Phân tích tài chính dự án đầu tư xây dựng khu văn phòng nhà ở 536a minh khai, phường vĩnh tuy, quận hai bà trưng, tp hà nội

LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn “Phân tích tài dự án đầu tư xây dựng khu văn phòng nhà 536AMinh Khai, phường Vĩnh Tuy, quận Hai Bà Trưng, TPHà Nội Công ty cổ phần đầu tư phát triển nhà đô thị Vinaconex” cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các số liệu luận văn thu thập sử dụng cách trung thực Kết nghiên cứu trình bày luận văn không chép luận văn chưa trình bày hay cơng bố cơng trình nghiên cứu khác trước Hà Nội, ngày tháng năm 2015 Tác giả luận văn Lê Việt Anh LỜI CẢM ƠN Luận văn hoàn thành Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, hướng dẫn PGS – TS Hồng Văn Cường Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới PGS – TS Hoàng Văn Cường, người ln quan tâm, động viên tận tình hướng dẫn tơi q trình học tập thực luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn thầy cô giáo Bộ môn Kinh doanh Bất động sản, Khoa Bất động sản Kinh tế tài nguyên giúp đỡ tạo điều kiện thuận lợi cho suốt trình học tập trình nghiên cứu thực luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn Ban Giám hiệu, thầy cô giáo Viện Đào tạo Sau đại học Trường Đại học Kinh tế Quốc dân giúp đỡ tạo điều kiện thuận lợi cho suốt trình học tập trình nghiên cứu để hoàn thành luận văn Hà Nội, ngày tháng năm 2015 Tác giả luận văn Lê Việt Anh MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG BIỂU, HÌNH VẼ, SƠ ĐỒ TÓM TẮT KẾT QUẢ LUẬN VĂN Error! Bookmark not defined LỜI MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1:MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN TRONG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 VẤN ĐỀ CHUNG VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƢ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Khái niệm dự án đầu tư kinh doanh BĐS 1.1.2 Sự cần thiết dự án đầu tư kinh doanh BĐS 1.1.3 Đặc điểm hoạt động kinh doanh BĐS 1.1.4 Đặc điểm dự án đầu tư BĐS 1.1.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến phân tích tài dự án đầu tư BĐS 1.2 Phân tích tài dự án dự án đầu tƣ Bất Động Sản 12 1.2.1 Phân tích tài dự án đầu tư Bất Động Sản 12 1.2.2 Nội dung phân tích tài dự án đầu tư bất động sản 14 CHƢƠNG II:PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG KHU VĂN PHÒNG NHÀ Ở 536A MINH KHAI, PHƢỜNG VĨNH TUY, QUẬN HAI BÀ TRƢNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 39 2.1 Tổng quan công ty đầu tƣ phát triển nhà đô thị -Vinahud dự án đầu tƣ xây dựng khu văn phòng nhà 536A Minh Khai, Phƣờng Vĩnh Tuy, Quận hai Bà Trƣng – TP Hà Nội 39 2.1.1 Một số thông tin chung công ty 39 2.1.2 Chức nhiệm vụ công ty 43 2.1.3 Giới thiệu chung dự án 46 2.2 Phân tích tài dự án đầu tƣ xây dựng khu văn phòng nhà 536A Minh Khai 56 2.2.1 Nhu cầu vốn 56 2.2.2 Xác định nguồn vốn 59 2.2.3 Kế hoạch huy động vốn theo tiến độ 62 2.2.4 Kế hoạch trả nợ 64 2.2.5 Kết phần tích tài dự án 67 2.2.6 Đánh giá độ an toàn mặt tài cửa dự án đầu tư 83 2.3 Đánh giá thực trạng phân tích tài dự án536A Minh Khai 85 2.3.1 Kết đạt cơng tác phân tích tài dự án 536A Minh Khai 85 2.3.2 Hạn chế khó khăn và nguyên nhân dẫn tới ̣n chế cơng tác phân tích tài dự án 536A Minh Khai 86 CHƢƠNG III: GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƢỢNG PHÂNTÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG KHU VĂNPHÒNG NHÀ Ở 536A MINH KHAI, PHƢƠNG VĨNH TUY, QUẬNHAI BÀ TRƢNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 95 3.1 Phƣơng hƣớng thực đầu tƣ dự án 536A Minh Khai nhiệm vụ đặt việc phân tích tài Cơng ty đầu tƣ phát triển nhà đô thị 95 3.1.1 Phướng hướng phát triển dự án dự án 536A Minh Khai 95 3.1.2 Nhiệm vụ yêu cầu đặt phân tích tài 97 3.2 Giải pháp nâng cao chất lƣợng phân tích tài dự án 98 3.2.1 Điều chỉnh tiều tài sát với thực tế 98 3.2.2 Giải pháp huy động vốn cho dự án 99 3.2.3 Giải pháp hoàn thiện việc thu thập xử lý thông tin 101 3.2.4 Giải pháp phòng ngừa rủi ro 102 3.2.5 Giải pháp đầu tư cho nguồn nhân lực 103 3.2.6 Giải pháp nâng cao lực quản lý dự án 104 KẾT LUẬN 107 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 108 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT VINAHUD : Công ty cổ phần đầu tư phát triển nhà đô thị BĐS : Bất động sản GQPMB : Chi phí bồi thường giải phóng mặt KD : Kinh doanh GTV : Chi phí tư vấn GK : Chi phí khác VGI :Viện Địa chất Kỹ thuật WTO : Tổ chức thương mại giới NĐ-CP : Nghị định phủ BQLDA : Ban quản lý dự án GDP : Tổng thu nhập quốc nội GNP : Tổng sản phẩm quốc dân NNL : Nguồn nhân lực CBCNV : Cán công nhân viên HĐQT : Hội đồng quản trị GĐ : giám đốc VLXD :Vật liệu xây dựng NH :Ngân hàng DANH MỤC BẢNG BIỂU, HÌNH VẼ, SƠ ĐỒ Bảng 2.1: Bảng thống kê diện tích nhà CT1 50 Bảng 2.2: Bảng thống kê diện tích hộ CT1 50 Bảng 2.3: Bảng thống kê diện tích nhà CT2 51 Bảng 2.4: Bảng thống kê diện tích hộ nhà CT2 53 Bảng 2.5: Bảng thống kê tiêu xây dựng khu nhà thấp tầng 54 Bảng 2.6: Bảng tiêu kiến trúc 55 Bảng 2.7: Nhu cầu vốn dự án 56 Bảng 2.8: Nhu cầu vốn theo tiến độ dự án 59 Bảng 2.9: Bảng nguồn vốn huy động cho dự án 61 Bảng 2.10: Kế hoạch huy động vốn theo tiến độ 63 Bảng 2.11: Kế hoạch trả nợ 64 Bảng 2.12: Bảng chi phí lắp đặt xây dựng 68 Bảng 2.13: Bảng chi phí lắp đặt thiết bị 71 Bảng 2.14: Bảng chi phí khác dự án 72 Bảng 2.15: Bảng doanh thu bán hộ nhà CT1 77 Bảng 2.16: Bảng doanh thu bán hộ nhà CT2 78 Bảng 2.17: Bảng doanh thu bán hàng dự án 79 Bảng 2.18: Hiệu tài dự án 81 Bảng 2.19: Khảo sát biến động giá bán chi phí đầu tư ảnh hưởng tới NPV 84 Bảng 2.20: Khảo sát biến động lãi suất vốn ảnh hưởng tới NPV 84 Bảng 2.21: Khảo sát biến động lãi suất và hệ số triết khấu NPV 88 Bảng 2.22: Khảo sát biến động giá bán chi phí đầu tư ảnh hưởng tới NPV 89 Sơ đồ 2.1: Sơ đồ tổ chức máy công ty VinaHud 45 Hình 1.1:Đồ thị xác định IRR 28 Hình 1.2: Đồ thị xác định điểm hoà vốn 33 LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đầu tư kinh doanh bất động sản lĩnh vực kinh doanh đặc biệt: đầu tư kinh doanh BĐS gắn với đất đai, lượng vốn tham gia lớn, thời gian thu hồi vốn kéo dài, sản phẩm mang tính bền vững cao…Do vai trị phân tích tài dự án đầu tư kinh doanh Bất động sảnnó mang ý nghĩa quan trọng Dự án Bất động sản ln dự án có quy mơ lớn, cơng tác phân tích tài khơng phép sai sót Mắc phải sai lầm tính tốn kết phân tích tài dự án bị ảnh hưởng nghiêm trọng đến dự án đầu tư, mà ảnh hưởng đến tồn doanh nghiệp Hiện nay, nhu cầu Bất động sản gia tăng; phát triển kinh tế, kéo theo hàng loạt dự án đầu tư kinh doanh Bất động sản triển khai Do điều kiện thuận lợi cho môi trường phát triển công ty kinh doanh Bất động sản Vì cơng tác phân tích tài dự án ngày quan tâm thực Tuy nhiên thực tế công tác phân tích tài chưa thực có thống cao