Phân tích tài chính dự án đầu tư nhà ở trung tâm thương mại dịch vụ văn phòng v citylight của công ty tnhh thuận thành

^ GO pi SồỉèS '■-ỉ-*s.-ư ỉẩ£,i i m VỈ II I ■ 'v-r#ỉ I: pỈ II I ^? Ề m ãĩ ’•I il I M> n? gi It fW / y - , § 1■ ii I flr!?' -¥ ;IM i Ỉ$1 I; i I I 11 II ã: $? Đ1 jI Ii I- I1 • fi ; Ề- HA fêột • *tui fit& wflVttBM M RM nM m HN HM M M M IH HM iK: 1: 11 I Ũ■ í -;\£; ; i fflgpgi'■'■■■': M i1B*88* mssa8MỂ%8&B8mmi!íỊ8*mmm%mr^ìií&immmimaiaiiisỉtxì'M JJ = *; TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH T Ế QUỐC DÂN g p g ọ Q c a c a ĐẠT HỌ C KT.Q.D TT THƠNG TIN THƯVIỆN PHỊNG LUẬN ẤN-TưLIỆU NGUYỄN THỊ THU HIEN PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH Dự ÁN ĐẦỤ T NHÀ TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI DỊCH v ụ VĂN PHỒNG V - CITYLIGHT CỦA CÔNG TỸ TNHH VIỆT THUẬN THÀNH LUẬN VĂN THẠC S Ỹ KINH DOANH VÀ QUẢN LÝ CHUVỄN NGÀNH: OURN TRỊ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS HOÀNG VĂN CƯỜNG T H ?.aư HÀ NỘI - 2014 - I rf MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN TÓM TẮT LUẬN VĂN LỜI MỞ ĐÀU CHƯƠNG I: Cơ SỞ KHOA HỌC VỀ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH Dự ÁN ĐẦU Tư BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm Sự cần thiết phân tích tài dự án đầu tư bất động sản 1.1.1 D ự án tài dự án đầu tư bất động sản 1.1.2 Phân tích tài chỉnh dự án đầu tư bất động sản [ ] 1.2 Nội dung phân tích tài dự án đầu tư bất động sản 1.2.1 Xác định tổng vốn đầu tư dự án đầu tư bất động sản 1.2.2 Xác định nguồn vốn tài trợ 12 1.2.3 Đánh giá kế hoạch huy động vốn theo tiến độ 18 1.2.4 Đánh giả kể hoạch trả nợ von vay 19 1.2.5 Các tiêu phân tích tài dự án đầu tư 19 1.2.6 Đánh giá độ an tồn tài dự án đầu tư 27 1.3 Các nhân tố ảnh hưởng tới hoạt động phân tích tài dự án đầu tư bất động sản 31 CHƯƠNG II: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH Dự ÁN ĐÀU TƯ NHÀ Ở, TRUNG TÂM THƯƠNG MAI, DỊCH v ụ VĂN PHÒNG V-CITYLIGHT CỦA CTTNHH VIỆT THUẬN THÀNH 35 2.1 Tổng quan dự án V-CITYLIGHT 35 2.1.1 G iớ i thiệu C T TN H H Việt Thuận Thành 35 2.1.2 G iớ i thiệu dự án V-CITYL1GHT 38 2.2 Phân tích tài dự án đầu tư nhà ở, trung tâm thương mại, dịch vụ văn phòng V-citylight 50 2.2.1 Nhu cầu vốn 30 2.2.2 Xác định nguồn vốn 32 2.2.3 Ke hoạch huy động vốn theo tiến độ 56 2.2.4 Ke hoạch trả n ợ 59 2.2.5 Kết phân tích tài dự n 61 2.2.6 Phân tích độ nhạy dự án đầu tư 67 2.3 Đánh giá ưu điểm hạn chế cơng tác phân tích tài dự án đầu tư nhà ở, trung tâm thương mại, dịch vụ văn phòng V-citylight 73 2.3.1 Ưu điểm .73 2.3.2 Hạn ch ế .74 2.3.3 Nguyên nhân hạn chế 75 CHƯƠNG HI: HOÀN THIỆN CƠNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH Dự ÁN ĐẦU TƯ TẠI CT TNHH VIỆT THUẬN THÀNH 82 3.1 Phương hướng phát triển dự án đầu tư nhà ở, TTTM dịch vụ văn phòng V-citylight nhiệm vụ đặt phân tích tài dự án CT TNHH Việt Thuận Thành 82 3.1.1 Phương hướng phát triển 82 3.1.2 Nhiệm vụ, phương hướng yêu cầu đặt đôi với phân tích tài chỉnh 84 3.2 Giải pháp hồn thiện cơng tác phân tích tài dự án đầu tư bat động sản dự án V-Citylight 85 3.2.1 G iả i pháp đầu tư cho nguồn nhân lự c: 85 3.2.2 G iả i pháp hoàn thiện việc thu thập xử lý thông tin 86 3.2.3 Điều chỉnh lạ i cách xây dựng tỷ lệ chiết khấu 