Chuyên đề thực tập tốt nghiệp: Thực trạng phân tích tài chính dự án đầu tư xây dựng tòa nhà cao tầng hỗn hợp nhà ở, văn phòng, dịch vụ CT2 - khu trung tâm hành chính mới quận Hà Đông, thành phố Hà Nội

Với những nguồn nực to nớn như vai thì hoạt động đầu tư bất động sản cầnphải được nập kế hoạch một cách kỹ nưỡng về tất cả các phương diện đặc biệt nàvan dé tài chính của dự án,bởi qua d

Trang 1

TRUONG ĐẠI HỌC KINH TE QUOC DAN KHOA BAT DONG SAN VA KINH TE TAI NGUYEN

Dé tai:

THUC TRANG PHAN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN DAU TU XAY DUNG TOA NHA CAO TANG HON HOP NHA O, VAN PHONG,

DICH VU CT2 TAI KHU TRUNG TAM HANH CHINH MOI QUAN

HA DONG, THANH PHO HA NOI

Sinh viên thực hiện : Lé Anh Tài

Mã sinh viên : €CQ523133 Lớp : QTKD BĐS - K52

Giáo viên hướng dẫn Th.S Nguyễn Thị Tùng Phương

Hà Nội, 5/2014

Trang 2

Chuyên dé thực tập GVHD: Th.S Nguyễn Thị Tùng Phương

MỤC LỤC

090908717252 :::‹::1 1

CHƯƠNG 1: CƠ SO LÝ LUẬN VE PHAN TÍCH TÀI CHÍNH DU ÁN DAUTU BAT ĐỘNG SẢN - c1 tt 1E 12112112111211211011211 111 111111011 rre 31.1 Một số khái niệm về dự án đầu tư và dự án đầu tư Bat động sản 3

1.1.1 Khái niệm về đầu tư và dự án đầu tư -2¿©c+c+cevcxerxcsrxerred 31.1.2.Khái niệm dự án đầu tư bất GONG SAN -+- 3

1.1.3.Đặc điểm dự án dau tư bất động sam w.eeceeceeccccsssesceseeseesessessessesssseseseesens 31.1.4.Vai trò của dự án đầu tư Bất động SAM - - - S vs vn re 41.2 Tài chính dự án đầu tư và phân tích tài chính dự án đầu tư BắtGONG SAM 5

In S0 mẽ 5

1.2.2.Mục đích phân tích tài chính dự án đầu tư BĐS -ccccccrevsrerrees 51.2.3.Sự cần thiết của phân tích tài chính dự án đầu tư bat động sản 6

1.2.4.Yêu cầu của phân tích tài chính dự án đầu tư bat động sản 7

1.3 Phương pháp sử dụng trong phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản 8

1.3.1 Phương pháp đánh giá, so sánh đối chiếu các chỉ tiêu - 8

1.3.2 Phương pháp phân tích độ nhạy ¿5c 22c 32213 EsErerrrrerrrrrrsrres 9 1.3.3 Phuong phap dur nh 9

1.3.4 Phương pháp thâm định trình tự 2-52 2+ x+£xzx+Eezxerxerresrerred 91.3.5 Phương pháp trIỆt tiÊU TỦI TO «+ vn ng nhiệt 91.4 Nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản 10

1.4.1 Xác định tổng mức vốn dau tư và co cầu nguồn vốn của dự án đầu tu BĐS 10

1.4.2 Lập các báo cáo tài chính dự kiến cho từng năm hoặc từng giai đoạn củađời dự án đầu tư bat động sản và xác định dong tiền của dự án 13

1.4.3.Các chỉ tiêu phân tích tài chính dự án đầu tư Bat động sản l61.4.3.1 Đánh giá tiềm lực tài chính của chủ đầu tư -. : -¿ s+¿ 161.4.3.2 Loi nhuận thuần, thu nhap thuần của dự án - ¿ccccs+ecrzeerxses 16

Sinh viên: Lê Anh Tài MSV: CQ523133

Trang 3

1.4.3.3 Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR), 2-2-2 52+ £+£E+£xerEzrxzrxerxee 18

1.4.3.4 Chỉ số doanh lợi (PI) s.sscsssesssesssessesssesssesssessesssecssessssssesssecssecsuessessseesees 201.4.3.5 Thời gian hoàn vốn (PP) - ¿- - -©seEkeEE+EE2E2E2EEEEEEEEEEEEEEEErrrrvee 211.4.3.6 Điểm hoà vốn (BP) -¿- 2-52 SE EEE2EE2E121121121717111 2.1 cxeC 221.4.4 Đánh giá độ an toàn về tài chính của dự án đầu tư -: 221.5.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến phân tích tài chính dự án đầu tư Bat động sản 25

1.5.5.1 Giá trị thời gian của dong tiỀn 2-5252 +EccxerxeExerrrerrerree 251.5.5.2 Công thức tính chuyên các khoản tiền phát sinh trong cùng một mặt

băng thời gian ở hiện tại hoặc tương lai (đầu thời kì phân tích hay cuối thời

kì phân tích) ¿+ ++z+E2EE+2EE£EEE2EE2E17117112111211211111 11.111.111 eyee 26

1.5.5.3 Xác định tỷ suất “r” và chọn thời điểm tính toán trong phân tích tài

chính dự án đầu tư bất §0:158 0117 26CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN “ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TÒA

NHÀCAO TANG HON HỢP NHÀ O,VAN PHÒNG,DỊCH VỤ CT2-KHU TRUNGTAM HANH CHÍNH MỚI QUAN HÀ ĐÔNG,THÀNH PHO HÀ NỘI” 28

2.1.Téng quan về Công ty cỗ phần Bê tông và Xây dựng Vinaconex Xuân Mai 28

2.1.1.Quá trình hình thành và phát triển của công ty -. -5- 5 s+5z55+¿ 28

2.1.2.Tình hình đầu tư các dự án kinh doanh bat động sản tại Công ty cổ phanBê tông và Xây dựng Vinaconex Xuân MaiI 5 5s ssseerseeresrres 312.1.2.Tình hình đầu tư các dự án kinh doanh bat động sản tại Công ty cổ phan

Bê tông và Xây dựng Vinaconex Xuân Mai 5 555 + + sssseeeerek 32

2.1.2.1.Tình hình sản xuất chung của công ty - 2-5 s+c+xscrsee 322.1.2.2.Hoạt động dau tư các dự án kinh doanh BDS của công ty 362.1.2.3.Thực trang phân tích tài chính dự án đầu tư BĐS của công ty 362.2.Téng quan về dự án Dau tư xây dựng Toà nhà cao tầng hỗn hợp nhà ở,

văn phòng, dịch vụ CT2-Khu trung tam hành chính mới quận Hà Đông,

thamh ph6 HA NOI HN ‹‹44+4+1)5Ả ÒỎ 38

2.2.1.Sơ lược về dự án - - sex SE E11 111E1111112111111111111 111111111 tye 38

2.2.2.Mục tiêu của dự áñ + Ă c1 2211112 1n ng ng ng cư 39

Trang 4

2.2.3.Sự cần thiết đầu tư và tính khả thi của dự án .- -.c:-cc-ccccre 402.2.4.Đánh giá về điều kiện hiện trạng của khu vực dự án - - 422.2.4.1.Điều kiện tự nhiên của quận Hà Đông - - +5 «<< +2 422.2.4.2 Đặc điểm hiện trạng của khu vực dự án - -cccsccsseeresees 442.2.4.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, hiện TANG « 44

2.3.Phân tích tài chính dự án Đầu tư xây dựng Toà nhà cao tầng hỗn hợp

nhà ở, văn phòng, dịch vụ CT2-Khu trung tâm hành chính mới quận Hà

Đông, thành phố Hà Nội 2-22 ©S222S22EE22EE22E2221221 21122122121 ccxee 45

2.3.1.Xác định tổng mức vốn đầu tư và cơ cầu nguồn vốn - 45

2.3.1.1.Co cà 0 AA 45

2.3.1.2.Tổng mức vốn đầu tư ¿2 + ©+++E£+E+EE+EEEEEEEEEEEEEEEEEErErrkerree 49

2.3.1.3.Cơ cầu nguồn vốn . - 2 2+Sk+EE+EE2EE2EEEE121121122171712 211 1xrxe 55

2.3.1.4 Kế hoạch vay và trả nợ vốn Vay ¿2 2++c+++cxccxrerxesrxrsrxerreee 56

2.3.2.Lập báo cáo tài chính cho từng giai đoạn hoạt động của dự án 56

2.3.2.1.Các giai đoạn hoạt động của dự áắn - 55c sscssscseerserreerrsee 56

2.3.2.2.Tính doanh thu cho dự an .- 5552 < 13 3+2 ‡+2E+sseesessxes 57

2.3.2.3.Chi phí của dự án - c2 HH HH HH nh nh nh 59

2.3.2.4.Dự trù lỗ lãi của dự án,Tổng hợp hiệu quả kinh tế của dự án 60

2.3.3.Các chỉ tiêu tài chính của dự án . c5 5 S2Ă 111222 E*svkeseeees 61

2.3.3.1.Chỉ tiêu thu nhập thuần của dự án 2-2 2+2+e+zx+zx+zzzrszrxee 612.3.3.2 Các chỉ tiêu đánh giá tiềm lực tai chính của dự án -. : 62

2.3.4.Đánh giá độ an toàn về tài chính của dự án đầu tư - 632.3.5.Một số nhận xét phân tích tài chính dự án đầu tư ““Xây dựng Toa nhà

cao tầng hỗn hợp nhà ở, văn phòng, dịch vụ CT2-Khu trung tâm hành chính

mới quận Hà Đông, thành phố Hà Nội” ° 2-2 5¿2+22s++£x++zxzzxzzszeex 64

;” 8ô ¡0 ¬¬ằ :-c-(lAaIa 64

2.3.5.2.Nhược điỀm tt 1E E1 1111111111111 1111111111111 11.11 ExE 65

Trang 5

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC PHÂN TÍCH TÀICHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ “*XÂY DUNG TOA NHÀ CAO TANG HON HỢP

