GP Bank đã cải thiện việc xác định giá trị BĐS thế chấp bằng sự chủ động trong việc hoàn thiện quy trình thẩm định, sử dụng linh hoạt phương pháp định giá sao cho thích hợp với mỗi loại
NHỮNG NỘI DUNG CƠ BẢN VỀ CHẤT LƯỢNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
Bất động sản thế chấp và định giá bất động sản thế chấp tại NHTM
1.1.1 Bất động sản và bất động sản thế chấp tại NHTM
Theo khoản 1 điều 107 Bộ luật dân sự 2015, bất động sản bao gồm đất đai, nhà và công trình xây dựng gắn liền với đất, cùng với các tài sản khác liên quan Định nghĩa từ Từ điển thuật ngữ tài chính cũng chỉ ra rằng bất động sản là một mảnh đất cùng các tài sản vật chất gắn liền với nó Ngoài ra, bất động sản còn bao gồm những yếu tố không thể tách rời như nhà cửa, các công trình kiến trúc trên mặt đất, cũng như các khoáng sản và dầu mỏ nằm dưới bề mặt đất.
Bất động sản bao gồm nhà ở và thương mại, có thể thuộc sở hữu của một cá nhân nhưng được người khác sử dụng qua hợp đồng thuê Với giá trị cao, bất động sản có khả năng mang lại lợi nhuận lớn cho người giao dịch và có thể được mua bán hoặc chuyển nhượng giữa các thành viên trong gia đình thông qua quy hoạch Đặc biệt, bất động sản là hàng hóa đặc biệt, mang lại lợi ích cho chủ sở hữu ngay cả khi không di chuyển.
Theo Cục quản lý nhà – Bộ xây dựng, BĐS ở nước ta được chia ra làm ba loại:
● BĐS có đầu tư xây dựng: BĐS hạ tầng; BĐS là các công trình thương mại,
Bất động sản nhà đất là một loại hình bất động sản chiếm tỷ trọng lớn trong các giao dịch thị trường ở nhiều quốc gia Nhóm bất động sản này có ảnh hưởng mạnh mẽ đến quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, đồng thời góp phần vào sự phát triển bền vững của đô thị.
● BĐS không có đầu tư xây dựng: là các đất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản hoặc chưa sử dụng
● BĐS đặc biệt: các công trình văn hóa quốc gia, đền chùa,… Khả năng tham gia thị trường là rất thấp tại nhóm BĐS này
1.1.1.2 Bất động sản thế chấp tại Ngân hàng thương mại a Khái niệm Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “(1) Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên thế chấp);
Tài sản thế chấp có thể được giữ bởi bên thế chấp hoặc giao cho bên thứ ba Điều này có nghĩa là bên thế chấp có quyền sở hữu bất động sản mà không cần chuyển giao cho bên nhận thế chấp, nhằm đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự.
Bất động sản thế chấp là tài sản được sử dụng để vay vốn tại ngân hàng hoặc các tổ chức tài chính, nhằm đáp ứng nhu cầu tài chính của chủ sở hữu Tài sản này đóng vai trò đảm bảo cho khoản vay, giúp ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng có thể thu hồi số tiền cho vay trong trường hợp khách hàng không thể trả nợ đúng hạn.
Các bất động sản (BĐS) thế chấp đều được đăng ký quyền sở hữu, do đó ngân hàng và tổ chức tín dụng không thể xác lập quyền sở hữu đối với tài sản này Để đảm bảo nghĩa vụ dân sự, họ phải yêu cầu bán đấu giá BĐS thế chấp Tuy nhiên, thực tế cho thấy bên nhận thế chấp cần trải qua quy trình khởi kiện và thi hành án trước khi có thể bán được BĐS thế chấp.
Các đặc điểm của BĐS thế chấp:
Bất động sản (BĐS) có tính cố định vì gắn liền với đất đai và không thể di dời, điều này làm cho việc mở rộng diện tích hoặc tăng số lượng trở nên khó khăn Yếu tố vị trí là rất quan trọng, bởi những khu vực có vị trí đẹp sẽ có giá trị cao hơn.
Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên bền vững, ít bị hủy hoại trừ khi gặp thiên tai như bão hoặc lũ lụt Các công trình xây dựng và nhà ở gắn liền với đất có thể tồn tại lâu dài nhờ khả năng cải tạo và sử dụng lại của con người.
Mỗi bất động sản (BĐS) đều sở hữu những đặc điểm riêng biệt về vị trí, kiến trúc, quang cảnh xung quanh và môi trường, khiến cho không có hai BĐS nào hoàn toàn giống nhau Bên cạnh đó, sự khác biệt còn thể hiện ở các công trình kiến trúc, vì các kiến trúc sư luôn tập trung vào việc tạo ra sự độc đáo để thu hút khách hàng.
Tính khan hiếm của bất động sản (BĐS) xuất phát từ sự gia tăng nhanh chóng của dân số, làm cho nhu cầu mua đất tăng cao Hệ quả là mối quan hệ cung cầu trong thị trường BĐS bị mất cân bằng, với cầu luôn lớn hơn cung Điều này dẫn đến việc giá BĐS thường cao hơn giá trị thực, đồng thời tạo điều kiện cho tình trạng đầu cơ và ép giá diễn ra.
Giá trị của bất động sản (BĐS) có thể bị ảnh hưởng lẫn nhau, đặc biệt khi có sự đầu tư của nhà nước vào các công trình hạ tầng xung quanh Những dự án này không chỉ nâng cao vẻ đẹp mà còn gia tăng giá trị sử dụng của BĐS, tạo nên sự tương tác tích cực giữa các tài sản trong khu vực.
Nhu cầu bất động sản ở mỗi khu vực và quốc gia bị ảnh hưởng mạnh mẽ bởi các yếu tố tập quán, thị hiếu và yếu tố tâm linh Chẳng hạn, người dân thường lựa chọn hướng nhà phù hợp với gia chủ và ưu tiên khởi công hoặc chuyển nhà vào những ngày hoàng đạo.
Bất động sản tại Việt Nam chịu sự chi phối mạnh mẽ từ Nhà nước và pháp luật, với chính sách điều tiết thị trường nhằm bảo vệ sự ổn định của nền kinh tế Nhà nước thường xuyên quan tâm đến lĩnh vực này để tránh các giao dịch bất động sản có thể gây ảnh hưởng tiêu cực Hơn nữa, do bất động sản gắn liền với đất đai, vốn thuộc sở hữu toàn xã hội, nên lĩnh vực này phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật và sự quản lý của Nhà nước.
Không phải tất cả bất động sản đều đủ điều kiện để làm tài sản thế chấp cho khoản vay tại các ngân hàng thương mại Các ngân hàng phân loại bất động sản thế chấp thành nhiều loại khác nhau.
Chất lượng định giá BĐS thế chấp và Hệ thống chỉ tiêu đo lường
Phân tích tài liệu về thị trường bất động sản cần thiết để thực hiện thẩm định và so sánh Việc lựa chọn phương pháp định giá phải dựa trên mục đích cụ thể, đặc điểm của thị trường bất động sản, cũng như các yếu tố kinh tế liên quan Cần chọn lọc thông tin một cách chân thực và súc tích để đảm bảo tính chính xác và hiệu quả trong quá trình định giá.
Bước 5: Xác định giá trị bất động sản cần định giá
● Đưa ra giá trị thị trường hoặc phi thị trường của bất động sản, nhận xét, giải thích, kiến nghị bổ sung kết quả định giá (nếu cần)
Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá
1.2.Chất lượng định giá BĐS thế chấp tại NHTM và Hệ thống chỉ tiêu đo lường 1.2.1.Quan niệm về chất lượng định giá BĐS thế chấp tại NHTM
Chất lượng định giá tài sản phản ánh độ chính xác trong việc đánh giá giá trị tài sản theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế, phù hợp với thị trường tại một thời điểm và địa điểm cụ thể.