57 3.2.4 Tính tốn lạ i tiêu tài sát với thực tế .89 KÉT LUẬN .94 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 95 DANH MỤC HÌNH, BẢNG Hình 1.1: Đồ thị xác định IR R 23 Hình 1.2: Đồ thị xác định điểm hồ v ố n 26 Bảng 2.1: Các dự án tiến hành 37 Bảng 2.2: Sản phẩm hộ dự án 46 Bảng 2.3: Thống kê số liệu điều tra khách hàng 48 Bảng 2.4: Thống kê số liệu khách hàng tiềm n ăn g 49 Bảng 2.5: N hu cầu vốn đầu t 50 Bảng 2.6: N hu cầu vốn đầu tư theo tiến độ dự n : 52 Bảng 2.7: Cơ cấu nguồn vốn đầu tư 53 Bảng 2.8: Kế hoạch huy động vốn theo tiến độ 56 Bảng 2.9: Bảng tóm tắt huy động v ố n 58 Bảng 2.10: Kế hoạch trả n ợ 59 Bảng 2.11: Doanh thu từ cho thuê TTTM 61 Bảng 2.12: Doanh thu cho thuê dịch vụ khác 62 Bảng 2.13: Doanh thu bán h ộ .63 Bảng 2.14: Doanh thu bãi đỗ xe 64 Bảng 2.15: Chi phí dự n 65 Bảng 2.16: Hiệu tài dự n 66 Bảng 2.17: Khảo sát biến động giá bán chi phí đầu tư ảnh hưởng tới N P V .68 Bảng 2.18: Khảo sát biến động giá bán chi phí hoạt động ảnh hưởng tới NPV 69 Bảng 2.19: Khảo sát biến động lãi suất vốn đầu tư ảnh hưởng tới N P V .70 Bảng 2.20: Khảo sát ảnh hưởng biến động lãi suất hệ số chiết khấu tới NPV (số tuyệt đ ố i) 90 Bảng 2.21: Khảo sát ảnh hưởng biến động lãi suất hệ số chiết khấu tới NPV (số tương đối) 91 Bảng 2.22: Khảo sát ảnh hưởng biến động giá bán chi phí đầu tư tới NPV (số tuyệt đ ố i) 92 Bảng 2.23: Khảo sát ảnh hưởng biến động giá bán chi phí đầu tư tới NPV (số tương đối) 92 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi, có hỗ trợ từ hướng dẫn giáo viên hướng dân PGS.TS Hoàng Văn Cương Cac nọi dung nghiên cứu kết đề tài trung thực chưa công bố cơng trình trước Nếu phát có gian lận tơi xin hồn toàn chịu trách nhiệm trước hội đồng kêt luận văn Hà Nội, ngày 21 tháng 12 năm 2013 Tác giả luận văn Nguyễn Thị Thu Hiền m TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH T Ế QUỐC DÂN sosaOcaca NGUYỄN THỊ THU HIÊN PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH D ự ÁN DẦU T NHÀ TRUNG TÂM THƯƠNG M ẠI DỊCH vụ VĂN PHÒNG V - CITYLIGHT CỦA CÔNG TY TNHH VIỆT THUẬN THÀNH LUẬN VĂN THẠC S Ỹ KINH DOANH VÀ QUẢN LÝ CHUVễN NGÀNH: quản trị kinh doanh bất d ộ n g sản TÓM TẮT LUẬN VẪN THẠC SỸ HNH DOANH VÀ QUẢN LÝ HÀ NỘI - 2014 I BẢN TÓM TẮT LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP THẠC SỸ D ự án đầu tư có vai trị vơ quan trọng hoạt động đầu tư Dự án đầu tư kim nam, sở vững chắc, tiền đề cho việc thực công đầu tư đạt hiệu kinh tế - xã hội Trong hoạt động kinh doanh bất động sản, dự án đầu tư lại thể vai trị quan trọng Dự án đầu tư đời nhu cầu chủ quan nhà đầu tư, ừước hết phải mang lại lợi ích tài cho chủ đầu tư Vì vậy, phân tích tài dự án đầu tư thuyết minh quan trọng để đánh giá dự án đầu tư bất động sản Là đơn vị hoạt động lĩnh vực xây dựng kinh doanh nhà ở, cao ốc văn phòng cho thuê, xây dựng dân dụng, công nghiệp , Công ty TNHH Việt Thuận Thành làm chủ đầu tư số Dự án xây dựng khu nhà ở, cao ốc văn phòng TTTM - dịch vụ Sao Mai thị xã Buôn Hồ, hộ chung cư Nơ TRang Long, Cảng tổng hợp Huyện Nhơn Trạch, TP Biên Hòa, cao ốc văn phòng 131 Điện Biên Phủ, TP HCM đang thực dự án Khu cao ốc hộ thương mại dịch vụ văn phòng Đồng Nai (dự án V-citylight) với tổng số vốn đầu tư 2000 tỷ đồng Thời gian