Phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản (lấy ví dụ dự án đầu tư xây dựng tổ hợp dịch vụ thương mại, văn phòng và căn hộ cao cấp tại phú lãm, hà đông, hà nội)

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN ■ ■ £080tucac a - ĐAI H ỌC KTQD TT T H Ô N G TIN T H Ư VIỆN PHÒNG LUẬN ÁN-Tư LIỆU LÊ ĐỨC HỒNG PHÂN 1ÍCH TÀI CHÍNH DựÁN ĐẦU Tư BẤT ĐỘNG SẢN LẤY Ví DỤ DỰÁN ĐẦU TƯXÂY DỤNG Tổ HỌP DỊCH vụ THUONG MẠI, VĂN PHÒNG VA CĂN HỘ GAO CẤP TẠI PHÚ LÃM-HÀ ĐÔNG-HÀ NỘI C h u y ê n n g n h : Q u ả n t r i k in h d o a n h b ấ t đ ộ n g sả n LUẬNVÁNTHẠCSỸQUẢNTRỊHNHDOANH 77 S Ĩ - Người hướng dẫn khoa học: GS.TS HOÀNG VẦN CƯỜNG H À NỘ I , NĂ91 m MỤC LỤC DANH MỤC CÁC BẢNG TÓ M TẮT LUẬN VĂN M Ở Đ Ầ U CHƯ ƠNG 1: C SỞ LÝ LUẬN VÈ PHÂN T ÍC H TÀI CHÍN H D ự ÁN ĐẦU T BẤT ĐỘNG SẢN KH ÁI N IỆM VÀ S ự CẦN T H IÉ T CỦA PHÂN T ÍC H TÀI CHÍN H D ự ÁN ĐẦU T BÁT ĐỘNG SẢN 1.1 Dự án đầu tư bất động sả n 1.1.1 Khái niệm 1.1.2 Đặc điểm dự án đầu tư bất động sản 1.2 Phân tích tài Dự án đầu tư kinh doanh bất động s ả n 1.2.1 Khái niệm 1.2.2 Vai trị phân tích tài 1.2.3 Yêu cầu phân tích tài 1.2.4 Cơ sở tính tốn phân tích tài 1.2.5 Nội dung phân tí ch tài chí nh: 13 CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯ ỞNG ĐÉN HO ẠT ĐƠNG PHÂN TÍC H TÀI CH ÍN H TRO N G D ự ÁN ĐẦU T Ư K IN H DOANH BẤT ĐỘNG S Ả N 32 2.1 Nhân tố chủ quan 32 2.2 Nhân tố khách q u an 34 2.3 Kinh n ghiệm 35 CHƯ ƠNG 2: PHÂN T ÍC H TÀ I CH ÍN H D ự ÁN ĐẦU T Ư BẤT ĐỘNG SẢN LẤY VÍ DỤ D ự ÁN ĐÀU T Ư XÂY D ự N G TỎ H Ợ P DỊCH VỤ TH Ư Ơ N G M ẠI, VĂN PH Ò N G VÀ CĂN H ộ CAO CẤP TẠI PHÚ LÃM -HÀ ĐÔNG - HÀ N Ộ I .37 2.1 S ự H ÌN H THÀNH VÀ PHÁT T R IỂN CỦA CÔNG T Y 37 2.1.1 Giới thiệu công t y 37 2.1.2 Sự cần thiết phải đầu tư dự n 38 2.1.3 Mục tiêu dự n .40 2.2 G IỚ I TH IỆU VÈ D ự Á N 40 2.2.1 Vị trí giới hạn khu đất 40 2.2.2 Quy mô Dự án 41 2.2.3 Hình thức đầu tư Dự n 42 2.3 N Ộ I DUNG PHÂN T ÍC H TÀI CH ÍN H CỦA D ự Á N .42 2.3.1 Tổng vốn đầu tư dự n 42 2.3.2 Cơ cấu nguồn v ố n 47 2.3.3 Lập báo cáo tài cho giai đoạn hoạt động dự án 49 2.3.4 Lập báo cáo tài cho giai đoạn hoạt động dự án 53 2.3.5 Các tiêu phân tích tài dự án đầu t 55 2.4 NHẬN XÉT NHỮNG MẶT ĐÃ LÀM ĐƯỢC VÀ NHỮNG MẶT CÒN HẠN CHẾ NGUYÊN NHÂN VÀ GIẢ I PH Á P NÂNG CAO H IỆU QUẢ PHÂN T ÍC H TÀ I CH ÍN H CHO D ự ÁN ĐẦU TƯ K IN H DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 67 2.4.1 Nhận x ét 67 2.4.2 Nguyên nhân 70 CHƯ ONG 3: G IẢ I PH Á P HOÀN TH IỆN PHÂN T ÍC H TÀI CH ÍN H D ự ÁN ĐẦU T BẤT ĐỘNG SẢN 71 3.1 G IẢ I PH Á P HOÀN TH IỆN VÀ NÂNG CAO H IỆU QUẢ NÂNG CAO PHÂN T ÍC H TÀ I CH ÍN H CỦA D ự Á N 71 3.1.1 Giải pháp hoàn thiện thu thập thơng tin cho phân tích tài 71 3.1.2 Giải pháp cho nguồn nhân lự c 72 3.1.3 Nâng cao lực quản l ý 72 3.1.4 Giải pháp phòng ngừa rủi r o .72 K ÉT L U Ậ N 82 DANH M ỤC CÁC TÀI LIỆU TH A M K H Ả O 83 DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 2.1 Quy hoạch diện tích đất sử dụng 41 Bảng 2.2 Tính tốn tổng mức đầu tư Dự n 44 Bảng 2.3 Tổng hợp nhu cầu vốn đầu tư dự án theo tiến độ (đơn vị tính 1000 đồng)46 Bảng 2.4 Kế hoạch huy động vốn mua h ộ 48 Bảng 2.5 Tổng hợp nguồn vốn cho dự án .49 Bảng 2.6 Tổng họp nhu cầu vốn năm (không kể lãi v a y ) 50 Bảng 2.7 Kế hoạch sử dụng vốn đầu tư (nghìn đồng) 51 Bảng 2.8 Lãi vay trình đầu tư (nghìn đồng) 54 Bảng 2.9 Doanh thu bán hộ dùng bù đắp lãi v a y 56 Bảng 2.10 Tính giá trị khấu hao 57 Bảng 2.11 Vốn đầu tư tính thời điểm gốc tính toán (cuối năm 2011) 60 Bảng 2.12 Doanh thu thời gian đầu tư tính thời điểm gốc tính tốn (cuối năm 2011) 60 Bảng 2.13 Tính thu nhập từ th văn