Phân tích tài chính dự án tổ hợp văn phòng trung tâm thương mại và khu căn hộ cao cấp golden palace, mễ trì, từ liêm, hà nội

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN  CHU BÍCH NGỌC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TỔ HỢP VĂN PHỊNG, TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI VÀ KHU CĂN HỘ CAO CẤP GOLDEN PALACE, MỄ TRÌ, TỪ LIÊM, HÀ NỘI Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh Bất động sản LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH DOANH VÀ QUẢN LÝ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS.NGUYỄN MINH NGỌC Hà Nội, năm 2013 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu độc lập riêng Tất số liệu tham khảo trung thực nguồn gốc rõ ràng Tác giả luận văn Chu Bích Ngọc MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG, HÌNH TĨM TẮT LUẬN VĂN LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÍ LUẬN TRONG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 TỔNG QUAN VỀ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Khái niệm, cần thiết dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 1.1.2 Đặc điểm hoạt động kinh doanh bất động sản 1.1.3 Khái niệm, cần thiết phân tích tài dự án kinh doanh bất động sản8 1.1.4 Mục đích, yêu cầu phân tích tài dự án kinh doanh bất động sản 1.2 NỘI DUNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 10 1.2.1 Xác định tổng vốn đầu tư cấu nguồn vốn dự án 10 1.2.2 Xác định nguồn vốn tài trợ cho dự án 16 1.2.3 Dự tính doanh thu, kế hoạch trả nợ, dự trù lỗ lãi tính tốn luồng tiền dự án 20 1.2.4 Các tiêu phân tích tài dự án 21 1.2.5 Đánh giá độ an tồn tài dự án đầu tư 28 1.3 NHỮNG YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CÔNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN 30 1.3.1 Những yếu tố khách quan ản hưởng đến hoạt động phân tích tài dự án & đầu tư kinh doanh bất động sản 30 1.3.2 Những yếu tố chủ quan 32 1.4 KINH NGHIỆM CÔNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH TẠI DOANH NGHIỆP KHÁC VÀ BÀI HỌC KINH NGHIỆM 37 CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TỔ HỢP VĂN PHÒNG, TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI VÀ KHU CĂN HỘ CAO CẤP GOLDEN PALACE, MỄ TRÌ, TỪ LIÊM, HÀ NỘI 39 2.1 TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY ĐẦU TƯ XÂY DỰNG MAI LINH VÀ DỰ ÁN TỔ HỢP VĂN PHÒNG, CHUNG CƯ CAO CẤP, THƯƠNG MẠI GOLDEN PALACE 39 2.1.1 Tổng quan Công ty cổ phần đầu tư Mai Linh 39 2.1.2 Sơ lược dự án Tổ hợp văn phòng, chung cư cao cấp, thương mại Golden Palace 41 2.2 NỘI DỤNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TỔ HỢP VĂN PHÒNG, CHUNG CƯ CAO CẤP, THƯƠNG MẠI GOLDEN PALACE 45 2.2.1 Xác định tổng mức đầu tư nhu cầu vốn 45 2.2.2 Dự tính doanh thu, kế hoạch trả nợ, dự trù lỗ lãi, tính luồng tiền dự án 52 2.2.3 Các tiêu phân tích tài dự án 60 2.2.4 Đánh giá độ an tồn tài dự án 65 2.3 MỘT SỐ NHẬN XÉT VỀ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TỔ HỢP VĂN PHÒNG, CHUNG CƯ CAO CẤP, THƯƠNG MẠI GOLDEN PALACE 68 2.3.1 Những mặt đạt 68 2.3.2 Những mặt hạn chế nguyên nhân 69 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HỒN