Khóa luận tốt nghiệp Tài chính: Nâng cao chất lượng thẩm định giá bất động sản phục vụ hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP Á Châu - Chi nhánh Duyên Hải

HỌC VIỆN NGÂN HÀNG KHOA TÀI CHÍNH KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP Tên đề tài: Nâng cao chất lượng thẩm định giá bất động sản phục vụ hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP Á Châu – Chi nhánh Duyên H

HỌC VIỆN NGÂN HÀNG KHOA TÀI CHÍNH

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

Tên đề tài: Nâng cao chất lượng thẩm định giá bất động sản phục vụ hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP Á Châu – Chi nhánh Duyên Hải

Sinh viên thực hiện: Vũ Thị Thanh Hải

Mã sinh viên: 18A4010161

Giảng viên hướng dẫn: TS Trần Thị Xuân Anh

Hà Nội, tháng 5 năm 2019

HỌC VIỆN NGÂN HÀNG KHOA TÀI CHÍNH

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

Tên đề tài: “Nâng cao chất lượng thẩm định giá bất động sản phục vụ hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP Á Châu – Chi nhánh Duyên Hải”

Sinh viên thực hiện: Vũ Thị Thanh Hải

Mã sinh viên: 18A4010161

Giảng viên hướng dẫn: TS Trần Thị Xuân Anh

Hà Nội, tháng 5 năm 2019

Sv: Vũ Thị Thanh Hải i Lớp:K18TCB

LỜI CẢM ƠN

Em vô cùng biết ơn trường Học viện Ngân hàng và các thầy cô là giảng viên khoa Tài chính đã tạo điều kiện cho em và truyền đạt cho em những kiến thức bổ ích trong quá trình học tập tại nhà trường Đó là những nền tảng vững chắc cho em trong sự nghiệp tương lai và là nền móng giúp em hoàn thành bài khóa luận này Đặc biệt, em xin chân thành cảm ơn TS Trần Thị Xuân Anh đã hướng dẫn và giúp đỡ em vô cùng tận tình trong quá trình hoàn thành khóa luận

Em muốn gửi lời cảm ơn đến Phòng Giao dịch Thái Phiên – Chi nhánh Duyên Hải của Ngân hàng Á Châu, các anh chị đã tạo điều kiện cho em và nhiệt tình hỗ trợ

em hoàn thành bài khóa luận cũng như quá trình thực tập của mình Nhờ đó, em có được những kiến thức thực tiễn cho tương lai sau này

Do sự hạn chế về năng lực chuyên môn và thiếu sót về kinh nghiệm nên bài khóa luận của em không thể tránh được những thiếu sót khi hoàn thành bài Em rất mong được các thầy cô hướng dẫn, chỉ bảo thêm để em có thể hoàn thiện bài khóa luận của mình

Em kính chúc các thầy cô luôn mạnh khỏe và thành công trong sự nghiệp trồng người Đồng thời, em kính chúc ban lãnh đạo và các cán bộ nhân viên tại Ngân hàng TMCP Á Châu ACB sức khỏe dồi dào và đạt được những thành tích tốt trong quá trình công tác

Em xin chân thành cảm ơn!

LỜI CAM ĐOAN

Em xin cam đoan bài khóa luận này có được là nhờ quá trình nghiên cứu, tìm

hiểu tài liệu và số liệu thực tế của bản thân em với sự hướng dẫn, giúp đỡ của TS

Trần Thị Xuân Anh và các thầy cô giảng viên Khoa Tài Chính

Những thông tin sử dụng trong bài khóa luận này do bản thân em tự tìm hiểu

và được cung cấp bởi đơn vị thực tập

Em xin chịu trách nhiệm trước nhà trường, Khoa Tài Chính và hội đồng chấm

khóa luận nếu có bất kì vấn đề về gian lận nào

MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN i

LỜI CAM ĐOAN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT v

DANH MỤC BẢNG, BIỂU ĐỒ vi

DANH MỤC HÌNH, SƠ ĐỒ viii

LỜI MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 3

1.1 Cơ sở lý luận về chất lượng thẩm định giá bất động sản tại ngân hàng thương mại 3

1.1.1 Khái niệm chất lượng thẩm định giá bất động sản 3

1.1.2 Các chỉ tiêu đánh giá chất lượng định giá tài sản bảo đảm phục vụ cho vay tại NHTM 4

1.2 Các nghiên cứu trước đó về vấn đề nghiên cứu 10

1.3 Khoảng trống nghiên cứu 12

CHƯƠNG 2: SỐ LIỆU SỬ DỤNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 13

2.1 Số liệu sử dụng 13

2.2 Phương pháp nghiên cứu 15

CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VỀ CHẤT LƯỢNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU – CHI NHÁNH DUYÊN HẢI 17

3.1 Tổng quan về Ngân hàng TMCP Á Châu và hoạt động thẩm định giá BĐS phục vụ cho vay tại Ngân hàng 17

3.1.1 Giới thiệu Ngân hàng TMCP Á Châu - Chi nhánh Duyên Hải 17

3.1.2 Cơ cấu tổ chức của Ngân hàng TMCP Á Châu – Chi nhánh Duyên Hải 18

3.1.3 Quy trình thẩm định tài sản bảo đảm là bất động sản tại Ngân hàng TMCP Á Châu 20

3.2 Thực trạng hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP Á Châu – Chi nhánh Duyên Hải 24

3.3.Nhận xét chung về thực trạng hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP Á Châu – Chi nhánh Duyên Hải 27

3.4.Đánh giá chất lượng hoạt động thẩm định giá bất động sản phục vụ hoạt động

cho vay tại Ngân hàng TMCP Á Châu – Chi nhánh Duyên Hải 28

3.4.1.Các chỉ tiêu định tính 28

3.4.2.Các chỉ tiêu định lượng 44

3.4.3.Những đạt được và tồn tại của hoạt động định giá BĐS làm TSBĐ tại Chi nhánh Duyên Hải 49

3.4.4.Nguyên nhân của các tồn tại 51

3.5.Kết luận chương 3 55

CHƯƠNG 4: MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU – CHI NHÁNH 56

DUYÊN HẢI 56

4.1 Các giải pháp nâng cao chất lượng định giá Tài sản bảo đảm là bất động sản phục vụ cho vay tại ngân hàng TMCP Á Châu – Chi nhánh Duyên Hải 56

4.2.Kiến nghị 57

4.2.1 Kiến nghị đối với Nhà nước 57

4.2.2.Kiến nghị đối với Ngân hàng TMCP Á Châu 58

KẾT LUẬN 59

TÀI LIỆU THAM KHẢO

Sv: Vũ Thị Thanh Hải v Lớp:K18TCB

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

CBCNV Cán bộ công nhân viên

NHTM Ngân hàng thương mại

NHTMCP Ngân hàng thương mại cổ phần

TTQT Thanh toán quốc tế

Từ viết tắt Nguyên nghĩa

DANH MỤC BẢNG, BIỂU ĐỒ

Bảng 1: Tình hình dư nợ cho vay có và không có TSBĐ tại

Ngân hàng TMCP Á Châu – Chi nhánh Duyên Hải giai đoạn

Bảng 2: Mức độ bảo đảm của TSBĐ tại Ngân hàng TMCP Á

Châu – Chi nhánh Duyên Hải giai đoạn 2016-2018. 25

Bảng 3: Phân loại TSBĐ trong hoạt động cho vay tại Ngân

hàng TMCP Á Châu – Chi nhánh Duyên Hải giai đoạn

Bảng 4: Thống kê về năng lực công tác của TĐV tại Phòng

Thẩm định Tài sản – Chi nhánh Duyên Hải 30

Bảng 5: Thống kê số năm kinh nghiệm trong ngành định giá

của các TĐV tại Phòng Thẩm định tài sản – Chi nhánh Duyên

Bảng 6: Quy định về thời gian TĐTS của ACB

42 Bảng 7: Tỷ lệ chậm tiến độ thẩm định BĐS giai đoạn 2016 –

Bảng11: Mức chi phí định gía TSBĐ 1 năm của Ngân hàng Á

Châu và Ngân hàng Kiên Long trên địa bàn TP Hải Phòng giai

Bảng12: Giá trị TSBĐ là BĐS taị Ngân hàng Á Châu và Ngân

hàng Kiên Long trên địa bàn TP Hải Phòng giai đoạn 2016 –

Bảng13: Chi phí định giá TSBĐ taị Ngân hàng Á Châu và Ngân

hàng Kiên Long trên địa bàn TP Hải Phòng giai đoạn 2016 –

2018

46

Biểu đồ Trang Biểu đồ 1:Cơ cấu tổ chức tại Ngân hàng TMCP Á Châu – Chi

Biểu đồ 2: Quy trình thẩm định BĐS tại Ngân hàng TMCP Á

Khóa luận tốt nghiệp Học viện Ngân hàng

Khi thực hiện đề tài khoá luận này, em mong muốn đưa ra các cơ sở lý luận và các căn cứ pháp lý cho các chỉ tiêu định tính nhằm đánh giá chất lượng định giá BĐS làm TSBĐ tại NHTM Ngoài ra, đề tài đưa ra các chỉ tiêu định lượng để đánh giá chất lượng này trong thực tiễn Từ đó, đánh giá thực trạng chất lượng tại đơn vị

cụ thể là Ngân hàng TMCP Á Châu – Chi nhánh Duyên Hải để nhận định các tồn tại, tìm ra nguyên nhân và đề xuất giải pháp cho vấn đề

Thực trạng lĩnh vực thẩm định giá bất động sản tại Việt Nam hiện nay đòi hỏi cần có những cải tiến, phát triển trong quy trình và phương pháp định giá nhằm cải thiện hiệu quả, nâng cao chất lượng định giá Hiện nay, tại Ngân hàng TMCP Á Châu cũng như các NHTM khác ở nước ta, vẫn chưa có những phương thức đo lường hiệu quả và chất lượng của hoạt động định giá TSBĐ phục vụ cho vay một cách chính xác, cụ thể

định giá, Chi nhánh Duyên Hải nói riêng và Ngân hàng TMCP Á Châu nói chung những kết quả phân tích và định hướng hữu ích, giúp ACB hoàn thành mục tiêu phấn đấu trở thành “Ngân hàng của mọi nhà”

Nhận thức được tầm quan trọng của vấn đề, trong thời gian thực tập tại Ngân hàng TMCP Á Châu, em đã tìm hiểu và lựa chọn đề tài khóa luận của mình là:

“Nâng cao chất lượng thẩm định giá bất động sản phục vụ hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP Á Châu – Chi nhánh Duyên Hải.”

