Luận văn giới thiệu những khái niệm chung nhất về dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, đặc điểm, vai trò và các chỉ tiêu phân tích tài chính dự án. Theo đó, theo Luật đầu tư năm 2005: “Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể trong khoảng thời gian xác định”.
i MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG, HÌNH TĨM TẮT LUẬN VĂN LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÍ LUẬN TRONG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Error! Bookmark not defined 1.1 TỔNG QUAN VỀ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Error! Bookmark not defined 1.1.1 Khái niệm, cần thiết dự án đầu tư kinh doanh bất động sảnError! Bookmark not defined 1.1.2 Đặc điểm hoạt động kinh doanh bất động sảnError! Bookmark not defined 1.1.3 Khái niệm, cần thiết phân tích tài dự án kinh doanh bất động sảnError! Bookmar 1.1.4 Mục đích, yêu cầu phân tích tài dự án kinh doanh bất động sảnError! Bookmark no 1.2 NỘI DUNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Error! Bookmark not defined 1.2.1 Xác định tổng vốn đầu tư cấu nguồn vốn dự ánError! Bookmark not defined 1.2.2 Xác định nguồn vốn tài trợ cho dự án Error! Bookmark not defined 1.2.3 Dự tính doanh thu, kế hoạch trả nợ, dự trù lỗ lãi tính tốn luồng tiền dự án Error! Bookmark not defined 1.2.4 Các tiêu phân tích tài dự án Error! Bookmark not defined 1.2.5 Đánh giá độ an toàn tài dự án đầu tưError! Bookmark not defined 1.3 NHỮNG YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CÔNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN Error! Bookmark not defined 1.3.1 Những yếu tố khách quan ản hưởng đến hoạt động phân tích tài dự án & đầu tư kinh doanh bất động sản Error! Bookmark not defined 1.3.2 Những yếu tố chủ quan Error! Bookmark not defined 1.4 KINH NGHIỆM CƠNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH TẠI DOANH NGHIỆP KHÁC VÀ BÀI HỌC KINH NGHIỆM Error! Bookmark not defined CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TỔ HỢP VĂN PHÒNG, TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI VÀ KHU CĂN HỘ CAO CẤP GOLDEN PALACE, MỄ TRÌ, TỪ LIÊM, HÀ NỘI Error! Bookmark not defined 2.1 TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY ĐẦU TƯ XÂY DỰNG MAI LINH VÀ DỰ ÁN TỔ HỢP VĂN PHÒNG, CHUNG CƯ CAO CẤP, THƯƠNG MẠI GOLDEN PALACEError! Bookmark n 2.1.1 Tổng quan Công ty cổ phần đầu tư Mai LinhError! Bookmark not defined 2.1.2 Sơ lược dự án Tổ hợp văn phòng, chung cư cao cấp, thương mại Golden ii Palace Error! Bookmark not defined 2.2 NỘI DỤNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TỔ HỢP VĂN PHỊNG, CHUNG CƯ CAO CẤP, THƯƠNG MẠI GOLDEN PALACE Error! Bookmark not defined 2.2.1 Xác định tổng mức đầu tư nhu cầu vốn Error! Bookmark not defined 2.2.2 Dự tính doanh thu, kế hoạch trả nợ, dự trù lỗ lãi, tính luồng tiền dự ánError! Bookmark not def 2.2.3 Các tiêu phân tích tài dự án Error! Bookmark not defined 2.2.4 Đánh giá độ an tồn tài dự án Error! Bookmark not defined 2.3 MỘT SỐ NHẬN XÉT VỀ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TỔ HỢP VĂN PHỊNG, CHUNG CƯ CAO CẤP, THƯƠNG MẠI GOLDEN