CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VỀ CHẤT LƯỢNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU – CHI NHÁNH DUYÊN HẢI
3.1. Tổng quan về Ngân hàng TMCP Á Châu và hoạt động thẩm định giá BĐS phục vụ cho vay tại Ngân hàng
3.1.3. Quy trình thẩm định tài sản bảo đảm là bất động sản tại Ngân hàng TMCP Á Châu
Biểu đồ 2: Quy trình thẩm định BĐS tại Ngân hàng TMCP Á Châu
(ACB, Công văn WI-14/TĐTS "Hướng dẫn thẩm định tài sản trên chương trình PASS", 2019) 15. Nhận và kiểm tra kết quả thẩm định
14. Trả lời kết quả
13. Phê duyệt tờ trình thẩm định 12. Kiểm soát tờ trình thẩm định 11. Xác nhận kết quả tờ trình thẩm định
10. Lập tờ trình TĐTS 9. Thẩm định thực tế
8. Kiểm tra và lên kế hoạch thẩm định 7. Phân công hồ sơ tài sản
6. Tiếp nhận 5. Kiểm tra hồ sơ tài sản 4. Phê duyệt Phiếu đề nghị
3. Khởi tạo hồ sơ tài sản 2. Nhận và kiểm tra tài sản
1. Hướng dẫn KH cung cấp bộ hồ sơ tài sản
Quy trình cụ thể như sau:
“Bước 1: Hướng dẫn khách hàng cung cấp hồ sơ tối thiểu
Nhân viên kinh doanh hướng dẫn khách hàng cung cấp chứng từ pháp lý tối thiểu để thâm định BĐS, bao gồm:
- Giấy chứng nhận
- Bản vẽ như Bản vẽ hiện trạng vị trí, Bản vẽ sơ đồ thừa đất, Bản vẽ GPXD, Bản vẽ trích lục địa chính… do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp.
- Hợp đồng thuê đất/ thuê lại đất Bước 2: Nhận và kiểm tra hồ sơ
- Nhân viên kinh doanh nhận chứng từ pháp lý từ khách hàng.
- Sau khi nhận chứng từ pháp lý từ khách hàng, nhân viên kinh doanh kiểm tra:
+ Tính đầy đủ của chứng từ pháp lý + Tính hợp lệ của tài sản
Bước 3: Khởi tại hồ sơ tài sản trên chương trình PASS - Tạo tài sản
- Tạo Phiếu đề nghị
- Gắn tài sản vào phiếu đề nghị thẩm định Bước 4: Phê duyệt phiếu đề nghị
Thời gian tối đa để phê duyệt phiếu đề nghị do nhân viên kinh doanh đề nghị là 16h làm việc tính từ thời điểm nhân viên kinh doanh chuyển hồ sơ tài sản trên chương trình sang trạng thái “Đang chờ duyệt”. Sau thời gian này phiếu đề nghị và tài sản sẽ tự động tách rời, tài sản ở trạng thái “Đang khởi tạo”.
Bước 5: Kiểm tra hồ sơ tài sản Bước 6: Tiếp nhận hồ sơ tài sản 1. Phân quyền tiếp nhận hồ sơ
- Tài sản không có yếu tố cần kiểm soát rủi ro - Tài sản có yêu tố cần kiểm soát rủi ro
2. Cách thức thực hiện
- Trường hợp đồng ý tiếp nhận hồ sơ tài sản đề nghị thẩm định từ kênh phân phối, hồ sơ tài sản chuyển trạng thái “Tiếp nhận yêu cầu thẩm định”.
- Trường hợp không đồng ý tiếp nhận hồ sơ tài sản đề nghị thẩm định, hồ sơ tài sản chuyển trạng thái “Từ chối” kèm theo ký do từ chối. hồ sơ tài sản được chuyển về nhân viên kinh doanh để điều chỉnh (nếu cần).
Bước 7: Phân công hồ sơ tài sản
Thực hiện phân công hồ sơ tài sản định kỳ 2 lần/ngày. Thời điểm phân công trễ nhất tương tự như thời điểm tiếp nhận trễ nhất ở Bước 6
Bước 8: Kiểm tra và lên kế hoạch thẩm định 1. Kiểm tra bộ hồ sơ tài sản
- Kiểm tra mã tài sản, đảm bảo nguyên tắc mỗi BĐS chỉ tạo một mã tài sản.
