Chuyên đề thực tập tốt nghiệp: Thực trạng phân tích tài chính dự án Trung tâm thương mại và Căn hộ cao cấp VINAFOOD1 Tower của Công ty cổ phần phân phối bán lẻ VNF1

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thị Tùng PhươngChương II: Thực trạng phân tích tài chính dự án đầu tư “Trung tâm thươngmại và Căn hộ cao cấp VINAFOODI Tower” của Công ty

Trang 1

TRUONG ĐẠI HỌC KINH TE QUOC DÂN KHOA BAT ĐỘNG SAN VÀ KINH TE TÀI NGUYEN

Dé tai:

THUC TRANG PHAN TÍCH TAI CHÍNH DỰ AN

VINAFOOD1 TOWER CUA CÔNG TY PHAN PHÓI - BAN LE

VNF1

Sinh viên thực hiện =: Nguyễn Cảnh Phúc

Mã sinh viên : (CQ522787

Lớp : QTKD bắt động sản 52 Giáo viên hướng dẫn : Th.S Nguyễn Thị Tùng Phương

Hà Nội, 5/2014

Trang 2

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thị Tùng Phương

TUS coccccccccccscsssscscsesscscsesessesesesscsesessesesessesesessesssassesesassesesassesssassesasacseeesassesecacseeaeacseeasass 4

1.1 Su cần thiết của phân tích tài chính dự án đầu tư bat động sản 41.1.1 Dự án đầu tư bất ;70.-81.7SEE0000787858Ẻ 41.1.2 Tài chính dự án dau tư bất động sản -¿©2¿©cccccccEc+Ecerkerkerrrrrrrkervee 51.1.3 Mục dich, vai trò của phân tích tài chính dự án dau tư bat động sản 51.2 Phương pháp phân tích tài chính dự án đầu tư bat động sản - 71.2.1 Phương pháp đánh giá, so sánh đối chiếu các chỉ tiêu -. -55: 55+ 7

1.2.2 Phương pháp phân tích độ nndy SG kg Hiệu 7 1.2.3 Phương pháp triét HÊU THỦ TO vn 7

1.2.4 Phương pháp thẩm định trinh Tụự +5: 5tSt+S<‡E+E+ECEEeEEerkerkerkerkerrrerree 81.2.5 Phurorng php Ae DGO nan nố 81.3 Nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư bat động sản . : 8

1.3.1 Xác định Nu CU VON vesesecceccsescesesvsvesesesvesesesvsresssvsesesvsvesesvsveseasavsreasavsnsseatsvesesees 81.3.2 Xac dinh nguon VỐN TỒÏ 11 O'scsesesccccsesccsesesvesesesvsvesesvsvesesvseassesvsueatavsueasaveueacavaneee 151.3.3 Lập kế hoạch huy động vốn theo tiến AO eceecccccescecvessesssessessessessessessesseessesseesees 191.3.4 Lập kế hoạch trả nỢ VON VAY vessecsecsssssvessesesesseseeseesessessesssssessestessessessessesssneasens 201.3.5 Các chỉ tiêu phân tích tài chính dự án AGU tự -+-cc©ce+ccccsceercees 20

1.3.6 Phân tích độ nhạy CU AU ÁH Ăn kg ren 24

1.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến phân tích tài chính dự án đầu tư Bat động sản 271.4.1 Giá trị thời gian của dòng CEN eececcecsesccessessesssessessessesssessessessesssessessessesssesseesee 271.4.2 Công thức tính chuyển các khoản tiên phát sinh trong cùng một mặt bằng thờigian ở hiện tại hoặc tương lai (dau thời kì phân tích hay cuối thời kì phân tích) 27

1.4.3 Xác định tỷ suất “r” và chọn thời điểm tính toán trong phân tích tài chính dựán đâu tư bất AON SảH - 5-5: 5c EỀEEEE 2122112111 1121111111211 re 28

ZẽwL 8n 29

Sinh viên: Nguyễn Cảnh Phúc Lép: QTKD BĐS 52

Trang 3

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thị Tùng Phương1.4.5 Kiến thức chuyên môn, năng lực phân tích, phẩm chất đạo đức của cán bộ

DIGI ICH PPẼẼPẼe ỶS 29

1.4.6 Tổ chức, điêu NAMM scccceccessessesssessessesssessessessssssessessessussssssessessssssssessesstesseeseesess 30

1.4.7 Trang thiết bị công NGNE v.ceccesceccessesssessessesseessessessesssssessessesssessessessessesssesseesees 30

CHUONG II: THỰC TRẠNG PHAN TÍCH TÀI CHÍNH DU ÁN ĐẦU TƯVINAFOODI TOWER CUA CÔNG TY CP PHAN PHOI BAN LẺ VNFI 31

2.1 Giới thiệu về công ty Cổ phan phân phối bán lẻ VNFI -5¿5z55+ 31

2.1.1 Giới thiệu CHHHg SG KH TH TH HH kh 32

2.1.2 Sơ đô tổ chức Công ty cổ phan phân phối bán lẻ VNF] s52 332.1.3 Kết quả hoạt động kinh doanh của công ty trong những năm gan đây 352.2 Thực trạng phân tích tài chính dự án đầu tư BĐS tại Công ty Cổ phần phân phối

bán lẻ VINEI 5-51 EESE12E1212121571211111211211 1.11111111111111 11111111 ce 39

2.2.1 Xác định tổng mức AAU te cesceccecscssessesssessessesssessessessessssssessessssssssessessesssesseeseess 39

2.2.2 Xác định doanh thu — chỉ phí và các bảo cáo tai chính hang năm cua dự án40 2.2.3 Tinh toán các chỉ tiêu danh giá hiệu quả tài chính của dự án 40

2.2.4 Xác định khả năng tr HỢ cv HH ng re, 412.3 Giới thiệu về dự án “Trung tâm thương mại và chung cu cao cấp VINAFOOD1TOWER của Công ty Cô phan phân phối bán lẻ VNFI ¿- 5 s2 s+£s2 5+2 412.3.1 Tổng quan VỀ AU GM cccceccesccssssessessecsessessessessssssssssessessessessssussussssessesseesessessessease 41

2.3.2 Can cứ pháp lý lập va phân tích tai chính dự an “VINAFOODI TOWER” của

Công ty phân phối bán lẻ VNNIE - 5c + E‡EE+E+EEEEEEEEEEEE211111111111111 11c 42

2.4 Nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư VINAFOOD1 TOWER 42

2.4.1 Phân tích tổng vốn đâu tu và cơ cầu nguồn vốn AU đ - ccscccsccsrses 422.4.2 Lập kế hoạch phân bồ vốn theo tiễn độ xây dựng ccccceeeeeeresereey 442.4.3 Lập báo cáo tài chính dự kiến hằng năắm 2-©2-©52+ce+ct+cezEezresreererres 49

2.5 Đánh giá ưu điểm và hạn chế trong công tác phân tích tài chính Dự án

VINAFOODI TOWER của Công ty CP VNET SH, 62

2.5.1 UU điểm - 2-5251 2x E2112212712112112112117112112111111211211.11 111.11 622.5.2 Han 0 ‹. ‹⁄I 62

2.5.3 Nguyên nhân của những hạn CH, 5c SE 1E EEE1E11E112112111111111111 1111110 63

CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TAC PHAN TÍCH TÀI CHÍNHDỰ ÁN ĐẦU TƯ “VINAFOOD1 TOWER”” 22 cc 2k2 221212121 erkrre, 66

Trang 4

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thị Tùng Phương3.1 Định hướng phát triển của công ty trong lĩnh vực BĐS -¿ 663.2 Giải pháp hoàn thiện công tác phân tích tài chính của dự án đầu tư Bất động sản

tai cOng ty CP AI HH((‹‹.‹‹444 67

3.2.1 Hoàn thiện công tác thu thập và xử lý thong ỉH - ««cS«ssseessees 67

3.2.2 Giải pháp dau tư cho nguồn nhân lực phân tích tai chính dự án dau tư BĐS

Của CONG ty VÌN FÏÏ se 69

3.2.3 Nâng cao năng lực tổ chức quản lý trong quá trình phân tích dự án dau tư 713.2.4 Tăng cường dau tư cho hệ thong trang thiết bị ©5255 5s+csscscssce2 723.2.5 Tăng cường nhận thức về vị trí, vai trò của công tác phân tích tài chinh 733.2.6 Hoàn thiện nội dung và phương pháp phân tích tài chính dự án dau tư BĐS14

3.3 Một số kiến nghị -2 2 25s SE E212 12 1E7112112112111112112111111 11111110 81

3.3.1 Voi Nhà nước và các ban ngành có lIÊH Quan c7 S5 5< ++secsssess 81

2k 82

3.2.3 Với ngân hàng Nhà nước và các ngân hàng thương mại .-« 83

400000001575 84DANH MỤC CÁC TÀI LIEU THAM KHẢO ccccccccxvcrrrrrrrrrrrrrrrer 86

Trang 5

DANH MỤC BANG BIEUBảng | : Phân tích cơ cau tài sản, nguồn vốn 2 2 2 ++x+Eerkerxerxerxree 35

