CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VỀ CHẤT LƯỢNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU – CHI NHÁNH DUYÊN HẢI
3.3. Nhận xét chung về thực trạng hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP Á Châu – Chi nhánh Duyên Hải
Chi nhánh Duyên Hải được đánh giá là một chi nhánh quan trọng trong cơ cấu của ACB, liên tục đóng góp nhiều kết quả khả quan về hoạt động cho vay cũng như huy động vốn cho ngân hàng. Với những khách hàng vay vốn có uy tín, chi nhánh luôn tạo điều kiện và chủ động đem lại các chương trình ưu đãi về lãi suất và quyền lợi cho khách hàng. Ngoài ra, chi nhánh còn luôn cố gắng cấp hạn mức tín dụng phù hợp nhu cầu khách hàng, đồng thời đa dạng hoá các loại hình cho vay để đáp ứng nhu cầu vốn của khách hàng.
Trước tiên là mức dư nợ cho vay liên tục tăng qua các năm trong khi vẫn duy trì giảm tỷ trọng nguồn vốn cho vay không có TSBĐ. Đây là một nỗ lực lớn của Chi nhánh Duyên Hải khi liên tục chịu áp lực cạnh tranh từ các NHTM và công ty tài chính trên địa bàn. Ngoài việc mở rộng lượng khách hàng và lượng vốn vay, việc kiểm soát TSBĐ có vai trò quyết định mức độ an toàn cho các khoản vay. Nhờ việc giữ mức dư nợ không có TSBĐ ở mức thấp và giảm tương đối qua các năm, Chi nhánh Duyên Hải đang thể hiện hiệu quả giám sát tín dụng rất cao.
Thực tế hoạt động cạnh tranh trong lĩnh vực ngân hàng đòi hỏi chi nhánh phải liên tục tìm kiếm nguồn khách hàng mới, tạo điều kiện cho khách hàng vay vốn với các mục đích khác nhau. Hiện nay, ngoài cho vay mua mới hoặc sửa chữa BĐS, cho vay mua ô tô và máy móc thiết bị cũng là mục đích vay của nhiều khách hàng. Điều này làm cho tỷ lệ TSBĐ là ô tô và máy móc thiết bị tăng dần qua các năm, chiếm tỷ
trọng cao hơn so với trước đây. Bên cạnh đó, các khách hàng hiện nay cũng ưa chuộng hình thức cầm cố sổ tiết kiệm do đây là loại TSBĐ có tính ổn định tương đối cao và đang được ACB khuyến khích cho vay. Từ đó, tỷ trọng TSBĐ là sổ tiết kiệm cũng dần chiếm tỷ trọng cao hơn qua các năm. Sự thay đổi trong tỷ trọng các loại TSBĐ chứng tỏ những nỗ lực về đa dạng hoá loại hình cho vay tại Chi nhánh Duyên Hải theo các chính sách tín dụng của ACB đã được thực hiện tốt và đạt những thành quả trông thấy.
Chi nhánh vẫn luôn đảm bảo tỷ lệ an toàn vốn cao, giữ mức tỷ lệ giá trị khoản vay/giá trị TSBĐ trong giai đoạn 2016 – 2018 < 70% trong khi mức tỷ lệ này tối đa theo quy định của ACB là 75%. Đồng thời, loại TSBĐ đạt mức độ sử dụng và được ưu tiên trên hết trong các khoản vay vẫn là bất động sản do các đặc tính về sự ổn định và khả năng phát mại nếu cần xử lý khoản vay. Có thể nói, kết quả hoạt động cho vay tại chi nhánh Duyên Hải trong giai đoạn 2016 – 2018 là hết sức khả quan và đem lại nhiều đóng góp cho ACB.
3.4 .Đánh giá chất lượng hoạt động thẩm định giá bất động sản phục vụ hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP Á Châu – Chi nhánh Duyên Hải.
3.4.1 Các chỉ tiêu định tính
- Tính hợp pháp và khoa học của quy trình định giá.
Theo quy định của Bộ Tài Chính, quy trình thẩm định giá cần tuân thủ theo quy định tại “Tiêu chuẩn TĐGVN 05 ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT- BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính”. Quy trình thẩm định giá cần phải bao gồm các bước sau:
+ Bước 1. Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.
+ Bước 2. Lập kế hoạch thẩm định giá.
+ Bước 3. Khảo sát thực tế, thu thập thông tin.
+ Bước 4. Phân tích thông tin.
+ Bước 5. Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.
+ Bước 6. Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan.
