NGHIÊN CỨU MÔ HÌNH CƠ SỞ DỮ LIỆU NHÀ ĐẤT PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG 26 QUẬN BÌNH THẠNH, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Hình 6: Hộp thoại Update column Hình 7: Hộp thoại select Hình 8: Hộp thoại Modify Table Structure Hình 9: Hộp thoại Info Tool Hình 10: Chuyển dữ liệu Excel sang Mapinfo Hình 11: Hộp thoạ

BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:

NGHIÊN CỨU MÔ HÌNH CƠ SỞ DỮ LIỆU NHÀ ĐẤT

PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG

BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG 26

QUẬN BÌNH THẠNH, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

SVTH : LÊ NGỌC DŨNG MSSV : 03124004

LỚP : DH03QL KHÓA : 2003 - 2007 NGÀNH : Quản lý đất đai

-TP.Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2007-

Y Z

Công cha, Nghĩa mẹ, Ơn thầy !

Qua thời gian 4 năm học tập tại trường Đại học Nông Lâm thành phố Hồ Chí Minh (2003-2007) Bản thân em đã tích luỹ được rất nhiều kiến thức bổ ích cả trong cuộc sống lẫn chuyên môn Dưới sự dạy bảo tận tình của các thầy cô giáo từ lúc còn bỡ ngỡ bước vào trường cho đến ngày hôm nay Công ơn của thầy cô không có lời nào có thể nói hết được

Em xin chân thành cảm ơn :

+ Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm thành phố Hồ Chí Minh

+ Quý thầy cô giáo trong trường và nhất là Khoa Quản lý đất đai và Bất động sản

+ Các anh chị sinh viên của khoa các khoá trước

+ Uỷ ban nhân dân quận Bình Thạnh

+ Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Bình Thạnh

+ Các anh chị trong công ty giao dịch địa ốc Hoàng Quân, và ACBR

+ Ban cán sự và tập thể các ban sinh viên lớp DH03QL

+ Và đặc biệt là Thầy TS Trần Thanh Hùng, Phó Trưởng khoa QLĐĐ&BĐS,

trường Đại Học Nông Lâm TP.HCM Người đã hướng dẫn tận tình để em hoàn

thành báo cáo tốt nghiệp này

Qua quá trình thực hiện báo cáo chắc chắn còn nhiều thiếu xót, chưa hoàn chỉnh

Kính mong các thầy cô chỉ bảo thêm để báo cáo tốt nghiệp của em được thành công hơn

Một lần nữa em chân thành biết ơn!

Sinh viên: Lê Ngọc Dũng

TÓM TẮT

Sinh viên thực hiện: Lê Ngọc Dũng , Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản,

Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh

Đề tài : “Nghiên cứu mô hình cơ sở dữ liệu nhà đất phục vụ công tác quản lý thị

trường bất động sản trên địa bàn phường 26, quận bình thạnh, thành phố Hồ Chí

Minh”

Giáo viên hướng dẫn: TS Trần Thanh Hùng, Bộ môn Thị trường bất động sản, Khoa

Quản lý đất đai & Bất động sản, Trường Đại học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh

Nội dung tóm tắt:

Tổng quan các tài liệu:

Khái quát về Thị trường bất động sản:

- Khái niệm bất động sản

- Các thành phần của bất động sản.(cung cầu BĐS, giá cả BĐS…)

- Vai trò, vị trí của thị trường bất động sản trong nền kinh tế quốc dân

Tổng quan về hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu nhà đất

- Khái niệm, quy trình thiết kế một hệ thống thông tin

- Cấu trúc của cơ sở dữ liệu thông tin nhà đất

- Chức năng cơ bản của mô hình cơ sở dữ liệu thông tin nhà đất

- Giới thiệu khái quát về thành phố Hồ Chí Minh

Nội dung nghiên cứu

- Đánh giá thực trạng phát triển thị trường BĐS ở Tp.HCM

- Đánh giá điều kiện tự nhiên tài nguyên thiên nhiên và tình hình kinh tế xã hội của

địa bàn nghiên cứu phường 26, quận Bình Thạnh, Tp.HCM

- Đề xuất xây dựng một mô hình cơ sở dữ liệu nhà đất để phục vụ cho công tác quản

lý thị trường bất động sản

+ Xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính của mô hình sử dụng phần mềm Excel

+ Sử dụng phần mềm Microstation và Mapinfo để xây dựng dữ liệu thông tin bản đồ

MỤC LỤC

TRANG

ĐẶT VẤN ĐỀ 1

Phần I: TỔNG QUAN 3

I.1 Tổng quan về thị trường bất động sản 3

I.1.1 Khái niệm thị trường bất động sản 3

I.1.2 Vai trò của thị trường bất động sản 8

I.1.3 Đặc điểm chủ yếu của thị trường bất động sản 11

I.2 Tổng quan về hệ thống thông tin 13

I.2.1 Hệ thống quản lý nhà nước về đất đai 13

I.2.2.Hệ thống thông tin địa lý 17

I.3 Khái quát về thành phố Hồ Chí Minh 18

I.4 Nội dung, phương pháp nghiên cứu và phương tiện thực hiện 21

I.4.1 Nội dung nghiên cứu 21

I.4.2 Phương pháp nghiên cứu 21

I.4.3 Phương tiện thực hiện 22

Phần II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 23

II.1 Thực trạng phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh 23 II.2 Xây dựng hệ thống thông tin nhà đất trên địa bàn phường 26, quận Bình Thạnh 27

II.2.1 Khái quát địa bàn phường 26, quận Bình Thạnh 27

II.2.2 Xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính bất động sản 31

II.2.3 Xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin bản đồ 34

II.3.Một số ứng dụng của mô hình cơ sở dữ liệu trong quản lý thị trường BĐS 45

II.3.1 Ứng dụng trong công tác quản lý và giao dịch nhà đất 45

II.3.2 Ứng dụng trong công tác định giá nhà đất 54

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 55

DANH SÁCH CÁC HÌNH - SƠ ĐỒ - BẢNG

HÌNH

Hình 1: Bản đồ thành phố Hồ Chí Minh

Hình 2: Cơ sở dữ liệu thuộc tính

Hình 3: Một tờ bản đồ địa chính tiêu biểu

Hình 4: Cách chuyển dữ liệu từ Microstation sang Mapinfor

Hình 5: Nền địa chính toàn phường 26, quận Bình Thạnh

Hình 6: Hộp thoại Update column

Hình 7: Hộp thoại select

Hình 8: Hộp thoại Modify Table Structure

Hình 9: Hộp thoại Info Tool

Hình 10: Chuyển dữ liệu Excel sang Mapinfo

Hình 11: Hộp thoại Pick Fields

Hình 12: Lớp QUYHOACH_2010 sau khi Split

Hình 13: Chồng xếp các lớp bản đồ

Hình 14: Kết quả hệ thống thông tin bản đồ

Hình 15: Mô hình xây dựng và khai thác GIS

Hình 16: Một hình ảnh của bất động sản tiêu biểu

Hình 17: Hộp thoại SQL Select

Hình 18: Thông tin thuộc tính dạng bảng

Hình 19: Hiển thị đồng thời dữ liệu thuộc tính và dữ liệu bản đồ

Hình 20: Hộp thoại Layer Control dùng Hotlink

Hình 21: Hộp thoại thuộc tính của Hotlink

Hình 22: Kết nối dữ liệu thuộc tính và hình ảnh

Hình 23: Kết nối dữ liệu bản đồ và hình ảnh

SƠ ĐỒ

Sơ đồ 1: Quan hệ cung cầu dịch vụ bất động sản

Sơ đồ 2: Hệ thống quản lý nhà nước về TTBĐS

Sơ đồ 3: Chỉ số minh bạch thị trường BĐS thế giới

BẢNG

Bảng 1: Cấu trúc của một đơn vị bất động sản

Bảng 2: Cấu trúc dữ liệu của hê thống thông tin nhà đất

Bảng 3: Dữ liệu phục vụ định giá BĐS

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1 Hướng dẫn sử dụng phần mềm MAPINFO của Bộ khoa học công nghệ và môi trường (dự án hệ thống thông tin địa lý-GIS) năm 1996

2 Hướng dẫn căn bản về kỹ thuật số hoá và biên tập bản đồ với phần mềm

Microstation và Mapping office của Trung tâm thông tin khoa học và đào tạo

thuộc Viện nghiên cứu địa chính (Tổng cục địa chính) năm 2002

3 Luật Đất đai năm 2003 ngày 26/11/2003

4 Nghị định 181/2004/TT-BTNMT ngày 01 tháng 11 năm 2004 hướng dẫn thi

hành luật đất đai năm 2003 ( 142 trang)

5 Thông tư 29/2004/TT-BTNMT ban hành ngày 01 tháng 11 năm 2004 về hướng

dẫn lập, chỉnh lý, quảnlý hồ sơ địa chính.(32 trang và các mẫu sổ sách hồ sơ địa chính)

6 Quy phạm thành lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất (tạm thời) Nhà xuất bản bản

đồ, ấn bản năm 2005 ( 45 trang)

7 Quản lý đất đai và bất động sản đô thị - Nhà xuất bản xây dựng năm 2005 của PGS

TS Đỗ Hậu – TS Nguyễn Đình Bồng

8 Báo cáo Hội thảo về “ Xây dựng đề án quản lý thị trường bất động sản ở

TPHCM trong đó có cân nhắc vấn đề người nghèo” của Dự án hỗ trợ kỹ thuật cải

cách hành chính tại TPHCM VIE/02/010 (chương trình phát triển liên hiệp quốc) năm 2005

9 Bài giảng môn Hệ thống thông tin đất đai của ThS Nguyễn Ngọc Thy năm 2006

10 Bài giảng môn Quản lý thị trường bất động sản của TS Trần Thanh Hùng năm

2006

11 Văn kiện đại hội Đảng bộ phường 26, quận Bình Thạnh nhiệm kỳ 2005-2010

12 Báo cáo tổng kết tình hình phát triển kinh tế - xã hội phường 26, quận Bình

Thạnh năm 2006

13 Cẩm nang Hướng dẫn nghiệp vụ cấp giấy chứng nhận QSHNƠ và QSDĐƠ theo

Quyết định số 54/2007/QĐ-UBND Ngày 30/3/2007 của UBND thành phố Hồ Chí

Minh

14 Hướng dẫn sử dụng phần mềm Mapinfo Professional _ Bộ môn Trắc Địa và

Thông Tin Địa Lý, Trường Đại Học Bách Khoa Thành Phố Hồ Chí Minh

DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT

TTBĐS : Thị trường bất động sản

BĐS : Bất động sản

WTO : Tổ chức thương mại thế giới (World Trade Organization)