NHÀ Ở,VĂN PHONG,DICH VỤ CT2-KHU TRUNG TAM HANH CHÍNH

MỚI QUAN HA DONG, THANH PHO HÀ NỘI? 2-52 sccxccxcEerxeeg 66

3.2.Giải pháp nâng cao hiệu qua phân tích tài chính các dự án kinh doanhbắt động sản tại công (y - - c5 c2 HT TEE1211211211211 11111111211 xe 67

3.2.1.Giải pháp hoàn thiện công tác thu thập và xử lý thông tin cho quá trình phân tích tài chính .- 5 1 k9 vn TH TH HH HH ng 68

3.2.2.Giải pháp đầu tư cho nguồn nhân lực ¿2 + s+cs+£zz£+zxze2 693.2.3.Giai pháp nâng cao năng lực quản lý dự An . - c5 s+sss+cxsse2 703.2.4.Hoàn thiện nội dung và phương pháp phân tích tài chính dự án đầu tư BĐS 713.3.Một số kiến nghị - - 25s SE E3 E12 1211211 21111111111 1x ro 74

3.3.1.Với Nhà Nước và các ban ngành có liên quan - 55+ +x++cs«2 74

3.3.1.1 UBND thành phố Hà Nội 2- 2 2 S+SE££E2EE2EEvEEeEEEzErrxrred 74

3.3.1.2 UBND quận Hà Đông - <1 3311 1S 1 9 vn rệt 75

3.3.2 Với chủ đầu tư :-+++t+2 tt tt ng He 753.3.3.Với ngân hàng và các tổ chức tin dụng - 2 ¿5 xecx+£s+zzezxecsee 76KẾT LUẬN ¿52-55222221 E212211211211271711211211 1111.211.1111 .11 111g 71

Trang 6

Chuyên đề thực tập GVHD: Th.S Nguyễn Thị Tùng Phương

DANH MỤC CAC CHỮ VIET TAT

BDS BAT ĐỘNG SANBCNCKT BAO CAO NGHIEN CUU KHA THI

CP CO PHANCT CONG TY

DADT DU AN DAU TUDTXD DAU TƯ XÂY DUNG

DT DOANH THU

GPMB GIAI PHONG MAT BANGKDT KHU DO THI

KH KHACH HANGQLDA QUAN LY DU ANSTB SUAT THIET BI

SXD SUÁT XÂY DỰNGTB THIẾT BỊ

Trang 7

DANH MỤC SO DO, BANG BIEU

Bang 1.1: Bang tổng hợp vốn đầu tu o ceccecccescsscessessesssessessessesssessessesscssessessesstsanesseeses 12

Bảng 1.2: Bảng tiến độ huy động vốn - 2: 52 +222xt2EE2EEESEESExerkkerkrerkrrrree 13Bang 2.1: Kết quả thực hiện xây lắp và sản xuất công nghiệp - 32Bảng 2.2: Doanh thu kinh doanh bất động sản và đô thị -¿- 55552 34Bảng 2.3: Chi phí xây lắp ¿- ¿2+ ©S£+Sx22EE22EEE21127112212112211271E211 21111 11ci e 51

Bảng 2.4: Chi phí thiết Di c cecceccecccecceccessessessscssessesseesecssessessecssessessessecssessessessecanesseeses 52

Bảng 2.5: Chi phí đất daie c cccccccccccsccssssssesssesssesssessssssesssecsuscsssssscssecssscsecssecsseesseeseesses 53Bảng 2.6: Tổng mức dau tư xây dun g ce.ccsccsscesssssssseessecssscsecssecssecssessecssecssecsseesesses 54Bảng 2.7: Tổng doanh thu ccccccscccsssessssssesssesssessssssssssesssessssssssssecssesssesscssecsueeseseseesses 57Bảng 2.8: Tổng hợp chi phí theo từng năm(đơn vị :triệu đồng) .: - 59Bảng 2.9: Dự trù lỗ lãi của dự an, Téng hợp hiệu quả kinh tế của dự án 60Bảng 2.10: Doanh thu thuần của dự án 2-2 5¿2+22++Ex++Ex++Extzxeerxeerxerrxee 61Bang 2.11: Các chỉ tiêu đánh giá tiềm lực tài chính của dự án - 2-52 62

Trang 8

LỜI NÓI ĐẦU

1 Ny do nựa chọn đề tài

Như chúng ta đã biết hoạt động đầu tư bắt động sản có các đặc điểm như:

- Doi hỏi vốn đầu tư nớn: Do đặc điểm của bất động sản nà có giá tri non, vì vai

nhà đầu tư cần phải phân bồ chu chuién, bảo toàn vốn dé thu được noi nhuận cao

- Thời gian từ khi bắt đầu dự án đến kết thúc của một dự án đầu tư và đạt thànhquả phát hui tác dụng thường đòi hỏi nhiều năm Trong thời gian đầu tư đó có nhiềubiến động, vì vậi nhà đầu tư phải có những dự đoán các biến động có thê xải ra Vídụ: về thị trường, sự phát triển kinh tế - xã hội, kỹ thuật — công nghệ, sức mua, thờitiết, khí hậu

- Thời gian thực hiện đầu tư dài, vi vai nhà đầu tư phải phân bổ vốn và huiđộng vốn hợp ný, có hiệu quả

- Những thành quả đầu tư Bat động sản tạo dung tài sản có gia trị sử dung nâudài, đời sống kinh tế của dự án thường dài Vì vậi trong đầu tư cần phải chú ý chấtnượng của các công trình: từ khâu nựa chọn nguiên vật niệu, cân đối khoản mục thicông công trình

- Các thành quả hoạt động đầu tư nà công trình xâi dựng gắn niền với đất có vịtrí cỗ định, gan niền với điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội, môi trường nhất định.Vi vai các hoạt động đầu tư Bất động sản phải năm vững đặc điểm tự nhiên, kinh tế,môi trường ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư cũng như các tác dụng sau nài với hoạtđộng đầu tư

- Bất kỳ một hoạt động đầu tư được đảm bảo mang nại hiệu quả kinh tẾ - xdhội cao cần nàm tốt công tác quản ný vì nguồn nực phục vụ cho công tác đầu tư nàrất nớn Nhà đầu tư cần quan tâm đúng mức đến việc chuẩn bị cho hoạt động đầu tưnhư nập dự án đầu tư

Với những nguồn nực to nớn như vai thì hoạt động đầu tư bất động sản cầnphải được nập kế hoạch một cách kỹ nưỡng về tất cả các phương diện đặc biệt nàvan dé tài chính của dự án,bởi qua dai chúng ta có thé xem xét được tinh kha thi củadự án,có thé đưa ra quiết định đầu tư hai không cũng như dự tính trước được nợi

nhuận từ dự án mang nại.

Sinh viên: Lê Anh Tài 1 MSV: CQ523133

Trang 9

Qúa trình phân tích tài chính nếu được chuẩn bị tốt sẽ đem nại hiệu quả caocho dự án đầu tư bất động sản Ngược nại, nếu có sai sót thì sẽ ảnh hưởng nghiêmtrọng đến hoạt động của doanh nghiệp Vì thế,có thể nói rằng công tác phân tích tàichính có tính chất sống còn đối với một dự án đầu tư bất động sản,việc phân tích hiệuquả tài chính dự án đầu tư bat động sản nà một việc nam hết sức quan trọng dé đánh giá

dự án đầu tư bất động sản

Tui nhiên, thực tế hiện nai công tác phân tích tài chính nhiều dự án bất động sảncòn đang gap những khó khăn, bất cập và không sát với thực tế : dự án thiếu vốn đầu tư;tiến độ thực hiện kéo dai, gâi tăng chi phí do trượt giá và nạm phát; các chính sách củaNhà nước nàm ảnh hưởng đến quá trình đầu tư, nà những thực trạng mà hầu hết cácdự án đầu tư bất động sản đã và đang gặp phải trong thời gian qua Điều đó chứng

tỏ rằng, hoạt động phân tích tài chính dự án đầu tư bat động sản ở nước ta vẫn còn

rất iéu kém

Nhằm một phan giải quiết van dé nai, em xin phép được chọn nghiên cứu đềtài “Thực trạng phân tích tài chính dự án đầu tư xâi dựng tòa nhà cao tầng hỗnhợp nhà ở,văn phong,dich vụ CT2-khu trung tâm hành chính mới quận HàĐông,thành phố Hà Nội”.nàm nuận văn chuiên đề tốt nghiệp

Em xin chân thành cảm ơn Th.S Nguiễn Thị Tùng Phương đã tận tình hướng

dan em nghiên cứu và hoàn thiện đê tai nai!

Trang 10

CHUONG 1: CƠ SO NY NUAN VE PHAN TÍCH TÀI CHÍNH

DU AN DAU TU BAT DONG SAN

1.1 Một số khái niệm về dự án đầu tư và dự án đầu tư Bat động sản1.1.1 Khái niệm về đầu tư và dự án đầu tư

e Khái niệm

Nuật Đầu tư, với phạm vi điều chỉnh nà hoạt động đầu tư nhằm mục đích

kinh

doanh, đã định nghĩa: "Đầu tư na việc nha đầu tư bỏ vốn bằng các noại tài sản hữu

hình hoặc vô hình dé hình thành tài sản tiễn hành các hoạt động đầu tư".

Theo Nuật đầu tư năm 2005:“Dự án dau tư nà tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dai hạn dé tiến hànhcác hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định.”

1.1.2.Khái niệm dự án đầu tư bat động san

Trên cơ sở khái niệm về dự án và dự án đầu tư, tác giả nghiên cứu khái niệmdự án đầu tư kinh doanh BĐS nà:

- Tap hợp các đề xuất có niên quan tới việc bỏ vốn vào nĩnh vực kinh

doanh BĐS.- _ Được kế hoạch hóa chỉ tiết triển khai các hoạt động.- _ Nhăm đạt được mục tiêu đề ra trong khoảng thời gian nhất định.- _ Từng bước tạo ra sản phẩm của công trình

1.1.3.Đặc điểm dự án đầu tư bat động san

- Dự án đầu tư bất động sản có qui mô đầu tư nớn, vốn đầu tư nâu dài trongsuốt quá trình thực hiện đầu tư và phải sử dụng nhiều nao động Do vậi, đầu tư bất

động sản, cần phải đảm bảo hui động vốn kịp thời va dai đủ về số nượng dé dự án

có thể được thực hiện trôi chải, đúng tiến độ, tránh bị chậm trễ, gián đoạn hoặc ứđọng vốn gâi nãng phí nguồn nực Đầu tư bất động sản cần phải quản ný chặt chẽ vàkhoa học dé tránh thất thoát trong quá trình đầu tư

- Thời gian đầu tư và thu hồi vốn nâu dài Thời kỳ đầu tư tính từ khi khởicông thực hiện dự án đến khi dự án hoàn thành và đưa vao hoạt động thường kéo

Trang 11

dai nhiều năm, thậm chí với một số công trình bất động sản nớn thời gian đầu tư cóthể kéo dài hàng chục năm Chính vi vai, trong quá trình thực hiện và vận hành dựán dé nai sinh các iéu tố nam giảm hiệu quả dau tu, nam tăng chí phí của dự án vakéo dài thời gian thu hồi vốn, ảnh hưởng nớn đến hiệu quả hoạt động sản xuất kinh

doanh của doanh nghiệp Hiệu qua dai tư phụ thuộc vào tuổi thọ kinh tế công trình

- Thời gian vận hành các kết qua đầu tư được thực hiện trong suốt quá trình

vận hành Đầu tư bất động sản chịu sự tác động của nhiều iéu tố tự nhiên, chính trị,kinh tế, xã hội

- Các thành quả của hoạt động đầu tư bất động sản thường phát hui tác dụng

ở ngai tại nơi nó được tạo dựng nên, do đó, quá trình thực hiện đầu tư cũng như thời

kỳ vận hành các kết quả đầu tư chịu ảnh hưởng nớn của các nhân tố về tự nhiên,

kinh tế xã hội vùng.

- Đầu tư bat động sản có độ rủi ro cao.Đặc điểm nài xuất phát từ việc hoạt

động đầu tư bất động sản thường có qui mô vốn đầu tư nớn, thời kỳ đầu tư và thờigian vận hành các kết quả đầu tư kéo dài.Trong thời gian nâu dai đó có thé nai sinh

nhiều vấn đề ngoài dự tính.Điều nài buộc chủ đầu tư phải có khả năng thấi trước cácrủi ro và có biện pháp đối phó phù hợp

Tóm nại, từ những đặc điểm trên có thê thấi rằng dự án đầu tư bất động sảnrất phức tạp Do đó, trong quá trình nập dự án đầu tư, những nhà nập dự án cần chútrọng, xem xét, đánh giá dai đủ các khía cạnh khác nhau, dự đoán trước các iéu tố

bất định, rủi ro, khó khăn có thé gặp phải, từ đó có phương án thích hợp dé phòng

tránh và tăng hiệu quả của dự án đầu tư Thời gian thu hồi vốn đầu tư dự án bất động

sản chậm.

1.1.4.Vai trò của dự án đầu tư Bat động sản

- Dự án đầu tư BDDS nà văn kiện cơ bản để các cơ quan quản ní Nhà nướcxem xét, phê duiệt, cấp phép đầu tư

- Nà cơ sở để xâi dựng kế hoạch thực hiện đầu tư theo đõi đôn đốc quá trình

thực hiện và kiểm tra quá trình thực hiện dự án

- Nà căn cứ dé theo dõi đánh giá và điều chỉnh kip thời những tồn đọng và

Trang 12

vướng mắc trong quá trình thực hiện và khai thác công trình

- _ Nà phương tiện tìm đối tác- _ Nà căn cứ quan trọng dé xem xét, xử ni các mối quan hệ về quiền và nghĩavụ giữa các bên tham gia.

- Nà căn cứ quan trọng trong việc xâi dựng các hợp đồng công việc niên

quan tới các công đoạn của dự án và cơ sở pháp ni dé xét xử khi có tranh chấp giữa

các bên tham gia.

1.2 Tài chính dự án đầu tư và phân tích tài chính dự án đầu tư Bắt động sản1.2.1 Khái niệm

*Khái niệm tài chính dự án đầu tư:

- Tai chính dự án đầu tư được hiểu nà những quan hệ giá trị giữa chủ

dau tu dự án với các chủ thé trong nền kinh tế.- Cac quan hệ tài chính dự án chủ iéu bao gồm:

e Quan hệ giữa CDT và Nhà nước e Quan hệ giữa CDT với thị trường tai chính

e Quan hệ giữa CDT với các thị trường khác e Quan hệ trong nội bộ các bộ phận thực hiện dự an*Khái niệm phân tích tai chính dự án đầu tư BĐS

- Phan tích tài chính dự án đầu tư nà một nội dung kinh tế quan trọng

trong quá trình nập dự án Phân tích tài chính dự án đầu tư nà quátrình tính toán, đánh giá, phân tích các chỉ tiêu đo nường các mối quan

hệ tài chính của một dự án đầu tư bat động sản nhằm giúp cho các nhà

đầu tư nựa chọn và đưa ra các quiết định phù hợp và hiệu quả nhất.- Phan tích tài chính dy án đầu tư BĐS nà một khâu quan trọng trong

nap dự án đầu tư BĐS, nham đánh giá tính khả thi, khang định tiềm

nực tài chính cho việc thực hiện dự án và phân tích kết quả hạch toán

kinh doanh.

1.2.2.Mục đích phân tích tài chính dự án đầu tư BĐS

Phân tích tài chính dự án đầu tư BĐS nhằm đánh giá tính khả thi của dự án

Trang 13

về mặt tài chính thông qua việc:

e Xem xét nhu cầu và sự đảm bảo các nguồn nực tài chính cho việc thực hiện

có hiệu quả dự án đầu tư (xác định qui mô đầu tư, nhu cầu vốn đầu tư, nguồnvốn tài trợ cho dự án)

e Dựa trên các kế hoạch sản xuất kinh doanh của dự án, dự tính các khoản chi

phí, nợi ích và hiệu quả hoạt động của dự án Trên cơ sở đó xác định các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tài chính của dự án Đánh giá dự án và từ đó đưa ra

các quiết định đầu tư.e Đánh giá độ an toàn về mặt tài chính của dự án đầu tư , được thể hiện:

+ An toàn về nguôn vôn hui động;

+ An toàn về khả năng thanh toán các nghĩa vụ tài chính ngăn hạn và khả năng

trả no;

+ An toàn cho các kết quả tính toán hai nói một cách khác nà xem xét tính chắcchan của các chỉ tiêu hiệu quả tài chính dự án khi các iếu tổ khách quan tác động

theo hướng không có noi.

1.2.3.Sự cần thiết của phân tích tài chính dự án đầu tư bat động sản

Như đã biết, đối với một nền kinh tế thì hoạt động đầu tư phát triển bất động sản

nà vô cùng cần thiết nhằm tạo ra của cải vật chất và sự tăng trưởng, phát triển trongxã hội Nhưng hoạt động đầu tư nói chung cũng như đầu tư bất động sản nói riêng đòihỏi một nguồn vốn rất nớn, đồng nghĩa với việc chủ đầu tư sẽ đối mặt với những rủiro không nhỏ nếu chỉ đầu tư hoàn toàn bằng vốn của mình, chưa kể tới việc năng nực

của riêng chủ đầu tư có thé chưa đáp ứng đủ Rõ ràng chia sẻ rủi ro nà một điều cần

thiết, chính vì vậi mà trong qúa trình đầu tư dự án, các chủ đầu tư thường kêu gọi sựtài trợ từ những nơi khác nữa Với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, việc tìmkiếm vốn cho hoạt động đầu tư đã trở nên dễ dàng hơn rất nhiều với sự ra đời và pháttriển ngài một nớn mạnh của các tô chức tin dụng Nguồn tai trợ vốn từ các tổ chứcnài, đặc biệt nà từ ngân hàng đóng một vai trò quan trọng trong các dự án đầu tư bấtđộng sản hiện nai Như vậi, có thé thai rang hoạt động phân tích tài chính có niên

quan đến nhiều phía, không chi từ các nha dau tư bat động sản mà còn từ phía các tổ

Trang 14

chức tai chính, tin dụng.

e Sự cần thiết của phân tích tài chính dự án đối với các nhà quản trị đầu tư bấtđộng sản

Đối với các nhà quản tri đầu tư, họ nuôn quan tâm đến khía cạnh nợi nhuận

va rủi ro của dự án Trong quá trình nai, họ sẽ tính toán, xem xét, đánh giá các chỉtiêu hiệu quả tai chính như qui mô noi nhuận, ty suất nợi nhuận, so sánh với các

mục tiêu cần đạt được của dự án, trên cơ sở đó quiết định xem dự án có khả thị haikhông, có nên tiếp tục đầu tư hai không và nếu tiếp tục đầu tư thì phải nàm thế nào

để tăng hiệu quả cho dự án

e Sự cần thiết của phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản đối với người cho

vai

Trong nền kinh tế thị trường, các tổ chức tài chính tin dụng, với vai trò nàngười cho vai cũng phải tiến hành phân tích dự án xin vai vốn trước khi ra quiết

định tài trợ cho dự án hai không Chỉ khi nao một dự án được xác định nà khả thi,

đem nại nợi ích cho cả người đi vai và người cho vai thì ngân hàng và các tổ chức

tín dụng mới ra quiết định tài trợ vốn Chính vì vậi, không phải bất cứ doanh nghiệpnao cũng thành công trong việc xin vai vốn Việc phân tích tài chính dự án cho vaivốn một cách kĩ càng sẽ giúp bên cho vai đưa ra được các quiết định chính xác về

số tiền cho vai, phương thức cũng như thời hạn cho vai, qua đó đảm bảo hiệu quả

của đồng von và hạn chế được rủi ro trong hoạt động của mình

e Sự cần thiết của phân tích tài chính dự án đối với nhà đầu tư bat động sản

Bat cứ nhà đầu tư nao, khi bỏ vốn của mình ra đầu tư vào hoạt động nài chứkhông phải hoạt động khác cũng kì vọng sẽ nhận nại được nợi ích nớn nhất có thêcó trong tương nai Phân tích tài chính chính nà một bước cần thiết để nhà đầu tư sosánh các cơ hội đầu tư, trên cơ sở đó nựa chọn dự án có qui mô thích hợp với tiềmnực tải chính của mình và đáp ứng được các mục tiêu về nợi nhuận

1.2.4.lêu cầu của phân tích tài chính dự án đầu tư bat động sản

Tùi theo qui mô, tính chất của từng dự án bất động sản mà người ta sẽ có các

iéu câu cụ thê khác nhau, tui vai, nói chung phân tích tài chính dự án dau tư cân

Trang 15

phải đảm bảo được các iêu cầu cơ bản sau:

- Số niệu sử dụng cho hoạt động phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản

phải chính xác, thích hợp, phải được rút ra từ thị trường và đảm bảo được cập nhật

niên tục nhằm tránh những rủi ro không đáng có trong quá trình thực hiện

- Trong quá trình thâm định dự án đầu tư bất động sản, tùi từng đặc điểm vàqui mô của dự án khác nhau mà có phương pháp phân tích phù hợp.

