Phương pháp nghiên cứu Đề tài sử dụng phương pháp nghiên cứu định tính, tiếp cận và đi sâu vào nghiên cứu và phân tích công tác thẩm định giá BĐS thế chấp phục vụ hoạt động cho vay tại N
CƠ SỞ LÝ THUYẾT CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP PHỤC VỤ HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
Cơ sở lý thuyết về bất động sản thế chấp
1.1.1 Khái niệm bất động sản thế chấp
Ngày nay, với sự phát triển của kinh tế thị trường, nhu cầu vay vốn của cá nhân và tổ chức để tiêu dùng và mở rộng sản xuất kinh doanh ngày càng gia tăng Để đáp ứng nhu cầu này, những người thiếu vốn thường tìm đến ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng để vay tiền, sử dụng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình làm thế chấp Theo Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015, thế chấp tài sản là việc bên thế chấp sử dụng tài sản của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ mà không cần giao tài sản cho bên nhận thế chấp Tài sản thế chấp có thể do bên thế chấp giữ hoặc được thỏa thuận giao cho bên thứ ba giữ.
Hiện nay, các ngân hàng tập trung vào việc cho vay có tài sản thế chấp (TSBĐ), đặc biệt là bất động sản (BĐS) có tính thanh khoản cao Điều này giúp ngân hàng dễ dàng xử lý và thu hồi nợ, đồng thời tạo ra nguồn thu bổ sung để trả nợ.
Bất động sản thế chấp được định nghĩa là tài sản bất động sản được sử dụng làm tài sản đảm bảo cho khoản vay tại ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng, nhằm đáp ứng nhu cầu vay vốn của chủ sở hữu bất động sản.
1.1.2 Đặc điểm bất động sản thế chấp
Ngoài những đặc điểm của BĐS nói chung, BĐS thế chấp còn mang những đặc điểm khác của một TSBĐ
Bất động sản (BĐS) được phép giao dịch khi pháp luật cho phép, bao gồm các hoạt động như mua, bán, tặng cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp và bảo lãnh, cùng với các dịch vụ liên quan khác.
Bất động sản không có tranh chấp về quyền và nghĩa vụ hợp pháp trong quan hệ pháp luật khi ký kết hợp đồng bảo đảm Khách hàng vay cần cam kết bằng văn bản với tổ chức tín dụng rằng tài sản thế chấp không có tranh chấp tại thời điểm đăng ký hợp đồng tín dụng.
BĐS mà pháp luật quy định phải bảo hiểm thì khách hàng vay phải mua bảo hiểm BĐS trong thời gian bảo đảm tiền vay
Bất động sản (BĐS) không chỉ là tài sản vật chất mà còn bao gồm các quyền như quyền sử dụng đất (QSDĐ) và quyền sở hữu (QSH) nhà ở Khi thế chấp BĐS, thực chất là thế chấp quyền sử dụng BĐS, do đó, để đảm bảo tính hợp pháp, BĐS thế chấp cần có đầy đủ giấy tờ pháp lý, bao gồm giấy chứng nhận quyền sở hữu (GCN) hoặc quyền sở hữu hợp pháp của bên vay Đối với đất đai, cần có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng đất theo quy định hiện hành.
Bất động sản thế chấp bao gồm nhiều loại tài sản như nhà ở, căn hộ, đất đai, khu đất thương mại và các loại bất động sản khác, mang lại sự linh hoạt cho cả người vay và người cho vay trong việc lựa chọn và thương thảo các điều kiện vay.
Bất động sản (BĐS) là tài sản có giá trị lớn và nhạy cảm với biến động thị trường Để đảm bảo an toàn cho bên nhận thế chấp trong hoạt động cho vay, giá trị BĐS thường được định giá thấp hơn giá trị thị trường tại thời điểm thế chấp Việc ước lượng giá trị BĐS tương đương với giá trị thị trường ở thời điểm xấu nhất giúp giảm thiểu rủi ro, do đó giá trị BĐS thế chấp trở nên tương đối ổn định.
Nếu người vay không có khả năng hoặc không muốn thanh toán nợ, tài sản thế chấp có thể bị tịch thu và bán để thu hồi khoản nợ chưa trả Điều này làm tăng nguy cơ mất mát tài sản cho người vay.
1.1.3 Vai trò của bất động sản thế chấp Đối với CSH BĐS:
Trong thời gian cần thiết, khi chủ sở hữu hoặc các bên liên quan cần nguồn vốn, bất động sản trở thành tài sản thế chấp, giúp người vay tiếp cận tài chính cho tiêu dùng hoặc sản xuất kinh doanh Đồng thời, chủ sở hữu vẫn có thể sử dụng bất động sản trong thời gian vay vốn, mang lại lợi ích cho cả người vay và ngân hàng thương mại.
Hiện nay, khoảng 80% doanh thu của các ngân hàng thương mại (NHTM) đến từ hoạt động tín dụng, với cho vay chiếm tỷ trọng lớn và tiềm ẩn nhiều rủi ro Do đó, các NHTM ưu tiên cấp tín dụng cho khách hàng có tài sản thế chấp, nhằm đảm bảo khả năng hoàn trả khoản vay gốc và lãi đúng hạn, đồng thời bù đắp cho các khoản vay trong trường hợp xảy ra vỡ nợ Bất động sản (BĐS) là loại tài sản thế chấp phổ biến nhất, thường chiếm hơn một nửa tổng giá trị tài sản thế chấp của ngân hàng Việc nhận BĐS làm tài sản bảo đảm giúp các NHTM giảm thiểu rủi ro tín dụng, thu hút thêm nguồn vốn và phát triển, mở rộng đa dạng hóa các dịch vụ ngân hàng.
Việc cho vay dựa trên tài sản bảo đảm (TSBĐ), đặc biệt là bất động sản (BĐS), đóng vai trò quan trọng trong hoạt động ngân hàng Khi nhận thế chấp BĐS, ngân hàng cần ghi nhận và đánh giá giá trị của tài sản này một cách cẩn thận để đảm bảo an toàn cho mình và đáp ứng nhu cầu vay của khách hàng Do đó, công tác thẩm định giá BĐS thế chấp luôn được ngân hàng chú trọng.