phịng dự n 61 Bảng 2.14 Tính đầu kỳ kỳ th văn phịng 62 Bảng 2.15 Lợi nhuận quy đầu kỳ (cuối năm 2011) 62 Bảng 2.16 Tổng họp số liệu tính NPV dự n .63 Bảng 2.17 Tính thu nhập từ thuê văn phòng dự n 64 TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN -— LÊ 8DK>£Qc&ca - ĐỨC HỒNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰÁN ĐẦU 1ƯBẤT DỘNG SẢN LAYVÍDỤ DỰÁNĐẤU TƯXÂY DỤNG TO HỢP DỊCH vụ 1HU0 NG MẠI, VĂN PHÒNG VA CĂN HỘ CAO CẤP TẠI PHÚ LÃM -HÀ ĐÔNG -HÀ NỘI C h u y ê n n g n h : Q u ả n t r í k ỉn h d o a n h b â t đ ô n g sả n TÓMTẮTLUẬNVẪNTHẠCSỸ H À N Ộ I, N A M ầ m MỞ ĐẦU T ín h c ấ p th iế t M ụ c tiê u n g h iê n u N ghiên cứu phân tích tài dự án đầu tư kinh doanh bất động với m ục tiêu: - H ệ thống, khái quát hóa tổng họp vấn đề lý luận phân tích tài dự án bất động sản - Phân tích, đánh giá thực trạng, làm sáng tỏ hạn chế, bất cập nguyên nhân gây vấn đề việc lập, phân tích tài m ột dự án cụ thể - Đ ề xuất định hướng, giải pháp nhằm giải bất cập góp phần hồn thiện nội dung phân tích tài dự án đầu tư bất động sản Đ ố i tư ợ n g , p h m v i n g h iê n c ứ u - N hữ ng vấn đề lý luận dự án đầu tư phân tích tài dự án đầu tư - N ội dung phân tích tài dự án đầu tư bất động sản cụ thể - Đ ịnh hướng cơng tác phân tích tài dự án đầu tư bất động sản lấy v í dụ cụ thể - Phân tích m ột dự án góc độ chủ đầu tư để đánh giá phân tích P h n g p h p n g h iê n u P hư ơng pháp vận dụng so sánh, phân tích, tổng họp xem xét cụ thể thực trạng phân tích tài dự án K ế t c ấ u N goài phần m đầu, kết luận, nội dung luận văn trình bày theo kết cấu ba chương 11 CHƯƠNG I Cơ SỞ LÝ LUẬN VÈ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH D ự ÁN ĐÀU Tư BẤT ĐỘNG SẢN KHÁI NIỆM VÀ S ự CẦN THIÉT CỦA PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH D ự ÁN ĐẦU T BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 D ự n đ ầ u tư b ấ t đ ộ n g sả n V iệc đưa khái niệm dự án đầu tư bất động sản xem xét nhiều góc độ khác nhau: -V ề hình thức - V ê quản lý - X ét m ặt nội dung 1.1.1 Khái niêm 1.1.2 Đặc điểm dự án đầu tư bất động sản N đặc điểm dự án bất động sản để từ làm phân tích tài dự án theo đặc điểm chung đặc điểm riêng có dự án bất động sản 1.2 P h â n tíc h tà i c h ín h D ự n đ ầ u tư k ỉn h d o a n h b ấ t đ ộ n g sản: 1.2.1 Khải niệm: N khái niệm phân tích tài dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 1.2.2.1 Vai trị phân tích tài Phân tích tài có vai trị quan trọng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản - Phân tích tài cuả dự án cung cấp thông tin cần thiết để chủ đầu tư đưa định có nên đầu tư hay khơng - Phân tích tài cịn sở để tiến hành phân tích khía cạnh xã hội Ill 1.2.3 Yêu cầu phân tích tài chỉnh - N guồn số liệu phải đầy đủ đảm bảo độ tin cậy cao đáp ứng m ục tiêu phân tích - Phải sử dụng phương pháp phân tích phù hợp hệ thống tiêu để phản ảnh đầy đủ khía cạnh tài dự - Phải đưa nhiều phương án để từ lựa chọn phương án tối ưu 1.2.4 Cơ sở tính tốn phân tích tài chính: 1.2.4.1 Gía trị thời gian tiền T iền có giá trị thay đổi m ặt thời gian xem xét phân tích sử dụng công thức lý thuyết học để đánh giá giá trị tiền theo thời gian 1.2.5 N ội dung phân tích tài chính: 1.2.5.1 X c định tổng m ức vốn đầu tư a X c định tổng m ức vốn đầu tư b P hư ơng p h p xác định tổng m ức đầu tư: Đây nội dung quan trọng cần xem xét tiến hành phân tích tài dự án Tính tốn xác tổng mức đầu tư có ý nghĩa quan trọng việc xác định tính khả thi dự án - Phương pháp cơng chi p h í : - P hư ơng pháp đinh m ức vốn : 1.2.5.2 X c định cấu nguồn vốn tài trợ cho d ự án: T ính