THIỆN PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TỔ HỢP VĂN PHÒNG, CHUNG CƯ CAO CẤP, THƯƠNG MẠI GOLDEN PALACE 72 3.1 QUAN ĐIỂM, ĐỊNH HƯỚNG TRONG PHÁT TRIỂN DỰ ÁN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ MAI LINH 72 3.2 GIẢI PHÁP HỒN THIỆN PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ MAI LINH 73 3.2.1 Điều chỉnh lại tỷ lệ chiết khấu 73 3.2.2 Điều chỉnh lại giá bán 74 3.2.3 Hoàn thiện việc thu thập thông tin 76 3.2.4 Tăng cường đầu tư đổi trang thiết bị 77 3.2.5 Đầu tư nguồn lực người 77 3.2.6 Nâng cao lực quản lí dự án 78 3.2.7 Giải pháp phòng ngừa rủi ro 79 3.2.8 Điều chỉnh lại phương thức kinh doanh 80 3.3 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ TRONG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 82 3.3.1 Kiến nghị với ban lãnh đạo công ty cổ phần đầu tư Mai Linh 82 3.3.2 Kiến nghị với quan, ban ngành có liên quan 82 KẾT LUẬN 87 TÀI LIỆU THAM KHẢO 89 PHỤ LỤC CÁC BẢNG TÍNH TỐN 90 DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Bất động sản: BĐS Công ty cổ phần: CTCP Kinh tế kỹ thuật: KTKT Tài sản cố định: TSCĐ Ủy ban nhân dân: UBND DANH MỤC BẢNG, HÌNH BẢNG Bảng 1.1: Suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình nhà 15 Bảng 2.1: Tổng mức đầu tư dự án Golden Palace 49 Bảng 2.2: Tổng hợp nguồn vốn DAĐT Golden Palace 50 Bảng 2.3: Bảng kế hoạch trả nợ ngân hàng thương mại 53 Bảng 2.4: Bảng doanh thu dự kiến 55 Bảng 2.5: Bảng dự trù lỗ lãi 56 Bảng 2.6: Bảng tính NPV dự án 62 Bảng 2.7: Bảng phân tích độ nhạy tiêu tài 66 HÌNH Hình 2.1: Sơ đồ tổ chức Công ty cổ phần đầu tư Mai Linh 40 TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN  CHU BÍCH NGỌC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TỔ HỢP VĂN PHÒNG, TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI VÀ KHU CĂN HỘ CAO CẤP GOLDEN PALACE, MỄ TRÌ, TỪ LIÊM, HÀ NỘI Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh Bất động sản TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SỸ Hà Nội, năm 2013 i TÓM TẮT LUẬN VĂN Phát triển kinh tế - xã hội nhiệm vụ trọng tâm hàng đầu quốc gia tỉnh, thành, địa phương Đối với nước ta, mục tiêu lại quan trọng q trình đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, đại hóa, hội nhập kinh tế quốc tế Một chương trình phát triển kinh tế xã hội nước ta nhiệm kỳ 2010 - 2015 phát triển kết cấu hạ tầng, đô thị thông qua việc đầu tư vào dự án cách hiệu Vì vậy, vấn đề đầu tư dự án có hiệu trở nên cấp thiết hết Muốn đầu tư có hiệu q trình lập dự án phải tiến hành phân tích tài dự án Phân tích tài dự án nội dung phân tích quan trọng trình lập dư án, định tính khả thi dự án đầu tư Trên sở thơng tin cơng tác phân tích tài chính, doanh nghiệp xác định có nên thực đầu tư vào dự án hay khơng, hiệu dự án mang lại Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản (BĐS) lĩnh vực kinh doanh đặc biệt, đầu tư kinh doanh kinh BĐS gắn với đất đai, lượng vốn tham gia lớn, thời gian hồn vốn kéo dài, sản phẩm mang tính bền vững cao Cho nên việc phân tích tài dự án đầu tư kinh doanh BĐS lại có ý nghĩa quan trọng Các dự án BĐS ln dự án có quy mơ lớn cơng tác phân