Cơ sở lý thuyết về thẩm định giá bất động sản thế chấp
1.2.1 Khái niệm thẩm định giá bất động sản
Có nhiều quan điểm khác nhau định nghĩa về thẩm định giá trị BĐS như:
Thẩm định giá là quá trình đánh giá giá trị tài sản dựa trên thị trường tại một thời điểm và địa điểm cụ thể, theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.
Thẩm định giá trị bất động sản là quá trình ước tính giá trị của quyền sở hữu bất động sản thông qua hình thức tiền tệ, phục vụ cho mục đích cụ thể trong các điều kiện của một thị trường nhất định, bằng các phương pháp phù hợp.
Thẩm định giá trị bất động sản (BĐS) có những đặc trưng cơ bản cần được thừa nhận: (1) là một khoa học ước tính giá trị yêu cầu tính chuyên môn cao; (2) giá trị BĐS được thể hiện bằng tiền; (3) giá trị được xác định dựa trên thị trường; (4) xác định tại một địa điểm và thời điểm cụ thể; (5) phục vụ cho mục đích đã định trước; (6) thực hiện bằng các phương pháp phù hợp với tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.
Khái quát hóa những đặc trưng nêu trên, có thể định nghĩa:
Thẩm định giá bất động sản là quá trình ước lượng giá trị tài sản một cách chính xác, nhằm xác định lợi ích mà bất động sản có thể mang lại cho chủ sở hữu tại một thời điểm cụ thể.
1.2.2 Vai trò thẩm định giá bất động sản thế chấp
Công tác thẩm định giá bất động sản (BĐS) tại các ngân hàng thương mại (NHTM) giữ vai trò quan trọng, đặc biệt trong lĩnh vực cho vay Việc định giá chính xác BĐS giúp ngân hàng quản lý rủi ro hiệu quả và đảm bảo an toàn trong các khoản cho vay.
Một là, xác định mức cho vay:
Quá trình thẩm định giá bất động sản ảnh hưởng trực tiếp đến mức độ cho vay của ngân hàng Nếu giá trị tài sản thế chấp cao, ngân hàng sẽ có khả năng cung cấp mức vay lớn hơn Ngược lại, nếu giá trị thẩm định thấp, ngân hàng có thể hạn chế mức vay hoặc yêu cầu bổ sung tài sản bảo đảm.
Hai là, tăng tính đảm bảo cho khoản vay:
Thẩm định giá bất động sản thế chấp giúp ngân hàng xác định giá trị đủ để đảm bảo khoản vay, từ đó giảm thiểu rủi ro trong trường hợp khách hàng không trả nợ Việc này cho phép ngân hàng đưa ra quyết định cho vay thông minh, giảm rủi ro tín dụng và bảo đảm tính ổn định cho toàn bộ hệ thống tài chính.
1.2.3 Nguyên tắc thẩm định giá bất động sản thế chấp
1.2.3.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Nguyên tắc này cho rằng con người luôn tìm cách tối ưu hóa lợi ích từ tài sản, do đó giá trị bất động sản (BĐS) được xác định dựa trên khả năng sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của nó Điều này có nghĩa là phương án sử dụng BĐS được chọn phải mang lại giá trị cao nhất có thể Chính phương án tối ưu đó sẽ được áp dụng trong quá trình thẩm định giá trị BĐS.
Một bất động sản đang được sử dụng thực tế không nhất thiết phản ánh khả năng sử dụng và hiệu quả tốt nhất Điều này có nghĩa là phương án sử dụng hiện tại của bất động sản có thể không tương ứng với cách khai thác tối ưu nhất.
Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa trong bối cảnh kinh tế xã hội thực tế, với các yếu tố kỹ thuật, pháp lý và tài chính được đảm bảo, nhằm mang lại giá trị lớn nhất cho tài sản Để một bất động sản được coi là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, nó phải thỏa mãn ba điều kiện: (1) phù hợp với bối cảnh tự nhiên và điều kiện địa chất, không vi phạm tiêu chuẩn an toàn; (2) hợp pháp và tuân thủ các quy định của pháp luật; (3) khả thi về tài chính, đảm bảo dòng thu nhập đủ để thu hồi vốn và nghĩa vụ tài chính.
Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất là cơ sở quan trọng để lựa chọn giá trị cho bất động sản thẩm định Nguyên tắc này giúp phân tích các yếu tố vật chất, pháp lý, kinh tế và xã hội ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.
Nguyên tắc thay thế chỉ ra rằng giá trị của bất động sản có thể được xác định dựa trên chi phí để sở hữu một bất động sản tương đương Nguyên tắc này dựa trên giả định rằng những người mua cẩn trọng sẽ không chi trả nhiều hơn mức giá hợp lý để sở hữu tài sản.
Nguyên tắc này cho rằng trong trường hợp có nhiều bất động sản tương đồng, bất động sản nào có giá thấp nhất sẽ thu hút cầu lớn nhất Điều này có nghĩa là mức giá của một bất động sản trên thị trường bị giới hạn bởi giá của các bất động sản cạnh tranh.
Các bất động sản (BĐS) không hoàn toàn giống nhau, ngay cả những BĐS tương tự cũng có sự khác biệt về đặc điểm vật lý và kinh tế xã hội Do đó, khi áp dụng nguyên tắc thẩm định giá, cần chú ý đến hai yếu tố quan trọng: (1) Nắm bắt thông tin về giá cả và chi phí xây dựng của các BĐS tương tự tại thời điểm thẩm định; (2) Trang bị kỹ năng điều chỉnh sự khác biệt giữa các BĐS để đảm bảo tính chính xác trong quá trình thẩm định.