tốn tỉ trọng nguồn vốn chiếm tổng m ức đầu tư để xem xét khả đảm bảo nguồn vốn cho dự án v khả trả nợ dự án thực 1.2.5.3 D ự tính doanh thu, k ế hoạch trả nợ, d ự trù lỗ lãi tính toán luồng tiền d ự án - D ự tính doanh thu từ hoạt động dự án: - D ự tính chi phí sản xuất ( dịch vụ ): - D ự tính m ức lỗ lãi dự án : IV T rên sở số liệu dự tính tổng doanh thu, chi phí năm tiến hành dự tính m ức lỗ lãi hàng năm dự án - X ác định dòng tiền dự án L dịng chi phí lợi ích ( doanh thu ) dự án suốt q trình hoạt động N ó m ức chênh lệch khoản thu khoản chi thời điểm xem x é t B ao gồm : D òng chi phí D òng loi ích ■ 1.2.5.4 Các ch ỉ tiêu p h â n tích tài d ự án đầu tư Các tiêu đánh giá tiềm lưc tài doanh nghỉêp: Chỉ tiêu loi nhuần thuần, thu nhâp dư án : H ê số hoàn vốn (RR) hay tỉ suất loi nhuân vốn dầu tư H ệ số nói lên m ức độ thu hồi vốn đầu tư ban đầu từ lợi nhuận thu hàng năm Tỉ số loi ích - chi phí Tỉ số kí hiệu B/C xác định tỉ số lợi ích thu chi phí bỏ Chi phí lợi ích dự án tính m ặt thời điểm tương lai T hòi gian thu hồi vốn dầu tư ( T ): Phương pháp xác định thời gian thu hồi vốn đầu tư có tinh đến yếu tố thời gian tiền tuân theo phương pháp chung : cộng dồn từ dần + Phư ơng pháp cộng dồn : + P hư ơng pháp trừ dần : Chỉ tiêu cho biết thời gian thu hồi vốn dựa vào khoản thu hồi lợi nhuận khấu hao năm i H ê sổ hoàn vốn nôi bô ( I R R ) : IR R m ức lãi suất dùng làm hệ số chiết khấu, chuyển khoản thu chi dự án m ặt thời gian tổng thu tổng chi IR R cho ta thấy m ức sinh lời dự án hay tỉ suất lợi nhuận dự án 72 3.1.2 G iải p h p cho nguồn nhăn lực Đây giải pháp mang tính chiến lược lâu dài bền vững đặc biệt thời kì hội nhập cạnh tranh Đào tạo nâng cao trình độ chuyên môn cán công nhân viên giải pháp thiếu doanh nghiệp Vì chất lượng lao động Việt Nam thấp Vì để làm cơng tác cồn ty cần trọng số ý sau : - Công tác tuyển dụng - Kế hoạch đào tạo phát triển nguồn nhân lực Đối với đội ngũ tài phân tích dự án đầu tư người trực tiếp tham gia trình lập dự án phân tích tài dự án nên cán làm công tác nắm vững quy trịnh lập dự án - Tạo môi trường làm việc thuận lợi cho người lao động Vì mơi trường tạo nên thoải mái giúp cho người lao động hăng say làm việc, sáng tạo công việc để đạt hiệu cao 3.1.3 N ă n g cao lực quản lỷ Doanh nghiệp cần có sách lương thưởng cho cán ,công nhân viên cách hợp lý tạo động lực cho người lao động 3.1.4 G iải p h p p h ò n g ngừa rủ i ro Trong trình lập dự án đầu tư khơng thể tránh khỏi rủi ro, vây cơng ty cần phải có biện pháp tránh giảm thiểu rủi ro Những rủi ro thường gặp như: - Xuât thêm đối thủ cạnh tranh có thêm nhà đầu tư khác nước nước, đặc biêt đất nước ta nhập WTO cạnh tranh lớn Vì địi hỏi doanh nghiệp cần phai nâng cao chất lượng sản phẩm bên cạnh tăng cường quản lý giám sát chặt chẽ q trình quản lý, thi cơng đế cơng trình đảm bảo chất lượng - Những rủi ro q trình thi cơng điều kiện tư nhiên điều kiện lao động 73 - Rủi ro giá: giá bất động sản cao hay thấp tác động mạnh mẽ đến tâm lý khách hàng, thực tế chứng minh khu vực Hà Nội giai đoạn đầu năm 2010 thị truờng bất động sản giao dịch bất thường có nguyên nhân mức giá cao so với giá tự nhiên bất động sản Vì vậy, cần có xem xét đưa mức giá cho phù hợp với thị trường B iệ n p h p n â n g ca o c h ấ t lư ợ n g p h â n tíc h tà i c h ín h d ự n đ ầ u tư Qua phân tích thực tế đánh giá hoạt động phân tích tài dự án đầu tư bất động sản thấy điều kiện kinh tế giai đoạn chuyển tiếp, chế độ sách cịn chưa đồng bộ, nhiều điều cịn chưa hợp lý cịn ln thay đổi u cầu địi hỏi phải có biện pháp tích cực cụ thể nhằm nâng