XÂY DỰNG MÔ HÌNH GIÁ NHÀ ĐẤT PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN THỦ ĐỨC TP. HỒ CHÍ MINH

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: XÂY DỰNG MƠ HÌNH GIÁ NHÀ ĐẤT PHỤC VỤ CƠNG TÁC QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN THỦ ĐỨC TP HỒ CHÍ MINH SVTH MSSV LỚP KHÓA NGÀNH : : : : : LÂM QUỐC VƯƠNG 03124069 ĐH03QL 2003 – 2007 Quản lý đất đai Tp Hồ Chí Minh Tháng năm 2007 TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN LÂM QUỐC VƯƠNG XÂY DỰNG MƠ HÌNH GIÁ NHÀ ĐẤT PHỤC VỤ CƠNG TÁC QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN Q THỦ ĐỨC TP HỒ CHÍ MINH Giáo viên hướng dẫn: TS Trần Thanh Hùng (Địa quan: Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh) Ký tên……………………… Tháng năm 2007 Để có ngày hơm nay, trước hết xin gởi lời cảm ơn cha mẹ - người cho hình hài, ni dưỡng khơn lớn cho tất tốt đẹp sống Xin cảm ơn người mẹ chăm sóc dạy bảo trái tim lịng u thương vơ hạng Tơi xin chân thành cảm ơn Ban Giám Hiệu tồn thể q thầy trường Đại học Nơng Lâm thành phố Hồ Chí Minh tạo điều kiện thuận lợi cho trình học tập Xin chân thành cảm ơn quý thầy Khoa Quản Lí Đất Đai Bất Động Sản trường Đại học Nơng Lâm thành phố Hồ Chí Minh hết lòng truyền đạt, giảng dạy suốt thời gian học tập trường Đây kiến thức tảng, làm hành trang cho suốt chặng đường phía trước Xin chân thành cảm ơn thầy Trần Thanh Hùng - người thầy tận tình dạy bảo, truyền đạt cho thời gian học tập, hết lịng hướng dẫn tơi q trình thực đề tài Xin cảm ơn tất người bạn thân thiết giúp đỡ suốt trình học tập thực đề tài Cuối lời, xin gởi đến cha mẹ lịng hiếu kính con; gởi đến thầy cô muôn vàn lời cảm ơn ghi nhận công lao dạy dỗ lâu; gởi đến người bạn tơi tình thân thiết chân thành TÓM TẮT Sinh viên thực hiện: Lâm Quốc Vương, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh Đề tài thực hiện: “Xây dựng mơ hình giá nhà đất phục vụ công tác quản lý thị trường bất động sản địa bàn Q Thủ Đức, Tp Hồ Chí Minh” Giáo viên hướng dẫn: TS Trần Thanh Hùng, Bộ môn Kinh tế Đất đai & Bất động sản, Khoa Quản Lý Đất đai Bất động sản, Đại học Nơng Lâm Tp.HCM Nội dung tóm tắt báo cáo: − Nghiên cứu lý thuyết định giá theo phương pháp Chất Lượng-Vị Thế − Thử nghiệm mơ hình định giá theo phương pháp OLS MỤC LỤC W♣X Tiêu đề Trang Trang tựa i Lời cảm ơn ii Tóm tắt iii Mục lục iv ĐẶT VẤN ĐỀ PHẦN I TỔNG QUAN I.1 Cơ sở khoa học vấn đề nghiên cứu I.2 Khái quát thành phố Hồ Chí Minh 23 I.3 Nội dung, phương pháp nghiên cứu quy trình thực 26 PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 28 II.1 Thực trạng phát triển thị trường bất động sản địa bàn thành phố 28 II.2 Kết xây dựng mơ hình giá nhà đất địa bàn Q Thủ Đức 33 KẾT LUẬN 46 Ngành Quản lý đất đai Lâm Quốc Vương ĐẶT VẤN ĐỀ * Tính cấp thiết đề tài Thị trường bất động sản phận cấu thành quan trọng kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa nước ta Hoạt động thị trường bất động sản với thị trường lao động thị trường vốn cho phép khép kín hệ thống thị trường đầu vào kinh tế, tạo chế thị trường đồng theo định hướng xã hội chủ nghĩa Kết hợp chặt chẽ hoạt động thị trường bất động sản quản lý nhà nước đất đai bất động sản theo pháp luật quy hoạch tạo hiệu sử dụng tiết kiệm hợp lý