Tác giả có đề cập đến một số nghiên cứu đi trước cho rằng: việc thiếu dữ liệu do suy thoái kinh tế, điều kiện thị trường kém và dễ biến động, giao dịch sẽ ít hơn khiến việc thu thập bằng
Tổng quan nghiên cứu
Tổng quan nghiên cứu tại nước ngoài
Cho đến ngày nay trên thế giới đã có nhiều bài viết và nghiên cứu liên quan đến đề tài thẩm định giá bất động sản
Bài viết “The development of a GIS-based property information system for real estate valuation” (1997) của tác giả Peter J Wyatt, tác giả cho rằng giá trị tài sản phụ thuộc vào các yếu tố địa điểm, vật chất, pháp lý và kinh tế, trong đó, yếu tố tác động lớn nhất là vị trí Bài viết chứng minh cách tiếp cận định lượng hơn để phân tích địa điểm không gian của tài sản thông qua cơ sở dữ liệu trên GIS – hệ thống thông tin địa lý Tác giả có đề cập đến một số nghiên cứu đi trước cho rằng: việc thiếu dữ liệu do suy thoái kinh tế, điều kiện thị trường kém và dễ biến động, giao dịch sẽ ít hơn khiến việc thu thập bằng chứng khó khăn hơn (RICS 1992), có sự xung đột giữa nhu cầu bảo mật thông tin khách hàng và nhu cầu về cơ sở dữ liệu toàn diện cho mục đích định giá ( RICS 1994), về mặt không gian khi không thể tìm được hai bất động sản nào có các đặc điểm tương tự, các thẩm định viên thường coi vị trí là yếu tố chủ chốt ảnh hưởng đến giá (Turner 1997, Britton et al.1989, Millington 1990), yếu tố quyết định chính trong việc lựa chọn địa điểm sử dụng đất là khả năng tiếp cận (Goodall 1972) Tuy nhiên về bài viết của tác giả Peter J Wyatt chỉ tập trung vào các yếu tố không gian, không xét đến các yếu tố khác như là nền kinh tế, kế hoạch và sự can thiệp của chính phủ
Cuốn sách “Real Estate Valuation: principles and applications” (2001) của tiến sĩ Kenneth M.Lusht, ông hiện đang giữ chức chủ tịch trong bộ bảo hiểm và bất động sản và đã từng giữ nhiều chức vụ quan trọng khác trong lĩnh vực kinh tế, đặc biệt là bất động sản, đồng thời là tác giả của nhiều cuộc hội thảo và các khóa học cho các hiệp hội thẩm định chuyên nghiệp Ông cho rằng việc thẩm định giá đã thay đổi rất nhiều so với thời gian trước khi việc định giá chỉ phụ thuộc phần lớn vào suy đoán tuy nhiên hiện đã có những phương pháp cụ thể để xác định, tạo ra gánh nặng lớn về chuyên môn kỹ thuật cung thông tin và phân tích đối với thẩm định viên Cuốn sách đã cho độc giả cái nhìn tổng quan về quy trình và cách tiếp cận qua các phương pháp cũng như là các yếu tố tác động đến kết quả định giá bất động sản, trong đó tác giả chia các nhân tố thành hai nhóm chính là địa điểm khu vực và kết cấu căn nhà Tuy nhiên cuốn sách vẫn còn thiếu việc đề
3 cập về quy định pháp luật cụ thể đối với các loại hình, chủ yếu tập trung đưa ra các nguyên tắc cơ bản nhằm tạo lối suy nghĩ định giá theo cách hợp lý, trực quan
Trong bài viết “Real estate appraisal a review of valuation methods” (2003) của nhóm tác giả Elli Pagourtzi, Vassilis Assimakopoulos, Thomas Hatzichristos, Nick French Các tác giả cho rằng định giá đất đai được bắt nguồn từ việc sử dụng nhằm sản xuất ra sản phẩm dịch vụ, yếu tố cung-cầu đối với sản phẩm đó Một số các phương pháp được vận dụng chủ yếu đã được liệt kê và phân tích, được phân loại thành hai nhóm chính là truyền thống và nâng cao Các phương pháp truyền thống bao gồm: so sánh, thu nhập, thặng dư, đánh giá chất lượng còn lại, chi phí, hồi quy bội và hồi quy từng bước; các phương pháp nâng cao bao gồm: mạng nơ ron nhân tạo (ANNS), phương pháp định giá hưởng thụ, phân tích không gian, hệ thống logic mờ, phương pháp trung bình trượt kết hợp tự hồi quy (ARIMA) Bài viết kết luận phương pháp so sánh thường mang lại kết quả chính xác cao và có độ đáng tin cậy nhất, tuy nhiên các tác giả cho rằng đối với một số các mô hình thường không xác định được đâu là mô hình phù hợp do hai vấn đề chính là chức năng của tài sản thẩm định và việc lựa chọn biến
Tổng quan nghiên cứu trong nước
Tuy thẩm định giá bất động sản bước vào nền kinh tế Việt Nam chậm hơn các quốc gia khác nhưng cũng đã có nhiều bài viết và nghiên cứu được thực hiện trong nhiều năm gần
Luận án tiến sĩ kinh tế “Hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam hiện nay” (2018) của tác giả Trần Thị Thanh Hà đã bổ sung và hoàn thiện các vấn đề lý luận, các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị, làm rõ vai trò của Chính phủ trong công tác quản lý và đưa ra các giải pháp đối với thẩm định giá bất động sản tại nước ta, thông qua việc nghiên cứu điều tra từ các thẩm định viên đến từ các doanh nghiệp
Trong bài viết “Sử dụng công cụ giá đất và định giá đất trong quản lý kinh tế đất theo cơ chế thị trường ở Việt Nam” (2019) của tác giả Bùi Ngọc Tuân – nguyên chuyên viên cao cấp, Bộ Tài nguyên và Môi trường, ông đã đưa ra được những đánh giá tích cực và hạn chế về thực trạng giá đất qua 4 vấn đề chủ yếu là: bản chất của giá đất là do Nhà nước quy định, khung pháp luật quy định về giá đất và định giá đất ở nước ta, thực trạng triển khai giá đất, tác động của giá đất và định giá đất đến quản lý nhà nước về đất đai
Bên cạnh đó, tác giả cũng phân tích các vấn đề với giá đất, định giá đất và khả năng áp dụng vào quản lý tại nước ta
Ngoài ra còn một số đề tài nghiên cứu khác được thực hiện nghiên cứu tại các tổ chức và doanh nghiệp có chuyên ngành về lĩnh vực thẩm định giá như là khóa luận “Thực trạng công tác Thẩm định giá bất động sản tại công ty Cổ phần Thẩm định giá và giám định Việt Nam (VVI)” (2022) của tác giả Phạm Thùy Dương, khóa luận “Những nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Công ty TNHH Thẩm định giá VNG Việt Nam (VNG Value)” (2021) của tác giả Lê Đàm Ngọc Vân, khóa luận
“Công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng thương mại cổ phần quốc tế Việt Nam – phòng giao dịch Văn Phú, Hà Nội” (2016) của Hoàng Thị Vân Anh Các bài viết này đã đưa ra những thông tin dữ liệu về hoạt động kinh doanh cũng như phân tích chất lượng nghiệp vụ thẩm định giá được thực hiện tại các doanh nghiệp, từ đó đề xuất những giải pháp khắc phục và cải thiện
Qua đó, thẩm định giá bất động sản là đề tài nghiên cứu đã có được sự quan tâm trong thời gian dài Tuy nhiên, đề tài về quá trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá IVC, em nhận thấy chưa có bài viết nào đề cập một cách cụ thể và số liệu sẽ được cập nhập trong các năm gần đây nhất Các bài viết nghiên cứu và sách có liên quan đến đề tài thẩm định giá bất động sản vừa được đề cập sẽ là cơ sở để em thực hiện đề tài khóa luận tốt nghiệp này.
Mục tiêu nghiên cứu
Bài viết chú trọng nghiên cứu về quá trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam với các mục tiêu sau:
- Hệ thống được cơ sở lý thuyết về bất động sản và thẩm định giá bất động sản
- Đánh giá được ưu điểm và hạn chế trong quy trình thực hiện
- Xác định được các nguyên nhân đằng sau các vấn đề còn tồn tại
- Căn cứ vào phân tích để đưa ra các giải pháp nhằm nâng cao và hoàn thiện quy trình.
Phương pháp nghiên cứu
Bài viết này được sử dụng đồng thời bốn phương pháp để nghiên cứu: thu thập, tổng hợp, phân tích và đánh giá Ngoài ra, để thể hiện được tính chân thực và chính xác về công tác thẩm định giá tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam, trường hợp cụ thể đã được tác giả đưa ra.
