NGHIÊN CỨU MÔ HÌNH CƠ SỞ DỮ LIỆU NHÀ ĐẤT PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG 26 QUẬN BÌNH THẠNH, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Ngành Quản lý Đất đai SVTH: Lê Ngọc Dũng BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: NGHIÊN CỨU MƠ HÌNH CƠ SỞ DỮ LIỆU NHÀ ĐẤT PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG 26 QUẬN BÌNH THẠNH, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH SVTH : LÊ NGỌC DŨNG MSSV : 03124004 LỚP : DH03QL KHÓA : 2003 - 2007 NGÀNH : Quản lý đất đai -TP.Hồ Chí Minh, tháng năm 2007- Ngành Quản lý Đất đai SVTH: Lê Ngọc Dũng Y Z Công cha, Nghĩa mẹ, Ơn thầy ! Qua thời gian năm học tập trường Đại học Nông Lâm thành phố Hồ Chí Minh (2003-2007) Bản thân em tích luỹ nhiều kiến thức bổ ích sống lẫn chuyên môn Dưới dạy bảo tận tình thầy giáo từ lúc bỡ ngỡ bước vào trường ngày hơm Cơng ơn thầy khơng có lời nói hết Em xin chân thành cảm ơn : + Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm thành phố Hồ Chí Minh + Q thầy giáo trường Khoa Quản lý đất đai Bất động sản + Các anh chị sinh viên khoa khoá trước + Uỷ ban nhân dân quận Bình Thạnh + Phòng Tài ngun Mơi trường quận Bình Thạnh + Các anh chị cơng ty giao dịch địa ốc Hoàng Quân, ACBR + Ban cán tập thể ban sinh viên lớp DH03QL + Và đặc biệt Thầy TS Trần Thanh Hùng, Phó Trưởng khoa QLĐĐ&BĐS, trường Đại Học Nơng Lâm TP.HCM Người hướng dẫn tận tình để em hồn thành báo cáo tốt nghiệp Qua q trình thực báo cáo chắn nhiều thiếu xót, chưa hồn chỉnh Kính mong thầy bảo thêm để báo cáo tốt nghiệp em thành công Một lần em chân thành biết ơn! Sinh viên: Lê Ngọc Dũng Ngành Quản lý Đất đai SVTH: Lê Ngọc Dũng TÓM TẮT Sinh viên thực hiện: Lê Ngọc Dũng , Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh Đề tài : “Nghiên cứu mơ hình sở liệu nhà đất phục vụ công tác quản lý thị trường bất động sản địa bàn phường 26, quận bình thạnh, thành phố Hồ Chí Minh” Giáo viên hướng dẫn: TS Trần Thanh Hùng, Bộ môn Thị trường bất động sản, Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản, Trường Đại học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh Nội dung tóm tắt: Tổng quan tài liệu: Khái quát Thị trường bất động sản: - Khái niệm bất động sản - Các thành phần bất động sản.(cung cầu BĐS, giá BĐS…) - Vai trò, vị trí thị trường bất động sản kinh tế quốc dân Tổng quan hệ thống thông tin sở liệu nhà đất - Khái niệm, quy trình thiết kế hệ thống thơng tin - Cấu trúc sở liệu thông tin nhà đất - Chức mơ hình sở liệu thông tin nhà đất - Giới thiệu khái quát thành phố Hồ Chí Minh Nội dung nghiên cứu - Đánh giá thực trạng phát triển thị trường BĐS Tp.HCM - Đánh giá điều kiện tự nhiên tài nguyên thiên nhiên tình hình kinh tế xã hội địa bàn nghiên cứu phường 26, quận Bình Thạnh, Tp.HCM - Đề xuất xây dựng mơ hình sở liệu nhà đất để phục vụ cho công tác quản lý thị trường bất động sản + Xây dựng sở liệu thuộc tính mơ hình sử dụng phần mềm Excel + Sử dụng phần mềm Microstation Mapinfo để xây dựng liệu thông tin đồ nhà đất + Giới thiệu số trường hợp cụ thể thường gặp công tác quản lý cách giải chúng Kết luận kiến nghị Kết luận số đề xuất tạo hiệu cao công tác quản lý TTBĐS Ngành Quản lý Đất đai SVTH: Lê Ngọc Dũng MỤC LỤC TRANG ĐẶT VẤN ĐỀ Phần I: TỔNG QUAN I.1 Tổng quan thị trường bất động sản I.1.1 Khái niệm thị trường bất động sản I.1.2 Vai trò thị trường bất động sản I.1.3 Đặc điểm chủ yếu thị trường bất động sản 11 I.2 Tổng quan hệ thống thông tin 13 I.2.1 Hệ thống quản lý nhà nước đất đai 13 I.2.2.Hệ thống thông tin địa lý 17 I.3 Khái quát thành phố Hồ Chí Minh 18 I.4 Nội dung, phương pháp nghiên cứu phương tiện thực 21 I.4.1 Nội dung nghiên cứu 21 I.4.2 Phương pháp nghiên cứu 21 I.4.3 Phương tiện thực 22 Phần II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 23 II.1 Thực trạng phát triển thị trường bất động sản địa bàn thành phố Hồ Chí Minh 23 II.2 Xây dựng hệ thống thông tin nhà đất địa bàn phường 26, quận Bình Thạnh 27 II.2.1 Khái quát địa bàn phường 26, quận Bình Thạnh 27 II.2.2 Xây dựng sở liệu thuộc tính bất động sản 31 II.2.3 Xây dựng sở liệu thông tin đồ 34 II.3.Một số ứng dụng mơ hình sở liệu quản lý thị trường BĐS 45 II.3.1 Ứng dụng công tác quản lý giao dịch nhà đất 45 II.3.2 Ứng dụng công tác định giá nhà đất 54 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 55 Ngành Quản lý Đất đai SVTH: Lê Ngọc Dũng DANH SÁCH CÁC HÌNH - SƠ ĐỒ - BẢNG HÌNH Hình 1: Bản đồ thành phố Hồ Chí Minh Hình 2: Cơ sở liệu thuộc tính Hình 3: Một tờ đồ địa tiêu biểu Hình 4: Cách chuyển liệu từ Microstation sang Mapinfor Hình 5: Nền địa tồn phường 26, quận Bình Thạnh Hình 6: Hộp thoại Update column Hình 7: Hộp thoại select Hình 8: Hộp thoại Modify Table Structure Hình 9: Hộp thoại Info Tool Hình 10: Chuyển liệu Excel sang Mapinfo Hình 11: Hộp thoại Pick Fields Hình 12: Lớp QUYHOACH_2010 sau Split Hình 13: Chồng xếp lớp đồ Hình 14: Kết hệ thống thơng tin đồ Hình 15: Mơ hình xây dựng khai thác GIS Hình 16: Một hình ảnh bất động sản tiêu biểu Hình 17: Hộp thoại SQL Select Hình 18: Thơng tin thuộc tính dạng bảng Hình 19: Hiển thị đồng thời liệu thuộc tính liệu đồ Hình 20: Hộp thoại Layer Control dùng Hotlink Hình 21: Hộp thoại thuộc tính Hotlink Hình 22: Kết nối liệu thuộc tính hình ảnh Hình 23: Kết nối liệu đồ hình ảnh SƠ ĐỒ Sơ đồ 1: Quan hệ cung cầu dịch vụ bất động sản Sơ đồ 2: Hệ thống quản lý nhà nước TTBĐS Sơ đồ 3: Chỉ số minh bạch thị trường BĐS giới BẢNG Bảng 1: Cấu trúc đơn vị bất động sản Bảng 2: Cấu trúc liệu thống thông tin nhà đất Bảng 3: Dữ liệu phục vụ định giá BĐS Ngành Quản lý Đất đai SVTH: Lê Ngọc Dũng TÀI LIỆU THAM KHẢO Hướng dẫn sử dụng phần mềm MAPINFO Bộ khoa học công nghệ môi trường (dự án hệ thống thông tin địa lý-GIS) năm 1996 Hướng dẫn kỹ thuật số hoá biên tập đồ với phần mềm Microstation Mapping office Trung tâm thông tin khoa học đào tạo thuộc Viện nghiên cứu địa (Tổng cục địa chính) năm 2002 Luật Đất đai năm 2003 ngày 26/11/2003 Nghị định 181/2004/TT-BTNMT ngày 01 tháng 11 năm 2004 hướng dẫn thi hành luật đất đai năm 2003 ( 142 trang) Thông tư 29/2004/TT-BTNMT ban hành ngày 01 tháng 11 năm 2004 hướng dẫn lập, chỉnh lý, quảnlý hồ sơ địa chính.(32 trang mẫu sổ sách hồ sơ địa chính) Quy phạm thành lập đồ trạng sử dụng đất (tạm thời) Nhà xuất bản đồ, ấn năm 2005 ( 45 trang) Quản lý đất đai bất động sản đô thị - Nhà xuất xây dựng năm 2005 PGS TS Đỗ Hậu – TS Nguyễn Đình Bồng Báo cáo Hội thảo “ Xây dựng đề án quản lý thị trường bất động sản TPHCM có cân nhắc vấn đề người nghèo” Dự án hỗ trợ kỹ thuật cải cách hành TPHCM VIE/02/010 (chương trình phát triển liên hiệp quốc) năm 2005 Bài giảng môn Hệ thống thông tin đất đai ThS Nguyễn Ngọc Thy năm 2006 10 Bài giảng môn Quản lý thị trường bất động sản TS Trần Thanh Hùng năm 2006 11 Văn kiện đại hội Đảng