PNTR : Quy chế Quan hệ Thương mại Bình thường Vĩnh viễn (Permanent

Normal Trade Relations)

CG : Hội nghị các nhà tài trợ Việt Nam

GDP : Tổng sản phẩm quốc nội.(Gross Domestic Product)

UBND : Uỷ ban nhân dân

TW : Trung ương

MS-DOS : Hệ điều hànhMS-DOS (MicroSoft - Disk Operating System)

GCNQSDĐƠ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở

GCNQSHNƠ : Giấy chứng nhận quyền sỡ hữu nhà ở

ĐẶT VẤN ĐỀ Tính cấp thiết của đề tài

Trong tất cả các điều kiện cần thiết của quá trình sản xuất để tạo ra của cải vật chất, cơ sở cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người thì đất đai có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, là cội nguồn của sự sống, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bố dân

cư, phát triển kinh tế - văn hóa - xã hội và an ninh quốc phòng Thực tiễn đã chứng minh rằng đất đai ngày càng trở nên có giá trị do sự tích tụ giá trị thặng dư theo thời gian, được hình thành do sự đầu tư của xã hội thông qua việc kinh doanh, cải tạo cơ sở hạ tầng tạo ra khả năng sinh lời từ đất Do đó việc quản lý nguồn tài nguyên này có ý nghĩa vô cùng quan trọng, đặc biệt trong nền kinh tế thị trường ở nước ta Đất đai còn gắn liền với các bất động sản khác có giá trị rất lớn

Thị trường bất động sản đã là một thành phần quan trọng trong nền kinh tế chung

Sự thay đổi về giá cả đất đai và nhà ở cùng với lợi nhuận thu được từ bất động sản đã thu hút sự quan tâm của tất cả các thành phần kinh tế Thị trường bất động sản là một thì trường biến động liên tục nên đòi hỏi người quản lý thị trường bất động sản phải cập nhật

và quản lý kịp thời các biến động đó

Sự phát triển công nghệ thông tin trong những thập niên cuối thế kỷ XX và đầu thế

kỷ XXI đã tạo nên một bước tiến quan trọng có tính cách mạng trong mọi lĩnh vực của đời sống xã hội Việc quản lý thông tin nói chung và thông tin về nhà đất nói riêng cũng

có nhiều thay đổi tích cực hơn Trước đây thông tin được lưu trữ dưới dạng giấy tờ, sổ sách nhưng ngày nay thông tin đã được lưu trữ trên hệ thống máy vi tính rất tiện lợi Các phần mềm chuyên dụng cho các ngành, các lĩnh vực cũng được phát triển và được ứng dụng rộng rãi tạo điều kiện thuận lợi cho việc điều hành và quản lý

Xây dựng được một mô hình cơ sở dữ liệu thông tin nhà đất có kết cấu chặt chẽ, khoa học, hợp lý và ứng dụng các phần mềm phù hợp sẽ nâng cao hiệu quả quản lý và khai thác thông tin đáp ứng nhu cầu của các bên tham gia giao dịch bất động sản, thúc đẩy

sự phát triển của thị trường bất động sản

Thành phố Hồ Chí Minh là một địa bàn có thị trường bất động sản phát triển mạnh

mẽ và sôi động nhất cả nước Phường 26, quận Bình Thạnh là cửa ngõ phía Đông Bắc nội thành của thành phố Hồ Chí Minh Tình hình kinh tế – xã hội của phường đang có những

sự phát triển vượt bậc, kéo theo sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản

Từ những tình hình thực tế đó cần thiết phải xây dựng được một mô hình cơ sở dữ liệu nhà đất phục vụ cho việc quản lý thị trường bất động sản trên địa bàn phường 26, quận Bình Thạnh, TP.HCM Được sự đồng ý của Khoa Quản lý Đất đai & Bất Động Sản

và dưới sự hướng dẫn của TS Trần Thanh Hùng, em thực hiện đề tài:

“Nghiên cứu mô hình cơ sở dữ liệu nhà đất phục vụ công tác quản lý thị trường bất

động sản trên địa bàn phường 26, quận Bình Thạnh, Tp Hồ Chí Minh”

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

Nghiên cứu mô hình dữ liệu làm tiền đề cho việc thiết kế một hệ thống cơ sở dữ liệu nhà đất, trong đó thể hiện được tất cả các thông tin về đất đai, nhà ở và các thông tin khác về giao dịch bất động sản Mô hình này nhắm tới việc đáp ứng nhu cầu tìm hiểu thông tin về bất động sản của các đối tượng giao dịch bất động sản, làm cầu nối giữa cung

và cầu bất động sản.Thúc đẩy sự phát triển lành mạnh thị trường bất động sản trong sự quản lý của nhà nước Ngoài ra còn hỗ trợ cho công tác định giá bất động sản

Ứng dụng các phần mềm chuyên ngành như Microstation, Mapinfo, Excel xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính và dữ liệu bản đồ

Đối tượng nghiên cứu của đề tài

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các chỉ tiêu thông tin về bất động sản và mối quan hệ của chúng trong môi trường giao dịch bất động sản

Đối tượng khảo sát ở đây là các bất động sản cụ thể là: đất đai, nhà cửa, công trình

xây dựng gắn liền trên đất và các tài sản gắn liền với các công trình xây dựng trên đất

Phạm vi nghiên cứu của đề tài

Đề tài được nghiên cứu trên địa bàn phường 26, quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh với cơ sở dữ liệu được xây dựng tại thời điểm tháng 6 năm 2007

Phần I TỔNG QUAN

I.1 Tổng quan về thị trường bất động sản

I.1.1 Khái niệm thị trường bất động sản

Khái niệm bất động sản (BĐS)

Tài sản bao gồm nhiều loại, tùy theo mục đích quản lý và sử dụng người ta có các tiêu thức phân chia thành các loại khác nhau Một cách phân chia khái quát nhất mà tất cả các nước đều sử dụng là phân chia tài sản thành hai loại: “bất động sản” và “động sản” Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La

Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng…và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ

Theo Bộ luật dân sự của Nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (Điều 181), Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó, các tài sản gắn liền với đất và các tài sản khác do pháp luật qui định

Định nghĩa bất động sản, nếu đứng dưới góc độ của nhà quản lý đất đai thì bất động sản là những tài sản không di dời được, chẳng hạn như đất đai và những vật thể cố định gắn liền đất đai Những vật thể này tồn tại trên mặt đất, chức năng của chúng sẽ bị thay đổi khi tách rời khỏi đất đai và phải mất khá nhiều thời gian cũng như chi phí

Chất lượng: bao gồm các đặc tính vật lý đo đếm được, như diện tích sàn, số lượng phòng, số tầng cao v.v Thêm vào đó có thể tính đến các chỉ số chất lượng sản phẩm như

độ bền, tính tương thích với một công nghệ xây dựng hiện có v.v Thường những đặc tính

đó tách rời khỏi nội dung vị thế của nó, và hay được tập hợp lại trong các số liệu thống kê

về điều kiện bất động sản

Vị thế: là một hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với bất động sản tại một địa điểm xác định Nó có thể đại diện cho của cải, văn hoá, tôn giáo, chất lượng môi trường v.v , phụ thuộc vào hệ thống giá trị hiện thời của một xã hội nhất định, và theo nghĩa đó, nó liên quan chặt chẽ tới các điều kiện lịch sử cụ thể

Hai thành phần cơ bản tự nhiên và xã hội, chất lượng và vị thế của bất động sản kết hợp với nhau trong một đơn vị bất động sản hiện vật theo tỷ lệ tuân thủ quy luật “đường ngưỡng”, được phát hiện bởi TS Hoàng Hữu Phê, tạo ra một khả năng đáp ứng nhu cầu cho hoạt động kinh tế xã hội của con người, khả năng này được gọi là dịch vụ bất động sản Lượng dịch vụ bất động sản Y là một hàm phụ thuộc vào các biến độc lập chất lượng

và vị thế: Y = f(CL, VT) Trong thực tế, cung cầu bất động sản trên thị trường là cung cầu

về dịch vụ bất động sản, bởi vì không có ai chỉ có nhu cầu về chất lượng (diện tích) mà không có vị thế (vị trí) và ngược lại

Khái niệm thị trường bất động sản (TTBĐS)

Một số khái niệm cho rằng thị trường bất động sản và thị trường đất đai là một, hay xét theo nghĩa hẹp thì TTBĐS chính là thị trường nhà và đất Tuy nhiên, nếu quan niệm như vậy thì vẫn chưa đầy đủ Thị trường bất động sản là một khái niệm rộng lớn, tùy vào lĩnh vực nghiên cứu mà ta có cách hiểu khác nhau

Thị trường bất động sản, theo một cách hiểu thông thường là nơi diễn ra những giao dịch: mua bán, thế chấp, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn , tại đó người mua người bán tác động lẫn nhau để xác định giá cả và khối lượng hàng hoá dịch vụ bất động sản được giao dịch

Dưới góc độ kinh tế: TTBĐS được hiểu như là một hệ thống các quan hệ kinh tế trong các ngành tạo lập bất động sản và các hoạt động liên quan đến giao dịch bất động sản

Dưới góc độ nhà quản lý đất đai và bất động sản, thì TTBĐS không chỉ là hệ thống các quan hệ kinh tế mà còn bao gồm các thể chế hỗ trợ cho thị thị trường

Nhìn chung, có rất nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường bất động sản, song để đơn giản ta có thể hiểu thị trường bất động sản như sau: Thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch dân sự về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra

trong một không gian và thời gian nhất định

Trong lý thuyết kinh tế khi nghiên cứu về cung cầu hàng hóa, người ta giả thuyết các hàng hóa phải đồng nhất nhưng bất động sản có tính dị biệt không đồng nhất, điều này đã làm phát sinh vấn đề nan giải khi áp dụng lý thuyết kinh tế để nghiên cứu cung cầu bất động sản Vì vậy mà trong các tài liệu về TTBĐS, thường chỉ nói cầu chung chung, cung chung chung, giá cả chung chung, còn đặc thù của cung cầu đất đai, bất động sản như thế nào chưa ai nói tới

Khi nghiên cứu cung cầu bất động sản thì chúng ta nghiên cứu cung cầu dịch vụ bất động sản, khả năng đáp ứng nhu cầu chung nhất con người và trong kinh tế thị trường được thể hiện thông qua đơn vị tiền tệ Đây là giả thuyết nghiên cứu vì ta biết rằng nhu cầu về bất động sản rất đa dạng như nhu cầu trong sản xuất nông nghiệp, công nghiệp, các ngành về thương mại dịch vụ Từ điều kiện giả thuyết trên ta nghiên cứu quan hệ cung cầu về dịch vụ đất đai, dịch vụ bất động sản