Kết cấu khóa luận
Chương 1: Cơ sở lý luận về thẩm định giá bất động sản
Chương 2: Thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần thẩm định giá IVC Việt Nam
Chương 3: Giải pháp nâng cao hoạt động thẩm định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần thẩm định giá IVC Việt Nam
CƠ SỞ LÝ LUẬN Về Thẩm Định Giá bất động sản
Bất động sản
Thuật ngữ BĐS đã được ghi nhận và sử dụng rộng rãi trong hầu hết các bộ luật theo hệ thống pháp luật của nhiều nước trên thế giới, BĐS là một thuật ngữ rộng để chỉ các BĐS như đất trống và công trình xây dựng dùng cho các mục đích cư trú, giải trí, nông nghiệp, công nghiệp, kinh doanh và thương mại Nói vắn tắt, BĐS bao gồm đất đai và tất cả mọi thứ gắn vững chắc và lâu dài với nó Hiện nay vẫn tồn tại nhiều quan điểm khác nhau về khái niệm Bất Động Sản
Nước ta, trước khi ban hành Bộ Luật Dân sự, trong hệ thống pháp luật, cũng như trong quản lý và hoạt động kinh tế, chúng ta rất ít sử dụng thuật ngữ BĐS và động sản, chủ yếu sử dụng thuật ngữ tài sản cố định và tài sản lưu động Theo thông lệ và tập quán quốc tế, cũng như trên cơ sở thuộc tính tự nhiên của các BĐS và các BĐS có thể di dời được hay không Điều 107 Bộ Luật Dân sự 2015 đã xác định khái niệm BĐS như sau: BĐS là các tài sản bao gồm đất đai, nhà ở và các công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các BĐS gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó, các BĐS khác gắn liền với đất đai, các BĐS khác do pháp luật quy định
Tuy nhiên, các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở, cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các BĐS này Cách phân loại trên phù hợp với yêu cầu của công tác quản lý và hoạt động sản xuất kinh doanh Đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng và các BĐS gắn liền với đất đai là những loại chủ yếu của BĐS Theo quy định của pháp luật, các loại BĐS đó phải được đăng ký nhằm xác định rõ quyền chủ thể, cũng như đảm bảo việc kiểm tra, kiểm soát của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền
Qua đây có thể tổng kết lại: Bất Động Sản là những tài sản không thể di dời, trước hết là đất đai và những công trình kiến trúc gắn liền với đất đai
BĐS là một loại tài sản đặc biệt, vì vậy ngoài những đặc điểm chung như những tài sản thông thường, BĐS còn có một số đặc điểm riêng biệt khác Việc nghiên cứu đặc điểm của bất động sản là cực kỳ quan trọng trong việc thẩm định giá bất động sản
- Tính bất động (cố định về vị trí): Người ta không thể di chuyển bất động sản từ nơi này sang nơi khác Mỗi bất động sản đều có vị trí nhất định tại điểm có tọa lạc gắn liền yếu tố tự nhiên, điều kiện môi trường và điều kiện kinh tế Chính vì vậy, điều này có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định giá của bất động sản
- Tính đa dạng (không đồng nhất): Sự khác nhau về kết cấu, vị trí, diện tích của lô đất và các công trình trên đất tạo nên tính đa dạng của bất động sản
- Tính khan hiếm: Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, chính vì vậy nó là có hạn Trong điều kiện hòa bình, nền kinh tế phát triển, dân số thế giới ngày càng gia tăng dẫn đến sự mất cân bằng về cung – cầu bất động sản theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu, tạo sự khan hiếm trên thị trường bất động sản dẫn đến tình trạng đầu cơ BĐS
- Tính bền vững: Đất đai cùng các công trình trên đất thường có tính bền vững cao, tuổi thọ lớn Khi định giá BĐS phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS đó Lợi ích kinh tế mang lại từ hoạt động của BĐS thường có xu hướng giảm dần đến cuối chu kỳ kinh tế do các chi phí duy trì tăng và nguồn thu nhập có xu hướng giảm
- Tính ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, của mặt vật lý lẫn kinh tế Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị đất đai và các công trình xây dựng trong khu vực đó
- Tính có giá trị lớn: Giá trị của BĐS thường rất cao, điều này xuất phát từ giá trị của đất đai và chi phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn, từ đó đặt ra vấn đề: hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi phải có lượng vốn lớn và dài hạn Vốn đầu tư cho BĐS có thể tái tạo trở lại phục vụ cho kinh doanh - thế chấp, thường phát sinh quan hệ vay vốn để thanh toán khi mua bán TĐV cần phải thật chính xác trong quá trình định giá, tránh sai số, vì chỉ cần một ai sống số liệu sẽ dẫn đến thiệt hại rất lớn về tài chính cho một trong các bên tham gia giao dịch
- Chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước: Đất đai là nguồn tài nguyên quan trọng của quốc gia và gắn liền với đời sống sinh hoạt của nhân dân Mọi sự biến động về đất đai đều có ảnh hưởng đến đời sống kinh tế chính trị của quốc gia đó nên Nhà nước thường can thiệp và quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển đổi bất động sản
- Chịu ảnh hưởng của văn hóa xã hội: Hàng hóa BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh cũng chi phối nhu cầu và hình thức BĐS
Bất động sản là một loại tài sản, tài nguyên thiên nhiên quan trọng có giá trị lớn vì vậy việc phân loại BĐS là cần thiết Phân loại BĐS là cơ sở giúp cho Nhà nước đưa ra chính sách dễ dàng quản lý với những mục tiêu khác nhau cho từng loại bất động sản để đạt được hiệu quả tốt nhất về mặt kinh tế, xã hội Còn đối với những nhà đầu tư, việc phân loại bất động sản giúp cho việc phân tích cơ hội đầu tư, đánh giá bất động sản một cách chính xác nhất
Bất động sản có thể được phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS sản đặc biệt
Bất động sản có đầu tư xây dựng: bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai), bất động sản nhà xưởng và công trình thương mại – dịch vụ, bất động sản hạ tầng, bất động sản trụ sở làm việc, Nhóm bất động sản nhà đất là nhóm cơ bản, tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp cao, chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường bất động sản của một nước
Bất động sản không đầu tư xây dựng: Đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng,
Bất động sản đặc biệt: các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang,
Thẩm định giá bất động sản
Thẩm định giá tài sản có lịch sử hình thành và phát triển khá lâu ở nhiều nước trên thế giới Thẩm định giá là hoạt động khách quan tồn tại trong đời sống kinh tế xã hội của nền kinh tế sản xuất hàng hoá, đặc biệt đối với những nền kinh tế phát triển theo cơ chế thị trường Ở nước ta, trong những năm gần đây, hoạt động định giá tài sản cũng phát triển rất nhanh chóng cùng với sự bùng phát của nền kinh tế
Hiện nay, có rất nhiều khái niệm về thẩm định giá được sử dụng rộng rãi Hầu hết các khái niệm này đều coi thẩm định giá là việc ước tính giá trị của tài sản tại một thời điểm nhất định
Theo từ điển Oxford, thẩm định giá tài sản được hiểu như sau: “Thẩm định giá tài sản là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ phù hợp với một thị trường nhất định, tại một thời điểm, theo những tiêu chuẩn cho mục đích nhất định”
Theo nghiên cứu của các giáo sư viên đại học Portsmouth, Vương quốc Anh: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho mục đích xác định”
Giáo sư Lim Lan Yuan thuộc trường xây dựng và bất động sản Đại học quốc gia Singapore cho rằng: “Thẩm định giá là một khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm xác định có cân nhắc tới tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường”
Theo luật giá số 11 quy định: “Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ Luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá” 1
Như vậy, thẩm định giá bất động sản là số tiền ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình vật kiến trúc gắn liền với đất đang được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp
1.2.2 Nguyên tắc thẩm định giá bất động sản
Có rất nhiều nguyên tắc được xem xét đến khi thẩm định giá bất động sản Theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 04 trong thông tư 158/2014/TT-BTC 2 có 11 nguyên tắc chi phối hoạt động thẩm định giá
1 Luật giá số 11/2012/QH13 ngày 20 tháng 6 năm 2012 “Quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân trong lĩnh vực giá; hoạt động quản lý, điều tiết giá của Nhà nước” Luật này có hiệu lực ngày
2 Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 04 trong Thông tư 158/2014/TT-BTC ngày 27 tháng 10 năm
2014 “Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá" Có hiệu lực từ ngày 01 tháng 01 năm 2015.