PALACEError! Bookmark not defined 2.3.1 Những mặt đạt Error! Bookmark not defined 2.3.2 Những mặt hạn chế nguyên nhân Error! Bookmark not defined CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HỒN THIỆN PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TỔ HỢP VĂN PHÒNG, CHUNG CƯ CAO CẤP, THƯƠNG MẠI GOLDEN PALACE Error! Bookmark not defined 3.1 QUAN ĐIỂM, ĐỊNH HƯỚNG TRONG PHÁT TRIỂN DỰ ÁN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ MAI LINH Error! Bookmark not defined 3.2 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN CỦA CƠNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ MAI LINH Error! Bookmark not defined 3.2.1 Điều chỉnh lại tỷ lệ chiết khấu Error! Bookmark not defined 3.2.2 Điều chỉnh lại giá bán Error! Bookmark not defined 3.2.3 Hoàn thiện việc thu thập thông tin Error! Bookmark not defined 3.2.4 Tăng cường đầu tư đổi trang thiết bị Error! Bookmark not defined 3.2.5 Đầu tư nguồn lực người Error! Bookmark not defined 3.2.6 Nâng cao lực quản lí dự án Error! Bookmark not defined 3.2.7 Giải pháp phòng ngừa rủi ro Error! Bookmark not defined 3.2.8 Điều chỉnh lại phương thức kinh doanh Error! Bookmark not defined 3.3 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ TRONG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN Error! Bookmark not defined 3.3.1 Kiến nghị với ban lãnh đạo công ty cổ phần đầu tư Mai LinhError! Bookmark not defined 3.3.2 Kiến nghị với quan, ban ngành có liên quanError! Bookmark not defined KẾT LUẬN Error! Bookmark not defined TÀI LIỆU THAM KHẢO Error! Bookmark not defined PHỤ LỤC CÁC BẢNG TÍNH TỐN Error! Bookmark not defined iii TÓM TẮT LUẬN VĂN Phát triển kinh tế - xã hội nhiệm vụ trọng tâm hàng đầu quốc gia tỉnh, thành, địa phương Đối với nước ta, mục tiêu lại quan trọng trình đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, đại hóa, hội nhập kinh tế quốc tế Một chương trình phát triển kinh tế xã hội nước ta nhiệm kỳ 2010 - 2015 phát triển kết cấu hạ tầng, đô thị thông qua việc đầu tư vào dự án cách hiệu Vì vậy, vấn đề đầu tư dự án có hiệu trở nên cấp thiết hết Muốn đầu tư có hiệu trình lập dự án phải tiến hành phân tích tài dự án Phân tích tài dự án nội dung phân tích quan trọng q trình lập dư án, định tính khả thi dự án đầu tư Trên sở thơng tin cơng tác phân tích tài chính, doanh nghiệp xác định có nên thực đầu tư vào dự án hay không, hiệu dự án mang lại Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản (BĐS) lĩnh vực kinh doanh đặc biệt, đầu tư kinh doanh kinh BĐS gắn với đất đai, lượng vốn tham gia lớn, thời gian hoàn vốn kéo dài, sản phẩm mang tính bền vững cao Cho nên việc phân tích tài dự án đầu tư kinh doanh BĐS lại có ý nghĩa quan trọng Các dự án BĐS ln dự án có quy mơ lớn cơng tác phân tích tài khơng phép sai sót Nếu mắc phải sai lầm tính tốn kết phân tích tài ảnh hưởng nghiêm trọng đến dự án đầu tư mà ảnh hưởng đến tồn phát triển doanh nghiệp Hiện nay, với nhu cầu BĐS ngày gia tăng, phát triển kinh tế theo hàng loạt dự án đầu tư kinh doanh BĐS triển khai, điều kiện thuận lợi cho môi trường phát triển công ty kinh doanh BĐS Nhận thấy nhu cầu cần thiết