triển khai dự án V - citylight dự kiến kéo dài từ cuối năm 2013 đến năm 2020 Các nhà quản lý dự án bất động sản thực để giảm thiểu rủi ro, nâng cao hiệu tài cho dự án mình? Để trả lời cho câu hỏi đó, học viên xin phép nghiên cứu đề tài “ Phân tích tài d ự án đầu tư nhà ở, trung tâm thư ơng mại, dịch vụ văn p h ò n g V-citylight C T T N H H Việt Thuận Thành ” Mục tiêu nghiên cứu: Thông đánh giá thực trạng hoạt động phân tích tài dự án đầu tư nhà ở, trung tâm thương mại, dịch vụ văn phòng V-citylight CT TNHH Việt Thuận Thành để phát tồn tại, hạn chế nguyên nhân cần giải cơng tác phân tích tài dự án đầu tư BĐS công ty - Đề xuất giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác phân tích tài dự án nhà ở, trung tâm thưcmg mại, dịch vụ văn phòng V-citylight CT TNHH Việt Thuận Thành Đối tượng nghiên cứu: Phân tích tài dự án đầu tư nhà ở, trung tâm thưcmg mại, dịch vụ văn phòng V-citylight CT TNHH Việt Thuận Thành Phạm vi nghiên cứu: Đứng quan điểm chủ đầu tư, phạm vi nghiên cứu đề tài Nghiên cứu nội dung dự án đầu tư tiêu chuẩn phân tích hiệu dự án; Nghiên cứu thực trạng cơng tác phân tích hiệu tài dự án cơng ty TNHH Việt Thuận Thành lấy ví dụ điển hình dự án đầu tư nhà ở, trung tâm thương mại, dịch vụ văn phòng V-citylight Bao gồm việc phân tích tiêu tài đầu tư dự án, phân tích nguồn vốn đầu tư; Nghiên cứu giải pháp góp phần hồn thiện cơng tác phân tích tài dự án đầu tư bất động sản công ty Phương pháp nghiên cứu: Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu sau: Phương pháp phân tích: phân tích thực trạng cơng tác phân tích hiệu tài dự án đầu tư V-citylight công ty TNHH Việt Thuận Thành; Phương pháp thống kê: Thu thập xử lý thông tin hoạt động phân tích hiệu tài số doanh nghiệp Việt Nam thời gian qua; Phương pháp so sánh: So sánh dựa thông tin liên quan đến phân tích hiệu tài dự án đầu tư cơng ty nghiên cứu với lí thuyết, tìm kết đạt hạn chế; Phương pháp tổng hợp: Từ sở lý luận thực tiễn để tổng họp đề giải pháp cho mục tiêu nghiên cứu Kết cấu luận văn: gồm chương: Chương I: Cơ sở khoa học phân tích tài dự án đầu tư bất động sản; Chương II: Phân tích tài dự án đầu tư nhà ở, trung tâm thương mại, dịch vụ văn phòng V-citylight CT TNHH Việt Thuận Thành; Chương III: Hồn thiện cơng tác phân tích tài dự án đầu tư CT TNHH V iệt Thuận Thành Để phân tích hiệu tài dự án bất động sản, cần kết hợp nhiều tiêu, việc phân tích tiêu cho kết phân tích xác nhất, đưa dự báo sát với thực tiễn để giúp nhà đầu tư có định đầu tư Sau xem xét việc phân tích tài dự án đầu tư nhà ở, trung tâm thương mại, dịch vụ văn phịng V-citylight cơng ty TNHH Việt Thuận Thành ta thấy kết mà công ty đạt điểm bất hợp lý cơng tác phân tích tài công ty, nhằm đề giải pháp giúp công ty Việt Thuận Thành hồn thiện cơng tác phân tích tài mình, đưa định đầu tư dự án mang lại lợi nhuận cao CT TNHH Việt Thuận Thành có tên giao dịch VTT COMPANY LIMITED, Tên viết tắt: CO.,LTD, trụ sở TP Biên Hòa, Đồng Nai Chủ tịch Hội đồng thành viên kiêm Tổng Giám đốc ông Nguyễn Văn Việt Công Ty TNHH Việt Thuận Thành thành lập kể từ ngày 11/03/2003 với vốn điều lệ ban đầu 3.5 tỷ đồng Sau năm vào hoạt động, số vốn điều lệ Công ty tăng lên 900 tỷ đồng Hiện Công ty thực nhiều dự án bất động sản, khu