Chất lượng định giá tài sản trong hoạt động cho vay tín dụng được thể hiện qua sự hài lòng của ngân hàng thương mại (NHTM) và khách hàng vay vốn Sự hài lòng này phản ánh cảm nhận và đánh giá tích cực của khách hàng về kết quả thẩm định giá bất động sản Một chất lượng định giá tốt không chỉ đáp ứng kỳ vọng và niềm tin của khách hàng mà còn phục vụ hiệu quả cho các mục đích định giá tài sản của doanh nghiệp.
Chất lượng định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tín dụng được xác định dựa trên giá trị tài sản đã được định giá Kết quả định giá cần phải phản ánh chính xác giá trị thị trường, đồng thời thể hiện đúng các thuộc tính và tình trạng của tài sản, bao gồm các yếu tố như pháp lý, đặc điểm tài sản, chất lượng còn lại và tình trạng khấu hao.
Chất lượng định giá tài sản được đánh giá dựa trên sự phù hợp với các tiêu chuẩn định giá và các văn bản pháp luật liên quan.
1.2.2.Hệ thống chỉ tiêu đánh giá chất lượng định giá BĐS thế chấp
- Độ lệch giá trị BĐS sau thẩm định lại
Theo Mục 7 Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, kết quả thẩm định giá được quy định trong Thông tư 28/2015/TT-BTC có giá trị pháp lý trong một khoảng thời gian nhất định.
Sau 6 tháng, các ngân hàng cần tiến hành định giá lại tài sản, đặc biệt là bất động sản thế chấp, để nắm rõ giá trị và tính thanh khoản của tài sản Việc này không chỉ giúp xác định thời gian thanh lý tài sản nhằm trả nợ mà còn là cơ hội để cán bộ tín dụng đánh giá lại tính pháp lý của tài sản thế chấp.
Chênh lệch giá trị sau khi thẩm định càng thấp, chất lượng định giá càng cao Tuy nhiên, chỉ tiêu này còn phụ thuộc vào tình hình biến động của thị trường bất động sản và các yếu tố pháp lý liên quan đến bất động sản tại thời điểm định giá.
- Thời gian trả kết quả thẩm định
Hiện nay, các ngân hàng lớn như Agribank và Vietcombank cam kết trả kết quả thẩm định giá trong vòng 2 ngày sau khi gặp chủ tài sản và nhận đủ hồ sơ liên quan Tuy nhiên, đối với những bất động sản phức tạp, thời gian trả kết quả có thể kéo dài hơn do cần thêm thời gian để phân tích và tìm hiểu Việc đưa ra kết quả quá sớm có thể không phản ánh chất lượng thẩm định, cho thấy sự thiếu cẩn trọng trong khảo sát và thu thập thông tin, dẫn đến nguy cơ định giá sai cho bất động sản.
- Mức độ tuân thủ các quy định định giá:
Việc tuân thủ các tiêu chuẩn và thủ tục là yếu tố quan trọng để xác định độ tin cậy của báo cáo định giá Các chuyên gia định giá (CBĐG) có thể áp dụng nhiều kỹ thuật khác nhau trong việc mô tả và đánh giá bất động sản (BĐS), nhưng sự tuân thủ đảm bảo rằng kết quả định giá có thể được đo lường theo các quy trình quy định, từ đó cung cấp biện minh cho kết quả Hơn nữa, quy trình quản lý rủi ro và chất lượng nội bộ, từ khi nhận hồ sơ đến khi báo cáo kết quả được gửi cho khách hàng, là rất cần thiết để giám sát tài liệu theo quy định của tổ chức, đảm bảo rằng kết quả đầu ra đạt chất lượng cao.
Khi ban hành quy trình và phương pháp định giá, cần đảm bảo các hướng dẫn phù hợp và vận dụng chính xác quy định pháp luật Việc thiếu sót trong các quyết định, thông tư, và hướng dẫn có thể gây khó khăn cho cán bộ định giá BĐS, đồng thời tạo ra kẽ hở cho một số cá nhân, tổ chức trục lợi, trong khi chế tài xử lý và xử phạt còn thiếu.
- Quy trình và phương pháp định giá
Việc áp dụng chính xác các quy định pháp luật trong hoạt động định giá hiện nay gặp nhiều khó khăn do thiếu sót trong các quyết định, thông tư và hướng dẫn, tạo điều kiện cho một số cá nhân, tổ chức trục lợi Để đảm bảo tính chính xác và phù hợp, các nguyên tắc và quy trình định giá cần tuân thủ nghiêm ngặt theo quy định và tiêu chuẩn Đồng thời, cần thực hiện các biện pháp kiểm tra chéo bằng các phương pháp tính khác nhau để đảm bảo tính phù hợp cho từng trường hợp cụ thể.
- Hệ thống cơ sở dữ liệu
Công tác định giá bất động sản dựa vào thông tin thu thập được, vì vậy chất lượng thông tin đầy đủ và chính xác là điều kiện cần thiết để đạt được kết quả thẩm định tốt Hiện nay, hai vấn đề quan trọng cần chú ý là nguồn thông tin và chất lượng thông tin.
Sau khi nhận được thông tin, cán bộ định giá BĐS cần xử lý thông tin một cách hiệu quả để tiết kiệm thời gian và đạt kết quả cao Để thực hiện điều này, việc phân tích và đánh giá lưu trữ thông tin phải được thực hiện thường xuyên và theo quy trình khoa học.
Tại Việt Nam, việc thu thập thông tin về giá cả tài sản chiếm 60-70% thời gian của một vụ định giá Thị trường luôn biến động và tiềm ẩn nhiều rủi ro, với hàng hóa ngày càng phong phú và đa dạng Thông tin về sản phẩm cần định giá không phải lúc nào cũng dễ dàng tiếp cận, và tính minh bạch của thị trường thương mại hiện nay còn hạn chế Do đó, điều này đặt ra yêu cầu cao đối với cán bộ định giá.
Các nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng định giá bất động sản tại NHTM
Nguồn nhân lực trong định giá bất động sản đóng vai trò quan trọng, bởi phẩm chất đạo đức, trình độ chuyên môn và kinh nghiệm của cán bộ định giá có ảnh hưởng lớn đến quy trình và kết quả định giá.
Việc xác định giá trị bất động sản thế chấp ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị khoản vay Hoạt động định giá yêu cầu chuyên môn cao, vì vậy các chuyên gia định giá cần có kiến thức vững vàng và kỹ năng phù hợp để đáp ứng yêu cầu này.
CBĐG cần phải tuân thủ đạo đức nghề nghiệp trong quá trình định giá Các mối quan hệ có thể tác động đến công tác định giá thường xuyên xuất hiện Nếu CBĐG thiếu phẩm chất đạo đức, vì lợi ích cá nhân, họ có thể thông đồng với bên thể chấp để nâng giá trị bất động sản vượt quá giá trị thực, từ đó ảnh hưởng tiêu cực đến chất lượng và kết quả định giá.
- Hệ thống cơ sở dữ liệu
Trong quá trình định giá, cán bộ định giá cần tìm kiếm và xử lý một lượng lớn thông tin Việc sử dụng một hệ thống cơ sở dữ liệu hỗ trợ thông tin không chỉ giúp tiết kiệm thời gian mà còn nâng cao độ chính xác trong việc đánh giá giá trị tài sản.
Hệ thống cơ sở dữ liệu ảnh chất lượng cung cấp thông tin chính xác và chi tiết về bất động sản, bao gồm hình ảnh, thống kê mô tả, tình trạng và các thông tin liên quan khác Điều này giúp cho các chuyên gia bất động sản có cái nhìn tổng quan về tài sản trước khi tiến hành khảo sát thực tế.