tài nguyên đất, tận dụng khả đầu tư thành phần kinh tế, tạo sở vững để khắc phục tiêu cực sử dụng quản lý đất đai Mặt khác sử dụng động lực thị trường để phát triển sử dụng tài ngun đất hoang hóa, kiểm sốt chặt chẽ q trình chuyển dịch cấu sử dụng cấu lao động theo định hướng cơng nghiệp hố - đại hóa đất nước Đối với thị trường bất động sản, việc xác định giá đất giá trị đầu tư vào đất vấn đề quan trọng xác định giá trị bất động sản Có thể nói giá đất cơng cụ quan trọng góp phần điều chỉnh quy hoạch, điều tiết sản xuất kinh doanh chỉnh trang khu dân cư Đồng thời giá đất xác định nghĩa vụ tài người sử dụng đất Nhà nước nhằm giúp cho việc sử dụng đất đai đạt hiệu cao tiết kiệm Bất động sản tài sản không di dời nên giá trị bất động sản chịu tác động nhiều yếu tố mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá trị bất động sản khơng giống Do cơng tác định giá xác có ý nghĩa quan trọng để Nhà nước điều tiết lợi ích tầng lớp nhân dân, đảm bảo công xã hội khuyến khích sử dụng đất đưa lại hiệu kinh tế cao Xuất phát từ yêu cầu thực đề tài: “Nghiên cứu xây dựng mô hình giá nhà đất phục vụ cơng tác quản lý thị trường bất động sản địa bàn quận Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh” * Mục tiêu nghiên cứu Nghiên cứu xây dựng mơ hình định giá bất động sản phù hợp với mơ hình kinh tế thị trường nước ta Từ đề xuất biện pháp điều chỉnh thị trường bất động sản sở mơ hình giá nhà đất * Đối tượng nghiên cứu Ngành Quản lý đất đai Lâm Quốc Vương Đối tượng nghiên cứu đề tài qui luật giá trị chế hoạt động thị trường; Đối tượng khảo sát đề tài giá thị trường nhà đất yếu tố tác động đến giá * Phạm vi nghiên cứu đề tài Số liệu điều tra tiến hành từ ngày 15/3/2007 đến hết ngày 27/07/2007 thực địa bàn quận Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh * Ý nghĩa thực tiễn đề tài Cụ thể hóa ứng dụng lý thuyết Chất Lượng - Vị Thế việc định giá bất động sản thực tế Đề tài vận dụng phương pháp định giá bất động sản có khả xác định giá loại đất bất động sản nhà đất cách khách quan, phản ánh sát thực tế yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị trường phù hợp với tình hình thị trường bất động sản nay, công cụ giúp Nhà nước nắm bắt quản lý giá đất bất động sản nhà đất cách hữu hiệu công tác quản lý phát triển thị trường bất động sản Ngành Quản lý đất đai Lâm Quốc Vương Phần I TỔNG QUAN I.1 Cơ sở khoa học nghiên cứu I.1.1 Khái niệm, đặc điểm, vai trò thị trường bất động sản Khi nghiên cứu đất đai đất hợp phần quan trọng khơng thể thiếu Song, khái niệm đất đất đai thường dễ bị nhầm lẫn, chí cịn bị đồng với nhau; cần phải phân biệt rõ hai khái niệm Đất (soil): lớp vỏ tơi xốp bề mặt trái đất; giới hạn từ 120 - 150 cm kể từ lớp đất mặt Đất hình thành nhiều thành phần bản: tính chất lý tính, tính chất hóa tính, tính chất học đất, tính chất sinh học,…Tất tính chất thể độ phì nhiêu đất thể chất lượng đất đai Đất đai (land): vùng không gian đặc trưng xác định, bao gồm hợp phần xác định cụ thể vùng đất bề mặt trái đất, vật chất phía dưới, khơng khí phía trên, tất thứ gắn liền với đất bao gồm hoạt động người từ khứ đến tương lai Như vậy, đất tượng tự nhiên, khơng có hình thể cụ thể; đất đai tượng kinh tế - xã hội, khái niệm