tích tài khơng phép sai sót Nếu mắc phải sai lầm tính tốn kết phân tích tài ảnh hưởng nghiêm trọng khơng đến dự án đầu tư mà cịn ảnh hưởng đến tồn phát triển doanh nghiệp Hiện nay, với nhu cầu BĐS ngày gia tăng, phát triển kinh tế theo hàng loạt dự án đầu tư kinh doanh BĐS triển khai, điều kiện thuận lợi cho môi trường phát triển công ty kinh doanh BĐS Nhận thấy nhu cầu cần thiết thị trường, công ty cổ phần đầu tư Mai ii Linh tiến hành xây dựng dự án Tổ hợp văn phòng, trung tâm thương mại, khu hộ cao cấp Golden Palace Tuy nhiên, để xác định xem dự án có đem lại hiệu kinh tế hay khơng cịn phù thuộc vào cơng tác phân tích tài dự án.Vì cơng tác phân tích tài dự án ngày quan tâm coi trọng Tuy nhiên, thực tế cơng tác phân tích tài chưa thực có thống cao nhận thức hành động phân tích khơng sát thực tế; gây tình trạng chậm giải ngân thực dự án, dự án chậm tiến độ dự án phải tạm dừng chừng Nhận thấy tính cấp thiết đề tài trên, thời gian học trường Đại học Kinh tế quốc dân giúp đỡ hướng dẫn tận tình TS Nguyễn Minh Ngọc, tác giả sâu tìm hiểu nghiên cứu đề tài: Phân tích tài dự án tổ hợp văn phòng, trung tâm thương mại khu hộ cao cấp Golden Palace, Mễ Trì, Từ Liêm, Hà Nội Công ty cổ phần đầu tư Mai Linh làm chủ đầu tư, làm đề tài nghiên cứu luận văn thạc sỹ Trong chương Luận văn, Tác giả giới thiệu khái niệm chung dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, đặc điểm, vai trò tiêu phân tích tài dự án Theo đó, theo Luật đầu tư năm 2005: “Dự án đầu tư tập hợp đề xuất bỏ vốn trung dài hạn để tiến hành hoạt động đầu tư địa bàn cụ thể khoảng thời gian xác định” Từ khái quát chung, tác giả đưa đặc điểm bật hoạt động kinh doanh bất động sản: đầu tư kinh doanh BĐS có tác động trực tiếp vào đất đai, hoạt động kinh doanh BĐS thực thời gian dài, có nhiều rủi ro, hoạt động kinh doanh BĐS vừa hoạt động đa ngành vừa đặc thù Hơn nữa, hoạt động kinh doanh BĐS cần có nguồn vốn lớn, phân tích tài dự án đầu tư, cần phải có kế hoạch huy động vốn, lựa chọn sử dụng nguồn vốn hợp lý để đảm bảo cho việc thực dự án khơng gặp khó khăn, đảm bảo tiến độ thi công dự án iii Đi sâu hơn, tác giả trình bày khái niệm chung phân tích tài dự án đánh giá cách khoa học tồn diện tính hiệu tài dự án giác độ tổ chức cá nhân tham gia đầu tư vào dự án Khẳng định phân tích tài dự án khâu quan trọng việc xác định tính khả thi dự án Sau tác giả nêu rõ tiêu tài cần thiết để phân tích tài dự án: đánh giá tiềm lực tài chủ đầu tư, lợi nhuận thuần, thu nhập dự án; giá trị rịng (NPV), tỷ suất hồn vốn nội (IRR), số doanh lợi (PI), thời gian hoàn vốn (T) Dựa vào tiêu để nhà đầu tư định việc có nên đầu tư vào dự án hay không, so sánh dự án với nhau, để lựa chọn phương án tối ưu đem lại hiệu cao cho doanh nghiệp Phần cuối chương 1, tác giả nêu lên yếu tố để đánh giá độ an toàn tài dự án đầu tư Đánh giá độ an tồn mặt tài dự án thể mặt sau: an toàn nguồn vốn; an tồn khả tốn nghĩa vụ tài ngắn hạn khả trả nợ; an tồn cao cho tiêu hiêu tính tốn Tuy nhiên, q trình phân tích tài dự án có nhiều yếu tố tác động tới cơng tác phân tích tài dự án; làm thay đổi kết phân tích Vì thực phân tích cần