Hệ thống phân tích dữ liệu về giá cả bất động sản (BĐS) giúp cung cấp thông tin hữu ích về xu hướng giá, mức giá trung bình và phân bổ giá cả, từ đó hỗ trợ các chuyên gia trong việc ước lượng giá trị BĐS trước khi tiến hành định giá Để xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu hiệu quả, ngân hàng cần thiết lập mạng nội bộ và kết nối với các trung tâm dữ liệu của cơ quan nhà nước.
- Quy trình định giá BĐS thế chấp
Nội dung quy định mà doanh nghiệp ban hành và hướng dẫn cán bộ định giá là yếu tố quyết định nhất đến kết quả định giá Một quy trình định giá chuẩn xác, rõ ràng và chuyên nghiệp sẽ giúp rút ngắn thời gian và chi phí, đồng thời nâng cao độ chính xác của kết quả Nếu quy trình được thiết lập và thực hiện đầy đủ, kết quả sẽ đáng tin cậy hơn Ngược lại, quy trình không đầy đủ hoặc thực hiện sai cách sẽ dẫn đến kết quả không chính xác, gây ra sai sót và ảnh hưởng đến quyết định của các bên liên quan.
Bất động sản (BĐS) là tài sản đặc thù, chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố khách quan và chủ quan Việc chọn phương pháp định giá phù hợp sẽ tác động trực tiếp đến kết quả định giá Không có phương pháp nào là chính xác nhất, mà chỉ có phương pháp hiệu quả phù hợp với điều kiện áp dụng và loại hình BĐS thế chấp, đồng thời giúp giảm thiểu chi phí Mỗi phương pháp định giá có cách tính toán và tiêu chí riêng, với những ưu và nhược điểm khác nhau Chẳng hạn, phương pháp định giá so sánh thị trường dựa trên giá trị của các tài sản tương tự.
Việc lựa chọn phương pháp định giá phù hợp, dựa trên 25 tài sản tương tự đã được bán trong khu vực hoặc thị trường tương đương, là rất quan trọng Phương pháp chiết khấu dòng tiền sẽ dựa vào dòng tiền dự kiến trong tương lai của tài sản Sử dụng nguồn thông tin và số liệu đáng tin cậy sẽ giúp người định giá đưa ra mức giá chính xác và thuyết phục, đồng thời giảm chi phí tổ chức định giá.
Bất động sản (BĐS) là tài sản được quản lý chặt chẽ bởi Nhà nước và pháp luật, do đó, các quy định về sử dụng và sở hữu BĐS, cũng như điều kiện tham gia giao dịch thế chấp, có ảnh hưởng lớn đến quá trình nhận tài sản bảo đảm Chính sách của Nhà nước liên quan đến khung giá đất và định mức xây dựng công trình cũng tác động đến việc định giá của doanh nghiệp Thay đổi trong quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và phát triển công cộng sẽ ảnh hưởng đến cơ sở hạ tầng và thị trường BĐS, dẫn đến sự biến động giá trị của BĐS Hơn nữa, các quy định của Ngân hàng Nhà nước và các ngân hàng thương mại về hoạt động tín dụng và giao dịch có tài sản đảm bảo cũng tác động đến giá trị tài sản cho vay, từ đó ảnh hưởng đến định giá BĐS thế chấp.
Môi trường pháp lý thuận lợi, bao gồm hệ thống luật pháp và các chính sách nhà nước liên quan đến bất động sản (BĐS), chế độ sở hữu và sử dụng đất đai, cũng như các hoạt động tín dụng và cho vay của ngân hàng thương mại, sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho việc định giá BĐS thế chấp Điều này đảm bảo an toàn cho hoạt động cho vay trong hệ thống ngân hàng.
Môi trường kinh tế đóng vai trò quan trọng trong việc định giá tài sản Doanh nghiệp hoạt động trong môi trường ổn định và phát triển bền vững sẽ có dự báo giá trị thị trường đáng tin cậy hơn Điều này giúp việc lựa chọn và áp dụng phương pháp định giá cũng như thực hiện quy trình định giá trở nên dễ dàng hơn.
Một nền kinh tế phát triển không chỉ thúc đẩy sự phát triển của các thị trường tiền tệ, bất động sản, chứng khoán và công nghệ, mà còn tạo ra một hệ thống thông tin đáng tin cậy, giúp cán bộ định giá dễ dàng phân tích và so sánh để đưa ra kết quả chính xác Ngược lại, môi trường kinh tế biến động sẽ gây bất ổn cho thị trường, làm giá cả thay đổi liên tục, dẫn đến việc định giá trở nên phức tạp và tốn nhiều thời gian hơn, từ đó giảm độ chính xác trong quá trình đánh giá.
Môi trường kinh tế phát triển kích thích thị trường bất động sản (BĐS), dẫn đến sự gia tăng giá cả Các khu vực có điều kiện kinh tế thuận lợi và khả năng tạo ra thu nhập cao từ BĐS sẽ có giá trị cao hơn so với các khu vực khác Khi kinh tế phát triển, nhu cầu vốn cho sản xuất cũng tăng, kéo theo xu hướng tăng giá BĐS và gia tăng số lượng vay vốn tại các ngân hàng thương mại Điều này dẫn đến sự gia tăng trong số lượng các cuộc định giá BĐS, cho thấy môi trường kinh tế thuận lợi ảnh hưởng đến cả số lượng và chất lượng công việc định giá.
THỰC TRẠNG VỀ CHẤT LƯỢNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG GP BANK
Khái quát về Ngân hàng Thương mại TNHH MTV Dầu khí Toàn Cầu
Ngân hàng Thương mại TNHH MTV Dầu khí Toàn cầu (GP Bank) được thành lập vào năm 1993 với tên gọi Ngân hàng TMCP Nông thôn Ninh Bình và đã chuyển đổi thành Ngân hàng TMCP đô thị vào tháng 11/2005 Đến tháng 2/2007, ngân hàng được đổi tên thành Ngân hàng TMCP Dầu Khí Toàn Cầu Năm 2015, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã mua lại GP Bank với giá 0 đồng, sau đó chuyển đổi mô hình thành Ngân hàng TM TNHH MTV Dầu Khí Toàn Cầu, hiện thuộc 100% vốn nhà nước Các sản phẩm và dịch vụ của GP Bank được quản lý chặt chẽ bởi nhà nước, giúp khách hàng yên tâm về chất lượng.
Trước khi có 100% vốn Nhà nước, GP Bank đã gặt hái nhiều giải thưởng và thành tựu lớn, nâng cao uy tín ngân hàng, bao gồm: “Tập thể cán bộ nhân viên có thành tích góp phần hoàn thành nhiệm vụ ngân hàng năm 2005 – 2006”, “Đơn vị dẫn đầu trong phong trào thi đua năm 2007”, “Ngân hàng hoàn thành nhiệm vụ xuất sắc năm 2007”, và “Top 10 Ngân hàng được quan tâm nhất MyEbank”.
Hơn nữa, hiện nay GP Bank là một trong những ngân hàng đầu tiên ứng dụng phần mềm Hệ thống Ngân hàng lõi T24 (Core Banking) của hãng Temenos – Thụy
Sỹ giúp tối ưu hóa và linh hoạt hóa quy trình hoạt động trong bối cảnh thay đổi kinh doanh Để nâng cao tính cạnh tranh và cung cấp dịch vụ tốt nhất cho khách hàng, GP Bank xác định phát triển Công nghệ thông tin là nhiệm vụ ưu tiên hàng đầu.
Ngân hàng thương mại Dầu khí Toàn cầu – chi nhánh Thủ đô được thành lập vào tháng 3 năm 2018, với cơ sở vật chất hiện đại Sơ đồ cơ cấu tổ chức của chi nhánh này được thiết kế khoa học, nhằm tối ưu hóa hiệu quả hoạt động và phục vụ khách hàng tốt nhất.