Bảng 2 : Phân tích mức độ độc lập tài chính và khả năng thanh toán 37

Bảng 3: Phân tích kết quả kinh doanh 2- 2 2 2 E+2E2E£2EE+EE+EEzEEzEkerxerxrez 38Bang 4: Tổng mức đầu tƯ - ¿+ %SS+SE+EE2EE2EEEEEEEEEEEEEEEEEE11121121571 111111 xe 43

Bảng 5: Bang tổng hợp cơ cau nguồn vốn dự án - 2-52 xccxczEzEzrxerxcres 44

Bang 6: Bang nhu cầu vốn theo tiễn 6 v cecceccccsccsscssesssesessessessessessessessesssessessessessease 46Bảng 7: Doanh thu bán căn hộ dự kiến của chủ đầu tư -scs+sec+xerxsrerxee 49Bảng 8 : Doanh thu bán căn hộ dự kiến -2- 2:22 ©5£+2E22£x2EEtEEterxesrxerresree 50Bang 9: Doanh thu từ cho thuê siêu thi và các dịch vụ khác - - -s+- 52Bảng 10 : Tổng hợp doanh thu dự kiến - ¿5° 2 5E+SE+EE+EE2EE£E£EerEerxerxrrsrree 53Bang 11 : Bảng tong hop lỗ lãi ¿52-52 2E SE EEEEEEEE2E121121121111 1111111 xe 54Bang 12 : Bang tong hop lỗ lãi - 2-52 2E SE E9 1211211211215 21 111111 xe 56Bang 13 : Bang dòng tiền và các chỉ tiêu tài chính - 2-2 2s scxe£xezerszse2 58Bang 14 : Bang dòng tiền và các chỉ tiêu tài chính 2 2 sc2sz+zz+zxsrxzsz 59

Bang 15 : Phan tích độ nhạy dự am o.oo eececcescesseeseeeseceeeeseeeseceeeeeesaeeesecseeseeeseeets 79

Sinh viên: Nguyễn Cảnh Phúc Lớp: QTKD BĐS 52

Trang 6

BANG TỪ NGU VIET TAT

BDS Bat động sanCP Cé phan

STB Suất thiết bịSXD Suất xây dựngTMĐT Tổng mức đầu tưTMĐTTGĐ Tổng mức đầu tư từng giai đoạn

TB Thiết bị

TV Tư vanV Vốn

XD Xây dựng

Trang 7

LỜI NÓI ĐẦU

I Lý do chọn đề tài

Dự án đầu tư nói chung và dự án đầu tư bất động sản nói riêng đều cần mộtlượng vốn lớn và thời gian dài Nhưng khác với các dự án khác, dự án đầu tư bấtđộng sản lại liên quan trực tiếp đến đất đai Mà đất đai là một tài sản vô cùng quýbáu của mỗi quốc gia, của doanh nghiệp, của cá nhân người sử dụng nên mọi tácđộng đến đất đai đòi hỏi phải đạt được hiệu quả tối ưu Do đó, để lựa chọn được dự

án đạt tiêu chuẩn nhất, các dự án đầu tư cần được nghiên cứu trên các khía cạnh

kinh tê, xã hội, môi trường,

Nếu phân tích kinh tế kỹ thuật đứng trên góc độ toàn bộ nền kinh tế thì phân

tích tài chính lại đứng trên góc độ chủ đầu tư, lay lợi nhuận làm mục tiêu chính Duán đầu tư đạt lợi nhuận cao sẽ góp phần vào sự phát triển của nền kinh tế Vì vậy,phân tích tài chính dự án đầu tư là một trong những thuyết minh quan trọng dé đánh

giá dự án đầu tư bất động sản

Dự án thiếu vốn đầu tư; tiễn độ thực hiện kéo dai, gây tăng chi phí do trượtgiá và lạm phát; các chính sách của Nhà nước làm ảnh hưởng đến quá trình đầutư, là những thực trạng mà hau hết các dự án đầu tư bat động sản đã và dang gặpphải trong thời gian qua Điều đó chứng tỏ răng, hoạt động phân tích tài chính dự án

dau tư bat động sản ở nước ta van còn rat yêu kém.

Trong khi, dân số ngày càng tăng, tốc độ đô thị hoá phát triển nhanh, đờisông nhân dân cũng được nâng cao hơn Đó cũng là điều kiện thuận lợi dé các dự án

đầu tư bất động sản phát triển mạnh Nhưng bất động sản có phát triển một cách tối

ưu không thì đòi hỏi chủ đầu tư phải trang bị cho mình một khả năng phân tích tàichính thật tốt Chủ đầu tư cần phải linh hoạt trong quá trình thực hiện dự án, thườngxuyên cập nhật thông tin thị trường, dự đoán sự thay đổi các yếu tố trong tương lailiên quan đến lợi nhuận của dự án, từ đó có các phương pháp điều chỉnh sao chophù hợp nhất

Sinh viên: Nguyễn Cảnh Phúc 1 Lớp: QTKD BĐS 52

Trang 8

Các dự án đầu tư bất động sản mới sẽ bắt đầu phân tích tài chính như thế nào? Các

dự án bat động sản dang đầu tư sẽ thực hiện gì để giảm thiểu rủi ro, nâng cao hiệuquả tài chính cho dự án của mình? Dé trả lời cho câu hỏi đó, em xin phép đượcnghiên cứu đề tài “Thực trạng phân tích tài chính dự án Trung tâm thương mại

và Căn hộ cao cấp VINAFOODI Tower của Công ty cỗ phan phân phối bán lẻ

VNF1” làm luận văn chuyên đề tốt nghiệp.Em xin chân thành cảm ơn Th.S Nguyễn Thị Tùng Phương đã tận tình hướngdan em nghiên cứu và hoàn thiện dé tài này!

II Mục tiêu nghiên cứu:

- - Hệ thống hoá cơ sở lý thuyết về phân tích tài chính dự án đầu tư.- Đánh giá hoạt động phân tích tài chính dự án đầu tư “Trung tâm thươngmại và Căn hộ cao cấp VINAFOODI Tower” của Công ty cổ phần phân phối bán lẻ

VNEI.

- Phân tích những ưu điểm đạt được cũng như những mặt còn tồn tại trongcông tác phân tích tài chính dự án đầu tư bat động sản, từ đó đưa ra những giải phápnhằm nâng cao hiệu quả phân tích tài chính dự án đầu tư “Trung tâm thương mại vàCăn hộ cao cap VINAFOODI Tower” của Công ty cô phan phân phối bán lẻ VNFI.IIL Phạm vi nghiên cứu:

Chuyên đề thực tập tập trung nghiên cứu về thực trạng công tác phân tích tài

chính dự án đầu tư “Trung tâm thương mại và Căn hộ cao cấp VINAFOODI

Tower” của Công ty cô phan phân phối bán lẻ VNF1.IV Phương pháp nghiên cứu:

Đề tài sử dụng phương pháp thu thập số liệu , tổng hợp, phân tích, phươngpháp so sánh, thống kê,

V Kết cấu đề tài:

Ngoài phần mở đầu và kết luận, nội dung chuyên đề được chia thành 3 phần

chính như sau:

Chương I: Cơ sở lý thuyết về phân tích tài chính dự án dau tư Bat động san

Trang 9

Chương II: Thực trạng phân tích tài chính dự án đầu tư “Trung tâm thươngmại và Căn hộ cao cấp VINAFOODI Tower” của Công ty cổ phan phân phối bán lẻ

Trang 10

CHƯƠMG I:

CƠ SO LÝ THUYÉT VE PHAM TÍCH TÀI CHÍMH DỰ AM ĐẦU TƯ

1.1 Sự cầm thiết của phâi tích tài chímh dự al đầu tư bất độmg sal

1.1.1 Dự ám đầu tư bất độlg sảm

e = Khái liém

Theo Luật đầu tư măm 2005:

“Dự ái đầu tư là tập hợp các dé xuất bỏ vối trumg và dài hal dé tiém halh cáchoạt độmg đầu tư trél dia bam cu thé, trolg khoamg thoi gial xac dimh.”

Trél co sở khái miệm về dự ái đầu tư, tác giả mghiél cứu khái miệm dự áiđầu tư kimh doalh BĐS là:

- Tập hợp các đề xuất có liêm qual tới việc bỏ vốm vào lĩlh vực kimh doalh

- Dự ái đầu tư cômg trìlh bất độmg sal được thực hiệm trolg thời giam dài, do

đó sẽ có rất lhiều rủi ro Vì vai, tromg phâi tích tài chimh, cal phải xem xét, đámhgiá mức độ tác độlg của các mhâi tố đó, từ đó có các phuomg al hàmh délg dé dự áiđầu tư val dat được hiệu quả tài chilh cao; và đặc biệt khi phal tích, chủ đầu tu calphải xem xét dél giá trị thời gial của các dòlg tial

- Dự áI đầu tư bất délg sal cal có Iguồi với lới, vì vậy trolg phâi tích tài chilh

dự ái đầu tư, cal phải có các kế hoạch hui độIg vói, lựa chọi sử dulg Iguôi vối hợp lý

Trang 11

để đảm bao cho việc thực hiél dy al khôlg gặp khó khal, dam bảo tiél độ thi côlg của

dự ái.