2 Mục tiêu nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu của khóa luận bao gồm:

- Hệ thống hóa một số vấn đề lý thuyết cơ bản về thẩm định giá bất động sản

và quy trình thẩm định giá bất động sản phục vụ hoạt động cho vay

- Phân tích, đánh giá thực trạng chất lượng hoạt động thẩm định giá tại Ngân hàng TMCP Á Châu – Chi nhánh Duyên Hải hiện nay

- Đưa ra một số kiến nghị, giải pháp nhằm nâng cao chất lượng của hoạt động thẩm định giá tại Ngân hàng TMCP Á Châu – Chi nhánh Duyên Hải

3 Đối tượng nghiên cứu

Chất lượng của hoạt động thẩm định giá bất động sản phục vụ hoạt động cho vay

4 Phạm vi nghiên cứu

Ngân hàng TMCP Á Châu – Chi nhánh Duyên Hải

5 Kết cấu của đề tài

Khóa luận này bao gồm phần mở đầu, phần kết luận, các danh mục, các phụ lục và phần nội dung chính gồm 3 chương như sau:

- Chương 1: Trình bày tổng quan nghiên cứu về thẩm định giá bất động sản phục vụ hoạt động cho vay

- Chương 2: Số liệu sử dụng và phương pháp nghiên cứu

- Chương 3: Kết quả nghiên cứu về chất lượng hoạt động thẩm định giá bất động sản phục vụ cho vay tại Ngân hàng TMCP Á Châu – Chi nhánh Duyên Hải

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận về chất lượng thẩm định giá bất động sản tại ngân hàng thương mại

1.1.1 Khái niệm chất lượng thẩm định giá bất động sản

Định giá bất động sản được định nghĩa là hoạt động bao gồm tư vấn và xác

định giá cho một bất động sản tại một thời điểm nhất định (Quốc Hội, 2006)

Theo giáo trình “Thẩm định giá bất động sản” – Học viện Ngân hàng, thẩm định giá bất động sản là “việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích

mà bất động sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định” (Phạm Tiến Đạt, 2015)

Như vậy, thẩm định giá bất động sản có thể được hiểu là sự ước tính về giá trị của bất động sản bao gồm quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất đai được quy chiếu dưới dạng tiền tệ, nhằm phục cho mục đích cụ thể tại thời điểm và địa điểm nhất định

Việc thẩm định giá bất động sản sẽ giúp chủ thể trong nền kinh tế đánh giá hợp lý giá trị của bất động sản, đem lại lợi ích cho cả bên vay (khách hàng) và bên cho vay (ngân hàng), từ đó đem lại lợi ích chung cho toàn bộ nền kinh tế Về phía ngân hàng, việc định giá chính xác bất động sản có vai trò vô cùng quan trọng để các NHTM đưa ra mức cho vay hợp lý, giảm thiểu rủi ro và tăng khả năng cạnh tranh của ngân hàng Nếu bất động sản được định giá cao hơn giá thị trường thì NHTM sẽ gặp rủi ro khi phát mại tài sản, làm thất thoát vốn của ngân hàng Ngược lại, nếu bất động sản được định giá thấp hơn giá thị trường thì khả năng vay của khách hàng và cơ cấu cho vay cùa các NHTM sẽ bị ảnh hưởng

Chất lượng định giá TSBĐ là “chất lượng của việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại địa điểm và thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam và thông lệ quốc tế.” Đồng thời, chất lượng định giá TSBĐ phục vụ cho vay thể hiện sự hài lòng của NHTM và khách hàng vay vốn với kết quả

định giá (Nguyễn Thanh Nga, Giải pháp nâng cao chất lượng định giá tài sản bảo

đảm trong cho vay theo dự án đầu tư tại NHTMCP Công thương Việt Nam - Chi

nhánh Đống Đa, Luận văn Thạc sĩ Kinh tế, Học viện Ngân hàng, 2016)

1.1.2 Các chỉ tiêu đánh giá chất lượng định giá tài sản bảo đảm phục vụ cho vay tại NHTM

a Chỉ tiêu định tính

Theo quy định tại Phụ lục số 01 (Ban hành kèm theo Thông tư số 323/2016/TT-BTC ngày 16/12/2016 của Bộ Tài chính), các nội dung kiểm tra, đánh giá chất lượng hoạt động thẩm định giá bao gồm:

- “Kiểm tra việc chấp hành các quy định pháp luật về thẩm định giá của doanh nghiệp Bao gồm:

+ Kiểm tra điều kiện kinh doanh của doanh nghiệp

+ Kiểm tra việc quản lý thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp/Chi nhánh

+ Kiểm tra kết quả hoạt động thẩm định giá

+ Kiểm tra về giá dịch vụ thẩm định giá

+ Kiểm tra việc chấp hành mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp hoặc trích lập quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp về thẩm định giá theo quy định

+ Kiểm tra hình thức lưu trữ theo quy định

+ Hợp đồng thẩm định giá/Văn bản đề nghị thẩm định giá

- Kiểm tra tính tuân thủ các tiêu chuẩn thẩm định giá Bao gồm:

+ Kiểm tra tính tuân thủ đạo đức nghề nghiệp của thẩm định viên về giá + Kiểm tra quy trình thẩm định giá

+ Kiểm tra việc lập Báo cáo kết quả thẩm định giá, Chứng thư thẩm định giá và hồ sơ thẩm định giá theo quy định

+ Kiểm tra việc tuân thủ các cách tiếp cận hoặc phương pháp thẩm định giá.”

Dựa vào các nội dung đánh giá trên, các chỉ tiêu định tính được sử dụng để đánh giác chất lượng định giá BĐS làm TSBĐ phục vụ cho vay được đưa ra như sau:

* Tính khoa học và hợp pháp của quy trình định giá

Theo quy định tại “Tiêu chuẩn TĐGVN 05”, quy trình thẩm định giá cần tuân theo các bước đầy đủ, đúng thứ tự để đảm bảo tính hợp pháp và khoa học

Do những điều kiện đặc thù khác nhau của từng ngân hàng nên mỗi ngân hàng

sẽ có những quy định và quy trình thực hiện thẩm định giá cụ thể khác nhau Nếu quy trình không hợp lý, chính xác và phù hợp với thực tế sẽ dẫn đến sai lệch về kết quả, thời gian thẩm định kéo dài không cần thiết hoặc khiến khách hàng mất niềm

tin về phía ngân hàng Chính vì vậy, quy trình là yếu tố đặc biệt quan trọng, quyết định mức độ thích hợp và chất lượng của hoạt động định giá

Chỉ tiêu này đánh giá về việc xây dựng các bước trong quy trình định giá TSBĐ phục vụ cho vay tại NHTM Tính khoa học và hợp pháp thể hiện ở các yếu tố sau:

+ Quy trình định giá bao gồm các bước đầy đủ và tuân theo yêu cầu của “Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05”

+ Nội dung, mục tiêu của các bước được xác định cụ thể, chính xác

* Về việc tuân thủ các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá

Theo quy định tại “Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11” do Bộ Tài chính ban hành, Khi tiến hành thẩm định giá BĐS, TĐV có thể áp dụng các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá tại “Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam” về cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí, cách tiếp cận từ thu nhập theo từng trường hợp áp dụng cụ thể Bên cạnh đó, thẩm định viên có thể áp dụng phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư để xác định giá trị quyền sử dụng đất

Vì đặc thù của thị trường BĐS, từng BĐS trên thị trường đều có những đặc thù riêng biệt, không có thông tin hoàn hảo Do đó việc vận dụng phương pháp phù hợp, linh hoạt với từng BĐS mang tính quyết định đến kết quả định giá cuối cùng Lựa chọn phương pháp thích hợp đem lại kết quả định giá đạt chất lượng tốt nhất về tính tin câỵ, sát thị trường cho cả khách hàng và NHTM Chỉ tiêu này được đánh giá dựa trên việc vận dụng các phương pháp định giá của NHTM về tính linh hoạt, phù hợp và đúng quy định

* Về việc lập Báo cáo kết quả thẩm định giá, Chứng thư thẩm định giá và hồ

Nội dung chi tiết của báo cáo kết quả thẩm định giá có thể thay đổi theo đối tượng thẩm định giá, mục đích, yêu cầu tiến hành thẩm định và theo yêu cầu của khách hàng Tuy nhiên, các nội dung cơ bản bắt buộc phải có trong báo cáo thẩm định bao gồm:

+ Thông tin về doanh nghiệp thẩm định giá hoặc chi nhánh được phép phát hành chứng thư thẩm định giá

+ Các thông tin cơ bản về cuộc thẩm định giá: Thông tin về khách hàng yêu cầu thẩm định giá tài sản, số hợp đồng thẩm định giá và/hoặc văn bản yêu cầu/đề nghị thẩm định giá; Tên tài sản thẩm định giá; Thời điểm thẩm định giá; Mục đích thẩm định giá; Các nguồn thông tin được sử dụng trong quá trình thẩm định giá; Căn cứ pháp lý để thẩm định giá

+ Thông tin tổng quan về thị trường, các thông tin về thị trường giao dịch của nhóm (loại) tài sản thẩm định giá

+ Thông tin về tài sản thẩm định giá bao gồm: các mô tả chi tiết và phân tích liên quan như tên và chủng loại tài sản, đặc điểm về mặt pháp lý và kinh tế - kỹ thuật của tài sản

+ Cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá

+ Giả thiết và giả thiết đặc biệt

+ Áp dụng cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá

+ Kết quả thẩm định giá

+ Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá

+ Những điều khoản loại trừ và hạn chế

+ Thông tin và chữ ký của thẩm định viên và người đại điện theo pháp luật của doanh nghiệp hoặc người đại diện theo uỷ quyền trong lĩnh vực thẩm định giá (nếu có) của doanh nghiệp thẩm định giá thực hiện Báo cáo kết quả thẩm định giá

+ Các phụ lục kèm theo, bao gồm: Danh sách tất cả các tài liệu, thông tin liên quan; Tài liệu thể hiện tính pháp lý và đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của tài sản thẩm định giá; Kết quả khảo sát thực tế của tài sản thẩm định giá.; Các nội dung khác liên quan đến cuộc thẩm định giá (nếu có)

Về cơ bản, nội dung trong hồ sơ thẩm định giá bao gồm:

+ Tên và số hiệu hồ sơ, ngày tháng lập và ngày tháng lưu trữ

+ Những thông tin cơ bản của thẩm định viên chịu trách nhiệm chính

và các cán bộ khác tham gia thực hiện thẩm định giá

+ Nội dung cơ bản tại báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá, các phụ lục và bảng tính kèm theo (nếu có)

+ Toàn bộ tài liệu, thông tin thu thập được bao gồm cả ảnh chụp thực

tế, và các tài liệu, thông tin cần thiết khác để hình thành kết quả thẩm định giá

+ Những tài liệu phân tích, đánh giá của thẩm định viên về những vấn

đề thẩm định giá liên quan

- Chứng thư thẩm định giá bao gồm các nội dung cơ bản sau:

+ Số hợp đồng thẩm định giá và/hoặc văn bản yêu cầu/đề nghị thẩm định giá

+ Thông tin về khách hàng thẩm định giá

+ Thông tin chính về tài sản thẩm định giá (tên và chủng loại tài sản, đặc điểm về mặt pháp lý và kinh tế - kỹ thuật)

+ Mục đích, thời điểm thẩm định giá

+ Kết quả thẩm định giá cuối cùng

+ Họ tên, số thẻ và chữ ký của thẩm định viên; của người đại điện theo pháp luật của doanh nghiệp hoặc người đại diện theo uỷ quyền trong lĩnh vực thẩm định giá

+ Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá

+ Các phụ lục kèm theo (nếu có)

Như vậy, việc định giá được đánh giá là có hiệu qủa và chất lượng khi các hồ

sơ định giá đảm bảo đủ các tiêu chí nêu trên

- Việc tuân thủ đạo đức nghề nghiệp và năng lực chuyên môn của thẩm định viên về giá

Theo quy định tại “Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 03”, các TĐV cần tuân thủ theo các quy tắc đạo đức và trình độ chuyên môn khi hành nghề, bao gồm: + Tiêu chuẩn đạo đức: Độc lập, Chính trực, Khách quan, Bí mật, Công khai, minh bạch

+ Trình độ chuyên môn: Năng lực chuyên môn và tính thận trọng, Tư cách nghề nghiệp, Tuân thủ tiêu chuẩn chuyên môn

- Về năng lực chuyên môn, (Chính phủ, 2013) quy định các tiêu chuẩn đánh giá thẩm định viên về giá như sau:

“1 Có năng lực hành vi dân sự

2 Có phẩm chất đạo đức, liêm khiết, trung thực, khách quan

3 Có bằng tốt nghiệp đại học, sau đại học chuyên ngành vật giá, thẩm định giá

và các ngành gồm: Kinh tế, kinh tế - kỹ thuật, kỹ thuật, luật liên quan đến nghiệp vụ thẩm định giá do các tổ chức đào tạo hợp pháp ở Việt Nam hoặc nước ngoài cấp

4 Có thời gian công tác thực tế theo chuyên ngành đào tạo từ 36 (ba mươi sáu) tháng trở lên tính từ ngày có bằng tốt nghiệp đại học theo chuyên ngành quy định tại Khoản 3 Điều này

5 Có Chứng chỉ đào tạo nghiệp vụ thẩm định giá do cơ quan, tổ chức có chức năng đào tạo chuyên ngành thẩm định giá cấp theo quy định của Bộ Tài chính, trừ các trường hợp sau:

a) Người đã có bằng tốt nghiệp đại học, sau đại học trong nước hoặc nước ngoài về chuyên ngành vật giá, thẩm định giá;

b) Người đã có bằng tốt nghiệp đại học, sau đại học ngành kinh tế, kinh tế - kỹ thuật, kỹ thuật, luật liên quan đến nghiệp vụ thẩm định giá và đã có bằng tốt nghiệp cao đẳng chuyên ngành thẩm định giá

6 Có Thẻ thẩm định viên về giá do Bộ Tài chính cấp.”

Năng lực công tác của các TĐV tại NHTM thể hiện thông qua các chỉ tiêu sau: + Tỷ lệ TĐV có Thẻ TĐV về giá:

Tỷ lệ TĐV có Thẻ TĐV về giá = ố Đ ó ẻ Đ ề á

ổ ố Đ đ ô á ạ đơ ị Chỉ tiêu này được tính toán dựa trên việc tính tỷ lệ số TĐV có Thẻ TĐV về giá trên tổng số TĐV đang làm việc tại NHTM Thẻ TĐV về giá là chứng chỉ hành nghề TĐV do Bộ Tài chính cấp, là tiêu chí đánh giá năng lực làm việc của TĐV được pháp luật công nhận Tỷ lệ này càng cao càng giúp NHTM tăng cường chất lượng định giá BĐS làm TSBĐ cho vay

+ Tỷ lệ TĐV có bằng tốt nghiệp đại học, sau đại học các chuyên ngành liên quan:

Tỷ lệ TĐV tốt nghiệp

chuyên ngành có liên quan =

Số TĐV tốt nghiệp chuyên ngành có liên quan Tổng số TĐV đang công tác tại đơn vị Chỉ tiêu này được tính toán dựa trên việc tính tỷ lệ số TĐV tốt nghiệp các chuyên ngành có liên quan trên tổng số TĐV đang công tác tại đơn vị định giá Tỷ

lệ này đánh giá một cách cơ bản năng lực công tác của TĐV với những kiến thức cơ bản về lĩnh vực kinh tế và ngành thẩm định tài sản Nếu tỷ lệ này không đảm bảo tương đương 100% thì chất lượng định giá của NHTM là không tốt và các kết quả định giá được đưa ra thiếu độ tin cậy cần thiết

+ Thời gian công tác trung bình của các TĐV:

Thời gian công tác trung bình của các TĐV = ổ ờ ô á ủ á Đ

ổ ố Đ đ ô á ạ đơ ị Chỉ tiêu này được đánh giá thông qua việc tính toán thời gian làm việc trong ngành thẩm định giá trung bình của các TĐV tại đơn vị thẩm định Với đặc thù là một ngành nghề đòi hỏi người thực hiện có nhiều kinh nghiệm thực tế và những trải nghiệm trong ngành, các TĐV cần có kinh nghiệm thực tế trong ngành này mới đảm bảo chất lượng cho công tác định giá Vì vậy, thời gian công tác trung bình càng cao càng giúp chất lượng định giá của đơn vị thẩm định tốt hơn, giảm thiểu rủi

ro và sai sót do thiếu kinh nghiệm

- Chỉ tiêu về thời gian thực hiện định giá đúng tiến độ

Tỷ lệ hồ sơ có thời gian thực hiện định giá đúng tiến độ = 1 −

Tỷ lệ hồ sơ chậm trễ

Đây là chỉ tiêu cho biết thời gian thực hiện định giá BĐS có tuân thủ quy định

về tiến độ định giá theo quy định của NHTM hay không Thời gian định gia phụ thuộc vào các yếu tố như quy trình định giá, quy trình xét duyệt hồ sơ, khoảng cách địa lý đến BĐS, kết cấu của BĐS…