phải ý tới yếu tố Đó yếu tố khách quan như: yếu tố thị trường, sách quy định Nhà nước Các yếu tố chủ quan như: đội ngũ cán phân tích dự án, thơng tin, trang thiết bị cơng nghệ, quy trình nội dung phân tích, cách lựa chọn lãi suất chiếu khấu Tiếp theo chương 2, tác giả sâu vào phân tích tài dự án Tổ hợp văn phòng, chung cư cao cấp, thương mại Golden Palace Ở phần đầu tiên, phần giới thiệu q trình hình thành phát triển cơng ty cổ phần đầu tư Mai Linh Được thành lập tháng 9/2006 số người Việt từ châu Âu trở với hoạt động tìm kiếm hội để thực 87 KẾT LUẬN Qua trình nghiên cứu, vận dụng phương pháp phân tích so sánh với thực tế, tác giả tổng kết số vấn đề sau: Dự án đầu tư có vai trị vơ quan trọng hoạt động đầu tư, tiền đề cho việc thực công đầu tư đạt hiệu kinh tế - xã hội Bên cạnh đó, dự án đầu tư đạt lợi nhuận cao góp phần vào phát triển kinh tế Vì vậy, việc phân tích tài dự án đầu tư thuyết minh quan trọng để đánh giá tính khả thi dự án đầu tư bất động sản Dự án tổ hợp văn phòng, trung tâm thương mại khu hộ cao cấp Golden Palace, Hà Nội môt dự án khả thi thu lợi nhuận Không vậy, dự án cịn có hiệu mặt kinh tế - kỹ thuật – xã hội: tạo việc làm cho người lao động, nâng cao giá trị hạ tầng huyện Mễ Trĩ nói riêng Thành phố Hà Nội nói chung Đây yếu tố khiến giá trị dự án đánh giá cao thị trường Cơng tác phân tích tài tn thủ nghiêm chỉnh theo quy trình Pháp luật, bên cạnh cịn tồn hạn chế chưa nhạy bén với thị trường, chưa phân tích dự đốn biến đổi kinh tế, dự án bị chậm tiến độ Dựa hiểu biết, thơng tin thu thập tình hình dự án, tác giả mạnh dạn đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu phân tích tài dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Công ty Cụ thể giải pháp phương pháp tính tiêu hiệu tài chính, dự án nhân lực, thơng tin, quản lý điều hành Ngồi ra, tác giả đề xuất số kiến nghị gửi tới ngân hàng Nhà Nước, Bộ xây dựng, Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội để công tác phân tích tài dự án thực tốt Tác giả hy vọng ý kiến giúp ích phần 88 cho phát triển hoạt động phân tích tài dự án đầu tư bất động sản Trên ý kiến chủ quan tác giả thơng qua q trình nghiên cứu dự án nên tránh khỏi thiếu sót, tác giả mong nhận đóng góp Thầy Cô giáo bạn Một lần nữa, tác giả xin chân thành cảm ơn TS.Nguyễn Minh Ngọc, Thầy Cô khoa Bất động sản Kinh tế tài nguyên anh, chị Công ty Cổ phần Đầu tư Mai Linh tận tình giúp đỡ tác giả hoàn thành đề tài này! Hà nội, ngày 31 tháng 12 năm 2013 Người thực Chu Bích Ngọc 89 TÀI LIỆU THAM KHẢO PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt (2012), Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, Giáo trình lập dự án đầu tư, NXB Đại học Kinh tế quốc dân Đinh Thế Hiển (2011), Lập – Thẩm định hiệu tài chính, NXB Thống kê Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư Báo cáo thị trường BĐS công ty BĐS: Savills, CBRE, Knight Frank… Báo cáo kinh tế kỹ thuật dự án tổ hợp văn phòng, trung tâm thương mại khu hộ cao cấp Golden Palace Công ty CP đầu tư Mai Linh, hồ sơ dự án đầu tư Luận văn khoá trường ĐH KTQD Trang thông tin điện tử internet: www.google.com.vn/; www.vnexpress.net/; www.moc.gov.vn/; www.goldenpalace.vn/; 90 PHỤ LỤC CÁC BẢNG TÍNH TỐN Bảng 1: Chi tiết chi phí xây dựng Bảng 2: Chi phí thiết bị xây dựng Bảng 3: Chi phí bồi thường giải phóng mặt Bảng 4: Chi phí khác Bảng 5: Bảng phân bố vốn lãi vay thời gian xây dựng Bảng 6: Bảng tổng hợp doanh thu Bảng 7: Bảng phân bổ giá trị khấu hao Bảng 8: Bảng tính thời gian thu hồi vốn đầu tư Bảng 1: Chi phí xây dựng cơng trình Đơn vị tính: đồng STT Hạng mục Khối hộ Khối đế (thương mại + văn phòng…) Khối lượng (m2) Đơn giá Giá trị trước thuế Thuế VAT (10%) Thành tiền sau thuế 187,970 6,079,545 1,142,772,159,091 114,277,215,909 1,257,049,375,000 22,830 8,511,364 194,314,431,818 19,431,443,182 213,745,875,000 Phần ngầm 45,000 7,295,455 328,295,454,545 32,829,545,455 361,125,000,000 Hạ tầng kỹ thuật chung 16,290 1,500,000 24,435,000,000 2,443,500,000 26,878,500,000 Chi phí nhà tạm (1% XD) 16,898,170,455 1,689,817,045 18,587,987,500 Tổng cộng 1,706,715,215,909 170,671,521,591 1,877,386,737,500 Bảng 2: Chi phí thiết bị cơng trình Đơn vị tính: đồng STT Hạng mục Thiết bị cơng trình Khối lượng (m2) Đơn giá Giá trị trước thuế Thuế VAT (10%) Thành tiền sau thuế 187,970 772,500 145,206,825,000 14,520,682,500 159,727,507,500 145,206,825,000 14,520,682,500 159,727,507,500 Bao gồm thiết bị động lực nhà như: hệ thống cấp thoát nước, hệ thống cấp điện, hệ thống PCCC, hệ thống camera - an ninh, hệ thống cấp gas, thơng gió hệ thống thang máy cho cơng trình… Tổng cộng Chi phí thiết bị khối chung cư cao cấp Đơn vị tính: đồng Hạng mục thiết bị Đơn vị m2 Sàn gỗ cơng nghiệp cao cấp Phịng bếp - Tủ bếp - Bồn rửa - Bếp ga âm - Mặt bếp - Kệ bếp - Máy hút mùi - Tủ lạnh - Hệ thống gas Phòng ngủ - Tủ quần áo âm tường Phòng tắm + WC - Bồn tắm - Chậu rửa mặt - Bể sục massage - Xí - Bình nóng lạnh - Thiết bị, vật tư thiết yếu sử dụng (vịi sen, sịt, lơ giấy, gương…) Hệ thống điện (ổn áp, tủ điện, ổ điện đèn chiếu sáng ) STT Số lượng Đơn giá 916 916 916 916 916 916 916 916 18,000,000 600,000 8,400,000 1,200,000 600,000 9,600,000 10,400,000 500,000 Cái 2,748 18,000,000 Cái Cái Cái Cái Cái 916 2,748 916 2,748 2,748 Cái Thuế VAT Giá trị sau thuế 12,000,000 3,000,000 20,000,000 5,000,000 5,000,000 9,022,560,000 4,515,880,000 1,648,800,000 54,960,000 769,440,000 109,920,000 54,960,000 879,360,000 952,640,000 45,800,000 4,946,400,000 4,946,400,000 7,740,200,000 1,099,200,000 824,400,000 1,832,000,000 1,374,000,000 1,374,000,000 99,248,160,000 49,674,680,000 18,136,800,000 604,560,000 8,463,840,000 1,209,120,000 604,560,000 9,672,960,000 10,479,040,000 503,800,000 54,410,400,000 54,410,400,000 85,142,200,000 12,091,200,000 9,068,400,000 20,152,000,000 15,114,000,000 15,114,000,000 2,748 4,500,000 12,366,000,000 1,236,600,000 13,602,600,000 hệ thống 916 35,000,000 32,060,000,000 3,206,000,000 35,266,000,000 Hệ thống điều hồ + thơng gió hệ thống 2,748 18,000,000 49,464,000,000 4,946,400,000 54,410,400,000 Hệ thống an ninh hộ hệ thống 916 22,000,000 20,152,000,000 2,015,200,000 22,167,200,000 Hệ thống Intercom, Internet + cáp hệ thống 916 10,000,000 9,160,000,000 916,000,000 10,076,000,000 