Sơ đồ 2.1: Cơ cấu tổ chức tại GPBank-chi nhánh Thủ đô
Ban lãnh đạo chi nhánh bao gồm 1 Giám đốc và 2 Phó giám đốc Phòng kinh doanh có 1 Trưởng phòng và 2 Phó phòng, trong khi các phòng ban khác cũng có 1 Trưởng phòng và 1 Phó phòng.
2.1.2.Các nghiệp vụ chính của GP Bank
GP Bank cung cấp một loạt sản phẩm dịch vụ tài chính - ngân hàng quốc tế bao gồm tiền gửi, dịch vụ Banking, kinh doanh ngoại tệ, chuyển tiền và thẻ, tất cả đều được hỗ trợ bởi nền tảng công nghệ hiện đại Đối với khách hàng cá nhân, GP Bank không chỉ cung cấp dịch vụ tiền gửi và thẻ mà còn có các sản phẩm ngân hàng điện tử như GP.IB (Ngân hàng trực tuyến), GP.SMS (Ngân hàng qua tin nhắn), GP.eCom (Thương mại điện tử), cùng với dịch vụ chuyển khoản liên ngân hàng nhanh 24/7 và chuyển khoản nhanh quốc tế Đối với khách hàng doanh nghiệp, GP Bank cung cấp các sản phẩm tiền gửi, cho vay, ngoại hối, dịch vụ thanh toán trong nước và quốc tế, cũng như dịch vụ ngân hàng điện tử.
2.1.3 Kết quả hoạt động kinh doanh của GP Bank
Bảng 2.1: Kết quả kinh doanh của GPBank giai đoạn 2020 - 2022 Đơn vị: Triệu đồng
Chỉ tiêu Năm 2020 Năm 2021 Năm 2022
Lãi thuần từ hoạt động dịch vụ 522.749 585.623 890.554
Lãi thuần từ hoạt động khác 348.570 861.341 687.227
Nguồn: Báo cáo tài chính GPBank
Năm 2021, GPBank đã đạt được nhiều thành công vượt bậc bất chấp khó khăn do đại dịch Covid, nhờ sự định hướng và chỉ đạo của ban lãnh đạo Theo Báo cáo tài chính năm 2022, tổng tài sản của GPBank đạt 506,6 nghìn tỷ, tăng 23% so với năm trước Chi nhánh thủ đô của GPBank đã kiểm soát chi tiêu hiệu quả, giảm tỷ lệ “chi phí hoạt động/tổng thu nhập thuần” xuống còn 25% Lợi nhuận trước thuế đạt 9.689 tỷ, tăng 54% so với năm 2021, góp phần nâng cao tiềm lực kinh tế của GPBank.
GPBank đã áp dụng các tiêu chuẩn toàn cầu để đánh giá lợi nhuận dựa trên mức rủi ro trong hoạt động kinh doanh, nhằm phát triển hiệu quả kết hợp với quản lý rủi ro Năm 2021, ngân hàng đã hoàn thành việc xây dựng cơ sở hạ tầng cần thiết để chuyển đổi sang phương pháp tính vốn nâng cao (FIRB), đồng thời đảm bảo tuân thủ các tiêu chuẩn quản lý rủi ro thanh khoản.
Thành công ấn tượng gần đây của GPBank phản ánh sự tin tưởng và ủng hộ mạnh mẽ từ khách hàng và nhà đầu tư, đồng thời khẳng định định hướng phát triển rõ ràng và nhất quán từ Chủ tịch HĐQT cùng Ban lãnh đạo, cùng với sự đồng lòng của đội ngũ CBNV.
Thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại GP Bank
Ngân hàng GP Bank đã căn cứ và tham khảo các tài liệu sau đây để ban hành các quy trình và phương pháp định giá BĐS thế chấp:
Bảng 2.2: Cơ sở pháp lý tại GP bank
Về phương pháp định giá Về quy trình định giá
- Thông tư số 45/2013/TT-BTC ngày 25/04/2013 của Bộ Tài chính về việc Hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định
- Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/03/2015 về việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05,
- Quyết định số 1173/QĐ-BTC ngày 21/05/2013 về việc đính chính Thông tư số 45/2013/TT-
BTC ngày 25/04/2013 của Bộ Tài chính về việc Hướng dẫn chế độ
- Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10;
31 quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định;
- Thông tư số 147/2016/TT-BTC ngày 13/10/2016 của Bộ Tài chính về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 45/2013/TT-
BTC ngày 25/04/2015 của Bộ Tài chính về việc Hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định;
- Thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06/10/2016 ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11
Quyết định số 392/2021/QĐ-HĐTV ngày 14/05/2021 của Hội đồng thành viên quy định về việc thực hiện bảo đảm cấp tín dụng trong hệ thống Ngân hàng thương mại TNHH MTV Dầu Khí Toàn Cầu, cùng với các quyết định sửa đổi, bổ sung (nếu có).
Quyết định số 1491/2018/QĐ-TGĐ, ban hành ngày 28/12/2018 bởi Tổng Giám đốc, quy định quy trình nhận bảo đảm cấp tín dụng và các sửa đổi, bổ sung liên quan.
Các văn bản hướng dẫn, chỉ đạo của Ngân hàng Thương mại TNHH MTV Dầu Khí Toàn Cầu hiện hành về bảo đảm cấp tín dụng
Ngân hàng GPBank đã thiết lập các căn cứ pháp lý cần thiết để đảm bảo quy trình cho vay và định giá diễn ra chặt chẽ Dựa trên các thông tư và quyết định của Bộ Tài chính cùng với quy định của nhà nước, GPBank đã ban hành hướng dẫn về định giá bất động sản thế chấp Điều này cho thấy rằng công tác định giá BĐS thế chấp tại GPBank tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật.
2.2.2 Quy trình định giá Bất động sản thế chấp
Tại GP Bank, mô hình định giá được tổ chức theo kiểu tập trung, với các chi nhánh trong khu vực phía Bắc (từ Nghệ An trở vào) sẽ gửi đề nghị định giá đến phòng định giá đặt tại 19 Bà Triệu Khi có tài sản cần thẩm định, các chi nhánh sẽ lập đề nghị định giá (ĐNĐG) và gửi kèm hồ sơ liên quan đến phòng định giá để thực hiện quy trình thẩm định.
Phòng kinh doanh ở tại mỗi chi nhánh sẽ làm việc với khách hàng về
Hồ sơ pháp lý cần thiết bao gồm: Chứng minh nhân dân, hộ chiếu, căn cước công dân hoặc giấy tờ pháp lý tương đương; sổ hộ khẩu và sổ tạm trú; giấy xác nhận tình trạng hôn nhân; cùng với giấy tờ chứng minh mối quan hệ giữa khách hàng vay và người được tài trợ vốn, đặc biệt trong trường hợp khách hàng vay không phải là người mua nhà hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
● Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Cán bộ phòng kinh doanh sẽ soạn Đơn Đề Nghị Định Giá (ĐNĐG) và gửi đến Phòng định giá của GP Bank Các bước định giá bất động sản thế chấp tại Phòng định giá bao gồm việc tiếp nhận hồ sơ, phân tích thông tin và xác định giá trị tài sản một cách chính xác.