thể mối quan hệ khăng khít hoạt động kinh tế - xã hội người với đất - lớp bề mặt thổ nhưỡng lãnh thổ định Bất động sản: việc phân loại tài sản thành “bất động sản” “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo bất động sản khơng đất đai, cải lịng đất mà cịn tất tạo sức lao động người mảnh đất Bất động sản bao gồm cơng trình xây dựng, mùa màng, trồng… tất liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, vật mặt đất với phận cấu thành lãnh thổ Theo Bộ luật dân Nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (Điều 181), Bất động sản tài sản không di dời bao gồm: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó, tài sản gắn liền với đất tài sản khác pháp luật qui định Như vậy, bất động sản đất đai vật thể cố định gắn với đất đai Những vật thể cố định gắn liền với đất vật thể tồn đất mà chức bị thay đổi tách rời khỏi đất phải nhiều thời gian chi phí Ngành Quản lý đất đai Lâm Quốc Vương Bất động sản có hai thành phần chất lượng vị thế1 Chất lượng bất động sản bao gồm đặc tính vật lý đo đếm được, diện tich sàn, số lượng phịng, số tầng cao v.v… Thêm vào tính đến số chất lượng sản phẩm độ bền, tính tương thích với cơng nghệ xây dựng có v.v… Thường đặc tính tách rời khỏi nội dung vị bất động sản Vị bất động sản hình thức đo mong muốn mặt xã hội gắn với bất động sản địa điểm xác định Nó đại diện cho cải, văn hóa, tôn giáo, chất lượng môi trường v.v…, phụ thuộc vào hệ thống giá trị thời xã hội định Sự kết hợp hai thành phần chất lượng vị tạo khả đáp ứng nhu cầu cho người gọi dịch vụ bất động sản Cung cầu bất động sản thị trường thực chất cung cầu dịch vụ bất động sản Thực tế khơng có có nhu cầu vị mà khơng có chất lượng ngược lại Do bất động sản gắn liền với yếu tố đất đai nên đời phát triển thị trường bất động sản khơng thể tách rời với q trình đất đai chuyển thành hàng hóa tính tất yếu nhu cầu sử dụng đất phát triển hoạt động kinh tế xã hội Như vậy, thị trường bất động sản hình thành phát triển mà xã hội có trao đổi giao dịch, mua bán hàng hóa bất động sản; hay nói cách khác bất động sản trở thành hàng hóa Một số nhà khoa học cho rằng: thị trường bất động sản thị trường đất đai tài sản nhà, cơng trình xây dựng phải gắn với đất đai xem bất động sản Thực tế bất động sản đặc trưng yếu tố thị trường đất đai, yếu tố đóng vai trị trọng tâm chi phối tồn hoạt động thị trường bất động sản Như thị trường đất đai phận thị trường bất động sản đất đai loại hình bất động sản Một quan niệm phổ biến thị trường bất động sản, đồng thị trường nhà đất thị trường bất động sản Tuy nhiên thực tế, thị trường nhà đất nội dung thị trường bất động sản Mặc dù có nhiều quan niệm khác thị trường bất động sản, nhiên có khái niệm tổng quát thị trường bất động sản sau: “Thị trường bất động sản tổng thể giao dịch bất động sản dựa quan hệ hàng hóa tiền tệ diễn không gian thời gian định” Theo cách hiểu thông thường, thị trường bất động sản “nơi” diễn hoạt động giao dịch bất động sản như: mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, chấp dịch vụ liên quan môi giới, tư vấn, Hoàng Hữu Phê, Vị thế, chất lượng lựa chọn khác Ngành Quản lý đất đai Lâm Quốc Vương định giá…giữa chủ thể thị trường theo quy luật thị trường có quản lý