- Cầu bất động sản

Cầu bất động sản xuất phát từ nhu cầu sử dụng và sở hữu về bất động sản Từ nhu cầu sản xuất của các ngành nông nghiệp, công nghiệp, thương mại và dịch vụ; nhu cầu sở hữu có khi không xuất phát từ nhu cầu sử dụng mà nhằm vào mục đích kinh doanh, tích trữ tài chính, hoặc thể hiện vị thế cá nhân Việc xác định nhu cầu về bất động sản là rất phức tạp vì nó phụ thuộc vào nhiều yếu tố như tỷ lệ gia tăng dân số, sự mở mang các ngành nghề sản xuất: nông nghiệp, công nghiệp, dịch vụ…

Cầu khác với nhu cầu Cầu xuất hiện trên cơ sở nhu cầu nhưng đòi hỏi phải có các điều kiện khác nhau, phải có nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán theo nhu cầu, phải có sự hoạt động của thị trường để cầu có điều kiện gặp được cung và trở thành cầu thực sự trên thị trường

Khi nghiên cứu cầu trên thị trường bất động sản người ta chỉ xem xét mối quan hệ giữa giá cả và lượng cầu dịch vụ bất động sản Giả thuyết các yếu tố khác ảnh hưởng đến cầu như thu nhập, qui mô tiêu thụ của thị trường, dự báo về tương lai không thay đổi thì cần phân biệt cầu với lượng cầu Cầu mô tả hành vi của người tiêu dùng biểu thị các số lượng mà người tiêu dùng sẽ mua ở các mức giá khác nhau Lượng cầu là một con số cụ thể tương ứng với một mức giá cụ thể

Quy luật cầu là quy luật phải thể hiện mối quan hệ giữa lượng cầu và giá cả trong điều kiện các yếu tố khác không thay đổi Đây là quan hệ nghịch chiều (khi giá tăng thì cầu giảm và ngược lại)

Để xây dựng đường cầu người ta dựa trên quy luật hữu dụng biên giảm dần Trong

đó, cần chú ý đến các yếu tố làm dịch chuyển đường cầu: đường cầu sẽ dịch chuyển sang trái hay sang phải khi có sự thay đổi về thu nhập, về qui mô tiêu thụ của thị trường và tương lai phát triển kinh tế, những chính sách của Chính phủ,…

Có 5 yếu tố ảnh hưởng đến cầu là:

+ Giá cả thị trường bất động sản: số lượng về cầu bất động sản trên thị trường liên

quan nghịch đảo với giá thị trường của chúng Nếu nhà ở nằm trong một khu vực cho trước giảm giá, lúc đó số người mua bất động sản có khả năng thanh toán tăng lên và số lượng BĐS đòi hỏi (cầu) cũng sẽ tăng lên

+ Thu nhập của người tiêu dùng: Thu nhập của người tiêu dùng cao hơn sẽ tạo khả

năng nhiều đơn vị hàng hoá (BĐS) sẽ được mua sắm hơn

+ Giá cả các mặt hàng có liên quan: Các mặt hàng có liên quan là những mặt hàng

thay thế hoặc mặt hàng bổ sung

+ Những dự kiến của khách hàng: Số lượng đòi hỏi về một mặt hàng tuỳ thuộc vào

giá dự kiến của mặt hàng đó trong tương lai Đối với những người có nhu cầu về nhà đất, nếu họ dự kiến giá của mặt hàng này trên thị trường sẽ tăng thì họ sẽ tiến hành việc mua sắm sớm hơn và ngược lại đối với những khách hàng dự kiến mặt hàng trong tương lai sẽ giảm thì họ sẽ hoãn việc mua sắm

+ Sở thích và ưu tiên của người tiêu dùng: Nhận thức về tính hữu dụng của hàng hoá

và dịch vụ là một phần được quyết định bởi các đặc điểm xã hội của khách hàng như độ tuổi, vị trí trong xã hội, tầng lớp, nghề nghiệp, trình độ văn hoá và học vấn

- Cung bất động sản

Cũng giống như cầu, cung mô tả số lượng dịch vụ bất động sản sẽ cung ứng trên thị trường với các mức giá khác nhau trong một thời gian cụ thể với điều kiện giả thuyết các yếu tố khác không thay đổi như chi phí tạo lập bất động sản, số lượng nhà đầu tư phát triển bất động sản, chính sách quản lý nhà nước về đất đai, về đô thị, tài chính, tiền tệ

Cung khác với lượng cung Quy luật cung thể hiện mối quan hệ giữa số lượng cung

và giá cả Đây là quan niệm thuận chiều, giá tăng thì cung tăng và ngược lại

Các yếu tố làm dịch chuyển đường cung: chi phí tạo lập bất động sản; số lượng người đầu tư bất động sản; chính sách quản lý vĩ mô của Nhà nước

Có 4 yếu tố ảnh hưởng đến cung sau:

+ Quy hoạch sử dụng đất của nhà nước: lượng cung trên thị trường BĐS trước hết

phụ thuộc vào quỹ đất tự nhiên của từng địa phương, sau nữa là diện tích của từng loại đất trên địa bàn Một quyết định quy hoạch phân bố sử dụng đất của Nhà nước có thể làm lượng cung về đất trên thị trường tăng lên và ngược lại có thể làm cho lượng cung đó giảm xuống

+ Sự thay đổi giá cả bất động sản trên thị trường: Khi giá cả BĐS trên thị trường

tăng, các nhà cung cấp sẽ tăng cường năng lực đầu tư cho việc xây dựng mới, nhằm tăng lượng bất động sản để tung vào thị trường kiếm thêm lợi nhuận và ngược lại

+ Khả năng nguồn vốn tự có của nhà đầu tư và các chi phí về đất, lao động, vốn và

quản lý: trong một khoảng thời gian lượng bất động sản có khả năng sản xuất ra nhiều

hơn để tung ra thị trường khi vốn tự có của nhà đầu tư đủ để đáp ứng chi phí về đất, lao động, vốn vay, quản lý giảm so với dự toán Ngược lại nếu nguồn vốn đầu tư của nhà đầu

tư đã cạn kiệt trong khi giá thành xây dựng trên thị trường lại tăng lên thì lượng BĐS xây mới đưa vào thị trường theo dó mà giảm đi

+ Khả năng ứng dụng công nghệ mới vào sản xuất: những cải tiến và thay đổi công

nghệ mới trong xây dựng BĐS theo chiều hướng ngày càng hiện đại hoá sẽ làm tăng sự cung cấp lượng BĐS trên thị trường

- Giá cả bất động sản

Cung cầu gặp nhau hình thành nên giá cả thị trường đơn vị dịch vụ bất động sản Giá cả của bất động sản hiện vật bằng giá cả đơn vị dịch vụ bất động sản nhân với lượng dịch vụ của nó: P = P0 x Y, với Y = f(CL, VT)

Đường cung và cầu được thể hiện trên đồ thị

- Phân loại thị trường bất động sản:

Từ sự đa dạng trong các quan niệm về thị trường bất động sản nên cũng có rất nhiều cách để phân loại thị trường bất động sản Tùy theo mục đích và cách tiếp cận, người ta có thể phân loại thị trường bất động sản theo những tiêu thức khác nhau:

• Dựa vào đặc điểm của hàng hóa bất động sản: người ta phân thị trường bất động sản thành thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường các công trình kiến trúc phục vụ nhu cầu sản xuất, thương mại, khách sạn, dịch vụ…Trong đó, thị trường nhà đất đóng vai trò quan trọng nhất

• Dựa vào trình tự tham gia vào thị trường, người ta phân thị trường bất động sản thành:

- Thị trường giao đất, cho thuê đất hay thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay còn gọi chung là thị trường đất đai

- Thị trường sơ cấp: thị trường xây dựng các bất động sản để bán hoặc cho thuê

- Thị trường thứ cấp: thị trường bán hoặc cho thuê lại bất động sản

• Dựa vào mức độ kiểm soát, người ta chia thị trường bất động sản thành:

- Thị trường chính qui: là thị trường tuân thủ đầy đủ các qui định của pháp luật về khai báo, đăng ký kinh doanh,…thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước về bất động sản Đây là thị trường Nhà nước có khả năng kiểm soát được

Sơ đồ 1: Quan hệ cung cầu dịch vụ bất động

Q

- Thị trường phi chính qui: các giao dịch diễn ra trong thị trường này không có sự kiểm soát của các cơ quan có chức năng như: địa chính, tài chính,…không tuân thủ theo các qui định của pháp luật Hiện nay, ở nước ta khoảng 70% các giao dịch về bất động sản hoạt động dưới dạng thị trường này

I.1.2 Vai trò của thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là nhân tố quan trọng góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh

tế - xã hội của mỗi một quốc gia và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư Vai trò của thị trường bất động sản biểu hiện trên các mặt cụ thể như sau:

- Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất

Trước hết, thị trường bất động sản là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất, đáp ứng việc phát triển kinh doanh bất động sản, vì chính ở đây xuất hiện các yêu cầu về bất động sản, từ đó đòi hỏi xã hội không ngừng phát triển bất động sản Thị trường là nơi chuyển hóa vốn từ hình thái hiện vật sang giá trị, là nhân tố quyết định tốc độ chu chuyển vốn và sự tăng trưởng của kinh doanh bất động sản Đồng thời, khi thị trường cung cấp đáp ứng nhu cầu xã hội về tài sản - bất động sản cũng chính là đáp ứng yếu tố không thể thiếu của quá trình sản xuất xã hội - điều kiện đảm bảo tiến hành các hoạt động sản xuất, kinh doanh, dịch vụ… góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển Thị trường bất động sản phát triển còn góp phần tạo điều kiện cho việc bố trí, sắp xếp, phân bổ sản xuất kinh doanh theo quy hoạch và theo định hướng phát triển kinh tế của mỗi một địa phương và ở tầm cả một quốc gia Sau nữa là, thị trường bất động sản là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng về bất động sản; tiêu dùng cho sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, tiêu dùng cho các hoạt động của đời sống kinh tế - xã hội, cầu nối giữa xây dựng, mua bán, thuê mướn, thế chấp…bất động sản