10 a Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
"Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất" là một trong những nguyên tắc cơ bản và quan trọng nhất của việc xác định giá trị bất động sản nói chung và xác định giá trị đất đai nói riêng Đất đai có thể được sử dụng theo những cách khác nhau Tuy nhiên, theo nguyên tắc này, một bất động sản được đánh giá là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất nếu tại thời điểm thẩm định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập trong tương lai là lớn nhất Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định và được phản ánh ở bốn mặt sau: vật chất, pháp luật, sử dụng và thời gian b Nguyên tắc cung – cầu Đất đai (hay quyền sử dụng đất đai) là một loại hàng hóa đặc biệt Tuy nhiên, cũng như mọi loại hàng hóa khác, giá cả của bất động sản cũng được hình thành trên cơ sở tương tác của cung và cầu trên thị trường
Cầu trong thị trường bất động sản được hiểu là số lượng bất động sản tại một thời điểm xác định mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán Cung trong thị trường bất động sản là số lượng bất động sản sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm xác định với mức giá nhất định Cũng như các thị trường khác, mỗi một sự thay đổi của một trong hai yếu tố đều ảnh hưởng đến yếu tố còn lại và giá cả của bất động sản Khi lượng cung bất động sản tăng lên mà lượng cầu chưa kịp tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm; khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giá trị thị trường sẽ tăng lên Trong trường hợp lượng cung và cầu biến động cùng chiều (cùng tăng hoặc cùng giảm) thì giá sẽ tăng hoặc giảm tùy theo chênh lệch về tốc độ tăng, giảm của cung và cầu
Riêng về đất đai, trong một khoảng thời gian nhất định, lượng cầu phụ thuộc vào các yếu tố chính như sau: Giá cả của đất đai, thu nhập của người tiêu dùng, giá của các mặt hàng có liên quan bao gồm các mặt hàng thay thế hoặc bổ sung, những kỳ vọng của khách hàng về cung và cầu (thông qua dự đoán về giá cả) của đất đai trong tương lai, sở thích và ưu tiên của người tiêu dùng Đặc thù riêng của hàng hoá đất đai, cung về đất đai trước hết phụ thuộc vào quỹ đất tự nhiên của từng địa phương và cơ cấu các loại đất trong quỹ đất tự nhiên này Ngoài
11 ra, cung của hàng hoá này còn phụ thuộc vào quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước Nhà nước có thể thay đổi cơ cấu các loại đất trong quỹ đất tự nhiên bằng việc thay đổi quy hoạch về sử dụng đất đai Nói một cách khác, cung của mỗi loại đất ở các địa phương có thể thay đổi, tăng lên hoặc giảm xuống tuỳ theo chính sách quy hoạch sử dụng đất của nhà nước Nếu loại trừ việc phù sa bồi đắp hoặc sụt lở đất, tổng quỹ đất tự nhiên của từng địa phương hay của một quốc gia nói chung có thể nói là một đại lượng không đổi, nghĩa là tổng cung về đất đai có thể coi là một đại lượng không đổi Vì vậy, giá cả của đất đai chủ yếu phụ thuộc vào lượng cầu
Tuy nhiên, trong thực tế các loại đất có thể chuyển hoá cho nhau, do đó cung về từng loại đất cũng có biến động và vì vậy giá cả của từng loại đất cụ thể phụ thuộc cả về cung và cầu của loại đất đó Một diện tích đất nông nghiệp trước đây có thể trở thành đất ở, đất đô thị hoặc đất dùng cho sản xuất công nghiệp khi được chuyển mục đích sử dụng Tương tự, một diện tích đất rừng nào đó cũng có thể trở thành đất sản xuất nông nghiệp nếu diện tích đó được chuyển đổi Trong các trường hợp này, mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, cung về đất ở, đất đô thị (đối với trường hợp thứ nhất) và đất nông nghiệp (đối với trường hợp thứ hai) đã tăng lên c Nguyên tắc thay đổi
Giá trị của bất động sản luôn luôn biến động, nó chịu sự tác động của các điều kiện tự nhiên, kinh tế, pháp luật, xã hội và môi trường liên quan Ngay cả các điều kiện tự nhiên của bất động sản cũng có thể bị thay đổi bởi các hiện tượng tự nhiên như: nắng, mưa, bão, lũ lụt Nó cũng có thể bị thay đổi do cách sử dụng của con người Điều kiện về kinh tế của chính địa phương nơi có bất động sản cần xem xét cũng luôn thay đổi và có ảnh hưởng lớn đến giá trị của bất động sản Ví dụ như: việc phát triển cơ sở hạ tầng, thu nhập của người dân thay đổi, xây dựng thêm các khu công nghiệp, thực hiện đô thị hóa đều có tác động đến giá trị của bất động sản tại địa phương đó Tương tự, các yếu tố về pháp luật, xã hội và môi trường liên quan cũng có ảnh hưởng đáng kể đến giá trị của bất động sản
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ IVC VIỆT NAM
Tổng quan doanh nghiệp
Tên công ty viết bằng tiếng Việt: Công ty cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam
Vốn điều lệ: 2 tỷ đồng Địa chỉ trụ sở chính: ô số 8 tầng 2, Tòa nhà D2, Đường Giảng Võ, Phường Giảng
Võ, Quận Ba Đình, Thành phố Hà Nội
Công ty Cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam đã hoạt động được gần 14 năm trong ngành, thành lập vào ngày 26 tháng 6 năm 2009 và có đầy đủ giấy chứng nhận hành nghề được Bộ tài chính cấp lại hàng năm Công ty hoạt động và có chuyên môn sâu trong lĩnh vực thẩm định giá cùng với đó là cung cấp dịch vụ tư vấn tài chính cho các doanh nghiệp, các doanh nghiệp Cụ thể, các dịch vụ cung cấp được chia thành 2 nhóm chính là thẩm định giá trị tài sản bao gồm nhiều loại hình khác nhau và cung cấp các thông tin về giá Các dịch vụ này phục vụ phổ biến cho những mục đích như là: phục vụ vay vốn ngân hàng, cơ sở xét duyệt chi nguồn vốn ngân sách Nhà nước, lập dự toán cho các dự án, mua bán tài sản, Hoạt động trong ngành lâu năm với bề dày kinh nghiệm, công ty luôn lấy chất lượng dịch vụ là trọng yếu vì vậy đã có được lòng tin của nhiều khách hàng cá nhân và doanh nghiệp từ mọi lĩnh vực kinh tế Để có thể lan rộng và đáp ứng nhu cầu của các khách hàng đến từ mọi miền, công ty đã đặt các văn phòng và chi nhánh tại nhiều địa điểm, thậm chí bao gồm cả các vùng biên giới, nhằm phục vụ khắp cả nước Với sự đóng góp từ đội ngũ chuyên gia tư vấn và thẩm định viên có nhiều năm kinh nghiệm, công ty đã thực sự khẳng định được vị thế và năng lực của mình trong ngành, hướng tới là doanh nghiệp cung cấp dịch vụ thẩm định giá uy tín nhất tại Việt Nam b Cơ cấu tổ chức:
Sơ đồ 2.1 Cơ cấu tổ chức của công ty (Nguồn: Hồ sơ năng lực năm 2023) c Một số dự án đã thực hiện
Bảng 2.1 Một số dự án đã thực hiện
STT Tên tổ chức Ngành nghề Đối tượng thẩm định giá
Công ty TNHH nước giải khát
Giá đất cho mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp của 35.971m2 đất tại xã Duyên Thái, huyện Thường Tín, TP.Hà Nội cho Công ty TNHH nước giải khát Coca-Cola Việt Nam tiếp tục thuê nhằm thực hiện dự án nước giải khát Coca Cola Việt Nam tại Hà Nội
Công ty cổ phần tập đoàn
Xác định giá đất phục vụ và làm căn cứ tính tiền thuê đất (đợt 2 - Giai đoạn 2) nhằm thực hiện dự án xây dựng khu nhà ở phía Tây thị trấn Hồ, huyện Thuận Thành
Phòng kế toán Phòng hành chính
STT Tên tổ chức Ngành nghề Đối tượng thẩm định giá
Xác định nghĩa vụ tài chính Dự án Future Property Invest thời điểm
Công ty cổ phần cơ điện lạnh
Tư vấn xác định giá đất cụ thể khu đất 4.950m2 tại số 9 đường Phạm Hùng, quận Nam Từ Liêm cho Công ty cổ phần cơ điện lạnh ERESSON tiếp tục sử dụng làm trụ sở làm việc, văn phòng giao dịch
Sở tài nguyên và môi trường tỉnh
Giá trị 98.223 m² đất cho Công ty TNHH Nhôm Nam Sung thuê đất theo hình thức thuê đất trả tiền 1 lần nhằm thực hiện dự án Nhà máy sản xuất thanh nhôm định hình tại xã Hiển Khánh, huyện Vụ Bản, Nam Định
6 Cảng Hàng không quốc tế Đà Nẵng
Xác định giá đất cụ thể làm cơ sở xác định nghĩa vụ tài chính đối với khu đất có diện tích 2.928,2m2 tại Cảng Hàng không quốc tế Đà Nẵng, phường Hòa Thuận Tây, quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng
Tư vấn xác định giá đất cụ thể đối với diện tích đất của Tổng Công ty
Viglacera – CTCP thuê nhằm tiến hành dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công
STT Tên tổ chức Ngành nghề Đối tượng thẩm định giá