cao ốc văn phịng TP.HCM TP.Biên Hồ : TTTM dịch vụ văn phịng Thị xã Bn Hồ; Căn hộ chung cư Nơ Trang Long, Cảng Tổng họp H.Nhơn Trạch TP.Biên Hồ; cao ốc văn phịng 131 Điện Biên Phủ, TP.HCM Tất dự án triển khai thực chưa có cơng trình đưa vào kinh doanh đem lại hiệu kinh tế Dự án V-citylight khu cao ốc hộ thương mại, dịch vụ, văn phòng kết hợp khu dân cư gồm 02 tầng hầm lửng hầm diện tích: 55.989 m2; 02 cụm cơng trình 03 khu có tổng diện tích sàn: 201.475,3 m2 với 1.236 hộ Trong q trình phân tích tài dự án V-citylight, chủ đầu tư tuân thủ tương đối đầy đủ bước q trình phân tích tài dự án kinh doanh bất động sản: ước lượng dịng tiền suất chiết khấu, tính tốn tiêu hiệu tài dự án NPV, IRR, p p từ đưa kết luận tính khả thi dự án cơng ty chuẩn bị điều tra dự báo kĩ thông tin liên quan đến dự án trước tiến hành phân tích hiệu tài Như điều tra thông số đầu thị trường BDS, thông số đầu vào liên quan đến xây lắp thiết bị, dịch v ụ Chủ đầu tư xây dựng kế hoạch huy động trả nợ chi tiết, nhiên tính khả thi cịn phải tùy thuộc vào tình hình thực dự án 89 thay số 555 tỷ đồng tính tốn ưên, dự án hiệu hiệu giảm rõ rệt rõ ràng không cân xứng với tông sô vôn 2.500 tỷ đông bỏ đầu tư N hư với việc điều chỉnh lại tỷ lệ chiết khấu khiến cho chủ đầu tư phải cân nhắc lại định có đầu tư dự án hay khơng, lợi nhuận dự án rõ ràng không hấp dẫn đủ bù đắp rủi ro, tổn thất xảy (vì trường họp doanh thu tính khả lạc quan nhất) 3.2.4 Tỉnh tốn lại tiêu tài sát với thực tế N hư phân tích trên, việc doanh nghiệp cố tình làm đẹp hồ sơ dự án để vay vốn ngân hàng khơng cịn điều xa lạ, nhiên việc phân tích tài dự án cách xác cung cấp thơng tin đầy đủ cho chủ đầu tư hiệu mà dự án mang lại, thế, đội ngũ phân tích tài dự án cơng ty Việt Thuận Thành cần xem xét lại cách tính tốn tiêu tổng vốn đầu tư, cấu vốn, độ nhạy dự án để có nhìn tổng quan dự án V-citylight rút kinh nghiệm cho dự án Đầu tiên tổng vốn đầu tư cấu vốn, cần đưa thêm chi phí quản lý dự chi phí dự phòng vào tổng nhu cầu vốn, đồng thời giảm khoản chi phí tiền sử dụng đất nhà nước khấu trừ vào tiền đền bù giải phóng mặt phân tích Thời gian thực dự án dài, khơng thể khơng dự phịng khoản trượt giá, tránh trường hợp dự án phải dở dang thiếu vốn giá nguyên vật liệu thiết bị tăng cao Đồng thời, động tác khiến cho chủ đầu tư phải xem xét lại việc có nên thu hẹp quy mô dự án hay không để phù họp với khả tài khả huy động vốn Nếu tổng vốn đầu tư tính tốn lại q cao, vốn tự có khơng thể tăng, vốn huy động từ nguồn giá rẻ không hiệu quả, việc vay vốn ngân hàng không thuận lợi phải điều chỉnh dự án theo hướng thu hẹp lại tính tốn lại trang thiết bị, sử dụng nguyên vật liệu giá rẻ hơn, nguyên vật liệu nước M ặt khác, chủ đầu tư cách nên tăng vốn tự có vốn huy động lên để tỷ lệ vốn vay tổng vốn đầu tư thấp xuống tạo cấu vốn vững hơn, an toàn đầu tư nhằm tránh gánh nặng lãi suất Đội ngũ cán phân tích tài dự án phải tính tốn lại thời gian trả nợ trường họp tiến độ dự án bị chậm sản phẩm 90 không bán kế hoạch (hiện dự tính năm bán 30% diện tích hộ, năm thứ bán 40% số lại bán hết năm thực tế, đến quý 4/2013 dự án khởi công bán 15% diện tích hộ) Kế hoạch trả nợ cần phân tích lại kĩ xác định thời gian có nguồn tiền để ả nợ ngân hàng hạn, khơng