1.2.3.3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai
Theo nguyên tắc này, các chủ sở hữu tiềm năng của bất động sản kỳ vọng sẽ nhận được thu nhập và lợi ích từ việc sử dụng tài sản, bao gồm cả khoản tiền thu được từ việc bán lại bất động sản.
Giới thiệu về Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu (ACB)
2.1.1 Lịch sử hình thành và mục tiêu phát triển
Ngân hàng TMCP Á Châu (ACB) được thành lập theo Giấy phép số 0032/NH-GP do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cấp vào ngày 24/4/1993 và Giấy phép số 553/GP-UB do Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 13/5/1993 ACB chính thức đi vào hoạt động từ ngày 04/6/1993.
Ngân hàng ACB được thành lập với 31 cổ đông sáng lập và vốn điều lệ 20 tỷ đồng Năm 2006, ACB lần đầu niêm yết cổ phiếu tại Trung tâm Giao dịch Chứng khoán Hà Nội, sau đó là HNX Đến năm 2017, cổ phiếu ACB có sự tăng trưởng mạnh mẽ, trở thành một trong những tên tuổi giá trị nhất tại sàn HNX Vào tháng 12/2020, ACB đã chuyển niêm yết cổ phiếu sang sàn HOSE Hiện tại, vốn điều lệ của ngân hàng đã vượt 38.840 tỷ đồng, đưa ACB vào top 10 ngân hàng có vốn điều lệ lớn nhất tại Việt Nam.
Giai đoạn 2012 – 2017 là thời kỳ đầy thách thức đối với ACB, khi Chủ tịch Hội đồng Đầu tư Nguyễn Đức Kiên bị cáo buộc thao túng hoạt động ngân hàng, dẫn đến thiệt hại hàng nghìn tỷ đồng Sau sự kiện này, ACB đã trải qua quá trình tái cơ cấu kéo dài 3-5 năm để xây dựng chiến lược mới Nhờ bản lĩnh và quyết tâm, ACB đã vượt qua khủng hoảng và ghi nhận những bước đột phá trong kinh doanh.
Đến cuối năm 2023, ACB đã có mặt tại 49/63 tỉnh thành trong cả nước với 90 chi nhánh và 294 phòng giao dịch, tổng cộng 384 đơn vị, chủ yếu tập trung tại Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội.
ACB đã khẳng định vị thế là một trong những ngân hàng thương mại cổ phần hàng đầu tại Việt Nam và khu vực Châu Á, nổi bật với các giải thưởng danh giá như Top 10 ngân hàng thương mại uy tín nhất theo Vietnam Report năm 2020.
“Nơi làm việc tốt nhất Châu Á” từ tạp chí HR Asia 5 năm liên tiếp (2019 – 2023),
Năm 2022, tổ chức Asia Pacific Enterprise Awards vinh danh thương hiệu với giải thưởng “Thương hiệu truyền cảm hứng” và “Doanh nghiệp xuất sắc” Đồng thời, ngân hàng cũng được Vietnam Report xếp hạng trong Top 3 Ngân hàng TMCP tư nhân uy tín.
Dựa trên năm giá trị cốt lõi “Chính trực – Cẩn trọng – Cách tân – Hài hòa – Hiệu quả”, ACB đã xây dựng chiến lược phát triển trung và dài hạn với ba nội dung chính: (1) Tăng trưởng bền vững nhằm tạo ra giá trị cho khách hàng, cổ đông và xã hội; (2) Tăng cường sự tín nhiệm đối với ACB thông qua quản trị công ty tốt; (3) Chuyển đổi tổ chức để thích ứng với những thay đổi trong chiến lược và yêu cầu quản lý của Nhà nước.
Trong giai đoạn tới, ACB sẽ tiếp tục tập trung vào lĩnh vực bán lẻ, phục vụ khách hàng cá nhân và SMEs, đồng thời phát triển các doanh nghiệp lớn trong ngành Ngân hàng đặt mục tiêu tài chính quan trọng với tỷ suất lợi nhuận vốn chủ sở hữu (ROE) đạt 20%/năm trở lên, tỷ lệ nợ xấu duy trì dưới 2%, và giữ vững vị trí trong top 3 ngân hàng bán lẻ lớn nhất Việt Nam.
2.1.2 Các lĩnh vực hoạt động
Ngân hàng Á Châu hoạt động trong nhiều lĩnh vực trong ngành ngân hàng và tài chính, bao gồm:
Chúng tôi cung cấp đa dạng sản phẩm và dịch vụ ngân hàng cho cá nhân và hộ gia đình, bao gồm tài khoản tiết kiệm, tài khoản thanh toán, thẻ tín dụng, thẻ ghi nợ, cùng với các hình thức vay tiêu dùng, vay mua bất động sản và vay mua ô tô.
Chúng tôi cung cấp dịch vụ ngân hàng toàn diện cho doanh nghiệp và tổ chức, bao gồm tài khoản doanh nghiệp, vay vốn ngắn, trung và dài hạn, bảo lãnh, tài trợ xuất nhập khẩu, dịch vụ ngoại hối và thị trường tài chính, cũng như các giải pháp thanh toán và quản lý tài chính hiệu quả.
Chúng tôi cung cấp dịch vụ thanh toán tiện lợi, bao gồm chuyển khoản, thanh toán hóa đơn và mua sắm trực tuyến Ngoài ra, chúng tôi còn thực hiện các giao dịch ngoại tệ, vàng bạc và thanh toán quốc tế.
Chúng tôi cung cấp đa dạng sản phẩm và dịch vụ bảo hiểm thông qua sự hợp tác với các công ty bảo hiểm hàng đầu, bao gồm bảo hiểm nhân thọ, bảo hiểm tài sản và bảo hiểm sức khỏe.
Cung cấp dịch vụ cho thuê tài chính; cung ứng sản phẩm phái sinh giá cả hàng hóa
Chúng tôi cung cấp dịch vụ giao dịch chứng khoán đa dạng cho khách hàng, bao gồm môi giới chứng khoán, giao dịch ký quỹ, tư vấn tài chính doanh nghiệp, bảo lãnh phát hành chứng khoán, lưu ký chứng khoán và quản lý quỹ.