Thời điểm thực hiện nghiệp Phú Hà – giai đoạn I (đợt 4) tại xã Hà Lộc và xã Phú Hộ, thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ
Sở tài nguyên và môi trường tỉnh
Tư vấn xác định giá đất cụ thể đối với khu đất thuộc Dự án đầu tư xây dựng sân golf 36 hố và khu phụ trợ xã Tượng Lĩnh, huyện Kim Bảng, tỉnh
Chi cục Quản lý đất đai thành phố Đà Nẵng
Tư vấn xác định giá đất làm cơ sở xác định nghĩa vụ tài chính khi điều chỉnh quy hoạch đối với Khu đất A2-1 Khu dân cư Làng cá Nại Hiên Đông, phường Nại Hiên Đông, quận Sơn Trà, TP Đà Nẵng
Sở Tài nguyên và môi trường Hà
Tư vấn xác định giá đất cụ thể làm cơ sở tính tiền bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phục vụ công tác GPMB dự án: Đầu tư xây đường dây 500/200Kv Nho Quan - Phủ Lý - Thường Tín, đoạn qua xã Phượng Dực, huyện Phú Xuyên, thành phố Hà Nội
(Nguồn: Hồ sơ năng lực năm 2023)
Kết quả hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp
Minh chứng về số liệu của bảng sau có ở phụ lục 1 của bài viết
Bảng 2.2 Kết quả hoạt động kinh doanh
(Nguồn: Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh năm 2019 – 2022)
Lợi nhuận gộp về bán hàng và cung cấp dịch vụ 17.672.864.561 14.616.350.408 14.737.987.159 14.363.954.677 -17,29% 0,83% -2,54%
Doanh thu hoạt động tài chính 877.760 696.668 687.087 707.295 -20,63% -1,38% 2,94%
Chi phí quản lý doanh nghiệp 16.063.225.468 13.111.402.594 13.705.641.557 13.280.884.608 -18,38% 4,53% -3,10%
Lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh 1.610.516.853 1.505.644.482 1.033.032.689 1.083.777.364 -6,51% -31,39% 4,91%
Tổng lợi nhuận trước thuế 1.469.461.867 1.402.867.188 1.033.032.689 1.321.207.013 -4,53% -26,36% 27,90%
Từ bảng số liệu ta thấy doanh thu đến từ việc kinh doanh các dịch vụ định giá và cung cấp giá có dấu hiệu giảm nhẹ và ổn định dần qua các năm Cụ thể, doanh thu từ việc cấp dịch vụ trong năm 2020 đã bị giảm mạnh khoảng 3 tỷ đồng so với năm 2019 tương ứng với 17,29% Sự giảm sút này được dự đoán do ảnh hưởng tiêu cực từ suy thoái kinh tế trong giai đoạn thế giới, cũng như Việt Nam, đang phải gánh chịu những hậu quả của đại dịch Covid-19 Đến giai đoạn sau đó từ năm 2020 - 2022, khoản mục này vẫn chỉ duy trì ổn định trong mức từ khoảng 14,3 tỷ đồng đến 14,7 tỷ đồng
Trong cùng giai đoạn, chi phí quản lý doanh nghiệp đã giảm mạnh khoảng 3 tỷ từ 16,06 tỷ đồng xuống còn khoảng 13,11 tỷ đồng từ năm 2019 đến năm 2020, tương ứng với khoảng 18,38% Những năm sau đó, công ty luôn duy trì ở mức khoảng 13 tỷ đồng Hiện tại, các khoản chi phí phát sinh vẫn còn rất lớn, gần sát với tốc độ tăng doanh thu của doanh nghiệp Mặc dù doanh thu đạt được trong nhiều năm rất cao, tuy nhiên chi phí bỏ ra cũng rất lớn, dẫn đến giảm lợi nhuận của công ty Đặc thù của công ty thẩm định giá là chi phí phục vụ quá trình nghiên cứu, thu thập thông tin, chi phí thuê các chuyên gia để đưa ra kết quả chính xác nhất về giá trị tài sản, đáp ứng chất lượng kết quả một cách trung thực và uy tín nhất Vì thế, chi phí quản lý doanh nghiệp là yếu tố chiếm tỷ trọng lớn nhất, chiếm lên đến khoảng 92% lợi nhuận gộp về bán hàng và cung cấp dịch vụ, tuy nhiên con số còn khá là cao cho thấy công ty chưa thật sự quản lý tốt các khoản chi phí trong quá trình kinh doanh Công ty cần có các giải pháp quản lý chi phí tốt hơn để giảm thiểu các chi phí có thể, từ đó cải thiện lợi nhuận của công ty
Nhìn chung, dựa vào bảng số liệu cho thấy, trong năm 2019 và 2020 doanh nghiệp đã phải chịu một khoản lỗ khá lớn trong khoản mục lợi nhuận khác, sau đó hoạt động kinh doanh của công ty có sự giảm sút sau đại dịch, đặc biệt trong năm 2021 lợi nhuận trước thuế chỉ đạt khoảng 1,03 tỷ đồng, trong khi các năm trước đó luôn duy trì ở mức 1,4 tỷ đồng Tuy nhiên, đã có những dấu hiệu tích cực trong năm 2022 khi lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh đã tăng 4,91% và có một khoản thu từ lợi nhuận khác lên đến khoảng 237 triệu đồng dẫn đến lợi nhuận trước thuế đã tăng 27,9% so với năm trước đó, đạt 1,32 tỷ đồng Qua đó ta thấy hoạt động kinh doanh của công ty tương đối tốt và hồi phục khá nhanh sau đại dịch, thể hiện trình độ cùng với năng lực của ban giám đốc, các thẩm định viên và chuyên viên của công ty đã khẳng định được vị thế và giá trị cao trong ngành tại Việt Nam
Thực trạng về công tác thẩm định giá bất động sản của doanh nghiệp
2.3.1 Khái quát tình hình thẩm định giá
Minh chứng về số liệu của các bảng sau có ở phụ lục 2 của bài viết
Bảng 2.3 Kết quả doanh thu từ hoạt động thẩm định giá bất động sản
Doanh thu thuần về bán hàng và cung cấp dịch vụ
Doanh thu từ hoạt động định giá BĐS
(Nguồn: Báo cáo tài chính năm 2019 – 2022) Bảng 2.4 Số lượng hợp đồng thẩm định giá theo phân loại
Tổng số lượng hợp đồng đã thực hiện 903 679 727 880
Tổng số lượng hợp đồng
Tổng số lượng hợp đồng khác 97 72 37 20
(Nguồn: Báo cáo tài chính năm 2019 – 2022) Bảng 2.5 Doanh thu trung bình từ 1 hợp đồng thẩm định giá
Doanh thu trung bình trên 1 hợp đồng định giá BĐS (đồng) 16.867.245,66 18.210.873,15 17.940.579,71 12.748.837,21
Doanh thu trung bình trên 1 hợp đồng khác (đồng)
(Nguồn: Báo cáo tài chính năm 2019 – 2022)
Từ các số liệu trên ta có thể thấy, tổng số lượng hợp đồng đã thực hiện của công ty đã giảm đáng kể trong năm 2020 khi chỉ đạt 679 hợp đồng, trong khi năm 2019 số lượng đạt 903 hợp đồng, số lượng hợp đồng có dấu hiệu tăng trở lại trong năm 2022 với 880 hợp đồng Trong đó, chiếm tỷ trọng rất lớn qua các năm luôn là hợp đồng về bất động sản, tỉ trọng này tăng dần qua các năm, lên đến 97,73% trong năm 2022 Vì vậy, doanh thu từ hoạt động định giá BĐS luôn đóng góp phần lớn vào doanh thu thuần của công ty, chiếm đến từ khoảng 76% đến 84% Cùng lúc đó, số lượng hợp đồng từ các dịch vụ khác có xu hướng giảm mạnh qua các năm, từ 97 hợp đồng trong năm 2019 xuống còn 20 hợp đồng trong năm 2022
Tuy có khoảng cách lớn về số lượng giữa hợp đồng BĐS với các dịch vụ khác, nhưng từ bảng số liệu ta thấy doanh thu trung bình đến từ hai loại hợp đồng này lại có xu hướng ngược chiều nhau Cụ thể, doanh thu trung bình đến từ một hợp đồng định giá BĐS có xu hướng giảm nhẹ từ khoảng 16,8 triệu đồng trong năm 2019 xuống còn khoảng 12,7 triệu đồng trong năm 2022, ngược lại, với các dịch vụ khác, doanh thu trung bình trên 1 hợp đồng trong năm 2022 đã đạt gần 170 triệu
Qua đó ta thấy, hoạt động thẩm định giá BĐS là hoạt động chủ chốt, thể hiện quy trình chặt chẽ và chất lượng thẩm định cao của công ty Công ty có thiên hướng giảm số lượng các hợp đồng dịch vụ khác nhưng các hợp đồng đó thường sẽ có giá trị rất lớn Điều này cho thấy, sự phát triển của hoạt động công ty qua các năm, khi đã dành được niềm tin từ khách hàng với sự uy tín và chuyên môn thẩm định cao
2.3.2 Cơ sở pháp lý của hoạt động thẩm định giá bất động sản a, Các văn bản pháp quy về thẩm định giá
- Nghị định 89/2013/NĐ-CP ngày 06/08/2013 của Chính phủ về quy định thi hành một số điều luật của Luật Giá về thẩm định giá;
- Thông tư số 38/2014/TT-BTC ngày 28/3/2014 của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn một số điều của Nghị định 89/2013/NĐ-CP ngày 6/8/2013 của Chính phủ;
- Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 của Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01, 02, 03 và 04;
- Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/03/2015 của Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06 và 07;
- Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 của Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10;
- Thông tư 145/2016/TT-BTC ngày 06/10/2016 của Bộ Tài chính về ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11;
- Thông tư 28/2021/TT-BTC ngày 27/04/2021 của Bộ Tài chính về ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12;
- Thông tư số 06/2014/TT-BTC ngày 07/1/2014 của Bộ Tài chính về ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 13 b, Các văn bản pháp quy về đất đai
- Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013;
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về giá đất;
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai;