Có thể thấy, quy trình thẩm định giá BĐS của ACB đã được xây dựng dựa trên cơ sở các bước mà Bộ Tài chính đã quy định, có sự điều chỉnh để phù hợp với tình hình làm việc thực tế cũng như nhu cầu cập nhật cơ sở dữ liệu tại ngân hàng.
Như vậy, quy trình định giá này vừa đảm bảo tính hợp pháp theo quy định của pháp luật, vừa đảm bảo tính khoa học và hợp lý trong tình hình thực tiễn.
- Về việc tuân thủ các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá.
Theo quy định tại điều 11, Công văn WI-11/TĐTS của ACB, các phương pháp định giá được sử dụng khi định giá BĐS tại ACB bao gồm: phương pháp so sánh trực tiếp và hệ số K, phương pháp chi phí, phương pháp đầu tư.
Ngoài ra, tại ACB, việc định giá BĐS còn sử dụng thêm phương pháp đơn giá đất thị trường của ACB. Đây là một phương pháp riêng biệt, sử dụng số liệu đơn giá đất trên các đoạn đường cụ thể được ACB lên tục xây dựng và sửa đổi phù hợp với tình hình thực tế từng thời kỳ khác nhau. TĐV chỉ cần thao tác về vị trí và đặc điểm của BĐS, hệ thống sẽ thực hiện điều chỉnh và đưa ra mức giá thích hợp.
Trên thực tế, hoạt động thẩm định giá BĐS tại ACB đa phần đòi hỏi thẩm định viên sử dụng 2 phương pháp thẩm định khác nhau, bao gồm phương pháp sử dụng đơn giá đất thị trường của ACB và 1 phương pháp như so sánh, chi phí hoặc đầu tư.
Đây là quy định rất hợp lý, đem lại độ chính xác cao hơn cho các kết quả định giá BĐS tại ACB và đảm bảo chất lượng kết quả định giá cao, sát thực.
Ngoài ra, vì đơn giá từng khu vực đã được xác định cụ thể theo giai đoạn nên việc vận dụng đồng thời 2 phương pháp không gây ảnh hưởng nhiều đến thời gian định giá, đảm bảo việc đưa ra kết quả trong thời gian quy định.
- Việc tuân thủ đạo đức nghề nghiệp và năng lực chuyên môn của TĐV.
+ Về đạo đức nghề nghiệp, để đảm bảo các yêu cầu về tính minh bạch, trung thực của TĐV, hoạt động định giá tại ACB hiện nay đã được tách rời hoạt động tín dụng. So với trước đây, khi các nhân viên kinh doanh trực tiếp thực hiện định giá, nhiều trường hợp xảy ra tiêu cực do nhân viên mong muốn hưởng lợi từ việc định giá sai thực tế. Hiện nay, đối với tất cả các khoản vay lớn hơn 200 triệu trên địa bàn Hải Phòng, việc định giá đều phải chuyển lên
Phòng Thẩm định tài sản của Chi nhánh Duyên Hải để thực hiện. Khi 2 quá trình này tách rời, TĐV chỉ cần hoàn thành tốt công việc định giá của mình mà không bị ảnh hưởng bởi giá trị khoản vay hay yếu tố nào khác. Vì vậy, trường hợp xảy ra rủi ro đạo đức là tương đối thấp.
+ Về năng lực chuyên môn, em đã thực hiện thống kê về năng lực công tác của các TĐV tại Phòng Thẩm định tài sản – Chi nhánh Duyên Hải.
Bảng 4: Thống kê về năng lực công tác của TĐV tại Phòng Thẩm định Tài sản – Chi nhánh Duyên Hải
Chỉ tiêu Năm 2016 Năm 2017 Năm 2018
Số TĐV (người)
Tỷ trọng
(%)
Số TĐV (người)
Tỷ trọng
(%)
Số TĐV (người)
Tỷ trọng
(%) Tốt nghiệp đại
học chuyên ngành có liên quan
7 100% 8 100% 9 100%
Có thẻ TĐV về
giá 2 28,57% 3 37,5% 3 33,33%
(Theo số liệu thu thập của sinh viên) Tại Phòng Thẩm định tài sản – Chi nhánh Duyên Hải, 100% TĐV có trình độ đại học, tốt nghiệp cử nhân khối ngành kinh tế. Ghi nhận vào tháng 4 năm 2019 có 1 TĐV tốt nghiệp chuyên ngành Quản trị kinh doanh và 1 TĐV tốt nghiệp chuyên ngành Tài chính ngân hàng. 7 TĐV còn lại đều tốt nghiệp chuyên ngành định giá tại các trường đại học. Tất cả các TĐV đều đã trải qua các cuộc thi kiểm soát năng lực nội bộ tại ACB diễn ra vào đầu năm 2019. Đến tháng 4 năm 2019, có 8 TĐV đã hoàn thành các chương trình đào tạo trong tiến trình nghề nghiệp theo quy định tại ACB, 1 TĐV mới vào công tác trong năm 2018 chưa được tham gia chương trình đào tạo chuyên sâu. Các chương trình đào tạo này đảm bảo xây dựng đội ngũ TĐV lành nghề, có kiến thức chuyên môn và năng lực làm việc thực tế tốt, đảm bảo chất lượng định giá tại ngân hàng.