Việc thực hiện định giá đúng tiến độ đóng vai trò vô cùng quan trọng đối với hoạt động tín dụng tại NHTM, vì nó tác động đến các quá trình sau đó như đề xuất, xét duyệt khoản vay và giải ngân cho khách hàng Việc này giúp NHTM tiết kiệm thời gian, chi phí cũng như thể hiện năng lực làm việc và uy tín của ngân hàng Chỉ tiêu này được tính toán dựa trên tỷ lệ hồ sơ bị thực hiện chậm trễ Tỷ lệ số

hồ sơ được thực hiện đúng tiến độ này càng cao càng cho thấy năng lực định giá TSBĐ phục vụ cho vay của NHTM có đảm bảo yêu cầu của bản thân ngân hàng và của khách hàng hay không, giúp đánh giá tính hợp lý của các quy trình thực hiện định giá Ngược lại, nếu tỷ lệ này thấp chứng tỏ quy trình định giá hiện tại của ngân hàng còn đang có nhiều vấn đề cần giải quyết, đồng thời chất lượng về mặt thời gian định giá của ngân hàng còn thấp

b Chỉ tiêu định lượng

- Chỉ tiêu về số hồ sơ thực hiện định giá

Thống kê về số hồ sơ thực hiện định giá thể hiện khối lượng công việc mà đơn

vị định giá thực hiện trong 1 thời kỳ nhất định Số hồ sơ được thực hiện định giá tại các NHTM cần đảm bảo tỷ lệ đạt 100% yêu cầu đề ra, nhằm tránh những thiệt hại với ngân hàng do không đáp ứng mong muốn của khách hàng và nhu cầu của nhân viên kinh doanh Số lượng các hồ sơ đã thực hiện thể hiện năng lực hoạt động của đơn vị định giá nói chung và năng lực của từng TĐV nói riêng trong quá trình công tác tại NHTM

- Chỉ tiêu tỷ lệ hồ sơ có yêu cầu thẩm định lại

Tỷ lệ hồ sơ có yêu cầu thẩm định lại

= Số hồ sơ có yêu cầu thẩm định lại

Số hồ sơ thực hiện định giá x 100

Yêu cầu thẩm định lại TSBĐ có thể xuất phát từ phía khách hàng hoặc nội bộ NHTM nếu kết quả định giá đưa ra chưa thoả mãn yêu cầu của các bên về tính sát thực hoặc tính tin vậy Công tác định giá càng ít xảy ra sai sót, chênh lệch về kết quả càng cho thấy chất lượng của đơn vị định giá là tốt Trong một số trường hợp, yêu cầu thẩm định lại TSBĐ là do khách hàng chưa nắm được thông tin thị trường hoặc đánh giá qúa cao giá trị của BĐS làm TSBĐ Khi đó, kết quả tái thẩm định thường không thay đổi hoặc bị điều chỉnh xuống nếu TĐV phát hiện thêm các yếu

tố điều chỉnh giá trị của BĐS

Chỉ tiêu này được đánh giá thông qua việc tính toán tỷ lệ giữa số hồ sơ được yêu cầu thẩm định lại và số hồ sơ được thẩm định trong 1 thời kỳ nhất định Tỷ lệ này càng nhỏ càng thể hiện mức độ chính xác và sát thực trong công tác định giá của NHTM Ngược lại, nếu tỷ lệ này lớn và có biểu hiện tăng chứng tỏ công tác định giá cần được chấn chỉnh, thay đổi

- Chỉ tiêu về mức chi phí định gía

1.2 Các nghiên cứu trước đó về vấn đề nghiên cứu

Graeme Newell, “Client Perceptions of the quality of valuation reports in Australia”: Newell thực hiện một cuộc khảo sát những người dùng của các báo cáo định giá thương mại để đánh giá nhận thức của khách hàng về chất lượng của các

báo cáo định giá tại Úc Tác giả đã tập trung phân tích về ngành Bất động sản thông qua xem xét một số tài liệu về định giá, quy định thẩm định giá, mô hình định giá truyền thống cũng như các phương pháp tiếp cận chúng Các phương pháp định giá

mà tác giả tập chung thảo luận chủ yếu là phương pháp so sánh thị trường hoặc bán hàng, phương pháp chi phí và vốn hoá thu nhập

(Ngô Thị Phương Thảo, 2011) trong luận án tiến sĩ đã sử dụng các phương pháp như phương pháp thống kê, tổng hợp, so sánh, khảo cứu tài liệu, nghiên cứu tình huống và sự kiện, phương pháp chuyên gia, phương pháp mô hình kinh tế lượng trong dự báo nhu cầu tín dụng và hoạt động định giá BĐS thế chấp, các phương pháp nghiên cứu ứng dụng khác trong điều tra khảo sát thu thập thông tin Qua đó hình thành cơ sở lý luận về định giá BĐS thế chấp; phân biệt giữa định giá BĐS thế chấp với định giá BĐS cho các mục đích khác từ đó đặt ra các yêu cầu và nguyên tắc cơ bản cho việc định giá BĐS thế chấp trong hoạt động cho vay của các Ngân hàng thương mại Đồng thời, luận án phân tích khái quát thực trạng công tác định giá BĐS thế chấp trong các ngân hàng thương mại Việt Nam hiện nay Từ đó, tác giả đã xây dựng qui trình và các phương pháp định giá phù hợp áp dụng cho từng loại hình ngân hàng, trong đó đi sâu vào 2 loại hình ngân hàng, đó là ngân hàng thương mại Nhà nước và ngân hàng thương mại cổ phần, tạo nên sự thống nhất trong việc xác định giá trị BĐS thay vì quy trình mà tự mỗi ngân hàng đang làm như hiện nay tại các ngân hàng thương mại Việt Nam

Nguyễn Thị Phương Mai (2017) trong luận văn thạc sĩ đã sử dụng phương pháp thống kê, phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp… để phân tích tình hình hoạt động kinh doanh giai đoạn 2014 – 2016 cũng như phân tích thực trạng quy trình định giá, phương pháp định giá, ví dụ thực tế tại công ty TNHH Sao Mộc Đồng thời, tác giả phân tích quy trình cho vay, kế quả hoạt động cho vay, cho vay thế chấp tại Ngân hàng Techcombank để từ đó đưa ra các hạn chế, nguyên nhân và giải pháp cho công ty Sao Mộc

(Nguyễn Thanh Nga, "Giải pháp nâng cao chất lượng định giá tài sản bảo đảm trong cho vay theo dự án đầu tư tại NHTMCP Công thương Việt Nam - Chi nhánh Đống Đa", Luận văn Thạc sĩ Kinh tế, Học viện Ngân hàng, 2016) trong luận văn thạc sĩ đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu: thống kê kinh nghiệm, so sánh, phân tích để nghiên cứu, đánh giá thực trạng và khả năng nguồn lực đáp ứng nhu

cầu định giá tài sản trong giai đọan hiện nay Đồng thời, tác giả đã xác định các yếu

tố tác động tới định giá tài sản trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tư tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh Đống Đa, từ đó đề xuất các giải pháp hạn chế rủi ro và nâng cao chất lượng hoạt động định giá tài sản trong cho vay

dự án đầu tư tại ngân hàng này

Phạm Thị Khánh Vân: Giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định giá tài sản bảo đảm tiền vay tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển BIDV – chi nhánh Tây

Hà Nội, luận văn thạc sĩ kinh tế, Hà Nội, 2013 Nội dung của đề tài tập trung nghiên

cứu về thẩm định giá tài sản bảo đảm và giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định giá tài sản trong cho vay nói chung tại chi nhánh Tây Hà Nội Tác giả đã có nhiều đóng góp quan trọng, làm rõ tác dụng của bảo đảm tiền vay, đề xuất các chính sách, giải pháp cốt lõi đến các cơ quan, ban ngành có liên quan nhằm hoàn thiện bảo đảm tiền vay cho hoạt động ngân hàng

1.3 Khoảng trống nghiên cứu

Trên thế giới và tại Việt Nam hiện nay chưa có nhiều đề tài nghiên cứu về vấn

đề chất lượng định giá bất động sản Một số đề tài nêu trên đã đưa ra các vấn đề lý thuyết khái quát về chất lượng định giá bất động sản và các chỉ tiêu tác động đến chất lượng định giá bất động sản Tuy nhiên, các đề tài nghiên cứu này đều chưa đưa ra cơ sở pháp lý cụ thể cho các chỉ tiêu phân tích Đồng thời, phạm vi nghiên cứu của các đề tài này hoặc quá rộng (áp dụng cho toàn bộ hệ thống ngân hàng tại Việt Nam) hoặc giới hạn trong phạm vi 1 đơn vị cụ thể Với phạm vi đơn vị, các đề tài nghiên cứu này đều chưa xét đến đánh giá của khách hàng – người trực tiếp sử dụng dịch vụ định giá và nhận định về chất lượng

Vì vậy, bài khoá luận này sẽ dựa trên cơ sở kế thừa những ưu điểm của các nghiên cứu đi trước như kế thừa cơ sở lý luận về chất lượng thẩm định giá bất động sản phục vụ cho vay và những lý luận về các nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định giá bất động sản tại NHTM Khoá luận sẽ bổ sung các khoảng trống nghiên cứu như: Cơ sở pháp lý cho các chỉ tiêu định tính nhằm đánh giá chất lượng thẩm định giá bất động sản ; Tiến hành khảo sát thực nghiệm với khách hàng sử dụng dịch vụ định giá tại Ngân hàng TMCP Á Châu – Chi nhánh Duyên Hải; Thực hiện nghiên cứu đề tài trong phạm vi 1 chi nhánh của Ngân hàng TMCP Á Châu để đưa ra các nhận xét và giải pháp nâng cao chất lượng cho ngân hàng

CHƯƠNG 2: SỐ LIỆU SỬ DỤNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 Số liệu sử dụng

Để hoàn thành bài khoá luận này, em đã tìm hiểu và sử dụng các số liệu như sau:

a Số liệu do sinh viên tự tìm hiểu:

- Thống kê về năng lực công tác của các TĐV tại Phòng Thẩm định tài sản – Chi nhánh Duyên Hải