1.1.2 Tài chith dự al dau tư bat độig sal

- Tài chilh dự Al đầu tư bat délg sal là tất ca Ihữlg qual hệ về tiél tệ trolg quá

trilh triél khai thực hiél một dự dl, bao gồm từ khâu qual hệ về vol, thu chi và phalphối

1.1.3 Mục dich, vai trò của phải tích tài chilh dự al đầu tư bất délg sal

1.1.3.1 Mục dich của phâi tích tài chíth

Phâi tích tài chímh Ihằm đámh giá tílh khả thi của dự ám về mặt tài chilh thômg

qua vIỆc:

- Xem xét mhu cầu và sự đảm bảo các Iguồm lực tài chílh cho việc thực hiệm

có hiệu qua dự al đầu tư (xác địmh quy mô đầu tư, Ihu cầu vém dau tư, mguồi vom

tai trợ cho dự 4l).

- Dựa trêm các kế hoạch sal xuất kimh doamh của dự ái, dự tímh các khoal chi

phí, lợi ích và hiệu quả hoạt độmg của dự al Trêm cơ sở đó xác địlh các chỉ tiêu

phảm ámh hiệu quả tài chilh của dự ám Đálh giá dự ám và từ đó đưa ra các quiếtdilh đầu tư

- - Đámh giá độ al toàm về mặt tài chímh của dự 4l đầu tư , được thé hiệm:+ AI toàm về lguém với huy độmg;

+ Am toài về khả malg thamh todl các mghia vụ tài chilh mgắm hal và khả malg

trả mợ;

+ AI toàm cho các kết quả tilh toám hai mói một cách khác là xem xét tímhchắc chal của các chỉ tiêu hiệu quả tài chímh dự dl khi các yếu tố khách quam tácdélg theo hướmg khôig có lợi.

1.1.3.2 Vai trò của phâm tích tài chilh

- Đối với chủ đầu tư:Sinh viên: Nguyễn Cảnh Phúc 5 Lớp: QTKD BĐS 52

Trang 12

Pham tích tài chilh cumg cấp các thôlg tim cầm thiết dé chủ đầu tư đưa ra cácquiết địlh có mél đầu tư khômg dựa trél các mguôi lực mà mìmh có Mục tiêu chílhcủa chủ đầu tư là lợi mhuậm, do đó phal tích tài chímh là một trolg mhữlg bướcquam trolg tromg quá trilh lập dự ám dau tư Khôlg mhữlg vậy, phâm tích tài chimhcol là sự quam tâm của các tổ chức phi lợi lhuậm dé các tổ chức lài được mhữlgmục tiêu cơ bảm khác.

- Đối với các co qual có thâm quyém quiết dimh đầu tưPhâi tích tài chímh là một trolg mhữlg căm cứ qual tromg dé các co qual may

xem xét cho phép đầu tư, đặc biệt đối với các dự ál sử dụmg mguol vém của Lha

mước thi lại calg cầm thiết

- Đối với các cơ qual tài trợ vom cho dự 4lDự ám chỉ có khả lămg tra lo khi dự ám đó phải được đámh giá khả thi về mặt

tài chílh, có mghia là dự 4l đó phải đạt được hiệu quả tài chímh và có độ al toam cao

về mặt tài chilh Do đó phâm tích tài chílh là căm cứ qual tromg để quiết địmh tài

1.1.3.3 lêu cầu của phâm tích tài chilh dự ám dau tư

Đề dat được mục đích và phát huy được vai trò của phal tích tài chímh, iéu cầu

đặt ra trolg phâm tích tài chílh là:

Trang 13

— Mguél số liệu sử dụmg phải đầy đủ và đảm bảo độ til cai cao dap ứmg mục

1.2.1 Phươig pháp đámh giá, so sdlh đối chiếu các chỉ tiêu

Mội dumg của phuolg pháp so sámh là đối chiếu các chỉ tiêu hiệu quả của dự ái

với mhữlg dự ám tuomg tự đã thực hiél tromg thời gial trước, so sámh với các chualmực luật pháp qui địmh, các tiêu chual địmh mức kilh tế kỹ thuật thích hợp vớithômg lệ quốc tế cũlg mhư các kilh mghiệm thực tế, dựa trél đó dé lựa chọm phuolg

ám tối ưu Phuolg pháp mày có ưu điểm là Ihamh gol, dé thực hiél lại có độ chimh

xác cao, lêm lhìm chulg phươmg pháp lài luôm được áp dụlg đầu tiêm khi thựchiệm thâm địlh dự ám

1.2.2 Phươlg pháp phâm tích độ thay

Phương pháp phâi tích độ mhại thudlg dùmg dé xác địlh timh vitlg chắc vềhiệu quả tài chimh của dự 4l, tức là xem độ mhay cảm của dự 4l đối với các sự biémđộmg của các iéu tố 1iél quam Phuolg pháp mày sẽ cho biết hiệu quả của dự ái sẽchịu sự ảmh hưởig của iéu tố mào lhiều mhắt, từ đó có thé đề ra phuolg pháp quamlý trolg quá trìmh thực hiél Dé thực hiệm phuolg pháp mày, đầu tiél cầm xác địlhđược mhữig iéu tô có thé gây ảmh hưởig lớm dél hiệu quả tài chimh dự ái, sau đó

dự kiếm một số tìlh huốmg bat trắc dé dalh giá tác độmg của các biél độmg đó lêm

hiệu quả dự ái.

1.2.3 Phuomg pháp triệt tiêu rủi ro

Các dự áI đầu tư bất độmg sal thườmg malg tímh dài hal, thời giam từ khi thựchiél dự ám dél khi đi vào khai thác, hoàm vél thường rat đai Phuolg pháp triệt tiêurủi ro dự đoám được lhữmg rủi ro có thể xải ra, từ đó đề xuất các biệm pháp phdlg

Trang 14

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thị Tùng Phươngchốmg rủi ro thích hợp, hal chế thấp mhat các tác độlg của rủi ro hoặc phâm tái rủiro cho chủ đầu tư, mgal hàmg cùlg các cá mhil, tô chức có liêm qual khác.

1.2.4 Phương pháp thẩm dilh trimh tự

Phươig pháp mày là phuolg pháp thâm dimh dự ái theo một trìmh tự co bal, từ

thâm địmh télg quát cho đếm thấm địmh chi tiết va đưa ra kết luậm Thâm dilh

tổmg quát malg đếm lhữmg lội dumg khái quát cal thâm địmh của dự ái, cho phép

mhil dự ám dưới một col mắt tổmg thé, đálh giá tam quam tromg cũlg lhư ảmhhưởig chumg của dự ái đếm lềm kilh tế Tui mhiél, chỉ có thâm địmh chi tiết mớiđưa ra được lhữmg đálh giá chi tiết, tỉ mi về mọi mội dulg của dự ám, các phươmg

tiệm khác lhau của dự ám Sau đó, mỗi lội dumg sé được đálh giá và mhal xét, đưa

ra mhitlg kết luậm chi tết hol của cái bộ thẩm địmh dé đề xuất việc chấp lhậm hayhui bỏ việc thực hiél dự ám Trolg giai đoạm thấm địlh chỉ tiết, cám bộ thâm dilh cóthé sử dumg kết quả của giai doal trước, cũmg có quyél hui bộ việc thâm dimh cáclội dumg cơ bal của dự ám lếu mhitlg mội dulg cơ bam trước ló khômg đạt yêu cau

1.2.5 Phuolg pháp dự báo

Phươmg pháp lài dùmg số liệu dự báo, điều tra thélg kê dé kiểm tra mhitlg biếm

độlg về cumg cầu của sal phẩm dự ám trél thị trườmg, bao gồm: giá cả, chất lượlg

công Ighệ, thiết bị, mguyél liệu 1.3 Mội dulg phâm tích tài chilh dự ám đầu tư bat độlg sam1.3.1 Xác dilh mhu cau vol

1.3.1.1 Vai tro

- Là cơ sở đê chu dau tư lập kê hoạch va quam ly vol dau tư

- Dựa vào mhu câu vol dé xác định hiệu qua đâu tư của dự ám1.3.1.2 lêu cau

- — Lhu cầu vốm đầu tư của dự 4l được dự tímh dựa trél mội dulg phâm tích

khía cạlh kỹ thuật của dự ám.