Cách kiểm tra:
+ Kiểm tra tên chủ sở hữu, chứng minh nhân dân + Kiểm tra tên tổ chức/Giấy phép đăng ký kinh doanh + Kiểm tra địa chỉ BĐS, số thửa đất, số tờ bản đồ.
- Kiểm tra hồ sơ tài sản:
+ Giấy chứng nhận + Tờ khai pháp lý
+ Giấy phép xây dựng (nếu có)
+ Hợp đồng thuê đất/thuê lại đất (áp dụng đối với trường hợp đất thuê/ thuê lại đất)
+ Ghi nhận các chứng từ còn thiếu để yêu cầu khách hàng bồ sung khi đi thẩm định thực tế.
- Kiểm tra thông tin quy hoạch của BĐS.
2. Lên lịch thẩm định thực tế
- Sau khi kiểm tra bộ hồ sơ tài sản, nhân viên TĐTS liên hệ người liên hệ trên phiếu đề nghị thẩm định để hẹn thời gian thẩm định thực tế.
3. Lập yêu cầu cung cấp thông tin quy hoạch của BĐS thẩm định Bước 9: Thẩm định thực tế
1. Thẩm định về chủ sở hữu, sử dụng BĐS
2. Thẩm định về quy hoạch sử dụng đất nơi BĐS tọa lạc 3. Thẩm định về khả năng chuyển nhượng của BĐS
4. Thẩm định tình trạng pháp lý, tình trạng thực tế của BĐS
5. Chụp hình BĐS thẩm định
6. Kiểm tra và đánh giá công trình xây dựng
- Nguyên tắc 1: Đơn giá công trình xây dựng theo công văn này là đơn giá xây dựng đối với công trình xây dựng mới tại thời điểm thẩm định. Khi thẩm định công trình xây dựng cụ thể, nhân viên TĐTS phải đánh giá chất lượng còn lại của công trình xây dựng để áp dụng tỷ lệ còn lại phù hợp
- Nguyên tắc 2: Đơn giá công trình xây dựng tại Bảng đơn giá công trình xây dựng là đơn giá đối với công trình xây dựng đã hoàn thiện và đưa vào sử dụng, không bao gồm các trang thiết bị (kể cả thang máy) của công trình xây dựng.
7. Lập biên bản thẩm định
8. Thu thập thông tin so sánh: nhân viên TĐTS phải thu thập ít nhất 2 tài sản so sánh tương đồng với BĐS thẩm định để so sánh.
Bước 10: Lập tờ trình TĐTS
Sau khi lập tờ trình TĐTS trên hệ thống PASS, BĐS ở trạng thái “Hoàn tất tờ trình thẩm định” và chuyển cho cấp kiểm soát phê duyệt.
Bước 11: Kiểm soát tờ trình TĐTS 1. Nội dung kiểm soát
- Kiểm tra về việc áp dụng các biểu mẫu tờ trình TĐTS hiện hành.
- Kiểm tra các thông tin, số liệu trên chứng từ pháp lý và tờ trình TĐTS - Kiểm tra tài sản so sánh làm cơ sở thẩm định
- Kiểm tra về phương pháp/ quy định hiện hành áp dụng TĐTS
- Kiểm tra các thông tin, đề xuất, kiến nghị trên tờ trình TĐTS là đầy đủ, cần thiết và đúng quy định
2. Thời gian thực hiện kiểm soát đối với 1 hồ sơ tài sản tối đa 2h làm việc.
Bước 12: Phê duyệt Tờ trình TĐTS 1. Nội dung phê duyệt
- Kiểm tra về phương pháp/ quy định hiện hành áp dụng TĐTS - Hệ số điều chỉnh và việc giải thích hệ số điều chỉnh.
- Giá trị TSTĐ.
- Kiểm tra các thông tin, đề xuất, kiến nghị trên tờ trình TĐTS là đầy đủ, cần thiết và đúng quy định
Thời gian thực hiện phê duyệt đối với 1 hồ sơ tài sản tối đa 2h làm việc Bước 13: Trả lời kết quả thẩm định tài sản
- Hồ sơ đã được nhân sự phê duyệt xác nhận chữ ký số hoặc chữ ký bản gốc trên tờ trình TĐTS.
- Hồ sơ chuyển trạng thái “Đã có kết quả”.
- Hồ sơ đã gắn tờ trình TĐTS dưới dạng file scan lên chương trình PASS.
Bước 14: Nhận và kiểm tra kết quả thẩm định tài sản.”