Sơ đồ các bước định giá được thể hiện qua sơ đồ:
Sơ đồ32.2: Quy trình định giá BĐS thế chấp tại GP Bank
Chi tiết nội dung của từng bước :
• Bước 1: Tiếp nhận đơn ĐNĐG và hồ sơ định giá của ĐV ĐNĐG
Người thực hiện: Cán bộ đầu mối nhận hồ sơ tại Phòng Định giá
Bước 2: Định giá tài sản
• Bước 2.1: Xác định cơ sở và tổng quát về BĐS cần định giá
Tiếp nhận đơn đề nghị định giá và hồ sơ định giá của đơn vị đề nghị định giá
Xác định cơ sở và tổng quát về BĐS cần định giá
Lên kế hoạch định giá BĐS Thẩm định tài sản
BĐS Lập báo cáo kết quả định giá BĐS
Bàn giao báo cáo kết quả định giá BĐS cho ĐV ĐNĐG
Lập biên bản định giá
Thực hiện kiểm tra và so khớp thông tin, cập nhật dữ liệu trong quá trình theo dõi hồ sơ
Lãnh đạo Phòng định giá phân công cho CBĐG
Bước 2.2: Lập kế hoạch định giá tài sản
Bước 2.3: Thẩm định tài sản
Bước 2.4: Phân tích thông tin
Tiếp nhận hồ sơ, kiểm tra nội dung hồ sơ của ĐV ĐNĐG
Kiểm tra hồ sơ (nếu cầu làm rõ các thông tin về BĐS thì yêu cầu chủ TS bổ sung)
Xác định cơ sở giá trị của định giá và lên kế hoạch định giá
Xác định mục đích, yêu cầu và nội dung công việc và phương thức tiến hành định giá
Xác định dữ liệu cần thiết cho việc định giá (tài liệu về thị trường, BĐS định giá, BĐS so sánh)
Xây dựng tiến độ thực hiện; trình tự thu thập và phân tích dữ liệu; thời hạn cho từng trình tự
Kiểm tra, khảo sát hiện trạng BĐS định giá để xác định giá trị khi cho vay
Lập biên bản khảo sát hiện trạng BĐS, thu thập số liệu về thông số của BĐS định giá và các BĐS so sánh
Chụp ảnh BĐS theo dạng toàn cảnh và chi tiết và hình ảnh phải được đính kèm trong Bảo cáo kết quả định giá
Bước 2.5: Xác định giá trị BĐS
Bước 2.6: Lập BCKQ định giá BĐS
Người thực hiện: Lãnh đạo Phòng định giá
Phân tích các dữ liệu liên quan đến
BĐS định giá và các BĐSSS để đánh giá tác động của các yếu tố
Về đặc điểm của BĐS
Về thị trường của BĐS, định giá phù hợp với đặc điểm của BĐS: Sự thay đổi của pháp luật; Sự phát triển của
KH - CN, Cung - cầu và các yếu tố khác
Phân tích về việc sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất
Phân tích và lựa chọn phương pháp định giá phù hợp là rất quan trọng để đạt được mục đích định giá chính xác Cần xem xét cơ sở giá trị tài sản và sự sẵn có của thông tin để đảm bảo quy trình định giá hiệu quả Việc áp dụng các phương pháp phù hợp không chỉ giúp tối ưu hóa kết quả mà còn nâng cao độ tin cậy của giá trị tài sản được định giá.
Xác định giá trị của
Kết luận về giá trị của bất động sản (BĐS) cần dựa trên các ưu điểm và hạn chế hiện có Để đưa ra những khuyến nghị hữu ích cho BĐS, cần có sự phân tích kỹ lưỡng từ cơ sở dữ liệu và thông tin thị trường Các đơn vị kinh doanh (ĐVKD) sẽ dựa vào những khuyến nghị này để quyết định việc bổ sung hồ sơ, nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư và quản lý BĐS.
Ký vị trí CBĐG TSBĐ và trình Lãnh đạo Phòng
Bước 2.7: Bàn giao báo cáo kết quả định giá BĐS cho ĐV ĐNĐG
Bước 2.8: Lập biên bản thẩm định, định giá
Người thực hiện: Đơn vị kinh doanh b Các bước định giá qua Tổ chức định giá độc lập
Nếu việc định giá BĐS thế chấp vượt ngoài khả năng của Phòng Định giá Trụ sở chính thì:
- Phòng định giá phải có văn bản trả lời đơn vị đề nghị định giá về vấn đề này
Xem xét các đánh giá và ý kiến nêu tại Báo cáo kết quả định giá BĐS
Ký duyệt Báo cáo kết quả định giá BĐS
-Giao hồ sơ cho cán bộ lưu trữ hồ sơ
- Thông báo cho ĐV ĐNĐG
• Bàn giao bản gốc Báo cáo kết quả định giá BĐS cho Cán bộ kinh doanh
• Việc bàn giao phải được thể hiện trong Biên bản bàn giao
Cán bộ lưu trữ hồ sơ tại Phòng định giá
Tiếp nhận Báo cáo kết quả định giá của Phòng định giá:
Rà soát và kiểm tra lại nội dung trong Báo cáo ĐV ĐNĐG ĐVKD là bước quan trọng, đảm bảo Biên bản định giá TSBĐ có chữ ký của chủ tài sản và đại diện của ĐVKD.
Biên bản thẩm định, định giá TSBĐ phải thể hiện những thông tin tài sản được trình bày logic đúng theo thực tế
- Chuyển hồ sơ định giá BĐS cho cán bộ lưu trữ hồ sơ
- Thông báo cho ĐV ĐNĐG
- Đơn vị kinh doanh chủ động liên hệ với các Tổ chức định giá thuộc danh sách
Tổ chức thẩm định giá được Tổng Giám đốc GPBank đề ra qua từng giai đoạn
Đơn vị kinh doanh cần gửi một bản sao Kết quả thẩm định giá từ Tổ chức thẩm định giá độc lập đến Phòng Định giá TSBĐ, nhằm theo dõi và nắm bắt thông tin về việc định giá bất động sản tại GPBank.
Căn cứ kết quả định giá của Tổ chức thẩm định giá độc lập, ĐVKD lập Biên bản định giá BĐS thế chấp với chủ tài sản
2.2.3 Phương pháp định giá BĐS thế chấp tại GP Bank
Phòng định giá tại GP Bank ưu tiên sử dụng hai phương pháp định giá bất động sản là phương pháp so sánh và phương pháp chi phí, nhờ vào tính dễ áp dụng và độ tin cậy cao Tuy nhiên, tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể, có thể áp dụng kết hợp nhiều phương pháp khác nhau để đạt được kết quả chính xác hơn.
Các bước thực hiện phương pháp định giá so sánh của GP Bank như sau:
Bước 1: Khảo sát thực tế và thu thập thông tin BĐS định giá
- Khảo sát thực tế và thu thập thông tin BĐS định giá
CBĐG chụp ảnh bất động sản từ góc độ tổng quát đến chi tiết, bao gồm việc chụp theo mọi hướng, nhằm cung cấp đầy đủ căn cứ và thông tin cần thiết để xác định giá trị của bất động sản.
Để xác định giá trị bất động sản một cách chính xác, cần tiến hành khảo sát thực tế và thu thập thông tin từ thị trường Các chuyên gia định giá bất động sản (CBĐG) nên so sánh với những bất động sản tương tự, chú trọng vào giá cả và các đặc điểm nổi bật của chúng.
Thông tin về bất động sản so sánh (BĐSSS) cần được thu thập vào thời điểm định giá hoặc gần nhất với thời điểm đó, cũng như tại địa điểm giao dịch gần nhất với tài sản cần định giá Nếu không thể thu thập thông tin trong khoảng thời gian này, có thể sử dụng dữ liệu về BĐS so sánh trong thời gian tối đa 1 năm trước thời điểm định giá Tuy nhiên, giá trị của BĐS so sánh phải được điều chỉnh theo mức độ biến động giá cả hiện tại so với thời điểm trước đó.
Bước 2: Phân tích thông tin
Phân tích và so sánh các bất động sản giúp xác định điểm tương đồng, khác biệt, lợi thế và nhược điểm của bất động sản được định giá so với các loại hình khác Qua đó, thu thập thông tin về kết cấu hạ tầng, điều kiện giao dịch và thị trường để điều chỉnh giá trị bất động sản một cách chính xác.