Trong điều kiện phát triển của kinh tế thị trường, người sản xuất lo sản xuất ra các hàng hóa mà hàng hóa bất động sản đưa ra thị trường lại không thể di dời về vị trí; trong khi người tiêu dùng cũng cần tìm hàng hóa bất động sản có vị trí nhất định, được xây dựng theo mẫu mã, tiêu chuẩn kỹ thuật nhất định Để giải quyết vấn đề này phải thông qua thị trường Thị trường góp phần thúc đẩy áp dụng khoa học kỹ thuật và công nghệ tiên tiến, nâng cao chất lượng bất động sản, nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên đất Thị trường bất động sản thúc đẩy việc sử dụng tiết kiệm trong sản xuất kinh doanh, nhất là người có nhu cầu sử dụng bất động sản phải cân nhắc để đảm bảo chi phí về bất động sản

là tối thiểu nhất trong tổng chi phí sản xuất kinh doanh

- Thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển

Trước hết, thị trường bất động sản phát triển chính là do yếu tố tăng đầu tư cho tài sản cố định của nền kinh tế quốc dân, sự tăng lên của lượng tài sản cố định này đòi hỏi phải có nguồn vốn đảm bảo Rõ ràng bản thân sự tăng trưởng của bất động sản trên thị trường đòi hỏi một sự gia tăng đầu tư

Thứ hai là, phát triển thị trường bất động sản được biểu hiện bằng hai cách: cách thứ nhất tăng khối lượng hàng hóa bất động sản giao dịch trên thị trường; cách thứ hai,

mở rộng phạm vi các quan hệ giao dịch: mua bán, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo

lãnh, góp vốn…làm tăng các quan hệ giao dịch cũng là tăng lượng bất động sản nhất định trong giao dịch làm cho lượng hàng hóa như được tăng lên không bao giờ cạn và do đó tăng tốc độ chu chuyển vốn

Thứ ba là, khi các giao dịch thế chấp bất động sản để vay vốn phục vụ cho sản xuất kinh doanh chẳng những làm nhân đôi giá trị sử dụng của bất động sản mà còn có tác dụng khai thác nguồn vốn nhàn rỗi trong dân cư cho đầu tư phát triển

Thứ tư là, khi dùng giá trị quyền sử dụng đất góp vốn liên doanh, Nhà nước cũng như doanh nghiệp không phải đầu tư vốn bằng tiền, mà với bất động sản có sẵn, nhất là đất đai dùng làm vốn để gọi vốn đầu tư trong và ngoài nước Đất đai - bất động sản như là nguồn vốn mới để khai thác các nguồn vốn khác

Thứ năm là, Nhà nước có thể dùng quỹ đất của mình tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, mà cuối cùng quỹ đất cũng không hề cạn đi

- Phát triển thị trường bất động sản là một cách để khai thác nguồn thu cho ngân sách Nhà nước

Thị trường bất động sản phát triển theo cách thứ nhất là tăng khối lượng hàng hóa bất động sản giao dịch trên thị trường là điều kiện cơ bản tăng nguồn thu của ngân sách Nhà nước Thị trường bất động sản phát triển theo cách thứ hai là mở rộng và tăng lượng các quan hệ giao dịch, làm cho cùng một khối lượng hàng hóa nhưng qua nhiều lần giao dịch tức là tăng khối lượng hàng hóa luân chuyển, đó cũng là cách góp phần tăng nguồn thu của ngân sách Nhà nước Vì sự mua đi, bán lại nhiều lần, sự thuê đi, thuê lại tăng lên… giúp Nhà nước tăng thu nhập về thuế

- Phát triển thị trường bất động sản góp phần mở rộng thị trường và quan hệ đối ngoại

Thị trường bất động sản thuộc tổng thể các thị trường trong nền kinh tế quốc dân,

có quan hệ mật thiết đến thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường hàng hóa; do đó, phát triển thị trường bất động sản ảnh hưởng trực tiếp đến sự mở rộng phát triển các thị trường khác, cũng tức là góp phần mở rộng phát triển thị trường chung Vì phát triển thị trường bất động sản cũng đồng thời đòi hỏi một sự nhiều hơn, tốt hơn của thị trường hàng hóa dịch vụ; một sự cung cấp lao động nhiều hơn, lao động có kỹ thuật cao và cả vốn đảm bảo cho thị trường bất động sản cũng tăng trưởng theo

Phát triển thị trường bất động sản góp phần mở rộng quan hệ đối ngoại, trong điều kiện của một nền kinh tế phát triển thì quan hệ thị trường nói chung và thị trường bất động sản nói riêng không còn chỉ bó hẹp trong phạm vi một quốc gia Thị trường bất động sản phát triển vượt ra khỏi một quốc gia chẳng những tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân nước ngoài tham gia các giao dịch bất động sản trên lãnh thổ mỗi nước mà còn tạo điều kiện cho họ đầu tư phát triển sản xuất, đầu tư kinh doanh bất động sản và họ cũng có thể

cư trú, sinh sống…Đó là cơ sở hình thành phát triển các quan hệ xã hội tạo ra sự thuận lợi hiểu biết lẫn nhau giữa các nước, giữa các dân tộc, giữa các cộng đồng… góp phần mở rộng quan hệ đối ngoại

- Thị trường bất động sản ảnh hưởng đến sự ổn định xã hội

Thị trường đất đai nói riêng và thị trường bất động sản nói chung giữ vị trí quan trọng đối với sự ổn định xã hội Thị trường bất động sản, mà nhất là thị trường đất đai ở bất cứ một xã hội nào cũng đều gắn với chính sách đất đai của một quốc gia Một khi thị trường bất động sản phát triển lành mạnh cũng tức là chính sách đất đai phù hợp, xã hội

ổn định Một khi thị trường bất động sản không hoạt động hoặc hoạt động không lành mạnh: đầu cơ, buôn bán đất đai, lũng đoạn giá cả…sẽ tác động trực tiếp vào mọi hoạt động xã hội, xáo trộn tư tưởng, sự hoài nghi vào chính sách pháp luật…làm cho xã hội thiếu ổn định, vì đất đai, nhà ở và các công trình khác luôn gắn chặt với hoạt động sản xuất và đời sống con người cũng như các hoạt động xã hội của con người Thực tế ở các nước và ở nước ta trong thời gian đầu những năm 90 khi mà thị trường đất đai, nhà ở xuất hiện ngầm, hiện tượng buôn bán đầu cơ đất đai phát triển…đã dẫn đến sự tăng nhanh của giá cả đất đai, người dân hoài nghi với chính sách đất đai của Nhà nước, quan hệ xã hội

về đất đai, nhà ở đã có những biểu hiện tiêu cực

- Thị trường bất động sản góp phần nâng cao đời sống của nhân dân

Trước hết, thị trường bất động sản phát triển thúc đẩy áp dụng khoa học, kỹ thuật

và công nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở cũng như các công trình phục vụ cho các hoạt động trực tiếp của con người, cho nhu cầu văn hóa, xã hội, thể thao, giao tiếp của cộng đồng…Sự vận động và phát triển của thị trường bất động sản cũng đồng thời là kết quả của sự tác động lẫn nhau giữa các yếu tố cơ bản là cung và cầu, đó cũng là sự tác động tương hỗ giữa sản xuất và tiêu dùng; sản xuất thỏa mãn nhu cầu tiêu dùng ngày càng cao của con người về nơi ăn, chốn ở, đi lại và sinh hoạt, nơi con người thực hiện sản xuất kinh doanh và các hoạt động khác Thứ hai, thị trường bất động sản phát triển ảnh hưởng vào

sự phát triển của thị trường hàng hóa, thị trường vốn…góp phần thúc đẩy sự phát triển chung của thị trường đáp ứng nhu cầu nhiều mặt của đời sống con người

- Phát triển thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách đất đai, đổi mới quản lý đất đai, quản lý bất động sản

Thông qua hoạt động và phát triển của thị trường bất động sản, Nhà nước tiếp tục đổi mới, bổ sung, hoàn thiện chính sách đất đai Vì chỉ có thông qua thị trường bất động sản, các giao dịch dân sự về đất đai mới được thực hiện và chính ở thị trường, thông qua thị trường sẽ bộc lộ những không phù hợp thực tiễn của chính sách đất đai, bộc lộ sự không phù hợp trong quản lý đất đai Vì thế, thông qua thị trường giúp Nhà nước đổi mới,

bổ sung, hoàn thiện chính sách đất đai và thực hiện đổi mới công tác quản lý đất đai nhằm tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai được thực hiện phù hợp với bản chất của quan hệ đất đai là quan hệ kinh tế, quan hệ xã hội được thực hiện chủ yếu thông qua thị trường, từ

đó mở rộng và phát triển thị trường bất động sản, khắc phục tình trạng của một thị trường không chính thức (thị trường ngầm), khắc phục tình trạng hành chính hóa các quan hệ dân

sự về đất đai, khắc phục hiện tượng Nhà nước làm thay đổi thị trường…cũng thông qua thị trường giúp Nhà nước đổi mới, bổ sung, hoàn thiện công tác quản lý đất đai, quản lý bất động sản; thiết lập hệ thống, quy trình đăng ký tài sản, lập bản đồ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà, hoàn thiện hồ sơ ban đầu về đất đai, bất

động sản là điều kiện trực tiếp làm rõ ranh giới và xác lập từng bất động sản cụ thể như một hàng hóa cụ thể Thị trường bất động sản hình thành và phát triển góp phần xác lập mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và người sỡ hữu bất động sản (người sử dụng đất), trên cơ sở đó bổ sung, hoàn thiện cơ chế chính sách và hoàn thiện công tác quản lý nhà nước

I.1.3 Đặc điểm chủ yếu của thị trường bất động sản

Cũng như tất cả các hàng hóa khác, bất động sản cũng có tất cả các thuộc tính của một hàng hóa bình thường khác Bên cạnh đó, do những tính chất đặc biệt của đất đai làm cho thị trường bất động sản có những tính chất đặc biệt sau:

- Không có thị trường trung tâm

Bất động sản là tài sản cố định, không thể di dời từ nơi này sang nơi khác được, nên ta không thể “đem” bất động sản ra trao đổi như những hàng hóa bình thường khác được Do vậy các hoạt động giao dịch bất động sản thường được tiến hành trên các “chợ” hàng hóa bất động sàn ảo Các “chợ” này rất đa dạng, có thể là ở một trung tâm giao dịch lớn (siêu thị địa ốc), hay một địa điểm nhỏ hẹp, qua điện thoại, qua mạng internet, hay tại nhà riêng,…Nói chung, các giao dịch bất động sản có thể diễn ra dưới bất cứ hình thức nào và bất cứ đâu, không yêu cầu một địa điểm cụ thể nào cả Từ đó cho thấy việc kiểm soát thị trường bất động sản gặp rất nhiều khó khăn

- Thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản

Đặc điểm này xuất phát từ đặc điểm của đất đai: đất đai không bao giờ hao mòn hay mất đi (ở đây ta không xét các trường hợp đặc biệt như động đất, sạt lở, ) và người

có quyền sử dụng đất đai không sỡ hữu đất đai như các hàng hóa khác Điều mà họ mong muốn là các quyền hay các lợi ích do đất đai mang lại Do đó khi xem xét giá cả đất đai không thể chỉ xác định giá cả của nó như như các hàng hóa thông thường mà phải dựa trên khả năng sinh lợi của đất đai và khả năng sinh lợi của vốn đầu tư vào đất đai

- Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc

Bất động sản có đặc điểm là không thể di dời được, gắn liền với những điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của từng vùng, từng khu vực Do đó, cung và cầu bất động sản ở các vùng, các khu vực rất phong phú và đa dạng; từ số lượng, kiểu cách, chất lượng đến quy mô và trình độ phát triển Mặt khác bất động sản còn có đặc điểm là phụ thuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu; do đó mỗi vùng, mỗi khu vực có đặc trưng riêng về cung và cầu bất động sản Người ta không thể di dời bất động sản từ nơi này sang nơi khác cũng như không thể di chuyển tâm lý, tập quán, thị hiếu từ vùng này, khu vực này sang vùng khác, khu vực khác Do đó, thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc

Từ đặc điểm này cho thấy sự biến động của các quan hệ giao dịch bất động sản thường chỉ diễn ra ở từng vùng Quan hệ cung cầu giá cả bất động sản chỉ ảnh hưởng trong một vùng, một khu vực nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng rất chậm đến thị trường bất động sản ở các vùng, các khu vực khác Đồng thời nghiên cứu bất động sản phải đặt chúng trong từng vùng, từng khu vực, gắn chúng với các điều kiện tự nhiên, kinh

tế - xã hội của từng vùng, từng khu vực Không thể lấy quan hệ cung cầu, giá cả bất động sản của khu vực này áp dụng cho khu vực khác

- Thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, mang tính độc quyền nhóm và phân biệt

Tính độc quyền của thị trường bất động sản xuất phát từ tính cố định và tính dị biệt của đất đai, từ đó mà tạo ra khả năng độc quyền của người sở hữu và kinh doanh bất động sản cùng với sự khác biệt về độ co giãn của cầu về bất động sản tạo ra các phân khúc khác nhau trong thị trường Đặc điểm này dẫn đến giá cả bất động sản hình thành trong nhiều trường hợp là giá sản phẩm đơn chiếc

- Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả bất động sản

Đối với hàng hóa bất động sản, khi cầu tăng, cung bất động sản không thể phản ứng tăng nhanh như những hàng hóa khác Đó là do thời gian tạo lập bất động sản là không ngắn, cần có thời gian để tìm hiểu thông tin về đất đai, làm thủ tục pháp lý, thiết

kế, thi công,…

- Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật

Bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn do đó việc quản lý của Nhà nước bằng pháp luật là cơ sở để bảo đảm an toàn cho các giao dịch bất động sản Mọi bất động sản đều được Nhà nước quản lý như đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng cũng như các biến động của chúng Bất động sản được đăng ký pháp lý theo đúng pháp luật sẽ có giá trị hơn, chúng được tham gia vào nhiều loại giao dịch,…

- Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn

Đặc điểm này xuất phát từ tính “có giá trị lớn” của bất động sản, hầu như mọi giao dịch bất động sản đều đòi hỏi một lượng vốn lớn Đa phần lượng vốn này được huy động

từ thị trường vốn Thực tế cho thấy nếu không có một thị trường vốn phát triển lành mạnh

và ổn định thì thị trường bất động sản khó mà phát triển tốt được Những cuộc khủng hoảng tài chính trên thế giới đều dẫn đến sự khủng hoảng của thị trường bất động sản Khi bất động sản sụt giá nhanh sẽ dẫn đến các khoản nợ khó đòi, vì thế có thể làm cho các tổ chức tài chính rơi vào vòng xoáy của cuộc khủng hoảng

- Thị trường bất động sản là thị trường mà việc tham gia hoặc rút ra khỏi thị trường không đơn giản và cần phải có nhiều thời gian

Tính khó thâm nhập của bất động sản thể hiện ở chỗ: Bất động sản là một tài sản

có giá trị lớn, do đó người tham gia phải có nguồn vốn lớn Thị trường bất động sản là một thị trường linh động, vừa mang tính chất tự nhiên vừa mang các đặc tính xã hội, hoạt động theo một quy luật riêng không giống với các hàng hoá thông thường, sự biến động

về giá là rất lớn,…Ngoài ra, thị trường bất động sản là thị trường đặc biệt, hàng hóa bất động sản không được bày bán trên thị trường, giá cả biến động lớn, thông tin vừa thiếu vừa không chính xác, do vậy mà một người muốn tham gia hoạt động trong lĩnh vực này

cần có một kiến thức chuyên môn vững vàng, cần linh hoạt trong quản lý, cũng như phải

có kiến thức về pháp luật bởi đây là một ngành khá nhạy cảm

Tóm lại, do tính chất dị biệt của bất động sản, tính khu vực và tính phân khúc của thị trường làm cho thông tin về bất động sản (về giá cả và những thuộc tính khác của bất động sản) có tính bất đối xứng, tính thông suốt của thông tin không được đảm bảo ảnh hưởng đến các hoạt động giao dịch và đầu tư bất động sản

I.2 Tổng quan về hệ thống thông tin

I.2.1 Hệ thống thông tin địa lý (GIS)

1) Khái niệm hệ thống thông tin

Thông tin là một loại tài nguyên của tổ chức, phải được quản lý chu đáo giống

như mọi tài nguyên khác Việc xử lý thông tin đòi hỏi chi phí về thời gian, tiền bạc và nhân lực Việc xử lý thông tin phải hướng tới khai thác tối đa tiềm năng của nó

Hệ thống thông tin (Information System - IS) trong một tổ chức có chức năng thu

nhận và quản lý dữ liệu để cung cấp những thông tin hữu ích nhằm hỗ trợ cho tổ chức đó

và các nhân viên, khách hàng, nhà cung cấp hay đối tác của nó Ngày nay, nhiều tổ chức xem các hệ thống thông tin là yếu tố thiết yếu giúp họ có đủ năng lực cạnh tranh và đạt được những bước tiến lớn trong hoạt động Hầu hết các tổ chức nhận thấy rằng tất cả nhân viên đều cần phải tham gia vào quá trình phát triển các hệ thống thông tin

Hệ thống thông tin địa lý (Geographic Information System - gọi tắt là GIS) là

một nhánh của công nghệ thông tin được hình thành vào những năm 1960 và phát triển rất rộng rãi trong 10 năm lại đây GIS ngày nay là công cụ trợ giúp quyết định trong nhiều hoạt động kinh tế - xã hội, quốc phòng của nhiều quốc gia trên thế giới GIS có khả năng trợ giúp các cơ quan chính phủ, các nhà quản lý, các doanh nghiệp, các cá nhân đánh giá được hiện trạng của các quá trình, các thực thể tự nhiên, kinh tế - xã hội thông qua các chức năng thu thập, quản lý, truy vấn, phân tích và tích hợp các thông tin được gắn với một nền hình học (bản đồ) nhất quán trên cơ sở toạ độ của các dữ liệu đầu vào

Một hệ thống thông tin địa lý: là một công cụ dựa trên máy tính dùng cho việc thành lập bản đồ và phân tích các đối tượng tồn tại và các sự kiện xảy ra trên trái đất Công nghệ GIS tích hợp giữa các thao tác trên cơ sở dữ liệu như: đưa ra các câu hỏi truy vấn (query), phân tích thống kê (statistical analysis) với việc thể hiện và các phép phân tích địa lý Những khả năng đó của hệ thống GIS đã phân biệt GIS với các hệ thống thông tin khác và tạo cho nó một giá trị đến khu vực công cộng và cá nhân để giải thích các sự kiện, dự báo các hậu quả, và lên kế hoạch chiến lược Việc sử dụng GIS là sự kết hợp của

5 thành phần sau: phần cứng (hardware), phần mềm (software), dữ liệu (data), con người (people), và cách thức làm việc (methods)

Hệ thống thông tin quản lý: Phần lớn hệ thống xử lý giao dịch thường được xây

dựng nhằm phục vụ cho một hoặc vài chức năng nào đó, hoặc chỉ đơn giản là giúp con người giải thoát khỏi một số công việc tính toán, thống kê nặng nhọc Khi xuất hiện nhu cầu cung cấp các thông tin tốt hơn và đầy đủ hơn, cũng là lúc cần đến những phương thức

xử lý thông tin một cách tổng thể có hệ thống Với hạt nhân là cơ sở dữ liệu hợp nhất, hệ thống thông tin quản lý có thể hỗ trợ cho nhiều lĩnh vực chức năng khác nhau và có thể cung cấp cho các nhà quản lý công cụ và khả năng dễ dàng truy cập thông tin

Hệ thống thông tin quản lý có các chức năng chính sau:

- Thu nhập, phân tích và lưu trữ các thông tin một cách hệ thống, những thông tin

có ích được cấu trúc hoá để có thể lưu trữ và khai thác trên các phương tiện tin học

- Thay đổi, sửa chữa, tiến hành tính toán các nhóm chỉ tiêu, tạo ra các thông tin mới

- Phân phối và cung cấp thông tin

Chất lượng của hệ thống thông tin quản lý được đánh giá thông qua tính nhanh chóng trong đáp ứng các yêu cầu thông tin, tính mềm dẻo của hệ thống và tính toàn vẹn, đầy đủ của hệ thống

2) Quy trình thiết kế một mô hình cơ sở dữ liệu thông tin

Nằm dưới cấu trúc một cơ sở dữ liệu là mô hình dữ liệu: một bộ các công cụ để mô

tả dữ liệu, quan hệ dữ liệu, ngữ nghĩa dữ liệu và các ràng buộc nhất quán

Phương pháp mô hình hoá nghiên cứu hệ thống thông qua việc xây dựng các mô hình hoạt động của nó Đây là phương pháp nghiên cứu hệ thống được sử dụng khá rộng rãi Mô hình của hệ thống có thể là một bản mô tả cách thức hoạt động, một số công thức toán học, một hoặc vài sơ đồ mô tả thành phần và các hoạt động diễn ra trong hệ thống Việc sử dụng mô hình loại nào để nghiên cứu hệ thống phụ thuộc vào mức độ trừu tượng hoá được lựa chọn, phụ thuộc vào quan điểm phân tích và phụ thuộc vào công cụ sử dụng Các mô hình vừa là công cụ nghiên cứu, tìm hiểu hệ thống, vừa là công cụ, ngôn ngữ để trao đổi và là công cụ để điều chỉnh, hoàn thiện hệ thống