cơng ty bị phạt lãi suất hạn không ngân hàng giải ngân tiếp Với dự án V-citylight, theo phân tích chương II, sau tính tốn lại độ nhạy thấy dự án nhạy với giá bán hộ, lãi suất chi phí đầu tư, nghĩa biến động nhỏ yếu tố khiến dự án không hiệu Đối với dự án V -citylight, ta thử tính lại độ nhạy dự án để thấy khả chống đỡ dự án trước biến động yếu tố liên quan sau: Bảng 2.20: Khảo sát ảnh hưởng biến động lãi suất hệ số chiết khấu tới NPV (số tuyệt đối) Biến động tăng lãi suất (%) Khảo sát 13,78 14,50 15,23 15,95 18,13 21,00 -5 10 25 45 NPV 533.873 Tăng/ (trđ) giảm 9,09 -10 833.783 807.129 779.864 751.980 664.533 540.061 hệ sổ 9,60 -5 690.138 663.749 636.758 609.158 522.618 399.481 chiết 10,10 560.002 533.873 507.151 479.829 394.179 272.352 khấu 10,61 441.751 415.877 389.419 362.370 277.593 157.050 (% ) 11,11 10 333.990 308.366 282.168 255.387 171.468 52.183 12,00 19 166.046 140.853 115.100 88.779 6.333 (110.788) 13,13 30 (13.822) (38.487) (63.693) (89.450) (170.092) (284.566) 13,64 35 (84.196) (108.631) (133.601) (159.112) (238.971) (352.296) (Nguồn: tính tóan tác giả) 91 Bảng 2.21: Khảo sát ảnh hưởng biến động lãi suất hệ số chiết khấu tói NPV (số tương đối) Biến động tăng lãi suất (%) Khảo sát 13,78 14,50 15,23 15,95 18,13 21,00 533,873 -5 10 25 45 9,09 -10 56 51 46 41 24 9,60 -5 29 24 19 14 -2 -25 10,10 -5 -10 -26 -49 10,61 -17 -22 -27 -32 -48 -71 11,11 10 -37 -42 -47 -52 -68 -90 12,00 19 -69 -74 -78 -83 -99 -121 13,13 30 -103 -107 Ị -112 -117 -132 -153 13,64 35 -116 -120 -125 -130 -145 -166 NPV(%) Tăng/ giảm A sôẤ chiết khấu (% ) (Nguồn: Tỉnh toán tác giả) Qua ta thấy, hệ số chiết khấu 10.10% (do khách hàng tận dụng nguồn vốn huy động khác tính chi phí 0%) lãi suất vay vốn tăng lên có làm giảm hiệu dự án xuống Với lãi suất vay vốn tăng đến 21% năm 2008 dự án khách hàng có khả chịu đựng đạt NPV dưong Tuy nhiên rủi ro xảy khách hàng không huy động nguồn vốn khác với chi phí mà phí làm cho chi phí vốn bình quân tăng (giả sử tăng đến 12%/năm) khi lãi suất vay vốn tăng lên đến 18%/năm dự án khơng cịn khả chống đỡ không mang lại hiệu cho chủ đầu tư N hư dự án khách hàng nhạy với biến động lãi suất vay vốn - Với cấu tài trên, nêu Doanh nghiệp môi trường kinh doanh thuận lợi hội tăng trưởng cao sản phầm tiêu thụ tốt mang lại tỷ suất lợi nhuận cao cho doanh nghiệp, với tình hình kinh doanh khơng thuận lợi đem lại đem lại rủi ro cao - N ếu thị trường bất động sản không hồi phục dự kiến, nhà đầu tư khơng 92 góp Vốn theo tiến độ ban đầu dẫn đến rủi ro Công ty chậm trễ việc toán khoản nợ Bảng 2.22: Khảo sát ảnh hưởng biến động giá bán chi phí đầu tư tới NPV (số tuyệt đối) Biến động tăng giảm giá bán hộ (triệu đảng) NPV Biến 17,46 18,49 19.52 20,54 20,75 21,16 21,57 -15 -10 -5 động 533.873 tăng -15 534.535 691.856 865.477 1.056.415 1.096.773 1.179.726 1.265.721 /giả -10 360.355 517.675 691.296 882.235 22.592 1.005.546 1.091.540 m -5 186.174 343.494 517.115 708.054 748.411 831.365 917.359 chi 11.618 169.314 342.934 533.873 574.231 657.184 743.179 phí (1 8.619) (4.867) 168.753 359.692 0 483.003 568.998 đầu 10 (3 6 ) (1 ) (5.4 ) 185.511 25.869 308.822 394.817 tư 15 (5 7 ) (3 57.720) (1 ) 11.330 51.688 134.641 20.636 (% ) 17 (6 1 ) (4 ) (2 49.2 ) (58.342) (1 ) 64.969 150.964 (Ngn: Tính toán tác giả) Bảng 2.23: Khảo sát ảnh hưởng biến động giá bán chi phí đầu tư tới NPV (số tương đối) Biến động tăng giảm giá b án hộ (triệu đồng) 19.52 20.54 20.75 21.16 21.57 17.46 18.49 533.873 -15 -10 -5 -15 30 62 98 105 121 137 -10 -33 -3 29 65 73 88 104 -5 -65 -36 -3 33 40 56 72 -98 -68 -36 23 39 -132 -101 -68 -33 -25 -10 10 -166 -134 -101 -65 -58 -42 -26 15 -201 -167 -134 -98 t n a a "ÌiCẰ {ũ u .C.UuvẨ d j Ị .