cao vai trò hiệu hoạt động thẩm định dự án có phân tích tài Công ty yêu cầu cần thiết Bằng hiểu biết học hỏi thân với mong muốn Công ty giải khắc phục tồn em xin trình bày số đ ề su ất sau: - v ề p h ía n h n c v c c c q u a n h ữ u q u a n Như biết hệ thống sách nhà nước có ảnh hưởng đến tất lĩnh vực đời sổng xã hội như: Kinh tế, trị, văn hố Bất kỳ thay đổi sách Nhà nước tác động đến tồn xã hội, q trình phân tích tài dự án đầu tư trường hợp ngoại lệ Dưới ta xem xét số vấn đề cộm a X â y dự ng m ộ t sân ch i đồng n h ất ổn định Để thúc đẩy kinh tế phát triển, nhu cầu vốn đầu tư Việt Nam lớn, đầu tư cho dự án phát triển sở hạ tầng lẫn đầu tư cho dự án khác Thông thường dựa án đầu tư cho sở hạ tầng nhà nước khuyến khích hỗ trợ vốn Thế cịn dự án khác ? nguồn vốn đầu tư phải tìm đâu ? Câu trả lời là: Nguồn vốn tự có, vay viện 74 trợ nguồn vốn vay Các dự án phần nhiều thuộc khu vực tư nhân Nhưng thực tế đầu tư vào khu vực gặp nhiều khó khăn, nhiều quy định quy chế Việc có nhiều quy định quy chế dẫn đến việc đưa xuống địa phương thực bị sai lệch nhiều hay bị quan chức địa phương tuỳ tiện áp dụng Nó tạo tệ nạn tham nhũng, sách nhiễu gây cản trở nhiều đến việc đầu tư tư nhân hay Nhà nước, nước hay nước Bệnh quan liêu giấy tờ thủ tục hành không “ ác mộng “ nhà đầu tư .n ó cịn làm nản lịng nhà đầu tư, khơng loại trừ ảnh hưởng đến công tác thẩm định dự án có phân tích tài dự án Bởi quy định, điều khoản mập mờ làm cho cán tín dụng khó khăn việc đánh giá tính pháp lý hồ sơ xin vay Nạn tham nhũng, ô dù tạo chứng thực không với thực tế Do thẩm định dự án đầu tư cán tín dụng đưa định sai lầm nhìn vào dấu son chữ ký xác nhận Bên cạnh đó, phủ cơng bố đối sử bình đẳng tất thành phần kinh tế, lại có hàng loạt quy chế rắc rối đưa nhằm đặt doanh nghiệp quốc doanh vào vị trí thuận lợi so với thành phần kinh tế khác Trong việc dù vay tiền hay xin giấy phép kinh doanh, xuất nhập khẩu, hay thuế doanh nghiệp quốc doanh thường ưu đãi so với doanh nghiệp tư nhân Như sách Nhà nước tạo môi trường kinh doanh thuận lợi cho doanh nghiệp nhà nước Chính doanh nghiệp quốc doanh cảm thấy lợi họ khơng cần thiết phải nỗ lực hoạt động kinh doanh Mơi trường kinh doanh khơng bình đẳng ảnh hưởng khơng nhỏ đến hoạt động thẩm định dự án Nó tạo tâm lý thiên vị doanh nghiệp 75 quốc doanh cán tín dụng Họ thường muốn duyệt vay cho doanh nghiệp quốc doanh doanh nghiệp tư nhân, lẽ doanh nghiệp nhà nước làm ăn thua lỗ có khả Ngân sách cấp bù hay định Ngân hàng cho vay với lãi suất ưu đãi Như cách gián tiếp trình thẩm định cán tín dụng bỏ qua dự án có khả sinh lời cao doanh nghiệp tư nhân xin vay Vì nói nguồn vốn nước bị sử dụng lãng phí Đe cải thiện tình hình Nhà nước cần xem xét lại quy chế, sách cho họp lý, nhằm tạo môi trường kinh doanh ổn định, tạo “ sân chơi đồng ” Có cạnh tranh nước lành mạnh, tạo thúc đẩy phát triển xã hội, sản xuất tăng lên, chất lượng hàng hoá nâng cao, giá thành hạ, cạnh tranh với hàng hoá nước, hiệu sử dụng vốn cao Mặt khác việc tạo “một sân chơi đồng nhất” Nhà nước cần phải xây dựng chế, sách ổn định để tạo điều kiện cho doanh nghiệp có hoạt động, thu hút vốn đầu tư từ nước ngồi vào Đe Nhà nước quy chế, sách, luật đầu tư hơm cịn có hiệu lực vào ngày mai, năm sau lâu b khắc p h ụ c nhữ ng thiếu só t tron g lu ật đất đai Đất đai thuộc quyền sở hữu Nhà nước, tổ chức kinh tế cá nhân có quyền sử dụng đất khơng có quyền sở hữu Với diện tích đất đai nhỏ hẹp, dân số lớn nên quyền sử dụng đất đai Việt Nam có giá trị Việc sử dụng đất đai có hiệu hay khơng trở nên quan trọng kinh tế Hiện việc đầu tư