ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH MỘT THÀNH VIÊN THẨM ĐỊNH GIÁ E XIM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHỆP ĐỀ TÀI ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH MỘT THÀNH VIÊN THẨM ĐỊNH GIÁ E XIM : LÊ THỊ HÒA BỘ GIÁO DỤCSVTH VÀ ĐÀO TẠO MSSV : 07135026 TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH : DH07TB BỘ GIÁO DỤCLỚP VÀ ĐÀO TẠO NGÀNH : QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BĐS TP Hồ Chí Minh – Tháng năm 2011 TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN LÊ THỊ HÒA ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH MỘT THÀNH VIÊN THẨM ĐỊNH GIÁ E XIM Giáo viên hướng dẫn: Ths Bùi Xuân Nhã (Địa quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh) Ký tên: ……………………………… TP HCM - Tháng năm 2011 LỜI CẢM ƠN Trên đường đến tương lai, quãng thời gian dài đầy gian nan thử thách, nụ cười cho thành mà nổ lực đạt có giọt nước mắt cho nỗi buồn, lần thất bại, khó khăn vật chất tinh thần Nhưng, vượt lên tất tinh thần mong muốn học Tôi rằng, đường chinh phục đỉnh cao kiến thức có lần cảm giác giống Để bước đường đầy gian nan đó, ln ln có ánh mắt dõi theo bước tôi, chỗ dựa vững chắc, nghị lực giúp vươn lên sau lần khó khăn Đó cha mẹ tôi, người cô, người thầy Để đạt kết hôm nay, điều xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến ba, mẹ, người ân cần nuôi dưỡng, dạy dỗ nên người, hết lòng chăm lo tạo điều kiện thuận lợi cho suốt chặng đường học tập Em xin chân thành cảm ơn quý thầy cô trường Đại học nông lâm, thầy cô khoa Quản Lý Đất Đai Bất Động Sản, truyền đạt cho em kiến thức quý báu suốt năm học trường Và khoảng thời gian tiến hành thực luận văn tốt nghiệp này, em xin chân thành cảm ơn đến : Thầy Bùi Xuân Nhã, khoa kinh tế trường Đại Học Nông Lâm TP HCM tận tình hướng dẫn, bảo em thực đề tài Xin gửi lời cảm ơn chân thành đến : Chị Trinh anh chị công ty TNHH Một Thành Viên Thẩm Định Gía E Xim tạo điều kiện cho em học hỏi tiếp thu nhiều kiến thức từ thực tiễn Đồng gửi lời cảm ơn chân thành đến anh Hiếu anh chị công ty TNHH XD & Địa Ốc Đất Thịnh Vượng Cuối hòa muốn gửi lời cảm ơn đến bạn lớp DH07TB đồng hành hòa suốt năm học tập Chúc bạn đạt thành tích cao TP HCM, Ngày 15 tháng 08 năm 2011 Sinh Viên : Lê Thị Hịa TĨM TẮT Sinh viên thực hiện: Lê Thị Hòa, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh Đề tài: Đánh Gía Hoạt Động Thẩm Định Gía Bất Động Sản Tại Cơng Ty TNHH Một Thành Viên Thẩm Định Gía E Xim Giáo viên hướng dẫn: Ths Bùi Xuân Nhã, Bộ môn , Khoa Kinh tế Trường Đại Học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh Nội dung tóm tắt báo cáo: Thị trường BĐS thị trường hàng hóa, dịch vụ, tài chính, sản xuất quan trọng kinh tế, xã hội quốc gia Hoạt động góp phần đáng kể vào ngân sách nhà nước Tuy nhiên, thời gian qua giá đất đai biến động phức tạp thiếu minh bạch gây nhiều thất thoát lớn cho kinh tế Do hoạt động thẩm định giá BĐS coi giải pháp thiết thực nhằm quản lý tốt hoạt động ngành đưa vào khn khổ thống Cơ sở vấn đề nghiên cứu lý thuyết BĐS, thị trường BĐS, khái quát thẩm định giá BĐS văn pháp luật chi phối hoạt động thẩm định đặc điểm cụ thể BĐS thẩm định Nội