Nhà nước Trong lý thuyết kinh tế nhất, để vẽ đường cung đường cầu, người ta giả thiết hàng hóa phải tuyệt đối giống Tuy nhiên, hàng hóa bất động sản có tính dị biệt, khơng đồng nên nghiên cứu quan hệ cung - cầu hàng hóa bất động sản, phải chuyển đổi chúng đơn vị đồng đơn vị dịch vụ bất động sản, đất đai Vì cung - cầu cung - cầu dịch vụ bất động sản * Cầu dịch vụ bất động sản Cầu dịch vụ bất động sản mô tả số lượng dịch vụ bất động sản mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận có khả tốn với mức giá định để nhận bất động sản thị trường thời điểm định Cầu dịch vụ bất động sản xuất phát từ nhu cầu sử dụng sở hữu bất động sản; từ nhu cầu sản xuất hàng hóa dịch vụ đáp ứng thị trường ngành nông nghiệp, công nghiệp, dịch vụ thương mại Tuy nhiên nhiều người thường nhầm lẫn cầu nhu cầu Cầu khác với nhu cầu, cầu xuất sở nhu cầu, nhu cầu trở thành cầu Cầu dịch vụ bất động sản trở thành cầu thực thị trường hội tụ đủ điều kiện sau: + Sự xuất nhu cầu tiêu dùng loại dịch vụ bất động sản mà nhu cầu khơng thể tự thỏa mãn + Phải có nguồn lực tài để đảm bảo khả toán cho nhu cầu Chỉ có nguồn lực tài cho tốn nhu cầu chuyển thành cầu thị trường + Phải có hoạt động thị trường để nhu cầu có khả tốn có điều kiện gặp cung trở thành cầu thực thị trường Cũng hàng hóa khác, cầu dịch vụ bất động sản chịu tác động nhiều nhân tố, cụ thể là: + Giá bất động sản: lượng cầu dịch vụ bất động sản thị trường liên quan nghịch đảo với giá thị trường chúng Nếu nhà nằm khu vực giảm giá, lúc bất động sản có khả tốn tăng lên cầu dịch vụ bất động sản tăng lên + Thu nhập người tiêu dùng: thu nhập người tiêu dùng cao hơn, họ sẵn sàng trả nhiều tiền để nhận lượng dịch vụ bất động sản mong muốn Như vậy, Ngành Quản lý đất đai Lâm Quốc Vương C: Tung độ gốc Variable: biến số Coefficient: hệ số Std Error: sai số chuẩn t-Statistic: trị thống kê kiểm định Prob: xác suất R-squared: hệ số xác định R Adjusted R-squared: hệ số xác định điều chỉnh R S.E of regression (Standard Error of regression): sai số chuẩn hồi qui Sum squared resid: tổng bình phương phần dư Σe i Log likelihood: ln hàm hợp lý Durbin-Watson stat: thống kê Durbin-Watson Mean dependent var: trung bình biến phụ thuộc S.D dependent var: Standard Deviation dependent var: độ lệch chuẩn biến phụ thuộc Akaike info criterion: tiêu chuẩn thông tin Akaike Schwarz criterion: tiêu chuẩn Schwarz F-statistic: thống kê Fisher –snédécor Prob(F-statistic): P[F>F-statistic] Đánh giá mơ hình (kiểm định giả thuyết hệ số hồi qui) Giả thuyết H : β2 = H : β2 ≠ Quy tắc định ¾ Nếu /t-stas/ > t(n-2,97,5%) bác bỏ H ¾ Nếu /t-stas/ ≤ t(n-2,97,5%) khơng thể bác bỏ H Tra bảng phân phối Student thấy bậc tự n 20 trị thống kê t97,5% xấp xỉ Quy tắc thực hành 37 Ngành Quản lý đất đai Lâm Quốc Vương Bác bỏ H /t-Stastitic/ > Prob < 0,05 R lớn sai số hồi qui nhỏ R = khơng có sai số, có nghĩa số liệu nằm đường hồi qui Như từ mơ hình (Bảng 2.6) ta thấy Rsquared = 0.819188 điều có nghĩa 81.92% biến thiên giá giải thích chiều rộng đường, diện tích khoảng cách đến chợ Đây mơ hình phù hợp Bảng 2.4 Phương trình hồi quy Từ phương trình trên, đưa đặc trưng chung dạng hàm hàm sản xuất Cobb-Douglas, tiếng lý thuyết kinh tế vi mơ Hàm có dạng