Hoàn thiện nội dung công tác thẩm định giá trị bất động sản đảm bảo phục vụ cho vay tại ngân hàng thương mại tnhh mtv dầu khí toàn cầu,

HỌC VIỆN NGÂN HÀNG KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: HỒN THỆN NỘI DUNG CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẢM BẢO PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI TNHH MTV DẦU KHÍ TỒN CẦU Sinh viên thực hiện: PHẠM THỊ TRANG Lớp : K15-TCH Khóa : 2012-2016 Khoa : TÀI CHÍNH Hà Nội, năm 2016 HỌC VIỆN NGÂN HÀNG KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: HỒN THỆN NỘI DUNG CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẢM BẢO PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI TNHH MTV DẦU KHÍ TỒN CẦU Sinh viên thực hiện: PHẠM THỊ TRANG Lớp : K15-TCH Khóa : 2012-2016 Khoa : TÀI CHÍNH GVHD : GV VŨ THỊ YẾN ANH Hà Nội, năm 2016 LỜI CAM ĐOAN Em xin cam đoan Khóa luận “Hồn thiện nội dung công tác thẩm định giá trị bất động sản đảm bảo phục vụ cho vay Ngân hàng thƣơng mại TNHH MTV Dầu khí Tồn Cầu c ng tr nh nghi n cứu cá nhân em C c số liệu, ết n u Khóa luận thân em tổng hợp từ nguồn báo cáo, thông tin hoạt động Ngân hàng Thƣơng mại TNHH MTV Dầu khí Tồn Cầu Các số liệu luận v n trung thực, ch nh x c có nguồn gốc r ràng Hà Nội, ngày 18 tháng 05 n m 2016 Tác giả Luận v n Phạm Thị Trang LỜI CẢM ƠN Trƣớc tiên, em xin đƣợc bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến Quý thầy, c trƣờng Học viện Ngân hàng trang bị cho em kiến thức quý báu, giúp em tiếp cận đƣợc với tƣ hoa học, nâng cao tr nh độ nhận thức thân để phục vụ cho công tác sống Em xin chân thành cảm ơn GV Vũ Thị Yến Anh – Ngƣời trực tiếp hƣớng dẫn em suốt q trình thực nghiên cứu, viết khóa luận.Trong q trình thực nghiên cứu, viết khóa luận, dƣới hƣớng dẫn tận tình, nghiêm túc, có trách nhiệm GV Vũ Thị Yến Anh, em đƣợc trang bị thêm kiến thức phƣơng ph p nghi n cứu khoa học bổ ích Em xin chân thành cảm ơn c c anh chị Phòng Định giá tài sản Hội sở Ngân hàng Thƣơng mại TNHH MTV Dầu khí Tồn Cầu nhiệt tình giúp đỡ em việc cung cấp th ng tin nhƣ số liệu hoạt động Ngân hàng đồng thời tận t nh giúp đỡ em q trình nghiên cứu thực khóa luận Cuối cùng, em cảm ơn gia đ nh, bạn bè, tận t nh giúp đỡ, động viên, tạo điều kiện thuận lợi cho em suốt trình học tập thực khóa luận nghiên cứu Hà Nội, ngày 18 tháng 05 n m 2016 Tác giả Khóa luận Phạm Thị Trang MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƢƠNG I NHỮNG VẤN ĐỀ LÍ LUẬN CHUNG VỀ NỘI DUNG CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẢM BẢO PHỤC VỤ CHO VAY TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1.1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Khái niệm BĐS 1.1.2 Thuộc t nh đặc trƣng BĐS 1.1.3 Phân loại BĐS 1.1.4 Các quyền tài sản bất động sản 1.1.5 Thị trƣờng bất động sản 1.2 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 10 1.2.1 Giá trị BĐS 10 1.2.2 Khái niệm định gi BĐS 13 1.2.3 Vai trò định gi BĐS 14 1.2.4 Mục đ ch định gi BĐS 14 1.2.5 Các nhân tố ảnh hƣởng đến c ng t c định gi BĐS 15 1.3 QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 19 X c định tổng quát bất động sản thẩm định 19 