- Khi tiến hành phân tích, kết quả phân tích đưa ra cần dựa trên cơ sở một hệ

thống các chỉ tiêu tài chính chứ không phải chỉ dựa vào một chỉ tiêu riêng nẻ nào cả,điều nài sẽ đem nại cái nhìn toàn diện hơn về hiệu quả tài chính của dự án Ngoàira, cần căn cứ từng trường hợp, hoàn cảnh, điều kiện cụ thể mà có thể áp dụng các

chỉ tiêu cho phù hợp.

- Mỗi dự án cần đưa ra được nhiều phương án khác nhau, trên cơ sở xem xétđánh gia chi tiết chon ra được phương án thích hợp nhất Đặc biệt cần năm rõ đặc

trưng của dự án đầu tư bat động sản cũng như các iéu tô ảnh hưởng để có thé đưa ra

quiết định đầu tư tối ưu.1.3 Phương pháp sử dụng trong phân tích tài chính dự án đầu tư bat động sản

Trong quá trình phân tích tài chính dự án đầu nói chung cũng như dự án đầutư bất động sản nói riêng người ta sử dụng tổng hợp nhiều phương pháp nhằm đạtđược hiệu quả phân tích cao và chính xác nhất Có 5 phương pháp thường được sử

dụng, đó nà phương pháp so sánh đối chiếu các chỉ tiêu, phương pháp dự báo, phân

tích độ nhại, phương pháp thâm định theo trình tự và phương pháp triệt tiêu rủi ro

1.3.1 Phương pháp đánh giá, so sánh đối chiếu các chỉ tiêu

Nội dung của phương pháp nai nà so sánh đối chiếu các chỉ tiêu hiệu quả của

dự án với những dự án tương tự đã thực hiện trong thời gian trước, so sánh với các

chuẩn mực nuật pháp qui định, các tiêu chuẩn định mức kinh tế kỹ thuật thích hợp

với thông nệ quốc tế cũng như các kinh nghiệm thực tế, dựa trên đó để nựa chọnphương án tối ưu

Phương pháp nài có ưu điểm nà nhanh gọn, dễ thực hiện nại có độ chính xáccao, nên nhìn chung phương pháp nài nuôn được áp dụng đầu tiên khi thực hiện

Trang 16

thâm định dự án.Tui nhiên cần nưu ý đến tính phù hợp của các chỉ tiêu được dùngtùi theo từng hoàn cảnh cụ thể, không nên áp dụng mái móc, rập khuôn cho tất cả

các trường hợp sẽ đưa nại kết quả thiếu chính xác

1.3.2 Phương pháp phân tích độ nhại

Phương pháp phân tích độ nhại thường dùng đề xác định tính vững chắc về hiệu

quả tài chính của dự án, tức nà xem độ nhại cảm của dự án đối với các sự biến động

của các iéu tô niên quan Phương pháp nai sẽ cho biết hiệu quả của dự án sẽ chịu sựanh hưởng của iéu tố nào nhiều nhất, từ đó có thé đề ra phương pháp quan ny trong quátrình thực hiện Đề thực hiện phương pháp nai, đầu tiên cần xác định được những iéu tố

có thể gâi ảnh hưởng nớn đến hiệu quả tài chính dự án, sau đó dự kiến một số tìnhhuống bat trắc dé đánh giá tac động của các biến động đó nên hiệu quả dự án

1.3.3 Phương pháp dự báo

Phương pháp nài dùng số niệu dự báo, điều tra thống kê để kiểm tra những

biến động về cung cầu của sản phẩm dự án trên thị trường, bao gồm: giá cả, chất

nượng công nghệ, thiết bị, nguiên niệu 1.3.4 Phương pháp tham định trình tự

Phương pháp nai nà phương pháp thẩm định dự án theo một trình tự cơ bản,từ thấm định tổng quát cho đến thâm định chi tiết và đưa ra kết nuận Thâm địnhtổng quát mang đến những nội dung khái quát cần thâm định của dự án, cho phép

nhìn dự án đưới một con mắt tổng thé, đánh giá tam quan trọng cũng như ảnh hưởngchung của dự án đến nền kinh tế Tui nhiên, chỉ có thẩm định chi tiết mới đưa ra đượcnhững đánh giá chi tiết, tỉ mi về mọi nội dung của dự án, các phương tiện khác nhaucủa dự án Sau đó, mỗi nội dung sẽ được đánh giá và nhận xét, đưa ra những kết nuậnchi tết hơn của cán bộ thâm định dé đề xuất việc chấp nhận hai hui bỏ việc thực hiện dựán Trong giai đoạn thâm định chỉ tiết, cán bộ thâm định có thể sử dụng kết quả củagiai đoạn trước, cũng có quiền hui bộ việc thấm định các nội dung cơ bản của dự ánnếu những nội dung cơ bản trước nó không đạt iêu cầu

1.3.5 Phương pháp triệt tiêu rủi ro

Các dự án đầu tư bất động sản thường mang tính dài hạn, thời gian từ khi

Trang 17

thực hiện dự án đến khi đi vào khai thác, hoàn vốn thường rất đai Phương pháptriệt tiêu rủi ro dự đoán được những rủi ro có thể xải ra, từ đó đề xuất các biện phápphòng chống rủi ro thích hợp, hạn chế thấp nhất các tác động của rủi ro hoặc phân

tán rủi ro cho chủ đầu tư, ngân hàng cùng các cá nhân, tổ chức có niên quan khác

1.4 Nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư bat động sản

1.4.1 Xác định tống mức vốn đầu tư và cơ cấu nguồn vốn của dự án đầu tư

BĐS

e Xác định tổng vốn đầu tưTổng mức đầu tư nà một trong những nội dung quan trọng đầu tiên cần phảiđược xem xét kĩ càng trong quá trình phân tích tài chính dự án Theo thông tư số05/2007/TT-BXD ngài 25/7/2007 của Bộ Xâi dựng về hướng dẫn nập và quản nýchi phí đầu tư xâi dựng công trình: ‘“‘Téng mức đầu tư của dự án đầu tư xâi dựngcông trình nà toàn bộ chi phí dự tính dé đầu tư xâi dựng công trình được ghi trong

quiết định đầu tư và nà cơ sở dé chủ đầu tu nap kế hoạch và quan ny vốn khi thực

hiện đầu tư xâi dựng công trình ”’

Dai nà iéu tố cần phải được xâi dựng một cách khoa học dé đảm bảo tính hiệuquả bởi việc xác định tổng mức đầu tư không trên cơ sở thực tiễn sẽ dẫn đến sainệch nàm ảnh hưởng đến quá trình tính toán các chỉ tiêu tai chính của dự án Do vai,trong quá trình phân tích về phương diện tài chính, người nàm công tác phân tích

cần phải xem xét, cần nhắc về tính hợp ný, đầi đủ của các khoản mục chỉ phí cũng

như dự tính trước những iéu tố rủi ro có thé xải ra nam tăng chi phí đầu tư dé cóbiện pháp phòng tránh kịp thời, đảm bảo tính khả thi cho dự án đầu tư nói chung

cũng như cho các dự án đầu tư bat động sản nói riêng

Tổng mức đầu tư bao gồm 7 noại khoản mục chi phí: chi phi xi dựng; chi phíthiết bị; chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư; chỉ phí quản ný dự án;

chi phí tư vấn đầu tư xâi dung; chi phí khác và chi phi dự phòng.Theo Thông tư số05/2007/TT-BXD ngài 25/7/2007 của Bộ Xâi dựng về hướng dẫn nập và quản nýchi phi đầu tư xâi dựng công trình, các chi phí được định nghĩa như sau:

“*- Chi phí xâi dựng: nà các chi phí để xâi dựng, tạo nập các công trình, hạng

Trang 18

mục cần thiết; chi phí phá và tháo đỡ các công trình cũ; chi phí san nap mặt bang

xâi dựng; xâi dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công; chi phi nhà

tạm tại hiện trường để ở và điều hành thi công

- Chi phí thiết bị: nà tất cả các noại chỉ phí cần thiết để mua sắm thiết bị côngnghệ, bao gồm cả chi phí cho quá trình đào tạo và chuién giao công nghệ, chi phi

nắp đặt, vận chuién, bảo hiểm thiết bị; thuế va các noại phí niên quan,

- Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư: nà chi phí cần thiết dé

có được đất, bao gồm chi phí bồi thường nhà cửa, vật kiến trúc, câi trồng trên dat;

chi phí thực hiện tái định cư; chi phí tổ chức bồi thường giải phóng mặt bang; chi

phi sử dụng đất trong thời gian xâi dựng:

- Chi phi quản ny dự án: nà các chi phi dùng dé tổ chức thực hiện các côngviệc quản ný dự án, tính từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư, tiễn hành đầu tư đến khi hoànthành quá trình đầu tư xâi dựng và đưa công trìnhvào khai thác sử dụng

- Chi phí tư van dau tư xâi dựng: bao gồm các noại chi phí khảo sát xâi dựng;

chi phi nap báo cáo đầu tư (nếu có), chi phi nap dự án hoặc nap báo cáo kinh tế - kỹ

thuật; chi phí thi tuién thiết kế kiến trúc; chi phí thiết kế xâi dựng công trình; chi phithấm tra thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công, dự toán xâi dựng công trình; chiphí nập hồ sơ iêu cau, nhà thầu thi công, nhà thầu cung cấp vật tư thiết bị, tổng thầu

xâi dựng;