Mô hình quản trị của ACB bao gồm Đại hội đồng cổ đông, Hội đồng Quản trị, Ban Kiểm soát và Tổng Giám đốc, với Tổng Giám đốc giữ vai trò là người đại diện theo pháp luật.
Ban điều hành của ACB bao gồm Tổng giám đốc, các phó Tổng giám đốc và Kế toán trưởng Ngân hàng TMCP Á Châu có hệ thống gồm Hội sở, chi nhánh, phòng giao dịch và Văn phòng đại diện tại Hà Nội Hội sở được tổ chức thành 10 khối và 17 phòng, ban, trung tâm cùng văn phòng.
Tại ngày 31/12/2023, ngân hàng có 13.224 nhân viên, tăng so với con số 12.604 của năm 2022
Hình 2.1: Cơ cấu tổ chức của ACB
2.1.4 Khái quát tình hình tài chính năm 2023
Cơ sở pháp lý của hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp phục vụ hoạt động cho vay tại ACB
hoạt động cho vay tại ACB
Công tác thẩm định giá trị bất động sản thế chấp phục vụ cho vay tại ACB được thực hiện dựa trên các cơ sở pháp lý vững chắc, đảm bảo tuân thủ pháp luật nhà nước Quy trình này tham khảo hướng dẫn từ các tổ chức chuyên ngành và phù hợp với các quy định, chính sách nội bộ của ngân hàng.
Thông tư 28/2021/TT-BTC ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số
11 – Thẩm định giá BĐS quy định về các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS, nguyên tắc và phương pháp thẩm định giá BĐS
Thông tư số 145/2016/TT-BTC, ban hành ngày 10/10/2016 bởi Bộ Tài chính, quy định các phương pháp và thủ tục thẩm định giá bất động sản (BĐS), đồng thời nêu rõ quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan trong quá trình này.
Công văn WI-14/TĐTS, cập nhật mới nhất ngày 13/03/2024, hướng dẫn công việc thẩm định bất động sản với 21 phụ lục chi tiết Nội dung bao gồm tỷ lệ áp dụng cho thông tin so sánh, tỷ lệ điều chỉnh, đơn giá đất, đơn giá công trình xây dựng, và danh sách các dự án không đủ điều kiện nhận thế chấp Bên cạnh đó, công văn cũng cung cấp danh sách khu vực và tuyến đường thuộc quy hoạch, cùng với hướng dẫn thẩm định cho các trường hợp và địa bàn đặc biệt.
Công văn WI-11/TĐTS cập nhật mới nhất ngày 10/04/2024 hướng dẫn chi tiết quy trình thẩm định bất động sản trên chương trình PASS, bao gồm 20 phụ lục quan trọng nhằm quy định thống nhất quy trình thẩm định BĐS trên chương trình này, đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong quá trình thẩm định.
Công văn số 198/NVQĐ-TĐTS.23 được ban hành ngày 23/8/2024 quy định về chức danh, phương pháp thực hiện nhiệm vụ thẩm định TSBĐ, trong đó có BĐS
Quyết định số 20/NVQĐ-QLRRTD.23 được phê duyệt ngày 02/3/2023 và Công văn NVQD 192 cập nhật ngày 09/10/2023 quy định chính sách nhận TSBĐ tại
ACB, điều kiện nhận thế chấp TSBĐ, chứng từ pháp lý khi thực hiện thẩm định giá trị TSBĐ
ACB thường xuyên phân công các phòng Thẩm định tài sản (TĐTS) khảo sát đơn giá đất tại các khu vực khác nhau, bao gồm các tuyến đường, quận/huyện, dự án và chung cư Dựa trên những khảo sát này, ACB xác định đơn giá đất và giá trị công trình cho từng khu vực cụ thể.
Thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp phục vụ hoạt động cho
2.3.1 Quy định của ACB đối với bất động sản thế chấp
Theo công văn số 20/NVQĐ-QLRRTD.23 được phê duyệt ngày 02/3/2023, chính sách quy định nguyên tắc và điều kiện nhận tài sản bảo đảm (TSBĐ) là bất động sản (BĐS) có những nội dung chính quan trọng.
ACB không chấp nhận thế chấp tài sản hoặc quyền tài sản nếu chúng thuộc danh sách cấm giao dịch hoặc không đáp ứng đủ điều kiện theo quy định pháp luật Tuy nhiên, trong trường hợp khách hàng có nợ tiền sử dụng đất, ACB sẽ xem xét thế chấp nếu khách hàng hoàn tất nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất trước khi thực hiện giao dịch thế chấp.
Bất động sản nhận thế chấp có thể là tài sản hiện có hoặc hình thành trong tương lai Đối với tài sản hình thành trong tương lai, việc nhận thế chấp chỉ được thực hiện khi có xác định rõ ràng về quyền sở hữu, quyền quản lý và sử dụng tài sản của bên bảo đảm, cùng với giá trị, số lượng và khả năng giao dịch tại thời điểm nhận thế chấp Ngoài ra, nếu tài sản hình thành từ vốn vay, các điều kiện giao dịch và chuyển nhượng phải tuân thủ quy định pháp luật tại thời điểm thẩm định ACB sẽ tài trợ cho việc xây dựng công trình hoặc dự án nhằm đảm bảo các điều kiện giao dịch và chuyển nhượng theo quy định với Tờ trình định giá có điều kiện.
ACB nhận thế chấp và giải chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) cùng với tài sản gắn liền với đất Nếu tài sản gắn liền với đất được xây dựng kiên cố trên hai hoặc nhiều thửa đất liền kề, cần phải thực hiện nhận thế chấp toàn bộ các thửa đất liên quan đến tài sản đó.