dung nghiên cứu đánh gía hoạt động thẩm định giá bất động sản công ty TNHH Một Thành Viên thẩm định giá E Xim Phương pháp chủ yếu sử dụng phương pháp chi phí để xác định giá trị cịn lại cơng trình xây dựng phương pháp so sánh thị trường sở điểm tương đồng không tương đồng BĐS thẩm định BĐS so sánh, định mức giá tương đối xác với độ tin cậy cao, khắc phục tình trạng giá ảo nhà “đầu cơ” tự quy định Đề tài thực với thời gian tháng số kết sau: - Đánh giá phần ưu điểm hạn chế định hoạt động thẩm định giá công ty - Hiểu vận dụng trình thẩm định giá BĐS kết hợp với việc áp dụng phương pháp định giá để tiến hành định giá cho mục đích cụ thể cho BĐS cụ thể - Biết nhu cầu dịch vụ thẩm định giá thông qua kết thẩm định giá công ty Trên sở đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hoạt động thẩm định giá Tuy nhiên làm nhiều giới hạn hạn chế kết thẩm định, lẫn phương pháp thẩm định giá, mong nhận đóng góp ý kiến quý thầy cô MỤC LỤC Trang ĐẶT VẤN ĐỀ * Tính cấp thiết đề tài * Mục tiêu nghiên cứu * Đối tượng phạm vi nghiên cứu PHẦN I TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu I.1.1 Cơ sở khoa học I.1.1.1 Một số vấn đề Bất Động Sản Khái niệm Bất Động Sản Phân loại 3 Thuộc tính Bất Động Sản 4 Đặc trưng bất động sản Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản I.1.1.2 Một số vấn đề thị trường bất động sản Khái niệm thị trường bất động sản Phân loại Đặc trưng Vị trí vai trò thị trường bất động sản với kinh tế Quốc Dân Các thành phần thị trường bất động sản 10 I.1.1.3 Một số vấn đề thẩm định giá bất động sản 11 Khái niệm 11 Vị trí vai trị thẩm định giá hệ thống quản lý nhà nước 12 Cơ sở giá trị 12 Các nguyên tắc thẩm định giá 13 Mục đích thẩm định giá .16 Phương pháp thẩm định giá .17 I.1.2 Cơ sở pháp lý 23 I.1.3 Cơ sở thực tiễn 24 I.2 Giới thiệu công ty TNHH Một Thành Viên Thẩm Định Gía E XIM .25 I.2.1 Khái quát chung 25 I.2.2 Các dịch vụ công ty 26 I.2.3 Quá trình hình thành phát triển công ty 26 I.2.4 Điều kiện tình hình hoạt động công ty 27 I.2.5 Cơ cấu tổ chức công ty .27 I.3 Nội dung, phương pháp, quy trình thực 28 I.3.1 Nội dung nghiên cứu .28 I.3.2 Phương pháp nghiên cứu 28 I.3.3 Quy trình thực 28 PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 29 II.1 Những kết công ty đạt 29 II.1.1 Doanh thu .29 II.1.2 Hồ sơ thẩm định giá công ty 29 II.2 Hoạt động thẩm định giá bất động sản công ty 33 II.2.1 Cơ cấu tổ chức thẩm định giá công ty 33 II.2.2 Quy trình thẩm định giá công ty Exima .33 II.2.3 Phương pháp thẩm định giá 38 II.2.4 Kết thẩm định giá 43 II.3 Định giá bất động sản cụ thể 44 II.3.1 Những thông tin 44 I.3.2 Những pháp lý để thẩm định giá .44 II.3.3 Mô tả bất động sản thẩm định 45 Pháp lý tài sản thẩm định 45 Đặc điểm tài sản thẩm định mặt kỹ thuật 45 II.3.4 Kết khảo sát trường thu thập thông tin 46 II.3.5 Cơ sở xác định giá trị 47 II.3.6 Ứơc tính giá trị lại TSSS TSTĐ 47 II.3.7 Phân tích định lượng tiêu khác biệt 48 II.3.8 Ước tính giá trị QSDĐ TSTĐ 50 II.3.9 Những vấn đề có liên quan hạn chế kết thẩm định 51 II.4 Đánh giá đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hoạt động TĐG 51 II.4.1 Đánh giá hoạt động thẩm định giá bất