nhận thức hành động; phân tích khơng sát thực tế; gây tình trạng: chậm giải ngân thực dự án nên dự án chậm tiến độ dự án phải tạm dừng khơng có vốn thực Để hạn chế rủi ro, dự án phải phân tích đánh giá tồn diện khía cạnh phân tích thị trường, phân tích kỹ thuật, phân tích nguồn lực, phân tích tác động mơi trường, phân tích kinh tế xã hội, phân tích tài Trong điều kiện nguồn lực ngày khan hiếm, mục tiêu cao việc thẩm định phân tích tài dự án đầu tư nhằm phát dự án tốt ngăn chặn dự án xấu 95 3CHƢƠNG III: GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƢỢNG PHÂNTÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG KHU VĂNPHÒNG NHÀ Ở 536A MINH KHAI, PHƢƠNG VĨNH TUY, QUẬNHAI BÀ TRƢNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 3.1 Phƣơng hƣớng thực đầu tƣ dự án 536A Minh Khai nhiệm vụ đặt việc phân tích tài Cơng ty đầu tƣ phát triển nhà đô thị 3.1.1 Phướng hướng phát triển dự án dự án 536A Minh Khai 3.1.1.1 Quản trị tốt cơng tác chi phí Hiện cơng trình xây dựng tình trạng bớt xén vật liệu, rút ruột cơng trình, báo giá khống xảy phổ biến điều đẩy chi phí xây dựng lên cao giá thành bị đội lên Như nên dự án 536A Minh Khai không quản lý tốt tình trạng thua lỗ khơng lãi suất ngân hàng, tiền sử dụng đất mà giá chủ yếu công tác điều hành, quản lý Cơng ty quản lý lỏng lẻo khâu vật tư ký hợp đồng khiến giá thành đội lên gấp đôi so với thực tế Công ty tinh giản máy quản lý nhanh, gọn, vật tư vật liệu chặt chẽ có giá đầu hợp lý Công ty nên đạo trực tiếp q trình thi cơng dự án, khơng qua trung gian nào, từ khâu thiết kế tự làm lấy Thường chung cư chi phí thiết kế lên tới hàng chục tỷ đồng, tự làm khoảng tỷ.Một số doanh nghiệp cịn th thiết kế ngoại triệu khiến chi phí đội lên cao Tất khâu dự án tập trung đầu mối phê duyệt, khơng qua phịng ban trung gian Bên cạnh đó, số vật liệu đơn vị tự sản xuất, mua nước nhập khẩu, vừa kiểm soát chất lượng giá thành Do biết cách điều hành, tiết giảm chi phí giá thành xây dựng 96 m2 sàn xuống mức giá thấp tiệm cận với túi tiền người tiêu dùng điều khả thi hồn tồn làm 3.1.1.2 Giá bán cho thuê hộ định giá hợp lý Công ty cần hướng tới mức lãi để bán sản phẩm dự án,giá bán hộ mà Công ty dự kiến 19 trđ/m2 nhiên với tình hình thị trường giá phù hợp với túi tiền người tiêu dùng Cơng ty khơng nên hạ giá tạo cảm giác nghi ngờ sản phẩm khơng tốt.Vì vậy, đợt giảm giá, khuyến cần thay hình thức tặng q sản phẩm, chờ dịp có lý đáng để giảm giá Cơng ty phải tính tốn lợi nhuận, đưa chiến thuật kinh doanh, song điều quan trọng giá chất lượng phải phù hợp để thu hút nhu cầu thực khách hàng Trong bán sản phẩm thị truờng công ty cần xác định lượng hàng tồn kho bao nhiêu.Nếu tồn số lượng nhỏ, không đáng kể áp dụng sách nhận nhà trước, trả tiền dần với tỉến độ toán ưu đãi Nếu tồn số lượng lớn tùy khả chịu đựng cơng ty mà cân nhắc giảm hay nhiều Ngồi ra, cơng ty phải phối hợp với ngân hàng bảo lãnh cho khách hàng mua nhà vay vốn với lãi suất ưu đãi,hỗ trợ thêm cho khách hàng Giá bán hộ mức giá giao dịch hộ chung cư thị trường Hà Nội khoảng 800USD đến 2.400USD Tùy thuộc vào vị trí, mức đầu tư thương hiệu Chủ đầu tư Tại địa bàn Quận Hai Bà Trưng khu vực gần dự án có số dự án sau: Dự án 310 Minh Khai Vinaconex3 làm chủ đầu tư có mức giá giao dịch thị trường từ 22 – 23 triệu đồng/m2, dự án Hịa Bình Xanh 505 Minh Khai chào bán với mức giá từ 24 triệu đồng/m2, dự án Times city 