Bất động sản phải được công chứng và/hoặc đăng ký theo quy định của pháp luật Đối với đất thuê trả tiền hàng năm, ACB chấp nhận thế chấp quyền phát sinh từ hợp đồng thuê đất Tài sản thuộc diện nhận thế chấp theo quy định pháp luật hoặc quy định của ACB nhưng không được công chứng và/hoặc đăng ký theo quy định của ACB sẽ thực hiện thế chấp song phương.
Bất động sản (BĐS) cần đáp ứng các điều kiện về hồ sơ pháp lý và quy định nhận thế chấp theo phụ lục 08, bao gồm các loại BĐS như nhà ở, BĐS hình thành trong tương lai, nhà xưởng, văn phòng, đất làm cơ sở sản xuất kinh doanh và đất nông nghiệp.
BĐS phải được mua bảo hiểm theo quy định tại Phụ lục – Quy định mua bảo hiểm tài sản đối với khách hàng được cấp tín dụng tại ACB
Khi bất động sản đã được chuyển nhượng cho chủ mới nhưng chủ cũ vẫn cư trú tại đó, khách hàng cần bổ sung cam kết từ chủ sở hữu cũ về việc đã nhận đủ tiền thanh toán mua nhà từ bên thế chấp và cam kết không có tranh chấp hay khiếu nại liên quan đến bất động sản này.
2.3.2 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản tại ACB
Công văn số 198/NVQĐ-TĐTS.23, ban hành ngày 23/8/2024, quy định về chức danh và phương pháp thực hiện nhiệm vụ thẩm định tài sản bảo đảm (TSBĐ), bao gồm bất động sản (BĐS) Các phương pháp thẩm định được nêu trong công văn bao gồm phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, và phương pháp dòng tiền chiết khấu (phương pháp thu nhập) Mỗi phương pháp đều được ACB trình bày rõ ràng với định nghĩa, các trường hợp áp dụng, các bước thực hiện, và nguyên tắc tuân thủ cụ thể.
ACB áp dụng phương pháp xác định giá trị tài sản theo đơn giá do UBND tỉnh/thành phố ban hành, thường được sử dụng trong các trường hợp không có thông tin so sánh trên thị trường Phương pháp này thích hợp khi không có chứng từ hợp pháp chứng minh chi phí hình thành giá trị tài sản tại thời điểm hình thành, hoặc khi tài sản thuộc quy hoạch có khả năng giải tỏa, thu hồi.
Tại ACB, phòng thẩm định giá sử dụng chủ yếu phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chi phí để xác định giá trị bất động sản Cụ thể, phương pháp so sánh được áp dụng cho quyền sử dụng đất (QSDĐ), trong khi phương pháp chi phí được áp dụng cho công trình xây dựng trên đất Quy trình thẩm định giá bất động sản tại ACB được thực hiện theo các bước chặt chẽ để đảm bảo tính chính xác và minh bạch.
Theo phụ lục 06 của Công văn WI – 11/TĐTS, quy trình thẩm định bất động sản (BĐS) rút gọn trên chương trình PASS yêu cầu thực hiện các bước cụ thể để đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong thẩm định BĐS thế chấp.
Bước đầu tiên trong quy trình thẩm định bất động sản là tiếp nhận thông tin từ phần mềm thẩm định chuyên nghiệp PASS Sau đó, xác định bất động sản mục tiêu và lựa chọn cơ sở giá trị phù hợp.
Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá, hẹn lịch với các bên để đi khảo sát thực tế
Bước 3: Khảo sát thực tế, thu thập tài liệu
Bước 4: Phân tích, điều chỉnh thông tin thu thập
Bước 5: Xác định giá trị BĐS mục tiêu
Bước 6: Lập báo cáo kết quả thẩm định giá
Bước 7: Người có thẩm quyền ký duyệt vào báo cáo thẩm định giá và chuyển kết quả về kênh phân phối đề nghị thẩm định
Bảng 2.1: Quy trình thẩm định BĐS rút gọn tại ACB
Bước thực hiện Đơn vị Nội dung công việc
Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ tài sản Đơn vị kinh doanh:
Chuyên viên của đơn vị kinh doanh
- Nhận phiếu đề nghị thẩm định từ các đơn vị trực thuộc ACB
Phòng nghiệp vụ: Chuyên viên phụ trách nhận, trả hồ sơ
(Phần mềm thẩm định chuyên nghiệp PASS)
- Kiểm tra nhanh hồ sơ pháp lý tài sản
Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định Đơn vị kinh doanh:
Phòng Ngiệp vụ: Chuyên viên TĐTS
- Xác định thời gian thu thập, xử lý thông tin
- Xác định phương tiện đi lại
- Thống nhất thời gian, địa điểm khảo sát
- Liên hệ với khách hàng và các bên liên quan để sắp xếp lịch khảo sát
Bước 3: Thẩm đinh hiện trạng
Thu thập tài liệu, thông tin thị trường
Phòng nghiệp vụ: Chuyên viên TĐTS
- Ghi chép hiện trạng, đánh giá tình trạng, chất lượng…
- Chụp hình: tối thiểu 06 hình thể hiện cách góc cạnh
- Vẽ sơ đồ vị trí tài sản tọa lạc
- Thu thập thông tin tài sản so sánh qua các nguồn thông tin tin cậy
- Kiểm chứng thông tin thu thập được
- Tìm hiểu thông tin quy hoạch, thông tin mua bán, tình trạng trật tự an ninh…
Bước 4: Điều chỉnh, xử lý thông tin
Phòng nghiệp vụ: Chuyên viên TĐTS
- Phân tích tài liệu, thông tin thu thập
- Xử lý thông tin thu thập
- Phân tích và chọn phương pháp thẩm định giá
Bước 5: Xác định giá trị BĐS
Phòng nghiệp vụ: Chuyên viên TĐTS
- Kết luận cuối cùng về giá trị của BĐS
Bước 6: Lập báo cáo thẩm định giá
Phòng nghiệp vụ: Chuyên viên TĐTS
- Lập Tờ trình thẩm định BĐS
- Lưu và trả hồ sơ
Bước 7: Ký duyệt và trả kết quả
Phòng nghiệp vụ: Ban Kiểm soát - Kiểm soát và ký duyệt trên Tờ trình thẩm định BĐS
- Đẩy kết quả lên kênh phân phối
(Nguồn: Phòng Khách hàng cá nhân – ACB Chi nhánh Hà Thành)
2.3.4 Thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản tại ACB thông qua ví dụ cụ thể Để làm rõ thực trạng công tác định giá BĐS thế chấp tại ACB, khóa luận sẽ đi sâu phân tích qua một ví dụ cụ thể là hồ sơ thẩm định giá trị BĐS thế chấp phục vụ hoạt động cho vay tại ACB được cấp bởi phòng Khách hàng cá nhân thuộc Chi nhánh
Bất động sản cần thẩm định giá bao gồm quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại địa chỉ thửa đất số 9A (1f), Tờ BĐ số 6I-IV-02, số 207 Nguyễn Khoái, tổ 19A, phường Thanh Lương, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội Việc thẩm định này nhằm làm tài sản thế chấp cho khoản vay của khách hàng tại chi nhánh Hà Thành, Ngân hàng ACB Tổ chức thẩm định giá sẽ áp dụng quy trình và phương pháp thẩm định theo hướng dẫn chung của ACB để thực hiện các công việc cần thiết.