Quá trình thiết lập một hệ thống trên cơ sở xây dựng các mô hình được thực hiện theo một số giai đoạn như sau:

- Nghiên cứu sơ bộ hệ thống: Giai đoạn này tập trung vào việc thu thập các thông

tin, tài liệu liên quan tới cấu trúc của hệ thống và các hoạt động của hệ thống Mục tiêu của việc xây dựng mô hình bởi giai đoạn này là để mô tả cách thức thực hiện các công việc trong hệ thống

- Phân tích hệ thống: Giai đoạn này tập trung vào phân tích chi tiết bản chất của

hệ thống Các mô hình được xây dựng ở giai đoạn này tập trung trả lời các câu hỏi: Hệ thống cần thông tin gì và phục vụ làm những gì? Sản phẩm của giai đoạn này là các mô

hình về chức năng và các mô hình về dữ liệu

- Thiết kế mô hình: Lựa chọn các giải pháp sắp xếp nhằm thực hiện các kết quả

phân tích Có thể coi việc thiết kế mô hình là sự sắp xếp các thông tin có được sau khi phân tích, trên cơ sở dung hoà các yêu cầu, các ràng buộc và các điều kiện của thực tế

Việc xây dựng mô hình dữ liệu được coi là khâu có ý nghĩa quyết định Chất lượng của hệ thống cần xây dựng phụ thuộc hoàn toàn vào chất lượng của mô hình dữ liệu

Cùng một hệ thống thực nhưng mục tiêu nghiên cứu khác nhau sẽ dẫn tới các mô hình mô tả chúng cũng khác nhau Do các hệ thống thực rất phức tạp, chúng có thể phức tạp theo mục tiêu, phức tạp về dữ liệu hoặc phức tạp theo yêu cầu của người sử dụng, mà khó có thể mô tả mọi chi tiết có liên quan tới hệ thống Vì vậy, cần căn cứ vào mục đích nghiên cứu mà tập trung sự chú ý vào các yếu tố quan trọng trong hệ thống và lựa chọn một quan điểm xem xét thích hợp để tiếp cận hệ thống

3) Cấu trúc của cơ sở dữ liệu nhà đất

Cơ sở dữ liệu (viết tắt CSDL; tiếng Anh là database) được hiểu theo cách định nghĩa kiểu kĩ thuật thì nó là một tập hợp thông tin có cấu trúc Tuy nhiên, thuật ngữ này thường dùng trong công nghệ thông tin và nó thường được hiểu rõ hơn dưới dạng một tập hợp liên kết các dữ liệu Dữ liệu này được duy trì dưới dạng một tập hợp các tập tin trong

hệ điều hành hay được lưu trữ trong các hệ quản trị cơ sở dữ liệu

Hệ quản trị cơ sở dữ liệu (Database Management System - DBMS), là phần mềm hay hệ thống được thiết kế để quản trị một cơ sở dữ liệu Cụ thể, các chương trình thuộc loại này hỗ trợ khả năng lưu trữ, sửa chữa, xóa và tìm kiếm thông tin trong một cơ sở dữ liệu (CSDL) Có rất nhiều loại hệ quản trị CSDL khác nhau: từ phần mềm nhỏ chạy trên máy tính cá nhân cho đến những hệ quản trị phức tạp chạy trên một hoặc nhiều siêu máy tính.Tuy nhiên, đa số hệ quản trị CSDL trên thị trường đều có một đặc điểm chung là sử dụng ngôn ngữ truy vấn theo cấu trúc mà tiếng Anh gọi là Structured Query Language (SQL)

Vd: Phần mềm Mapinfo có chức năng SQL Select, chúng ta cũng có thể coi

Mapinfo là một hệ quản trị cơ sở dữ liệu

Một trong những công việc đầu tiên của công tác thiết kế và phát triển mô hình là xác định mục tiêu của mô hình Mục tiêu của mô hình ở đây là phục vụ công tác định giá

và giao dịch bất động sản nhà đất

Trên cơ sở lý thuyết về thị trường bất động sản trình bày ở phần trên, cơ sở dữ liệu nhà đất trước tiên phải phản ánh được các thuộc tính tự nhiên vật lý và thuộc tính xã hội của nhà đất, tức là chất lượng và vị thế của bất động sản

Như vậy, để phục vụ công tác định giá và giao dịch bất động sản, cơ sở dữ liệu thông tin nhà đất bao gồm các nhóm thông tin như sau:

- Thông tin xác định giá cả:

+ Giá rao bán;

+ Giá rao mua;

+ Giá thẩm định

- Thông tin xác định chất lượng:

Diện tích khuôn viên, diện tích xây dựng, số tầng, vật liệu xây dựng…

- Thông tin xác định tình trạng pháp lý bất động sản:

+ Người sở hữu, sử dụng;

+ Giấy tờ pháp lý;

+ Mục đính sử dụng, hạn chế sử dụng theo quy hoạch

- Thông tin xác định đặc điểm xã hội khu dân cư:

+ Thành phần xã hội cư dân: buôn bán, công chức, trí thức, lao động…

+ Khả năng kinh doanh: thuần cư hay kết hợp với buôn bán, cho thuê văn phòng, khu phố tiểu thủ công nghiệp…

- Thông tin xác định cơ sở hạ tầng xã hội

+ Khoảng cách đến trung tâm hành chính thành phố, quận…

+ Khoảng cách đến trường học, bệnh viện, chợ, trung tâm thương mại…

+ Khoảng cách đến công viên, khu vui chơi giải trí…

- Thông tin xác định cơ sở hạ tầng kỹ thuật

+ Đường: chiều rộng, tắc nghẽn giao thông…

+ Điện, điện thoại…

Bảng 1 Cấu trúc của một đơn vị bất động sản

NHÓM THÔNG TIN ĐƠN VỊ BẤT ĐỘNG SẢN

Cập nhật biến động: các biến động về đất đai và nhà ở sẽ được cập nhật định kỳ Việc cập nhật bao gồm các thông tin về thuộc tính và thông tin về bản đồ, phải đảm bảo cho thông tin của mô hình có độ tin cậy pháp lý và phản ánh tình trạng cập nhật

- Chức năng tìm kiếm: phải đảm bảo nhất quán dữ liệu trên toàn bộ mô hình cần có quy định về mã số để mỗi bất động sản được xác định là duy nhất Khi đó việc tìm kiếm, tra cứu thông tin sẽ được dễ dàng hơn rất nhiều

Phải tìm được các bất động sản nhà đất, người sử dụng, người sở hữu theo các tiêu chí hoặc nhóm tiêu chí về tên, địa chỉ của người sử dụng đất

- Chức năng an toàn: Thẩm quyền cập nhật dữ liệu và các mức truy nhập thông tin phụ thuộc vào phương án triển khai hệ thống mà thẩm quyền cập nhật dữ liệu được quy định thích hợp cho các cấp hành chính

I.2.2 Hệ thống quản lý nhà nước về đất đai

Hệ thống quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và thị trường bất động sản nói riêng gồm các phân hệ sau:

- Chính sách phát triển thị trường bất động sản, phân thành hai chính sách:

+ Chính sách chiến lược: là những chính sách cơ bản, nền tảng, mang tính chiến lược Nó cụ thể hóa những định hướng, những nguyên tắc phát triển thị trường BĐS

+ Chính sách tác nghiệp: là những chính sách mang tính định lượng, cụ thể hóa những định hướng dài hạn trong từng thời kỳ phát triển kinh tế xã hội

- Chính sách phát triển thị trường bất động sản được thực hiện thông qua những cơ chế sau:

+ Cơ chế pháp lý: luật hóa những định hướng, nguyên tắc đề ra trong chính sách Một số chính sách hiện hành có liên quan đến hoạt động của thị trường BĐS như: chính sách đền bù đất đai, các nguyên tắc định giá đất, những quy định có tính pháp lý về giá cả, phí, lệ phí trong thị trường BĐS…

+ Cơ chế hành chính: bao gồm các nội dung quản lý hành chính như quy hoạch sử dụng đất đai, quy hoạch đô thị, quy hoạch phát triển nhà, đăng ký quyền sở hữu và sử dụng bất động sản, cấp giấy phép hoạt động kinh doanh và các hoạt động dịch vụ khác…

+ Cơ chế kinh tế: xây dựng khung giá và bảng giá đất cho các tỉnh thành, xác định giá tính thuế sử dụng đất đai…

+ Cơ chế tổ chức: hệ thống cơ quan thực hiện các công tác, các nội dung quản lý hành chính và kinh tế Thông thường cơ chế tổ chức được xếp sau cơ chế hành chính và

cơ chế kinh tế, chịu sự tác động và chia phối của cơ chế pháp lý Kết quả hoạt động của các cơ quan trong tổ chức quản lý là các văn bản pháp lý dưới luật nhằm thực thi pháp luật, tác động trực tiếp đến sự phát triển của thị trường bất động sản

Sự phát triển của thị trường bất động sản sẽ tác động phản hồi đến chính sách và điều chỉnh những định hướng phát triển Những định hướng này tác động đến thị trường thông qua các cơ chế Trong quá trình đổi mới nền kinh tế ở nước ta, cơ chế quản lý kinh

tế thị trường đang từng bước được hình thành, trong đó đổi mới cơ chế đất đai và bất động sản mang tính đột phá Nghị quyết Đại Hội Đảng lần thứ IX đã quan tâm đến việc từng bước phát triển thị trường bất động sản Do đó Nhà nước có vai trò rất lớn trong việc tham gia cũng như tác động đến thị trường bất động sản

Nhà nước ban hành các qui định về quản lý bất động sản, những nghĩa vụ tài chính

có liên quan đến việc sử dụng đất và đặc biệt là vạch ra quy hoạch về sử dụng đất và xây dựng nhà

Có thể đánh giá hiện nay ở nước ta, chưa có cơ quan chuyên trách quản lý bất động sản Hoạt động quản lý Nhà nước về bất động sản dàn trải với sự tham gia của nhiều cấp nhiều ngành

- Giao, thuê đất: Sở Tài nguyên và Môi trường.;