1.3.2 Lập kế hoạch thẩm định giá 21 1.3.3 Khảo sát thực tế, thu thập thông tin 21 1.3.4 Phân tích thơng tin 22 X c định giá trị tài sản thẩm định giá 24 1.3.6 Lập báo cáo kết thẩm định giá, chứng thƣ thẩm định giá gửi cho khách hàng, bên liên quan 25 1.4 PHƢƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 26 1.4.1 Nguyên tắc định gi BĐS 26 C c phƣơng ph p định gi BĐS 28 1.5 ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẢM BẢO PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 32 1.5.1 Bất động sản đảm bảo 32 1.5.2 Định gi BĐS đảm bảo phục vụ cho vay NHTM 35 TÓM TẮT CHƢƠNG 36 CHƢƠNG II THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẢM BẢO PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TM TNHH MTV DẦU KHÍ TOÀN CẦU 37 2.1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ GPBANK 37 2.1.1 Quá trình hình thành phát triển ngân hàng GPBank 37 2 Cơ cấu tổ chức ngân hàng GPBank 38 2.1.3 Tình hình hoạt động định giá tài sản đảm bảo GPBank 40 2.2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẢM BẢO PHỤC VỤ CHO VAY TẠI GPBANK 42 2 Phƣơng thức tổ chức định giá ngân hàng GPBank 42 2 C c qui định chung c ng t c định giá tài sản đảm bảo ngân hàng GPBank 43 2 Qui tr nh định giá bất động sản đảm bảo 45 2 C c phƣơng ph p định gi đƣợc áp dụng GPBank 51 2.2.5 Ví dụ định gi BĐS ngân hàng GPBank 57 2.3 ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BĐS ĐẢM BẢO PHỤC VỤ CHO VAY TẠI GPBANK 68 2.3.1 Những kết đạt đƣợc 68 2.3.2 Hạn chế nguyên nhân 69 TÓM TẮT CHƢƠNG 73 CHƢƠNG III GIẢI PHÁP HỒN THIỆN NỘI DUNG CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẢM BẢO PHỤC VỤ CHO VAY TẠI GPBANK 74 3.1 PHƢƠNG HƢỚNG PHÁT TRIỂN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẢM BẢO PHỤC VỤ CHO VAY TẠI GPBANK 74 3.2 NHỮNG GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN NỘI DUNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BĐS ĐẢM BẢO PHỤC VỤ CHO VAY TẠI GPBANK 75 3.2.1 Về qui tr nh định giá 75 3.2.2 Về việc vận dụng c c phƣơng ph p định giá 76 3.2.3 Về công tác tổ chức định giá 77 3.2.4 Hồn thiện cơng tác hỗ trợ định giá 77 3.2.5 Về vấn đề nhân 78 T ng cƣờng liên kết hợp tác với công ty định giá chuyên nghiệp tổ chức định giá khác 80 3.3 KIẾN NGHỊ 80 3.3.1 Kiến nghị với nhà nƣớc 80 3.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nƣớc 82 3.3.3 Kiến nghị với Bộ Tài Chính 82 TÓM TẮT CHƢƠNG 83 KẾT LUẬN 84 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Danh mục từ Tiếng Việt Nghĩa Tiếng Việt STT Từ viết tắt NHNN Ngân hàng Nhà nƣớc Việt Nam NHTM Ngân hàng thƣơng mại TSĐB Tài sản đảm bảo BĐS Bất động sản ĐG Định giá MTV Một thành viên TNHH Trách nhiệm hữu hạn DANH MỤC HÌNH VẼ, BẢNG BIỂU HÌNH H nh 1: Sơ đồ cấu tổ chức GPBank 39 H nh 2: Dƣ nợ cho vay GPBan (2011-2015) 41 Hình 2.3: Thống kê tài sản đảm bảo GPBan giai đoạn 2011-2015 (tỷ đồng) 41 H nh 4: Cơ cấu tổ chức Phòng định giá tài sản đảm bảo GPBank 43 H nh 5: Sơ đồ chi tiết vị tr BĐS thẩm định vị tr c c BĐS so s nh 64 BẢNG Bảng 1: Đơn gi xây dựng loại cơng trình xây dựng tr n đất GPBank qui định 55 Bảng 2.2 Bảng thời gian khấu hao tài sản 56 Bảng 