ŨAg .r ị ,t í Ẹ y i Ệ .c ị\L |1ì Aa LQ Ì ẫ£à* ^ u Ẩ ^ỹCu T .j£Ấiỷy rịsuỌki(Uỵ lổM) f e L 77 t íỡ ứ h o d t l ií £ L v OỈA 'ắi)l h^ừ^Ắ ŨẴÌ “ -(U).^Ậ Ịũ^ jP.íx/^r> — i/tâ íắ ^ £ (tâ Ị 'h ỷ ÌL Jư id ã J s M ìl : r A Ằ d C ĩìế t ^ ỈQ ( ũ Á ik u £ I T rL Chủ tịch Hội đồng Cam kết Hoc viên7 PGS.TS Vũ Đình Thắng Học viên Nguyễn Thị Thu Hiền ' Nêu học viên có trách nhiệm chỉnh sửa theo yêu cầu cùa Hội đồng chấm luận vãn Trong trường hợp không chỉnh sửa không công nhận kết quà bào vệ * Học viên phải đóng bàn yêu cầu chỉnh sừa vào cuối luận văn thức nộp cho viện ĐT SĐH BẢN NHẬN XÉT LUẬN VĂN THẠC s ĩ KINH TÉ Đ ề tài: "Phân tích tài chinh dự án aầu tư tề hợp nhà ở, trung tâm thương mại, dịchvụ vin phongV-CITYLIGHTcông Thuận Thành Học viên cao học: Nguyễn Thị Thu Hiền Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh Bất động sản Người nhận xét: PGS TS Trần Quốc Khánh Đọc toàn luận văn cao học, chúng tơi có nhận xét chủ yếu sau: tinh cấp thiết đề tài , , biêt nhà tài sản đặc biệt, tài sản vơ q giá, nhu cau tat u tât người, xã hội phát triển nhu cầu nhà ngày tăng vê sô lượng chất lượng Vì đầu tư phát triển nhà xu hướng tất yếu Tuy nhiên, với đặc thù riêng nó, cầu nhà có biến đổi phưc tạp, điêu địi hỏi co sở kinh doanh hay dịch vụ nhà phải có nghiên cứu dự đốn xác để lựa chọn phân khúc thị trường phù hợp, đơng thời phải có tính tốn, phân tích tài dự án đầu tư nhà nhẩm đảm bảo hiệu dự án đầu tư hạn chế tối đa rủi ro xẩy cho doanh nghiệp Vì chúng tơi đánh giá cao cách lựa chọn đề tài “Phân tích tài dự án đâu tư tổ hợp nhà ở, trung tâm thương mại, dịch vụ văn phono VCITYLIGHT công ty TNHH Việt Thuận thành” học viên cao học Nguyễn thị Thu Hiền cho rằng: Đây đề tài thật có ý nghĩa lý luận thực tiến cao đóng góp (ưu điểm chính) luận văn Chương I: luận văn phản ảnh làm rõ cỏ sỏ lý luận phân tích tài dự án đầu tư BĐS Trong phần này, tác giả làm rõ khái niệm cần thiết phân tích tài dự án đầu tư BĐS.Nội dung phân tích tài nhân tố ảnh hưởng đến phân tích tài dự án đầu tư BĐS Nhìn chung^phân sở lý luận tác giả trình bày kỹ người đọc hồn tồn có thê hiêu vấn đề mà tác giả nêu cho sở để tác giả sâu nghiên cứu phần sau Chương II: Tác giả luận văn đánh giá trung thực làm rõ thực trạng phân tích tài dự án đầu tư tổ hợp nhà ở, trung tâm thương mại, dịch vụ & vãn phịng V-CITYLIGHT cơng ty TNHH Việt Thuận thành phần tác giả đa có giới thiệu cơng ty TNHH Việt Thuận Thành dự án VCITYLIGHT Đặc biệt chương này, tác giã biết tập trung phân tích đánh giá thực trạng phân tích tài dự án đầu tư tồ hợp nhà ờ, trung tâm thương mại, dịch vu van phòng V-CITYLIGHT qua nội dung như: Nhu cầu vốn, xac định nguồn vòn, Kê hoạch huy bđộng vốn theo tiến độ, Kế hoạch trả nợ, Kết phân tích tài dự án, Phân tích độ nhạy dự án đầu tư Những vấn đề nêu