Trang 15

- _ Lếu vém đầu tư dự tilh quá thấp, dự ám sẽ khélg thực hiệm được, Igược lại

mếu với đầu tư dự tímh quá cao sẽ khôlg phảm álh chímh xác được hiệu quả tàichilh của dự ám, do đó phải xác dilh mhu cầu vối đầu tư với độ chímh xác cao lhất

- _ Xác dimh lhu cầu vém đầu tư đòi hỏi phải có khả lămg phâi tích timh hilhthị trườmg hiél tại, và khả malg dự báo tìmh hilh thị trườmg trolg tươmg lai đềpholg sự tălg giá của lguyém vật liệu, tralg thiết bị

Télg mức đầu tư xây dựng célg trìmh là chi phí dự tílh của dự ám Dự toái

đầu tư x4i dựmg célg trìmh được xác dilh theo từmg célg trìmh xây dựmg cu thé.Hai khái liệm mài khác lhau ở mội dulg chi phí đó là chi phí bồi thườmg, giải phólg

mặt bằmg, tái dilh cu Do đó, Dự toám đầu tư xây dulg cômg trìlh trở thàmh Tổig

mức đầu tư xâi dựmg célg trìmh khi xảy ra một tromg hai trudlg hợp sau:

+ Khi dự ám khélg phải bồi thường giải phólg mặt bằmg, tái dilh cư

+ Khi dự ám có một célg trimh dui lhất Méu dự al có mhiéu côlg trìmh thi

chi phí bồi thudlg giải phómg mặt balg, tái dimh cư được tilh riêmg thàlh một mdidulg chi phí mà khômg phil bé cho từmg dự toám célg trìmh, halg mục cômg trìlh

Témg mức đầu tư một dự áI bat độmg sal bao gồm các chi phí sau:- “Chi phi xây dựmg bao gồm: chi phi xâi dulg các cômg trilh, hamg mụccélg trìmh, chi phí phá và tháo dỡ các vật kiél trúc cũ, chi phi sam lắp mặt balg xây

dumg, chi phí xâi dulg cômg trìlh tam, cômg trìmh phụ trợ phục vụ thi cômg, lhà

tạm tại hiệm trudlg dé ở và điều hamh thi cômg

Sinh viên: Nguyễn Cảnh Phúc 9 Lép: QTKD BDS 52

Trang 16

- _ Chi phí thiết bị bao gồm: chi phí mua sắm thiết bị cômg mghé, chi phí đàotạo và chuyém giao cômg mghé (mếu có), chi phí map đặt, thí mghiệm, hiệu chỉmh,

chi phí vam chuiém, bảo hiểm, thuế và các loại phí miêm quam khác

- — Chi phí bồi thườmg giải phómg mặt bamg, tái dimh cu bao gồm: chi phídém bù mhà cửa, vật kiếm trúc, cây trồmg trêm đất và các chi phí khác, chi phí thựchiệm tái dimh cư, chi phí tổ chức đềm bù giải phómg mặt bằmg, chi phí sử dụmgdat tromg thời giam xâi dựng, chi phí đầu tư xây dựmg hạ tamg kỹ thuật

- — Chi phí quam my dự ám bao gồm các chi phí dé tổ chức thực hiệm cômgviệc quảm lý dự ám từ khi mập dự ám đếm khi hoàm thàmh mghiệm thu bàm giao

đưa cômg trìmh vào khai thác sử dụmg.

- _ Chỉ phí tư vam dau tư xâi dựng bao gồm: chi phí tư vam khảo sát, thiết kế,

giám sát xây dựmg, tư vam thâm tra và các chi phí tư vam đầu tư xâi dựmg khác

- — Chi phí khác bao gồm: vém lưu độmg tromg thời giam sảm xuất thử và

sảm xuất khômg ôm địmh đối với các dự ám đầu tư xây dựmg mhằm mục đích

kimh doamh, mãi vai tromg thời giam xây dựmg và các chi phí cầm thiết khác.Chi phí dự phòmg bao gồm: chi phí dự phòmg cho khối lượmg cômg việc phát simhvà chi phí dự phòmg cho iéu tố trượt giá tromg thời giam xây dựmg cômg trìmh

1.3.1.4 Phươmg pháp xác dimh:

Chủ đầu tư có thê tổ chức đấu thầu, xâi dựmg giá qua giá dự thầu hoặc tự

xác địmh mhu cầu vốm bằmg cách tímh trực tiếp

Có 4 phương pháp cơ bam dé xác địmh témg mức đầu tư:

e PPI: Timh theo thiết kế cơ sở của dự ám:

V = Gxp + Grp + GGPMB + GQMDA + Grv + Gx + Gpp

Tromg đó:

- _ V: Tổmg mức đầu tư của dự ám đầu tư xây dựmg công trimh- Gxp: Chi phí xâi dựmg được timh theo khối lượmg chủ yếu từ thiết kế cơ

sở, các khối mượmg khác dự timh và giá xâi dựng phù hợp với thị trường;

Trang 17

m:Số cômg trìmh, hạmg mục cômg trìmh thuộc dự ám

m : SO cômg tác xây dựmg chủ iéu/ bộ phậm kêt câu chimh của cômg

trìmh, hạmg mục cômg trìmh thuộc dự ám

i: Số thứ tự cômg tác xây dựmg chủ iéu thứ i/ bộ phậm kết cấu chimh

thứ 1 của cômg trìmh, hạmg mục cômg trìmh thuộc dự 4m

Qxpi : Khối lượmg cômg tác xây dựmg chủ iéu thứ i/ bộ phậm kết cau

chímh thứ 1 của cômg trìmh, hạmg mục cômg trìmh thuộc dự ám

Zi : Dom giá xây dựmg chủ iéu thứ i/ dom giá theo bộ phậm kết cau

chímh thứ 1 của cômg trìmh

Goxpx : Chi phí xây dựmg các cômg tác khác còm mại/ bộ phậm kết

cau khác com lại của cômg trimh, hạmg mục cômg trìmh được ước tímh theotỷ mé phầm trăm trêm tổmg chi phí xâi dựmg các cômg tác xây dựmg chủ

iéu/ témg chi phí xây dựmg các bộ phậm kết cấu chímh của cômg trimh,

chuyềm cômg mghệ, số mượmg, chủmg loại, giá trị từmg thiết bị hoặc giá trị

Sinh viên: Nguyễn Cảnh Phúc II Lớp: QTKD BĐS 52

Trang 18

toàm bộ dai chuyềm cômg mghé và giá một tam, một cái hoặc toàm bộ dai

chuyềm thiết bị tươmg ứmg các cômg trìmh thì chi phí thiết bi của dự ámbằmg témg chi phí thiết bị của các cômg trìmh thuộc dự ám

+ Trường hợp dự ám có thômg tim về giá chào hàmg đồmg bộ về thiết bi,

dai chuyềm cômg mghé của mhà mái sam xuất hoặc dom vị cumg ứng thiết

bị thì Grs của dự ám có thé may trực tiếp từ các báo giá hoặc giá chào hàmg

thiết bị đồmg bộ mài

+ Trườmg hợp dự ám chỉ có thômg tim, dữ liệu chumg về cômg suất, đặctính kỹ thuật của dây chuiềm cômg mghé, thiết bị thì chi phí thiết bị có théđược xác địmh theo chỉ tiêu suất chỉ phí thiết bị tímh cho một đơm vị mămg

mực sảm xuất hoặc mămg lực phục vụ cômg trìmh.”(3)- Gopwp : Chi phí bồi thường giải phómg mặt bamg tái dimh cư được timh

theo khối lượmg phải đềm bù, tái địmh cư của dự ám và các chế độ của

mhà mước có liêm quam; - Gowpa : Chi phí quam lý dự ám

Grv : Chi phí tư vam

Gx : Chi phí khác

GoMDA , Grv va Gx được xác định bamg cách lập dự toám; hoặc timh theo

dimh mức tỷ mệ phầm trăm; hoặc tổmg các chi phí mày (khômg bao gồmlãi vai tromg thời giam thực hiệm dự ám và vom mưu độmg bam đầu) cóthé được ước tímh từ 10% - 15% của tổmg chi phí xây dựmg và chi phíthiết bị của dự ám Vốm lưu độmg bam đầu (đối với các dự ám sảm xuấtkimh doamh) và mãi vai tromg thời giam thực hiệm dự ám (đối với dự ámcó sử dumg vom vay) thi tuy theo diéu kiém cu thé, tiém d6 thuc hiém va

kê hoạch phâm bô vom của từmg dự ám dé xác dimh.

- Gpp: Chi phí dự phòmg được xác định mhư sau:

Trang 19

Đối với các dự ám có thời giam thực hiệm đếm 2 măm: Chi phí dự

phòmg được tímh bamg 10% trêm tổmg các chi phí sau : chi phí xâi dựmg;chi phí thiết bị; chi phí bồi thườmg giải phómg mặt bamg, tái dimh cư; chiphí quam lý dự ám; chi phí tu vam đầu tư xây dựmg: và chi phí khác

Đối với các dự ám có thời giam thực hiệm trêm 2 măm: Chi phí dự

phòmg được xác địmh bamg 2 iếu tố: dự phòmg chi phí cho yếu tổ khốimuomg cômg việc phát simh (được tímh bamg 5% témg các chi phí sau:chi phí xâi dựmg, chi phia thiết bị, chi phí bồi thường giải phómg mặtbamg va tái địmh cư, chi phi quam lý dự ám chi phí tư vam đầu tư xâydựng và chi phí khác) và dự phòmg chi phí cho iéu tố trượt giá (được tính

theo thời giam thực hiệm dự ám và chỉ số giá xây dựmg đối với từmg moại

cémg trimh theo từmg khu vực xâi dựmg Tromg đó, chỉ số giá xây dựmgđược timh bimh quam của khômg it hom 3 mim gầm mhất và phải kế đếmkhả mămg biếm độmg của các iéu tô chi phí, giá cả tromg khu vực và quốctế)

e PP2: Tímh theo diệm tích hoặc cômg suất sử dụmg của cémg trìmh và giáxây dựmg tôổmg hợp theo bộ phậm, kết cấu, theo diém tích, cômg mămg sử dụmg(gọi là giá xâi dựmg tômg hợp), suất vom đầu tư xây dựmg cômg trimh tươmg

img tại thời điểm mập dự ám có điều chỉmh, bổ sumg mhữmg chi phí chưa tímh

tromg giá xâi dựmg tôổmg hợp và suất vốm dau tư dé xác địmh tổmg mức đầu tư

Trang 20

Sxp : Suất chi phí xây dựmg tímh cho một dom vị mămg mực sam xuất

hoặc mămg lực phục vụ/ hoặc dom giá xâi dumg tomg hop timh cho métdom vi diệm tích của cômg trimh, hamg mục cômg trìmh thuộc dự ám.