2.3.4.1 Tiếp nhận thông tin, xác định bất động sản mục tiêu
Bất động sản cần thẩm định giá bao gồm quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, có địa chỉ tại thửa đất số 9A (1f), Tờ BĐ số 6I-IV-02, số 207 Nguyễn Khoái, tổ 19A, phường Thanh Lương, quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội Việc thẩm định này nhằm làm tài sản thế chấp để đảm bảo cho khoản vay của khách hàng tại Ngân hàng ACB chi nhánh Hà Thành.
Đánh giá thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp phục vụ hoạt động cho vay tại ACB
hoạt động cho vay tại ACB
ACB đã phát triển một hệ thống quy định rõ ràng về quy trình thẩm định giá bất động sản (BĐS) và tài sản bảo đảm (TSBĐ), đảm bảo tính đồng bộ và hệ thống trong các hoạt động thẩm định.
ACB đã phát triển một quy trình thẩm định giá bất động sản và tài sản bảo đảm một cách hệ thống và đồng bộ Điều này không chỉ đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong hoạt động ngân hàng mà còn tuân thủ các quy định pháp luật của Nhà nước, đồng thời cung cấp khung hướng dẫn cho công tác định giá của ACB.
Ngân hàng ACB là một trong những đơn vị tiên phong tại Việt Nam trong việc xây dựng các quy định và công văn hướng dẫn thẩm định bất động sản (BĐS) thế chấp ACB phát triển quy trình và phương pháp định giá chi tiết cho từng loại BĐS, từ những trường hợp cơ bản đến đặc biệt Đặc biệt, ngân hàng này thường xuyên cập nhật hướng dẫn cho các tình huống mới có thể xảy ra trong thực tế thẩm định, nhằm giảm thiểu tình trạng lúng túng và bị động khi gặp phải những vấn đề chưa có giải pháp.
ACB đã áp dụng thành công sự phát triển của công nghệ ứng dụng để phục vụ cho công tác thẩm định giá cho TSBĐ trong đó có BĐS
Theo Báo cáo thường niên ACB, từ năm 2016, ngân hàng đã triển khai Hệ thống thẩm định chuyên nghiệp (PASS), cung cấp cho nhân viên công cụ hỗ trợ thẩm định tài sản với nhiều tính năng nổi bật như khởi tạo tài sản mới, gửi và duyệt yêu cầu thẩm định, lập và kiểm soát tờ trình, theo dõi hồ sơ thẩm định, ước tính giá tài sản, xem bản đồ giá tài sản và quản lý tài sản.
Việc áp dụng phần mềm PASS đã mang lại nhiều lợi ích cho bộ phận kinh doanh và thẩm định, giúp tiết kiệm thời gian đáng kể và tối ưu hóa quy trình thực hiện Phần mềm này chuẩn hóa mọi giấy tờ, thủ tục dựa trên các tiêu chuẩn đã được thiết lập sẵn, từ đó giảm thiểu rủi ro và sai sót trong hoạt động thẩm định của ngân hàng.
Trong khi đó, ở phần lớn các ngân hàng, thậm chí là các ngân hàng thuộc Big
Nhân viên kinh doanh và thẩm định thường phải nhập liệu thông tin thẩm định trên các phần mềm như Word hay Excel, dẫn đến việc tốn thời gian và dễ xảy ra nhầm lẫn hoặc thiếu sót thông tin Phần mềm PASS của ACB đã khắc phục những hạn chế này, giúp nâng cao hiệu quả công việc và tạo ra lợi thế cạnh tranh so với các ngân hàng khác.
Quy trình thẩm định được tiến hành chuyên nghiệp, minh bạch, giảm thiểu rủi ro tín dụng và gia tăng uy tín của Ngân hàng
Trong những ngày đầu thành lập, ACB phải hợp tác với các công ty và văn phòng thẩm định giá do chưa có bộ phận định giá độc lập Tuy nhiên, khi phòng Thẩm định giá tài sản (TĐTS) được thành lập với đội ngũ chuyên môn cao, công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp trở nên minh bạch hơn, đáp ứng tốt hơn nhu cầu vay của khách hàng và đảm bảo mức an toàn tín dụng cho ngân hàng ACB cũng cam kết miễn phí hoàn toàn các chi phí thẩm định giá và thẩm định hồ sơ vay trên toàn quốc nhờ vào sự phát triển của phòng ban riêng này.
ACB cung cấp 55 chuyên gia thẩm định hoạt động độc lập, giúp tối thiểu hóa chi phí phát sinh cho khách hàng và gia tăng uy tín của ngân hàng trên thị trường.