Ngoài các văn bản được liệt kê ở trên, các quyết định khác sẽ được lựa chọn theo các hợp đồng khác nhau để phù hợp với căn cứ pháp lý của mỗi hợp đồng c, Một số các văn bản pháp quy khác
- Văn bản số 1326/BXD-QLN ngày 08/8/2011 của Bộ Xây dựng về việc hướng dẫn kiểm kê, đánh giá lại tài sản cố định là nhà cửa, vật kiến trúc;
- Thông tư số 13/LB-TT ngày 18/8/1994 của Bộ Xây dựng-Tài chính-Ban vật giá hướng dẫn phương pháp xác định giá trị còn lại của nhà ở trong bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê;
- Thông tư số 45/2013/TT-BTC ngày 25/04/2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định;
Ngoài ra, còn có các văn bản khác như là hợp đồng giữa khách hàng và công ty, giấy tờ pháp lý của tài sản thẩm định, biên bản khảo sát thực tế,
2.3.3 Quy trình thẩm định giá bất động sản
Bước 1: Nhận yêu cầu thẩm định Đầu tiên, công ty sẽ tiếp nhận yêu cầu thẩm định từ khách hàng Sau đó, khách hàng sẽ được hướng dẫn viết một đề nghị thẩm định giá, trong đó phải nêu rõ chi tiết thông tin về TSTĐ Sau khi nhận được công văn từ khách hàng, công ty sẽ thực hiện ký kết hợp đồng để đảm bảo quyền lợi cho cả hai bên
Tiếp đến, biên nhận hồ sơ sẽ được lập bởi công ty, trong đó sẽ ghi chép lại các thông tin cơ bản về tài sản cần thẩm định, thông tin khách hàng, thời gian thực hiện và các thông tin khác liên quan Bước này sẽ giúp cho quá trình diễn ra theo đúng quy trình và đảm bảo tính minh bạch và chính xác của các thông tin liên quan đến tài sản cần thẩm định
Tại bước này, công ty sẽ thông báo chi phí và nhận một khoản chi phí tạm ứng để thực hiện một số công tác sơ bộ
Bước 2: Lập phương án định giá tài sản:
- Xác định tổng quát về TSTĐ và loại hình giá trị làm cơ sở thẩm định giá: Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của tài sản cần thẩm định giá sẽ được xác định Ngoài ra, công ty cũng sẽ xác định mục đích, thời điểm thẩm định giá và nguồn dữ liệu cần thiết cho quá trình
- Lập kế hoạch thẩm định giá: Công ty sẽ có phương án và kế hoạch phân công TĐV và chuyên viên thực hiện Các hồ sơ, thông tin, số liệu về TSTĐ sẽ được nghiên cứu và thẩm tra Nếu phát hiện hồ sơ và tài liệu không đầy đủ hoặc có dấu hiệu giả mạo, khách hàng sẽ được yêu cầu bổ sung đầy đủ và làm rõ vấn đề Các tiến độ nghiên cứu, thu thập và phân tích dữ liệu cũng sẽ được xây dựng và định hạn cho phép
- Xác định các thông tin và số liệu về thị trường, TSTĐ và TSSS cần được thu thập:
Công ty sẽ xây dựng kế hoạch thu thập các tài liệu này và đảm bảo tính chính xác và đầy đủ của chúng
Tóm lại, bước 2 trong quy trình thẩm định giá là một bước quan trọng để xác định phương án định giá tài sản và lập kế hoạch cho quá trình thẩm định giá Việc thực hiện
40 đầy đủ và chính xác bước này sẽ giúp đảm bảo tính minh bạch, chính xác và đáng tin cậy trong quá trình
Bước 3: Khảo sát hiện trạng và thu thập thông tin
- Khảo sát hiện trạng: Công ty sẽ thực hiện đến hiện trường thực tế của TSTĐ để khảo sát và đánh giá các yếu tố về vị trí, môi trường, cơ sở hạ tầng, kết cấu, trạng thái và tình trạng bảo trì, pháp lý và các yếu tố khác có ảnh hưởng đến giá trị của tài sản Đồng thời, các số liệu kỹ thuật, hình ảnh toàn cảnh và chi tiết các đặc điểm cụ thể của TSTĐ và TSSS sẽ được thu thập
Các thông tin liên quan đến thu nhập, giá bán, chi phí, lãi suất của tài sản so sánh cũng sẽ được công ty thu thập Ngoài ra, công ty còn thu thập các thông tin khác như là yếu tố cung- cầu, các yếu tố kinh tế xã hội và môi trường ảnh hưởng đến giá trị của tài sản, Đối với tài sản là BĐS, công ty còn thu thập các thông tin về các đặc trưng của thị trường khu vực của TSTĐ và của khu vực lân cận
Việc thực hiện đầy đủ và chính xác bước 3 này sẽ giúp đánh giá, phân tích chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của tài sản và là bước quan trọng trong quá trình thẩm định
Bước 4: Xác định giá trị tài sản
- Lựa chọn phương pháp định giá: Tùy vào từng loại hình tài sản sẽ có những phương pháp định giá sao cho phù hợp với đặc tính Có nhiều phương pháp định giá khác nhau như phương pháp so sánh thị trường, phương pháp chiết khấu dòng tiền, phương pháp chi phí và nhiều phương pháp khác
- Tính toán và xác định giá trị: Sau khi lựa chọn được phương pháp, TĐV sẽ phân tích, tính toán, điều chỉnh và xác định giá trị tài sản
Đánh giá
2.4.1 Những kết quả đạt được
IVC luôn được đánh giá cao và lựa chọn là đơn vị cung cấp dịch vụ định giá và tư vấn cho các tổ chức uy tín như ngân hàng Vietcombank, Agribank, Vietinbank cũng như các đối tác quốc tế trong lĩnh vực tài chính như Standard Chartered, HSBC Bên cạnh đó, IVC cũng là một trong số ít các công ty thẩm định giá được phép ký hợp đồng và hợp tác với các cơ quan Nhà nước như Sở Tài Nguyên Môi Trường Hà Nội, UBND quận, huyện và các tổ chức tương tự
* Đối với quy trình thực hiện
Nhờ việc tuân thủ và bám sát hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, cũng như quy định tiêu chuẩn số 05, các nhiệm vụ công việc đã được quy định cụ thể giúp cho các TĐV một cái nhìn toàn diện và tổng quát thuận tiện hơn về thẩm định giá tài sản nhằm đưa ra những kết luận có cơ sở chặt chẽ Các văn bản, quy định mới nhất về quy trình luôn được công ty nỗ lực thường xuyên cập nhật và bổ sung góp phần cho công tác thẩm định giá ngày càng chuẩn hóa
Ngoài ra, về công tác thực hiện lưu trữ hợp đồng thẩm định giá, báo cáo, hồ sơ và các tài liệu liên quan luôn được công ty thực hiện tốt Đối với mỗi chứng thư và báo cáo luôn có 2 bản lưu là hành chính và nghiệp vụ để tham chiếu và kiểm tra Đặc biệt đối với hồ sơ riêng bằng giấy công ty có kho lưu trữ với thời hạn 10 năm
Quy trình thẩm định giá của doanh nghiệp luôn tuân thủ theo TCVN ISO 9001:2015 về Hệ thống quản lý chất lượng - các yêu cầu do Ban kỹ thuật Tiêu chuẩn Quốc gia TCVN/TC 176 Quản lý chất lượng và đảm bảo chất lượng biên soạn Đối với hoạt động kiểm soát chất lượng chứng thư, công ty có một bộ phận kiểm soát riêng biệt, đảm bảo bám sát theo Thông tư 323/2016/TT-BTC quy định về kiểm tra, giám sát và đánh giá
54 chất lượng hoạt động thẩm định giá (16/12/2016) ban hành bởi Bộ tài chính Trong quá trình trước và sau khi phát hành chứng thư, những sai phạm sẽ được xử lý và ngăn ngừa thông qua bộ phận kiểm soát Các điểm không chính xác hợp lý yêu cầu xác định lại giá trị TSTĐ sau khi phát hành chứng thư, công văn yêu cầu thu hồi chứng thư sẽ được công ty gửi cho khách hàng, trong đó bao gồm lý do thu hồi và thực hiện thay đổi các hệ số điều chỉnh phù hợp sau đó chứng thư sẽ được phát hành lại
* Đối với phương pháp thẩm định giá
Với kiến thức sâu rộng và kinh nghiệm thực tiễn trong lĩnh vực bất động sản, các TĐV luôn tiến hành sự cân nhắc tỉ mỉ khi chọn lựa phương pháp định giá phù hợp nhất cho mỗi tài sản Trong những trường hợp đặc biệt, khi bất động sản có nhiều đặc điểm khác nhau, công ty sẽ kết hợp các phương pháp định giá nhằm đạt được kết quả có cơ sở khoa học và chính xác phản ánh giá trị thực tế của tài sản đó
Về phương pháp so sánh, công ty luôn bám sát quy định pháp luật Doanh nghiệp luôn ưu tiên sử dụng phương pháp này giúp cho việc đánh giá giá trị tài sản tại một địa điểm, thời điểm nhất định có sự khách quan chân thực tiếp cận từ thị trường thực tế Trong phương pháp này, doanh nghiệp sẽ thu thập tối thiểu một TSSS đã giao dịch thành công tình từ một năm đổ lại tính từ thời điểm thẩm định giá tài sản Các tỷ trọng về các yếu tố tác động đến giá trị tài sản được các TĐV đánh giá linh hoạt và phù hợp Ví dụ đối với tài sản có mô hình là chung cư sẽ có tỷ trọng lớn về yếu tố quy mô, hướng và tầng, còn đối với tài sản là nhà ở sẽ có tỷ trọng lớn về yếu tố vị trí
Về phương pháp chi phí được áp dụng khi là CTXD trên đất, CTXD mới chưa có nhiều tài sản tương đồng có thông tin giao dịch chuyển nhượng trên thị trường Với các trường hợp khảo sát hiện trạng của TSTĐ thực tế có sự thay đổi khác với bản vẽ của công trình, tỷ trọng kết cấu chính sẽ được thay đổi dựa trên thực tế giúp cho định giá tài sản một cách đáng tin cậy nhất 2 phương pháp phân tích kinh tế kỹ thuật và thống kê kinh nghiệm, tỷ lệ hao mòn do lỗi thời chức năng cũng đã được tính đến theo các quy định pháp luật, tỷ lệ hao mòn tự nhiên đã được tính toán dựa trên cơ sở pháp lý cụ thể chặt chẽ