Thống kê bao gồm các thông tin về chuyên ngành đại học của các TĐV có thuộc các khối ngành kinh tế hay không, số TĐV có Thẻ TĐV về giá do Bộ Tài chính cấp là bao nhiêu, số năm kinh nghiệm của từng TĐV đến thời điểm năm

2019

Các số liệu này được thu thập vào tháng 4 và tháng 5 năm 2019

Dựa vào các số liệu này, em đã tính toán được tỷ lệ các TĐV có bằng đại học chuyên ngành liên quan, tỷ lệ các TĐS có thẻ TĐV về giá, số năm kinh nghiệm trung bình của các TĐV hiện nay

- Tổng hợp kết quả điều tra bảng hỏi về mức độ hài lòng của 100 khách hàng

về chất lượng dịch vụ định giá bất động sản tại Ngân hàng TMCP Á Châu – Chi nhánh Duyên Hải

Điều tra này được thực hiện trong thời gian từ tháng 3/2019 đến tháng 4/2019,

sử dụng dữ liệu nội bộ của Chi nhánh Duyên Hải về 100 khách hàng đã sử dụng dịch vụ định giá trong thời gian tháng 1/2018 – tháng 1/2019 và đồng ý tham gia khảo sát

Các thông tin được điều tra bao gồm:

+ Thời gian định giá

+ Quy trình và thủ tục định giá

+ Giấy tờ pháp lý cần cung cấp

+ Kết quả định giá

+ Phí định giá

+ Năng lực chuyên môn của TĐV

+ Thái độ làm việc của TĐV

Với 7 tiêu chí trên, khảo sát chia mức độ hài lòng của khách hàng ra làm 5 cấp

độ, tương đương 1, 2, 3, 4, 5 điểm Kết quả khảo sát được đánh giá trên mức điểm của từng tiêu chí và trung bình tổng điểm của cả 7 tiêu chí trên thang điểm 35

b Số liệu được cung cấp bởi đơn vị nhận thực tập:

- Báo cáo kết quả hoạt động của Phòng Thẩm định tài sản – Chi nhánh Duyên Hải, Ngân hàng TMCP Á Châu các năm 2016, 2017, 2018

Trong báo cáo kết quả hoạt động giai đoạn này, các thông tin được sử dụng bao gồm:

+ Số lượng nhân sự

+ Số hồ sơ thẩm định

+ Số hồ sơ có khiếu nại: Số yêu cầu, số thực hiện và kết quả điều chỉnh

Dựa vào các số liệu trên, em đánh giá được chỉ tiêu số hồ sơ thực hiện định giá, chỉ tiêu về năng lực công tác của các TĐV

- Báo cáo Kết quả hoạt động tín dụng của Phòng Kinh doanh – Chi nhánh Duyên Hải, Ngân hàng TMCP Á Châu các năm 2016, 2017, 2018

Trong báo cáo kết quả hoạt động giai đoạn này, các thông tin được sử dụng bao gồm:

+ Các chỉ tiêu dư nợ: Dư nợ KHCN, Dư nợ KHDN, Tổng dư nợ

+ Tỷ lệ giá trị khoản vay có TSBĐ/giá trị TSBĐ

+ Bảng báo cáo dư nợ phân loại theo TSBĐ

Dựa vào các chỉ tiêu này, em đã tính toán được mức độ thay đổi tương đối và tuyệt đối của các chỉ tiêu này, từ đó đánh giá hiệu quả của hoạt động cho vay qua các năm

- Báo cáo chi phí do Phòng Kế toán – Chi nhánh Duyên Hải cấp cho Phòng Thẩm định tài sản – Chi nhánh Duyên Hải, Ngân hàng TMCP Á Châu các năm

2016, 2017, 2018

Trong các báo cáo này, em đã khai thác tổng mức chi phí phục vụ hoạt động định giá BĐS của Phòng Thẩm định tài sản hàng năm, từ đó so sánh với mức chi phí của Phòng Thẩm định tài sản – Chi nhánh Hải Phòng – Ngân hàng Kiên Long

để đưa ra những đánh giá về hiệu quả sử dụng chi phí của Ngân hàng TMCP Á Châu tại địa bàn Hải Phòng

c Số liệu được cung cấp bởi đơn vị khác:

- Báo cáo Tổng kết chi phí hoạt động của Phòng Thẩm định tài sản – Chi nhánh Hải Phòng, Ngân hàng Kiên Long các năm 2016, 2017, 2018

Dựa vào các số liệu trong báo cáo này, em đã đưa ra so sánh chi phí giữa 2 chi nhánh của 2 ngân hàng trên cùng địa bàn hoạt động là thành phố Hải Phòng

- Báo cáo tổng kết của Ngân hàng TMCP Kiên Long – Chi nhánh Hải Phòng các năm 2016, 2017, 2018

Trong các báo cáo này, em đã sử dụng số liệu về giá trị TSBĐ là nhà ở, quyền

sử dụng đất tại để so sánh với chỉ tiêu tương đương tại Chi nhánh Duyên Hải – Ngân hàng TMCP Á Châu nhằm nhận xét hiệu quả sử dụng chi phí giữa hai chi nhánh

2.2 Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình thực hiện bài khoá luận, em đã sử dụng kết hợp các phương pháp sau đây:

- Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu:

+ Sử dụng để thu thập các số liệu trong các báo cáo nội bộ của Ngân hàng TMCP Á Châu – Chi nhánh Duyên Hải bao gồm báo cáo tổng kết của Phòng Kinh doanh và Phòng Thẩm định tài sản làm số liệu phân tích;

+ Sử dụng để thu thập số liệu của Ngân hàng Kiên Long – Chi nhánh Hải Phòng về chi phí thẩm định giá và các chỉ tiêu dư nợ có TSBĐ, tỷ

lệ TSBĐ là BĐS tại chi nhánh để so sánh

- Phương pháp kế thừa: Tìm hiểu các tài liệu nghiên cứu trong và ngoài nước

có liên quan đến đề tài nghiên cứu Các tài liệu này bao gồm:

+ Sách giáo trình, sách tham khảo chuyên ngành Định giá tài sản của Học viện Ngân hàng

+ Các bài khoá luận, luận văn, luận án của trường Học viện Ngân hàng

và trường Đại học Kinh tế Quốc dân về chủ đề chất lượng định giá BĐS

+ Các bài viết trên internet từ Trung tâm Bồi dưỡng Đại biểu dân cử -

Uỷ ban Thường vụ Quốc hội, Website của ACB và các trang web khác

- “Phương pháp tổng hợp và phân tích thông tin:

+ Sử dụng để tổng hợp và phân tích các kết quả về thực trạng hoạt động cho vay và hoạt động định giá; về các chỉ tiêu đánh giá chất lượng định giá tại Ngân hàng TMCP Á Châu – Chi nhánh Duyên Hải

+ Sử dụng để đánh giá chất lượng, tìm ra nguyên nhân và đề xuất các giải pháp nhằm giải quyết vấn đề

- Phương pháp so sánh:

+ Sử dụng để so sánh sự thay đổi qua các năm của các chỉ tiêu tính toán, bao gồm: tình hình dư nợ, tỷ lệ giá trị TSBĐ, phân loại TSBĐ, thời gian định giá đúng tiến độ, số hồ sơ thực hiện, năng lực công tác của các TĐV, số hồ sơ có yêu cầu thẩm định lại và kết quả khảo sát khách hàng về mức độ hài lòng với hoạt động định giá

+ Sử dụng để so sánh mức dư nợ, tỷ lệ dư nọ có TSBĐ là BĐS và chi phí hoạt động thẩm định giá trên cùng địa bàn Hải Phòng của Chi nhánh Duyên Hải – Ngân hàng TMCP Á Châu và Chi nhánh Hải Phòng – Ngân hàng TMCP Kiên Long

- Phương pháp điều tra bảng hỏi: Sử dụng để thực hiện khảo sát với 100 mẫu khách hàng tại Chi nhánh Duyên Hải – Ngân hàng TMCP Á Châu có BĐS được định giá trong giai đoạn tháng 1/2018 – tháng 1/2019.”

CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VỀ CHẤT LƯỢNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU – CHI NHÁNH DUYÊN HẢI 3.1 Tổng quan về Ngân hàng TMCP Á Châu và hoạt động thẩm định giá BĐS phục vụ cho vay tại Ngân hàng

3.1.1 Giới thiệu Ngân hàng TMCP Á Châu - Chi nhánh Duyên Hải

- Chi nhánh Duyên Hải - Ngân hàng TMCP Á Châu được thành lập ngày 15/03/2005 tại số 15 Hoàng Diệu, Hải Phòng Vào thời điểm này, chi nhánh có tổng tài sản là 900 tỷ đồng

- Sau gần 15 năm thành lập và phát triển, hiện nay chi nhánh đã có mạng lưới khách hàng rộng khắp khu vực thành phố Hải Phòng và các tỉnh lân cận

- Đối tượng khách hàng chính của chi nhánh là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, các công ty cổ phần và các khách hàng cá nhân Với nỗ lực trở thành một chi nhánh mạnh, đóng góp nhiều cho nền kinh tế khu vực và cho toàn thể ngân hàng, chi nhánh đã không ngừng nỗ lực phát triển, gia tăng khách hàng, hoàn thiện đội ngũ nhân lực, giới thiệu các sản phẩm mới đến với khách hàng Đến nay, chi nhánh đã đem về nguồn doanh thu tăng trưởng liên tục qua các năm và những khách hàng thân thiết lâu năm cho ACB, trở thành đối tác tin cậy được các khách hàng trong khu vực tin tưởng