phường 26, quận Bình Thạnh nhiệm kỳ 2005-2010 12 Báo cáo tổng kết tình hình phát triển kinh tế - xã hội phường 26, quận Bình Thạnh năm 2006 13 Cẩm nang Hướng dẫn nghiệp vụ cấp giấy chứng nhận QSHNƠ QSDĐƠ theo Quyết định số 54/2007/QĐ-UBND Ngày 30/3/2007 UBND thành phố Hồ Chí Minh 14 Hướng dẫn sử dụng phần mềm Mapinfo Professional _ Bộ môn Trắc Địa Thông Tin Địa Lý, Trường Đại Học Bách Khoa Thành Phố Hồ Chí Minh Ngành Quản lý Đất đai SVTH: Lê Ngọc Dũng DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT TTBĐS : Thị trường bất động sản BĐS : Bất động sản WTO : Tổ chức thương mại giới (World Trade Organization) PNTR : Quy chế Quan hệ Thương mại Bình thường Vĩnh viễn (Permanent Normal Trade Relations) CG : Hội nghị nhà tài trợ Việt Nam GDP : Tổng sản phẩm quốc nội.(Gross Domestic Product) UBND : Uỷ ban nhân dân TW : Trung ương MS-DOS : Hệ điều hành MS-DOS (MicroSoft - Disk Operating System) GCNQSDĐƠ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GCNQSHNƠ : Giấy chứng nhận quyền sỡ hữu nhà CSDL : Cơ sở liệu GIS : Hệ thống thông tin địa lý (Geographic Information System) DANH SÁCH CÁC PHỤ LỤC Phụ lục 01 : Bản đồ trạng sử dụng đất 2007 P.26, Q.BT Phụ lục 02 : Bản đồ Quy hoạch sử dụng đất năm 2010 P.26, Q.BT Phụ lục 03 : Sơ đồ vị trí P.26, Q.BT Phụ lục 04 : Mẫu phiếu cung cấp thông tin bất động sản Phụ lục 05 : Bảng giá nhà đất Q.BT Phụ lục 06 : Cơ sở liệu P.26, Q.BT Phụ lục 07 : Một tờ đồ địa tiêu biểu Ngành Quản lý Đất đai SVTH: Lê Ngọc Dũng ĐẶT VẤN ĐỀ Tính cấp thiết đề tài Trong tất điều kiện cần thiết trình sản xuất để tạo cải vật chất, sở cho tồn phát triển xã hội loài người đất đai có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, cội nguồn sống, tư liệu sản xuất đặc biệt, địa bàn phân bố dân cư, phát triển kinh tế - văn hóa - xã hội an ninh quốc phòng Thực tiễn chứng minh đất đai ngày trở nên có giá trị tích tụ giá trị thặng dư theo thời gian, hình thành đầu tư xã hội thông qua việc kinh doanh, cải tạo sở hạ tầng tạo khả sinh lời từ đất Do việc quản lý nguồn tài nguyên có ý nghĩa vô quan trọng, đặc biệt kinh tế thị trường nước ta Đất đai gắn liền với bất động sản khác có giá trị lớn Thị trường bất động sản thành phần quan trọng kinh tế chung Sự thay đổi giá đất đai nhà với lợi nhuận thu từ bất động sản thu hút quan tâm tất thành phần kinh tế Thị trường bất động sản trường biến động liên tục nên đòi hỏi người quản lý thị trường bất động sản phải cập nhật quản lý kịp thời biến động Sự phát triển cơng nghệ thơng tin thập niên cuối kỷ XX đầu kỷ XXI tạo nên bước tiến quan trọng có tính cách mạng lĩnh vực đời sống xã hội Việc quản lý thơng tin nói chung thơng tin nhà đất nói riêng có nhiều thay đổi tích cực Trước thơng tin lưu trữ dạng giấy tờ, sổ sách ngày thông tin lưu trữ hệ thống máy vi tính tiện lợi Các phần mềm chuyên dụng cho ngành, lĩnh vực phát triển ứng dụng rộng rãi tạo điều kiện thuận lợi cho việc điều hành quản lý Xây dựng mơ hình sở liệu thơng tin nhà đất có kết cấu chặt chẽ, khoa học, hợp lý ứng dụng phần mềm phù hợp nâng cao hiệu quản lý khai thác thông tin đáp ứng nhu cầu bên tham gia giao dịch bất động sản, thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh địa bàn có thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ sôi động nước Phường 26, quận Bình Thạnh cửa ngõ phía Đơng Bắc nội thành thành phố Hồ Chí Minh Tình hình kinh tế – xã hội phường