Bước 3: Lựa chọn và tiến hành điều chỉnh các thông tin cho phù hợp với BĐS định giá
Thực trạng chất lượng định giá bất động sản thế chấp tại GP bank
2.3.1 Căn cứ chỉ tiêu định lượng
● Số lượng hồ sơ định giá BĐS có sự chênh lệch giá trị sau khi định giá lại
Bảng 2.5: Số lượng hồ sơ định giá BĐS có sự chênh lệch giá trị sau khi định giá lại giai đoạn 2020-2022 Đơn vị: Hồ sơ
Số lượng hồ sơ BĐS thế chấp định giá 528 604 76 712 108
Số lượng hồ sơ có sự chênh lệch sau khi định giá lại 427 405 -22 381 -24
Nguồn: Báo cáo hoạt động GPBank
Theo số liệu từ ngân hàng, GP Bank cho thấy số hồ sơ bất động sản có sự chênh lệch giá trị sau khi được đánh giá lại đang có xu hướng giảm, dẫn đến tỷ trọng của loại hồ sơ này cũng giảm theo từng năm.
Trong năm 2020, có tổng cộng 427 hồ sơ có sự khác biệt giá trị khi định giá lại, chiếm 80.87% tổng số hồ sơ BĐS
Năm 2021, số lượng hồ sơ này đã giảm xuống còn 405, giảm 22 hồ sơ so với năm ngoái, chiếm tỷ trọng 67.05% (giảm 13.82% so với năm 2020)
Năm 2022, con số này tiếp tục giảm 24 hồ sơ so với năm 2021, chỉ còn 381 hồ sơ trên tổng số 712 và chiếm tỷ trọng 53.51% (giảm 13.54%)
Căn cứ vào số hồ sơ bị sai lệch giá trị giảm dần, các CBĐG tại GP Bank đã có cái nhìn tổng quát hơn về bất động sản định giá, từ đó thực hiện phân tích chính xác các yếu tố tác động đến giá trị của bất động sản Họ cũng có tầm nhìn xa về biến động giá cả trên thị trường, giúp đưa ra những đánh giá chính xác và hợp lý về bất động sản.
Khi thực hiện định giá lại, giá trị bất động sản thường tăng so với lần thẩm định đầu tiên Chẳng hạn, tại GP Bank, kết quả định giá lại cho quyền sử dụng đất tại thửa đất số (4-2)-1, tờ bản đồ số 03, thôn Chùa Ngụ, xã Đắc Sở, huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội cho thấy sự gia tăng giá trị rõ rệt.
Giá trị tài sản định giá gần nhất
Ngày định giá gần nhất
Ngày thẩm định thực tế
Giá trị tài sản khi thẩm định lại
Ngày, giờ lập báo cáo thẩm định
Nguồn: Báo cáo kết quả định giá, GP Bank
Kết quả định giá lại BĐS cho thấy giá trị tăng gần 1 tỷ so với lần định giá gần nhất, cho thấy sự chênh lệch giá trị đáng kể Nguyên nhân chủ yếu là do quan điểm "định giá thấp" của ban điều hành nhằm đảm bảo khoản vay, cùng với những sai sót trong quá trình nhập dữ liệu và sự yếu kém trong phân tích các yếu tố thị trường của một số cán bộ.
Thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố như biến động hạ tầng, điều chỉnh quy hoạch và mối quan hệ cung cầu Những yếu tố này có thể dẫn đến sự khó lường trong giá cả, do đó, chênh lệch giá khi định giá lại là điều khó tránh khỏi.
● Thời gian trả kết quả
Bảng 2.6: Thống kê hồ sơ theo thời gian thực hiện Đơn vị: hồ sơ chỉ tiêu
Nguồn: Báo cáo hoạt động GPBank
Thời gian trả kết quả định giá BĐS tính từ khi cán bộ định giá nhận hồ sơ pháp lý và tài liệu liên quan đến bất động sản cho đến khi báo cáo kết quả định giá được phê duyệt và bàn giao cho cán bộ kinh doanh tại đơn vị định giá.
GP Bank quy định thời gian trả kết quả định giá là tối đa 02 ngày trừ trường hợp định giá lại (quy định đã được nêu tại phần 2.1.1.4)
Theo bảng 2.5, tỷ lệ hồ sơ được trả kết quả trong vòng 2 ngày theo chỉ thị của GP Bank luôn chiếm tỷ trọng cao và tăng dần qua các năm, từ 80.31% năm 2020 lên 92.55% vào năm 2022 trong tổng số hồ sơ định giá.
Kết quả định giá đúng hạn gia tăng qua từng năm cho thấy đội ngũ CBĐG ngày càng chuyên nghiệp, lựa chọn phương pháp hợp lý và tuân thủ quy tắc định giá, đồng thời tích lũy kinh nghiệm để thực hiện định giá BĐS nhanh chóng hơn Điều này cho thấy CBĐG có đầy đủ thông tin và cơ sở dữ liệu, giúp công việc với khách hàng và các tổ chức liên quan diễn ra thuận lợi hơn Tỷ lệ trả kết quả đúng hạn cao không chỉ nâng cao sự hài lòng mà còn cải thiện niềm tin của khách hàng, từ đó giúp ngân hàng thu hút nhiều khách hàng hơn.
Tỷ lệ hồ sơ chậm trễ đã giảm đáng kể, từ 19.7% (104 hồ sơ) trong năm 2020 xuống còn chỉ 7.44% Sự giảm này bao gồm các hồ sơ chậm trễ từ dưới 2 ngày đến dưới 3 ngày và trên 3 ngày.
Nhiều yếu tố gây ra chậm trễ trong việc xử lý hồ sơ, bao gồm thời gian định giá không được đảm bảo bởi các cơ quan định giá, yêu cầu hồ sơ chưa được đáp ứng, thiếu trách nhiệm từ các cấp có thẩm quyền, và tính phức tạp của bất động sản khiến cho cơ quan định giá cần thêm thời gian để nghiên cứu kỹ lưỡng.
2.3.2 Căn cứ chỉ tiêu định tính
Quy trình và phương pháp định giá
Quy trình được thiết kế chi tiết, rõ ràng với các bước cụ thể về người thực hiện, phương thức hoạt động và các lưu ý cần thiết Điều này giúp công việc định giá diễn ra thuận lợi, giảm thiểu rủi ro khi các cán bộ định giá tuân thủ nghiêm ngặt quy trình Nhờ vào tính chi tiết của quy trình, lãnh đạo có thể dễ dàng theo dõi và kiểm soát tiến độ công việc.
Sự rõ ràng và chặt chẽ trong từng bước thực hiện giúp cán bộ điều hành (CBĐG) xác định nhiệm vụ của mình, từ đó lập kế hoạch làm việc phù hợp với thời gian và yêu cầu công việc.
Quy trình của GP Bank hiện chưa xác định thời gian tối đa cho từng bước, dẫn đến việc cán bộ đánh giá không tuân thủ thời gian trả kết quả đã quy định, do một số khâu thực hiện bị kéo dài.
Các CBĐG tìm kiếm các BĐSSS có vị trí tương tự với BĐS định giá và thường dựa trên thời gian giao dịch trong vòng 6 tháng Tại GP Bank, giá BĐS được ước tính dựa vào khung giá nhà nước và giá tham khảo thị trường, nhưng chủ yếu dựa vào giá giao dịch thực tế Tuy nhiên, phương pháp so sánh thường được áp dụng, mặc dù đơn giản và dễ sử dụng, có thể dẫn đến giá trị không chính xác.
GP Bank chưa xác định các chỉ tiêu cụ thể để điều chỉnh các yếu tố, khiến việc điều chỉnh giá trị BĐSSS hiện tại phụ thuộc vào quan điểm cá nhân của các CBĐG Điều này có thể dẫn đến kết quả định giá không phản ánh đúng giá thị trường Các căn cứ điều chỉnh mức giá thiếu tiêu chí chi tiết và rõ ràng Thêm vào đó, GP Bank không yêu cầu các CBĐG lập bảng điều chỉnh mức giá dựa trên các yếu tố so sánh, dẫn đến việc người đọc báo cáo định giá hoặc các quản lý không nắm rõ cách thức điều chỉnh của CBĐG.