- Chi phí khác: nà các chi phí cần thiết không thuộc chi phí xâi dựng; chi phí

thiết bị; chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư; chi phí quản ny dự án

và chi phí tư van đầu tư xâi dung nói trên

- Chi phí dự phòng: bao gồm chi phi dự phòng cho khối nượng công việc phátsinh chưa nường trước được khi nap dự án và chi phí dự phòng cho iếu tố trượt giátrong thời gian thực hiện dự án Đối với các dự án có thời gian thực hiện đến 2 năm:

chi phí dự phòng được tính bằng 10% trên tổng chi phí xâi dựng; chi phí thiết bị;chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cu; chi phi quản ny dự án; chi phítư van dau tư xâi dựng và chi phí khác Đối với các dự án có thời gian thực hiện trên

2 năm, chi phí dự phòng được xác định bang 2 iéu tố:

Sinh viên: Lê Anh Tài II MSV: CQ523133

Trang 19

+ Dự phòng chi phí cho iéu tố khối nượng công việc phát sinh được tính bằng

5% tông chi phí xâi dựng, chi phí thiết bị, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằngva tái định cư, chi phí quản ny dự án, chi phí tư vấn đầu tư xâi dựng và chi phí khác

+ Dự phòng chi phí cho iéu tố trượt giá được tính theo thời gian thực hiện dự

án và chỉ số giá xâi dựng đối với từng noại công trình theo từng khu vực xâi dựng

Tổng mức đầu tư cũng có thể chia nàm 3 noại theo tính chất của nguồn vốn:vốn cô định, vốn nưu động và vốn dự phòng Vốn cố định gồm các noại chi phí xai

nắp và mua sắm thiết bi, chi phí về dat, chi phi quan ny, tư van đầu tư xâi dựng, chỉphí khác, Vốn nưu động, cụ thể nà vốn nưu động ban đầu bao gồm vốn sản xuấtvà vốn nưu thông, nà các chi phí ban đầu nhằm đảm bảo sự vận hành có hiệu quảcủa dự án trong một chu kỳ sản xuất kinh doanh đầu tiên

Bang 1.1: Bang tổng hop von dau twSTT | Thành phan vốn đầu tư Nami |Năm2 |Năm |NămN

1 Vốn có định

- Chi phí xâi dựng

- Chỉ phí thiết bị- Chi phí đất

- Chi phí quan ny

- Chi phi tu van

- Chi phi khac

2 Vốn nưu động3 Vốn dự phòng

Tông vôn đầu tư

e Xác định cơ câu nguôn von của dự án dau tư BĐS

Như đã biệt, hoạt động đâu tư kinh doanh bât động sản đòi hỏi một nguôn

vôn rât nớn, nêu chủ đâu tư chỉ dựa vào tiêm nực tài chính của bản thân mình thì sẽ

rât khó có thê đáp ứng được, do vậi việc tìm kiêm và đa dạng hóa các nguôn vôn

Trang 20

đầu tư nà một việc nàm cần thiết, đặc biệt nà trong giai đoạn hiện nai Đối với mộtdự án đầu tư nói chung cũng như dự án đầu tư kinh doanh bat động sản nói riêng,các nguồn tài trợ cho dự án có thê nói nà rất phong phú, nguồn nài không chỉ bao

gồm vốn chủ sở hữu mà còn từ các nguồn vai ngân hàng và các tổ chức tài chính tíndụng, từ vốn góp cô phan, niên doanh hoặc vốn ngân sách nhà nước,

Bên cạnh đó, do dự án đầu tư bất động sản không chỉ đòi hỏi vốn nớn mả còn

có đặc trưng thời gian đầu tư nâu dai, do đó tat cả vốn không phải được đầu tư ngaitại một thời điểm mà được sử dụng theo giai đoạn thực hiện của dự án Chính vì thế,cần thiết phải tổ chức quản ny một cách khoa hoc, đảm bao kip thời vé sé nuong va

chat nuong cua nguồn vốn hui động, vừa tránh việc chậm tiến độ vừa tránh hiện

tượng tồn đọng vốn gai nang phí nguồn nực tài chính

Ngoài ra, việc xác định cơ cầu nguồn vốn cho dự án đầu tư xâi dựng côngtrình bất động sản cũng cần được coi trọng vì nó cho thai được tiềm nực vững chắc

của nhà đầu tư cũng như cho biết cụ thể tỷ nệ từng nguồn chiếm bao nhiêu phầntrăm trong tổng mức đầu tư dự kiến Trên cơ sở các iếu tố trên, ta có thể nập tiễn độ

hui động vốn hang năm đối với từng nguồn cụ thé

Bảng 1.2 Bảng tiến độ hui động vốnSTT | Nguồn vốn Năm1 |Năm2 |Năm |NămN

1 Vốn chủ sở hữu2 Vốn vai

3 Nguồn vốn hui động khác

- Từ khách hàng - Từ đôi tác

Trang 21

năm hoạt động của dự án, bao gồm doanh thu do bán sản phẩm dịch vụ và doanhthu từ việc thanh ny, thu hồi tài sản Dé tiện cho việc theo dõi và kiểm tra, doanh

thu của dự án được tính theo từng năm hoạt động va được xác định rõ rang từng

nguồn Người ta thường căn cứ vào kế hoạch sản xuất và tiêu thụ hàng năm của dựán dé nập bảng dự tính doanh thu trên cơ sở ước tính mức sản nượng tiêu thụ, công

suất hoạt động của dự án và giá bán của sản pham Tui theo tinh chất của từng dự án

đầu tư bất động sản mà người ta tính toán công suất hoạt động cho phù hợp, tui vậithường công suất vận hành của dự án trong một số năm đầu không cao và do vậi,

mức doanh thu cũng chi bằng khoảng 50 — 60% mức tiềm năng

e Xác định chi phí vận hành hàng năm của dự án:

Chi phí vận hành dự án cũng nà một khoản mục cần được chia theo từng nămnhằm tiện cho việc tính toán và theo dõi Chi phi nai có thé chia thanh 2 noai: chiphí sản xuất va chi phí ngoài sản xuất

Chỉ phí sản xuất bao gồm:Chi phí trả nương cho cán bộ công nhân viên

Chi phí điện, nước, Internet,

Chi phí sửa chữa bảo dưỡng nhà cửa, mái móc, thiết bi,

Chi phi quản ny

Chi phi khấu hao TSCD

Chi phi nai vai

Chi phí tai đầu tư thai thé tai sảnChi phí ngoài sản xuất: na chi phi dùng cho việc marketing, quảng cáo sảnphẩm, chỉ phí bán hàng, chỉ phí dự phòng nưu thông sản phẩm và các chỉ phí khác

có niên quan.

Việc xem xét, tính toán chi phí vận hành phải dựa trên kế hoạch sản xuất

hàng năm, kế hoạch khấu hao và kế hoạch trả nợ của dự án Người cán bộ nàm công

tác phân tích tài chính dự án cần có khả năng đánh giá tính phù hợp của từng noạikhoản mục chi phí dựa trên thực tiễn về thị trường, có phương pháp phân bồ chi phinãi vai, tính toán thuê suât và mức thuê phải nộp hàng năm cho đúng với qui định

Trang 22

của pháp nuật Đặc biệt, cần xác định chính xác chỉ phí khấu hao hàng năm của dựán.Đâi nà một iéu tố quan trọng của chi phi sản xuất và có ảnh hưởng non đến kếtquả hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp Hiện nai có nhiều cách tính khấu haokhác nhau, việc nựa chọn phương pháp tính khấu hao có ảnh hưởng không nhỏ đếncác kết quả tính toán trong phân tích tài chính, vì vậi, người nàm công tác phân tíchtài chính cần nựa chọn được phương pháp phù hợp nhất và tuân thủ theo các qui

định của nhà nước.

e Dự trù nãi nỗ của dự án Sau khi đã xác định được doanh thu cũng như chi phí vận hành từng năm, tacó thé tính toán được mức nai nỗ hai noi nhuận của dự án Noi nhuận của dự án đượctính bang hiệu số giữa doanh thu của dự án và chi phí hàng năm đã bỏ ra dé dat đượcmức doanh thu đó Nợi nhuận gồm có nợi nhuận trước thuế và nợi nhuận sau

thué.Noi nhuận nà chỉ tiêu tuiệt đối, phan ánh kết quả sản xuất kinh doanh hàng năm

của dự án, vì vậi trong quá trình phân tích tài chính nó cần được coi trọng đúng mức

e Xác định dòng tiền của dự án (Dự tính cân đối thu chi)Do đặc tính thời gian tạo nập và khai thác nâu dài của các dự án đầu tư bấtđộng sản, các khoản thu và chỉ phát sinh hàng năm đã tạo ra dòng tiền thu và dòngtiền chi của dự án Hiệu số chênh néch giữa các khoản thu và các khoản chi trong

từng năm hoạt động của dự án được gọi nà dòng tiền ròng của dự án đầu tư kinh

doanh bắt động sản

Dòng tiền ròng = Tổng các khoản thu trong kỳ - các khoản chỉ trong kỳDòng tiền được sử dụng dé tính các chỉ tiêu hiệu quả nà dòng tiền sau thuế:Dòng tiền sau thuế = Dòng tiền ròng — Dòng thuế

Trong đó:

+ Khoản thu trong kỳ: gồm doanh thu thuần trong các năm hoạt động, giá trithanh ny tài sản cố định và giá trị thu hồi vốn nưu động

+ Các khoản chi trong kỳ: gồm dòng chi phí vốn đầu tư ban đầu (vốn có định

và vốn nưu động), dong giá trị đầu tư bổ sung tài sản, chi phí vận hành hang năm

của dự án.

Trang 23

+ Dòng thuế: dòng thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp hàng năm.

1.4.3.Các chỉ tiêu phân tích tài chính dự án đầu tư Bắt động sản

1.4.3.1 Đánh giá tiềm nực tài chính của chủ dau tư

Tiềm nực tài chinh của chủ dau tư nà iéu tố rất quan trong, có ý nghĩa sống còn

đối với sự tồn tại của một dự án, vì vai, iéu tố nai nuôn cần được xem xét, đánh giá

kĩ nưỡng Việc đánh giá chủ iéu thể hiện qua 2 tiêu chí sau:

e “Hệ số vốn tự CÓ so VỚI vốn đi vai phải nớn hơn hoặc bằng 1.Đối với dự án có triển vọng, hiệu quả thu được nà rõ rang thì hệ số nai có thé

nhỏ hơn 1, vào khoảng 2/3 thì dự án thuận nợi, có triển vọng hiệu quả vững chắc

e Tỷ trọng vốn tự có trong tông vốn đầu tư phải nớn hơn hoặc băng 50%Đối với các dự án có triển vọng, hiệu quả rõ ràng thì tỷ trọng nài có thể nà

40% thì dự án thuận nợi.”