đưực tác già minh chứng qua số liệu tính tốn, vi thuyết phục người đọc Những kết luận rút từ cơng tác phân tích tài dự án đầu tư tổ hợp nhà ở, trung tâm thương mại, dịch vụ văn phòng V-CITYLIGHT Trên khía cạnh: ưu diêm mặt cịn hạn chế nguyên nhân đắn cần thiêt, quan trọng giúp tác giá đề xuất giải pháp chương III Chương III: Trên sở xem xét phương hướng phát triển nhiệm vụ định hướng yêu cầu phân tích tài chính, tác giả đề xuất có số giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác phân tích tài dự án đầu tư công ty TNHH Việt Thuận thành Theo chung giải pháp nêu hơp lý, có tính khả thi cao kết cấu phương pháp nghiên cứu Luận văn có kết cấu hợp lý, văn phong rõ ràng, phần nội dung có mối quan hệ chặt chẽ với Các phương pháp sử dụng luận van thống kê, phân tích, so sánh, tổng hợp phù hợp nội dung đề tài nhờ cho phép thục mục đích nghiên cứu đề tài đặt Một số ý trao đổi Chương 2,mục giới thiệu sản phẩm dự án nặng chép tài liệu mục 2.2 Phân tích tài dự án đầu tư nhà ở, trung tâm thương mại dịch vụ văn phòng V-CITYLIGHT, số nọi dung dừng lại mơ tả, chưa rõ ý kiến phân tích tác giả -Chương 3, mục 3.2 nên để tiêu đề tiêu đề chuơng3 hồn thiện tác phân tích tài dự án đầu tư cơng ty TNHH Việt Thuận thành khơng phải cho dự án văn phịng V-CITYLIGHT Q Kết luận _ Đây cơnỗ trình khoa h(?c cơng phu nghiêm túc độc lập tác giả Là tài liệu tham khảo có giá trị cho sinh viên chuyên ngành, cho công ty TNHH Việt Thuận thành Theo yêu cầu luận văn tốt nghiệp bậc cao học luân văn có chất lương tốt Học viên cao học Nguyen thị Thu Hiền có đu điêu kiện bảo vệ trước hội đồng với kết tố t Hà Nội, ngày tháng năm 2014 Người nhận xét PGS TS Trần Quốc Khánh Nhận xét Luận văn thạc sĩ: Phân tích tài chỉnh dự án đầu tư tổ hợp nhà ở, trung tâm thương mại, dịch vụ văn phịng V-citylight Cơng ty TNHH Việt Thuận Thành Cao học viên: Nguyễn Thị Thu Hiền Người nhận xét: Tiến sĩ Trần Kim Chung Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương Phản biện I Sự cần thiết đề tài Phân tích tài nhiều vụ đồng hành với phát triển doanh nghiệp, công ty Phân tích tài doanh nghiệp ln đăt tồn phát triển công ty Việc nghiên cứu vân đê vê phân tích tài cần thiết Luận văn đặt vấn đề giải vấn đề bối cảnh doanh nghiệp cụ thể cần thiết.I II bố cục Với liều lượng 90 trang, phần Mở đầu Kết luận, Tài liệu tham khảo Luận văn, chia làm chương truyền thống TÓM TẮT LUẬN VĂN LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG I: C SỞ KHOA HỌC VỀ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH D ự ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 động sản Khái niệm Sự cần thiết phân tích tài dự án đầu tu bất 1.1.1 Dự án tài dự án đầu tư bất động sản 1.1.2 Phân tích tài dự án đầu tư bất động sản 1.2 Nội dung phân tích tài dự án đầu tư bất động sản 1.2.1 Xác định tổng vốn đầu tư dự án đầu tư bất động sản 1.2.2 Xác định nguồn vốn tài trợ 1.2.3 Đánh giá kế hoạch huy động vốn theo tiến độ 1.2.4 Đánh giá kế hoạch trả nợ vốn vay 1.2.5 Các tiêu phân tích tài dự án đầu tư 1.2.6 Đánh giá độ an tồn tài dự án đầu tư 1.3 bất động sản Các nhân tố ảnh hưởng tới hoạt động phân tích tài dự án đầu tư CHƯƠNG II: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH D ự ÁN ĐẦU TƯ NHÀ Ở, TRUNG TẦM THƯƠNG