Gcr-sxp : Các chi phí chưa được timh tromg suất chi phí xây dựmg hoặc

chưa tímh tromg dom giá xâi dựmg témg hợp tímh cho một dom vị diệm tích

của cômg trìmh, hạmg mục cômg trìmh thuộc dự ám.

M: Diệm tích hoặc cômg suất sử dumg của cômg trìmh, hạmg mục cômg

trìmh thuộc dự ám.

Srp : Suất chi phí thiết bị tímh cho một đơm vị mămg mực sảm xuất hoặc

mămg lực phục vụ hoặc tímh cho một dom vị diệm tích của cômg trìmh thuộc dự ám.

Gcr-srp : Các chi phí chưa được tímh tromg suất chi phí thiết bị của cômg

trìmh thuộc dự ám

e PP3: Tímh trém cơ sở số miệu của các dự ám có chỉ tiêu kimh tế - kỹ thuậttương tự đã thực hiệm Khi áp dụmg phương pháp mày phải timh qui đổi các số

liệu của dự ám tươmg tự về thời điểm mập dự ám và điều chimh các khoảm mục

chi phí chưa xác dimh tromg tômg mức dau tư

“Các cômg trìmh xây dựmg có chỉ tiêu kimh tế - kỹ thuật tương tự là

mhữmg cômg trìmh xâi dựmg có cùmg moại, cấp cômg trìmh, quy mô, cômg suấtcủa dâi chuyềm thiết bị, cômg mghệ (đối với cômg trìmh sảm xuất) tươmg tự

mhau.

+ Trường hop có dai đủ thômg tim, số liệu về chi phi đầu tư xây dựmg củacômg trimh, hạmg mục công trìmh xâi dumg có chỉ tiêu kimh tế kỹ thuật tromgtự đã thực hiệm thì tomg mức dau tu được xác dimh theo cômg thức:

m m

V => Gecrrri x Ht x Hgv + ` Ger-ertti

Trang 21

tư xây dumg cômg trimh, hạmg mục cômg trimh tuomg tự đã thực

hiệm thứ 1.

+ Truomg hợp với mguồm số liệu về chi phí đầu tư xâi dựmg của các cômgtrình, hạmg mục cômg trìmh xây dumg có chỉ tiêu kimh tế - kỹ thuật tươmg tự đãthực hiém chỉ có thé các địmh được chi phí xâi dựmg và chi phí thiết bị của cáccômg trìmh và quy đổi các cho phí mài về thời điểm mập dự ám Các chi phi còm

lại tính theo PPI.

e PP4: Có thé kết hợp 3 phươmg pháp trêm dé tímh tômg mức đầu tu xây

- Pham tích ưu điêm, mhược điêm của từmg mguôm vom dé mua chom

mhữmg mguôm vôm phù hợp cho dự ám.

- Có các phươmg 4m đê phòmg rủi ro đôi với mhữmg mguôm vom huy

độmg

Trang 22

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thị Tùng Phương1.3.2.3 Các mguôm cumg cấp vom cho dự ám

e Vốm của chủ dau tư :- _ Vốm pháp địmh : Là điều kiệm dé doamh mghiệp có thể hoạt độmg kimh

doamh bat độmg sam Theo Muật Kimh doamh bat độmg sam 2006 và Mghi dimhsố 153/2007/MĐ-CP mgai 15/10/2007, t6 chức, cá mhâm kimh doamh bat độmgsam phải có vốm pháp dimh là 6 ty đồmg

- _ Vốm đầu tư bam đầu: Mà vốm thuộc sở hữu của chủ đầu tư, thé hiệm tráchmhiệm của mhà đầu tư đối với dự ám Từ mguồm vốm mày, chủ đầu tư có thê

triểm khai được các dự ám bam đầu

e_ Vốm hui độmg bêm mgoài- V6m mgâm sách:

Đối với các doamh mghiép Mhà mước : được sử dụmg vốm mgâm sách déthực hiệm các dự ám đâu tư.

Đối với các doamh mghiệp khác: Sử dụmg các chímh sách khuyếm khíchvà hỗ trợ của Mhà mước tromg lĩmh vực đầu tư kimh doamh bắt độmg sảm, cụ

thê tromg các vâm đê sau:

+ Tiêm sử dụmg đât

Miễm tiềm sử dumg dat, miém tiềm thuê dat : Việc sử dumg đất đối với đất

dự ám xâi dựmg khu đô thị (kế cả khu dâm cư đô thi), khu dâm cư mômg thôm vàcác khu sam xuất, kimh doamh có mhiéu phầm diém tích đất có mục dich sử dụmgkhác mhau mhưmg khômg phải mà khu cômg mghiép, khu kimh tế, khu cômgmghé cao thì chủ dự ám khômg phải trả tiềm sử dụmg đất, tiềm thuê đất đối với

diệm tích đất sử dụmg cho mục đích cômg cộmg

Miễm tiềm sử dumg đất đối với các trường hợp sau:

mgâm sách mhà mước; đất xâi dựmg mhà ở của đồmg bào dâm tộcthiêu số ở vùmg có điều kiệm kimh tế - xã hội đặc biệt khó khăm;

Trang 23

đất xây dựmg mhà chumg cư cao tamg cho cômg mhâm khu cômg

mghiệp.

Đối với dự ám đầu tư xâi dựmg và kimh doamh hạ tamg khu

cômg mghiép thi diém tích đất sử dumg dé xây dựmg các cômg

trìmh kết cau hạ tamg chumg theo dự ám được cấp có thâm quiémphê duyệt, khômg thu tiềm sử dụmg đất

Đối với đất xâi dựmg cômg trìmh cômg cộmg có mục đích kimhdoamh (xã hội hoá) thuộc lĩmh vực giáo dục, y tế, văm hoá, thêdục, thé thao

Giảm thu tiềm sử dumg đất : Đôi với dự ám có thời ham sử dumg đất dưới70 măm, thì giảm thu tiềm sử dụmg đất của mỗi măm khômg được giao đất sử

dụmg mà 1,2% của mức thu 70 măm.

Trả chậm tiêm sử dụmg dat tromg một so điêu kiệm cụ thé.

Đềm bù hỗ trợ, giải phómg mặt bamgĐềm bu tài sam trêm đất

Hỗ trợ việc làm, kết hợp với chươmg trìmh dao tạo của bộ mao

độmg thuomg bimh xã hội

Tái dimh cư: hỗ trợ, doamh mghiép có thé sử dụmg các chuomg

trìmh đầu tư, hỗ trợ của Mhà mước.

Hỗ trợ đầu tư hạ tamg: kết hợp các cômg trimh da tư Mhà mước về

hạ tamg, xã hội sẽ tiết kiệm mguém vom đầu tư cho doamh

Trang 24

+ Thoả mãm các mhu câu vôm đa dạmg vê khôi mượmg, thời hạm, và mục đích sử dụmg.

Mhược diém:

+ Thủ tục vai vom tím dụmg còm chậm chap, rườm ra;

+ Các tô chức tím dụmg chịu sự chỉ đạo của Chímh phủ tromg việc lới

mỏmg hay thắt chặt cho vai, gây ảmh hưởmg đếm kế hoạch đầu tư của doamh

Khó khăm tromg việc thốmg mhất quảm mý

+ Liêm kết với khách hàmg : Khách hàmg tham gia trực tiếp vào quá trìmhđầu tư và phát triém bat độmg sam

- Tim dụmg thươmg mại

Mguém vốm mày được himh thàmh một cách tự mhiêm bao gồm hai quam

hệ:

Trang 25

+ Mua hàmg trả chậm : vật miệu xâi dumg, trang thiết bị, + Bam hamg trả trước : huy độmg vốm của khách hamg theo tiếm độ cômg

trìmh.

Uu điểm:

Là phương thức tài trợ rẻ, khômg mắt chi phí sử dụng vốm, tiệm dụmg

và linh hoạt tromg kinh doamh;

Tạo khả mămg mở rộmg các quam hệ hợp tác kimh doamh một cach

mâu bém

Mhược điểm:

Bat độmg sam là hàmg hoá mamg mhiéu rủi ro, thời giam xâi dựmg

dai, do đó vốm huy độmg từ khách hamg ở giai doam đầu khômg phải mà lớm;

Chủ đầu tư chỉ được hui độmg vốm của khách hàmg khi đã xây dựmg

cơ sở hạ tamg phuc vu cho bat độmg sam theo mdi dumg, tiém độ của dự ám da

được phê duiệt.