- Tại Hải Phòng, hiện nay Ngân hàng TMCP Á Châu đang có 10 chi nhánh và phòng giao dịch Trong đó, Chi nhánh Duyên Hải là chi nhánh lớn nhất, gồm 2 chi nhánh cấp 2 là Chi nhánh Hải Phòng và Chi nhánh Thủy Nguyên Ngoài ra còn có 7 phòng giao dịch bao gồm: PGD Tô Hiệu, PGD Trần Nguyên Hãn, PGD Thái Phiên, PGD TD Plaza, PGD Quán Toan, PGD Ngô Quyền và PGD Lạch Tray

3.1.2 Cơ cấu tổ chức của Ngân hàng TMCP Á Châu – Chi nhánh Duyên Hải

Biểu đồ 1:Cơ cấu tổ chức tại Ngân hàng TMCP Á Châu – Chi nhánh

Duyên Hải

(Nguồn: Phòng Hành chính - Chi nhánh Duyên Hải)

- “Ban giám đốc bao gồm Giám đốc và Phó Giám đốc:

+ Giám đốc chi nhánh là người điều hành mọi hoạt động của Ban Giám

đốc và Ban kiếm toán nội bộ, chịu trách nhiệm cho tất cả các hoạt động của chi nhánh và các chi nhánh – phòng giao dịch trực thuộc

+ Phó Giám đốc là người trực tiếp quản lý Khối trung tâm, bao gồm Phòng

khách hàng cá nhân, Phòng khách hàng doanh nghiệp và Phòng pháp lý chứng từ Đồng thời, Phó Giám đốc chịu trách nhiệm báo cáo các hoạt động lên Giám đốc và thay mặt khi Giám đốc vắng mặt

Phòng thanh toán quốc tế

Ban kiểm toán nội

- Khối Trung tâm bao gồm:

+ Phòng khách hàng cá nhân: Tư vấn và cung cấp các sản phẩm KHCN, chăm sóc KHCN; Thực hiện các nghiệp vụ tín dụng và huy động liên quan đến KHCN; Thiết lập kênh phân phối và mở rộng nguồn KHCN cho chi nhánh

+ Phòng khách hàng doanh nghiệp: Tư vấn và cung cấp các sản phẩm KHDN; Thiết lập, mở rộng và duy trì mối quan hệ với các KHDN; Thực hiện các nghiệp vụ KHDN; Phân tích, cung cấp hồ sơ, thông tin của KHDN, đề xuất hạn mức tín dụng cho khách hàng; Quản lý khách hàng hậu giải ngân, thực hiện cho vay, thu nợ và xử lý gia hạn nợ + Phòng Pháp lý chứng từ: Giải quyết các vấn đề của khách hàng liên quan đến giấy tờ pháp lý trong quá trình gỉai ngân và sau giải ngân; Đảm bảo tính an toàn về mặt pháp luật cho các hồ sơ tại chi nhánh;

Tư vấn khách hàng hoàn thiện hồ sơ pháp lý

+ Phòng thanh toán quốc tế: Tư vấn và hướng dẫn dịch vụ thanh toán quốc tế cho khách hàng; Tiếp nhận hồ sơ TTQT; Thực hiện các nghiệp vụ TTQT; Nhập thông tin giao dịch và theo dõi quá trình thanh toán; Lưu trữ hồ sơ giao dịch của khách hàng

- Ban kiểm toán nội bộ bao gồm:

+ Bộ phận Kiểm soát: Thông qua, giám sát mọi hoạt động thực tế tại chi nhánh; Kiểm tra các hồ sơ, thông tin giao dịch tại chi nhánh; Chịu trách nhiệm với mọi sai sót trong quá trình kiểm soát hoạt động tại chi nhánh

+ Phòng Kế toán: Thực hiện các nghiệp vụ liên quan đến công tác quản

lý tài chính, chi tiêu nội bộ tại chi nhánh; Xử lý hạch toán các giao dịch; Quản lý hệ thống giao dịch trên máy tính; Quản lý tài sản theo quy định; Quản lý séc, giấy tờ có giá và các ấn chỉ quan trọng

+ Phòng Ngân quỹ:Quản lý an toàn kho quỹ, an toàn tiền mặt tại quỹ; Tạm ứng và thu tiền cho các chi nhánh, các phòng giao dịch; Tiếp quỹ đến ATM theo quy định

+ Phòng Hành chính: Thực hiện công tác tổ chức nhân sự và đào tạo theo quy định; Thực hiện các chính sách cho CBCNV về lương, BHXH, BHYT…; Thực hiện quản lý, tuyển dụng và điều động nhân

sự theo nhu cầu tại chi nhánh

- Bộ phận vận hành bao gồm:

+ Nhân viên dịch vụ khách hàng Tiền gửi: Cung cấp thông tin, tư vấn sản phẩm đến khách hàng; Thực hiện các nghiệp vụ giao dịch, tiền gửi; Quản lý, lưu trữ hồ sơ khách hàng sử dụng dịch vụ; Theo dõi và nhắc nhở khách hàng cung cấp chứng từ theo quy định

+ Nhân viên dịch vụ khách hàng Tiền vay: Thực hiện thủ tục cấp tín dụng theo quy định; Thao tác về khoản vay/bảo lãnh và thực hiện cấp

mã số tài sản bảo hiểm trên TCBS; Quản lý hồ sơ và khoản cấp tín dụng đã được thực hiện của khách hàng; Quản lý bản chính hồ sơ tài sản bảo đảm của khách hàng; Theo dõi khoản vay và nhắc nợ khách hàng khi đến hạn.”

3.1.3 Quy trình thẩm định tài sản bảo đảm là bất động sản tại Ngân hàng TMCP Á Châu

Biểu đồ 2: Quy trình thẩm định BĐS tại Ngân hàng TMCP Á Châu

(ACB, Công văn WI-14/TĐTS "Hướng dẫn thẩm định tài sản trên chương trình

8 Kiểm tra và lên kế hoạch thẩm định

7 Phân công hồ sơ tài sản

6 Tiếp nhận

5 Kiểm tra hồ sơ tài sản

4 Phê duyệt Phiếu đề nghị

3 Khởi tạo hồ sơ tài sản

2 Nhận và kiểm tra tài sản

1 Hướng dẫn KH cung cấp bộ hồ sơ tài sản

Quy trình cụ thể như sau:

“Bước 1: Hướng dẫn khách hàng cung cấp hồ sơ tối thiểu

Nhân viên kinh doanh hướng dẫn khách hàng cung cấp chứng từ pháp lý tối thiểu để thâm định BĐS, bao gồm:

- Giấy chứng nhận

- Bản vẽ như Bản vẽ hiện trạng vị trí, Bản vẽ sơ đồ thừa đất, Bản vẽ GPXD, Bản vẽ trích lục địa chính… do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp

- Hợp đồng thuê đất/ thuê lại đất

Bước 2: Nhận và kiểm tra hồ sơ

- Nhân viên kinh doanh nhận chứng từ pháp lý từ khách hàng

- Sau khi nhận chứng từ pháp lý từ khách hàng, nhân viên kinh doanh kiểm tra:

- Gắn tài sản vào phiếu đề nghị thẩm định

Bước 4: Phê duyệt phiếu đề nghị

Thời gian tối đa để phê duyệt phiếu đề nghị do nhân viên kinh doanh đề nghị

là 16h làm việc tính từ thời điểm nhân viên kinh doanh chuyển hồ sơ tài sản trên chương trình sang trạng thái “Đang chờ duyệt” Sau thời gian này phiếu đề nghị và tài sản sẽ tự động tách rời, tài sản ở trạng thái “Đang khởi tạo”

Bước 5: Kiểm tra hồ sơ tài sản

Bước 6: Tiếp nhận hồ sơ tài sản

1 Phân quyền tiếp nhận hồ sơ

- Tài sản không có yếu tố cần kiểm soát rủi ro

- Tài sản có yêu tố cần kiểm soát rủi ro

2 Cách thức thực hiện

- Trường hợp đồng ý tiếp nhận hồ sơ tài sản đề nghị thẩm định từ kênh phân phối, hồ sơ tài sản chuyển trạng thái “Tiếp nhận yêu cầu thẩm định”

- Trường hợp không đồng ý tiếp nhận hồ sơ tài sản đề nghị thẩm định, hồ sơ tài sản chuyển trạng thái “Từ chối” kèm theo ký do từ chối hồ sơ tài sản được chuyển về nhân viên kinh doanh để điều chỉnh (nếu cần)

Bước 7: Phân công hồ sơ tài sản

Thực hiện phân công hồ sơ tài sản định kỳ 2 lần/ngày Thời điểm phân công trễ nhất tương tự như thời điểm tiếp nhận trễ nhất ở Bước 6

Bước 8: Kiểm tra và lên kế hoạch thẩm định

1 Kiểm tra bộ hồ sơ tài sản

- Kiểm tra mã tài sản, đảm bảo nguyên tắc mỗi BĐS chỉ tạo một mã tài sản Cách kiểm tra:

+ Kiểm tra tên chủ sở hữu, chứng minh nhân dân

+ Kiểm tra tên tổ chức/Giấy phép đăng ký kinh doanh

+ Kiểm tra địa chỉ BĐS, số thửa đất, số tờ bản đồ

- Kiểm tra hồ sơ tài sản:

+ Giấy chứng nhận

+ Tờ khai pháp lý

+ Giấy phép xây dựng (nếu có)

+ Hợp đồng thuê đất/thuê lại đất (áp dụng đối với trường hợp đất thuê/ thuê lại đất)