có phát triển vượt bậc, kéo theo phát triển mạnh mẽ thị trường bất động sản Từ tình hình thực tế cần thiết phải xây dựng mơ hình sở liệu nhà đất phục vụ cho việc quản lý thị trường bất động sản địa bàn phường 26, quận Bình Thạnh, TP.HCM Được đồng ý Khoa Quản lý Đất đai & Bất Động Sản hướng dẫn TS Trần Thanh Hùng, em thực đề tài: “Nghiên cứu mơ hình sở liệu nhà đất phục vụ công tác quản lý thị trường bất động sản địa bàn phường 26, quận Bình Thạnh, Tp Hồ Chí Minh” Trang Ngành Quản lý Đất đai SVTH: Lê Ngọc Dũng Mục tiêu nghiên cứu đề tài Nghiên cứu mơ hình liệu làm tiền đề cho việc thiết kế hệ thống sở liệu nhà đất, thể tất thông tin đất đai, nhà thông tin khác giao dịch bất động sản Mơ hình nhắm tới việc đáp ứng nhu cầu tìm hiểu thơng tin bất động sản đối tượng giao dịch bất động sản, làm cầu nối cung cầu bất động sản.Thúc đẩy phát triển lành mạnh thị trường bất động sản quản lý nhà nước Ngồi hỗ trợ cho công tác định giá bất động sản Ứng dụng phần mềm chuyên ngành Microstation, Mapinfo, Excel xây dựng sở liệu thuộc tính liệu đồ Đối tượng nghiên cứu đề tài Đối tượng nghiên cứu đề tài tiêu thông tin bất động sản mối quan hệ chúng môi trường giao dịch bất động sản Đối tượng khảo sát bất động sản cụ thể là: đất đai, nhà cửa, công trình xây dựng gắn liền đất tài sản gắn liền với cơng trình xây dựng đất Phạm vi nghiên cứu đề tài Đề tài nghiên cứu địa bàn phường 26, quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh với sở liệu xây dựng thời điểm tháng năm 2007 Trang Ngành Quản lý Đất đai SVTH: Lê Ngọc Dũng Phần I TỔNG QUAN I.1 Tổng quan thị trường bất động sản I.1.1 Khái niệm thị trường bất động sản Khái niệm bất động sản (BĐS) Tài sản bao gồm nhiều loại, tùy theo mục đích quản lý sử dụng người ta có tiêu thức phân chia thành loại khác Một cách phân chia khái quát mà tất nước sử dụng phân chia tài sản thành hai loại: “bất động sản” “động sản” Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo bất động sản khơng đất đai, cải lòng đất mà tất tạo sức lao động người mảnh đất Bất động sản bao gồm cơng trình xây dựng, mùa màng, trồng…và tất liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, vật mặt đất với phận cấu thành lãnh thổ Theo Bộ luật dân Nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (Điều 181), Bất động sản tài sản không di dời bao gồm: đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó, tài sản gắn liền với đất tài sản khác pháp luật qui định Định nghĩa bất động sản, đứng góc độ nhà quản lý đất đai bất động sản tài sản không di dời được, chẳng hạn đất đai vật thể cố định gắn liền đất đai Những vật thể tồn mặt đất, chức chúng bị thay đổi tách rời khỏi đất đai phải nhiều thời gian chi phí Tính chất bất động sản - Bất động sản cố định vị trí địa lý, địa điểm khơng có khả di dời được; - Bất động sản hàng hóa có tính lâu bền; - Hàng hóa bất động sản có tính khan tính dị biệt vị trí, kết cấu, kiến trúc, cảnh quan vật ngoại cảnh…; - Hàng hóa BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội; - Bất động sản có tính tăng trị Từ đặc điểm cụ thể trên, theo TS Hồng Hữu Phê BĐS gồm có hai nhóm thuộc tính bản: thuộc tính tự nhiên phản ánh chất lượng thuộc tính xã hội phản ánh vị bất động sản Chất lượng: bao gồm đặc tính vật lý đo đếm được, diện tích sàn, số lượng phòng, số tầng cao v.v Thêm vào tính đến số chất lượng sản phẩm độ bền, tính tương thích với cơng