2.3: Thông tin chung khách hàng 57 Bảng 2.4: Hiện trạng thực tế tài sản 59 Bảng 2.5: Kết định gi theo gi nhà nƣớc .62 Bảng 2.6: Thông tin khảo sát 62 Bảng 2.7: Bảng điều chỉnh c c BĐS so s nh BĐS thẩm định .65 Bảng 2.8: Giá trị tổng tài sản đảm bảo .67 LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Ngân hàng thƣơng mại tổ chức kinh tế lớn quan trọng kinh tế c c nƣớc Với vai trò trung gian việc thực thi sách tiền tệ, đầu tàu thúc đẩy hoạt động sản xuất kinh doanh doanh nghiệp phát triển giúp cho c c ngân hàng hẳng định chiếm giữ vai trò ngày quan trọng Tuy nhiên kinh tế nay, việc thực nghiệp vụ hệ thống ngân hàng hó h n trở ngại hâu huy động cho vay, đặc biệt tỉ lệ nợ hạn, nợ xấu gia t ng làm ảnh hƣởng trực tiếp đến nguồn vốn lợi nhuận c c ngân hàng Đứng trƣớc thực tế c c ngân hàng có biện pháp nhằm đảm bảo cho nguồn vốn m nh đạt tiêu: lợi nhuận- an toàn- lành mạnh Định giá tài sản đảm bảo phục vụ cho vay nghiệp vụ quan trọng hoạt động tín dụng ngân hàng thƣơng mại, giá trị tài sản bảo đảm góp phần ảnh hƣởng đến định cho vay ngân hàng nhƣ tốc độ t ng trƣởng tín dụng ngân hàng Tuy nhiên, thực tế việc định gi TSĐB nói chung thƣờng diễn tình trạng bất cập cơng tác tổ chức định giá khiến cho việc x c định giá trị TSĐB gặp h ng t hó h n trở ngại Chính việc nghiên cứu phân tích hoạt động định gi TSĐB phục vụ cho vay NHTM cần thiết Trong thời gian thực tập Phòng Định Giá Tài Sản HO, em có hội tìm hiểu ĩ hoạt động định giá đây, đƣợc tiếp xúc thực tế với qu tr nh định giá TSĐB anh chị nhân vi n, qua nhận thấy đƣợc cần thiết vai trò quan trọng hoạt động định gi TSĐB phục vụ cho vay c c chi nh nh Do em định chọn đề tài “Hồn thiện nội dung cơng tác thẩm định giá trị bất động sản đảm bảo phục vụ cho vay ngân hàng thƣơng mại TNHH MTV Dầu Khí Tồn Cầu” làm nội dung nghiên cứu khóa luận tốt nghiệp Mục đích nghiên cứu Để làm rõ vấn đề lý luận li n quan đến hoạt động định gi TSĐB phục vụ cho vay NHTM Nghiên cứu đ nh gi thực trạng hoạt động định gi TSĐB phục vụ cho vay NHTM TNHH MTV Dầu Khí Tồn Cầu Đề xuất số giải Phụ lục số Qui định BĐS đƣợc phép nhận bảo đảm GPBank BĐS c c quận nội thành thuộc c c thành phố:  Mặt tiền BĐS vị tr 1: tối thiểu 2m, vị tr trở l n: tối thiểu 3m  Chiều sâu (t nh từ giới quy hoạch): tối thiểu 3m  Tổng diện t ch quyền sử dụng đất: tối thiểu 15m2  Đƣờng giao th ng: chiều rộng cắt ngang (chỗ hẹp nhất) tuyến đƣờng đến BĐS đảm bảo tối thiểu 1,5m BĐS c c huyện ngoại thành thuộc c c tỉnh, thành phố  Mặt tiền BĐS chấp: tối thiểu 3,5m  Chiều sâu (t nh từ giới quy hoạch): tối thiểu 5m  Tổng diện t ch quyền sử dụng đất: tối thiểu 20m2  Chỉ nhận BĐS c c hu vực có đƣờng giao th ng nhƣ sau: BĐS mặt đƣờng đƣờng li n th n, vị tr 1: chiều rộng cắt ngang (chỗ hẹp nhất) tuyến đƣờng đến BĐS chấp rộng tối thiểu 3,5m  BĐS thuộc thị trấn thị xã, vị tr 2: chiều rộng cắt ngang (chỗ hẹp nhất) tuyến đƣờng đến BĐS chấp tối thiểu 5m  BĐS thuộc hu du lịch, danh lam thắng cảnh, hu đ thị mới, hu đấu gi , hu phân l (mục đ ch sử dụng đất inh doanh có hạ tầng hồn chỉnh), hu c ng nghiệp, làng nghề (làng nghề có từ 10 hộ inh doanh, bu n b n c c loại mặt