động sản công ty .51 Về khả cung cấp dịch vụ 52 Về công tác xây dựng lưu trữ thông tin phục vụ định giá .52 Về quy trình thẩm định 52 Về phương pháp thẩm định 53 Về đội ngũ chuyên viên thẩm định giá 53 II.4.2 Một số đề xuất nhằm nâng cao hoạt động thẩm định giá 54 Về khả cung cấp dịch vụ đào tạo đội ngũ chuyên viên thẩm định giá 54 Về công tác xây dựng lưu trữ thông tin phục vụ định giá .54 Về quy trình thẩm định giá 54 Về phương pháp thẩm định giá 55 PHẦN III KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ 56 DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản QSDĐ : Quyền sử dụng đất QSH : Quyền sở hữu TĐG : Thẩm định giá XHCN : Xã hội chủ nghĩa CTXD : Công trình xây dựng TP HCM : Thành phố Hồ Chí Minh TNHH : Trách nhiệm hữu hạn TSSS : Tài sản so sánh TSTĐ : Tài sản thẩm định CLCL : Chất lượng lại GDP : Gross Domestic Product (Tổng sản lượng nội địa) DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1: Số lượng hồ sơ thẩm định giá theo tháng 30 Bảng 2: Số lượng hồ sơ phân loại theo đối tượng khách hàng 31 Bảng 3: Số hồ sơ phân loại theo loại hình BĐS giá trị hợp đồng 31 Bảng 4: Số lượng hồ sơ phân loại theo mục đích thẩm định giá 32 Bảng 5: Đơn giá xây dựng Công ty Cổ Phần xây lắp cơng trình đường sơng Miền Nam 39 Bảng 6: Phân loại tuổi thọ cấp nhà 40 Bảng 7: Mô tả tài sản so sánh 46 Bảng 8: Tỷ lệ phần trăm chất lượng lại tài sản thẩm định 47 Bảng 9: Gía trị cịn lại đơn giá QSDĐ TSSS 48 Bảng 10 : Tổng hợp tài sản xây dựng hệ số điều chỉnh quy mơ diện tích 49 Bảng 11: Tổng hợp hệ số quy mơ diện tích 50 Bảng 12: So sánh TSTĐ TSSS với giả định đất trống 50 Bảng 13: Điều chỉnh tài sản thẩm định tài sản so sánh 50 Bảng 14: Gía trị bất động sản ước tính 51 DANH MỤC SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ & HÌNH Biểu đồ 1: Số lượng hồ sơ thẩm định giá E xim 30 Biểu đồ 2: Số lượng hồ sơ thẩm định giá phân loại theo tháng 30 Biểu đồ : Số lượng hồ sơ phân loại theo đối tượng khách hàng 31 Biểu đồ 4: Phân loại tài sản theo mục đích thẩm định giá 32 Sơ đồ 1: Cơ cấu tổ chức công ty 27 Sơ đồ 2: Cơ cấu tổ chức thẩm định giá công ty 33 Sơ đồ 3: Quy trình thẩm định giá E Xim 36 Sơ đồ 4: Quy trình thẩm định giá cơng ty Hồng Qn 37 Sơ đồ 5: Quy trình thẩm định giá công ty Quản Lý Nợ & Khai Thác Tài Sản Sacombank (SBA) 38 Hình 1: Hiện trạng nhà số 70, Phước Bình, Q9 44 DANH MỤC PHỤ LỤC Phụ lục : Bảng hướng dẫn xác định tỷ lệ lại kết cấu Phụ lục : Bảng tỷ lệ giá trị kết cấu so với tổng giá trị nhà Phụ lục : Mẫu phiếu báo cáo kết định giá công ty E Xim Phụ lục : Mẫu phiếu báo cáo kết định giá cơng ty Hồng Qn Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Lê Thị Hòa ĐẶT VẤN ĐỀ * Tính cấp thiết đề tài Cùng với phát triển kinh tế thị trường hoạt động thẩm định giá, hoạt động dịch vụ mang tính chuyên nghiệp ngày phát triển tăng tầm quan trọng kinh tế quốc gia Sự cần thiết không riêng nước có kinh tế phát triển mạnh cịn quan trọng kinh tế tất nước giới Việt Nam khơng nằm ngồi quy luật Thẩm định giá hình thành phát triển từ lâu, Việt Nam nghề mẻ Do tiêu chuẩn riêng cho nghề thẩm định giá Việt Nam vấn đề pháp lý có liên quan đến nghề thẩm định giá q trình hình