chiều sâu, hầu hết dự án đầu tư trung dài hạn sử dụng đất đai để mở rộng quy mô sản xuất, xây dựng Mặt khác nước ta cần có đất để xây dựng, mở rộng, cải tạo 76 sở hạ tầng Cho nên việc sử dụng đất đai cho có hiệu trở nên phức tạp Chính luật đất đai có ảnh hưởng lớn đến vốn đầu tư Trên thực tế doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế sử dụng đất Nhưng để có quyền sử dụng đất đai, thông thường dự án phải thông qua chế phức tạp, phải qua nhiều cấp xét duyệt nhiều thủ tục, qua nhiều bước trung gian Rõ ràng với quy định rắc rối chủ đầu tư phải tiêu hao nhiều thời gian tiền công sức Đương nhiên thẩm định dự án có liên quan tới quyền sử dụng đất đai, tính phức tạp nên cán thẩm định phải nhiều thời gian rà soát thật kỹ Vì làm chậm tiến độ thẩm định dự án ■-Bên cạnh tính phức tạp quy định, thủ tục thời gian sử dụng đất đai nhiều vấn đề vướng mắc Luật đất đai phần khắc phục tranh cãi quyền chuyển nhượng, quyền sử dụng đất đai làm tài sản chấp cần phải làm rõ thêm thời hạn sử dụng đất Luật không quy định thời hạn sử dụng đất khu công nghiệp, đô thị thương mại mà lại chuyển phần sang văn thực Vì định cho thuê đất cấp có thẩm quyền nộp cho Ngân hàng có đưa thời hạn cho thuê đất lại kèm với câu “ Trong thời gian thuê đất, Nhà nước Tỉnh, Thành phố có nhu cầu sử dụng diện tích đơn vị phải chấp nhận chuyển nơi khác ” Điều có nghĩa lúc hoạt động dự án bị đe doạ, tình trạng quy hoạch thị ln bị thay đổi Một có điều xảy dự án coi bị thất bại, cán thẩm định không khỏi ngần ngại xem xét để đưa kết luận đầu tư bảo đảm chắn pháp luật Đe khắc phục tình trạng nhằm khuyến khích đầu tư, nhằm nâng cao chất lượng, hiệu thẩm định dự án, Nhà nước cần bổ sung 77 thêm số điều luật cần thiết thời gian cho thuê đất, quyền lợi nghĩa vụ bên, giảm bớt thủ tục phiền hà, xoá bỏ quy định chồng chéo, xây dựng cứ, phuơng pháp định giá thuê đất, xây dựng quy hoạch tổng thể đất đai thời gian dài c T hiết lập m ộ t hệ thốn g k ế tốn thự c cỏ hiệu Cơng tác kế toán Việt Nam lộn xộn khu vực quốc doanh Hiện số doanh nghiệp Nhà nước, số doanh nghiệp tư nhân làm ăn lớn có liên quan đến xuất nhập có hoạt động kế tốn nghiêm túc, chấp hành quy định nhà nước Còn lại hầu hết doanh nghiệp làm kế toán sơ sài tuỳ tiện chủ yếu theo hình thức ghi sổ Do việc-đánh giá tình hình tài đơn vị khó khăn Đấy chưa kể đến tình trạng “sổ ma”, doanh nghiệp có nhiều sổ kế tốn: Một gốc phản ánh tình hình kinh doanh thực tế, để chuyên dùng để đối phó với quan thuế vụ ( thường thu nhập tính thấp bị lỗ ), dùng để đối phó với việc kiểm tra Ngân hàng cho vay vốn ( Thường làm ăn có hiệu quả, đủ điều kiện vay vốn ) Trước tình hình đó, q trình thẩm định dự án cán thẩm định nhiều thời gian, công sức để kiểm tra lại số liệu đơn vị sổ kế toán, đối chiếu với chứng từ gốc Có tiêu tính có ý nghĩa phản ánh trung thực khả kinh doanh đơn vị Như để nâng cao hiệu hoạt động phân tích tài dự án đầu tư Cơng ty, để số tính xác thực phải nâng cao chất lượng cơng tác kế tốn Muốn Nhà nước cần có quy định hình thức sử phạt đơn vị không thực hay vị phạm chế độ kế toán để số liệu kế toán trung thực đầy đủ Ngoài cần tra, kiểm tra sổ sách, chứng từ kế toán nhằm phát doanh nghiệp vi phạm để xử lý kịp thời Làm cơng tác kế tốn hồn 78 thiện, số kế tốn xác đáng tin cậy hon Và cán tín dụng dễ dàng tính tốn tiêu q trình phân tích tài dự án xác thực - v ề p h ía d o a n h n g h iệ p a N ân g cao chất lư ợn g công tác thu thập thôn g tin thẩm định d ự án đầu tư Khi kinh tế phát triển, mâu thuẫn ngày phát sinh hoạt động thẩm định dự án địi hỏi ngày phải hồn thiện Hiệu hoạt