hàng, BĐS inh doanh cho thu đƣợc): chiều rộng cắt ngang (chỗ hẹp nhất) tuyến đƣờng đến BĐS chấp tối thiểu 3m Đối với quyền sử dụng đất có chiều sâu tr n 20m (t nh từ giới quy hoạch) gi trị đƣợc t nh nhƣ sau (trƣờng hợp t nh gi trị QSD đất theo gi thị trƣờng):  Tổng diện t ch 20m chiều sâu đầu ti n: t nh theo gi thị trƣờng;  Diện t ch chiều sâu tr n 20m đến 40m ế tiếp: t nh gi trị 60% gi trị 20m đầu ti n;  Diện t ch chiều sâu tr n 40m đến 60m ế tiếp: t nh gi trị 40% gi trị 20m đầu ti n;  Từ chiều sâu tr n 60m: t nh gi trị 20% 20m đầu ti n Đối với BĐS có h nh dạng đất phức tạp, từ 08 cạnh trở l n (ngoại trừ đất dự án):  Tổng diện t ch ≤ 100m2: diện t ch tối thiểu 30m2, mặt tiền tối thiểu 3,5m Định gi 60% gi trị thị trƣờng hu vực (trƣờng hợp t nh gi trị QSD đất theo gi thị trƣờng)  Tổng di n t ch >100m2: mặt tiền tối thiểu đất phải ≥ 1/20 tổng diện t ch t nh theo đơn vị mét dài (m) V dụ: Thửa đất có tổng diện t ch 110m2 −> Mặt tiền tối thiểu đất đƣợc t nh nhƣ sau: 110m : 20 = 5,5m Đối BĐS nhỏ hẹp ph a nở rộng ph a thuộc c c quận, huyện ngoại thành thuộc c c tỉnh, thành phố: trƣờng hợp BĐS có chiều rộng mặt tiền h ng đủ ti u chuẩn theo quy định vị tr nhƣng lớn chi u rộng cắt ngang tuyến đƣờng thoe quy định hu vƣc th phần diện t ch nhỏ hẹp đƣợc t nh nhƣ ng ri ng đƣợc t nh lợi thƣơng mại cho diện t ch 50% gi trị thị trƣờng Đối với nhà chung cƣ, c n hộ tập thể, c c BĐS h ng l n đƣợc tầng h ng có hoảng trống ph a tr n: diện t ch tối thiểu 25m2 ( h ng t nh diện t ch cơi nới, lấn chiếm, ), c ng tr nh phụ có nhiều diện t ch sử dụng h ng liền khối nhà th diện t ch sử dụng ch nh tối thiểu 20m2 Đối với tài sản gắn liền tr n đất đƣợc xây lắp tr n đất, nhận làm tài sản đảm bảo hi chủ tài sản chấp c c đất b n dƣới tài sản gắn liền tr n đất Đối với BĐS Quyền sử dụng đất tr n đất có nhà chƣa đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản theo quy định Ph p luật: chi nh nh hƣớng dẫn b n bảo đảm thực c c thủ tục đ ng ý quyền sở hữu tài sản theo quy định ph p luật Đối với TSBĐ Quyền sở dụng đất n ng nghiệp: Chi nhanh nhận tài sản vị tr dễ chuyển nhƣợng; h ng nhận TSBĐ đất ao hồ bỏ hoang, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng 10 Đối với TSBĐ nhà xƣởng, v n phòng, c ng tr nh xây dựng h c, tài sản h c ( h ng phải nhà ở) gắn liền với đất h nh thành tỏng tƣơng lai:  Chi nh nh chịu tr ch nhiệm xem xét, định việc nhận chấp tài sản gắn liền với đất h nh thành tƣơng lai hi tài sản h nh thành đầy đủ h nh th i vật chất h ch hàng có đầy đủ giấy tờ để đƣợc cấp GCN QSH theo quy định ph p luật  Chi nh nh y u cầu h ch hàng cam ết thời gian hoàn thành thủ tục cấp GCN QSH tài sản theo quy định ph p luật Phụ lục số Báo cáo thẩm định giá trị tài sản đảm bảo NGÂN HÀNG DẦU KHÍ TOÀN CẦU CỘNG HÕA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM PHÕNG ĐỊNH GIÁ TSBĐ Độc lập – Tự – Hạnh phúc Số: 15/02/16 Hà Nội, ngày 01 tháng 03 năm 2016 BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO (Đối với tài sản bất động sản) Vị trí tài sản Nội thành tỉnh K nh gửi: Ngoại thành Mức phí Ngoại ……… đồng Ngày gửi kết ……/…… /…… - Chi nhánh GPBank Thủ Đơ - Trƣởng/Phó