Hiện nay, một số ngân hàng như BIDV giao công việc thẩm định giá bất động sản giá trị nhỏ cho nhân viên phòng kinh doanh nhằm tối giản quy trình Tuy nhiên, việc này thiếu tính chuyên môn và khách quan, dẫn đến kết quả thẩm định không được đánh giá cao và gia tăng rủi ro tín dụng.
Các phương pháp thẩm định giá được sử dụng một cách hợp lý với đặc thù của BĐS thế chấp
Ngân hàng ACB, như nhiều ngân hàng khác, trong thẩm định giá trị bất động sản (BĐS) thế chấp cho vay, chủ yếu áp dụng phương pháp so sánh và phương pháp chi phí Phương pháp so sánh được sử dụng để định giá quyền sử dụng đất (QSDĐ), trong khi phương pháp chi phí được áp dụng để thẩm định giá trị công trình xây dựng (CTXD) trên đất Việc này là hợp lý vì phần lớn BĐS khách hàng thế chấp đều là loại thông thường, có thông tin so sánh dễ dàng trên thị trường và dữ liệu chi phí xây dựng có sẵn, giúp kết quả gần với giá trị thị trường.
Trong trường hợp đặc biệt liên quan đến bất động sản có một phần diện tích thuộc quy hoạch của Nhà nước, ACB sẽ áp dụng phương pháp bảng giá đất do Ủy ban Nhân dân ban hành, tuân thủ đúng quy định của Nhà nước đối với loại tài sản đặc thù này.
Công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm (TSBĐ) trong lĩnh vực bất động sản (BĐS) đã xây dựng một hệ thống dữ liệu phong phú về BĐS tại nhiều khu vực khác nhau Định kỳ, ACB phân công phòng thẩm định tài sản (TĐTS) khảo sát thị trường để xác định đơn giá đất tại các địa bàn quản lý, từ đó làm cơ sở cho việc định giá tài sản Hơn nữa, trên phần mềm PASS, mỗi tài sản mới đều được cấp một mã riêng biệt, và sau mỗi lần thẩm định, nhiều mã tài sản sẽ được tạo ra, bao gồm cả BĐS đã thẩm định và BĐS so sánh.
ACB đã tích hợp và cập nhật dữ liệu từ nhiều nguồn khác nhau, bao gồm thông tin về thị trường bất động sản, giá trị tài sản, diện tích, vị trí và các yếu tố liên quan, tạo ra một hệ thống thông tin phong phú Hệ thống này cung cấp cơ sở cho TĐV tham khảo trong các lần thẩm định giá sau, giúp tiết kiệm thời gian và nâng cao hiệu quả làm việc.
Bên cạnh những kết quả đạt được, công tác thẩm định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng TMCP Á Châu còn tồn tại một số hạn chế đáng lưu ý
Thông tin so sánh được sử dụng chưa đủ chặt chẽ
Hiện nay, ngân hàng ACB chủ yếu áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp trong thẩm định giá trị bất động sản thế chấp cho vay Phương pháp này yêu cầu sử dụng từ 3-6 tài sản tương tự có thông tin giao dịch trong vòng 12 tháng, nhưng hầu hết hồ sơ thẩm định giá tại ACB chỉ dựa vào thông tin của 2 bất động sản tương tự để so sánh với bất động sản mục tiêu.
Trong trường hợp bất động sản (BĐS) mục tiêu nằm ở khu vực có thanh khoản kém và ít giao dịch, nhà đầu tư (TĐV) cần phải chọn các BĐS so sánh từ khu vực khác có giao cắt hoặc gần với vị trí của BĐS mục tiêu, hoặc những BĐS đã được giao dịch trong vòng 12 tháng qua Việc điều chỉnh giá trị dựa trên thông tin so sánh này có thể ảnh hưởng đáng kể đến giá trị thẩm định của BĐS.
Một số kết quả không được trình bày và lý giải rõ ràng trong Tờ trình thẩm định giá BĐS
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP PHỤC VỤ HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU
Giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp tại ACB
Để khắc phục những hạn chế trong công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp phục vụ cho vay tại ACB, cần áp dụng linh hoạt và kết hợp nhiều phương pháp thẩm định giá khác nhau Việc này không chỉ giúp tăng cường độ chính xác trong định giá mà còn nâng cao hiệu quả trong quá trình cho vay.
Hiện nay, ACB và các ngân hàng khác ưu tiên sử dụng phương pháp so sánh và phương pháp chi phí trong thẩm định BĐS thế chấp Để nâng cao hiệu quả thẩm định giá, cần khắc phục những hạn chế của các phương pháp này Đồng thời, ACB nên kết hợp thêm các phương pháp khác để kiểm tra, giảm thiểu sai số và tăng tính toàn diện, minh bạch cho kết quả thẩm định.
Một là, khắc phục hạn chế của phương pháp so sánh và phương pháp chi phí
Khi áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để định giá QSDĐ, TĐV cần thu thập thông tin từ ít nhất ba BĐS so sánh có tính tương đồng cao với BĐS mục tiêu Việc lựa chọn BĐS so sánh phải được thực hiện cẩn thận từ nhiều nguồn thông tin khác nhau Bên cạnh đó, ACB cũng cần bổ sung thêm các chỉ tiêu so sánh và chi tiết hơn về tỷ lệ điều chỉnh để đảm bảo tính chính xác trong quá trình thẩm định giá.
63 để hạn chế tối đa yếu tố chủ quan của nhân viên định giá và tạo ra sự minh bạch trong kết quả điều chỉnh
Đối với phương pháp chi phí sử dụng trong thẩm định công trình xây dựng trên đất, TĐV cần nâng cao kiến thức chuyên môn về xây dựng để xác định tỷ lệ hao mòn tài sản, không chỉ dựa vào hao mòn tự nhiên mà còn xem xét các yếu tố giảm giá khác.