động dự án đầu tư lại phụ thuộc nhiều vào độ xác thơng tin Cho nên nâng cao chất lượng thông tin địi hỏi khách quan cấp bách •- Chúng ta biết thơng tin xác kiểm tra từ nhiều nguồn Do vấn đề đặt cần phải giải trước mắt tránh sử dụng thơng tin phiến diện, mang tính chiều, nghĩa ngồi liệu, thơng tin doanh nghiệp cung cấp cán thẩm định cần phải triệt để khai thác từ nhiều nguồn b Tiến hành thu thập thông tin từ nhữ ng nguồn bên ngồi - Thơng tin tình hình tốn doanh nghiệp - Các số liệu bảng tổng kết tài sản, dự trù thu chi tiền mặt năm tới, doanh thu, lợi nhuận, dự kiến đầy đủ chi phí cho mở rộng SXKD, bảng giá máy móc mới, danh sách chủ nợ, nợ theo thứ tự thời gian Nếu bảng TKTS số liệu kinh doanh lạc hậu từ tháng trở lên phải yêu cầu cung cấp số liệu kỳ cập nhật - Sử dụng thông tin từ việc điều tra trực tiếp đơn vị có liên quan - Kiểm tra khách hàng Công ty để xem sản phẩm Công ty có đủ độ tin cậy khơng, phương thức tốn mà Công ty sử dụng - Điều tra bạn hàng Cơng ty để xem xét quan hệ toán khả tận dụng vốn giúp Cơng ty tiêu thụ sản phẩm xây dựng, 79 tìm kiếm người thuê dài hạn Đây nguồn thông tin có vai trị quan trọng việc xác định hiệu dự án Công ty phải nắm thông tin từ tiêu thụ sản phẩm Công ty để đánh giá hiệu thực dự án Trên thực tế thu thập thông tin từ nguồn bên ngồi địi hỏi nhiều thời gian nên phương pháp sử dụng, hạn chế nhiều khả kiểm tra độ xác thơng tin Do khơng số liệu dùng làm phân tích tài dự án cịn sai lệch, giảm chất lượng cơng tác phân tích tài dự án Cho nên để nâng cao hiệu phân tích tài dự án đầu tư Ngân hàng cơng việc thu thập thơng tin từ nguồn bên ngồi cần thiết, đảm bảo tính khách quan xác số liệu ■-Tóm lạ i: Thơng tin vấn đề quan trọng sống hiệu phân tích tài dự án đầu tư thời đại Nâng cao chất lượng phân tích tài dự án tách rời việc nâng cao chất lượng thơng tin, để độ xác số liệu sử dụng tính tốn tăng lên, cán thẩm định phải triệt để tận dụng nguồn có khả cung cấp chúng Có số liệu thu thập mang tính khách quan khơng bị bóp méo mục đích xin vay vốn, duyệt dự án doanh nghiệp c N ân g cao trình độ kiến thứ c đội ngũ cán thẩm định Trên thực tế cán thẩm định có xu hướng coi trọng số phương diện phương diện khác trình phân tích tài dự án Mà khía cạnh, vấn đề liên quan đến dự án quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến doanh nghiệp Cho nên việc hồn thiện tính tồn diện hoạt động phân tích tài dự án đầu tư yêu cầu cấp bách, đòi hỏi nỗ lực từ phía cán thẩm định Khách quan mà nói với trang bị trường đại học cán thẩm định khơng thể có hệ thống kiến thức toàn 80 diện bao gồm nhiều vấn đề để đáp ứng địi hỏi cơng tác phân tích tài dự án đầu tư.Trong thực tế q trình phân tích tài dự án đầu tư đòi hỏi cán thẩm định phải có kiến thức trình độ cao kinh tế, pháp luật ( nước quốc tế ), công nghệ, kỹ thuật thông tin thị trường, tốn quốc tế có liên quan đến phương diện dự án Sẽ khó địi hỏi cán thẩm định phải có trình độ Bởi để đảm bảo cho chất lượng hoạt động tín dụng địi hỏi Ngân hàng phải bước nâng cao trình độ cán tín dụng cách, mở lớp đào tạo, đào tạo lại, tổ chức buổi hội thảo mời chuyên gia nói chuyện, giao lưu trao đổi kinh nghiệm với Cơng ty bạn, tìm nguồn tài liệu nước nước cho cán thẩm định tham khảo thách thức khơng khó khăn, hồn tồn nằm tầm tay Công ty d công tác tổ c cán Hiện đất nước ta ngày phát triển, khối lượng dự án cần vay vốn đầu tư nhiều Chính cơng tác thẩm định dự án có phân tích tài dự an để đưa định đầu tư quan trọng, định đến thành công hay thất bại Công ty Bên cạnh trình độ cán thẩm định cịn hạn chế Chính việc tổ chức thẩm định