2.4.2 Hạn chế Định giá bất động sản là một quá trình phức tạp và đầy thách thức Mặc dù IVC đã đạt được một số thành công trong việc thực hiện công tác định giá, nhưng vẫn tồn tại một số hạn chế nhất định
Quy trình thẩm định giá BĐS là một quy trình phức tạp vì vậy doanh nghiệp đã gặp phải một số rào cản nhất định Trong quá trình, do bị hạn chế về mặt thời gian nên một số bước chưa được tiến hành hiệu quả và đầy đủ về nội dung Ví dụ như bước khảo sát và thu thập thông tin do thời gian gấp rút nên khiến chất lượng thẩm định TSSS và TSTĐ không được đảm bảo Hơn thế nữa, trên thực tế trong một số trường hợp, quy trình thực hiện chưa thực sự được áp dụng theo đúng trình tự như đã được đề ra khiến các sai sót hoặc thiếu sót dễ dàng xảy ra
* Đối với phương pháp thẩm định giá Đối với phương pháp so sánh, việc đánh giá tài sản vẫn chưa thực sự khách quan do việc điều chỉnh các hệ số và chấm điểm phần lớn vẫn còn phụ thuộc vào kinh nghiệm chuyên môn của TĐV cùng với mục đích của thẩm định giá và yêu cầu của khách hàng, nên việc đánh giá chưa thực sự chính xác Các tỷ lệ điều chỉnh không được đưa ra dựa trên một phân tích cụ thể và thiếu căn cứ rõ ràng Những tỷ lệ này phụ thuộc vào trình độ và kinh nghiệm của TĐV, dẫn đến độ chính xác của giá trị bất động sản không tuyệt đối Đối với phương pháp chi phí, tuy đã có sự hỗ trợ và căn cứ pháp lý từ các văn bản pháp luật, việc xác định hao mòn và tỷ lệ CLCL vẫn còn khá khó khăn và phụ thuộc phần lớn vào nhận định chủ quan từ TĐV phụ trách hồ sơ, đồng thời việc xác định đơn giá còn phụ thuộc vào quy định của Nhà nước, chưa có sự tiếp cận thực tế với giá trị thị trường Mô tả kết cấu của các công trình xây dựng trên đất vẫn còn mức độ tổng quát và chưa cung cấp đầy đủ thông tin chi tiết, đặc biệt là khi mô tả về tình trạng của bất động sản mục tiêu Một số thông tin quan trọng về cấu trúc của bất động sản như kích thước gạch, loại gạch được sử dụng, chưa được đề cập đầy đủ Quá trình mô tả không đề cập đến mức độ hư hỏng của các thành phần như tường, cầu thang, và các thiết bị khác Điều này cũng có ảnh hưởng đến ước tính về chất lượng còn lại của công trình xây dựng trên đất Trong quá trình tính toán, các TĐV thường chỉ sử dụng các khung giá, chỉ số dựa
56 trên văn bản của nhà nước, thay vì tính toán dựa trên giá nguyên vật liệu, chi phí nhân công trên thị trường Sự chênh lệch giữa giá cả do nhà nước ban hành và giá trên thị trường gây ra sự không chính xác khi xác định giá trị của các công trình xây dựng mới
* Đối với quá trình thu thập thông tin
Trong quá trình, việc thu thập các thông tin giao dịch của TSSS thiếu chính xác và đầy đủ sẽ dễ dẫn đến sự sai lệch kết quả định giá Trong quá trình thu thập thông tin để định giá, có thể xảy ra việc các TĐV đã bỏ qua những thông tin quan trọng về đặc điểm và tính chất của tài sản, do lên kế hoạch tìm kiếm thông tin không hợp lý hoặc dựa trên nguồn thông tin không đáng tin cậy Điều này dẫn đến lãng phí thời gian và chi phí trong quá trình định giá, gây khó khăn và dẫn đến kết quả định giá không đáng tin cậy
* Đối với nguồn nhân lực
Mặc dù là một công ty chuyên về thẩm định giá, nhưng đội ngũ nhân viên hiện tại vẫn còn thiếu số lượng Do đó, các TĐV phải đảm nhiệm nhiều nhiệm vụ khác nhau đồng thời, bao gồm khảo sát thị trường và tài sản hiện trạng, thu thập, phân tích và xử lí thông tin, tham khảo và điều tra về giá của các bất động sản, v.v Thời gian hoàn thành quá trình thẩm định giá cũng có hạn chế, dẫn đến kết quả định giá đôi khi không thể tránh khỏi những thiếu sót Chất lượng đội ngũ nhân viên không đồng đều, bên cạnh những nhân viên có nhiều kinh nghiệm và trình độ chuyên môn cao, vẫn còn một số nhân viên được đào tạo đầy đủ nhưng chưa đáp ứng đủ yêu cầu công việc hoặc thiếu những kỹ năng và phẩm chất đạo đức cần thiết của một TĐV.
Nguyên nhân
Thứ nhất, do hệ thống pháp lý liên quan đến thẩm định giá bất động sản hiện nay vẫn còn nhiều thiếu sót Các quy định, văn bản liên quan đến công tác thẩm định giá BĐS thiếu sự toàn diện và đồng bộ, chồng chéo nhau gây ra sự dễ nhầm lẫn trong việc vận dụng vào quy trình Đồng thời, thị trường BĐS luôn biến động từng ngày nhưng các văn bản, thông tư, quyết định được ban hành thường có độ trễ cao, ví dụ như bảng giá đất thường được cập nhật theo thời hạn khác lâu là 5 năm, khiến cho việc điều chỉnh giá trở nên thiếu thực tế và không phù hợp Theo quy định, phương pháp chi phí vẫn còn chưa
57 tiếp cận đến đơn giá thực tế được xây dựng của TSTĐ nên kết quả định giá chưa hướng tới sự chính xác tuyệt đối
Thứ hai, do sự thiếu hợp tác và thiện chí từ khách hàng Trong nhiều trường hợp thời gian thực hiện hợp đồng, hồ sơ bị kéo dài thời gian do khách hàng thiếu sự am hiểu về pháp luật, quy trình cũng như chuyên môn, dẫn đến tranh chấp giữa khách hàng và TĐV phụ trách Hơn thế nữa, trong một số trường hợp khách hàng gian lận, hồ sơ thông tin cung cấp bị chậm trễ, sai lệch, không trung thực làm cản trở quy trình và kết quả định giá thiếu sự chính xác Bên cạnh đó, với các dự án của các cơ quan chính quyền Nhà nước, các cơ quan có những trường hợp chậm trễ việc cung cấp thông tin hay sẽ có những thay đổi không được quy định rõ qua văn bản xuất hiện đột xuất, công ty sẽ phải thay đổi quy trình định giá tài sản, khiến cho việc kéo dài thời gian và tăng một số khoản chi phí
Thứ ba là do tính minh bạch khi kê khai thông tin tài sản của các cá nhân với các cơ quan Nhà nước Đối với một số hồ sơ nhằm phục vụ mục đích cho các cơ quan Nhà nước, thu thập thông tin sẽ qua việc nhận số liệu của cơ quan thuế thuộc khu vực TSTĐ các hồ sơ chuyển nhượng để thực hiện tìm TSSS có các đặc điểm tương đồng nhất, tuy nhiên vẫn xuất hiện tình trạng giá của tài sản chuyển nhượng không đúng với thực tế do mục đích trốn thuế thu nhập cá nhân Vì thế, việc tiếp cận với giá trị thực khó có thể đạt được
* Đối với quy trình Đầu tiên về sự hạn chế mặt thời gian trong quy trình, nguyên nhân có thể đến từ việc số lượng hợp đồng quá lớn, các TĐV phải phụ trách nhiều nhiệm vụ khác nhau cho nhiều hồ sơ cùng lúc như là: trao đổi gặp mặt khách hàng, khảo sát hiện trạng tài sản, thu thập thông tin, phân tích thông tin để làm chứng thư và báo cáo, Điều này càng khiến cho thời gian thực hiện dễ bị xử lý chậm trễ Thêm đó, sự chậm trễ có thể đến từ việc phân bổ thời gian cụ thể chưa hợp lý giữa các bước cùng với đó là các hồ sơ có nhiều TĐV phụ trách thiếu sự trao đổi giao tiếp dẫn đến các việc tiến độ công việc thường không được nắm rõ giữa các thành viên
Về kiểm soát chất lượng chứng thư, tuy đã tuân theo các văn bản pháp luật quy định nhưng chuyên môn của các thành viên không đồng đều
* Đối với phương pháp thẩm định giá
Về phương pháp so sánh, do tính đặc thù nên phương pháp này yêu cầu tính chính xác cao đối với thông tin về TSTĐ và TSSS, tuy nhiên về bước thu thập thông tin của công ty chưa hoàn toàn hoạt động tốt Đối với phương pháp chi phí, việc xác định giá trị thông qua suất vốn còn phụ thuộc lớn vào các văn bản quy định pháp luật, chưa tiếp cận được giá cả thực tế của thị trường Đối với phương pháp so sánh và phương pháp chi phí, nhìn chung đều phụ thuộc phần lớn do nhận định chủ quan và cảm tính của TĐV Cụ thể, đối với phương pháp so sánh là thông qua các tỷ lệ điều chỉnh và đối với phương pháp chi phí là việc đánh giá CLCL Điều này khiến cho kết quả định giá dễ có thể chênh lệch nhiều so với giá trị thực của TSTĐ, sẽ dễ gây mâu thuẫn hay hiểu nhầm với các khách hàng
* Đối với quá trình thu thập thông tin