Hệ thống dàn phơi tự động Tổng cộng hệ thống 916 2,000,000 1,832,000,000 374,918,400,000 183,200,000 37,491,840,000 2,015,200,000 412,410,240,000 600,000 Giá trị trước thuế 90,225,600,000 45,158,800,000 16,488,000,000 549,600,000 7,694,400,000 1,099,200,000 549,600,000 8,793,600,000 9,526,400,000 458,000,000 49,464,000,000 49,464,000,000 77,402,000,000 10,992,000,000 8,244,000,000 18,320,000,000 13,740,000,000 13,740,000,000 150,376 Cái Cái Cái Cái Cái Cái Cái hệ thống Bảng 3: Tổng hợp chi phí bồi thường giải phóng mặt (Nhận chuyển nhượng đền bù tài sản hoa màu gắn liền đất) STT Nội dung chi phí Chi phí nhận chuyển nhượng, đền bù GPMB (tự thực GPMB) + Đất nông nghiệp Hộ gia đình cá nhân + Đất nơng nghiệp không giao, UBND xã quản lý + Đất cho 50 hộ gia đình bị thu hồi >30% diện tích đất nơng nghiệp Chi phí đền bù tài sản hoa màu (rau muống chuyên canh) Chi phí hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp tạo việc làm Chi phí hỗ trợ ổn định đời sống ổn định sản xuất Chi phí di chuyển mộ (mộ đất, cải táng) Chi phí thưởng bàn giao mặt (yếu tố tiến độ) Tổng cộng Diện tích (m2) Đơn giá (đồng) Thành tiền (đồng) 16,137 15,610 527 201,600 37,436,463,000 3,146,976,000 3,000 11,429,829 34,289,487,000 15,610 15,610 15,610 15,610 18,000 30,000 35,000 2,600,000 3,000 280,980,000 468,300,000 546,350,000 10,400,000 46,830,000 38,789,323,000 Bảng 4: Chi phí khác Đơn vị tính: đồng STT Danh mục chi phí Diễn giải tính tốn Thành tiền trước thuế 17,315,351,219 1,731,535,122 Thành tiền sau thuế 19,046,886,340 Thuế VAT A Chi phí quản lý dự án B Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 52,345,009,891 4,551,814,903 56,896,824,794 A Chi phí chuẩn bị đầu tư 11,103,075,104 427,621,424 11,530,696,528 Chi phí khảo sát xây dựng (lập DAĐT xây dựng cơng trình + thiết kế kỹ thuật ) HĐ 825,090,909 82,509,091 907,600,000 Chi phí mua giới đường đỏ HĐ 12,068,000 1,206,800 13,274,800 Chi phí rào hàng rào tạm + điện chiếu sáng bảo vệ HĐ 374,722,373 37,472,237 412,194,610 Chi phí lập trích đo địa HĐ 16,170,909 1,617,091 17,788,000 Chi phí lập DAĐT xây dựng cơng trình GXDTT + GTBTT *0.1369% 3,048,162,049 304,816,205 3,352,978,254 Chi phí cấp phép xây dựng GXDTT * 0.4000% 6,826,860,864 B Chi phí thực đầu tư Chi phí thiết kế xây dựng cơng trình GXDTT+GTBT * 0.78% 6,826,860,864 41,241,934,787 4,124,193,479 45,366,128,266 GXDTT * 1.4416% 24,603,832,547 2,460,383,255 27,064,215,802 Chi phí thẩm tra thiết kế kỹ thuật GXDTT * 0.0404% 689,500,518 68,950,052 758,450,570 Chi phí thẩm tra dự toán xây dựng GXDTT * 0.0388% 662,422,294 66,242,229 728,664,523 Chi phí thẩm tra hiệu khả thi dự án GXDTT + GTBTT*0.0168% 373,511,500 37,351,150 410,862,650 Chi phí lập HSMT xây dựng GXDTT * 0.0272% 463,768,100 46,376,810 510,144,910 Chi phí lập HSMT thiết bị GTBTT * 0.0652% 338,886,241 33,888,624 372,774,865 Chi phí giám sát thi công xây dựng GXDTT * 0.6078% 10,372,906,928 1,037,290,693 11,410,197,621 Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị GTBTT * 0.2112% 1,098,413,289 109,841,329 1,208,254,618 Chi phí đánh giá tác động môi trường GXDST * 0.0500% 