MAI, DỊCH v ụ VĂN PHÒNG V-CITYLIGHT CỦA CTTNHH VIỆT THUẬN THÀNH 2.1 Tổng quan dự án V-CITYLIGHT 2.1.1 Giới thiệu CT TNHH Việt Thuận Thành 2.1.2 Giới thiệu dự án V-CITYLIGHT 2.2 Phân tích tài dự án đầu tư nhà ở, trung tâm thương mại, dịch vụ văn phòng V-citylight 2.2.1 Nhu cầu vốn 2.2.2 Xác định nguồn vốn 2.2.3 Kế hoạch huy động vốn theo tiến độ 2.2.4 Kế hoạch trả nợ 2.2.5 Kết phân tích tài dự án 2.2.6 Phân tích độ nhạy dự án đầu tư 2.3 Đánh giá ưu điểm hạn chế cơng tác phân tích tài dự án đầu tư nhà ở, trung tâm thương mại, dịch vụ văn phòng V-citylight 2.3.1 Ưu điểm 2.3.2 Hạn chế 2.3.3 Nguyên nhân hạn chế CHƯƠNG III: HỒN THIỆN CƠNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH D ự ÁN ĐẦU TƯ TẠI CT TNHH VIỆT THUẬN THÀNH 3.1 Phương hướng phát triển dự án đầu tư nhà ở, TTTM dịch vụ văn phòng V-citylight nhiệm vụ đặt phân tích tài dự án CT TNHH Việt Thuận Thành 3.1.1 Phương hướng phát triển 3.1.2 Nhiệm vụ, phương hướng yêu cầu đặt phân tích tài 3.2 Giải pháp hồn thiện cơng tác phân tích tài dự án đầu tư bất động sản dự án V-Citylight 3.2.1 Giải pháp đầu tư cho nguồn nhân lực: 3.2.2 Giải pháp hoàn thiện việc thu thập xử lý thông tin Ao 3.2.3 Điều chỉnh lại cách xây dựng tỷ lệ chiết khấu 3.2.4 Tính tốn lại tiêu tài sát với thực tế KẾTLUẬN DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO bản, bố cục truyền thống Các mục phù họp với nội dung Các nội dung yếu đề cập bố cục Tuy nhiên, Chương I thiếu phần luận việc vận dụng lý luận vào thực tiễn Chương II thiếu phần vấn đề đặt Chương III thiếu phần môi trường doanh nghiệp, công ty II nội dung ILL Một số điểm thành công Luận văn Luận văn có số điểm thành cơng: Một là, tập trung vào vấn đề xuyên suốt toàn luận văn Các nội dung phân tích tập trung Điều cho thaaystacs giả nắm vấn đề, có lý luận, có thực tiễn kiến nghị giải pháp, bản, vấn đề quan yếu Thứ hai, việc vận dụng vào thực tiễn doanh nghiệp sâu Điều chứng tỏ tác giả nắm tình hình thực tiễn vận dụng lý luận Một số hông tin, biểu bảng cho thấy, vấn đề tác giả nắm bắt tốt vấn đề Ba là, giải pháp đáp ứng yêu cầu đặt cho việc phân tích tài Các giải pháp khả thi xuất phat từ thực tiễn kết luận văn II.2 Một số điểm cần bỏ sung, hoàn thiện Thứ nhất, Chương I có nội dung liên quan đến kinh nghiệm quốc tế nước việc phân tích tài dự án luận văn đầy đủ hơn, thuyết phục Một luận văn dựa vào sở lý luận cần khả vận dụng vào thực tiễn vấn đề lý luận, từ đó, chương vận dụng chứng minh thực tiễn Thứ hai, việc phân tích đánh giá thực tế Cơng ty cần có so sánh, đánh giá với công ty khác, nghiên cứu khác vấn đề kết thuyết phục hơn.Hơn nữa, yếu tố tác động đến phân tích tài xem xét chương II nào? Có khơng, đến mức Thứ ba, việc xem xét triển vọng công ty yêu cầu việc phân tích tài cơng ty cần đặt bối cảnh môi trường kinh doanh cơng ty Từ đó, có, xem xét bối cảnh đối thủ, bạn hàng công ty Chẳng hạn, ưu điểm cơng ty gì, hạn chế cơng ty gì, triển vọng ngành hàng cơng ty gì, kinh tế vĩ mơ có ảnh hưởng đên cơng ty Tóm lại, bối cảnh chung, Luận văn tốt, học viên xứng đáng nhận văn thạc sĩ kinh tế Tuy nhiên, để nộp quyên, Luận văn cân chỉnh sửa, bổ sung điểm cần bổ sung nội dung đê cập đến Hà Nội, ngày 10 tháng năm 2014 Người phản biện Tiền sĩ Trần Kim Chung