Số lượng TĐV có thẻ TĐV về giá do Bộ Tài chính cấp tăng từ 2 người (năm 2016) lên 3 người (năm 2017) và giữ nguyên trong năm 2018. Đây là chứng chỉ quan trọng thể hiện năng lực của TĐV đã được sát hạch theo các tiêu chuẩn nghiêm ngặt của Bộ Tài chính về kiến thức chuyên môn, năng lực công tác và kinh nghiệm trong ngành. Do có sự thay đổi về số lượng nhân sự nên tỷ lệ số TĐV có thẻ TĐV
về giá tăng từ 28,57% lên 37,5% trong năm 2017 và giảm xuống 33,33% năm 2018.
Hiện nay đang có 2 nhân sự dự kiến thi lấy thẻ TĐV về giá vào năm 2019, dự kiến làm tỷ lệ này tăng lên mức khoảng 50% vào cuối năm 2019.
Bảng 5: Thống kê số năm kinh nghiệm trong ngành định giá của các TĐV tại Phòng Thẩm định tài sản – Chi nhánh Duyên Hải năm 2019.
Số lượng (người) Số năm kinh nghiệm làm TĐV (năm)
1 0
1 1
2 2
1 3
0 4
2 5
0 6
1 7
1 8
0 9
0 10
Tổng 33
Trung bình 3,67
(Theo số liệu thu thập của sinh viên) Theo ghi nhận tại Phòng Thẩm định tài sản, hiện nay có 1 nhân sự có thời gian công tác tại vị trí TĐV dưới 1 năm do mới được tuyển dụng, còn lại đều là các nhân sự đã có kinh nghiệm trên 1 năm trong ngành. Với mức kinh nghiệm trên 5 năm, hiện phòng đang có 4 người, chiếm tỷ lệ 44,44% tổng số nhân sự. Trong đó có 2 nhân sự đã có thời gian công tác lâu năm tại ACB với số năm kinh nghiệm là 7 và 8.
Trung bình số năm kinh nghiệm hiện nay tại Phòng Thẩm định tài sản là 3,67 năm. Đây là con số khá cao so với phòng thẩm định tại các NHTM, cho thấy bề dày hoạt động của Phòng Thẩm định tài sản – Chi nhánh Duyên Hải và bề dày kinh nghiệm của các TĐV, đảm bảo cung cấp kết quả thẩm định chất lượng tốt.
- Về việc lập Báo cáo kết quả thẩm định giá, Chứng thư thẩm định giá và hồ sơ thẩm định giá.
Căn cứ theo quy định của pháp luật, ACB cũng đưa ra quy định và mẫu chung cho bộ hồ sơ thẩm định giá, bao gồm: Báo cáo kết quả thẩm định giá, Chứng thư thẩm định giá và hồ sơ thẩm định giá. Khi TĐV thực hiện định giá và nhập liệu trên
hệ thống PASS, hệ thống sẽ tự động khởi tạo các tài liệu cần thiết, đảm bảo tính chính xác và năng suất công việc.
Do kết quả thẩm định giá tại ACB chỉ có giá trị sử dụng phục vụ cho hoạt động cho vay riêng biệt giữa ACB và khách hàng nên tên và nội dung các văn bản có sự điều chỉnh để phù hợp với nhu cầu sử dụng thực tế.
+ Ví dụ về Báo cáo thẩm định giá tại ACB:
Tại ACB, “Tờ trình thẩm định bất động sản” có giá trị sử dụng tương đương Báo cáo thẩm định giá theo quy định của Bộ Tài chính và có những điều chỉnh thích hợp theo nhu cầu sử dụng tại ngân hàng.
