hợp sử dụng đất đai như là một nhu cầu thiết yếu hoặc có thể áp dụng thuế suất 0%, hoặc không thu thuế đối với các trường hợp sử dụng đất để xây dựng nhà chung cư, xây dựng cơ sở hạ tầng để phát triển quỹ đất ở, xây dựng các khu công nghiệp, các khu chế xuất…

 Thuế trong lĩnh vực đất đai là công cụ quan trọng để điều hòa thu nhập, thực hiện công bằng xã hội trong sử dụng và chuyển dịch bất động sản

Đất đai thuộc sở hữu của toàn dân và là tài sản quý báu mà thiên nhiên ban tặng.Do đặc điểm của tài sản này nên giá cả của bất động sản luôn có xu hướng ngày càng tăng nên việc đảm bảo công bằng trong việc nắm giữ, sử dụng có hiệu quả và chuyển nhượng đất đai, bất động sản có ý nghĩa hết sức quan trọng Việc giá của một diện tích đất nào đó tăng lên không chỉ đơn giản người sử dụng đã tôn tạo nó mà còn do sự phát triển kinh tế – xã hội và đầu tư của xã hội Vì thế phần giá trị tăng thêm của đất đai phải được điều tiết một cách công bằng Trên thực tế có một số nước trong những thời

kỳ nhất định đã quy định hạn mức diện tích đất sử dụng đối với từng đối tượng trong

xã hội để đảm bảo sự công bằng đó Tuy nhiên, khi mà nền kinh tế thị trường phát triển hầu hết các nước đã bỏ quy định mang tính hành chính này và thay vào đó là thực hiện sự công bằng thông qua công cụ thuế Cụ thể là, người nắm giữ nhiều đất hơn trung bình của xã hội phải chịu mức thuế cao hơn những người nắm giữ ít đất, đối với người có thu nhập cao việc chuyển dịch đất đai phải chịu sự điều tiết cao hơn so với những đối tượng không phát sinh thu nhập hoặc có thu nhập thấp hơn Như vậy, với các quy định linh hoạt của các sắc thuế trong lĩnh vực đất đai đã góp phần vào việc điều hòa thu nhập, đảm bảo sự công bằng trong việc nắm giữ và chuyển dịch bất động sản Mặt khác, nhờ nguồn thu đó sẽ bù đắp một phần chi phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng của Nhà nước, phát triển quỹ bất động sản cho những người có thu nhập thấp

 Thông qua các sắc thuế trong lĩnh vực đất đai, Nhà nước thực hiện việc kiểm tra, kiểm soát đối với việc quản lý, sử dụng, kinh doanh bất động sản, từ đó chủ động điều tiết cung cầu đối với thị trường bất động sản

Bắt đầu từ việc ban hành các sắc thuế cho đến việc triển khai thực hiện cùng với việc thanh tra thuế, hệ thống thuế trong lĩnh vực đất đai, các cơ quan Thuế, Địa chính cũng như chính quyền các cấp đã nắm vững được số lượng, quy mô đất đai mà từng tổ chức,

cá nhân nắm giữ, cũng như các lần chuyển nhượng bất động sản từ người này sang người khác Trên cơ sở đó, Nhà nước có thể chủ động trong việc điều tiết cung, cầu cũng như điều tiết các giao dịch trên thị trường bất động sản Mặt khác, thông qua việc chấp hành các sắc thuế trong lĩnh vực này sẽ phát hiện những việc làm, vi phạm pháp luật của các tổ chức, cá nhân, hoặc phát hiện ra những bất cập, vướng mắc trong lĩnh vực đất đai để có biện pháp xử lý kịp thời

Như vậy, thông qua các chính sách thuế, Nhà nước sẽ thực hiện việc điều tiết thị trường bất động sản, điều tiết thu nhập trong trường hợp giá trị của đất đai tăng lên

do Nhà nước đầu tư kết cấu hạ tầng tạo ra, khuyến khích sử dụng đất đai có hiệu quả, hạn chế đầu cơ tạo ra những “cơn sốt” ảo đối với thị trường bất động sản Chính sách tài chính về đất đai hợp lý sẽ khuyến khích các giao dịch chính thức, giảm thiểu tình trạng giao dịch “ngầm” cũng như các hành vi trốn thuế gây thất thoát cho Nhà nước

1.2 Cơ sở pháp lý của vấn đề nghiên cứu

Pháp lệnh thuế nhà đất

Nghị định 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999 về lệ phí trước bạ và Thông tư số 95/2005/TT-BTC ngày 26/10/2005 hướng dẫn thực hiện các qui định pháp luật về lệ phí trước bạ

Điều 1 Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất 22/06/1994

Nghị định 19/2000/NĐ-CP, ngày 08/06/2000 của Chính phủ qui định chi tiết thi hành Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất và luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất và Thông tư số 104/TT/BTC ngày 23/10/2000 của Bộ tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định 19/2000/NĐ-CP, ngày 08/06/2000 của Chính phủ qui định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất và luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất

Thông tư 84/2008/TT-BTC hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và hướng dẫn thi hành Nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 08/9/2008 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân qui định các khoản thu nhập chịu thuế, điều 5 qui định Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất, Thông tư 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định 198/2004/NĐ-CP, Thông tư 70/2006/TT-BTC ngày 02/08/2006 sửa đổi, bổ sung Thông tư 117/2004/TT-BTC

Các tư liệu và số liệu do Chi cục thuế cung cấp

2 Khái quát về Thị xã Bạc Liêu:

2.1 Điều kiện tự nhiên

Bạc Liêu là một tỉnh nằm ở miền Tây Nam Bộ, thuộc khu vực Đồng bằng sông Cửu Long Cùng với những biến động về lịch sử, Thị xã Bạc Liêu đã trải qua nhiều lần thay đổi về tên gọi và địa giới hành chính Sau ngày miền Nam hoàn toàn giải phóng, tỉnh Bạc Liêu sáp nhập với tỉnh Cà Mau trở thành tỉnh Minh Hải Trong giai đoạn 1985-1995, Thị xã Bạc Liêu là trung tâm kinh tế - xã hội của Tỉnh Minh Hải Đến ngày 1/1/1997, Tỉnh Bạc Liêu được tái lập, Thị xã Bạc Liêu trở thành tỉnh lỵ của tỉnh

Mặc dù là vùng đất trẻ (mới được khai khẩn vào năm 1708, khi chúa Nguyễn Phúc Chu lập nên trấn Hà Tiên), nhưng Bạc Liêu đã nhanh chóng trở thành nơi “đất lành chim đậu” nhờ hội tụ đầy đủ các điều kiện tự nhiên – xã hội, đất đai trù phú, phì nhiêu; khí hậu ôn hòa; người dân chịu thương, chịu khó, kiên cường, năng động, sáng tạo Đó là nền tảng cơ bản cho sự phát triển bền vững của Bạc Liêu trong hiện tại và tương lai

Diện tích tự nhiên của toàn Thị xã là 17.583,19 ha

Thị xã có tổng dân số 134.714 người, bao gồm chủ yếu 03 dân tộc chính:

Kinh, Hoa, Khơmer

Vị trí địa lý: Thị xã Bạc Liêu phía Đông giáp huyện Vĩnh Châu (Sóc Trăng),

phía Bắc và Tây Bắc giáp huyện Vĩnh Lợi, phía Nam giáp biển Đông với bờ biển dài 15km; Cách Thành phố Hồ Chí Minh 280km, cách Cần Thơ 111km về phía Đông Bắc

và cách Thành phố Cà Mau (Tỉnh Cà Mau) 67km về phía Nam

Địa hình: Bạc Liêu có địa hình tương đối bằng phẳng, không có đồi núi nên

không có các chấn động địa chất lớn Địa hình cơ bản là đồng bằng với các cánh đồng ruộng mênh mông, sông rạch và kênh đào chằng chịt

Khí hậu: Bạc Liêu nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, có 2 mùa rõ rệt:

mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11, mùa khô từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau Lượng mưa trung bình hàng năm 2.000 - 2.300 mm Nhiệt độ trung bình 26oC, cao nhất 31,5oC, thấp nhất 22,5oC Số giờ nắng trong năm 2.500 - 2.600 giờ Độ ẩm trung bình mùa khô 80%, mùa mưa 85% Vùng này ít chịu ảnh hưởng của bão và áp thấp nhiệt đới; không chịu ảnh hưởng trực tiếp của lũ lụt của hệ thống sông Cửu Long, nhưng lại chịu tác động mạnh của thuỷ triều biển Đông và một phần chế độ nhật triều biển Tây

Tài nguyên đất đai: của Tỉnh được chia thành nhiều nhóm: nhóm đất mặn

chiếm 32,6% quỹ đất, nhóm đất phèn chiếm 59,9%, nhóm đất cát chiếm 0,18%, bãi bồi và đất khác chiếm 4,4%, sông rạch chiếm 2,9% quỹ đất Tổng diện tích đất tự nhiên của tỉnh là 258.247 ha Trong đó, đất nông nghiệp có 98.309 ha; đất nuôi trồng thuỷ sản và đất muối có 120.714 ha; đất lâm nghiệp có rừng 4.832 ha; đất chuyên dùng 11.323 ha; đất ở 4.176 ha, còn lại là đất ch ưa sử dụng Phần lớn đất đai của Bạc Liêu

là đất phù sa bồi đắp lâu năm và ổn định, thích hợp với việc phát triển nền nông nghiệp toàn diện

Điều kiện xã hội - kết cấu hạ tầng:

- Về giao thông đường bộ: ngoài quốc lộ 1A chạy qua địa bàn tỉnh với chiều dài 67km, Bạc Liêu còn có đường liên tỉnh 38 và hệ thống tỉnh lộ, huyện lộ hầu hết đã được trải nhựa, nâng cấp Hiện nay, đang xây dựng tuyến đường Nam Sông Hậu và đường QL1A mới, tạo cho Thị xã Bạc Liêu nhiều mạch đường chính và giao thông trong tỉnh và liên tỉnh thuận lợi