938,693,369 93,869,337 1,032,562,706 10 Chi phí thẩm định hồ sơ mời thầu TT 200,000,000 20,000,000 220,000,000 11 Chi phí tư vấn khác TT 1,500,000,000 150,000,000 1,650,000,000 C Chi phí khác 24,042,356,573 173,532,585 24,215,889,158 Chi phí cắm mốc ngồi thực địa TT 20,000,000 2,000,000 22,000,000 Chi phí kiểm tốn GXDTT * 0.029% 494,947,413 49,494,741 544,442,154 Chi phí thẩm tra phê duyệt toán GXDST * 0.037% 694,633,093 69,463,309 764,096,402 Chi phí thẩm định thiết kế GXDTT * 0.008% 136,537,217 13,653,722 150,190,939 Chi phí thẩm định dự tốn GXDTT * 0.006% 102,402,913 10,240,291 112,643,204 Chi phí thẩm định Dự án GXDTT + GTBTT*0.003% 66,805,213 6,680,521 73,485,735 Chi phí bảo hiểm cơng trình GXDTT*1.030% 17,579,166,724 17,579,166,724 Chi phí thuê đất hạ tầng thời gian xây dựng TT 4,077,864,000 4,077,864,000 Chi phí tháo dỡ cơng trình tạm TT 50,000,000 5,000,000 55,000,000 10 Chi phí NCKH cơng nghệ liên quan đến DA, vốn lưu động ban đầu, chi phí cho q trình chạy thử TT 50,000,000 5,000,000 55,000,000 11 Chi phí khởi cơng, khánh thành TT 100,000,000 10,000,000 110,000,000 12 Chi phí lệ phí khác, thủ tục… TT 200,000,000 200,000,000 13 Chi phí quảng cáo TT 300,000,000 300,000,000 14 Chi phí bảo vệ mơi trường TT 150,000,000 150,000,000 15 Chi phí đào tạo Ban quản lý Dự án TT 20,000,000 2,000,000 22,000,000 Bảng 5: Bảng phân bổ vốn lãi vay thời gian xây dựng Nhu cầu vốn không kể lãi vay 3,120,003,059,080 đồng * Lãi suất vay NH :12.00%năm TT Nội dung chi phí A Chuẩn bị đầu tư B - Chuẩn bị đầu tư (dùng vốn tự có) 275,161,507,273 Thi cơng xây dựng hồn thiện - Vốn tự có sau dùng đầu tư ban đầu 224,838,492,727 T7/Năm 2008T1/Năm2010 1.00% tháng Thời gian sử dụng vốn T2/Năm 2010Năm 2011 T12/Năm 2010 Năm 2012T1/Năm2013 275,161,507,273 Tổng cộng (đồng) 275,161,507,273 224,838,492,727 224,838,492,727 - Vốn huy động 2,120,003,059,080 1,010,902,744,773 1,088,994,411,883 20,105,902,425 2,120,003,059,080 - Vốn vay + Vốn huy động + Vốn vay thương mại I II 500,000,000,000 0 500,000,000,000 500,000,000,000 Tiến độ thực 9% 40% 35% 17% 100% Nhu cầu vốn theo tiến độ Nhu cầu vốn vay theo tiến độ thực 275,161,507,273 1,235,741,237,500 1,088,994,411,883 520,105,902,425 3,120,003,059,080 - - 500,000,000,000 500,000,000,000 * Vay huy động - Vay đầu kỳ - Thời gian vay (tháng) 30 18 - Lãi suất vay HĐ 1.0000% 1.0000% - Lãi phải trả * Vay ngân hàng thương mại - Vay đầu kỳ 500,000,000,000 500,000,000,000 - Thời gian vay (tháng) 42 30 18 - Lãi suất vay NHTM 1.00% 1.00% 1.00% 1.00% 1.00% - Lãi phải trả 30,000,000,000 30,000,000,000 * Tổng lãi vay phải trả 30,000,000,000 30,000,000,000 Bảng 6: Bảng tổng hợp doanh thu Phần bán hộ Năm Diện tích Đơn giá (m2) (tr.