+ Ghi nhận các chứng từ còn thiếu để yêu cầu khách hàng bồ sung khi đi thẩm định thực tế

- Kiểm tra thông tin quy hoạch của BĐS

2 Thẩm định về quy hoạch sử dụng đất nơi BĐS tọa lạc

3 Thẩm định về khả năng chuyển nhượng của BĐS

4 Thẩm định tình trạng pháp lý, tình trạng thực tế của BĐS

5 Chụp hình BĐS thẩm định

6 Kiểm tra và đánh giá công trình xây dựng

- Nguyên tắc 1: Đơn giá công trình xây dựng theo công văn này là đơn giá xây dựng đối với công trình xây dựng mới tại thời điểm thẩm định Khi thẩm định công trình xây dựng cụ thể, nhân viên TĐTS phải đánh giá chất lượng còn lại của công trình xây dựng để áp dụng tỷ lệ còn lại phù hợp

- Nguyên tắc 2: Đơn giá công trình xây dựng tại Bảng đơn giá công trình xây dựng là đơn giá đối với công trình xây dựng đã hoàn thiện và đưa vào sử dụng, không bao gồm các trang thiết bị (kể cả thang máy) của công trình xây dựng

Bước 11: Kiểm soát tờ trình TĐTS

1 Nội dung kiểm soát

- Kiểm tra về việc áp dụng các biểu mẫu tờ trình TĐTS hiện hành

- Kiểm tra các thông tin, số liệu trên chứng từ pháp lý và tờ trình TĐTS

- Kiểm tra tài sản so sánh làm cơ sở thẩm định

- Kiểm tra về phương pháp/ quy định hiện hành áp dụng TĐTS

- Kiểm tra các thông tin, đề xuất, kiến nghị trên tờ trình TĐTS là đầy đủ, cần thiết và đúng quy định

2 Thời gian thực hiện kiểm soát đối với 1 hồ sơ tài sản tối đa 2h làm việc Bước 12: Phê duyệt Tờ trình TĐTS

1 Nội dung phê duyệt

- Kiểm tra về phương pháp/ quy định hiện hành áp dụng TĐTS

- Hệ số điều chỉnh và việc giải thích hệ số điều chỉnh

- Giá trị TSTĐ

- Kiểm tra các thông tin, đề xuất, kiến nghị trên tờ trình TĐTS là đầy đủ, cần thiết và đúng quy định

Thời gian thực hiện phê duyệt đối với 1 hồ sơ tài sản tối đa 2h làm việc

Bước 13: Trả lời kết quả thẩm định tài sản

- Hồ sơ đã được nhân sự phê duyệt xác nhận chữ ký số hoặc chữ ký bản gốc trên tờ trình TĐTS

- Hồ sơ chuyển trạng thái “Đã có kết quả”

- Hồ sơ đã gắn tờ trình TĐTS dưới dạng file scan lên chương trình PASS Bước 14: Nhận và kiểm tra kết quả thẩm định tài sản.”

Bảng 1: Tình hình dư nợ cho vay có và không có TSBĐ tại Ngân hàng TMCP Á

Châu – Chi nhánh Duyên Hải giai đoạn 2016-2018

Chỉ tiêu

Dư nợ (tỷ đồng)

Tỷ trọng (%)

Dư nợ (tỷ đồng)

Tỷ trọng (%)

Dư nợ (tỷ đồng)

Tỷ trọng (%)

Dư nợ có TSBĐ 1,546 86.71% 1,435 85.52% 1,268 83.53%

Dư nợ không có

TSBĐ 237 13.29% 243 14.48% 250 16.47%

Tổng 1,783 100.00% 1,678 100.00% 1,518 100.00%

(Theo Báo cáo thường niên của Phòng Kinh doanh – Chi nhánh Duyên Hải)

Trong giai đoạn 2016-2018, có thể thấy tỷ lệ dư nợ có TSBĐ duy trì ổn định ở mức 87-88% qua các năm Với các quy định ngày càng chặt chẽ về duy trì tỷ lệ an toàn vốn và đảm bảo khả năng trả nợ của khách hàng, các chỉ tiêu này được giữ ổn định từ năm 2016 đến năm 2018 Đây là một nỗ lực lớn trong tình hình hiện tại, khi ACB luôn đối mặt với sự cạnh tranh khốc liệt từ các ngân hàng và các công ty tài chính khác

Cụ thể, vào năm 2017, dư nợ có TSBĐ đạt 1.435 tỷ đồng, tăng 167 tỷ đồng so với năm 2016, tương ứng 13,17% Đến cuối năm 2018, tổng dư nợ có TSBĐ đạt 1.546 tỷ đồng, tăng 111 tỷ đồng so với năm 2017 – tương ứng 7,74% Trong khi đó, mức tăng tổng dư nợ năm 2017 và 2018 lần lượt là 10,54% và 6,26% Như vậy, mức tăng của dư nợ có TSBĐ biến đổi tương ứng với mức tăng tổng dư nợ, đảm bảo mức độ an toàn vốn cao cho các khoản vay

Trong khi đó, tỷ lệ các khoản vay không có TSBĐ có giảm qua các năm, thể hiện việc siết chặt hơn điều kiện cho vay với loại khoản vay này tại ACB Chi nhánh Duyên Hải Hiện nay, đa phần các món vay không có TSBĐ này đều thuộc về các khách hàng thân thiết, có quan hệ tín dụng lâu năm và có uy tín với ACB

3.3.2 Mức độ bảo đảm của tài sản bảo đảm tại Ngân hàng TMCP Á Châu – Chi nhánh Duyên Hải

Bảng 2: Mức độ bảo đảm của TSBĐ tại Ngân hàng TMCP Á Châu – Chi nhánh

Duyên Hải giai đoạn 2016-2018

(Theo Báo cáo thường niên của Phòng Kinh doanh – Chi nhánh Duyên Hải)

Tại ACB, các khoản vay thông thường có giá trị không vượt quá 70% giá trị TSBĐ Do đó, tỷ lệ giá trị khoản vay trên tổng giá trị TSBĐ trong 3 năm 2016,

2017, 2018 không vượt quá 70% và duy trì ổn định ở mức 66% - 68% Có thể thấy,

dù mục tiêu của ACB luôn là đảm bảo tính an toàn của các khoản vay và khả năng trả nợ của khách hàng nhưng vì nhu cầu cạnh tranh nên một số khoản vay của các khách hàng quan trọng vẫn đạt tỷ lệ này cao hơn 70% Ngoài ra, đối với một số khoản vay có tính thanh khoản của TSBĐ thấp hơn hoặc từ các khách hàng ít an toàn hơn, ACB đặt tỷ lệ này ở mức 60%-65% giá trị TSBĐ

Năm 2017, giá trị các khoản vay có TSBĐ đạt 1.678 tỷ đồng, tăng 10,54% so với năm 2016 Đến năm 2018, giá trị các khoản vay này tăng lên 1.783 tỷ đồng, đạt mức tăng 6,26% so với năm 2017 Trong khi đó, tổng giá trị TSBĐ tăng từ 2.282 tỷ đồng của năm 2016 lên 2.461 tỷ đồng trong năm 2017, đạt mức tăng 7,84% Trong năm 2018, tổng giá trị TSBĐ đã tăng lên 2.669 tỷ đồng, tương ứng với mức tăng trưởng 8,45% từ năm 2017 Như vậy, mức tăng của tổng giá trị TSBĐ so với mức tăng giá trị khoản vay có TSBĐ thấp hơn trong năm 2017 nhưng cao hơn trong năm

2018, thể hiện những nỗ lực của chi nhánh trong việc siết chặt TSBĐ của các khoản vay trong giai đoạn này

3.3.3 Phân loại TSBĐ trong hoạt động cho vay của Ngân hàng TMCP Á Châu – Chi nhánh Duyên Hải

Bảng 3: Phân loại TSBĐ trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP Á Châu

– Chi nhánh Duyên Hải giai đoạn 2016-2018

(Theo Báo cáo thường niên của Phòng Kinh doanh – Chi nhánh Duyên Hải)

Theo bảng số liệu, ta dễ thấy TSBĐ là nhà ở, quyển sử dụng đất đạt tỷ lệ khoảng 90% qua các năm và là loại TSBĐ chính trong hoạt động tín dụng tại ACB Nguyên nhân là do đây là loại tài sản có nhu cầu trao đổi mua bán cao, nên thường được dùng để đảm bảo cho các khoản vay mua đất, nhà ở Ngoài ra, đây cũng là loại

tài sản có tính ổn định cao và khả năng phát mại tương đối tốt trong trường hợp cần

xử lý khoản vay hoặc khách hàng không có khả năng trả nợ

Bên cạnh BĐS, các tài sản như ô tô (thường bảo đảm cho các khoản vay mua mới ô tô dùng trong sinh hoạt hoặc sản xuất kinh doanh) cũng chiếm tỷ trọng khoảng 6-7% và tăng qua các năm

Như vậy, việc định giá để đưa ra giá trị thích hợp và mức độ bảo đảm cho khoản vay hợp lý là hết sức quan trọng với hoạt động của ACB Nhận thức được điều đó, Ngân hàng ACB nói chung và Chi nhánh Duyên Hải luôn tập trung nâng cao chất lượng hoạt động định giá tài sản bảo đảm là bất động sản nhằm đem lại hiệu quả cao nhất cho hoạt động tín dụng