Ngoài ra, đối với những hồ sơ sử dụng phương pháp so sánh, TĐV tiến hành tìm TSSS thông qua các tin rao bán trên các trang web - đây cũng là nguồn thông tin chính, giá cả thường không đúng, vì BĐS tại đây thường được rao bán qua môi giới sẽ khiến giá cả cao hơn thực tế Không những thế, vì giá thị trường BĐS mang tính thời vụ, ảnh hưởng bởi cung cầu hoặc mức độ nhu cầu bán của người bán, nên giá trị thực tế thường sẽ khác so với giá cả tại thời điểm được đăng bài trên các tin rao bán Đối với mỗi hồ sơ, trung bình sẽ có 3 đến 5 TSSS, kết hợp với số lượng lớn hồ sơ, công tác khảo sát hiện trạng của TSSS chưa được thực hiện, chỉ phụ thuộc vào thông tin của người môi giới, thông tin của một BĐS bị gây nhiễu khi thông qua nhiều người môi giới khác nhau, điều này dẫn đến việc sử dụng các thông tin để tác động tiêu cực đến chất lượng thẩm định Tuy được điều chỉnh khi tính toán, nhưng việc điều chỉnh này phần lớn vẫn còn phụ thuộc vào nhận định chủ quan của TĐV phụ trách
Tiếp đó, tại bước khảo sát hiện trạng tài sản, trong một số trường hợp, chuyên viên hỗ trợ sẽ là người thực hiện hoặc do các chuyên viên ở các văn phòng đại diện hỗ trợ mà không phải do TĐV phụ trách tiến hành Việc này sẽ khiến TĐV khó tiếp cận được các thông tin mô tả và hiện trạng thực tế của TSTĐ, có thể đưa ra những đánh giá điều chỉnh sai lệch, ảnh hưởng đến kết quả định giá
Phần lớn nguồn nhân lực có trình độ chuyên môn chưa được nhiều kinh nghiệm làm việc, có tuổi nghề còn rất trẻ đến từ các trường có chuyên ngành đào tạo khác với chuyên ngành thẩm định giá, chỉ có số ít các TĐV có kinh nghiệm cao trên 8 năm, dẫn đến sự chênh lệch, không đồng đều Việc đào tạo nguồn nhân lực chưa được thực sự chú trọng khi chưa có các hoạt động, chương trình đào tạo cho các nhân viên hay chưa có một kế hoạch đào tạo phù hợp cho các TĐV tập sự khi mới vào Bên cạnh đó, mặc dù đang gặp phải tình trạng số lượng hồ sơ quá tải, doanh nghiệp vẫn chưa có các kế hoạch mở rộng các hoạt động về tuyển dụng và xây dựng các chính sách hấp dẫn để thu hút thêm nguồn nhân lực Các vấn đề về chất lượng cũng như số lượng nguồn nhân lực sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động của doanh nghiệp Có thể kể đến như, do cơ chế đào tạo và quy định của công ty chưa được đầy đủ và chặt chẽ, tại bước thu thập thông tin và các lưu ý chưa được đề cập rõ ràng, thiếu sự hướng dẫn, tạo rào cản cho TĐV đặc biệt đối với những nhân viên chưa hoặc còn ít kinh nghiệm khi vận dụng vào quá trình thực hiện hồ sơ
Chương 2 của đề tài giới thiệu tổng quát và phản ảnh kết quả hoạt động kinh doanh cũng như khái quát tình hình thẩm định giá của công ty Ngoài ra, khái quát được quy trình thực hiện công tác thẩm định giá BĐS và các yếu tố liên quan như là cơ sở pháp lý và các phương pháp được sử dụng Một báo cáo được sử dụng để phân tích, làm rõ và đưa ra cái nhìn chân thực về quy trình Từ đó đưa ra những đánh giá nhận xét và nguyên nhân dẫn tới
GIẢI PHÁP nÂNG CAO HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN Thẩm định giá IVC Việt nam
Định hướng phát triển của doanh nghiệp sắp tới
Hoạt động thẩm định giá có vai trò lớn khi đang phải đáp ứng nhu cầu với số lượng ngày càng tăng của các hồ sơ đến từ nhiều khu vực tỉnh thành khác nhau với đa dạng mục đích sử dụng Công ty luôn tập trung vào chiến lược để phát triển bền vững với vị thế là một trong những công ty thẩm định giá hàng đầu thương hiệu lâu năm với chất lượng thẩm định giá chuyên nghiệp của mình, đặc biệt, doanh nghiệp luôn coi trọng chất lượng dịch vụ là nền tảng chính để nâng cao hiệu quả kinh doanh Nền kinh tế trong giai đoạn tới tuy tạo cho ngành thẩm định giá nhiều cơ hội nhưng đồng thời cũng phải đối mặt nhiều thách thức và rủi ro Chính vì vậy, công ty luôn cần có những kế hoạch phù hợp đối mặt với các kịch bản khác nhau Tuy nhiên, công ty vẫn giữ vững về phát triển cốt lõi trong những năm tiếp theo Đầu tiên, công ty sẽ cố gắng mở rộng địa bàn hoạt động hơn nữa qua các chi nhánh và văn phòng đại diện để việc cung cấp các dịch vụ đến mọi nơi trong cả nước, giảm thiểu một số chi phí phát sinh như là chi phí đi lại từ việc khảo sát hiện trạng tài sản hay tham gia các cuộc họp trao đổi tại các tỉnh,
Tiếp theo, doanh nghiệp sẽ tiếp tục bổ sung hoàn thiện và nâng cao hiệu quả quy trình và phương pháp thực hiện thẩm định giá, phát triển sản phẩm dịch vụ theo cả chiều sâu và chiều rộng, tổ chức cơ cấu lưu trữ và thu thập thông tin dữ liệu chính xác và minh bạch để nâng cao chất lượng kết quả thẩm định giá
Tiếp tục không ngừng cải thiện và nâng cấp cơ sở vật chất và tạo môi trường văn hóa làm việc lành mạnh, năng động thoải mái, giúp nhân viên tăng hiệu quả năng suất và tạo được những mối quan hệ tốt với đồng nghiệp Đề đáp ứng với khối lượng hồ sơ lớn, doanh nghiệp sẽ chú trọng trong kế hoạch phát triển nguồn nhân lực như là đào tạo chuyên môn và các kỹ năng mềm, tăng cường hoạt động tuyển dụng để tăng quy mô hoạt động cũng như để đẩy nhanh tiến độ thực hiện các hồ sơ, hướng tới tiêu chí “Nhanh hơn, chất lượng hơn”
Giải pháp hoàn thiện hoạt động thẩm định giá bất động sản
Nhóm giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quy trình thực hiện
Công ty với hoạt động chính là thẩm định giá vì vậy quy trình thẩm định giá có vai trò lớn, hết sức quan trọng trong hoạt động kinh doanh Để có thể duy trì sự vững chắc và uy tín trong ngành, công ty cần phải có một quy trình hiệu quả và khoa học Do đó công ty cần phải nỗ lực hơn trong việc phát triển cũng như hoàn thiện quy trình trong thời gian tới Đầu tiên đối với việc phân bổ thời gian thực hiện các bước, TĐV cùng với ban lãnh đạo cần cụ thể hóa hơn một kế hoạch phù hợp, quy định rõ ràng các yêu cầu và lưu ý cho các bước như: sau khi nhận hồ sơ sẽ thực hiện nghiên cứu, thống nhất ý kiến với khách hàng, sau đó lập danh mục những nhiệm vụ cần thực hiện và xác định thời hạn cho phép của từng nhiệm vụ Chi tiết hóa và cụ thế hóa các bước khiến việc theo dõi và quan sát tiến trình hồ sơ trở nên dễ dàng hơn, điều này đặc biệt quan trọng giúp quản lý quỹ thời gian khi các TĐV có thể sẽ phải phụ trách đồng thời nhiều hồ sơ Cùng lúc đó, các TĐV cần được yêu cầu cam kết bám sát kế hoạch theo đúng các bước được đề ra Đối với trường hợp phục vụ cho các dự án kế hoạch của các cơ quan Nhà nước, khi ký kết hợp đồng, cần có sự trao đổi kỹ càng và những điều khoản rõ ràng quy định về thời hạn thực hiện, thời hạn thực hiện khi có thay đổi đột xuất phù hợp và các văn bản yêu cầu các cấp chính quyền có thái độ tích cực hỗ trợ và tạo điều kiện giúp đỡ trong quá trình thực hiện như là thu thập thông tin hiệu quả, tránh ảnh hưởng đến tiến độ của quy trình
Nhóm giải pháp liên quan đến chất lượng của phương pháp thẩm định giá Đối với phương pháp so sánh, TĐV cần tăng cường thu thập thông tin từ thị trường về TSTĐ và các TSSS trong thời điểm định giá Để có căn cứ xác định giá trị tài sản mục tiêu, TĐV có thể tìm hiểu và thu thập thông tin nhiều hơn 3 BĐS so sánh Đối với tỉ lệ điều chỉnh, TĐV có thể thực hiện điều chỉnh bằng số tuyệt đối và tỷ lệ phần trăm, hoặc sử dụng hệ thống chấm điểm dựa trên các tiêu chí để sau đó chuyển đổi thành tỷ lệ phần trăm và số tuyệt đối Tuy nhiên, mỗi điều chỉnh cho từng yếu tố so sánh, từng khía cạnh khác nhau của các BĐS phải dựa trên kết quả thu thập thông tin, thống kê giao dịch trên thị trường TĐV cần nghiên cứu nhu cầu và quan điểm của khách hàng về các tiêu chí như vị trí, diện tích, kích thước, hình dáng, điều kiện hạ tầng kỹ thuật, điều kiện hạ tầng xã hội, cảnh quan, và khả năng chấp nhận các mức giá khác nhau trong trường hợp các yếu tố có sự thay đổi Từ đó, TĐV có thể suy ra tỷ lệ điều chỉnh hợp lý,
62 giảm thiểu sự chủ quan trong quá trình định giá Tất cả các điều chỉnh này cần được phân tích và trình bày một cách rõ ràng trong báo cáo thẩm định giá, nhằm tránh tình trạng áp đặt chủ quan mà không nêu rõ lý do điều chỉnh, không cung cấp căn cứ điều chỉnh, gây khó hiểu cho người đọc báo cáo và người sử dụng báo cáo, từ đó khó chấp nhận kết quả định giá Đối với phương pháp chi phí, ngoài việc sử dụng các quy định pháp luật về đơn giá xây dựng, công ty cần kết hợp với khách hàng để tham khảo chi phí thật được sử dụng cho mục đích xây dựng như chi phí nhân công, nguyên liệu, hoặc giá cả thị trường tại thời điểm công trình được xây dựng để có thể có thể đánh giá chính xác hơn giá trị của tài sản