đ/m2) Thành tiền (triệu đồng) 1' 2' 150.376 150.376 150.376 4,981 1,245 3,736 749.125,111 187.281,277 561.843,833 3' 150.376 150.376 150.376 150.376 150.376 150.376 150.376 150.376 150.376 150.376 6,227 8,717 936.406.389 1.310.968,945 10 Phần cho thuê dịch vụ Diện tích (triệu /m2) Tg thuê (tháng) Đơn giá (triệu đồng/m2/năm) Thành tiền (tr đồng) Thu phí bãi đỗ xe (Tr đồng) Thu phí sử dụng tiện ích (tr đồng) Tổng nguồn thu (Tr đồng) 749.125,111 187.281,277 561.843,833 10,388 12,785 15,981 15,981 15,981 15,981 15,981 15,981 15,981 11 12 12 12 12 12 12 12 12 5,901 6,759 7,097 7,452 7,825 8,216 8,627 9,058 9,511 61.302,716 86.423,969 113.431,459 119.103,032 125.058,184 131.311,093 137.876,648 144.770,481 152.009,005 9.351,842 12.556,320 15.695,400 16.480,170 16.480,170 16.480,170 17.304,178 17.304,178 17.304,178 17.844,765 18.110,848 18.465,627 19.388,908 19.388,908 19.388,908 20.358,353 20.358,353 20.358,353 936.406,389 1.399,468 117.091,138 147.592,486 154.972,111 160.927,262 167.180,172 175.539,180 182.433,013 189.671,537 150.376 15,981 12 9,987 159.609,455 18.169,387 21.376,271 199.155,114 11 150.376 15,981 12 10,486 167.589,928 18.169,387 21.376,271 207.135,586 12 150.376 15,981 12 11,011 175.969,424 18.169,387 21.376,271 215.515,083 13 14 15 16 17 18 19 20 150.376 150.376 150.376 150.376 150.376 150.376 150.376 150.376 15,981 15.981 15,981 15,981 15,981 15,981 15,981 15,981 12 12 12 12 12 12 12 12 11,561 12,139 12,746 13,384 14,053 14,756 15,493 16,268 184.767,895 194.006,290 203.706,605 213.891,935 224.586,532 235.815,858 247,606 259.986,984 19.077,856 19.077,856 19.077.856 20.031,749 20.031,749 20.031,749 21.033,337 21.033,.337 22.445,085 22.445,085 22.445,085 23.567.339 23.567.339 23.567.339 24.745,706 24.745,706 226.290,837 235.529,232 245.229,546 257.491,024 268.185,620 279.414,947 293.385,694 305.766,027 Bảng phân bổ giá trị khấu hao giá trị bán hết lần Nguyên giá tài sản cố định 2.920.862.132.380 đồng Thuế VAT (Hồn thuế Xây dựng cơng trình) TT Thành phần phân bổ Phần kinh doanh + tầng hầm để xe kinh doanh 229.140.926.700 đồng Diện tích XD Phân bổ Giá trị phân bổ Thuế VAT phân bổ 67,830 774,519,462,234 60,760,864,183 Phần khu nhà 187,970 2,146,342,670,146 168,380,062,517 Tổng cộng 255,800 2,920,862,132,380 229,140,926,700 Bảng 7: Bảng phân bổ giá trị khấu hao Đơn vị: triệu đồng Tài sản tính khấu hao Cơng trình kinh doanh Tổng số Giá Tg KH (Năm) 20 Giá trị tính khấu hao năm 774.519 38.726 38.726 38.726 38.726 38.726 774.519 38.726 38.726 38.726 38.726 38.726 10 11 12 38.726 38.726 38.726 38.726 38.726 38.726 38.726 38.726 38.726 38.726 38.726 38.726 13 14 15 16 17 18 19 20 38.726 38.726 38.726 38.726 38.726 38.726 38.726 38.726 38.726 38.726 38.726 38.726 38.726 38.726 38.726 38.726 Bảng 8: Bảng tính thời gian hồn vốn đầu tư Đơn vị: triệu đồng Năm 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Hệ số chiết khấu theo r =10,65% Vốn đầu tư Giá trị vốn đầu tư 1.000 3,150.003 0.904 326.875 0.817 154.887 0.738 37.005 0.667 39.277 0.603 49.465 0.545 43.043 0.492 45.617 0.445 47.742 0.402 48.742 0.363 49.742 3,150.003 295.413 126.506 27.315 26.202 29.822 23.453 22.463 21.247 19.604 18.080 Doanh thu 2,265.619 1,326.395 134.175 140.884 146.298 151.982 159.581 165.848 166.848 167.848 Giá trị doanh thu 2,047.554 1,083.353 99.042 93.984 88.203 82.810 78.582 73.807 67.106 61.010 T = 9,452 Hình ảnh dự án Golden Palace hồn thành Vốn đầu tư cịn lại 3,150.003 1,397.862 441.015 369.289 301.506 243.126 183.769 127.650 75.089 27.588 -15.342