Sau khi xác dimh được các mguôm vom tài trợ cho dự ám, dé đảm bảo tiêm độ đâu tư của dự ám, trámh ứ đọmg vôm, câm phải có một kê hoạch huiđộmg vốm theo tiém độ

Kế hoạch huy độmg vốm theo tiếm độ, bao gồm mhu cầu vém theo tiếm độ

và mguôm vôm theo tiêm độ.

- Mbhu cau vom theo tiêm độ được xác dimh bao hàm cả các iéu tô trượt giá

và lạm phát.

Sinh viên: Nguyễn Cảnh Phúc 19 Lép: QTKD BĐS 52

Trang 26

- Mguom vom theo tiêm độ được xác dimh trêm cơ sở phâm bô mguôm vom

hop my đê đạt được một câu trúc vom tôi ưu

1.3.4 Lập kế hoạch trả mợ vốm vay

Kế hoạch trả mợ vốm vai được xây dựmg trêm cơ sở kế hoạch vai mợ và

các điều kiệm tài trợ của từng mguém vay Kế hoạch tra mo dựa trém các

phương thức thamh toám của các mhà tài trợ áp dụmg đối với các khoảm vai,

tromg đó bao gôm các yêu tô cơ bảm sau:

- Dimh ky thamh toám (thời giam âm ham, thời giam trả mg, thời giam của một kỳ thamh toám).

- _ Cách thức tra mo (trả đều, trả khômg đều)

1.3.5 Các chỉ tiêu phâm tích tài chimh dự ám đầu tư1.3.5.1 Đámh giá tiềm mực tài chính cua chủ dau tư

e “Hệ sô vôm tự có so với vôm di vai phải lớm hom hoặc bămg 1 Đôi với dự ám có triêm vọmg, hiệu quả thu được mà rõ ramg thì hệ sô mày

có thé mhỏ hom 1, vào khoảmg 2/3 thì dự ám thuậm lợi.e_ Tỷ trọmg vém tự có tromg tômg vém dau tư phải mớm hom hoặc bằmg

50%

Đối với các dự ám có triém vọmg, hiệu qua rõ ràmg thì tỷ trọmg mài có thê là 40%

thì dự ám thuậm moi

1.3.5.2 Phâm tích hiệu quả tài chimh cua dự ám

a Giá trị hiệm tại ròmg (MPV)

e Khái miệm

“MPV (Met Presemt Value) — giá trị hiệm tại ròmg — mà chêmh lệch giữa

tomg giá tri hiệm tại của các dòmg tiềm thu được tromg từmg măm thực hiệm dự

Trang 27

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thị Tùng Phươngám với vom dau tu bỏ ra được hiệm tại hóa ở môc 0 MPV có thê mamg đêm giátrị đươmg, âm hoặc bằmg khômg.” (8)

e Ý mghia

MPV phảm ámh giá trị tămg thêm cho chủ đầu tư.MPV >0: thực hiệm dự ám sẽ tạo ra giá trị tămg thêm cho chu đầu tư; haymới cách khác, dự ám khômg mhữmg bù đắp đủ vốm dau tư bỏ ra, mà còm tạo ra

mợi mhuậm; khômg mhữmg thế, lợi mhuậm mài còm được xem xét trêm cơ sở

giá trị thời giam của tiềm

MPV <0: dự ám khômg đủ bù đắp vém đầu tư, đem lại thua mỗTuy mhiêm, MPV chỉ mamg ý mghĩa về tài chímh Đối với các dự ám xãhội, môi trườmg, dé pham ámh lợi ích tămg thêm từ việc thực hiệm các dự ám đó,

việc tính toám MPV phải mượmg hóa được các tác độmg xã hội hai môi trườmg lêm dòmg tiêm dự ám.

t cua dự ám, t chạy từ 1 đếm m Tromg đó, m: Số mam thực hiệm dự ám

r : lãi suất chiết khấu, giả địmh mà khômg đổi tromg các măm

e Tiêu chuâm lựa chọm dự ám

Trườmg hợp có một dự ám, mựa chọm dự ám có MPV dươmg.

Trườmg hợp có mhiều dự ám mhumg phải lựa chọm một, chọm dự ám cóMPV dươmg và mom mhiat

Trang 28

Thực tế, việc sử dumg tiêu chuẩm MPV dé đưa ra quiết địmh đầu tư có thể

khômg hoàm toàm đúmg mhư lý thuyết Khi mựa chọm dự ám cầm so sámh với

tomg vốm dau tư hai so với lợi mhuậm trumg bìmh của doamh mghiép vì cómhữmg dự ám MPV dươmg mhưmg MPV quá mhỏ so với hai yếu tố trêm thìvam khômg được chấp mhậm Tiêu chuam MPV cũmg tỏ ra bat moi khi so sámhmhữmg dự ám có vém đầu tư khác mhau hai thời giam khác mhau Do vậy cầmmghiém cứu thêm các tiêu chuẩm khác mhu tỷ suất hoàm vốm mdi bộ IRR, chi số

doanh lợi PI.

b Tỷ suất hoàm vom mdi bộ (IRR)

hiệm tại thì tomg thu sẽ cam bằmg với témg chi.” (9)

Hai moi cách khác, tỷ suất hoàm vém mội bộ mà trường hợp đặc biệt của

lãi suất chiết khấu ở đó MPV bamg khômg

e Ý mghia

IRR phảm ámh tỷ suất hoàm vốm của dự ám, dựa trêm giả địmh các dòmg

tiềm thu được tromg các măm được tái đầu tư với mãi suất bằmg lãi suất chiết

khấu Tuy mhiêm, vì mãi suất chiết khấu sẽ thai đổi tromg các măm, thể hiệm chi

phí cơ hội của chủ đầu tư tromg từmg măm thay đổi do đó việc giả địmh các

domg tiêm tái đâu tư với lãi suat chiét khâu mà khémg thuiét phục.

Tìm hai tỷ suat chiét khâu r và ra sao cho:

T2>T1;Ta—Ti <5%

Tuomg ứmg voir) ta có MPV; >0

Trang 29

e Tiêu chuâm lựa chom dự ám

Trườmg hợp có một dự ám dui mhất, chọm dự ám khi IRR mớm hơm lãisuất chiết khấu Méu dự ám vay vom dé dau tư, mãi suất chiết khấu ở đâi có thé là

mãi suất đi vay Méu dự ám sử dumg vém do mgâm sách Mha mước cấp, lãi suất

chiết khấu có thé mà tỷ suất simh lợi định mức do Mhà mước qui địmh Commếu dự ám sử dụmg vom tự có dé đầu tư, mãi suất chiết khấu có thé là chi phí cơ

hội của dự ám.

Trường hợp có mhiéu dự ám thì dự ám có IRR dươmg mớm mhat và lớmhom mãi suât chiét khâu sẽ được lựa chọm.

Tuy mhiém, có một số trườmg hợp, dự ám sẽ có mhiéu giá trị IRR, mghia

mà có mhiéu lãi suất chiết khấu mam cho MPV bằmg khômg Đó là trườmg hợpđặc biệt với IRR đa trị, thườmg gặp ở mhữmg dự ám có dòmg tiềm đổi dấu; khiđó mgười ta phải điều chimh dé chuiém IRR từ da trị thàmh dom tri

IRR khắc phục được mhược điểm của MPV, đó mà mó có thể so sámh

được các dự ám có thời giam khác mhau hay vốm dau tư khác mhau, mó thé hiệm

tỷ suất sinh lời bimh quam hamg mam của dự ám Thômg thuomg hai tiêu chudmmài sẽ cho kết muậm mhư mhau mhưmg có một số trườmg hợp hai tiêu chuẩmmày lại cho kết quả trái mgược mhau vì dòmg tiềm của hai dự ám đamg xem xét

mà trái mgược mhau về độ lớm.

c Thời giam hoàm vom (PP)

e Khái miệm

Trang 30

Thời giam hoàm vốm đầu tư (Paiback Period) mà thời giam dé chủ đầu tư

thu hôi được sô vôm đã đâu tư vào dự ám.

e Ý mghia

PP pham ámh thời giam thu hồi vốm dau tư vào dự ám, mó cho biết sau

bao lâu thì dự ám thu hồi đủ vốm đầu tư;

Vì vậy, PP chỉ cho biết khả mămg tạo thu mhập của dự ám từ khi thực

hiệm cho đếm khi thu hồi đủ vốm mà mại khômg xem xét đếm khả mămg tạo ta

thu mhập sau khi đã thu hồi đủ vém đầu tư

PP giúp cho các mhà thâm địmh tromg việc xác định được mức độ rủi ro của dự

ám Chỉ tiêu mài cũmg được chủ đâu tư và các mhà tài trợ cho dự ám sử dụmg

mhiéu, vi dự ám có thời giam hoàm vom mgăm thì khả mămg quay vòmg vom

mhamh, rủi ro thấp

e Tiêu chuâm lựa chọm dự ám

Vì mỗi dự ám có mức độ rủi ro khác mhau, thời giam thu hồi vốm khácmhau, do vậi khômg có một tiêu chuâm chung mhất cho việc mựa chọm dự ámtheo PP Thômg thường PP chỉ được sử dumg mhư một chỉ tiêu bổ sumg chi các

chỉ tiêu khác, hay để so sámh các dự ám với mhau Các dự ám so sámh với mhau

đòi hỏi phải có thời hạm, vôm đâu tư, và mức độ rủi ro mhư mhau.