Ngoài ra, vì hệ số điều chỉnh vẫn còn phụ thuộc phần lớn vào nhận định của TĐV phụ trách, trong báo cáo TĐV cần diễn giải lý do cho hệ số và có các thanh điểm cụ thể cho các yếu tố được xét tới, tránh tình trạng ý kiến chủ quan của TĐV ảnh hưởng quá nhiều, tăng được độ tin cậy trong ngành của công ty, giúp phần nào tránh được sự mâu thuẫn giữa TĐV và khách hàng
Nhóm giải pháp về quy trình thu thập thông tin Để tránh dành quá nhiều thời gian cho việc thu thập cũng như tìm kiếm thông tin về tài sản so sánh, doanh nghiệp cần tạo dựng một đội ngũ chuyên môn cao chuyên về lĩnh vực xây dựng hệ thống thông tin về BĐS bao gồm các thông tin mô tả hiện trạng về BĐS, thông tin giao dịch trên thị trường, thường xuyên theo dõi cập nhật thị trường BĐS, bảo đảm sự chính xác và đáng tin cậy Thực hiện lưu trữ những tài sản đã có thông tin trong kho dữ liệu để có sử dụng cho các hồ sơ khác có cùng sự tương đồng về tài sản mục tiêu Khi triển khai thực hiện đội ngũ này, việc tiên quyết là cần xác định được những yêu cầu về các đặc điểm cần có, ngoài những thông tin chung như là địa chỉ, cần xác định rõ về các đặc điểm chính của BĐS như là: diện tích sàn xây dựng, chất liệu sàn, trần, tường, mái, Sau đó đội ngũ này sẽ tiến hành khảo sát hiện trạng của tài sản Công tác hoạt động này rất quan trọng vì ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ và chất lượng của kết quả định giá, giúp cho quy trình được tinh gọn và nâng cao hiệu quả
Việc lựa chọn nguồn cung cấp thông tin thích hợp là tùy thuộc vào loại và tính chất của từng thông tin TĐV không nên thu thập thông tin từ các nguồn không đáng tin cậy, mà nên chọn những nguồn tin có độ tin cậy cao Quá trình thu thập thông tin là công việc
63 phức tạp và thông tin cần phải thu thập là rất nhiều, có thể từ nhiều nguồn khác nhau Tuy nhiên, không phải thông tin nào cũng đáng tin cậy Sau khi thu thập thông tin, TĐV phải dựa vào kinh nghiệm cá nhân và phân tích thực tế thị trường để kiểm tra và xác minh tính chính xác và đáng tin cậy của thông tin đó Để đạt hiệu quả cao trong việc thu thập thông tin và khảo sát tài sản, cần có cơ sở vật chất và phương tiện phục vụ công tác khảo sát hiện trạng tài sản Xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu hoàn thiện và đa dạng là rất quan trọng, đó sẽ trở thành nguồn thông tin dồi dào và đáng tin cậy cho TĐV trong các lần thẩm định sau Thông tin là yếu tố quan trọng để áp dụng các phương pháp định giá BĐS, đặc biệt là phương pháp so sánh trực tiếp Tuy nhiên, quá trình thu thập thông tin là phức tạp và có thể gặp thiếu sót Do đó, TĐV cần phải cẩn trọng và có kinh nghiệm nghề nghiệp để đảm bảo chất lượng thông tin thu thập Để hỗ trợ công tác thu thập thông tin và bảo đảm được tính chính xác, doanh nghiệp cần xây dựng mối quan hệ lâu dài và bền vững với các tổ chức có liên quan Công ty cần chủ động trong việc tạo lập mối quan hệ các ngành và các cơ quan chức năng các cấp để có thể cập nhật được những thông tin đáng tin cậy nhất Bên cạnh đó, những mối quan hệ với các cơ quan tư vấn, chuyên gia các lĩnh vực khác nhau cũng cần được tạo dựng nhằm hỗ trợ khi có những hồ sơ có tính đặc thù cao
Nhóm giải pháp về nguồn nhân lực của công ty
Tiếp đó, yếu tố chất lượng của nguồn nhân lực có tầm quan trọng và cốt lõi trong hoạt động của công ty Tuy vậy, yếu tố này tại công ty vẫn còn chưa đồng đều và phần lớn nhân viên có tuổi nghề non trẻ ít kinh nghiệm chuyên môn Trong khi đó việc thẩm định giá hiện nay phụ thuộc nhiều vào nhận định chủ quan của TĐV, điều này sẽ dễ ảnh hưởng đến uy tín chất lượng của công ty Vì vậy, trình độ chuyên môn của TĐV cần được cải thiện và nâng cao nhằm vận dụng vào quy trình một cách hợp lý và hiệu quả nhất Chương trình đào tạo cần chú trọng bao gồm về kiến thức chuyên môn cũng như đạo đức nghề nghiệp Tăng cường hướng dẫn, huấn luyện, tổ chức đào tạo về nhiều mặt như pháp luật, kiến trúc xây dựng, kinh tế, Việc đào tạo có thể thông qua các buổi hội thảo, tọa đàm, các lớp đào tạo ngắn hạn và dài hạn, hoặc tổ chức các buổi đào tạo nội bộ nhằm trao đổi và chia sẻ những kinh nghiệm trong lĩnh vực thực tiễn của các lãnh đạo thường xuyên cập nhật những kiến thức mới, không ngừng học hỏi trau dồi
Ngoài ra, doanh nghiệp cần tạo dựng cơ chế đánh giá dựa trên những tiêu chuẩn cụ thể để đánh giá được các TĐV, tạo động lực phát triển cho nguồn nhân lực công ty Cần thiết xây dựng một chế độ thưởng phạt rõ ràng, đồng thời quy định một cách rõ ràng các quyền lợi và trách nhiệm của các TĐV trong việc thực hiện công việc định giá Hơn nữa, một hệ thống tiêu chuẩn có thể được thiết lập để đánh giá hiệu suất của nhân viên, từ đó tạo động lực để các nhân viên không ngừng nỗ lực và cải thiện kỹ năng Để thực hiện chuyên môn hóa, cần thiết lập đội ngũ nhân viên theo từng lĩnh vực cụ thể như định giá BĐS, máy móc thiết bị, giá trị doanh nghiệp, và nhiều lĩnh vực khác Điều này sẽ tạo cơ hội cho các TĐV tập trung nghiên cứu sâu vào lĩnh vực chuyên môn của họ Khi chuyên môn hóa, họ sẽ có kiến thức sâu rộng và hiểu biết chuyên sâu về từng mảng mà mình đảm nhiệm, đồng thời có khả năng phối hợp tốt với đồng nghiệp Chuyên môn hóa không chỉ giúp cải thiện hiệu suất làm việc mà còn tăng tốc độ thực hiện công tác định giá, tránh tình trạng chồng chéo công việc Điều này cũng đồng nghĩa với việc tăng năng suất và hiệu quả làm việc của đội ngũ nhân viên Để đảm bảo tính trung thực và đúng mực trong quá trình định giá BĐS thế chấp, việc quy định trách nhiệm pháp lý đối với TĐV là cực kỳ quan trọng Điều này giúp điều chỉnh và ngăn chặn các hành vi gian lận như thông đồng với khách hàng và cung cấp thông tin sai lệch trong báo cáo thẩm định về tình trạng pháp lý và kỹ thuật của BĐS, ảnh hưởng nghiêm trọng đến kết quả định giá Một tình huống điển hình là định giá BĐS nhằm mục đích thế chấp cho ngân hàng vay vốn Nếu TĐV thông đồng với khách hàng và định giá cao giá trị của BĐS thế chấp, điều này sẽ gây ảnh hưởng đáng kể đến quyền lợi của ngân hàng Để đảm bảo nhân viên tuân thủ trách nhiệm của mình, công ty cần thành lập một ban thanh tra thực hiện kiểm tra định kỳ để giám sát công việc và theo dõi tình hình đạo đức nghề nghiệp của nhân viên Ban thanh tra cũng sẽ đánh giá tinh thần làm việc và hiệu quả của nhân viên, đồng thời đề xuất các biện pháp cải thiện khi cần thiết
Ngoài việc nâng cao đối với chất lượng nguồn nhân lực, hiện nay công ty cần phải bổ sung và thu hút thêm nhân viên, giảm thiểu được gánh nặng áp lực quá tải với số lượng hồ sơ lớn Công ty có thể mở rộng quy mô tuyển dụng qua các bài đăng trên các trang web, thu hút những người dày dặn kinh nghiệm trong ngành Với mục đích thực hiện được quy trình tốt và hiệu quả, năng lực chuyên môn và kinh nghiệm chuyên ngành là
65 những yêu cầu cần thiết Tuy nhiên để thực hiện điều này, doanh nghiệp cần có nỗ lực lớn trong việc tạo dựng hình ảnh, xây dựng một văn hóa làm việc tích cực, lành mạnh, năng động thoải mái, cơ sở vật chất được tối ưu và những đãi ngộ dành cho nhân viên Bên cạnh việc thu hút thêm nhân lực, việc hoàn thiện văn hóa môi trường làm việc còn là một trong những vấn đề cốt lõi với sự tồn tại và phát triển của công ty trong tương lai Việc này góp phần lớn vào việc giảm sự xung đột của các thành viên, tăng sự đoàn kết hòa hợp, tạo động lực làm việc với những mục tiêu, định hướng trong môi trường chuyên nghiệp Ban lãnh đạo cần có kế hoạch tổ chức các buổi giao lưu trao đổi thường xuyên với nhân viên với mục đích lắng nghe ý kiến đóng góp, giải quyết những vấn đề xấu tiêu cực còn tồn đọng, tạo cơ hội để học hỏi và mở rộng mối quan hệ với đồng nghiệp, tạo sự gắn bó và thoải mái trong môi trường làm việc Đồng thời, có những chính sách đãi ngộ hấp dẫn như tiền thưởng khi vượt chỉ tiêu đề ra, tiền thưởng hoặc quà tặng vào các ngày lễ.