- Đền bù, giải tỏa và giá bất động sản: Sở Tài chính;

- Quy hoạch xây dựng: Sở Quy hoạch Kiến trúc;

- Kế hoạch đầu tư xây dựng, đầu tư nước ngoài: Sở Kế hoạch – Đầu tư;

- Hoạt động đàu tư xây dựng, đăng ký sỡ hữu: Sở Xây dựng;

- Hoạt động kinh doanh của các công ty kinh doanh BĐS: cơ quan chủ quản

Sơ đồ 2: Hệ thống quản lý nhà nước về TTBĐS

Cơ chế kinh tế

Cơ chế hành chính

Chính sách chiến lược

Cơ chế pháp lý

Thị trường BĐS

Chính sách tác nghiệp

Cơ chế

tổ chức

Các văn bản dưới luật Chính sách phát triển thị trường BĐS

I.3 Khái quát về thành phố Hồ Chí Minh

• Địa hình: địa hình Thành phố Hồ Chí Minh phần lớn bằng phẳng, thấp, có một ít

dạng đồi gò ở phía Bắc và Đông Bắc, với độ cao giảm dần theo hướng Đông Nam và chịu ảnh hưởng của chế độ bán nhật triều Biển Đông (hơn 50% diện tích đất dự kiến dành cho phát triển đô thị thành phố có độ cao tự nhiên dưới 2m so với mực nước biển trung bình)

• Khí hậu: thành phố nằm trong vùng có khí hậu nhiệt đới gió mùa, mang tính chất

cận xích đạo Lượng bức xạ dồi dào, trung bình khoảng 140 kcal/cm2/năm, nắng trung bình 6,8 giờ/ngày Nhiệt độ trung bình toàn năm khoảng 240C (dao động trong khoảng

250C đến 290C), nóng nhất trong tháng 4 và lạnh nhất trong tháng 12, độ ẩm trung bình cả năm 77,5% Thành phố có thuận lợi là không trực tiếp chịu tác động của bão lụt Lượng mưa thay đổi theo từng khu vực Mưa nhiều ở khu vực vùng nội thành (trung bình 2.100 mm) và vùng đất cao Thủ Đức, kéo dài tới Long Sơn, trung bình từ 1.800 đến 1.900 mm Thành phố Hồ Chí Minh nằm trong vùng chịu ảnh hưởng của hai hướng gió mùa chủ yếu

từ ngoài Biển Đông thổi theo hướng Đông Nam – Tây Bắc, từ Ấn Độ Dương thổi về theo hướng Tây Nam – Đông Bắc

• Thủy văn: nằm ở vùng hạ lưu của hệ thống sông Đồng Nai – Sài Gòn, chế độ thủy

văn, thủy lực của kênh rạch và sông ngòi không những chịu ảnh hưởng mạnh của địa hình thành phố tương đối bằng phẳng và thấp (phần lớn dưới 2 m), chịu ảnh hưởng của chế độ bán nhật triều của Biển Đông, mà còn chịu tác động rất rõ nét của việc khai thác các bậc thang hồ chứa ở thượng lưu hiện nay và trong tương lai (như hồ Trị An, Dầu Tiếng, Thác

Mơ hiện nay và các hồ chứa Hàm Thuận – Đa Mi, Phước Hòa trong tương lai gần) Hệ thống sông rạch chằng chịt với tổng chiều dài 7.955 km Tổng diện tích mặt nước ước chiếm khoảng 16% diện tích thành phố Mật độ dòng chảy trung bình khoảng 3,8 km/km2 Phần diện tích đất thấp, trũng, có độ cao dưới 2 m và mặt nước chiếm đến 61% diện tích

tự nhiên, lại nằm ở vùng cửa sông với nhiều công trình điều tiết lớn ở thượng nguồn bên nguy cơ ngập, úng rất lớn

• Địa chất: ngoài phần đồi gò chiếm 10% và đồng bằng cao 35%, diện tích còn lại

55% là vùng trũng thấp, mực nước ngầm nông, nền địa chất yếu

• Tổ chức hành chính: hiện nay, thành phố có 19 quận, 5 huyện: 12 quận cũ (quận

1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Tân Bình, Bình Thạnh và Phú Nhuận) và 7 quận được hình thành từ sự điều chỉnh địa giới (quận 2, 7, 9, 12, Thủ Đức, Bình Tân và Tân Phú), 5 huyện ngoại thành (Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè, Cần Giờ)

• Dân số lao động: Thành phố Hồ Chí Minh có dân số lớn nhất nước, đô thị hóa tập

trung cao (trên 80%), trong khi đó bình quân cả nước chỉ khoảng 20% Dân số toàn thành phố năm 2005 ước tính khoảng 6.300.000 người Nhập cư cơ học có xu hướng tăng Dân vãng lai có xu thế tăng, gồm cả người trong nước và người nước ngoài, ước tính số khách vãng lai bình quân có mặt hàng ngày tại thành phố lên đến 1,5 triệu người Số người trong

độ tuổi lao động hiện khoảng 3,8 triệu người Chất lượng lao động thể hiện qua học vấn, trình độ tay nghề và thể lực còn thấp Cơ cấu về trình độ chuyên môn còn bất hợp lý và không tương xứng với tính chất, vị trí, vai trò của một thành phố trung tâm đa chức năng

• Cơ sở kinh tế phát triển đô thị: trong những năm gần đây, Thành phố Hồ Chí

Minh có những bước phát triển khá lớn, hình thành môi trường có sức hấp dẫn đầu tư cả trong và ngoài nước Nhịp độ tăng trưởng GDP đạt bình quân hàng năm 12,6%; đóng góp ngày càng cao vào GDP cả nước GDP bình quân đầu người cao gần gấp 2,6 lần bình quân cả nước Trong cơ cấu kinh tế dịch vụ - công nghiệp và nông nghiệp của thành phố thì khu vực dịch vụ chiếm tỷ trọng hơn 47%, khu vực xây dựng - công nghiệp chiếm tỷ trọng khoảng hơn 52% và khu vực nông nghiệp chỉ chiếm dưới 2%

• Phát triển công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp:

Tốc độ tăng trưởng bình quân giá trị tổng sản lượng công nghiệp trên điạ bàn thành phố trong những năm qua là 16%/năm Những ngành có tốc độ tăng trưởng nhanh nhất là may mặc (18,6%/năm), thuộc và sơ chế da (21,7%/năm), sản xuất bản in (36%/năm), sản xuất cao su và nhựa (26,8%/năm), sản xuất kim loại (26%/năm) Tuy có tốc độ tăng trưởng nhanh nhưng chưa vững chắc và không đồng đều do phụ thuộc nhiều vào nguyên liệu ngoại nhập (80 - 85%) Mặt khác, tình trạng máy móc, thiết bị ở các cơ sở công nghiệp trên địa bàn thành phố khá cũ kỹ, lạc hậu và mang tính chắp vá Việc đầu tư đổi mới công nghệ còn ít và chậm, khoảng 60%

• Xây dựng nhà ở: toàn thành phố có khoảng 700.000 căn nhà, với hơn 36 triệu m2

diện tích xây dựng, những năm gần đây bằng nhiều nguồn đầu tư, tốc độ xây dựng nhà ở tăng lên khoảng 15.000 – 16.000 căn/năm Tầng cao trung bình ở nội thành cũ là 1,4 tầng, các quận mới là 1,2 tầng và ngoại thành là 1,03 tầng

• Trường học: trên địa bàn thành phố có 1.178 trường, trong đó có 514 trường mầm

non, 393 trường tiểu học, 205 trường trung học cơ sở, 66 trường phổ thông trung học; tổng số học sinh gần 1 triệu em, chiếm 337,5 ha đất, trung bình khoảng 3,5 m2/học sinh Ngoài ra, thành phố có 25 trường Đại học, 6 trường Cao đẳng, 37 trường Trung học chuyên nghiệp và hơn 200 trường dạy nghề, thu hút trên 250.000 sinh viên, học sinh

• Y tế: có 36 bệnh viện – trung tâm chuyên khoa với tổng số 12.806 giường và 5

bệnh viện thuộc quân đội, công an; 43 phòng khám khu vực, 282 trạm y tế, 16 nhà hộ sinh, 1 viện điều dưỡng và trên 3.000 cơ sở y tế khác do tập thể và tư nhân quản lý, đạt bình quân 2,8 giường/1000 dân

• Công trình văn hóa: có 34 rạp chiếu bóng và 7 rạp hát với 33.000 chỗ, đạt 6,8

chỗ/1000 dân; 1 thư viện tổng hợp cấp thành phố; 18 thư viện cấp quận huyện; 5 thư viện thuộc các ban ngành; 9 bảo tàng; 4 câu lạc bộ cấp thành phố; 53 nhà văn hóa, câu lạc bộ, trung tâm sinh hoạt cấp quận huyện; 384 di tích lịch sử văn hóa và 1.564 cơ sở tôn giáo

• Công trình thể dục thể thao: 125 sân bóng đá, 456 sân bóng chuyền, 27 sân bóng

rổ, 6 sân quần vợt, 242 sân cầu lông, 40 hồ bơi, 16 sân bóng ném, 39 sân đá cầu, 1 sân golf và trên 2.000 cơ sở thể dục thể thao khác với tổng diện tích 491,8 ha; bình quân 1,00

m2/người

• Thương mại – dịch vụ:

Có 217 chợ, chiếm 44,93 ha đất, diện tích nhà lồng 18,64 ha với 50.066 hộ kinh doanh; trong đó nội thành cũ có 133 chợ, các quận mới có 39 chợ và ngoại thành có 45 chợ Mạng lưới khách sạn phát triển nhanh, hiện có 11.213 phòng, trong đó 9.420 phòng phục vụ khách quốc tế, phân bố ở những khu vực có thế mạnh về du lịch như quận 1, quận 5, quận Tân Bình

• Cơ quan:

Cơ quan hành chính có 976 cơ sở (Trung ương: 47, thành phố: 73, quận huyện: 549 và phường xã: 307); 291 tổ chức đoàn thể chính trị Trung ương – Thành phố; 1.112 cơ quan quản lý khác (hoạt động thương mại: 493, dịch vụ tư vấn: 159, sản xuất: 91, ngân hàng:

38, hàng không: 29, tàu biển: 27, tổng lãnh sự các nước: 24, tổ chức quốc tế: 8 và cơ quan khác: 33); 214 cơ quan đảm nhận công tác xây lắp trong đó có 69 cơ sở thuộc Trung ương, 28 thuộc thành phố và 117 thuộc quận huyện