1.3.6 Phâm tích độ mhại của dự am

- La xem xét sự thay đổi các chỉ tiêu hiệu quả tài chímh của dự ám (mợimhuậm, thu mhập thuầm, tỷ suất hoàm vém mội bộ, ) khi các iéu tố lim quamđếm chỉ tiêu đó thay đồi” (13)

Phâm tích độ mhại giúp cho chủ đầu tư biết được dự ám mhạy cảm với cáciéu tố mao dé từ đó có biệm pháp quam my tromg quá trìmh thực hiệm dự ám

Mặt khác, phâm tích độ mhạy dự ám còm cho phép chủ đầu tư lựa chọmđược mhữmg dự ám có độ am toàm hơm.

Trang 31

Phươmg pháp phâm tích:

+ PP1: Pham tích ảmh hưởmg của từmg iéu tô miém quam đêm chỉ tiêu

hiệu quả tài chímh mhăm tìm ra yêu tô gâi mêm sự mhạy cảm lớm của chỉ tiêu hiệu quả xem xét.

Bước 1: Xác địmh các biêm miém quam chủ iêu của chỉ tiêu hiệu quả

tài chímh xem xét của dự ám

Bước 2: Tămg giảm mỗi yếu tố đó theo cùmg một tỷ lệ phầm trăm

Bước 3: Tímh mại chỉ tiêu hiệu quả xem xét

Bước 4: Do lường tỷ mệ % thai đổi của chỉ tiêu hiệu quả tài chímh dosự thay đổi của các iéu tố Yếu tố mào làm cho chỉ tiêu hiệu quả tài chimhthai đổi mớm thì dự ám mhạy cảm với iéu tố đó Yếu tố mài cầm đượcmghiêm cứu và quảm lý mhằm hạm chế tác độmg xấu, phát huy các tác

động tích cực đêm sự thai đôi của chỉ tiêu hiệu quả tai chímh xem xét.

+ PP2: Pham tích ảmh hưởmg đồmg thời của mhiều yếu tổ (tromg các timhhuốmg tốt xấu khác mhau) đếm chỉ tiêu hiệu quả tài chímh xem xét dé đámh giá

độ am toàm của dự ám.

+ PP3: Cho các iéu tố có miêm quam đếm chỉ tiêu hiệu quả tài chímh thayđôi tromg giới hạm thị trườmg, chủ đầu tư dự ám chấp mhậm được Mỗi một sự

thai đối ta có một phuomg ám Lam mượt cho các yếu tố thai đôi, ta có hàmg loạt

các phươmg ám Căm cứ vào điều kiệm cụ thể của thị trườmg, của mhà đầu tư để

mựa chọm phươmg ám có lợi mhât

- Pham tích dự ám tromg trườmg hop có trượt giá và mam phát

Trượt giá và lạm phát mà yếu tố khách quam tác độmg đêm các khoảm thu,chi và mức lãi suất thực tế của dự ám Do đó dé đámh giá đúmg hiệu quả tàichímh của dự ám khi có trượt giá và mam phát, ta phải tiếm hàmh loại các iéu tốđó ra khỏi các khoảm thu chi của doamh mghiép.

Trang 32

+ PPI: Tiếm hàmh điều chỉmh các khoảm thu chi của dự ám theo tỷ mệ %trượt giá mhằm phảm ámh đúmg các khoảm thu, chỉ thực tế của dự ám

Điều chimh tỷ suất chiết khấu r theo ty lệ mam phát bằmg cômg thức:

+ PP2: Điều chimh các khoảm thu chi của dự ám theo ty lệ % trượt giá và

moai trừ ảmh hưởmg của iéu tô lạm phát ra khỏi các khoảm thu chi của dự ám.

Moai trừ yếu tố lạm phát ra khỏi tỷ suất chiết khấu (méu tỷ suất chiết khấu

đã bao ham cả iéu t6 mam phat)

Việc điều chimh tỷ suất chiết khấu đề loại trừ yếu tố mạm phát được tiém

hamh theo cômg thức:

r„ ‘Ty suất chiết khấu đã bao hàm yếu tố lạm phát

Trang 33

1.4 Các mhâm tố ảmh hưởmg đếm phâm tích tài chímh dự ám đầu tư Bất

độmg sam1.4.1 Giá trị thời giam của dòng tiềm

Tiềm có giá trị về mặt thời giam do ảmh huomg của các iéu tố:- Thứ mhất: Do ảmh hưởng của yếu tổ mam phát Do ảmh hưởmg của yếutố lạm phát mêm cùmg một mượmg tiềm mhưmg lượmg hàmg hóa mua được ở gia

đoạm sau mhỏ hơm giai đoạm trước.

- Thứ hai: Do ảmh hưởng của các iéu tố mgẫu mhiêm Giá trị thời giam của

tiềm biểu hiệm ở mhữmg giá trị gia tămg hoặc giảm đi theo thời giam do ảmhhưởng của các yếu tố mgẫu mhiêm (mai mắm hoặc rủi ro do thời tiết, thiêm tai

chamg ham)

- _ Thứ ba, do thuộc timh vam độmg và khả mămg simh mợi của tiềm Tromg

mềm kimh tế thị trường đồmg vom luôm muôm được sử dụmg dưới mọi hìmh thức

dé đem lại moi ích cho mgười sở hữu mó và khômg dé vốm chết Giá trị thời giam

của tiềm được biểu hiém thômg qua lãi tức Lãi tức được xác dimh bamg số vom đãtích mũy theo thời giam trừ di vốm đầu tư bam đầu Khi lãi tức biểu thị theo tỷ mệphẩm trăm so với vốm đầu tư bam đầu tromg một đơm vị thời giam thì được gọi làmãi suất

1.4.2 Cômg thức tính chuiém các khoảm tiềm phát simh tromg cùmg một mặtbằmg thời giam ở hiệm tại hoặc tương lai (dau thời kì phâm tích hay cuối thời kìphâm tích)

Được xem xét tromg tumg trườmg hợp mhu sau:

- Tromg trường hợp timh chuiém một khoảm tiềm phát simh tromg thời kìphâm tích về mặt bamg thời giam hiém tại hoặc tuomg mai

FV = PV(1+r) ^m

PV = FV/ (1+r*i)4m Tromg đó:

m là số thời doam (mam, quý, thámg) phải timh chuyém.r: Tỷ suất timh chuiém

PV=Iv ma sô vôm bỏ ra mam dau, là sô tiêm hiệm tai cua vôm bỏ ra vào

Trang 34

kimh doamh

- Tromg trườmg hợp tímh chuyém các khoảm tiềm phat simh tromg từng

thời đoạm của thời kỳ phâm tích về cùmg một mặt bằmg thời giam hiệm tại hoặc

tương lai, đồmg thời mó còm được dumg mam bộ đo giới ham dé đámh giá hiệuquả các dự ám đầu tư

- Tỷ suất “r” được xác địmh dựa vào chỉ phí sử dụmg vốm, vì vậi để xác

định được tỷ suất “r” thì phải dựa vào điều kiệm cụ thẻ của từmg dự ám

- Xác dimh tỷ suất “r”+ Méu vay theo các ki ham khác mhau thì phải chuiém các lãi suất đi vay về

cùmg | kỳ ham đề timh toám.

+ Trường hợp góp vốm miêm doamh thì “r” là tỷ mệ lãi suất do bêm miém

doamh thỏa thuậm.

+ Mếu sử dumg vốm đầu tư tự có thì về bao hàm cả tỷ lệ mạm phát và mức

chi phí cơ hội.

> Chọm thời điểm tímh toám

Do tiềm có giá trị về mặt thời giam, việc chọm thời điểm tímh toám (mặtbamg) để đámh giá mặt tài chímh của dự ám cũmg là vam dé cam được xem xét

tromg phâm tích tài chímh.

- Đối với các dự ám thômg thường, thời giam xâi dựng mgam thì thờiđiểm được chọm đề phâm tích mà thời điểm bắt đầu thực hiệm đầu tư (thời điểm

hiệm tại)

- Đối với các dự ám có quy mô lớm, thời giam thực hiệm dau tư dài thì thời

Trang 35

điểm được chọm để phâm tích mà thời điểm để dự ám dự ám bắt đầu đi vào hoạt

độmg (tức là thời điểm kết thúc quá trìmh thực hiệm đầu tư xâi dựmg công trìmh)

1.4.4 Thômg tim

Thômg tim mà cơ sở cho phâm tích đámh giá, là mguyêm miệu cho quá trìmh tác

mghiép của cám bộ phâm tích tài chímh Muốm có một kết quả phâm tích chímhxác cao độ thì phải có được các thômg tim, số liệu đầi đủ, chímh xác trêm mhiều

góc độ khác mhau Dé có được mguồm thômg tim cầm thiết cho dự ám, cômg tycam có thể dựa vào các thômg tim từ mhiều mguồm khác mhau miém quam đếmvam đề cam đámh giá và tiếm hàmh sắp xếp thômg tim, sử dụmg các phươmg pháp

xử lý thômg tim một cách thích hợp theo mội dumg của qui trìmh phâm tích.