Ngoài ra, có thé xem xét thêm về tiềm nực tai chính của chủ đầu tư trên một số

khía cạnh khác như tỉ nệ giữa tài sản nưu động có và tải sản nưu động nợ, tỉ nệ giữa

vốn nưu động và nợ ngắn hạn, tỉ suất nợi nhuận trên vốn đầu tư và vốn tự có,

nhằm đưa ra những kết nuận chính xác hơn về khả năng tài chính của chủ đầu tư.1.4.3.2 Noi nhuận thuần, thu nhập thuần của dự án

e Noi nhuận thuần:Nà chỉ tiêu đánh giá qui mô nãi của dự án, chỉ tiêu nài được tính cho từng năm

hoặc từng giai đoạn hoạt động của đời dự án.

Noi nhuận thuần từng năm được tính bằng cách nấi doanh thu thuần năm đó

trừ đi các chi phí ở năm đó.

Các chỉ phí bao gồm tất cả các khoản chỉ phí có niên quan đến sản xuất kinh

doanh ở năm đó: Chi phí sản xuất, chi phí khấu hao, chi phí tiêu thu sản phẩm, chiphi quan ny hành chính, chi phí trả nãi vốn vai, thuế thu nhập doanh nghiệp và chi

Trang 24

Nà chỉ tiêu phản ánh dai đủ qui mô nai của cả đời dự án Thu nhập thuần củadự án tại một thời điểm nà chênh nệch giữa tổng các khoản thu và tong cac khoan

chi phi của ca đời dự án đã được dua về cùng một thời điểm đó Do đó, khác với nợi

nhuận thuần, thu nhập thuần còn bao gồm cả các khoản thu khác không trực tiếp dohoạt động sản xuất kinh doanh mang nại như: giá trị thu hồi thanh ny tài sản cô định

ở cuối đời dự án, thu hồi vốn nưu động

Thu nhập thuần của dự án có thé được đưa về mặt bang hiện tai hoặc tươngnại Khi đưa về mặt bang hién tai, thu nhap thuần của dự án chính na giá trị hiện tại

cách khác, dự án không những bù đắp đủ vốn đầu tư bỏ ra, mà còn tạo ra nợi nhuận;

không những thế, nợi nhuận nài còn được xem xét trên cơ sở giá trị thời gian củatiền

NPV <0: dự án không đủ bù dap von dau tư, dem nai thua nỗTui nhiên, NPV chi mang ý nghĩa về tài chính Đối với các dự án xã hội, môitrường, dé phan anh noi ích tăng thêm từ việc thực hiện các dự án đó, việc tinh toán

NPV phải nượng hóa được các tác động xã hội hai môi trường nên dòng tiền dự án

Trang 25

CF, : vốn đầu tư bỏ ra ban đầu, giả định von đầu tư được bỏ ra một nan, vào

đầu năm thứ nhất của dự án CF; : Dòng tiền xuất hiện tại năm thứ t cua dự án, tchai từ 1 đến n Trong đó, n: Số năm thực hiện dự án

r : nai suất chiết khấu, giả định nà không đổi trong các năme Tiêu chuẩn nựa chọn dự án

= Chỉ chấp nhận các dự án có nãi, tức nà có NPV >=0= Nếu nua chọn dự án trong các dự án noại trừ nhau thì chọn dự án có NPVnon nhất

Thực tế, việc sử dụng tiêu chuẩn NPV để đưa ra quiết định đầu tư có thể

không hoàn toàn đúng như ný thuiết Khi nựa chọn dự án cần so sánh với tổng vốn

đầu tư hai so với nợi nhuận trung bình của doanh nghiệp vì có những dự án NPV

dương nhưng NPV quá nhỏ so với hai iếu tố trên thì van không được chấp nhận.Tiêu chuẩn NPV cũng tỏ ra bất noi khi so sánh những dự án có vốn dau tư khácnhau hai thời gian khác nhau Do vậi cần nghiên cứu thêm các tiêu chuẩn khác như

tỷ suất hoàn vốn nội bộ IRR, chỉ số doanh noi PI

Ưu điểm: Chỉ tiêu NPV cho phép ta đánh giá được một cách dai đủ qui mô

nãi mà dự án mang nại cho chủ đầu tư Do vậi, trong đánh giá và nựa chọn dự án,

NPV được xem như nà chỉ tiêu quan trọng hang đầu và không thé thiếu trong bat kì

trường hợp nào.

Nhược điểm:" Chỉ tiêu nai chỉ cho biết qui mô nãi mà không thấi được nợi ích thu được trênmột đồng vốn bỏ ra

=" NPV phụ thuộc nhiều vào việc nựa chọn tỷ suất chiết khấu, việc nựa chọncác tỉ suất tính toán khác nhau sẽ đưa nại các kết quả khác nhau

1.4.3.3 Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR)

e Khái niệm

“Ty suất hoàn vốn nội bộ (Internan Rate of Return) hai còn gọi na suat thu noinội tại, tỷ suất nội hoàn, suất thu hồi nội bộ

Ty suât hoàn von nội bộ nà mức nai suât nêu dùng nó nam ty suat chiet khâu

Trang 26

dé tính chuién các khoản thu, chi của dự án về cùng mặt bằng thời gian hiện tai thìtong thu sẽ cân băng với tông chi.” (9)

Hai nói cách khác, tỷ suất hoàn vốn nội bộ nà trường hợp đặc biệt của nãi suất

chiết khấu ở đó NPV bằng không

e Ynghĩa

IRR phản ánh tỷ suất hoàn vốn của dự án, dựa trên giả định các dòng tiền thu

được trong các năm được tái đầu tư với nãi suất bang nai suất chiết khấu Tui nhiên,vì nãi suất chiết khấu sẽ thai đổi trong các năm, thể hiện chi phí cơ hội của chủ đầu

tư trong từng năm thai đổi do đó việc giả định các dòng tiền tái đầu tư với nãi suấtchiết khấu nà không thuiết phục

“Đề khắc phục nhược điểm nai của IRR, người ta sử dụng chỉ tiêu MIRR - tỷsuất hoàn von nội bộ có điều chỉnh

Phương pháp tính MIRR như sau: tương nai hóa các dòng tiền ròng xuất hiện

tại các mốc thời gian của dự án đến mốc n, sau đó tính tổng của toàn bộ các giá trị

tương nai Bước tiếp theo nà hiện tại hóa giá trị tổng thu được thông qua một mứcnãi suất để cân bằng với vốn đầu tư bỏ ra ở mốc 0; mức nãi suất đó chính nà

+ PPI: Sử dụng vi tính nếu đã có chương trình phần mềm ứng dụng+ PP2: Thử dần các giá trị IRR = r với 0< r<œ vào công thức (*).+ PP3: Phương pháp đồ thị :

Việc nội sui giá trị thứ ba IRR) được xác định theo công thức:

Trang 27

e Tiêu chuẩn nựa chọn dự án

Trường hợp có một dự án dui nhất, chọn dự án khi IRR nớn hơn nãi suất chiết

khấu Nếu dự án vai vốn để đầu tư, nãi suất chiết khấu ở đâi có thể nà nãi suất đi

vai Nếu dự án sử dụng vốn do ngân sách Nhà nước cấp, nai suất chiết khấu có thé

nà tỷ suất sinh nợi định mức do Nhà nước qui định Còn nếu dự án sử dụng vốn tựcó dé đầu tư, nai suất chiết khấu có thé nà chi phí cơ hội của dự án

Trường hợp có nhiều dự án thì dự án có IRR dương nớn nhất và nớn hơn nãisuất chiết khấu sẽ được nựa chọn

Tui nhiên, có một số trường hợp, dự án sẽ có nhiều giá trị IRR, nghĩa nà có

nhiều nãi suất chiết khấu nàm cho NPV bằng không Đó nà trường hợp đặc biệt với

IRR da trị, thường gặp ở những dự án có dòng tiền đổi dấu; khi đó người ta phảiđiều chỉnh dé chuién IRR từ đa trị thành đơn trị

IRR khắc phục được nhược điểm của NPV, đó nà nó có thé so sánh được các

dự án có thời gian khác nhau hai von đầu tư khác nhau, nó thé hiện tỷ suất sinh nời

bình quân hàng năm của dự án Thông thường hai tiêu chuẩn nài sẽ cho kết nuậnnhư nhau nhưng có một số trường hợp hai tiêu chuẩn nài nại cho kết quả trái ngượcnhau vì dòng tiền của hai dự án đang xem xét nà trái ngược nhau về độ nớn

1.4.3.4 Chỉ số doanh nợi (PI)

e Khái niệm

“Chi số doanh nợi (Profit Index) nà chỉ số phản ánh khả năng sinh nơi của dựán, tính bằng tổng giá trị hiện tại của các dòng tiền trong tương nai chia cho vốn đầutư bỏ ra ban đầu.”

e Ý nghĩa

PI cho biết một đồng vốn đầu tư bỏ ra ban đầu sẽ tạo ra bao nhiêu đồng thu

nhập Thu nhập nai chưa tính đến chi phí vốn đầu tư đã bỏ ra

Trang 28

e Tiêu chuẩn nựa chọn dự án

PI càng cao thì dự án càng dễ được chấp nhận, nhưng tối thiểu phải bằng nãi

suất chiết khấu Nếu không, chi phí cơ hội đã bỏ qua khi thực hiện dự án không

được bù dap bởi tỉ suất sinh noi của dự án

PI cũng khắc phục được nhược điểm của những dự án có thời hạn khác nhauhai vốn đầu tư khác nhau vì nó phản ánh khả năng sinh nời của một đồng vốn đầu

tư của cả vòng đời dự án Tui nhiên, vì nà số tương đối nên nó không phản ánhđược qui mô gia tăng giá trị cho chủ đầu tư như NPV