phịng phịng định giá tài sản Tơi Bùi Thị Hằng Nga, C n thẩm định - Phòng Định gi TSBĐ tiến hành thẩm định thực tế tài sản xin có b o c o nhƣ sau: PHẦN 1: GIỚI THIỆU VỀ HỒ SƠ ĐỀ NGHỊ Tài sản định gi : Quyền sử dụng đất toàn tài sản gắn liền với 02 đất số 125 130, tờ bàn đồ số 04 địa chỉ: Xã Châu Can, huyện Phú Xuy n, tỉnh Hà Tây (cũ) thành phố Hà Nội Th ng tin hồ sơ đề nghị tiến độ thực c ng việc: Gi trị tài sản định gi Hiệu lực thẩm định gần Ngày thẩm định thực tế Ngày, lập B o c o thẩm định 01/03/2016 01/03/2016 Nguy n nhân h ng hoàn thành thời hạn theo quy định Nguy n nhân chủ quan …………………………………………… … PHẦN II: NỘI DUNG THẨM ĐỊNH Nguyên nhân khách quan …………………………………………… … I- Chủ sở hữu sử dụng hợp pháp tài sản định giá Tƣ cách pháp lý chủ sở hữu tài sản 1.1: Thửa đất số 130, tờ đồ số 04, số sổ đỏ: AD 056682: - Tên chủ sở hữu tài sản: Ông Phan Văn Thuấn vợ bà Vũ Thị Thập - Ông Phan V n Thuấn, sinh n m 1979, Chứng minh nhân dân số 111405763 C ng an TP Hà Nội cấp ngày 04/08/2010; vợ bà Vũ Thị Thập, sinh n m 1983, Chứng minh nhân dân số 001183007928 Cục cảnh s t ĐKQL cƣ trú DLQG dân cƣ cấp ngày 05/06/2015 + Phạm Thị Hồng Sang sinh n m 2001 - Cả hai ng bà tr n đ ng ý hộ hẩu thƣờng trú xã Châu Can, huyện Phú Xuy n, tỉnh Hà Tây (cũ) thành phố Hà Nội 1.2: Thửa đất số 125, tờ đồ số 04, số sổ đỏ: S 826281: - Tên chủ sở hữu tài sản: Hộ ông Phan Văn Thuấn - Tại thời điểm cấp GCN quyền sử dụng đất số S826281, ngày 23/03/2004 hộ ng Phan V n Thuấn gồm c c thành vi n: + Ông Phan V n Thuấn, sinh n m 1979, Chứng minh nhân dân số 111405763 C ng an TP Hà Nội cấp ngày 04/08/2010; + Và vợ bà Vũ Thị Thập, sinh n m 1983, 001183007928 Cục cảnh s t ĐKQL cƣ trú DLQG dân cƣ cấp ngày 05/06/2015 + Phạm Thị Hồng Sang sinh n m 2001 - Cả hộ ng Phan V n Thuấn đ ng ý hộ hẩu thƣờng trú xã Châu Can, huyện Phú Xuy n, tỉnh Hà Tây (cũ) thành phố Hà Nội Về giấy tờ chứng minh quyền sở hữu sử dụng hợp pháp tài sản định giá (trên sở hồ sơ tài sản định giá bên bảo đảm cung cấp - đảm bảo yêu cầu Quy định thực bảo đảm tiền vay Quy trình định giá tài sản bảo đảm) - 01 “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số S 826281, Vào sổ cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất Số: 1195 QSDĐ/H-UBND UBND huyện Phú Xuy n, tỉnh Hà Tây (cũ) thành phố Hà Nội cấp ngày 23/03/2004, đứng t n Hộ ng Phan V n Thuấn; 01 “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AD 056682, Sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: 00004 UBND huyện Phú Xuy n, tỉnh Hà Tây (cũ) thành phố Hà Nội cấp ngày 10/04/2006, đứng t n ng Phan V n Thuấn - 01 CMND số 111405763 C ng an TP Hà Nội cấp ngày 04/08/2010 mang t n ng Phan V n Thuấn; 01 CMND số 001183007928 Cục cảnh s t ĐKQL cƣ trú DLQG dân cƣ cấp ngày 05/06/2015 mang t n bà Vũ Thị Thập; 01 Sổ hộ hẩu gia đ nh số 00533681 (Chủ hộ: Ông Phan Văn Thuấn) CA Xã Châu Can, H Phú Xuyên cấp ngày 15/06/2014; 01 Đơn xin x c nhận nhân hẩu thời điểm cấp sổ đỏ c ng an xã Châu Giang, huyện Phú Xuy n cấp ngày 15/11/2013 - Tất giấy tờ Hiện trạng sử dụng tài sản - Hiện vợ chồng ng bà Phan V n Thuấn Vũ Thị Thập sử dụng 02 tài sản tr n làm nơi