thị trường, công ty cổ phần đầu tư Mai iv Linh tiến hành xây dựng dự án Tổ hợp văn phòng, trung tâm thương mại, khu hộ cao cấp Golden Palace Tuy nhiên, để xác định xem dự án có đem lại hiệu kinh tế hay khơng cịn phù thuộc vào cơng tác phân tích tài dự án.Vì cơng tác phân tích tài dự án ngày quan tâm coi trọng Tuy nhiên, thực tế công tác phân tích tài chưa thực có thống cao nhận thức hành động phân tích khơng sát thực tế; gây tình trạng chậm giải ngân thực dự án, dự án chậm tiến độ dự án phải tạm dừng chừng Nhận thấy tính cấp thiết đề tài trên, thời gian học trường Đại học Kinh tế quốc dân giúp đỡ hướng dẫn tận tình TS Nguyễn Minh Ngọc, tác giả sâu tìm hiểu nghiên cứu đề tài: Phân tích tài dự án tổ hợp văn phịng, trung tâm thương mại khu hộ cao cấp Golden Palace, Mễ Trì, Từ Liêm, Hà Nội Cơng ty cổ phần đầu tư Mai Linh làm chủ đầu tư, làm đề tài nghiên cứu luận văn thạc sỹ Trong chương Luận văn, Tác giả giới thiệu khái niệm chung dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, đặc điểm, vai trò tiêu phân tích tài dự án Theo đó, theo Luật đầu tư năm 2005: “Dự án đầu tư tập hợp đề xuất bỏ vốn trung dài hạn để tiến hành hoạt động đầu tư địa bàn cụ thể khoảng thời gian xác định” Từ khái quát chung, tác giả đưa đặc điểm bật hoạt động kinh doanh bất động sản: đầu tư kinh doanh BĐS có tác động trực tiếp vào đất đai, hoạt động kinh doanh BĐS thực thời gian dài, có nhiều rủi ro, hoạt động kinh doanh BĐS vừa hoạt động đa ngành vừa đặc thù Hơn nữa, hoạt động kinh doanh BĐS cần có nguồn vốn lớn, phân tích tài dự án đầu tư, cần phải có kế hoạch huy động vốn, lựa chọn sử dụng nguồn vốn hợp lý để đảm bảo cho việc thực dự án không gặp khó khăn, đảm bảo tiến độ thi cơng dự án v Đi sâu hơn, tác giả trình bày khái niệm chung phân tích tài dự án đánh giá cách khoa học tồn diện tính hiệu tài dự án giác độ tổ chức cá nhân tham gia đầu tư vào dự án Khẳng định phân tích tài dự án khâu quan trọng việc xác định tính khả thi dự án Sau tác giả nêu rõ tiêu tài cần thiết để phân tích tài dự án: đánh giá tiềm lực tài chủ đầu tư, lợi nhuận thuần, thu nhập dự án; giá trị rịng (NPV), tỷ suất hồn vốn nội (IRR), số doanh lợi (PI), thời gian hoàn vốn (T) Dựa vào tiêu để nhà đầu tư định việc có nên đầu tư vào dự án hay khơng, so sánh dự án với nhau, để lựa chọn phương án tối ưu đem lại hiệu cao cho doanh nghiệp Phần cuối chương 1, tác giả nêu lên yếu tố để đánh giá độ an toàn tài dự án đầu tư Đánh giá độ an tồn mặt tài dự án thể mặt sau: an toàn nguồn vốn; an tồn khả tốn nghĩa vụ tài ngắn hạn khả trả nợ; an tồn cao cho tiêu hiêu tính tốn Tuy nhiên, q trình phân tích tài dự án có nhiều yếu tố tác động tới cơng tác phân tích tài dự án; làm thay đổi kết phân tích Vì thực phân tích cần phải ý tới yếu tố Đó yếu tố khách quan như: yếu tố thị trường, sách quy định Nhà nước Các yếu tố chủ quan như: đội ngũ cán phân tích dự án, thơng tin, trang thiết bị cơng nghệ, quy trình nội dung phân tích, cách lựa chọn lãi suất chiếu khấu Tiếp theo chương 2, tác giả sâu vào phân tích tài dự án Tổ hợp văn phòng, chung cư cao cấp, thương mại Golden Palace Ở phần đầu tiên, phần giới