410 Minh Khai Tập đoàn Vincom làm chủ đầu tư có mức 97 giá từ 28 triệu đồng/m2(mức độ hồn thiện cao hơn)… Vì dự kiến giá bán hộ chung cư 536A Minh Khai là: 19triệu đồng/m2 Giá cho thuê văn phòng 50 năm:Giá cho thuê tầng dự án lân cận giao động khoảng từ 16 USD/m2 –> 18 USD/m2, giá bán 50 năm khu vực giao động khoảng 18 – 24 triệu đồng/m2tuỳ theo vị trí Căn vào thị trường giao dịch BĐS mức độ đầu tư văn phòng, giá cho thuê 50 năm dự án là: 19triệu đồng/m2 Giá giao dịch đất thấp tầng bất động sản thời kỳ giảm giá phân khúc nhà liền kề đặc biệt nhà khu vực nội đô giữ mức giá cao, lợi mặt vị trí tiện nghi sinh hoạt Vì giá giao dịch đất liền kề khu vực lân cận giao động từ 70-90 triệu đồng/m2đất Giá bán nhà liền kề dự án là: 22triệu đồng/m2sàn XD Như giá bán hộ chung cư, cho thuê văn phòng, nhà liền kề dự án so với dự án khác quận Hai Bà Trưng tương đối hợp lý 3.1.2 Nhiệm vụ yêu cầu đặt phân tích tài Trong cơng tác phân tích tài dự án cần lập kế hoạch phân tích cách cụ thể, rõ ràng Lập kế hoạch phân tích bao gồm việc xác định mục tiêu, xây dựng chương trình phân tích Kế hoạch phân tích phải xác định rõ nội dung phân tích, phạm vi phân tích, thời gian tiến hành, thông tin cần thu thập Trong cơng tác phân tích tài dự án, khơng thể giới hạn việc nghiên cứu bảng biểu tài mà phải tập hợp đầy đủ thơng tin liên quan đến tình hình tài doanh nghiệp.Đó thơng tin định lượng thơng tin định tính - Những thơng tin chung: Đó thơng tin chung tình hình kinh tế, trị, pháp lý, văn hóa Các thơng tin liên quan đến hội kinh tế, hội đầu tư, hội kỹ thuật công nghệ, hội chi phí, giá 98 thành có tác động mạnh mẽ đến việc thực dự án - Các thơng tin thân doanh nghiệp: Thơng tin chiến lược sách lược kinh doanh doanh nghiệp, thông tin kết kinh doanh doanh nghiệp, tình hình tạo lập, phân phối sử dụng vốn, tình hình khả tốn Những thông tin thể qua báo cáo nhà quản lý, qua báo cáo kế toán, báo cáo nghiệp vụ 3.2 Giải pháp nâng cao chất lƣợng phân tích tài dự án 3.2.1 Điều chỉnh tiều tài sát với thực tế Trong phân tích doanh nghiệp cố tình làm đẹp hồ sơ dự án để vay vốn ngân hàng khơng cịn điều xa lạ, nên việc phân tích tài dự án cách xác cung cấp thông tin đầy đủ cho chủ đầu tư hiệu mà dự án mang lại, thế, đội ngũ phân tích tài dự án công ty Đầu tư phát triển nhà thị cần xem xét lại cách tính tốn tiêu tổng vốn đầu tư, cấu vốn, độ nhạy dự án để có nhìn tổng quan dự án 536A Minh Khai rút kinh nghiệm cho dự án Điều tổng vốn đầu tư cấu vốn, cần đưa thêm chi phí dự phịng vào tổng nhu cầu vốn Thời gian thực dự án dài, khơng thể khơng dự phịng khoản trượt giá cao hơn, tránh trường hợp dự án phải dở dang thiếu vốn giá nguyên vật liệu thiết bị tăng cao Đồng thời, động tác khiến cho chủ đầu tư phải xem xét lại việc có nên thu hẹp quy mơ dự án hay khơng để phù hợp với khả tài khả huy động vốn Nếu tổng vốn đầu tư tính tốn lại q cao, vốn tự có khơng thể tăng, vốn huy động từ nguồn giá rẻ không hiệu quả, việc vay vốn ngân hàng khơng thuận lợi phải điều chỉnh dự án theo hướng thu hẹp lại tính tốn lại trang thiết bị, sử dụng nguyên vật liệu giá rẻ hơn, nguyên vật liệu nước chủ đầu tư 99 cách nên tăng vốn tự có vốn huy động lên để tỷ lệ vốn vay tổng vốn đầu tư thấp xuống tạo cấu vốn vững hơn, an toàn đầu tư nhằm tránh gánh nặng lãi suất Đội ngũ cán phân tích tài dự án phải tính tốn lại thời gian trả nợ trường hợp tiến độ dự án bị chậm