nghệ xây dựng có v.v Thường đặc tính Trang Ngành Quản lý Đất đai SVTH: Lê Ngọc Dũng + Chọn tới đường dẫn chứa file CSDL_P.26.xls => Open Khi có file CSDL_P.26.tab (dạng file Mapinfo) Đổi tên trường file cho phù hợp với trường file Ranh_thua.tab cách nhấp chuột phải chọn Pick Fields Hình 11: Hộp thoại Pick Fields + Tiến hành cập nhật liệu cho table Ranh_thua Mở file Ranh_thua.tab Vào Menu Table =>Update Column Xuất hộp thoại Update Column • Mục Table to Update: chọn Ranh_thua • Mục Column to Update: SH_thua • Mục Get Value From Table: chọn CSDL_P.26 • Mục Calculate: chọn Value • Mục of : So_thua Chú ý: Chọn liên kết Join, trường dùng để liên kết SH_thua table Ranh_thua So_thua table CSDL_P.26 Làm tương tự ta cập nhật cho trường lại table Ranh_thua Sau cập nhật xong ta có hệ thống thơng tin thuộc tính hồn chỉnh Có thể xuất theo u cầu người sử dụng Ngoài table Ranh_thua phải xây dựng table khác để thể nội dung đồ địa lớp giao thơng, thuỷ văn, ký hiệu cơng trình, lớp nhãn, lớp text, lớp quy hoạch, lớp khung đồ…các table xuất từ dạng file Microstation AutoCad giống phương pháp trình bày Riêng lớp quy hoạch phải tiến hành tách (split) chúng dựa trạng, cách làm sau: có file QUYHOACH_2010.tab Trang 43 Ngành Quản lý Đất đai SVTH: Lê Ngọc Dũng Sau xuất từ dạng Microstation ta tiến hành tạo Polygon đổ màu cho loại đất quy hoạch kể đất giao thông thuỷ văn Tiếp theo ta chọn lớp Quyhoach_2010 làm lớp biên tập (edit) chọn Query => Select chọn lớp QUYHOACH_2010 => Object => Set Target Chọn Query => Select, chọn lớp Ranh_thua => Object => Split Kết ta sau: Hình 12: Lớp QUYHOACH_2010 sau Split Tiếp theo tạo cho lớp quy hoạch trường loại đất quy hoạch LD_QH2010, tiến hành nhập mã loại đất quy hoạch 2010 cho đất Trong table Ranh_thua có trường LD_quyhoach ta cập nhật trường lấy liệu từ table QUYHOACH_2010 trường LD_QH2010 Sau hoàn thành tất lớp đầy đủ nội dung thông tin đồ tiến hành chồng xếp lớp đồ lại với theo thứ tự ưu tiên để hiển thị chúng lên cho dễ nhìn Trang 44 Ngành Quản lý Đất đai SVTH: Lê Ngọc Dũng Hình 13: Chồng xếp lớp đồ Chú ý: chồng xếp lớp thơng tin đối tượng vùng phải đặt để đối tượng khác đường, điểm, ký hiệu chữ viết không bị che khuất Kết hồn chỉnh hệ thống thơng tin đồ sau: Hình 14: Kết hệ thống thông tin đồ Trang 45 Ngành Quản lý Đất đai SVTH: Lê Ngọc Dũng II.3 Một số ứng dụng mơ hình sở liệu quản lý thị trường BĐS Phần mềm Dữ liệu Phần cứng Con người Phương pháp D1 Hình 15 : Mơ hình xây dựng khai thác GIS II.3.1 Ứng dụng công tác quản lý giao dịch nhà đất Mô hình tiền đề thiết kế hệ thống thơng tin nhà đất hồn chỉnh sử dụng để quản lý thơng tin nhà đất ngồi chủ sử dụng đất chủ sỡ hữu nhà có nhu cầu chuyển nhượng, cho thuê bán Cần đăng ký để quan chức quản lý thị trường bất động sản Cơ quan quản lý đề nghị chủ sử dụng chủ sỡ hữu cung cấp thơng tin có liên quan đến bất động sản để tiện việc truy cập quản lý Cần thiết lập bảng mẫu cung cấp thông tin bất động sản Người giao dịch cung cấp cho quan quản lý thông tin cần thiết nhằm thể bất động sản giá trị Các thơng tin giúp cho người quản lý dễ dàng việc tìm kiếm truy cập thông tin Trang 46 Ngành Quản lý Đất đai SVTH: Lê Ngọc Dũng Mẫu phiếu cung cấp thông tin thiết lập sau Phiếu số:…… PHIẾU CUNG CẤP THÔNG TIN BẤT ĐỘNG SẢN I THÔNG TIN VỀ CHỦ SỬ DỤNG - Tên chủ sử dụng: Năm sinh: - Số CMND: Quê quán: - Địa chỉ: Số ĐT: II.THÔNG TIN VỀ THỬA ĐẤT - Số tờ đồ: Số thửa: - Vị trí: … Hẻm … Mặt tiền … Khác - Loại đất : … Thổ cư … Nông nghiệp … Khác - Hình thể: … Cân đối … Khơng cân đối - DTKV: m2 Kích thước : m x m - DTSD: m2 - Nở hậu: m m - Thông tin khác: III THÔNG TIN VỀ CHỦ SỞ HỮU - Tên chủ sở hữu: Năm sinh: - Số CMND: Quê quán: - Địa chỉ: Số ĐT: IV THÔNG TIN VỀ NHÀ Ở - Loại nhà: … Nhà phố … Biệt thự … Loại khác - Cấu trúc: + Số lầu: + Gác lững: … Gỗ … Đúc + Sân thượng: … Có … Khơng -Nội thất: … Cao cấp … Bình thường - Số phòng: Khách Ngủ Ăn Toilet - Tiện nghi: … ĐH điện … ĐH nước … Máy lạnh … Máy nước nóng … Sân(… m.x m) Khác: -Thông tin khác: IV PHÁP LÝ - …Sổ hồng … Sổ đỏ … Giấy tờ hợp lệ khác - Hướng nhà : - Tình hình an ninh khu vực nhà ở: Nhà cách : + Trường: m + Chợ: m + Bệnh viện: m -Hình thức giao dịch: Giá giao dịch : * Nhận xét chung: Trang 47 Ngành Quản lý Đất đai SVTH: Lê Ngọc Dũng Ngoài muốn thuận tiện giao dịch người có nhu cầu chuyển nhượng cho th cung cấp hình ảnh BĐS để người cần mua hay nhận chuyển nhượng tham khảo thêm qua hình ảnh (sử dụng cơng cụ Hotlink phần mềm Mapinfo) Hình 16: Một hình ảnh bất động sản tiêu biểu Sau người giao dịch cung cấp thông tin tiến hành cập nhật vào sở liệu cập nhật vào đồ quản lý Ngoài thông tin biến động đất đai nhà cần phải cập nhật kịp thời để đảm bảo cho nguồn thơng tin cung cấp cho người có nhu cầu Nắm bắt nhu cầu quản lý nhu cầu tìm hiểu người giao dịch bất động sản, mơ hình đáp ứng nhiệm vụ truy cập truy xuất thông tin theo nhu cầu đó: - Về phía nhà quản lý: có biến động nhà đất phải cập nhật liên tục vào hệ thống Ví dụ trường hợp tách thửa, hợp thông tin thay đổi, vấn đề xác định vị trí đồ xảy trường hợp sau: • Trường hợp 1: Đã xác định số tờ đồ số hiệu BĐS xảy biến động Trang 48 Ngành Quản lý Đất đai SVTH: Lê Ngọc Dũng Dùng công cụ truy vấn (query) để hiển thị thửa: Select => SQL select, hộp thoại SQL select xuất Ta dùng cách nhập yêu cầu tìm kiếm sau: Hình 17: Hộp thoại SQL Select Mục Browse Result dùng để lựa chọn có hiển thị thơng tin liêu dạng bảng hay không Ở ta cần xử lý tách thửa, hợp nên cần xử lý liệu đồ trước khơng chọn mục Khi ta nhấp chọn OK chọn chưa hiển thị ra, tiếp tục chọn Query => Find Selection (hoặc nhấn Ctrl+G) đất hiển thị cửa sổ đồ Chúng ta tiến hành dùng công cụ đồ hoạ Mapinfo để chỉnh lý biến động đất Sau chỉnh lý đồ xong cần nhập thơng tin thuộc tính cho đất Sau cập nhật xong tiến hành lưu trữ lại biến động (Save) • Trường hợp 2: Chưa xác định số tờ đồ số đồ BĐS xảy biến động Đối với trường hợp biết thông tin chủ sử dụng thông tin khác BĐS nhập u cầu tìm kiếm Vd: biết diện tích địa nhà v v Cách tìm xảy trùng lặp sau tìm phải xác minh lại với số liệu khác để tìm xác vị trí đất biến động Nếu không xác định tiến hành khảo sát thực địa xác định vị trí thực địa sau xác định đồ, sau tiến hành điều chỉnh biến động lưu trữ chúng lại trường hợp Các bất động sản giao dịch chưa xảy (chưa chuyển nhượng, cho thuê bán ) người quản lý nhập thông tin giao dịch vào hệ thống giao dịch xảy rồi, BĐS khơng giao dịch người quản lý phải nhập thông tin để biết BĐS Trang 49 Ngành Quản lý Đất đai SVTH: Lê Ngọc Dũng giao dịch để tránh tình trạng người có nhu cầu lại tìm tới BĐS khơng giao dịch - Về phía người giao dịch: Có nhiều nhu cầu khác BĐS thơng tin xuất đa dạng Dưới số ví dụ cụ thể trường hợp hay xảy • Người giao dịch có nhu cầu mua nhà có giá trị khoảng