thiệu trình hình thành phát triển công ty cổ phần đầu tư Mai Linh Được thành lập tháng 9/2006 số người Việt từ châu Âu trở với hoạt động tìm kiếm hội để thực vi đầu tư Việt Nam, vượt qua khó khăn ngày đầu, trải qua năm phấn đấu, phát triển không ngừng đội ngũ cán ngày tăng cường, kết hợp lại sức mạnh sẵn có để đồn kết, phấn đấu định hướng xu hướng phát triển mới, với trải nghiệm tảng lãnh đạo sáng suốt Ban lãnh đạo với tư tâm, nhiệt thành, trách nhiệm tri thức tồn thể cán cơng nhân viên công ty, đến Công ty cổ phần Đầu tư Mai Linh trở thành nhà đầu tư bất động sản lớn thị trường Hà Nội bước vươn thực đầu tư địa phương khác nước Hiện Công ty cổ phần Đầu tư Mai Linh triển khai đầu tư dự án lớn như: Tổ hợp văn phòng, trung tâm thương mại, khu hộ cao cấp Golden Palace lô đất 1,6 trục đường Mễ Trì - Phạm Hùng, Hà Nội Khu nhà cho cán chiến sĩ Bộ Công An lô đất 1,1 khu đô thị Bắc Cổ Nhuế-Chèm, Từ Liêm, Hà Nội, quy mô gần 600 hộ chung cư với tổng vốn đầu tư 1.000 tỷ đồng; tham gia đầu tư Khu dân cư phía Nam lô đất 37 thuộc Khu đa chức dọc Đại lộ Đông Tây, Khu đô thị Thủ Thiêm, TP Hồ Chí Minh với tổng vốn đầu tư 13.000 tỷ đồng số dự án bất động sản quy mô lớn khác địa bàn nước Trong phần chương 2, tác giả thực phân tích tài dự án Golden Palace dựa số liệu thực tế dự án từ báo cáo phân tích kỹ thuật dự án: tổng mức đầu tư, doanh thu, chi phí, số tài Và đưa nhận định đánh giá cơng tác phân tích tài chính, độ xác dự án Sau thực phân tích dự án, tác đưa đánh giá nhận xét phân tích dự án Golden Palce Những mặt đạt được: Chủ đầu tư tuân thủ tương đối đầy đủ bước trình phân vii tích tài dự án kinh doanh bất động sản, quy trình phân tích tài vào văn Pháp luật hành dự án thực luật Nhu cầu vốn cho năm hợp lý, số lượng vốn năm không lớn, giúp chủ đầu tư dễ dàng huy động Chủ đầu tư linh hoạt việc huy động vốn, biết lựa chọn vốn huy động hợp lý Trên thực tế, nguồn vốn tự có, chủ đầu tư cịn huy động lượng vốn lớn với lãi suất rẻ Về kế hoạch trả nợ: ngân hàng cho phép bắt đầu trả gốc sau năm vay, phân tích tiềm lực tài sẵn có mình, chủ đầu tư bắt đầu trả nợ ngân hàng từ năm thứ hai, điều khiến dự án tiết kiệm khoản chi phí lãi vay lớn Trong q trình phân tích tiêu tài chính: NPV, IRR, PI, PP, chủ đầu tư xem xét đến giá trị thời gian tiền, khiến cho tiêu có độ xác tương đối cao Để tránh rủi ro lạm phát, trượt giá ảnh hưởng đến dự án, chủ đầu tư tiến hành phân tích độ nhạy dự án Những mặt hạn chế nguyên nhân: Hạn chế Phương thức kinh doanh chủ đầu tư lựa chọn hợp lý chưa phải phương thức tối ưu Thời gian huy động vốn từ khách hàng chưa hợp lí, bên cạnh giá chuyển nhượng lại thấp, chưa phù hợp với giá thị trường Thời gian hoàn vốn dài, tỷ lệ chiết khấu dự án thấp (10,65%), không phù hợp với thời gian xây dựng tình hình thị trường vào năm qua Tiến độ dự án lại chậm nhiều so với kế hoạch (hiện dự án thực khoảng 70% tổng vốn đầu tư) Nguyên nhân viii Chủ đầu tư chưa có phân tích suy giảm kinh tế nói chung, đóng băng thị trường bất động sản nói riêng để xây dựng nhiều phương án kinh doanh đề phòng rủi ro Dự án xây dựng huyện Từ Liêm vào năm 2008, thời gian kéo dài