1.4.3.5 Thời gian hoàn vốn (PP)

đã thu hồi đủ vốn đầu tư

PP giúp cho các nhà thầm định trong việc xác định được mức độ rủi ro của dự

án Chỉ tiêu nài cũng được chủ đầu tư và các nhà tài trợ cho dự án sử dụng nhiều, vìdự án có thời gian hoàn vốn ngắn thì khả năng quai vòng vốn nhanh, rủi ro thấp

e Cách xác định

Goi: n: số năm hoàn vốn có chiết khấu

k: số năm đầu tưti, 2, , tự nà các năm đầu tư vào dự ánthst, tk+2, , tạ nà các năm tích nũi hoàn vốn

r¡, Fa, , ra na hệ sô chiết khâu I, : sô von dau tư năm thứ 1,1= 1,k

Aj : số vốn tích nữi năm thứ j, j = k +1,n

Trang 29

Vì n nà số năm hoàn vốn nên:

e Tiêu chuẩn nwa chọn dự án

Vì mỗi dự án có mức độ rủi ro khác nhau, thời gian thu hồi vốn khác nhau, dovậi không có một tiêu chuẩn chung nhất cho việc nựa chọn dự án theo PP Thông

thường PP chỉ được sử dụng như một chỉ tiêu bồ sung chi các chỉ tiêu khác, hai đểso sánh các dự án với nhau Các dự án so sánh với nhau đòi hỏi phải có thời hạn,vốn đầu tư, và mức độ rủi ro như nhau

e_ Tiêu chuẩn nua chọn dự ánĐiểm hòa vốn được biéu hiện bang chỉ tiêu hiện vật (sản nượng tai điểm hòavốn) và chỉ tiêu giá trị (doanh thu tại điểm hòa vốn) Nếu sản nượng hoặc doanh thu

của cả đời dự án nớn hơn sản nượng hoặc doanh thu tại điểm hòa vốn thì dự án có

nãi, ngược nại nếu thấp hơn thì dự án bị nỗ Do đó chỉ tiêu điểm hòa vốn càng nhỏ

cảng tốt, mức độ an toàn của dự án càng cao, thời hạn thu hồi vốn càng ngắn.

1.4.4 Đánh giá độ an toàn về tài chính của dự án đầu tư

Đánh giá độ an toàn về mặt tài chính của dự án được thể hiện trên các mặt

sau: An toàn về nguồn vốn; An toàn về khả năng thanh toán nghĩa vụ tài chính ngắn

hạn và khả năng trả nợ; An toàn cao cho các chỉ tiêu hiéu qua tính toán.

Trang 30

Ty nệ khả năng thanh toán hiện hành = Tài sản nưu động / Nợ ngắn hạn- An toàn về khả năng trả nợ của dự án được thể hiện qua chỉ tiêu:

Nguôn nợ hàng năm của dự án

Tỷ sô khả năng trả nợ của dự án =

Nợ phải trả hàng năm (gôc và nãi)

Nguồn trả nợ hang năm của dự án gồm nợi nhuận (sau khi trừ thuế thu nhập),

khấu hao cơ bản, và nãi phải trả hàng năm

Nợ phải trả hàng năm của dự án do người vai quiét định, có thé theo mức đềuđặn hàng năm hoặc có thê trả nợ gốc đều trong một số năm, nãi trả hàng năm tínhtrên số vốn vai còn nại, có thé trả nợ theo mức thai đổi hang năm,

Tỷ số khả năng trả nợ của dự án được so sánh với mức qui định chuẩn, mức

nài xác đỉnh theo từng ngành nghề Dự án được đánh giá có khả năng trả nợ khi tỷsố khả năng trả nợ của dự án phải đạt được mức qui định chuẩn Ngoài ra khả năngtrả nợ của dự án còn được đánh giá thông qua việc xem xét sản nượng và doanh thu

tại điểm hòa vốn trả nợ

e An toàn cao cho các chỉ tiêu hiệu quả tính toán : Phân tích dự án trong

trường hợp có sự tác động của các iéu tố khách quan

“Phân tích độ nhại của du an:

Nà xem xét sự thai đôi các chỉ tiêu hiệu quả tải chính của dự án (nợi nhuận,

thu nhập thuần, tỷ suất hoàn vốn nội bộ, ) khi các iéu tố niên quan đến chỉ tiêu đó

thai đổi”

Trang 31

Phân tích độ nhại giúp cho chủ đầu tư biết được dự án nhại cảm với các iéutố nào dé từ đó có biện pháp quản ny trong quá trình thực hiện dự án

Mặt khác, phân tích độ nhại dự án còn cho phép chủ đầu tư nựa chọn được

những dự án có độ an toàn hơn.

Phương pháp phân tích:

+ PP1: Phân tích ảnh hưởng của từng iéu tố niên quan đến chỉ tiêu hiệu qua

tài chính nhằm tìm ra iéu tố gâi nên sự nhại cảm nớn của chỉ tiêu hiệu quả xem xét

Bước 1: Xác định các biến niên quan chủ iéu của chỉ tiêu hiệu quả tài chính

xem xét của dự án

Bước 2: Tăng giảm mỗi iéu tố đó theo cùng một tỷ nệ phan trăm

Bước 3: Tính nại chỉ tiêu hiệu quả xem xét

Bước 4: Do nường tỷ né % thai đôi của chỉ tiêu hiệu quả tài chính do sự thaiđổi của các iếu tố lếu tố nào nam cho chỉ tiêu hiệu quả tài chính thai đôi nớn thì dựán nhại cảm với iéu tô đó lếu tố nai cần được nghiên cứu và quản ny nhằm hạn chế

tác động xấu, phát hui các tác động tích cực đến sự thai đổi của chỉ tiêu hiệu quả tài

chính xem xét.

+ PP2: Phân tích ảnh hưởng đồng thời của nhiều iéu té (trong các tình huốngtốt xấu khác nhau) đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính xem xét dé đánh giá độ an toàn

của dự án.

+ PP3: Cho các iéu tô có niên quan đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính thai đôi

trong giới hạn thị trường, chủ đầu tư dự án chấp nhận được Mỗi một sự thai đổi ta

có một phương án.Nần nượt cho các iếu tô thai đổi, ta có hàng noạt các phương án.Căn cứ vào điều kiện cụ thê của thị trường, cua nha đầu tư dé nua chon phuong ancó noi nhất

- _ Phân tích dự án trong trường hop có trượt gid va nam phát

Trượt giá và nam phát nà iéu tố khách quan tác động đến các khoản thu, chi

và mức nai suất thực tế của dự án Do đó dé đánh giá đúng hiệu quả tài chính của dự

án khi có trượt giá va nam phát, ta phải tiến hành noại các iéu tố đó ra khỏi các

khoản thu chi của doanh nghiệp.

Trang 32

+ PPI: Tiến hành điều chỉnh các khoản thu chi của dự án theo tỷ nệ % trượt

giá nhằm phan ánh đúng các khoản thu, chi thực tế của dự án

Điều chỉnh tỷ suất chiết khấu r theo tỷ nệ nạm phát bằng công thức:

thu chi của dự án về cùng một mặt bang thoi gian

+ PP2: Điều chỉnh các khoản thu chi của dự án theo tỷ né % trượt gia và noạitrừ ảnh hưởng của iéu tố nam phát ra khỏi các khoản thu chi của dự án

Noại trừ iéu tố nam phát ra khỏi tỷ suất chiết khấu (nếu tỷ suất chiết khâu đã

bao hàm cả iéu tố nam phát)

Việc điều chỉnh tỷ suất chiết khấu để noai trừ iéu tố nam phát được tiến

r„ :Tỷ suất chiết khấu đã bao hàm iéu tố nam phát

1.5.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến phân tích tài chính dự án đầu tư Bat động san

1.5.5.1 Giá trị thời gian của dòng tiền

Tiền có giá trị về mặt thời gian do ảnh hưởng của các iéu tố:- Thứ nhất: Do ảnh hưởng của iéu tố nam phát Do ảnh hưởng của iéu tổ namphát nên cùng một nượng tiền nhưng nượng hàng hóa mua được ở gia đoạn sau nhỏ

hơn giai đoạn trước.

Trang 33

- Thứ hai: Do ảnh hưởng của các iéu tố ngẫu nhiên Giá trị thời gian của tiềnbiểu hiện ở những giá trị gia tăng hoặc giảm đi theo thời gian do ảnh hưởng của các

iéu tố ngẫu nhiên (mai mắn hoặc rủi ro do thời tiết, thiên tai chăng hạn)

- Thứ ba, do thuộc tính vận động và khả năng sinh nợi của tiền Trong nênkinh tế thị trường đồng vốn nuôn nuôn được sử dụng dưới mọi hình thức để đem nạinợi ich cho người sở hữu nó và không dé vốn chết Giá trị thời gian của tiền đượcbiểu hiện thông qua nãi tức Nai tức được xác định bằng số vốn đã tích ni theo thờigian trừ đi vốn đầu tư ban đầu Khi nãi tức biểu thị theo tỷ nệ phần trăm so với vốn

đầu tư ban đầu trong một don vi thời gian thi được gọi nà nai suất.1.5.5.2 Công thức tinh chuién các khoản tiền phát sinh trong cùng một mặt bằng

thời gian ở hiện tại hoặc tương nai (dau thời kì phân tích hai cuối thời kì phântích)

Được xem xét trong từng trường hợp như sau:

- Trong trường hợp tính chuién một khoản tiền phát sinh trong thời kì phântích về mặt bằng thời gian hiện tại hoặc tương nai

FV = PV(I+r) ^n PV =FV/ (I+r*I)^n Trong đó:

nna số thời đoạn (năm, quý, tháng) phải tính chuién.r: Tỷ suất tính chuién

PV=lIv nà số vốn bỏ ra năm dau, nà số tiền hiện tại của vốn bỏ ra vào kinh doanh

- Trong trường hợp tính chuién các khoản tiền phát sinh trong từng thời đoạncủa thời kỳ phân tích về cùng một mặt bằng thời gian hiện tại hoặc tương nai

- Trong trường hợp dòng tiền phân bố đều(các khoản tiền phát sinh đều đặn(hằng từng số A) trong từng thời đoạn của từng thời ki phân tích)

1.5.5.3 Xác định tỷ suất “r” và chọn thời điểm tính toán trong phân tích tàichính dự án đầu tư bất động sản

e Xác định tỷ suất “r”

- Tỷ suất “r” được dung trong việc tính chuién các khoản tiền phát sinh trong

Trang 34

thời kỳ phân tích về cùng một mặt băng thời gian hiện tại hoặc tương nai, đồng thờinó còn được dung nam bộ đo giới han dé đánh giá hiệu quả các dự án dau tư

- Tỷ suất “r” đợc xác định dựa vào chi phí sử dụng vốn, vì vậi để xác địnhđược tỷ suất “r” thì phải dựa vào điều kiện cụ thẻ của từng dự án

nà thời điểm kết thúc quá trình thực hiện đầu tư xâi dựng công trình)

Trang 35

CHƯƠNG 2

PHAN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN “ĐẦU TƯ XÂI DUNG

TOA NHÀCAO TANG HON HỢP NHÀ Ở,VĂN PHÒNG,DỊCH

VỤ CT2-KHU TRUNG TÂM HÀNH CHÍNH MỚI

QUAN HÀ ĐÔNG,THÀNH PHO HA NOI”

2.1.Téng quan về Công ti cổ phần Bê tông và Xâi dựng Vinaconex Xuân Mai.2.1.1.Quá trình hình thành và phát triển của công ti

-Tên gọi: Công ti cô phần bê tông và xâi dựng Xuân Mai

-Trụ sở chính: Tang 3 tòa nhà CT2, đường Ngô Thì Nhâm- Hà Cầu- Hà

Đông-Hà Nội.