sau: Gia = e 2.1 DT 0.93CR 0.36 CHO 0.21 β1 hệ số tự (hệ số tung độ góc) β1 cho biết giá trị trung bình biến phụ thuộc biến độc lập nhận giá trị β : kỳ vọng hệ số phương trình hồi qui mang dấu dương nghĩa Chiều rộng lớn giá cao Qua kết xử lý ta thấy β = 0.93 > nên hệ số β thỏa kỳ vọng Hệ số lớn hệ số phản ánh Diện tích ảnh hưởng đến giá bất động sản biến có hệ số thấp 38 Ngành Quản lý đất đai Lâm Quốc Vương β : Hệ số Chiều rộng mặt nhà, ta kỳ vọng dương nghĩa Chiều rộng lớn giá cao, qua kết xử lý ta thấy β = 0.36 > nên hệ số β thỏa kỳ vọng β : Hệ số Khoảng cách đến chợ, ta kỳ vọng dương nghĩa Khoảng cách gần chợ giá cao, qua kết xử lý ta thấy β = 0.36 > nên hệ số β thỏa kỳ vọng ™ Một số kiểm định eviews Bảng 2.5 Kiểm định phương sai thay đổi Từ mơ hình ta thấy Prob > 0.05 chấp nhận H nghĩa khơng có tượng phương sai sai số thay đổi • Kiểm định đa cộng tuyến Nhận định tính đa cộng tuyến ma trận tương quan 39 Ngành Quản lý đất đai Lâm Quốc Vương Bảng 2.6 Ma trận tương quan Ta thấy Chiều rộng diện tích tương quan 32% ; Chiều rộng với Biến chợ có hệ số tương quan 3.8%; Diện tích với Biến chợ có hệ số tương quan 0.2% Có thể kết luận khơng có tương quan biến độc lập với • Xây dựng mơ hình từ đơn giản đến tổng qt (sử dụng kiểm định Wald) Mơ hình Giá Diện Tích Bảng 2.7 Kết hồi qui biến Giá biến Diện tích Sau đưa thêm biến Chiều Rộng vào mơ hình 40 Ngành Quản lý đất đai Lâm Quốc Vương Bảng 2.8 Kết hồi qui biến Giá biến Diện tích Chiều rộng Nhận xét: Ta thấy Adjusted R-squared mô hình có biến Chiều Rộng cao mơ hình khơng có biến Chiều Rộng nghĩa biến Chiều Rộng biến phù hợp với mơ hình Sau đưa thêm biến Khoảng cách đến chợ vào mơ hình Bảng 2.9 Kết hồi qui biến Giá biến Diện tích, Chiều rộng khoảng cách đến chợ 41 Ngành Quản lý đất đai Lâm Quốc Vương Sau kiểm định Wald để xem biến Khoảng cách đến chợ có phù hợp với mơ hình khơng: Bảng 2.9 Kiểm dịnh Wald Ta thấy Prob < 0.05 bác bỏ H nghĩa nên đưa biến Khoảng cách đến chợ vào mơ hình Nhận xét chung: Biến Khoảng cách đến chợ có mối quan hệ với Giá bất động sản đưa biến vào mơ hình để định giá bất động sản cách chạy hàm Giá, Chiều Rộng, Diện Tích Khoảng cách đến chợ Từ phát triển đề tài rộng định giá mơ hình chất lượng vị thế, với số biến nêu II.2.4 Xây dựng mô hình giá nhà đất sở yếu tố Chất lượng Vị thế: Từ phân tích xây dựng mơ hình giá dựa yếu tố Chất lượng Vị mà cụ thể thực việc điều tra xây dựng mô hình với biến: Diện tích sử dụng, Độ rộng đường khoảng cách đến chợ 42 Ngành Quản lý đất đai Lâm Quốc Vương Bảng 2.10 Mơ hình giá phân tích phần mềm Eview NHẬN XÉT CHUNG VỀ MƠ HÌNH Ưu điểm - Mơ hình phương pháp đơn giản, dễ thực Kết đạt ước tính xuất phát từ phân tích liệu thị trường, dễ kiểm tra có khả thuyết phục cao - Định lượng mối quan hệ tương quan biến phản ánh chất lượng vị với giá trị bất động sản - Mơ hình dễ dàng cho việc cập nhật điều chỉnh giá bất động sản theo giá thị trường có thay đổi thị trường Hạn chế - Việc định lượng mối quan hệ tương quan biến phản ánh chất lượng vị với giá trị bất động sản chủ yếu thực phương pháp điều tra thực tế sở so sánh thị trường Do đó, kết phụ thuộc nhiều vào thơng tin thị trường bất động sản hợp tác người sử dụng đất Tuy nhiên, thị trường