khơng cịn đáp ứng u cầu Vậy cần phải thành lập phòng thẩm định thuộc Ban QLDA từ đến 10 người chuyên làm công tác thẩm định phần quan trọng dự án thẩm định mặt tài quan trọng e H oàn chỉnh nhữ ng n ội dung p h â n tích tài chỉnh dự án Theo văn hướng dẫn thẩm định dự án đầu tư có quy trình phân tích tài dự án Cơng ty ban hành tồn hệ thống, nội dung trình bày tương đối rõ ràng đầy đủ Nếu cán thẩm định 81 tuân thủ kết thẩm định nhìn chung xác Tuy nhiên văn đưa hai phương pháp để so sánh hiệu dự án NPV IRR Hai phương pháp trọng xem xét đến tính thời gian dòng tiền tệ Sự thừa nhận giá trị thời gian tiền tệ làm cho kỹ thuật xác định hiệu vốn đầu tư hai phương pháp hẳn (về mặt lý thuyết) so với phương án khác hai phương án ưa dùng Tuy nhiên nhiều trường hợp, sử dụng phương pháp NPV lựa chọn dự án này, buộc phải từ chối dự án lại, áp dụng phương pháp IRR kết ngược lại Vì tơi đưa thêm phương pháp số sinh lời điều chỉnh theo thời gian ln cho ta tín hiệu xác tính thoả mãn hiệu đồng vốn lẫn thời gian sinh lời dự án (RR) - Cần phân tích, đánh giá kỹ yếu tố đầu vào thị trường để xác định giá bán, giá cho thuê văn phòng cách khoa học đảm bảo yếu tố biến động cách đầy đủ 82 KÉT LUẬN • Qua trình học tập trường vào tìm hiểu thực tế cơng tác phân tích tài dự án, giúp em nắm bắt cách tổng quan quy trình việc phân tích tài dự án Đây phần việc quan trọng mà Doanh nghiệp quan tâm định đầu tư Tại cơng ty TNHH Lam Sơn vậy, có phận cán thẩm định chuyên trách phân tích tài dự án, cịn nhiều hạn chế khó khăn chung doanh nghịêp Việt Nam Muốn khắc phục hạn chế sớm chiều mà cần có can thiệp nhà nước nhìn nhận mức tầm quan trọng cơng tác phân tích tài dự án doanh nghiệp Luận văn tốt nghiệp thực tập chuyên nghành em chọn đề tài: "Phân tích tà i d ự án đầu tư b ấ t độn g sản lấy v í dụ d ự án đầu tư x â y d ự n g tổ hợ p dịch vụ th n g m ại, văn p h ò n g hộ cao cấp P h ú L ã m - H Đ ô n g - H N ội" Nhằm đưa thực trạng phân tích tài dự án Công ty đưa số giải pháp để góp phần hồn chỉnh quy trình cơng tác phân tích tài dự án nói chung dự án đầu tư bất động sản nói riêng Trong khn khổ Luận văn tốt nghiệp trình độ có hạn nên đề tài cịn nhiều thiếu sót mong góp ý thầy cô bạn 83 DANH MỤC CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt (2005), Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, Giáo trình lập dự án đầu tư, NXB Thống kê, Hà Nội Trường Đại học Kinh tế Quốc dân (2000), Giáo trình lập quản lý dự án đầu tư, NXB Thống kê PGS.TS Lưu Thị Hưong (2004), Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, Thẩm định tài dự án, NXB Tài chính, Hà Nội Đ in h T h ể H iể n , L ập - T h ẩ m đ ịn h h iệ u qu ả tài ch ín h , N X B T h ố n g k ê Vũ Công Tuấn (2007), Phân tích kinh tế dự án đầu tư, NXB Tài Luật Kinh doanh bất động sản L u ật Đ ấ t đ ai, L u ậ t N h , L u ậ t Đ ầ u tư T ran g th ô n g tin đ iệ n tử internet: w w w g o o g le c o m v n / T r íc h d ẫ n : [1] Giáo trình: Lập dự án đầu tư - Trường ĐH KTQD năm 2008, trích trang 19 [2] Trích giảng mơn lập dự án đầu tư kinh doanh BĐS [3] Giáo trình: Lập dự án đầu tư - Trường ĐH KTQD năm 2008, trích trang 232 [4] Giáo trình: Lập dự án đầu tư - Trường ĐH KTQD năm 2008, trích trang 234 [5] Giáo trình: Lập dự án đâu tư —Trường ĐH KTQD năm 2008, trích trang 250-251 [6] Trích Thơng tư 05/2007/TT-BXD: HD lập quản lý CP đầu tư XD cơng trình [7] T giảng m ơn thẩm định dự án đầu tư có sử dụng đất [8] Giáo trình: Lập dự án đầu tư - Trường ĐH KTQD năm 2008, trích nội dung trang 275-290 [9] Giáo trình: Lập dự án đầu tư - Trường ĐH KTQD năm 2008, trích trang 