sản phẩm không bán Kế hoạch trả nợ cần phân tích lại kỹ xác định thời gian có nguồn tiền để trả nợ ngân hàng hạn, không công ty bị phạt lãi suất hạn không ngân hàng giải ngân tiếp Trong sau tính tốn lại độ nhạy thấy dự án nhạy với giá bán hộ, lãi suất chi phí đầu tư, nghĩa biến động nhỏ yếu tố khiến dự án khơng hiệu Điều cho thấy đội ngũ phân tích tài dự án chưa nghiên cứu ảnh hưởng thị trương kinh tế nói chung thị trường bất động sản nói riêng để tính tốn khả xảy ra, lường hết tình xấu để tăng khả chống chịu dự án, đưa khuyến nghị tốt cho chủ đầu tư Dự án 536A Minh khai khởi công nên học kinh nghiệm thực phân tích tài dự án cho cơng ty, thiết phải xem xét kĩ dự án nhạy cảm với yếu tố để có phương án điều chỉnh hướng đầu tư dự án, thay đổi thiết kế có kế hoạch dự phịng tránh rủi ro xảy 3.2.2 Giải pháp huy động vốn cho dự án Việc thi cơng dự án 536A Minh khai có tiến độ chất lượng phù thuộc lớn vào nguồn vốn dành cho dự án, vây việc huy động nguồn vốn cho dự án quan trọng, liên quan đến việc thành bại dự án Do Cơng ty cần có chiến lược giải pháp cụ thể như: Tiếp tục giữ quan hệ hợp tác tốt đẹp với ngân hàng truyền thống nước như: ngân hàng thương mại cổ phần ngoại thương (Vietcombank), 100 ngân hàng đầu tư phát triển Việt Nam (BIDV), ngân hàng nông nghiệp & phát triển nông thôn (Agribank), ngân hàng công thương (Viettin bank), ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương (Techcombank), hay ngân hàng quân đội (Military Bank)… Đẩy mạnh việc kêu gọi vốn từ khách hàng nhằm huy động nguồn tiền nhàn rỗi lớn Lựa chọn thời điểm thích hợp thị trường bất động sản, bất động sản tan băng có dấu hiệu ấm lên thị trường công ty phát hành thêm cổ phiếu nhằm bổ sung để tăng vốn điều lệ thu thặng dư vốn lớn nhằm chuẩn bị nguồn tiền cho dự án Tìm kiếm đối tác ngồi nước làm cổ đơng chiến lược có đầy đủ lực tài chính, kinh nghiệm quản lý, có tầm nhìn chiến lược có mong muốn đầu tư lâu dài hạn vào thị trường bất động sản Hà Nội nói riêng Việt Nam nói chung để hợp tác đầu tư cho dự án Vì dự án 536A dự án trọng điểm Công ty năm tới, dự án lớn cần phải huy động nhiều vốn, Công ty cần phải thu hồi khoản nợ từ lâu dự án mà cơng ty hồn thành cho Tổng công như: Dự án san Bắc An khánh, dự án B3 Đà Nẵng, dự án Chợ Mơ…… Thực sách cổ tức hàng năm hợp lý, phù hợp với điều kiện có nhằm ln đảm bảo nguồn vốn chủ sở hữu dồi dào, tránh trả cổ tức cao dẫn đến thiếu hụt tiền mặt đồng thời khơng tốn q thấp (trừ trường hợp lợi nhuận làm ít) làm giảm tính hấp dẫn cơng ty, gây khó khăn việc phát hành bổ sung cổ phiếu tăng vốn điều lệ Tạm ngừng cấp vốn rà soát lại cẩn thận dự án thực tiến độ không đảm bảo dự án Chùa bộc, dự 101 án liên danh với Tổng cơng ty dầu khí năm đường Nguyễn Đức Thọ khu thị Mỹ Đình… u cầu cam kết thật đầy đủ chất lượng tiến độ nhà thầu, thực toán nhà thầu thực cam kết đề trước thực dự án 3.2.3 Giải pháp hoàn thiện việc thu thập xử lý thông tin Như biết thông tin quan trọng hoạt động sản xuất kinh doanh, đặc biệt đầu tư BĐS BĐS tài sản có giá trị lớn thời gian đầu tư lâu dài Không thu thập đủ thơng tin để phân tích dự báo xu hướng dự án đầu tư bất BĐS gặp nhiều rủi ro Như để hoàn thiện cơng ty cần phải trang bị hệ thống thiết bị, cơng nghệ phục vụ q trình phân tích tài thường xuyên cập nhật, đổi nâng cấp với cơng nghệ có ích cho cơng việc Hệ thống cơng nghệ cần thiết phải có hệ thống máy vi