bất động sản Việt Nam hoạt động chưa thật công khai rõ ràng, gây ảnh hưởng lớn đến kết định lượng, gây thời gian tốn - Thực tế vấn đề gây khó khăn lớn thái độ hợp tác người sử dụng đất chưa thích hợp, khó thu thập thơng tin có liên quan đất đai, đặc biệt thông tin giá chuyển nhượng thực tế Người dân lo ngại nói giá trị thực bất động sản Nhà nước đóng thuế cao, nhiều hộ gia đình định cư lâu khơng 43 Ngành Quản lý đất đai Lâm Quốc Vương có nhu cầu giao dịch bất động sản nên giá bất động sản Có thể khẳng định nguồn thơng tin có độ xác cao nhận hợp tác từ họ - Trong mơ hình có biến độc lập diện tích, chiều rộng đường khoảng cách đến chợ, nên mô tả 82% giá thị trường Để mơ hình có sức mạnh mơ tả cần phải bổ sung thêm số biến khác phản ánh vị nhà ở, thu nhập người dân… 44 Ngành Quản lý đất đai Lâm Quốc Vương KẾT LUẬN Kết nghiên cứu xây dựng mơ hình giá nhà đất địa bàn quận Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh cho thấy mối quan hệ tương quan giá nhà đất với diện tích nhà ở, chiều rộng đường phố khoảng cách đến chợ có mối quan hệ thuận chiều, hệ số r tương ứng Từ đề xuất mơ hình giá nhà đất địa bàn Quận gồm biến: Diện tích nhà ở, Độ rộng đường khoảng cách đến chợ Kết đạt khẳng định 82% thay đổi giá bất động sản phụ thuộc vào chiều rộng đường, diện tích sử dụng nhà khoảng cách tới chợ Điều giúp xây dựng bảng giá đất sát với thực tế hơn, dễ dàng điều chỉnh kết bảng giá đất cho phù hợp với giá thị trường, bình ổn giá nhà đất tạo niềm tin cho người dân việc thực giao dịch thị trường bất động sản Đồng thời khắc phục hạn chế công tác xây dựng bảng giá đất đai địa phương, giúp cho công tác quản lý Nhà nước đất đai bất động sản ngày chặt chẽ hiệu Hiện giá đất xây dựng theo khung giá quy định Chính phủ địa phương, từ 50 - 60% giá đất trao đổi thị trường Hạn chế lớn bảng giá đất thiếu định hướng ảnh hưởng đến giá trị nhà đất Kết nghiên cứu mang ý nghĩa khoa học, loại bỏ khiếm khuyết phương pháp định giá có khả thực điều kiện đô thị Việt Nam Đây lời giải cho việc tìm kiếm mơ hình định giá bất động sản cho Việt Nam giai đoạn Để nâng cao mức độ hoàn thiện khả ứng dụng vào thực tế từ kết đề tài, kiến nghị cần phải nghiên cứu bổ sung, mở rộng phạm vi nghiên cứu mục đích nghiên cứu thị trường bất động sản khu vực đô thị thường sôi động phát triển vùng quy hoạch phát triển tương lai Để mơ hình có sức mạnh mô tả cần phải bổ sung thêm số biến khác phản ánh vị nhà ở, thu nhập người dân… Việc xác định giá trị bất động sản phương pháp định giá bất động sản theo lý thuyết Chất lượng - Vị phù hợp cho khu vực thị Tuy nhiên để hồn thiện phương pháp trên, đề nghị quan chun mơn nên tham mưu cho Chính phủ, tiếp tục đẩy mạnh việc nghiên cứu phương pháp hoạt động định giá bất động sản nước ta khơng khu vực thị mà cịn vùng, địa phương khác nước 45 Ngành Quản lý đất đai Lâm Quốc Vương TÀI LIỆU THAM KHẢO Các phương pháp thẩm định giá trị Bất Động Sản, Đoàn Văn Trường Bài giảng Kinh Tế Lượng bản, Lê Công Trứ Bài giảng Thị Trường Bất Động Sản, Trần Thanh Hùng Các phương pháp phân tích dự báo kinh tế, Nguyễn Khắc Minh Dấu ấn thương hiệu, Tôn Thất Nguyễn Thiêm Giáo trình kinh tế học trị Mác – Lê Nin Nguyên lý thiết kế Quy Hoạch Xây Dựng Vùng, Điểm