thành hồn thiện Đặc trưng bật thị trường bất động sản nước ta năm gần liên tục xảy đợt sốt giá, tăng giá ảo hoạt động đầu gây khiến cho giá bất động sản cao gấp nhiều lần giá trị thực tế, với tốc độ tăng chóng mặt, tạo nên vịng xốy, chạy đua giá chưa thấy điểm dừng, không tuân theo quy luật kinh tế thị trường, ngược với mục tiêu phát triển thị trường bất động sản lành mạnh nhà nước Việc giá bất động sản thị trường biến động mạnh, tách ly khỏi giá trị thực lớn gây nhiều hậu tiêu cực, làm thất ngân sách nhà nước năm hàng nghìn tỷ đồng, ảnh hưởng đến khả thu hút đầu tư, đến phát triển kinh tế tác động trực tiếp đến khả cải thiện chỗ phần lớn người có thu nhập thấp, người nghèo đô thị Nhu cầu thẩm định giá bất động sản nhu cầu lớn xã hội Thẩm định giá môi trường giúp cho người mua người bán hiểu rõ chất bất động sản giao dịch thị trường đặc điểm kinh tế kỹ thuật giá Một người muốn bán bất động sản ln muốn giá phải cao, ngược lại người mua lại muốn giá phải thấp Trong điều kiện thị trường BĐS xem thiếu minh bạch thơng tin thấy rõ vai trò thẩm định giá BĐS Trong giá thị trường BĐS muôn hình vạn trạng, cơng việc thẩm định giá địi hỏi phải minh bạch, xác để tránh thiệt thịi cho bên Hiện có nhiều cơng ty thẩm định giá hoạt động không theo phương châm cạnh tranh chất lượng, dịch vụ mà hoạt động theo hướng kéo nhiều khách hàng phía đạt yêu cầu Đứng trước vấn đề nêu em tiến hành “ ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH MỘT THÀNH VIÊN THẨM ĐỊNH GIÁ E XIM ” để từ có tầm nhìn chung hoạt động thẩm định giá Để có phát huy điều chỉnh công tác định giá góp phần thúc đẩy phát triển thị trường BĐS cách công khai, minh bạch Trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Lê Thị Hòa - Phiếu báo công ty thỏa mãn điều kiện quy định Luật kinh doanh BĐS, thể yếu tố BĐS tạo nên giá trị BĐS đó, trình bày cách cô đọng phương pháp tiến hành thẩm định BĐS so sánh làm sở cho định giá Nhưng số yếu tố chưa chi tiết, cụ thể hóa: + Mơ tả BĐS: chưa chi tiết kết cấu phòng, tiện nghi BĐS, phong thủy + Thu thập xử lý thơng tin: chưa có phần giải trình xác cho khoản điều chỉnh giá BĐS so sánh với BĐS định giá - Gía trị BĐS: dựa vào giá rao bán nên giá chưa mang tính xác cao sát với thị trường II.3 Định giá bất động sản cụ thể Căn nhà số 70 Đại Lộ II, Phường Phước Bình, Q9 Hình 1: Hiện trạng nhà số 70, Phước Bình, Q9 II.3.1 Những thơng tin - Vị trí: nhà mặt tiền số 70 Đại Lộ II, Phước Bình, Q9 - Tên khách hàng yêu cầu thẩm định: Nguyễn Phan Hạnh Hiền - Thời gian thẩm định: 30/06/2011 - Tên loại tài sản: Nhà phố - Mục đích thẩm định: mua bán I.3.2 Những pháp lý để thẩm định giá - Luật sửa đổi, bổ sung điều 126 Luật nhà điều 121 Luật đất đai Quốc Hội khóa XII kỳ họp thứ số 34/2009 QH 12 ngày 18 tháng 06 năm 2009 Trang 44 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Lê Thị Hòa - Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất - Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 thi hành luật đất đai - 12 Tiêu Chuẩn Thẩm định giá Việt Nam - Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 23 tháng 10 năm 2000 Bộ Tài Chính hướng dẫn thực nghị định số 