từ 400 đến 500 triệu Dựa vào thông tin ta nhập vào cách truy vấn sau: Select => Select SQL Chọn cột cần hiển thị Nhập yêu cầu tìm kiếm Chọn để hiển thị bảng thuộc tính Ở mục Select columns chọn cột thơng tin cần hiển thị chọn thông tin người giao dịch cần quan tâm Nhấp chọn vào mục Brown Result để hiển thị kết dạng bảng Thơng tin hiển thị sau: Hình 18: Thơng tin thuộc tính dạng bảng Sau xem qua thơng tin người có nhu cầu lựa chọn nhà phù hợp chọn tô đen vng bên trái BĐS Ta cho hiển thị vị trí chọn đồ Giúp cho người giao dịch có nhìn trực quan BĐS.Chọn Windown=>Tile windowns (hoặc nhấn Shift+ F4) cửa sổ đồ thị đồng thời với bảng liệu => Select => Find Selection Chú ý: Bên cửa sổ đồ ta phải chọn công cụ Zoom in để đất hiển thị rõ Trang 50 Ngành Quản lý Đất đai SVTH: Lê Ngọc Dũng Hình 19: Hiển thị đồng thời liệu thuộc tính liệu đồ • Người giao dịch có nhu cầu mua nhà mặt tiền đường Chu Văn An Cách truy vấn sau: Select => Select SQL => hộp thoại SQL xuất Trang 51 Ngành Quản lý Đất đai SVTH: Lê Ngọc Dũng Kết cho sau: Từ người giao dịch lựa chọn nhà phù hợp muốn xem hình nhà hệ thống cung cấp (nếu có) sử dụng cơng cụ Hotlink cơng cụ di chuyển tới có BĐS lựa chọn nhấp chọn hình BĐS hiển thị cửa sổ đồ giúp cho người giao dịch có nhìn ban đầu trực quan sinh động BĐS Chú ý : Muốn sử dụng công cụ Hotlink trước hết ta phải đặt cho trường Hinh_anh sử dụng công cụ Hotlink cách sau: Click chọn chuột phải chọn Layer Control để hiển thị hộp thoại Layer Control Nhấp chọn Hình 20: Hộp thoại Layer Control dùng Hotlink Sau nhấp chọn Hotlink hộp thoại Layer Control hộp thoại Ranh_thua Hotlink Options xuất ta thực sau Trang 52 Ngành Quản lý Đất đai SVTH: Lê Ngọc Dũng Chọn trường Hinh_anh Chọn Hình 21: Hộp thoại thuộc tính Hotlink Kết sau: Hình 22: Kết nối liệu thuộc tính hình ảnh Trang 53 Ngành Quản lý Đất đai SVTH: Lê Ngọc Dũng • Người giao dịch muốn tìm nhà cho thuê giá thuê khoảng 10 đến 15 triệu, có diện tích sàn phải 100 m2 Cách truy vấn sau: Kết cho sau: Hình 23: Kết nối liệu đồ hình ảnh Ngồi trường hợp nêu có nhiều trường hợp khác tuỳ theo yêu cầu người tìm hiểu thơng tin Nhu cầu tìm hiểu thơng tin đa dạng, người điều khiển hệ thống phải nắm bắt truy xuất thông tin Vì đòi hỏi người quản lý phải sử dụng thành thạo phần mềm Trang 54 Ngành Quản lý Đất đai SVTH: Lê Ngọc Dũng II.3.2 Ứng dụng công tác định giá nhà đất Để định giá bất động sản, cần lựa chọn thông tin định lượng như: giá nhà đất, diện tích đất, diện tích xây dựng, số tầng, chiều rộng, chiều dài đất, khoảng cách đến trung tâm văn hố trị, thương mại dịch vụ Sau xuất qua phần mềm Eviews SPSS để xây dựng hàm hồi quy giá nhà đất phụ thuộc vào biến độc lập phản ánh chất lượng vị nhà Có cách xuất liệu dạng Excel(*xls) - Cách 1: Từ bảng sở liệu xây dựng ta lựa chọn cột thông tin cần thiết chuyển chúng sang Sheet khác tạo thành bảng liệu phục vụ công tác định giá - Cách 2: Từ đồ dạng Mapinfo ta chọn cách truy vấn (SQL select) thông tin thuộc tính cho thơng tin dạng bảng (Browse Result) từ bảng thơng tin ta chuyển liệu (Copy) sang Excel Kết cho sau Bảng 3: Dữ liệu phục vụ định giá BĐS Kích thước (m) Bệnh viện Trường học 54 4,5 x 12 1200 700 500 450 40 3x9 1500 1000 800 190 3,2 x 15,7 1000 500 500 700 D tích (m2) 50,2 Chợ Giá (triệu đồng) 72 x 18 500 500 300 400 72 x 18 700 400 600 3100 728 14 x 50 1000 500 500 2600 93,6 3,9 x 24 800 1500 700 