Dưới đây là cách trình bày 1 “Tờ trình thẩm định bất động sản” tại ACB:
Hình 1: Mẫu “Tờ trình thẩm định bất động sản” tại Ngân hàng TMCP Á Châu (Nguồn: Hệ thống thẩm định giá tài sản PASS – ACB)
Có thể nhận xét rằng mẫu “Tờ trình thẩm định bất động sản” tại ACB đã đảm bảo các tiêu chí cơ bản của 1 Báo cáo TĐG do Bộ Tài chính yêu cầu, bao gồm các nội dung chính:
+ Thông tin về đơn vị TĐG: Ngân hàng TMCP Á Châu – Chi nhánh Duyên Hải – Phòng Thẩm định tài sản.
+ Thông tin về KH đề nghị TĐG: Ông Nguyễn Xuân Thành + Số Phiếu yêu cầu TĐG: 6043837
+ Thời điểm thẩm định giá: từ ngày 12/03/2019 đến ngày 15/05/2019.
+ Mục đích thẩm định giá: Cấp tín dụng
+ Những căn cứ pháp lý: Không trình bày do giá trị sử dụng của văn bản chỉ phục vụ hoạt động cho vay tại ACB.
+ Thông tin tổng quan về thị trường, các thông tin về thị trường giao dịch: Quy hoạch sử dụng đất ở nơi BĐS toạ lạc, Khả năng chuyển nhượng.
+ Các mô tả chi tiết và phân tích liên quan: Vị trí BĐS; Các chứng từ pháp lý liên quan đến BĐS; Đặc điểm về BĐS (Về đất, về TS trên đất); Hiện trạng sử dụng của BĐS.
+ Cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá: Cơ sở giá trị thị trường (Phương pháp so sánh) và cơ sở giá trị phi thị trường (Phương pháp theo bảng giá ACB).
+ Giả thiết và giả thiết đặc biệt: Không có.
+ Áp dụng cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá: Phương pháp so sánh và phương pháp theo bảng giá ACB.
+ Kết quả thẩm định giá: 829.000.000 đồng.
+ Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá: ngày 12/03/2020.
+ Những điều khoản loại trừ và hạn chế: Đã ghi trong phần ghi chú.
+ Tên, chữ ký của TĐV: Phan Quyết Thắng, đã ký qua chương trình PASS.
+ Tên, chữ ký của người đại diện: Hoàng Văn Thành – Trưởng bộ phận TĐTS – Bộ phận Đông Bắc Bộ - Ngân hàng TMCP Á Châu.
+ Phụ lục đính kèm báo cáo kết quả thẩm định giá: Đã đính kèm trên hệ thống PASS, ghi trong phần lưu ý. (Sinh viên trình bày trong phần phụ lục)
(Bộ Tài chính, 2015)
+ Ví dụ về Chứng thư thẩm định giá tại ACB:
Tại ACB, “Kết quả thẩm định bất động sản” là cách trình bày chứng thư thẩm định theo quy định riêng tại ngân hàng, đảm bảo tính độc lập riêng biệt và tính hợp pháp cho thông tin định gía.
Dưới đây là 1 mẫu “Kết quả thẩm định bất động sản” tại ACB:
Hình 2: Mẫu “Kết quả thẩm định bất động sản” tại Ngân hàng TMCP Á Châu (Nguồn: Hệ thống thẩm định giá tài sản PASS – ACB)
Có thể nhận xét rằng mẫu “Kết quả thẩm định bất động sản” tại ACB đã đảm bảo các tiêu chí cơ bản của 1 chứng thư thẩm định giá của Bộ Tài chính yêu cầu, bao gồm các nội dung chính:
+ Số Phiếu yêu cầu TĐG: 6043837.
+ Thông tin về khách hàng yêu cầu: Ông Nguyễn Xuân Thành.
+ Thông tin chính về BĐS: Địa chỉ; Vị trí; Quy hoạch sử dụng đất;
Khả năng chuyển nhượng: Đã có.
+ Mục đích TĐG: Cấp tín dụng.
+ Thời điểm thẩm định giá: từ ngày 12/03/2019 đến ngày 15/05/2019.
+ Căn cứ pháp lý: Không trình bày do giá trị sử dụng của văn bản chỉ phục vụ hoạt động cho vay tại ACB.
+ Cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá, Cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá: đã trình bày trong “Tờ trình thẩm định bất động sản” đính kèm.
+ Giả thiết và giả thiết đặc biệt; những điều khoản loại trừ và hạn chế của kết quả thẩm định giá: Không có.
+ Kết quả thẩm định giá cuối cùng: 829.000.000 đồng
+ Họ tên, số thẻ và chữ ký của thẩm định viên; của người đại diện: Đã có thông tin và chữ ký điện tử của TĐV Phan Văn Thắng và Người kiểm soát Hoàng Văn Thành - Trưởng bộ phận TĐTS – Bộ phận Đông Bắc Bộ - Ngân hàng TMCP Á Châu.