tính tốc độ nhanh để làm việc máy tính phải kết nối mạng internet Thu thập thơng tín cần thiết cho việc phát triển xây dựng dự án như: Tình hình phát triển kinh tế; thơng tin dự án đầu tư: Doanh thu, chi phí, giá bán, phát triển thị trường bất động sản, sách nhà nước, chương trình tài trợ tổ chức tín dụng Thông thường thông tin thu thập từ nguồn: Internet, Tổng cục thống kê, công ty đầu tư, cácvăn phịng mơi giới, Q trình xử lý thơng tin kĩ thuật phân tích: Phân tích thị trường; Tổng hợp thơng tin, kiểm định tính đắn thơng tin, sau phân tích yếu tố: doanh thu, chi phí, giá bán, dựa tình hình kinh tế, điều kiện, hồn cảnh dự án để điều chỉnh cho dự án Đặc biệt chủ đầu tư cần trọng tới việc phân tích yếu tố ảnh hướng lớn đến việc thực dự án chi phí yếu tố đầu vào, lãi suất giá bán sản phẩm để có kết 102 luận xác tính khả thi dự án mặt tài chính, đưa định đầu tư đắn 3.2.4 Giải pháp phòng ngừa rủi ro Khi thực đầu tư dự án gặp phải rủi ro làm ảnh hưởng tới hiệu dự án Vậy nên đầu tư kinh doanh BĐS khả gặp rủi ro cao – mà lại ngành mang lại lợi nhuận lớn.Như để dự án đầu tư kinh doanh bất động sản đem lại hiệu cao trình lập dự án ta phải dự báo rủi ro xảy với dự án, từ chủ động đưa biện pháp tốt để ngăn ngừa loại bỏ rủi ro Như muốn xác định yếu tố liên quan mà có ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận dự án q trình phân tích tài tài cần phải phân tích cụ thể yếu tố khách quan như: điều kiện kinh tế, xã hội, đặc trưng vùng miền…nơi có dự án đầu tư; đồng thời phải quan tâm đến yếu tố chủ quan: đặc thù hoạt động công ty, tiềm lực tài chính… Như vây tacó thấy cơng ty đầu tư kinh doanh BĐS gặp phải rủi ro xuất phát từ: - Khách hàng: đối tượng mà dự án đầu tư BĐS hướng tới; người trực tiếp sử dụng sản phẩm dự án Như khách hàng gây áp lực: giá cả, chất lượng sản phẩm….Ở công ty gặp rủi ro giá bán đầu tư xây dựng nhà không phù hợp với nhu cầu khách hàng, dự án khơng tiêu thụ được, ảnh hưởng tới lợi nhuận, hiệu công ty Rủi ro giá phụ thuộc vào nhạy cảm giá khách hàng - Yếu tố thứ hai mà ta đề cập đến nhà cung cấp: ảnh hưởng tới đầu vào trình sản xuất dự án, nhà cung cấp ảnh hưởng tới chi phí sản 103 xuất kinh doanh, tiến độ dự án, ảnh hưởng tới giá thành, rủi ro gặp phải từ phía nhà cung cấp - Thứ áp lự đối thủ tiềm ẩn: ta thấy lợi nhuận kinh doanh BĐS lớn, nhiều đối thủ muốn tham gia thị trường tăng thêm đối thủ tương lai lớn Ngoài cịn có tham gia nhà đầu tư nước đối thủ mạnh nên thị phần bị đe dọa… - Ngồi cịn có cạnh tranh doanh nghiệp ngành với mang tới nhiều rủi ro cơng ty, dự án 3.2.5 Giải pháp đầu tư cho nguồn nhân lực Con người nhân tố định trình phân tích, đánh giá Đầu tư nguồn nhân lực giải pháp mang tính chiến lược lâu dài, bền vững Đầu tư nâng cao trình độ chun mơn cho cán công nhân viên giải pháp thiếu doanh nghiệp Để làm nội dung Công ty đầu tư phát triển nhà đô thi trú trọng tới số điểm sau: - Từ khâu tuyển dụng chuyên viên phân tích tài dự án: cần xây dựng kế hoạch tuyển dụng cho phù hợp với kế hoạch nhiệm vụ công ty Phân cấp lao động trình độ vị trí khác Cơng tác tuyển dụng cần hợp tác với trường Đại học có chun ngành phù hợp với cơng ty để thu hút nguồn nhân lực trẻ có chun mơn, đào tạo - Xây dựng đội ngũ chuyên viên phân tích tài giỏi, sở rà sốt lại đội ngũ cán bộ, xem xét chuyển cán không đáp ứng yêu cầu sang làm nhiệm vụ khác, bố trí cán có trình độ, lĩnh, tinh