- Về giao thông đường thủy: thường xuyên được nạo vét, bao kè nên tàu thuyền

đi lại trên các tuyến sông nội tỉnh, ngoại tỉnh rất thuận lợi

- Hệ thống điện: hầu như đã được hoàn thiện đến tận các thôn ấp trên phạm vi toàn tỉnh Đầu 2001, điện lưới quốc gia về đến 100% xã

- Hệ thống cấp thoát nước: hạ tầng kỹ thuật được xử lý đồng bộ, đã khắc phục

cơ bản tình trạng ngập úng vào mùa mưa

- Hệ thống thông tin liên lạc cơ bản được đầu tư trang thiết bị hiện đại, sẵn sàng đáp ứng mọi nhu cầu của khách hàng

Phát huy những tiềm năng, lợi thế về điều kiện tự nhiên – xã hội, cùng quyết tâm xây dựng quê hương ngày một giàu đẹp của Đảng bộ và nhân dân Bạc Liêu, đó là nền tảng vững chắc thúc đẩy kinh tế - xã hội Bạc Liêu phát triển nhanh chóng, toàn diện, vững chắc trên con đường công nghiệp hóa – hiện đại hóa và hướng tới hội nhập kinh tế quốc tế

2.2 Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Quản lý công tác hợp thức hóa quyền sử dụng đất thông qua công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất để từ đó

quản lý được mức thu các nghĩa vụ tài chính vào ngân sách tỉnh

Trong năm 2007 và năm 2008, Phòng Tài nguyên & Môi trường đã thực hiện những công tác quản lý đất đai chính như sau:

Bảng 1: Kết quả giải quyết hồ sơ đăng ký việc thực hiện các quyền

của người sử dụng đất trong năm 2007 và 2008

Số hộ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp thức hóa chuyển nhượng quyền

sử dụng đất, cấp lại, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã đăng ký biến động xin cấptgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phòng đã tham mưu cho UBND Thị xã cấp 2.683 giấy trong năm 2007 và 2.816 giấy trong năm 2008 đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước với tổng diện tích 10290976

 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Trong năm 2007 đã giải quyết 1.717/1.737 hồ sơ ( so với năm 2006 có 1.145

hồ sơ đạt 118%), chuyển về phòng hướng dẫn thủ tục hành chính thuộc UBND Thị xã

để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước với tổng diện tích

là 1.952.947m2 Trong những tháng đầu 2008 đã giải quyết 2240/2388 hồ sơ với tổng diện tích là 2.269.757m2

Công tác thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Phòng Tài nguyên & Môi trường tương đối tốt, tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính, hợp thức hóa

quyền sử dụng đất Phòng Tài nguyên & Môi trường đã giải quyết và thẩm định xét

cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nhân dân đúng theo quy định của pháp luật và không để tồn đọng hồ sơ Được sự hỗ trợ của các ban ngành có liên quan về việc xác nhận nguồn gốc đất và diện tích đất tăng giảm, đây là điều kiện thuận lợi để văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất khi thẩm tra hồ sơ và làm thông tin địa chính để xác định nghĩa vụ tài chính

3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu:

3.1 Nội dung nghiên cứu

 Thực trạng áp dụng các công cụ tài chính trong quản lý thị trường bất động sản trên địa bàn TX Bạc Liêu.Các công cụ tài chính là:

 Giải pháp hoàn thiện chính sách tài chính trong lĩnh vực đất đai nhằm quản lý

và điều tiết thị trường bất động sản

3.2 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp thống kê: Thu thập những số liệu về diện tích nộp thuế, số đơn

vị nộp thuế, số thuế phải thu và số thuế thực thu để có cái nhìn khái quát về tình hình thực hiện chính sách tài chính của người dân trên địa bàn TX Bạc Liêu

Phương pháp phân tích-tổng hợp: Phân tích tình hình thực hiện các khoản

nghĩa vụ tài chính, phân tích các số liệu thu thập được, chọn lọc và tổng hợp các số liệu đã được xử lý để đưa ra kết quả chung nhất về thực trạng tác động của các khoản thu, từ đó thấy được động thái của người sử dụng đất trước những thay đổi của chính sách tài chính về đất đai trong các thời kì

Phương pháp so sánh: So sánh số thu được từ các khoản thuế thu từ đất, số lượng hồ sơ chuyển nhượng ở các phường, số hồ sơ dang kí hợp thức hóa nhà, đất qua các năm để đánh giá tình hình sử dụng đất và quá trình chuyển dịch bất động sản giữa các chủ thể sử dụng đất

Phương pháp chứng minh: Tìm hiểu thực tiễn áp dụng các công cụ tài chính trên địa bàn nghiên cứu để chứng minh các công cụ tài chính còn thiếu sót và hạn chế,

từ đó tìm ra các giải pháp