Dân Cư Nông Thôn Điểm Dân Cư Đô Thị, Võ Khắc Vấn Giáo trình kinh tế tài nguyên đất, Ngô Đức Cát Kinh tế vi mô, Lê Bảo Lâm 10 Kinh tế học đô thị, Nhiêu Hội Lâm 11 Kinh tế học đô thị, Phạm Ngọc Côn 12 Hệ phi tuyến, Nguyễn Doãn Phước, Phan Xuân Minh 13 Vị thế, chất lượng lựa chọn khác: Tiến tới lý thuyết vị trí dân cư đô thị, Hoàng Hữu Phê Patrick Wakely 46 Ngành Quản lý đất đai Lâm Quốc Vương PHỤ LỤC Bảng điều tra: 47 Ngành Quản lý đất đai Stt Địa chi' 146/2 Kha Vạn Cân - Hiệp Bình Chánh 22/6B Đường số KP3,Linh Xuân 74 Đường số 2, Trường Thọ 26/3B đường 26, Kha Vạn Cân, Hiệp Bình Chánh 66/19 Gị dưa, Tam Bình 87-89 Đường số 3, KP8, Trường Thọ 197 Kha Vạn Cân, Linh Tây Lâm Quốc Vương DTSD (m2) Đường (m) Chợ (giây) Giá (triệu đồng) 228 490 2,800 510 514 2,300 254.5 350 2,500 70 2.5 630 620 104 2.5 258 850 480 12 200 5,000 240 840 3,800 88 480 980 168.8 365 1,300 210.9 4.31 430 1,500 11 53 tồ 3, KP3, Trường Thọ 22/33A Đường 7, KP3, Linh Xuân 33A/4 Đường 12, KP2, Hiệp Bình Phước 28 Đường 13, Bình Chiểu 678.3 521 7,560 12 30 Bác Ái, Trường thọ 1600 190 12,000 13 529 QL1A, KP3, Linh Xuân 87 12 485 990 14 100/8 Đường 6, Linh Trung 119A QL13 KP1, Hiệp Bình Chánh 21 Đường 42, Linh Đông 43 590 400 370 250 3,200 45.3 230 300 72.75 215 350 118 10 485 1,235 324 380 2,500 2204 5.5 410 12,870 294 715 3,000 1140 410 3,600 48 190 270 397 980 2,000 232.5 720 1,600 390 12 735 1,560 260 445 1,400 140 360 770 171.6 340 1,450 10 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 37A Đường 43, Linh Đông 33 Đường 8, KP3, Linh Trung 480 KP6, QL13, Hiệp Bình Chánh 67/64 Đường 38, KP8, Hiệp Bình Chánh 359 KP5, QL13, Hiệp Bính Phước 6/9H KP7, Linh Đơng 31/3 Đường 3, KP1, Tam Bình 606/20/10 Bình Phước, Hiệp Bình Phước 18/6 Linh Trung, P.Linh Trung 6/153 Quốc Lộ 13, P.Hiệp Bình Phước 49 đường số KP-6, Quốc Lộ-13, P.Hiệp Bình Phước 14/5A đường số 3, Tổ 5, KP6, P.Trường Thọ 27/7 Đường số 17, P.Hiệp Bình Chánh 48 Ngành Quản lý đất đai 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 64 Hoàng Diệu 2, P.Linh Chiểu 21/16/3B Đường số 45, KP2, Tổ 9, P.Hiệp Bình Chánh 73 Đường số 27, KP-2, P.Linh Đông 58/5 đường số 4, KP-3, P.Tam Phú 505/15 Quốc Lộ 13, P.Hiệp Bình Phước 58/8/2 Đường số 9, KP-1, P.Linh Tây 7B Đường 41, KP-6, P.Linh Đông 43/4A Đường số (Hồng Diệu 2) P.Linh Đơng 183/21 Quốc lộ 1K, P.Linh Xuân 84/10 Đường số 6, KP-2, P.Linh Trung 35 Đường số 8, KP-5, P.Tam Phú 21 Đường số 9, KP-5, P.Hiệp Bình Chánh 72 đường Phú Châu, P.Tam Phú 33/16 Đường số 11, KP-3, P.Linh Chiểu 69/1/1 Đường 38, P.Hiệp Bình Chánh 10/7 Đường số 36, KP-8, P.Hiệp Bình Chánh 686/22 Quốc lộ 13, KP-4, P.Hiệp Bình Phước 1068/2 Kha Vạn Cân, P.Linh Chiểu 77 Đường số 4, KP-2, P.Linh Tây Bán nhà MT Hoàng Diệu 44/5-5A 44/6-6A Linh Đông, KP-4, P.Linh Đông 6A/30 KP4 Đường 34, P.Hiệp Bình Chánh 17/4 Tổ 23, KP-2, Đường số 8, P.Linh Tây 629/8 Kha Vạn Cân, P.Linh Đông 20 Hữu Nghị, KP-3, P.Bình Thọ 109/11B Tơ Ngọc Vân, P.Linh Tây 23 đường số 2, KP-3, P.Hiệp Bình Chánh Lâm Quốc Vương 172.9 170 4,200 41.7 630 360 91 425 900 400 185 1,560 220 545 590 101 3.5 355 420 222 185 2,000 221 265 1,500 270 485 1,100 197.8 545 950 160 365 600 190 560 1,500 170 235 1,800 100 295 495 185 790 750 120 