Sự tuân thủ các quy định định giá
MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI GP BANK
Những định hướng của GP bank về chất lượng định giá
Trong chương 2, chúng ta đã xem xét tình hình hoạt động định giá và chất lượng định giá bất động sản thế chấp của Ngân hàng thương mại TNHH MTV Dầu khí Toàn Cầu Dù phải đối mặt với nhiều khó khăn do khủng hoảng tài chính và suy thoái kinh tế toàn cầu do dịch Covid-19, ngân hàng vẫn đạt được nhiều thành công.
Trong những năm tới, Ngân hàng thương mại TNHH MTV Dầu khí Toàn Cầu sẽ tập trung vào việc nâng cao chất lượng định giá bất động sản thế chấp nhằm cải thiện hiệu quả hoạt động và đáp ứng tốt hơn nhu cầu của khách hàng.
- Bảo đảm các hồ sơ định giá đều trả kết quả đúng hạn
- Bảo đảm hoàn thành tất cả các hồ sơ định giá BĐS thế chấp trong từng thời kỳ
Cần hoàn thiện các quy trình hướng dẫn và phương pháp thẩm định giá bất động sản đã được ban hành, đồng thời xây dựng chính sách thẩm định BĐS linh hoạt hơn để đáp ứng nhu cầu thị trường.
- Hạn chế tối đa các sai sót trong quá trình định giá bất động sản
- Tiếp tục bổ sung, đa dạng hóa danh mục TSBĐ
- Củng cố các công tác kiểm tra và theo dõi BĐS thế chấp theo chu kỳ 6 tháng một lần
- Tổ chức các buổi tập huấn để các CBĐG được nâng cao trình độ nghiệp vụ
Nâng cao chất lượng định giá là định hướng quan trọng cho hoạt động của Ngân hàng thương mại TNHH MTV Dầu khí Toàn Cầu, góp phần giúp ngân hàng đạt được các chỉ tiêu đã đề ra trong tương lai.
Giải pháp nâng cao chất lượng định giá bất động sản thế chấp tại GP Bank –
● Đổi mới quan điểm về định giá BĐS
Sự thay đổi trong quan điểm của các cán bộ định giá và lãnh đạo là cần thiết để nâng cao chất lượng định giá Theo những quan niệm truyền thống, các ngân hàng thường ước tính giá trị tài sản thấp hơn giá thị trường nhằm đảm bảo an toàn cho khoản vay, điều này có thể gây ảnh hưởng tiêu cực trong ngắn hạn.
Việc nâng cao chất lượng tín dụng là cần thiết, nhưng nếu không được thực hiện đúng cách, nó có thể dẫn đến những hạn chế lâu dài như giảm uy tín và tính cạnh tranh của ngân hàng Điều này xảy ra khi giá cả không phản ánh đúng giá trị thị trường, khiến khách hàng mất niềm tin vào dịch vụ của ngân hàng.
GP Bank cần xác định đúng giá trị BĐS thế chấp để lên kế hoạch cho vay phù hợp
Trong bối cảnh cạnh tranh khốc liệt giữa các ngân hàng thương mại cổ phần, các cán bộ định giá (CBĐG) cần điều chỉnh quan điểm về quy trình định giá Mặc dù chất lượng định giá vẫn là ưu tiên hàng đầu để giảm thiểu rủi ro tín dụng, nhưng để ngân hàng phát triển bền vững, việc thu hút khách hàng thông qua việc nâng cao hạn mức vay cũng rất quan trọng Do đó, CBĐG nên thay đổi cách tiếp cận định giá, tập trung vào việc hỗ trợ đơn vị kinh doanh (ĐVKD) tối đa nhằm thúc đẩy hoạt động cho vay, đồng thời vẫn đảm bảo chất lượng định giá để ngân hàng có thể phát triển mạnh mẽ hơn.
● Hoàn thiện quy trình định giá
Quy trình định giá chặt chẽ và khoa học giúp giảm thiểu lãng phí thời gian và chi phí cho ngân hàng, đồng thời hạn chế sai sót và rủi ro trong việc định giá tài sản Điều này cũng thể hiện sự chuyên nghiệp của ngân hàng thông qua quy trình rõ ràng và chi tiết, mang lại sự tin tưởng cho khách hàng.
Quy trình định giá tại GP Bank cơ bản là đầy đủ, rõ ràng, song bên cạnh đó vẫn còn một số điểm chưa cụ thể
Thời gian tối đa để hoàn thành từng bước cần có quy định rõ ràng
Quy định về thời gian hoàn thành từng bước trong quy trình tại GP Bank chưa rõ ràng, dẫn đến việc quản lý thời gian làm việc không hiệu quả và kéo dài tổng thời gian từ khi tiếp nhận hồ sơ đến khi định giá Mỗi bước được thực hiện bởi các cán bộ khác nhau, do đó sự trì hoãn ở một khâu sẽ ảnh hưởng đến các khâu tiếp theo Do đó, cần thiết phải quy định thời gian cụ thể cho từng bước để đảm bảo kết quả được trả đúng hạn.
Tại bước 1: việc đối chiếu thông tin, tính hợp lệ và phân chia cho các CBĐG thực hiện không quá 30 phút làm việc
Tại bước 2: CBĐG thu thâp thông tin về BĐS, phân tích thông tin và xác định giá trị tài sản trong 5 giò làm việc
Công việc trong từng bước cần có lưu ý cụ thể
Ví dụ, trong bước lên kế hoạch định giá, CBĐG cần phải:
Để nhận biết các hồ sơ cần thiết, bạn cần xác định rõ các tài liệu liên quan đến bất động sản (BĐS), bất động sản xây dựng (BĐSSS) và các hồ sơ pháp lý có liên quan Việc này giúp đảm bảo tính hợp pháp và minh bạch trong các giao dịch bất động sản.
- Lấy các nguồn tài liệu có độ tin cậy cao và có thể kiểm chứng được cung cấp bởi các cơ quan và tổ chức có uy tín
Bên cạnh đó, thẩm định tài sản cũng là một trong những công việc quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả định giá nên CBĐG cần lưu ý
- Thu tập các thông tin cần thiết và phù hợp với phương pháp định giá lựa chọn và các yếu tố tác động đến giá của BĐS đó
- Nêu rõ các nguồn thông tin trong báo cáo kết quả thẩm định, định giá
Khi tiếp nhận hồ sơ tại các đơn vị kinh doanh, cán bộ tín dụng cần xác minh tính pháp lý của bất động sản Để đảm bảo việc kiểm tra tài liệu diễn ra thuận lợi, một số hồ sơ pháp lý như giấy phép xây dựng và tài liệu thiết kế nên được cung cấp dưới dạng bản gốc.
Để đảm bảo tính chính xác trong phương pháp định giá, GP Bank cần thiết lập quy định cụ thể về việc điều chỉnh BĐSSS đối với BĐS định giá, bao gồm căn cứ, tỷ lệ và phương pháp áp dụng Đồng thời, các CBĐG phải nêu rõ các yếu tố này trong báo cáo định giá nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc theo dõi thông tin.
Chi nhánh cần xây dựng hệ thống quy trình kiểm soát rủi ro nội bộ riêng cho hoạt động định giá, nhằm bảo vệ tài sản và thông tin, đảm bảo tính chính xác của dữ liệu Hệ thống giám sát nội bộ hiệu quả sẽ giúp mọi cá nhân tuân thủ điều lệ, quy chế và quy trình hoạt động, cũng như các quy định pháp luật, từ đó đảm bảo ngân hàng hoạt động ổn định, tối ưu hóa tài nguyên và thực hiện tốt các mục tiêu đã đề ra Việc ứng dụng linh hoạt các phương pháp định giá cũng là yếu tố quan trọng trong quá trình này.