sinh sống inh doanh cửa hàng tạp hóa - Tại thời điểm tổ định gi iểm tra tài sản, h ng t m thấy th ng tin li n quan đến tranh chấp Kết luận: Cán định giá tài sản chủ yếu giấy tờ sở hữu để định giá, giấy tờ sở hữu gốc khớp với nội dung giấy tờ sử dụng để định giá, thì: tài sản định giá Thửa đất số 125, tờ đồ số 04, số sổ đỏ: S 826281 thuộc quyền sở hữu sử dụng hợp pháp ông Phan Văn Thuấn vợ bà Vũ Thị Thập; Tài sản định giá Thửa đất số 125, tờ đồ số 04, số sổ đỏ: S 826281 thuộc quyền sở hữu sử dụng hợp pháp Hộ ông Phan Văn Thuấn II- Đặc điểm tài sản Thửa đất đƣợc quyền sử dụng tài sản gắn liền với đất Theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất III- Thẩm định thực tế đất, tài sản đất Thửa đất quyền sử dụng - Tr n đất số: 125; Tờ đồ số: 04 - Tr n đất số: 125; Tờ đồ số: 04 - Tr n đất số: 130; Tờ đồ số: 04 - Tr n đất số: 130; Tờ đồ số: 04 - - - Địa chỉ: Xã Châu Can - huyện Phú Địa thực tế: Th n Trung, xã Châu Xuyên – tỉnh Hà Tây Can, huyện Phú Xuy n, thành phố Hà Nội Thửa đất số 125: + Ph a trƣớc (nh n từ ra) gi p: Đƣờng li n th n rộng hoảng 4m + B n phải gi p: nhà đất liền ề + B n tr i gi p: đất số 130, tờ đồ số ng Phan V n Thuấn + Ph a sau gi p: Đất cơi nới th m… Thửa đất số 130: + Phía trƣớc (nh n từ ra) gi p: Đƣờng li n th n rộng hoảng ~4m + B n tr i gi p: Nhà hàng xóm liền ề + B n phải gi p: đất số 125, tờ đồ số ng Phan V n Thuấn + Ph a sau gi p: Đất cơi nới th m…  Thửa đất số 130, tờ đồ số 04, số sổ - Diện t ch thực tế: Khoảng ~180m2 đỏ: AD 056682: - Nguồn gốc lý ch nh lệch: - Diện t ch: 40m2 Trên GCN th đất ghép cạnh - H nh thức sử dụng: có DT 100 m2 Tuy nhiên, + Sử dụng ri ng: 40 m2 thực tế th ph a sau ao + Sử dụng chung: h ng m2 Chủ TS qu tr nh xây dựng nhà  Thửa đất số 125, tờ đồ số 04, số sổ lấn th m ph a sau xây ng i nhà đỏ: S 826281: nhà ho để chứa hàng tạp hóa tr n - Diện t ch: 60m2 hai đất phần đất lấn chiếm th m; có tổng diện t ch hoảng ~180 m2 - K ch thƣớc c c cạnh: h ng ghi - (~10m x 18m) K ch thƣớc c c cạnh: tr n thực tế, đất h nh chữ nhật, Mặt tiền hậu rộng hoảng ~10m Hai cạnh b n dài hoảng ~18m - Mục đ ch sử dụng đất 125: - Mục đ ch sử dụng đất: đất - Mục đ ch sử dụng đất 130: đất n ng th n; Nhà nƣớc c ng nhận QSD đất nhƣ nhà nƣớc giao đất có thu tiền SD đất theo hồ sơ số 000139 - Thời hạn sử dụng 02 đất: Lâu dài - Thời hạn sử dụng đất: - H nh dạng 02 đất: H nh tứ gi c - H nh dạng đất: H nh tứ gi c - Hƣớng 02 đất: Hƣớng Đ ng - Hƣớng đất: Hƣớng Đ ng IV- Loại tài sản: - Diện t ch xây dựng: - Tổng diện t ch mặt sàn: Tài sản gắn liền với đất - Loại tài sản thực tế: C n nhà 03 tầng, tƣờng gạch, m i thiết ế tƣơng đối đại, XD n m 2013, nằm tr n hai đất…Ng i nhà đƣợc sử dụng - Tổng diện t ch sử dụng: vừa b n hàng tạp hóa tầng 1, sinh hoạt - Kết cấu nhà: gia đ nh chủ TS tầng 2; 3…Gi trị lại ~85% - Diện t ch xây dựng thực tế: ~300m Khoảng - Tổng diện t ch mặt sàn: Khoảng ~100m2 - Thời gian xây dựng: 2013 Sơ đồ chi tiết tài sản vị trí tài sản kèm ảnh chụp tài sản phần tiếp giáp với mặt đƣờng/lối ảnh chụp phòng nhà Ảnh chụp tài sản: Sơ đồ đường vào vị trí tài sản đảm bảo: SS1 Đình làng SS2 Kết luận: Việc mô tả tài