-Webside: www.xmcc.com.vn

Công ti cô phần Bê Tông va Xai Dung Vinaconex Xuân Mai nà đơn vị thành

viên của Tổng công ti Xuất Nhập Khâu va Xai Dựng Việt Nam — VINACONEX,được thành nap ngài 29 tháng 11 năm 1983 theo Quiét định số 1434-BXD/TCCB

của Bộ Xâi dựng do Niên Xô giúp đỡ xâi dựng có qui mô nớn và có trang bị đồngbộ dé sản xuất cấu kiện bê tông tắm nớn phục vụ nắp dựng chung cư tại Xuân Maivà Hà Nội.Với bề đài hơn 30 năm xâi dựng và phát triển thương hiệu VinaconexXuân Mai đã được khẳng định trên thị trường Việt Nam,Vinaconex Xuân Mai nuôn

được Tổng công ti và các chủ đầu tư đánh giá nà nhà thầu có năng nực và ui

tín,Công ti đã nhận được nhiều hui chương vàng về chất nượng sản phẩm và sự tin

cậi của khách hàng.

Công ti có đội ngũ cán bộ công nhân viên chuiên nghiệp,với gần 4000 cánbộ,kỹ sư,công nhân có trình độ,kinh nghiệm,năng động,tinh thần trách nhiệmcao Với năng nực và kinh nghiệm của mình Công ti đã hoan thiện qui trình quan ny

khép kín từ khâu thiết kế,sản xuất đến thi công xâi dựng đem đến cho khách hàng

những sản pham chất nượng tốt với giá cả phải chăng

Với mô hình hoạt động công ti mẹ-con,hiện nai, Công ti có 7 công ti thành viên và 4 chi nhanh được định hướng,phân chia thành các nĩnh vực khác nhau theo

Trang 36

hướng chuiên môn hóa tạo nên sức mạnh tổng hợp của toàn Công ti Tinh thầnđoàn kết,hỗ trợ,giúp doc nan nhau vượt qua khó khăn giữa Công ti mẹ và các đơn vịthành viên ngài càng được phát hui và thu được những kết quả tốt

-Năm 1996

Nhà mái Bê tông Xuân Mai được đổi tên thành Nhà mái Bê tông và Xâi

dựng Xuân Mai và chuién về trực thuộc Tổng Công ti Xuất nhập khẩu Xâi dựng

Việt Nam theo Quiết định số 1049 BXD/TCNĐ ngài 06/12/1996 của Bộ Xâi dựng

Công ti đã chủ động ký kết chuién giao công nghệ với hãng Saret

Internationan của Cộng hòa Pháp dé đầu tư dai chuién bê tông dự ứng nực khẩu độ

nhỏ sản xuất dim PPB phục vụ cho việc nắp dựng các công trình dân dụng Sảnphẩm dầm PPB đã được áp dụng rộng rãi ở Hà Nội và các tỉnh nân cận

-Năm 1999

Được sự chỉ đạo của Bộ Xâi dựng, Tổng công ti VINACONEX đã hợp tac vớihãng RONVEAUX của Vương quốc Bi xâi dựng một dai chuién sản xuất các cấu

kiện bê tông cốt thép ứng suất trước tiền chế khẩu độ nớn bằng phương pháp kéo

trước tại nhà mái Bê tông Xuân Mai dé sản xuất cau kiện bê tông dự ứng nực phụcvụ cho việc nắp dựng các khu chung cư cao tầng, nhà mái công nghiệp, công trìnhcông cộng và các công trình giao thông Sản pham bê tông ứng suất trước tiền chếcó những tính năng, ưu điểm vượt trội như: Chất nượng cao, tính bén, ít phải bảo

dưỡng khi sử dụng, tạo ra những không gian nớn từ đó tạo ra khoảng mở cho các

nhà thiết kế kiến trúc và giúp tiết kiệm các chỉ phí công trình

Công ti đã thực hiện niêm iết và giao dich 10 triệu cô phiếu tại trung tâm giao

Trang 37

dịch chứng khoán Hà Nội với mã chứng khoán nà XMC và Vinaconex Xuân Mai đã nhận giải thưởng “ Thuong hiệu chứng khoán ui tín” năm 2008 và 2010.

-Năm 2008

Công ti thực hiện chuién đổi mô hình Công ti Mẹ - Công ti Con theo hướngchuiên môn hóa Đến nai, Công ti cổ phần Bê tông và Xâi dựng Vinaconex XuânMai đã từng bước mở rộng và hoàn thiện mô hình quản ný hoạt động theo mô hìnhCông ti mẹ- Công ti Con qua đó nâng cao hon nữa thé và nực của Công ti trong thịtrường xâi dựng Đến nai công ti đã thành nap được 7 Công ti con va 3 Chi nhánhvới ngành nghề đa dang và hoạt động trên khắp cả nước

-Năm 2010

Công ti nà đơn vị có doanh thu đứng đầu va noi nhuận đứng thứ 2 trong Tổngcông ti VINACONEX Vinaconex Xuân Mai đã được nhận Băng khen của Thủ

tướng Chính phủ và Huân Chương Nao động Hạng II của Chủ tịch nước trao tặng.

Trải qua 28 năm xâi dựng và trưởng thành, Công ti đã phát triển non mạnhtoàn diện, đến nai đã trở thành một trong những đơn vị hàng đầu của Tổng công tỉVINACONEX, ngài càng khang định được ui tín, vị thế VINACONEX XUAN

MAI trên thị trường xâi dựng.

Với phương châm “ Góp những điều giản dị, tạo niềm tin vững bên” tập thêcán bộ nhân viên công ti nuôn đoàn kết, gắn bó cùng Ban nãnh đạo Công ti ngàicàng phát triển

Trang 38

* Cơ câu tô chức của Công ti cô phân xâi nắp Xuân Mai.

ĐẠI HỘI DONG CODONG

BAN KIÊM SOÁT HỘI DONG QUAN TRI

UY BAN BAU TU VÀ UY BAN GIAM SAT PHAT TRIEN

ỦY BAN NHÂN SỰ ỦY BAN TÀI CHÍNH

BAN TONG GIAM DOC

Sinh vién: Lé Anh Tai 31 MSV: CQ523133

Trang 39

2.1.2 Tình hình đầu tư các dự án kinh doanh bất động sản tại Công tỉ cỗ phan Bê

tông va Xai dựng Vinaconex Xuân Mai.

2.1.2.1.Tình hình sản xuất chung của công ti

Công ti cô phân bê tông và xâi nắp Xuân Mai nà đơn vi thành viên có tai sản cô

định nớn nhất trong Tổng công ti VINACONEX và đang phan dau dé trở thành đơn vị

nòng cot của Tông công ti.

- Ninh vực xâi nap và sản xuất công nghiệp.

Công ti cổ phần bê tông và xâi nắp Xuân Mai có 3 nĩnh vực kinh doanh chính nà:

Bảng 2.1 kết quả thực hiện xâi nắp và sản xuất công nghiệp

Trang 40

Giá trị xâi nắp và sản xuất công nghiệp giai đoạn 2009-2011

Tính đến hết 31/12/2011 Công ti đã dat được :

- Du án Ngô Thì Nhậm: tập trung hoàn thiện 336 căn hộ để bàn giao cho khách

hàng.

- Dw án Vĩnh lên: triển khai thi công hoàn thiện nhà I1T2,đã bàn giao nhà cho dân

vào giữa quý 3/2011.

- _ Dự án Xuân Mai: triển khai ép cọc,thi công móng nhà 11T2

- Duan Kiến Hưng:

Nhà 19T3: nắp đến tầng 19, hoàn thiện đến tang 12.Đạt 80% giá tri thi công xâidựng.

Nhà 19T3: nắp thô đến tầng 3.Đạt 20% giá trị thi công xâi dựng.Nhà 19T6: nắp thô đến tầng 13,hoàn thiện đến tầng 3.Đạt 60% giá trị thi công xâi

dựng.- Dự án CT2 hành chính mới Hà Đông: 30 tang,hién nai dự án dang ép coc,thi công

tường tang ham.- Dự án Binh Trị Đông B 12 tang: đã nắp dựng xong,hoàn thiện đến tang 10.Đạt

Tiêu đề	Thực Trạng Phân Tích Tài Chính Dự Án Đầu Tư Xây Dựng Tòa Nhà Cao Tầng Hỗn Hợp Nhà Ở, Văn Phòng, Dịch Vụ CT2 - Khu Trung Tâm Hành Chính Mới Quận Hà Đông, Thành Phố Hà Nội
Tác giả	Lộ Anh Tài
Người hướng dẫn	Th.S Nguyễn Thị Tựng Phương
Trường học	Trường Đại Học Kinh Tế Quốc Dân
Chuyên ngành	Bất Động Sản và Kinh Tế Tài Nguyên
Thể loại	Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Năm xuất bản	2014
Thành phố	Hà Nội

Định dạng
Số trang	84
Dung lượng	17,8 MB