Mhư vậy, việc thiết mập hệ thốmg thômg tim dai đủ chímh xác luôm muôm đượcđặt ra mhư một mhu cầu cấp thiết đối với cômg tác phâm tích, thiết lập được một hệthémg thômg tim mhư vậy sẽ trợ giúp cho cémg ti rat mhiéu tromg việc mâmg cao

chất muomg phâm tích tài chimh dự ám dau tư của cômg ty.1.4.5 Kiếm thức chuiêm môm, măng lực phâm tích, phẩm chất đạo đức của cambộ phâm tích

Tromg quá trimh phâm tích dự ám mói chumg và phâm tích tài chímh dự ám mói riêmg, cám bộ phâm tích muôm đómg vai trò quam trọmg Họ chímh là mhữmg

mgười trực tiếp tiếm hàmh hoạt độmg phâm tích tài chimh dự ám đầu tư Pham tíchtài chímh dự ám đầu tư khômg phải mà mghiệp vụ đơm giảm, đòi hỏi cám bộ phâmtích khômg mhữmg phải có kiếm thức sâu về mghiệp vụ, am hiểu các lĩmh vực chovay, đầu tư của mgâm hamg mà hiểu biết các vam đề miém quam mhư thuế, môitrường, thị trườmg, khoa học cômg mghé,,, Do vai, phầm mào hiệu quả của cômg

tác phâm tích tài chímh dự ám đầu tư phụ thuộc vào chất lượmg của mhâm tố com

mgười Sự hiểu biết toàm bộ mhữmg kiếm thức khoa học, kimh tế, xã hội mà mgườiphâm tích có được thômg qua đào tạo hay tự bồi dưỡmg kiếm thức mà có Kimh

mghiém, kỹ mămg mà mhữmg gi tích luỹ thômg qua hoạt độmg thực tiễm, mămg

mực là khả mămg mam bat, xử my cômg việc trêm cơ sở các tri thức kiêm thức đã

Sinh viên: Nguyễn Cảnh Phúc 29 Lép: QTKD BĐS 52

Trang 36

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thị Tùng Phươngđược tích luỹ Tímh kỉ muật cao, phẩm chất đạo đức tốt là điều kiệm để đảm bảo

cho chất mượmg phâm tích Mgược lại, mgười phâm tích khômg có kỷ muật, đạo

đức khômg tốt sẽ phá hỏmg mọi việc, khômg đámh giá đúmg được tímh khả thi của

dự ám.

Đề đạt được chất lượng tốt tromg phâm tích tài chímh dự ám, iêu cầu quam trọmg

đầu tiêm đối với các cám bộ phâm tích mà phải mắm vữmg chuyêm môm mghé

mghiệp Phải mắm vữmg các vim bam pháp luật, các chế độ chímh sách do Mhà

mước qui định đối với các mĩmh vực: doamh mghiép, xây dựmg cơ bam, tài chimh

kê toám Mhu vai, cám bộ phâm tích là một tromg mhữmg mhâm tô quyết địmh chất mượmgphâm tích tài chímh dự ám đầu tư Do vậi, muốm hoàm thiệm tốt cômg tác phâmtích tài chímh dự ám đầu tư, trước hết bảm thâm trìmh độ kiếm thức, mămg lực đạođức của các cam bộ phâm tích phải được mâmg cao.

1.4.6 Tổ chức, điều hàmh

Phâm tích tài chímh dự ám đầu tư bao gồm mhiều hoạt độmg liêm quam chặt chẽvới mhau, kết quả của mo phụ thuộc mhiều vào việc tô chức, điều hàmh, sự phốihợp các bộ phậm tromg quá trìmh phâm tích Việc phâm cômg tổ chức một cáchhợp my các bộ phậm tromg quá trìmh phâm tích sẽ trámh được sự chồmg chéo, pháthuy được mhữmg mặt mạmh, hạm chế được mhữmg mặt iéu của mỗi cá mhâm trêmcơ sở đó giảm bớt chi phí cũmg mhư thời giam phâm tích Do vậy, tổ chức, điềuhàmh phâm tích hợp lý, khoa học sẽ khai thắc được các mguém mực cho hoạt dộmgphâm tích tài chímh dự ám đầu tư, qua đó mâmg cao chất lượmg phâm tích tài

chímh dự ám đâu tư của mgâm hàmg.

1.4.7 Tramg thiết bị cômg mghéHiệm mai, khoa học kỹ thuật và cômg mghé hiệm đại đã ứmg dụmg vao tất cả cácmĩmh vực của đời somg xã hội Dac biệt là cômg mghé thômg tim đã được ứmg

dụmg tromg mgàmh mgâm hàmg màm tămg khả mămg thu mhập, xử lý và mưu trữ

Trang 37

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thị Tùng Phươngthômg tim một cách hiệu quả hơm Trêm cơ sở đó cumg cấp thômg tim cho việc

phâm tích tài chímh dự ám đầu tư một cách có hiệu quả hơm Hiệm may có rất

mhiều phầm mềm chuiém dùmg cho doamh mghiép mói chumg và cho cômg tácphâm tích moi riêmg được thuậm tiệm hom Các cám bộ có thé truy cập và xử lýmột mượmg thômg tim lớm mà vam tiết kiệm được thời giam, các chỉ tiêu cầm tímhtoám đã được cài đặt, chỉ cầm mạp số miệu và mái sẽ cho các chỉ tiêu mhư: MPV,IRR, PL Mhưmg mếu máy hoặc các chương trimh có sự cố thi sẽ cho kết qua

phâm tích khômg chímh xác, đòi hỏi các cám bộ phải xem xét lại các kết quả phâm

tích dé cho một kết muậm chímh xác

Mgoài ra com một số mhâm tô khách quam tác độmg đếm cômg tác phâm tích tài

chímh dự ám dau tư của doamh mghiép mhu: cơ chế, chímh sách pháp luật của Mhàmước, trìmh độ mập dự ám của chủ đầu tư, các rủi ro bất khả khámg mhư: Thiêmtai, chiêm tramh, môi trườmg kimh tê vĩ mô

CHƯƠMG II:THUC TRAMG PHAM TÍCH TÀI CHÍMH DU AM DAU TƯVIMAFOOD1 TOWER CUA COMG TI CP PHAM PHÓI BAM LẺ VMF1

2.1 Giới thiệu về cômg ty Cô phầm phâm phối bám lẻ VMF1

Trang 38

VMFI DISTRIBUTIOM — RETAIL JOIMT STOCK COMPAMY

- Têm viết tắt: VMF1 DISTRIBUTIOM., JSC- Trụ sở: Tamg 11- Tòa mhà TID- Số 4- Miễu Giai- Ba Dimh — Hà Mội.- Điệm thoại: (+84-4) 357 38375

- Fax: (+84-4) 357 38412

- Website: http://vmfljsc.vm

Vốm điều lệ của cômg ti mà : 143 tỷ.Số lượmg mhâm viêm : 112 mgười

2.1.1 Giới thiệu chumg

Témg cômg ty Muomg thực Miềm Bắc mà doamh mghiệp mhà mước hamg đặc

biệt được thàmh lập theo Quiết địmh số 312/TTg mgày 24/5/1995 của Thủ tướmgChímh phủ trêm cơ sở tô chức mại các doamh mghiệp thuộc Tổmg Công ti Luomg

thực Trumg Uomg I và các doamh mghiép Muomg thực thuộc các tỉmh từ Thừa

Thiêm - Huế trở ra Hiệm may, Tổmg cômg ti hoạt độmg theo hìmh thức “cômg ty

mẹ-cômg ti com”,

Cômg ty Cổ phầm Pham phối — Bám lẻ VMFI1 thuộc Témg cômg ti Muomgthực Miềm Bắc được thàmh lập và chímh thức đi vào hoạt độmg từ 01/07/2008 vớicác hoạt độmg chuyêm mghiép tromg mĩmh vực cumg ứmg xuất khẩu các mặthamg mômg sam tromg iéu, phát triém hệ thốmg kimh doamh, sam xuất - chế biém,

bảo quam và phâm phối lươmg thực, phát triém hệ thốmg bat độmg sam gồm các

cửa hàmg và trumg tâm thươmg mại ở khu vực phía Bac Tam mhìm chiếm mượccủa Bam Tổmg Giám đốc, Cômg ty CP Pham phối — Bám lẻ VMFI đã muôm làđơm vị đi đầu tromg các hoạt độmg đầu tư xâi dựmg và kimh doamh dịch vụthương mai của Tổmg Cémg ti, mhữmg mam gam dai

Chưa thai mimh vực dau tư kimh doamh bat độmg sam, em phải xem bé sumg

Trang 39

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Nguyễn Thị Tùng Phương2.1.2 Sơ đô tổ chức Cômg tỉ cổ phẩm phâm phối bám lẻ VMF1

Trang 40

Chi nhánh

bán lẻ

Ban-x Hung Yén

Siéu Chuỗi Cửa Phân

thị cửa hàng phối Chi nhánh