thần trách nhiệm cao, có tinh thần tự học tập, rèn luyện nâng cao kiến thức chuyên môn vào phục trách khâu chủ chốt trình phân tích tài 104 - Có sách ưu đãi để tăng cường trách nhiệm, ý thức tinh thần trách nhiệm, cầu tiến cán nhân viên Khuyến khích phát huy sáng kiến, khen thưởng kịp thời - Tạo điều kiện cho chuyên viên trẻ tiếp tục học tập, nâng cao chuyên môn nghiệp vụ, tăng cường nâng cao khả tin học, ngoại ngữ Cần có sách ưu đãi thu hút đội ngũ cán chuyên gia giỏi - Tổ chức lớp đào tạo đào tạo lại cán chuyên viên Tăng cường tổ chức hội thảo, tập huấn nghiệp vụ công tác lập dự án, thẩm định dự án, quản lý dự án … - Tạo môi trường làm việc chuyên nghiệp, thuân tiện cho cán nhân viên Bên cạnh phải gắn quyền lợi trách nhiệm; quy định rõ ràng, cụ thể chi tiết quyền lợi trách nhiệm cán làm phân tích tài dự án 3.2.6 Giải pháp nâng cao lực quản lý dự án Năng lực quản lý dự án công việc có tính định tới thành cơng dự án Phân tích tài lại liên quan chặt chẽ đến q trình Nếu quản lý dự án khơng tốt, phân tích tài khơng xác, dẫn đến lợi nhuận doanh nghiệp bị ảnh hưởng Vì quản lý dự án phải đựơc bắt đầu từ dự án vào hoạt động kết thúc dự án Phải lựa chọn nhà quản lý có kinh nghiệm Phải lập kế họach cách cụ thể rõ ràng tất khâu dự án tự bắt đầu thực dự án đến kết thúc dự án nhằm đảm bảo cách tốt thời gian thực dự án,đảm bảo thời hội dự án sau hoàn thành đưa vào sử dụng,có tính cạnh tranh cao thị trường dự án vào thời kì hậu đầu tư Phải có quy định thời gian cụ thể khâu không xem nhẹ khâu đặc biệt 105 công việc thuộc công việc găng,và cơng việc gần đường găng, có ảnh hưởng lớn đến toàn tiến độ dự án cơng việc khác có liên quan dự án.Ngồi cịn ảnh hưởng đến uy tín vị công ty thị trường, uy tín vị cơng ty bị giảm không nhỏ công ty khác ngành kinh doanh Nâng cao khả quản lý ban quản lý dự án riêng phịng ban cơng ty nói chung, nâng cao kiến thức trình độ cho thành viên ban quản lý,cần có biện pháp thúc đẩy khả quản lý phòng (liên quan đến quản lý dự án Minh Khai) Ban quản lý dự án biện pháp khen thưởng hoàn thành tốt tiến độ hay tiến độ hoàn thành trước thời hạn hạng mục cơng trình mà quản lý dự án,hay có biện pháp xử phạt khơng hồn thành hồn thành khơng tốt chất lượng,sai thiết kế giao khuyến khích ý kiến sáng tạo,ý kiến hay nhằm đẩy nhanh tiến độ dự án,nâng cao gắn kết chặt Ban quản lý nhân viên phịng Ban cơng ty Việc tính tốn tiêu tài dự án có chuẩn xác hay không phụ thuộc nhiều công tác quản lý hợp động, hoạt động mua bán, cụ thể lập kế hoạch cung ứng vật tư vật liệu công ty tư mua lựa chọn nhà thầu cung ứng,tổ chức đấu thầu quản lý hợp đồng tiến độ cung ứng cách + Nâng cao khả lập kế hoạch cung cấp vật tự vật liệu: Bất liên quan đến cung cấp vật tự vật liệu dù nhỏ phải có kế hoạch trước,kế hoạch tốt khả thành cơng cao + Lựa chọn nhà cung cấp vật tư vật liệu cho dự án đáp ứng tốt yêu cầu công ty như: Đa dạng hóa nhà thầu, đa dạng hóa sản 106 phẩm, đa dạng hóa sản phẩm thay có công dụng chất lượng tương tự với sản phẩm truyền thống + Nâng cao công tác đấu thầu lựa chọn nhà thầu hạng mục dự án Minh Khai, lựa chọn nhà thầu đáp ứng cách tốt yêu cầu công ty với giá thành chi phí thấp + Nâng cao công tác quản lý hợp đồng với tiến độ cung cấp vật tư vật liệu cho hạng mục công trình: phịng kinh tế đầu tư soạn thảo nâng cao việc quản lý hợp đồng cách tốt bên liên quan nhằm đáp ứng kịp thời nhu cầu