Hai là, sử dụng kết hợp thêm phương pháp thẩm định khác
Trong thẩm định giá, việc áp dụng nhiều phương pháp khác nhau giúp TĐV xác định mức giá chính xác nhất Một bộ công cụ định giá linh hoạt, kết hợp các phương pháp đa dạng là cần thiết để hiểu rõ giá trị thực của tài sản trong các thị trường phức tạp Ngoài việc sử dụng phương pháp so sánh và phương pháp chi phí là chính, ACB nên mở rộng quy trình thẩm định bằng các phương pháp phù hợp với đặc điểm của BĐS để đảm bảo lựa chọn mức giá tham chiếu chính xác.
Khi bất động sản (BĐS) được sử dụng cho mục đích cho thuê hoặc kinh doanh như nhà nghỉ, khu nghỉ dưỡng, khách sạn và văn phòng, nhà đầu tư (TĐV) nên áp dụng phương pháp thu nhập để ước tính giá trị BĐS TĐV cần thu thập thông tin và dự báo dòng tiền tương lai, đồng thời chọn tỷ suất chiết khấu phù hợp với cấu trúc vốn của tài sản Sau khi ước tính giá trị BĐS thế chấp bằng phương pháp thu nhập, kết quả sẽ được so sánh với các phương pháp khác như phương pháp so sánh và chi phí đã điều chỉnh Giá trị tham chiếu nào thấp hơn sẽ được TĐV lựa chọn làm kết quả cuối cùng.
3.2.2 Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực cho công tác thẩm định
Trong bất kỳ cơ quan, tổ chức, hay môi trường học tập và làm việc nào, yếu tố con người luôn đóng vai trò quan trọng nhất, quyết định đến sự thành công của mọi vấn đề.
Vì vậy, công tác đào tạo bồi dưỡng về kiến thức và kĩ năng cho nguồn nhân lực cũng cần được quan tâm sát sao
Tại ACB, đội ngũ nhân viên thẩm định chủ yếu là người trẻ, tràn đầy sức sống và tư duy hiện đại, nhưng còn thiếu kinh nghiệm chuyên môn Chất lượng nguồn nhân lực trong phòng thẩm định ảnh hưởng lớn đến tiến trình và kết quả thẩm định giá Để khắc phục những hạn chế về chất lượng nhân sự hiện tại, ACB cần có những hành động cụ thể nhằm phát huy tối đa những điểm mạnh của đội ngũ này.
Việc tăng cường độ tin cậy và tính minh bạch trong quá trình thẩm định giá trị BĐS thế chấp là rất quan trọng, đặc biệt với các BĐS có giá trị lớn ảnh hưởng đến quyết định cho vay của Ngân hàng Đội ngũ thẩm định có chuyên môn cao và kinh nghiệm sẽ giúp rút ngắn thời gian và giảm chi phí thẩm định Để nâng cao chất lượng nguồn nhân lực trong phòng thẩm định, ACB cần thực hiện một số biện pháp cụ thể.
Một là, tăng cường đầu tư vào đào tạo và bồi dưỡng nhân tài
ACB nên phát triển và cung cấp thêm các chương trình đào tạo chuyên sâu về thẩm định và các lĩnh vực liên quan, tổ chức theo hình thức tập trung và trực tuyến phù hợp với điều kiện Nội dung đào tạo cần bao gồm kiến thức lý thuyết và kỹ năng thực hành, đồng thời khuyến khích nhân viên chia sẻ kinh nghiệm thực tế để cùng nhau giải quyết các tình huống khó khăn.
Nhân viên thẩm định cần nâng cao trách nhiệm và thái độ làm việc, tôn trọng đạo đức nghề nghiệp ACB cũng nên thiết lập khung hình phạt nghiêm khắc đối với các vi phạm như câu kết với bên thứ ba để thao túng kết quả thẩm định tài sản thế chấp, nhằm ngăn chặn thất thoát cho ngân hàng.
Hai là, thường xuyên tổ chức đánh giá chất lượng công việc
Ban lãnh đạo ACB cần thiết lập các tiêu chí rõ ràng để đánh giá hiệu suất và tiến độ làm việc của nhân viên thẩm định Dựa trên các tiêu chí này, cần phân công các phòng TĐTS thực hiện nhiệm vụ một cách hiệu quả.
65 đánh giá chất lượng định kì có thể là 2 lần/năm để chắc chắn sự đánh giá được thực hiện đồng đều và có hệ thống
Công tác đánh giá có thể linh hoạt thực hiện qua nhiều phương pháp như thi, phỏng vấn hoặc dựa trên bảng điểm hiệu suất Kết quả đánh giá sẽ được gửi riêng cho nhân viên để họ tự rút kinh nghiệm Nếu có điều kiện, lãnh đạo phòng TĐTS có thể đính kèm hướng dẫn và đề xuất giải pháp.
3.2.3 Thường xuyên cập nhật, bổ sung thông tin và nâng cấp cơ sở dữ liệu
Thị trường bất động sản luôn biến động, do đó việc cập nhật dữ liệu thường xuyên là rất quan trọng Điều này giúp đảm bảo rằng thông tin mà TĐV sử dụng để định giá là mới nhất, từ đó kết quả thẩm định sẽ sát với giá trị thị trường Để đạt được độ chính xác cao trong kết quả thẩm định, thông tin cần phải có chất lượng tốt, thể hiện rõ ràng, đầy đủ, kịp thời và minh bạch.
Hiện nay, hệ thống cơ sở dữ liệu của ACB gặp một số vấn đề trong việc thu thập thông tin về BĐS, bao gồm việc chưa được cập nhật thường xuyên và tồn tại nhiều tài liệu lỗi thời, ảnh hưởng đến độ tin cậy của kết quả thẩm định Do đó, ACB cần chỉ đạo các phòng ban liên quan phối hợp để khắc phục những hạn chế này Một số biện pháp cải thiện đã được đề xuất để nâng cao hiệu quả quản lý thông tin.
Một là, tạo ra nguồn thu thập thông tin đa dạng và tin cậy hơn nữa