118/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất - Thông tư 05-BXD/ĐT ngày 09 tháng 12 năm 1993 Bộ Xây Dựng - Thông tư 55/2003/TT-BTC ngày 04 tháng 06 năm 2003 Bộ Tài Chính hướng dẫn sửa đổi, bổ sung thông tư số 28/2000/TT-BTC ngày 18 tháng 04 năm 2000 Bộ Tài Chính hướng dẫn thực Nghị định 176/1999/NĐ-CP ngày 21 tháng 02 năm 1999 phủ lệ phí trước bạ - Quyết định 89/2010/QĐ/UBND ngày 22 tháng 12 năm 2010 UBND TPHCM quy định loại đất địa bàn thành phố - Các nghị định, thông tư, định có liên quan nêu sở pháp lý II.3.3 Mô tả bất động sản thẩm định Pháp lý tài sản thẩm định - Tài sản thẩm định có giấy chứng nhận QSDĐ quyền sở hữu nhà số CH00062 UBND Q9 cấp ngày 30 tháng 03 năm 2009 - Tài sản khơng có tranh chấp pháp lý giấy tờ Đặc điểm tài sản thẩm định mặt kỹ thuật a Vị trí - Vị trí hành chính: Số 70 Đại lộ II, Phước Bình, Q9 - Vị trí địa lý  Hướng Nam : đối diện chợ Phước Bình  Hướng Đông : giáp đường Đỗ Xuân Hợp  Các hướng lại : giáp khác b Quyền sử dụng đất - Diện tích khn viên: 88 m2 (4m x 22m) - Hình dáng lơ đất: vng vức - Mục đích sử dụng: đất thị - Thời hạn sử dụng: lâu dài - Hiện trạng khu đất: đất xây dựng nhà cấp c Cơng trình xây dựng đất - Diện tích xây dựng: 77,8m2 - Diện tích sàn xây dựng: 217,2m2 Trang 45 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Lê Thị Hòa - Nhà cấp 3, năm xây dựng: 2008 - Kết cấu: vách gạch, sàn BTCT, mái - Nhà trệt, lầu, phòng khách,1 phòng kinh doanh tầng trệt, wc d Môi trường xung quanh - Môi trường tự nhiên  Cảnh quan: TSTĐ tọa lạc khu vực ngoại thành TP HCM, khu vực chỉnh trang đô thị  Độ ô nhiễm: TSTĐ tọa lạc khu vực dân cư tập trung đông đúc, lưu lượng xe tương đối nên ảnh hưởng tiếng ồn khói bụi - Mơi trường kinh tế - xã hội  Giao thông: TSTĐ tọa lạc mặt tiền Đại Lộ II, rộng khoảng 24m, trải nhựa, có dải phân cách, hai chiều, kết nối với hệ thống đường nội khu vực thông xa lộ Hà Nội nên giao thông thuận lợi  Cấp, thoát nước: Hệ thống cấp nước thủy cục thoát nước cơng cộng xây dựng hồn chỉnh  Hệ thống điện: Nguồn điện sử dụng cung cấp từ lưới điện quốc gia  Thông tin liên lạc: Khu vực có hệ thống đường truyền điện thoại, truyền hình cáp, internet đầy đủ  Y tế: Hệ thống y tế khu vực  An ninh trật tự: Tốt II.3.4 Kết khảo sát trường thu thập thông tin  Mô tả tài sản so sánh Bảng 7: Mô tả tài sản so sánh HẠNG MỤC Địa Vị trí Pháp lý Diện tích (m2) Chiều rộng (m) Chiều dài (m) Hình dáng lơ đất Gía thương lượng (triệu) Thông tin TSSS1 110 Đại Lộ II, Phước Bình TSSS2 188 Đại Lộ II, Phước Bình TSSS3 112 Đại Lộ II, Phước Bình TSSS4 42 Đại Lộ II, Phước Bình Mặt tiền Mặt tiền Mặt tiền Mặt tiền Sổ hồng Sổ hồng Sổ hồng Sổ hồng 90 90 76 86 22,5 22,5 19 21,5 Vuông vức Vuông vức Vuông vức Vuông vức 3.650 A Quốc 4.100 C Huệ 4.250 C Nhung 3.600 A Tuấn Trang 46 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Lê Thị Hịa  Sơ đồ vị trí tài sản so sánh tài sản thẩm định TSSS3 Đường số 21 Đường Đỗ Xuân Hợp CHỢ Đường Đại Lộ II TSSS4 TSTĐ TSSS1 TSS2 II.3.5 Cơ sở xác định giá trị Căn vào mục đích, tính chất đặc điểm tài sản thẩm định giá, thị trường thông tin thị trường nên chọn sở giá trị thị trường để thẩm định giá Nguyên tắc thẩm định giá: Nguyên tắc sử dụng tốt cao nhất, nguyên tắc cung cầu, nguyên tắc thay Phương pháp thẩm định gía: phương pháp so sánh phương pháp chi phí II.3.6 Ứơc tính giá trị cịn lại TSSS TSTĐ  Ứơc tính giá trị cịn lại cơng trình xây dựng tài sản thẩm định Đối với tài sản thẩm định ta áp dụng phương pháp ước tính giá trị cịn lại cơng trình xây dựng theo kết cấu Bảng 8: Tỷ lệ phần trăm chất lượng lại tài sản thẩm định Tổng tỷ lệ Tổng tỷ lệ giá trị lại kết kết cấu x cấu Tỷ lệ giá trị Chất so với kết lượng tổng giá cấu so cịn trị với tổng giá lại cơng trình trị cơng (%) (%) trình (%) (3) (4) (5) = (3) x (4) 96 8,64 92 10 9,2 Kết cấu STT (1) Móng Sàn, Mơ tả trạng (2) Chưa có dấu hiệu nghiêng lún Trầy xước nhẹ Lớp trát bong tróc số nơi Tường không nhiều 91 Mái Mái bằng, 95 Tổng cộng Phần trăm chất lượng lại [∑ (5) / ∑ (4) ] x100% 16 22 57 14,56 20,9 53,3 94%  Gía trị cịn lại tài sản thẩm định : 217,2 x 4.000.000 x 94% = 816.672.000 đồng  Ứơc tính giá trị lại CTXD đơn giá QSDĐ tài sản so sánh Trang 47 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Lê Thị Hòa Đối với TSSS để tính giá trị cịn lại CTXD áp dụng phương pháp tuổi thọ Tài sản so sánh - Tỷ lệ CLCL: (20 – 8) / 20 = 60% - Gía trị cịn lại CTXD: 90 x 2.500.000 x 60% = 135.000.000 đồng - Gía trị QSDĐ: 3.650.000.000 – 135.000.000 = 3.515.000.000 đồng - Đơn giá QSDĐ: 3.515.000.000 / 90 = 39.055.556 đồng Bảng 9: Gía trị cịn lại đơn giá QSDĐ TSSS HẠNG MỤC Diện tích sàn Năm XD Cấp nhà Tỷ lệ % CLCL Đơn giá XD (đồng) CLCL CTXD (đồng) Gía thương lượng (đồng) Giá trị đất (đ) Đơn giá QSDĐ TSSS1 90 2003 60% TSSS2 180 2004 86% TSSS3 304 2005 92% TSSS4 86 2003 60% 2.500.000 3.800.000 4.200.000 2.500.000 135.000.000 588.240.000 1.174.656.000 129.000.000 3.650.000.000 3.515.000.000 4.100.000.000 3.511.760.000 4.250.000.000 3.075.344.000 3.600.000.000 3.471.000.000 39.055.556 39.019.556 40.465.053 40.360.465 II.3.7 Phân tích định lượng tiêu khác biệt  Nhận xét Căn vào bảng thông tin tài sản so sánh khu vực xung quanh tài sản thẩm định mà thu thập chọn lọc, nhận thấy - TSSS1 tọa lạc mặt tiền Đại lộ II, Phước Bình, Q9, tương đồng với TSTĐ môi trường tự nhiên, môi trường kinh tế - xã hội, pháp lý, chiều rộng Nằm phía với TSTĐ cách TSTĐ khoảng 80m, có đơn giá QSDĐ 39.055.556 đồng/m2 - TSSS2 tọa lạc mặt tiền Đại lộ II, Phước Bình, Q9, tương đồng với TSTĐ môi trường tự nhiên, môi trường kinh tế - xã hội, pháp lý, chiều rộng Nằm phía với TSTĐ cách TSTĐ khoảng 150m, có đơn giá QSDĐ 39.019.556 đồng/m2 - TSSS3 tọa lạc mặt tiền Đại lộ II, Phước Bình, Q9, tương đồng với TSTĐ môi trường tự nhiên, môi trường kinh tế - xã hội, pháp lý, chiều rộng Nằm đối diện với TSTĐ cách TSTĐ khoảng 100m, có đơn giá QSDĐ 40.465.053 đồng/m2 - TSSS4 tọa lạc mặt tiền Đại lộ II, Phước Bình, Q9, tương đồng với TSTĐ môi trường tự nhiên, môi trường kinh tế - xã hội, pháp lý, chiều rộng Nằm phía với TSTĐ cách TSTĐ khoảng 50m, có đơn giá QSDĐ 40.360.465 đồng/m2 Trang 48 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Lê Thị Hòa Tuy nhiên, TSSS3 TSTĐ khác quy mơ diện tích  Xây dựng hệ số điều chỉnh Qua khảo sát thực tế tương quan thị trường khu vực Đại Lộ II ta chia quy mơ diện tích sau : +