3.3 Nhận xét chung về thực trạng hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP Á Châu – Chi nhánh Duyên Hải

Chi nhánh Duyên Hải được đánh giá là một chi nhánh quan trọng trong cơ cấu của ACB, liên tục đóng góp nhiều kết quả khả quan về hoạt động cho vay cũng như huy động vốn cho ngân hàng Với những khách hàng vay vốn có uy tín, chi nhánh luôn tạo điều kiện và chủ động đem lại các chương trình ưu đãi về lãi suất và quyền lợi cho khách hàng Ngoài ra, chi nhánh còn luôn cố gắng cấp hạn mức tín dụng phù hợp nhu cầu khách hàng, đồng thời đa dạng hoá các loại hình cho vay để đáp ứng nhu cầu vốn của khách hàng

Trước tiên là mức dư nợ cho vay liên tục tăng qua các năm trong khi vẫn duy trì giảm tỷ trọng nguồn vốn cho vay không có TSBĐ Đây là một nỗ lực lớn của Chi nhánh Duyên Hải khi liên tục chịu áp lực cạnh tranh từ các NHTM và công ty tài chính trên địa bàn Ngoài việc mở rộng lượng khách hàng và lượng vốn vay, việc kiểm soát TSBĐ có vai trò quyết định mức độ an toàn cho các khoản vay Nhờ việc giữ mức dư nợ không có TSBĐ ở mức thấp và giảm tương đối qua các năm, Chi nhánh Duyên Hải đang thể hiện hiệu quả giám sát tín dụng rất cao

Thực tế hoạt động cạnh tranh trong lĩnh vực ngân hàng đòi hỏi chi nhánh phải liên tục tìm kiếm nguồn khách hàng mới, tạo điều kiện cho khách hàng vay vốn với các mục đích khác nhau Hiện nay, ngoài cho vay mua mới hoặc sửa chữa BĐS, cho vay mua ô tô và máy móc thiết bị cũng là mục đích vay của nhiều khách hàng Điều này làm cho tỷ lệ TSBĐ là ô tô và máy móc thiết bị tăng dần qua các năm, chiếm tỷ

trọng cao hơn so với trước đây Bên cạnh đó, các khách hàng hiện nay cũng ưa chuộng hình thức cầm cố sổ tiết kiệm do đây là loại TSBĐ có tính ổn định tương đối cao và đang được ACB khuyến khích cho vay Từ đó, tỷ trọng TSBĐ là sổ tiết kiệm cũng dần chiếm tỷ trọng cao hơn qua các năm Sự thay đổi trong tỷ trọng các loại TSBĐ chứng tỏ những nỗ lực về đa dạng hoá loại hình cho vay tại Chi nhánh Duyên Hải theo các chính sách tín dụng của ACB đã được thực hiện tốt và đạt những thành quả trông thấy

Chi nhánh vẫn luôn đảm bảo tỷ lệ an toàn vốn cao, giữ mức tỷ lệ giá trị khoản vay/giá trị TSBĐ trong giai đoạn 2016 – 2018 < 70% trong khi mức tỷ lệ này tối đa theo quy định của ACB là 75% Đồng thời, loại TSBĐ đạt mức độ sử dụng và được

ưu tiên trên hết trong các khoản vay vẫn là bất động sản do các đặc tính về sự ổn định và khả năng phát mại nếu cần xử lý khoản vay Có thể nói, kết quả hoạt động cho vay tại chi nhánh Duyên Hải trong giai đoạn 2016 – 2018 là hết sức khả quan

và đem lại nhiều đóng góp cho ACB

3.4 Đánh giá chất lượng hoạt động thẩm định giá bất động sản phục vụ hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP Á Châu – Chi nhánh Duyên Hải

3.4.1 Các chỉ tiêu định tính

- Tính hợp pháp và khoa học của quy trình định giá

Theo quy định của Bộ Tài Chính, quy trình thẩm định giá cần tuân thủ theo quy định tại “Tiêu chuẩn TĐGVN 05 ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính” Quy trình thẩm định giá cần phải bao gồm các bước sau:

+ Bước 1 Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá

+ Bước 2 Lập kế hoạch thẩm định giá

+ Bước 3 Khảo sát thực tế, thu thập thông tin

+ Bước 4 Phân tích thông tin

+ Bước 5 Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá

+ Bước 6 Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan

Có thể thấy, quy trình thẩm định giá BĐS của ACB đã được xây dựng dựa trên cơ sở các bước mà Bộ Tài chính đã quy định, có sự điều chỉnh để phù hợp với tình hình làm việc thực tế cũng như nhu cầu cập nhật cơ sở dữ liệu tại ngân hàng Như vậy, quy trình định giá này vừa đảm bảo tính hợp pháp theo quy định của pháp luật, vừa đảm bảo tính khoa học và hợp lý trong tình hình thực tiễn

- Về việc tuân thủ các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá

Theo quy định tại điều 11, Công văn WI-11/TĐTS của ACB, các phương pháp định giá được sử dụng khi định giá BĐS tại ACB bao gồm: phương pháp so sánh trực tiếp và hệ số K, phương pháp chi phí, phương pháp đầu tư Ngoài ra, tại ACB, việc định giá BĐS còn sử dụng thêm phương pháp đơn giá đất thị trường của ACB Đây là một phương pháp riêng biệt, sử dụng số liệu đơn giá đất trên các đoạn đường cụ thể được ACB lên tục xây dựng và sửa đổi phù hợp với tình hình thực tế từng thời kỳ khác nhau TĐV chỉ cần thao tác về vị trí và đặc điểm của BĐS, hệ thống sẽ thực hiện điều chỉnh và đưa ra mức giá thích hợp

Trên thực tế, hoạt động thẩm định giá BĐS tại ACB đa phần đòi hỏi thẩm định viên sử dụng 2 phương pháp thẩm định khác nhau, bao gồm phương pháp sử dụng đơn giá đất thị trường của ACB và 1 phương pháp như so sánh, chi phí hoặc đầu tư

Đây là quy định rất hợp lý, đem lại độ chính xác cao hơn cho các kết quả định giá BĐS tại ACB và đảm bảo chất lượng kết quả định giá cao, sát thực Ngoài ra, vì đơn giá từng khu vực đã được xác định cụ thể theo giai đoạn nên việc vận dụng đồng thời 2 phương pháp không gây ảnh hưởng nhiều đến thời gian định giá, đảm bảo việc đưa ra kết quả trong thời gian quy định

- Việc tuân thủ đạo đức nghề nghiệp và năng lực chuyên môn của TĐV

+ Về đạo đức nghề nghiệp, để đảm bảo các yêu cầu về tính minh bạch, trung thực của TĐV, hoạt động định giá tại ACB hiện nay đã được tách rời hoạt động tín dụng So với trước đây, khi các nhân viên kinh doanh trực tiếp thực hiện định giá, nhiều trường hợp xảy ra tiêu cực do nhân viên mong muốn hưởng lợi từ việc định giá sai thực tế Hiện nay, đối với tất cả các khoản vay lớn hơn 200 triệu trên địa bàn Hải Phòng, việc định giá đều phải chuyển lên

Phòng Thẩm định tài sản của Chi nhánh Duyên Hải để thực hiện Khi 2 quá trình này tách rời, TĐV chỉ cần hoàn thành tốt công việc định giá của mình

mà không bị ảnh hưởng bởi giá trị khoản vay hay yếu tố nào khác Vì vậy, trường hợp xảy ra rủi ro đạo đức là tương đối thấp

+ Về năng lực chuyên môn, em đã thực hiện thống kê về năng lực công tác của

các TĐV tại Phòng Thẩm định tài sản – Chi nhánh Duyên Hải

Bảng 4: Thống kê về năng lực công tác của TĐV tại Phòng Thẩm định Tài sản –

Chi nhánh Duyên Hải

Số TĐV (người)

Tỷ trọng (%)

Số TĐV (người)

Tỷ trọng (%)

Số TĐV (người)

Tỷ trọng (%) Tốt nghiệp đại

(Theo số liệu thu thập của sinh viên)

Tại Phòng Thẩm định tài sản – Chi nhánh Duyên Hải, 100% TĐV có trình độ đại học, tốt nghiệp cử nhân khối ngành kinh tế Ghi nhận vào tháng 4 năm 2019 có

1 TĐV tốt nghiệp chuyên ngành Quản trị kinh doanh và 1 TĐV tốt nghiệp chuyên ngành Tài chính ngân hàng 7 TĐV còn lại đều tốt nghiệp chuyên ngành định giá tại các trường đại học Tất cả các TĐV đều đã trải qua các cuộc thi kiểm soát năng lực nội bộ tại ACB diễn ra vào đầu năm 2019 Đến tháng 4 năm 2019, có 8 TĐV đã hoàn thành các chương trình đào tạo trong tiến trình nghề nghiệp theo quy định tại ACB, 1 TĐV mới vào công tác trong năm 2018 chưa được tham gia chương trình đào tạo chuyên sâu Các chương trình đào tạo này đảm bảo xây dựng đội ngũ TĐV lành nghề, có kiến thức chuyên môn và năng lực làm việc thực tế tốt, đảm bảo chất lượng định giá tại ngân hàng

Số lượng TĐV có thẻ TĐV về giá do Bộ Tài chính cấp tăng từ 2 người (năm 2016) lên 3 người (năm 2017) và giữ nguyên trong năm 2018 Đây là chứng chỉ quan trọng thể hiện năng lực của TĐV đã được sát hạch theo các tiêu chuẩn nghiêm ngặt của Bộ Tài chính về kiến thức chuyên môn, năng lực công tác và kinh nghiệm trong ngành Do có sự thay đổi về số lượng nhân sự nên tỷ lệ số TĐV có thẻ TĐV