435 650 94.9 12 720 2,548 113.8 420 750 415 285 3,120 132 296 1,850 146 440 750 136.5 750 1,250 24.6 362 185 23.8 2.5 472 220 204 175 2,600 75.4 197 600 88 1.5 300 600 49 Ngành Quản lý đất đai 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 70 Hữu Nghị, P.Trường Thọ 520/44/10 Quốc Lộ 13, KP6, P.Hiệp Bình Phước 62/3 Tổ 38, KP-3, Hoàng Diệu 2, P.Linh Chiểu 61/10 Đường Số 4, KP-4, Tam Phú 131(81/1) Kha Vạn Cân, P.Linh Xuân 27 Đường Số 6, KP.4, Tam Hà, Tam Phú 161T/1 KP-8, Đường 40, P Hiệp Bình Chánh 5/3 Đường Số 7, KP-1, P Hiệp Bình Chánh 137/1/2A Quốc Lộ 13 (cũ), P.Hiệp Bình Phước 58 Hữu Nghị, P.Bình Thọ 1160 Kha Vạn Cân, P Linh Chiểu 78/9 KP.2, Đường Số 6, P.Hiệp Bình Chánh 280 Kha Vạn Cân, P Hiệp Bình Chánh 557/1/2 Đường số 5, KP-7, P.Hiệp Bình Phước 5/44 Hữu Nghị, P.Bình Thọ B27 Khu Dự Án Thành Uỷ, Kha Vạn Cân 18 Đường Số 8, P.Tam Phú 994/2 Kha Vạn Cân, KP-2, P.Linh Chiểu 1296A Kha Vạn Cân, P.Linh Trung 171/19 QL-1A, KP-5, P.Linh Xuân 929 Kha Vạn Cân, P.Linh Tây 587/2 Quốc Lộ 13, KP-3, Tổ 8, P.Hiệp Bình Phước 76 đường số 9, P.Linh Trung 20 Hướng Dương, Cư Xá Savimex, KP-3, P.Bình Chiểu 11 Lê Q Đơn, P.Bình Thọ số 625/4/6 QL13, P.Hiệp Bình Phước 42/124B đường 49 KP-6, Tổ 42 A, P.Hiệp Bình Chánh đường 33 Khu phố 2, P.Linh Đông Lâm Quốc Vương 110 240 3,300 70 1350 850 48 355 350 59.3 3.5 180 620 230 30 195 4,400 200 200 2,500 64 2.5 915 260 88.4 340 780 80 1140 225 135 12 236 2,200 114 30 485 2,500 88 2.5 450 380 240 20 610 4,200 214.5 915 1,100 144 255 1,950 230 12 285 1,950 466 370 1,630 71.2 2.4 370 500 243.2 30 650 2,100 310 364 1,100 322.1 20 245 4,900 121.6 1020 2,500 323 415 1,900 87.75 10 320 806 1600 280 13,600 128 715 1,430 100 2.5 470 450 225 315 1,800 50 Ngành Quản lý đất đai 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 286 Kha Vạn Cân, P.Hiệp Bình Chánh 78/50 Đường số 6, Kp-4, P.Tam Phú 34 đường lơ A2, KP chợ Tam Bình, P.Tam Bình 19/27 Đường số 13 KP2, P.Linh Chiểu 30 Đường Số khu phố 3, P.Tam Phú 39 đường số 27, KP9, P.Hiệp Bình Chánh 188/5/12A Tơ Ngọc Vân KP3, P.Linh Đông số CX Nhà Máy Giấy Tổ 12 KP5, P.Trường Thọ 177/6 QLộ 1K KP5, P.Linh Xuân 250 Tơ Ngọc Vân, P.Linh Đơng 69/11 Hồng Diệu P.Linh Trung 520/87 QL.13, P.Hiệp Bình Phước 142/10 Võ Văn Ngân, KP- 1, P Bình Thọ đường số 4, KP-5, P.Trường Thọ 21 đường số 7, P Hiệp Bình Chánh 12 Đường số KP-3, P.Linh Trung 24/11 Tam Bình, KP-8, P.Hiệp Bình Chánh Lâm Quốc Vương 196 20 805 1,574 84 200 290 170 185 3,500 100 405 450 108.5 175 900 267.3 10 515 1,870 77 275 335 120 490 560 113 450 420 110 185 1,600 800 10 720 6,000 88 940 550 130 175 440 176 450 650 258 310 2,000 238 10 425 2,975 100 840 350 51 ... ? ?Xây dựng mơ hình giá nhà đất phục vụ công tác quản lý thị trường bất động sản địa bàn Q Thủ Đức, Tp Hồ Chí Minh? ?? Giáo viên hướng dẫn: TS Trần Thanh Hùng, Bộ môn Kinh tế Đất đai & Bất động sản, ...TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN LÂM QUỐC VƯƠNG XÂY DỰNG MƠ HÌNH GIÁ NHÀ ĐẤT PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG... giá đất thị trường phù hợp với tình hình thị trường bất động sản nay, công cụ giúp Nhà nước nắm bắt quản lý giá đất bất động sản nhà đất cách hữu hiệu công tác quản lý phát triển thị trường bất