Phương pháp so sánh và phương pháp chi phí là hai phương pháp định giá phổ biến tại GP Bank nhờ vào tính thuyết phục mà chúng mang lại Mỗi phương pháp đều có những ưu nhược điểm riêng, vì vậy khi ước tính giá trị bất động sản thế chấp, các chuyên viên định giá cần kết hợp cả hai phương pháp để đạt được kết quả chính xác nhất.
Để lựa chọn phương pháp định giá bất động sản phù hợp, các chuyên gia cần xem xét đặc điểm riêng của từng loại bất động sản cũng như những ưu và nhược điểm của từng phương pháp Việc áp dụng kết hợp nhiều phương pháp định giá có thể mang lại kết quả tốt hơn, khi thông tin từ phương pháp này có thể hỗ trợ và bổ sung cho phương pháp khác.
Khảo sát thị trường đóng vai trò quan trọng trong phương pháp so sánh, yêu cầu cán bộ định giá (CBĐG) phải tuân thủ đạo đức để tránh tình trạng thỏa thuận về giá nhằm tư lợi Ngân hàng cần theo dõi chặt chẽ hồ sơ định giá bất động sản (BĐS), yêu cầu ghi rõ giá và nguồn thông tin tham khảo, bao gồm cả số điện thoại của nơi cung cấp thông tin Đồng thời, khi thu thập thông tin, CBĐG cần đảm bảo rằng giá giao dịch tham khảo phải phù hợp với thời điểm định giá BĐS thế chấp.
Để ước lượng chi phí thi công chính xác, ngân hàng cần tham khảo tài liệu từ các công ty xây dựng, nhằm thu thập thông tin đáng tin cậy về chi phí và mức độ hao mòn Việc này giúp tránh những quan điểm cá nhân trong việc đánh giá hao mòn của bất động sản.
Trong một số trường hợp, GP Bank nên hợp tác với các chuyên gia trong từng lĩnh vực cụ thể để đạt được kết quả định giá chính xác nhất cho bất động sản thế chấp, phù hợp với giá trị thị trường.
● Đào tạo đội ngũ nhân lực
GP Bank cần tuyển chọn đội ngũ cán bộ định giá có chất lượng, ưu tiên những ứng viên chuyên môn trong lĩnh vực tài chính-ngân hàng, đồng thời tránh những suy nghĩ lệch lạc về chính trị và tư tưởng trục lợi cá nhân Ngân hàng cũng nên thiết kế chương trình đào tạo chuyên sâu về định giá, tập trung vào việc nâng cao các kỹ năng cần thiết như thu thập và xử lý thông tin, làm việc nhóm, và áp dụng linh hoạt các phương pháp định giá.
Một số kiến nghị
● Quản lý hoạt động của thị trường BĐS
Hiện nay, nhiều mảnh đất không có giấy xác nhận quyền sở hữu, dẫn đến chỉ khoảng một nửa các giao dịch bất động sản (BĐS) trên thị trường là hợp pháp Thiếu sót trong các quy định pháp lý về nội dung và cách thức vận hành của thị trường BĐS đã tạo điều kiện cho các giao dịch ngầm và tham nhũng Chính quyền chưa thực hiện đủ chặt chẽ các thủ tục liên quan đến quyền sở hữu BĐS, gây cản trở cho các giao dịch hợp pháp do thủ tục phiền hà và quy hoạch không công khai Do đó, Nhà nước cần tăng cường quản lý và giám sát chặt chẽ thị trường BĐS để đảm bảo tính minh bạch và hợp pháp trong các giao dịch.
Tăng cường thẩm quyền của tổ chức quản lý nhà nước và cá nhân trong giao dịch bất động sản theo quy định pháp luật hiện hành là cần thiết để nâng cao sự kiểm soát của nhà nước đối với đất đai.
Để xây dựng cơ sở hạ tầng cho thị trường bất động sản, việc quan trọng đầu tiên là tăng cường công khai thông tin quy hoạch đô thị và cung cấp hàng hóa cho thị trường bất động sản.
Để tạo cơ hội thành lập và phát triển công ty môi giới bất động sản, việc hỗ trợ từ các tổ chức tài chính, bảo hiểm và tín dụng là rất cần thiết cho người bán bất động sản Đa dạng hóa hình thức đầu tư trên thị trường bất động sản là điều kiện quan trọng để thu hút sự tham gia của người dân và nhà đầu tư vào lĩnh vực này.
Để nâng cao năng lực quản lý và xây dựng cơ chế tài chính hiệu quả, cần tổ chức thị trường một cách có hệ thống, từ đó tạo ra khả năng thanh toán và thu hồi đất một cách bền vững.
Lãi suất đang trở thành mối quan tâm hàng đầu trên thị trường bất động sản Để đảm bảo giá cả hợp lý, cần thiết phải có mức lãi suất phù hợp, không phân chia theo mục đích sử dụng như hiện nay Giải pháp cho vấn đề này là công khai và minh bạch các số liệu liên quan đến đất đai và bất động sản khác.
Để thị trường bất động sản phát triển bền vững, cần có sự hỗ trợ từ nhà nước thông qua các chính sách về giá, thuế và bảo hiểm nhằm điều tiết và kích thích sự phát triển của thị trường này.
● Thành lập cơ quan chuyên môn làm tham mưu về thẩm định giá đất
Hiện nay, việc quản lý và hướng dẫn của Nhà nước gặp nhiều bất cập, đặc biệt là sự thiếu tổ chức chuyên môn trong việc tư vấn quản lý đất đai Ngoài ra, vai trò của Bộ Tài chính và các Sở, ban ngành trong việc định giá đất đai chưa được phân định rõ ràng, dẫn đến việc thực hiện không đúng và không sát với thực tiễn Tại một số tỉnh, việc thẩm định giá đất chủ yếu được giao cho Sở Tài nguyên và Môi trường.
Sở Tài chính gặp khó khăn trong việc tham mưu và thẩm định giá đất, dẫn đến thiếu chính xác trong việc xác định giá trị thực Để khắc phục những vấn đề này, Chính phủ cần xác định rõ ràng quyền hạn và trách nhiệm của các bên liên quan.
Các cơ quan chức năng cần tăng cường quản lý và thẩm định giá đất tại các tỉnh thành, đồng thời đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin trong việc định giá theo quy trình quy định Người định giá phải tuân thủ các tiêu chuẩn nhà nước và chịu trách nhiệm về quyết định cho vay Cần phát triển dịch vụ tư vấn định giá bất động sản và nhanh chóng cấp chứng chỉ hành nghề cho các chuyên viên định giá.
Hệ thống hóa văn bản pháp luật về cho vay và định giá là cần thiết để tránh tình trạng chồng chéo hướng dẫn từ các bên liên quan, ảnh hưởng đến hoạt động ngân hàng NHNN cần ban hành hướng dẫn chi tiết và nhanh chóng về tín dụng để hỗ trợ cán bộ tín dụng Bộ Tài chính đóng vai trò giám sát hoạt động định giá, nhưng vẫn có đơn vị vi phạm quy định như không thông báo thay đổi danh sách thẩm định viên hoặc không thực hiện đúng quy trình Bộ cần thường xuyên kiểm tra các tổ chức định giá và yêu cầu sửa đổi nếu phát hiện sai sót, đồng thời ban hành thông tư rõ ràng, không chồng chéo để tránh gây lúng túng cho cán bộ định giá Quản lý chặt chẽ việc cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện cũng là một yếu tố quan trọng.
Để nâng cao chất lượng nguồn nhân lực trong lĩnh vực định giá, cần tổ chức các buổi đào tạo với chuyên gia nước ngoài và thường xuyên tổ chức kỳ thi cấp chứng chỉ định giá cho cá nhân Điều này không chỉ giúp cán bộ học hỏi thêm kiến thức mà còn nâng cao tính chuyên nghiệp của đội ngũ cán bộ định giá.