nguyên vật liệu thi công cơng trình Để quản lý cơng tác phân tích tài có hiệu cần thực kiểm tra chất lượng sản phẩm cách sát chặt chẽ công đoạn nhằm đảm bảo cho hạng mục thi công dự án đầu tư không bị sai sót q trình thi cơng tránh việc sửa chữa sai lầm trình thi cơng làm hao tổn nhiều chi phí cơng ty, bên cạnh q trình sữa chữa vấn đề đầy nan giải mắc sai sót.Vì mắc sai sót phải sữa chữa cơng ty tốn nhiều thời gian để làm lại cho với thiết kế 107 KẾT LUẬN Cơng tác phân tích tài dự án có vai trò quan trọng chủ đầu tư, doanh nghiệp, nhà tài trợ vốn…Qua công tác phân tích tài cho biết dự án mà ta thực có hiệu hay khơng, ta có nên đầu tư vào dự án hay khơng Vì có vai trị quan trọng đó, nên phân tích tài cơng tác bắt buộc, có tính chuẩn mực cao hoạt động đầu tư kinh doanh Bất động sản Thời gian làm việc dự án Cơng ty em tìm hiểu cơng tác phân tài mà cơng ty làm chủ đầutư Sau tìm hiểu sâu nghiên cứu cơng tác phân tích tài dự án cụ thể: “ Đầu tư xây dựng khu văn phòng nhà 536A Minh Khai” em thấy: “Dự án đầu tư xây dựng khu nhà 536A Minh Khai” có hiệu mặt tài đem lại lợi nhuận cho cơng ty, dự án góp phần giải phần nhu cầu nhà người dân Phường Vĩnh Tuy, quận Hai Bà Trưng Cơng tác phân tích tài dự án đầu tư kinh doanh Bất động sản công ty Đầu tư phát triển nhà đô thị thời gian qua đạt yêu cầu: công tác phân tích tuân thủ quy định pháp luật, tiêu hiệu tài phân tích tương đối đầy đủ xác, xác định dòng tiền tiêu quan trọng dự án Bên cạnh đó, nội dung phân tích cịn số hạn chế cần phải khắc phục Trong thời gian nghiên cứu học tập, em mạnh dạn đề xuất số giải pháp nâng cao chất lượng cơng tác phân tích tài dự án “Đầu tư xây dựng khu văn phòng nhà 536A Minh khai” mà công ty làm chủ đầu tư 108 Tuy cịn nhiều thiếu sót luận văn giúp em nhiều việc trau dồi kiến thức chuyên nghành hiểu thêm nhiều kiến thức xã hội khác Em xin chân thành cảm ơn tập thể thầy cô giáo khoa Bất Động Sản Kinh Tế Tài Nguyên, cán làm việc công ty cổ phần đầu tư phát triển nhà thị, đặc biệt PGS.TS Hồng Văn Cường tận tình giúp đỡ em hồn thành chun đề luận văn thạc sỹ DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Danh mục Tiếng Việt: Nguyễn Đình Hương –Nguyễn Hữu Đồn, 2002, NXB Giáo dục, Giáo trình kinh tế đô thị Nguyễn Thế Bá, 1999, NXB Xây dựng, Giáo trình Qui hoạch xây dựng phát triển thị Nguyễn Bạch Nguyệt - T.S Từ Quang Phương, 2003 NXB Thống kê, Giáo trình kinh tế đầu tư Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án đầu tư xây dựng khu văn phòng nhà 536A Minh khai, Phường Vĩnh Tuy, Quận Hai Bà Trưng – TP Hà Nội Khoa kinh tế phát triển, 1999, NXB Thống Kê, Giáo Trình Chương Trình Và Dự Án Phát Triển Kinh Tế - Xã Hội Nghị định số 38/2010/NĐ-CP về: quản lý không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị Nguyễn Thế Bá, 1999, NXB Xây dựng, Giáo trình Qui hoạch xây dựng phát triển thị 8.Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, Giáo trình Lập dự án đầu tư - Năm 2005 Danh mục trang Web: Website: www.mpi.gov.vn : Bộ Kế Hoạch Đầu Tư 109 Website: www.hapi.gov.vn : Sở Kế Hoạch Đầu Tư Hà Nội Website: http://websrv1.ctu.edu.vn: Dự án đầu tư, khái niệm thuật ngữ Website: http://news.go.vn/bat-dong-san: Những nhân tố tác động đến bất động sản Website: http://vinahud,com.vn: Thông tin chung công ty vinahud Website: http://tapchi.vnu.edu.vn: Tạp chí khoa học đại học quốc gia Hà Nội Và số tài liệu khác