2000 74 3,9 x 21 600 800 400 300 126,5 x 25,3 800 500 400 250 50 x 10 900 800 450 320 270 15 x 10 1200 600 1000 1250 180 x 36 1000 300 500 5600 Từ bảng liệu chuyển vào phần mềm Eviews để xử lý Nội dung phạm vi đề tài không chuyên sâu nghiên cứu Trang 55 Ngành Quản lý Đất đai SVTH: Lê Ngọc Dũng KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Trong bối cảnh hoạt động thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh vào năm gần diễn sôi động, tốc độ đầu tư xây dựng bất động sản nhà ngày phát triển để đáp ứng kịp thời cho lượng dân cư tập trung vào thành phố ngày tăng cao Nhu cầu tìm hiểu thơng tin bất động sản đối tượng giao dịch bất động sản ngày lớn Thông tin nhà đất không thống quản lý nên việc cung cấp cho người giao dịch phần bị hạn chế Từ tình hình thực tế việc xây dựng mơ hình sở liệu nhà đất phục vụ công tác quản lý thị trường bất động sản cần thiết Trên sở kế thừa tổng hợp thông tin quan quản lý thông tin đất đai, nhà ở, kết hợp với thông tin cần thiết cho giao dịch bất động sản Sử dụng phần mềm Excel, Microstation, Mapinfo, để làm phương tiện quản lý, tra cứu truy cập xuất thơng tin theo u cầu Sau q trình thực kết thu đề tài : + Bản đồ địa phường 26, quận Bình Thạnh ghép biên từ 118 tờ đồ dạng Microstation + Bản đồ phục vụ công tác quản lý thị trường bất động sản xây dựng dựa địa đồ dạng Microstation + Đánh giá sơ điều kiện tự nhiên - tài nguyên thiên nhiên tình hình kinh tế xã hội phường 26, quận Bình Thạnh + Cơ sở liệu gồm thông tin nhà đất thông tin giao dịch bất động sản + Xây dựng mơ hình CSDL thơng tin nhà đất đáp ứng yêu cầu quan quản lý bất động sản đối tượng giao dịch bất động sản Với mơ hình sở liệu thơng tin nhà đất xây dựng giúp cho việc: + Tạo sở liệu phục vụ công tác định giá nhà đất + Giao dịch bất động sản thuận lợi đơn giản + Tạo cầu nối người mua người bán + Tạo mơ hình trao đổi cơng ty phát triển địa ốc + Từ mơ hình góp phần tạo nên hệ thống thông tin nhà đất hồn chỉnh phục vụ đa mục đích Cơng tác xây dựng mơ hình sở liệu thực qua điều tra thực tế, lấy nguồn thông tin từ quan quản lý nhà đất trung tâm giao dịch địa ốc, Cùng với việc ứng dụng phần mềm MicroStation kết hợp với phần mềm Mapinfo làm cho sở liệu có độ xác cao, dễ sử dụng đáp ứng nhu cầu thực tế Trang 56 Ngành Quản lý Đất đai SVTH: Lê Ngọc Dũng Qua trình thực đề tài, có số đề xuất kiến nghị sau: - Việc áp dụng phần mềm hỗ trợ công tác quản lý, rút ngắn thời gian giao dịch thuận tiện việc quản lý cần thiết phần mềm phải thống - Cần thống quan quản lý nhà đất bất động sản khác để tránh tình trạng thơng tin quản lý bị rời rạc, không liên kết chặt chẽ Các trung tâm giao dịch địa ốc cần có hệ thống thơng tin chuẩn đồng - Cần đào tạo đội ngũ cán có chun mơn để khai thác liệu đáp ứng yêu cầu quản lý nhu cầu người giao dịch bất động sản Trang 57 ... 17 I.3 Khái quát thành phố Hồ Chí Minh 18 I.4 Nội dung, phương pháp nghiên cứu phương tiện thực 21 I.4.1 Nội dung nghiên cứu 21 I.4.2 Phương pháp nghiên cứu ... phường 26, quận Bình Thạnh Hình 6: Hộp thoại Update column Hình 7: Hộp thoại select Hình 8: Hộp thoại Modify Table Structure Hình 9: Hộp thoại Info Tool Hình 10: Chuyển liệu Excel sang Mapinfo... phép di chuyển hầu hết đường nội thành, gây nhiều nguy hiểm I.4 Nội dung, phương pháp nghiên cứu phương tiện thực I.4.1 Nội dung nghiên cứu Để nghiên cứu xây dựng mơ hình sở liệu thông tin nhà