239 BẢNG 1: BẢNG TÍNH GIÁ TRỊ KHÁU HAO Đơn vị tính: triệu đồng TT T Khoản mục Tổng giá trị đầu tư - Chi phí xây lắp - Chi phí thiết bị Tổng mức KHCB hàng năm Luỹ kế KHCB trích Giá trị TSCĐ lại Khoản mục T Tống giá trị đầu tư - Chi phí xây lắp - Chi phí thiết bị Tổng mức KHCB hàng năm Luỹ kế KHCB trích đợc Giá trị TSCĐ cịn lại Các năm hoạt động dự án Thòi gian KH 2009 2010 55.217 21.425 20 2011 76.642 2.760 2.760 2.760 2.760 2.760 2.760 2.760 3.060 3.060 3.060 3.060 3.060 3.060 3.060 5.820 5.820 5.820 5.820 5.820 5.820 5.820 5.820 11.640 17.460 23.280 29.100 34.920 40.740 70.822 65.002 59.182 53.362 47.542 41.722 35.902 2.760 2.760 43.500 33.142 2.760 2.760 46.260 30.382 Các năm hoạt động dự án Thòi gian KH 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 20 2.760 2.760 49.020 27.622 2.760 2.760 51.780 24.862 2.760 2.760 54.540 22.102 2.760 2.760 57.300 19.342 2.760 2.760 60.060 16.582 2.760 2.760 62.820 13.822 2.760 2.760 65.580 11.062 2.760 2.760 68.340 8.302 2.760 2.760 71.100 5.542 2.760 2.760 73.860 2.760 2.760 2.760 76.642 BẢNG 2: BẢNG TÍNH CHI PHÍ KINH DOANH TT Các năm hoạt động dự án Đon vi Khoản mục 2009 Khấu hao TSCĐ 1.1 - Chi phí xây lắp 2012 2011 Tr đồng t» 1.2 - Thiết bị, chi khác 2010 Chi phí vận hành, quản lý Tổng cộng: 2013 2.760 3.060 M 3.542 Triệu đ 9.362 2014 2015 2016 2017 2.760 2.760 2.760 2.760 2.760 3.060 3.060 3.060 3.060 3.060 3.936 3.936 3.936 4.125 9.756 9.756 9.945 3.936 9.756 9.756 — -r j Đơn vị tính: triệu đông TT Khoản muc Đon vị Các năm hoạt động dự án 2018 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2.760 2.760 2.760 2.760 2.760 2.760 2026 2027 2028 2029 2030 2.760 2.760 2.760 2.760 2.760 2031 Khấu hao TSCĐ 1.1 - Chi phí xây lắp 1.2 - Thiết bị 2019 Chi phí vận hành,quản lý Tổng cộng: Tr đồng »» M Triệu đ 2.760 2.760 3.060 4.125 9.945 - 4.125 - - - - - - - 4.125 4.125 4.330 4.330 4.330 4.330 4.330 6.885 6.885 6.885 7.090 7.090 7.090 7.090 7.090 - 4.535 - - - 2.760 - 4.535 4.535 4.535 4.535 7.295 7.295 7.295 7.295 7.295 BẢNG 3: BẢNG D ự TRÙ LỎ LÃI Dự ÁN Đ n v ị tín h : tr iệ u đ n g TT T T Các năm hoạt động dự án Khoản mục 2009 , 2010 2012 2011 Doanh thu Doanh thu - VAT Tổng cộng chi phí Lợi nhuận Thuế thu nhập doanh nghiệp Lợi nhuận ròng Lợi nhuận cộng dồn 17.714 15.942 9.362 6.580 1.842 4.738 4.738 19.683 17.715 9.756 7.959 2.228 5.731 10.469 2014 19.683 17.715 9.756 7.959 2.228 5.731 16.200 2015 2016 2017 19.683 19.683 17.715 17.715 9.756 9.756 7.959 7.959 2.228 2.228 5.731 5.731 21.931 27.662 20.627 18.564 9.945 8.619 2.413 6.206 33.868 Các năm hoạt động dự án Khoản mục Doanh thu Doanh thu - VAT Tổng cộng chi phí Lợi nhuận Thuế thu nhập doanh nghiệp Lợi nhuận ròng Lợi nhuận cộng dồn 2013 2018 2019 20.627 18.564 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 20.627 20.627 21.651 21.651 21.651 21.651 21.651 22.674 22.674 22.674 22.674 18.564 18.564 19.486 19.486 19.486 19.486 19.486 20.406 20.406 20.406 20.406 6.885 6.885 7.090 7.090 7.090 7.090 7.090 7.295 7.295 7.295 7.295 8.619 8.619 12.396 12.396 12.396 12.396 12.396 13.111 13.111 13.111 13.111 22.674 9.945 8.619 20.627 18.564 6.885 8.619 2.413 2.413 2.413 3.671 6.206 40.074 6.206 6.206 6.206 8.926 8.926 8.926 8.926 8.926 9.440 9.440 9.440 9.440 9.440 46.280 52.486 58.692 67.618 76.544 85.470 94.396 103.322 112.762 122.202 131.642 141.082 150.522 2.413 3.470 3.470 3.470 3.470 N h vậy: - Lợi nhuận thu (cộng dồn) vòng 20 năm hoạt động dự án: 150.522,944 triệu - Thuế thu nhập nộp cho Ngân sách Nhà nước là: 58.524 triệu 3.470 3.671 3.671 3.671 3.671 20.406 7.295 13.111