• Công viên:

Nội thành có 113 công viên, vườn hoa với quy mô 233 ha, chiếm 1,6% diện tích đất tự nhiên nội thành Phân bố không đều, tập trung cao ở quận 1, quận 11, quận Phú Nhuận và thấp ở quận Gò Vấp và quận 8

• Hàng không: hiện nay thành phố có sân bay quốc tế Tân Sơn Nhất

• Đường thủy: có cảng Sài Gòn, Tân Cảng, Bến Nghé,… và các cảng sông khác,

vận chuyển đường sông đều nằm sâu trong nội thành

• Đường sắt: ga và đường sắt cũng nằm sâu trong nội thành và giao cắt với các

tuyến đường bộ có lưu lượng lớn

• Đường bộ: mạng lưới đường bộ khu vực nội thành còn thiếu, diện tích đường trên

diện tích chung khoảng 7% và trên đầu người là 2,48 m2/người Phương tiện giao thông công cộng chỉ đảm nhận được 4,4%; còn lại chủ yếu là phương tiện cá nhân Phương tiên

xe tải, xe chuyên dùng container được phép di chuyển trong hầu hết các con đường chính

ở nội thành, gây nhiều nguy hiểm

I.4 Nội dung, phương pháp nghiên cứu và phương tiện thực hiện

I.4.1 Nội dung nghiên cứu

Để nghiên cứu xây dựng mô hình cơ sở dữ liệu thông tin nhà đất phục vụ công tác định giá và giao dịch bất động sản đề tài tiến hành nội dung nghiên cứu sau:

- Tìm hiểu khái quát về thị trường bất động sản trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh và các hoạt động tiếp thị Bất động sản trên địa bàn trong thời gian gần đây

- Xây dựng mô hình cơ sở dữ liệu nhà đất trên địa bàn P 26, Q Bình Thạnh

- Đề xuất một số ứng dụng của mô hình

I.4.2 Phương pháp nghiên cứu

Để tiến hành được các nội dung nghiên cứu trên, chúng ta thực hiện các phương pháp sau:

- Phương pháp điều tra: điều tra, thu thập, kiểm chứng số liệu, tư liệu, hình ảnh thông qua tiếp cận thực tế với đối tượng

- Phương pháp kế thừa: tất cả các tài liệu, số liệu sau khi thu thập ta tiến hành phân loại, đánh giá mức độ tin cậy của tài liệu, số liệu nhằm xác định tài liệu nào có thể kế thừa hoàn toàn, tài liệu nào cần bổ sung

- Phương pháp bản đồ: ứng dụng để xây dựng bản đồ số chứa đựng thông tin dữ liệu bản đồ

- Phương pháp GIS: dùng công cụ để xử lý, phân tích, mô hình hoá, tích hợp, biên tập, xuất vẽ… nhằm tạo ra hệ thống dữ liệu đấp ứng nhu cầu của nhà quản lý và người sử dụng (một cách đơn giản có thể truy cập thông tin về bất động sản)

- Phương pháp hệ thống: xem xét các đơn vị thông tin trong mối quan hệ với nhau phản ánh chất lượng, vị thế và giá trị trao đổi bất động sản

I.4.3 Phương tiện thực hiện

Phương tiện thực hiện là các phần mềm Word, Excel, Microstation và Mapinfo cài đặt trên máy tính để bàn (Ram 512, HDD 40GB, 3.0GHz)

Phần II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

II.1 Thực trạng phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn Tp Hồ Chí Minh

Trong những năm qua, cùng với sự chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch tập trung sang nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, nhận thức về quản lý, sử dụng đất đai và thị trường bất động sản có nhiều thay đổi Từ chỗ xác lập quyền sở hữu toàn dân về đất đai theo Hiến pháp 1980, Luật Đất đai năm 1988 đến việc thừa nhận 5 quyền sử dụng đất và đất có giá theo Luật Đất đai 1993 Cùng với Bộ Luật Dân sự và các đạo luật khác, thị trường bất động sản có cơ sở hình thành và phát triển Luật Đất đai năm

2003 tiếp tục hoàn thiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo hướng tiếp cận các nguyên tắc thị trường, tạo cơ sở xóa bỏ bao cấp về đất đai

Cũng như thị trường chung của cả nước, trong những năm quan thị trường bất động sản ở Thành phố Hồ Chí Minh đã có những chuyển biến mạnh mẽ góp phần quan trọng vào sự phát triển kinh tế – xã hội của đất nước Nhiều dự án trong lĩnh vực sản xuất, kinh doanh dịch vụ phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và đặc biệt là các dự án đô thị mới về nhà ở được thực hiện bằng nhiều nguồn vốn khác nhau đã từng bước nâng cao hiệu quả sản xuất, kinh doanh, mức sống của nhân dân và làm thay đổi bộ mặt đô thị, tạo thêm nhiều việc làm mới cho người lao động, góp phần thúc đẩy kích cầu hiệu quả Sự chuyển dịch, tăng giảm, chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong thị trường bất động sản trên địa bàn về cơ bản đều phù hợp và phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa, hiên đại hóa đất nước Tuy nhiên, trong quá trình phát triển và chuyển biến nhanh chóng, thị trường bất động sản thành phố cũng gặp phải những khó khăn, biểu hiện là sự sụt giảm của thị trường

Trong 10 năm qua, thị trường bất động sản ở thành phố Hồ Chí Minh cùng với thị trường bất động sản cả nước đã trải qua 3 lần sụt giảm Lần thứ nhất từ 1994 – 1996, lần thứ 2 là 1997 – 1999 và lần thứ 3 bắt đầu từ cuối năm 2004 đến nay Sự sụt giảm của thị trường bất động sản lần này có quy mô và phạm vi rộng lớn, tính chất phức tạp và tiềm ẩn nhiều rủi ro hơn

Thực trạng của thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh trong vài năm gần đây có thể được miêu tả như sau:

- Năm 2005, lượng giao dịch bất động sản trên địa bàn thành phố giảm 60% Từ đầu năm 2005, với một thị trường bất động sản sôi động nhất cả nước nhưng trên địa bàn thành phố chỉ có 113 dự án với tổng diện tích 175 ha được triển khai, chỉ bằng 40% số dự

án và 18% diện tích so với năm 2004 tại các trung tâm giao dịch bất động sản, lượng giao dịch thành công rất thấp, tại ACBR giảm 53%, Công ty Himlam giảm 84%,… Cả thành phố chỉ có khoảng 4500 trường hợp mua bán nhà đất thành công; các hình thức trao đổi khác như thế chấp, bảo lãnh cũng giảm tới 51% Thị trường bất động sản “đóng băng” kéo theo tình trạng “tê liệt” của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh có hơn 4100 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì có tới

50% đã “chết”, 20% “thoi thóp” và chỉ có khoảng 30% cầm cự và có đủ khả năng chuyển sang kinh doanh các dự án khác Số liệu này càng được khẳng định khi thành phố có tới

6000 doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản nhưng chỉ có gần 4200 doanh nghiệp đăng ký kinh doanh Trong số đó có chưa tới 50 doanh nghiệp có số vốn trên 100

tỷ, số doanh nghiệp có vốn 400 – 500 triệu chiếm tới 40%, thậm chí doanh nghiệp có vốn

ít hơn tham gia kinh doanh bất động sản cũng không phải là ít Với một lĩnh vực đòi hỏi

số vốn lớn thì các doanh nghiệp nhỏ như vậy không thể tiếp tục họat động trong tình trạng thị trường “đóng băng” là điều tất yếu

- Năm 2005 và hơn nửa đầu năm 2006, thị trường bất động sản trầm lắng, giá cả bất động, nhiều sàn giao dịch phải đóng cửa Nhưng từ khoảng cuối năm 2006 đến nay, nhất là những tháng đầu năm 2007, thị trường bất động sản đã xuất hiện những chuyển biến nhất định, giá nhà, giá đất tại một số khu vực đã có dấu hiệu tăng lên, đặc biệt là khu vực quận 7, quận 2, khu Phú Mỹ Hưng, khu đô thị Nam thành phố và tiếp theo là các huyện Nhà Bè, quận 9 và một số khu vực khác Giá nhà, đất ở các khu vực này tăng trung bình từ 40 – 70%, cá biệt khu Hưng Gia – Hưng Phước (Phú Mỹ Hưng) tăng đến 300% so với thời điểm giữa năm 2006,… Đã xuất hiện một số nhà đầu tư mua với số lượng lớn nền nhà ở, căn hộ để bán lại Giá đất nông nghiệp cũng tăng theo, gây tình trạng rất khó thỏa thuận chuyển nhượng với người dân,…

Từ sau những sự kiện như WTO (Việt Nam gia nhập Tổ chức Thương mại thế giới), PNTR (Hoa Kỳ thông qua Quy chế bình thường thương mại vĩnh viễn dành cho Việt Nam), CG (Hội nghị các nhà tài trợ Việt Nam) Cho thấy khả năng thu hút đầu tư nước ngoài của Việt Nam năm 2007 là rất lớn và sự đầu tư vào thị trường bất động sản theo đó chắc chắn cũng sẽ tăng nhanh Thị trường bất động sản sôi động trở lại một phần

là do Việt Nam gia nhập WTO, tạo sức hút lớn với nhiều nhà đầu tư trên thế giới; thị trường chứng khoán phát triển chóng mặt tạo ra nguồn vốn lớn trong xã hội; cơ chế đầu tư thông thoáng như cho phép chuyển nhượng dự án đã xong hạ tầng; áp dụng linh hoạt các phương thức kêu gọi đầu tư như đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án, thỏa thuận chuyển nhượng với người sử dụng đất, đổi lấy cơ sở hạ tầng; xuất hiện nhiều quỹ đầu tư

có quy mô lớn, làm tăng vốn và khối lượng dự án đầu tư,…Mặc dù vậy, thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố cũng bộc lộ nhiều tiêu cực, không bền vững và nhiều rủi ro: giao dịch không đảm bảo sự chắc chắn vì không có thông tin đầy đủ và chính xác; Nhà nước không kiểm soát được giá đất; giá nhà, đất trong thời gian qua tăng đột biến đã tác động tiêu cực vào đầu vào cũng như đầu ra của hàng hóa bất động sản,…

Tập đoàn đứng đầu thế giới về quản lý tiền tệ và dịch vụ bất động sản Jones Lang LaSalle vừa công bố một báo cáo mới về Chỉ số minh bạch thị trường bất động sản 2006 (RETI - Real Estate Transparency Index) đối với 56 quốc gia và vùng lãnh thổ