sản, vị trí tài sản với thực tế thời điểm thẩm định V- Đánh giá tính chuyển nhƣợng 02 tài sản: Thuận lợi tài sản Về tài sản: - Hạn chế tài sản - Về tài sản: + H nh d ng tài sản: tƣơng đối vu ng vắn + H nh d ng tài sản: + Mặt tiền: Khoảng 10m + Mặt tiền: + Kiến trúc, nội thất: Nhà thiết ế tƣơng đối đại, + Kiến trúc, nội thất: nội thất đầy đủ đảm bảo sống… + Thuận lợi h c: + Hạn chế h c: Về khu vực có tài sản: + Lợi inh doanh: + Về địa điểm: nằm xa trung tâm thành Về khu vực có tài sản: phố Hà Nội, thuộc hu n vi n làng xã + Về địa điểm: nằm mặt đƣờng li n th n xã + Về sở hạ tầng, giao th ng, m i Châu Can, từ tài sản tới QL 1A hoảng 1,3 m, tới đầu cầu Ph p Vân- Cầu Giẽ hoảng m trƣờng: + Về gi trị lợi thƣơng mại: + Về sở hạ tầng, giao th ng, m i trƣờng: đƣờng + Về dân tr , trật tự an ninh xã hội: trƣớc nhà rộng ~4m, t đỗ trƣớc cửa + Về gi trị lợi thƣơng mại: nằm tr n trục đƣờng ch nh th n, sử dụng để ở, làm cửa hàng cho thu + Về dân tr , trật tự an ninh xã hội: An ninh h tốt, hu vực dân cƣ làng xóm lâu đời, có v n hóa Xu biến động giá tƣơng lai: Hiện giao dịch nhà đất hu vực có, nhƣng giao dịch thành c ng t Khả phát mại: Rất dễ Dễ B nh thƣờng Khó Kh ng thể ph t mại đƣợc Kết luận: Qua đánh giá thuận lợi hạn chế tài sản, cán thẩm định đánh giá tính chuyển nhượng tài sản mức trung bình thời điểm định giá III- Cơ sở Phƣơng pháp định giá Cơ sở định giá: - C n Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND ngày 29 th ng 12 n m 2014 UBND TP Hà Nội Ban hành quy định gi c c loại đất tr n địa bàn thành phố Hà Nội p dụng từ ngày 01/01/2015 đến 31/12/2019 - C n Th ng tƣ số 45/2013/TT-BTC Bộ tài ch nh ngày 25/04/2013 Hƣớng dẫn chế độ quản lý, sử dụng tr ch hấu hao tài sản cố định - Quyết định số 29/2014/QĐ-UBND UBND/TP Hà nội ngày 22 th ng 07 n m 2014 việc ban hành gi xây dựng nhà ở, nhà tạm, vật iến trúc làm sở x c định gi trị bồi thƣờng, hỗ trợ hi nhà nƣớc thu hồi đất tr n địa bàn Thành phố Hà Nội - C n th ng tin gi chuyển nhƣợng thực tế tr n thị trƣờng hu vực đặc điểm tài sản bảo đảm bất động sản; - C n th ng tin, tài liệu li n quan đến tài sản mà h ch hàng cung cấp cho Ngân hàng (Kh ch hàng chịu tr ch nhiệm t nh x c thực th ng tin, tài liệu… li n quan đến tài sản) - C n c c quy định GPBan Phƣơng pháp định giá: Sử dụng phƣơng ph p so s nh trực tiếp ết hợp phƣơng ph p chi ph , hấu hao, thặng dƣ, lợi nhuận Nguyên tắc định giá: - Nguy n tắc sử dụng cao tốt nhất: tài sản sử dụng vào nhiều mục đ ch h c nhƣng gi trị chúng đƣợc thừa nhận điều iện đƣợc sử dụng tốt hiệu - Nguy n tắc thay thế: Gi trị tài sản h ng vƣợt qu chi ph để có đƣợc tài sản tƣơng đƣơng - Nguy n tắc dự iến lợi ch tƣơng lai: gi trị tài sản đƣợc định lợi ch tƣơng lai mang lại cho nhà đầu tƣ - Nguy n tắc h c: nguy n tắc cung cầu, nguy n tắc đóng góp… IV- Thơng tin tham khảo thị trƣờng C n thẩm định hảo s t thực tế hu vực có tài sản định gi tham hảo c c th ng tin gi rao b n c c tài sản có đặc điểm vị tr tƣơng đƣơng với tài sản định gi thời gần nhƣ sau: Tài sản Mô tả Giá đất Nguồn tham khảo tài sản tham khảo chào bán thông tin tham khảo Cần b n l đất diện t ch 160 m2, diện t ch thực tế 