+ Thời hạn có hiệu lực của kết quả TĐG: đến ngày 12/02/2020.
+ Các phụ lục kèm theo: Các chứng từ pháp lý đính kèm trên hệ thống PASS dưới dạng file PDF scan. (Sinh viên trình bày trong phần phụ lục)
(Bộ Tài chính, 2015)
+ Về hồ sơ định giá tại ACB: Hồ sơ lưu trữ tại ACB được đưa vào dữ liệu điện tử tại Hệ thống thẩm định tài sản PASS và bao gồm đầy đủ các thông tin như quy định của Bộ Tài chính như đã trình bày tại chương 1 (Hồ sơ đầy đủ trình bày trong phần Phụ lục).
- Về thời gian định giá đúng tiến độ.
Bảng 6: Quy định về thời gian TĐTS của ACB
Khoảng cách từ nơi làm việc của NV TĐTS
đến tài sản thẩm định Thời gian (tối đa)
Đến 15km 8h làm việc
Trên 15km đến 30km 12h làm việc
Trên 30km 16h làm việc
(ACB, 2019)
Bảng 7: Tỷ lệ chậm tiến độ thẩm định BĐS giai đoạn 2016 – 2018
Năm
Tỷ lệ chậm tiến độ
hồ sơ thẩm định
Tỷ lệ chậm bước thẩm định
Tỷ lệ chậm bước kiểm soát
Tỷ lệ chậm bước phê duyệt Tổng Lý do
chủ quan Tổng Lý do
chủ quan Tổng
Lý do chủ quan 2016 8.40% 11.30% 3.45% 24.20% 8.45% 11.56% 3.82%
2017 6.80% 5.08% 0.36% 28.43% 4.76% 10.10% 2.70%
2018 6.30% 5.03% 0.80% 12.40% 3.11% 5.25% 1.26%
(Theo báo cáo kết quả hoạt động thường niên năm 2016, 2017, 2018 của Phòng Thẩm định tài sản – Chi nhánh Duyên Hải) Theo báo cáo của Phòng Thẩm định tài sản – Chi nhánh Duyên Hải, có thể thấy tỷ lệ hồ sơ thẩm định BĐS bị chậm trễ có sự giảm dần qua các năm từ 2016 đến 2018.
Cụ thể, tỷ lệ hồ sơ chậm tiến độ giảm từ 8,4% năm 2016 còn 6,3% năm 2018. Các hồ sơ bị chậm các bước thẩm định, kiểm soát, phê duyệt cũng giảm rõ rệt qua các năm. Tuy nhiên, vẫn tồn tại tỷ lệ hồ sơ bị chậm do lý do chủ quan từ TĐV hoặc người xét duyệt hồ sơ, gây ra tình trạng chậm trễ và làm ảnh hưởng đến niềm tin của khách hàng.
Bảng 8: Tỷ lệ đúng tiến độ thẩm định BĐS giai đoạn 2016 – 2018
Năm
Tỷ lệ đúng tiến độ hồ sơ thẩm
định
Tỷ lệ đúng tiến độ bước thẩm
định
Tỷ lệ đúng tiến độ bước
kiểm soát
Tỷ lệ đúng tiến độ bước
phê duyệt
2016 91,60% 88,70% 75,80% 88,44%
2017 93,20% 94,92% 71,57% 89,90%
2018 93,70% 94,97% 87,60% 94,75%
(Theo báo cáo kết quả hoạt động thường niên năm 2016, 2017, 2018 của Phòng Thẩm định tài sản – Chi nhánh Duyên Hải) Tỷ lệ hồ sơ thẩm định đúng tiến độ có xu hướng tăng dần trong những năm gần đây. Theo đó, tỷ lệ hồ sơ đúng tiến độ tăng từ 91,6% năm 2016 lên tới 93,7%
năm 2018( tương đương tăng 2,1%). Các hồ sơ đúng tiến độ ở các bước thẩm định, kiểm soát, phê duyệt cũng tăng dần qua các năm. Điều này chứng tỏ Phòng Thẩm định tài sản đã đạt hiểu quả trong việc thực hiện các biện pháp làm giảm thời gian thẩm định và tăng số hồ sơ thẩm định đúng tiến độ trong giai đoạn 2016-2108. Chỉ tiêu này cho thấy chất lượng định giá BĐS làm TSBĐ phục vụ cho vay đang được cải thiện.