170 m2 th n Trung, Châu Can, Phú Xuy n Đƣờng ph a Tài sản trƣớc đƣờng li n th n rộng hoảng 800 triệu http://alonhadat.com.vn/ 5m, oto vào đƣợc mặt tiền rộng 10m Tr n đất có ng i nhà 02 tầng V- Kết định giá cán thẩm định Kết định giá theo khung giá nhà nƣớc STT Tài sản định giá Diên tích Đơn gía Giá trị cịn Tổng giá trị (m2) (đồng/m2) lại (%) (đồng) (1) (2) (3) (4)=(1)x(2)x(3) 100 600.000 100 60.000.000 Xã Châu Can, Phú Xuy n, Hà Nội Gi trị quyền sử dụng đất I Tổng giá trị tài sản định giá 60.000.000 Kết định giá có tham khảo theo giá thị trƣờng C n th ng tin tham hảo nhƣ tr n hảo s t thực tế xung quanh vị tr tài sản cần định gi với vị tr , diện t ch ng vào tài sản nhƣ tr n c c th ng tin tham hảo h c C n định gi đề nghị mức gi thị trƣờng quyền sử dụng đất tr n là: 3.81trđ/m2 quyền sử dụng đất STT I II Tài sản định giá Gi trị quyền sử dụng 02 đất Diên tích Đơn gía Giá trị Tổng giá trị (m2) (đồng/m2) lại (%) (đồng) (1) (2) (3) (4)=(1)x(2)x(3) 100 3.810.000 100 380.100.000 Nhà chƣa đƣợc cấp GCN sở hữu, trƣờng hợp b n bảo đảm 1.260.000.000 STT Tài sản định giá Diên tích Đơn gía Giá trị cịn Tổng giá trị (m2) (đồng/m2) lại (%) (đồng) chƣa đủ giấy tờ để đƣợc đ ng ý QSH nhà Tổng giá trị 02 tài sản định giá 1.640.100.000 Kết luận: Căn tài sản thực tế lợi thương mại tài sản, tài sản quyền sử dụng đất toàn tài sản gắn liền với 02 đất số 125 130, tờ bàn đồ số 04 địa chỉ: Xã Châu Can, huyện Phú Xuyên, tỉnh Hà Tây (cũ) thành phố Hà Nội theo “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” số S 826281, Vào sổ cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất Số: 1195.QSDĐ/H-UBND UBND huyện Phú Xuyên, tỉnh Hà Tây (cũ) thành phố Hà Nội cấp ngày 23/03/2004, đứng tên Hộ ông Phan Văn Thuấn “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” số AD 056682, Sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: 00004 UBND huyện Phú Xuyên, tỉnh Hà Tây (cũ) thành phố Hà Nội cấp ngày 10/04/2006, đứng tên ông Phan Văn Thuấn có giá tham khảo theo giá thị trường làm tròn là: 1.200.000.000 đồng (bằng chữ: tỷ hai trăm triệu đồng chẵn) PHẦN III: ĐỀ XUẤT CỦA CÁN BỘ THẨM ĐỊNH Qua việc thẩm định hồ sơ định gi tài sản, t i Bùi Thị Hằng Nga - c n Phòng Định gi tài sản bảo đảm có ý iến nhận xét đề xuất nhƣ sau: - Tài sản phải đƣợc ý hợp đồng bảo đảm đ ng ý GDBĐ theo quy định nhà nƣớc GPBank - Tài sản phải đƣợc iểm tra định ỳ theo quy định GPBan - Chủ sở hữu cam ết với b n ngân hàng toàn quyền sử dụng đất toàn phần tài sản gắn liền với đất, bao gồm phần đất cơi nới thực tế tài sản tr n phần đất cơi nới thuộc tài sản bảo đảm GPBan - Gi trị tài sản định gi có tham hảo theo gi thị trƣờng đƣợc định gi làm tròn là: 1.640.100.000 đồng (bằng chữ: tỷ sáu trăm bốn mươi triệu đồng trăm chẵn) - Kết định gi tài sản tr n dựa theo c c giấy tờ sở hữu èm theo, c n định gi tài sản chƣa đƣợc trực tiếp xem ch nh c c giấy tờ sở hữu V b o c o định gi có gi trị sau hi CVKH c n HTTD đối chiếu với giấy tờ sở hữu ch nh tài sản ý x c nhận Lưu ý: Đính số CMND bà Vũ Thị Thập Sổ hộ gia đình Trân trọng báo cáo! PHÓ PHÕNG ĐỊNH GIÁ TSBĐ CÁN BỘ ĐỊNH GIÁ TSBĐ Trƣơng Đình Sơn Bùi Thị Hằng Nga