nên giá bán dự tính mức lãi suất chiết khấu chủ đầu tư lựa chọn chưa phù hợp Khi thực dự án Golden Palace, chủ đầu tư thực dự án khác, vốn đầu tư bị phân tán, nguyên nhân gây chậm tiến độ dự án, kèm theo khó khăn thị trường bất động sản dẫn tiến việc tiến độ thi công dự án bị chậm nhiều Dự án đầu tư Golden Palace có vốn đầu tư lớn, quy mơ xây dựng rộng, gây khó khăn việc quản lý dự án Sau nên lên trạng dự án Golden Palace, chương tác giả đưa số giải pháp nhằm nâng cao phân tích tài cho dự án kiến nghị tới quan ban ngành có liên quan để cơng tác phân tích tài có hiệu phát triển thị trường bất động sản Các giải pháp hoàn thiện phân tích tài dự án Golden Palace đưa như: điều chỉnh lại tỷ lệ chiết khấu, điều chỉnh lại giá bán, hoàn thiện việc thu thập thông tin,tăng cường đầu tư đổi trang thiết bị, đầu tư nguồn lực người, nâng cao lực quản lí dự án, giải pháp phịng ngừa rủi ro, điều chỉnh lại phương thức kinh doanh Trong phần sau chương, kiến nghị tới Bộ tài chính, ngân hàng nhà nước, xây dựng, nhà nước, UBND Thành phố Hà nội việc giãn tiến độ nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp, bỏ khái niệm tiền sử dụng đất nhằm hoàn thiện cơng tác phân tích tài nói chung Như vậy, dự án đầu tư có vai trị vơ quan trọng hoạt động đầu tư, tiền đề cho việc thực công đầu tư đạt hiệu kinh tế ix - xã hội Bên cạnh đó, dự án đầu tư đạt lợi nhuận cao góp phần vào phát triển kinh tế Vì vậy, việc phân tích tài dự án đầu tư thuyết minh quan trọng để đánh giá tính khả thi dự án đầu tư BĐS Qua trình nghiên cứu, vận dụng phương pháp phân tích so sánh với thực tế, luận văn tổng kết số vấn đề sau: Thứ nhất, khái quát chung vấn đề lý luận phân tích tài dự án đầu tư BĐS CTCP Đầu tư Mai Linh, tiêu phân tích tài chính, nhân tố ảnh hưởng tới phân tích tài dự án đầu tư kinh doanh BĐS Thứ hai, đánh giá thực trạng cơng phân tích tài dự án CTCP Đầu tư Mai Linh quy trình phân tích tài dự án, nội dung phân tích tài dự án, kết đạt hạn chế Thứ ba, sở thực trạng phân tích tài dự án Golden Palace, tác giả mạnh dạn đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu phân tích tài dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Công ty Cụ thể giải pháp phương pháp tính tiêu hiệu tài chính, dự án nhân lực, thơng tin, quản lý điều hành Ngoài ra, tác giả đề xuất số kiến nghị gửi tới ngân hàng Nhà Nước, Bộ xây dựng, Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội để cơng tác phân tích tài dự án thực tốt Tác giả hy vọng ý kiến giúp ích phần cho phát triển hoạt động phân tích tài dự án đầu tư bất động sản Một lần nữa, tác giả xin chân thành cảm ơn TS.Nguyễn Minh Ngọc, Thầy Cô khoa Bất động sản Kinh tế tài nguyên anh, chị Công ty Cổ phần Đầu tư Mai Linh tận tình giúp đỡ tác giả hồn thành đề tài 2 ... lập dự án phải tiến hành phân tích tài dự án Phân tích tài dự án nội dung phân tích quan trọng q trình lập dư án, định tính khả thi dự án đầu tư Trên sở thơng tin cơng tác phân tích tài chính, ... đầu tư dự án lớn như: Tổ hợp văn phòng, trung tâm thương mại, khu hộ cao cấp Golden Palace lô đất 1,6 trục đường Mễ Trì - Phạm Hùng, Hà Nội Khu nhà cho cán chiến sĩ Bộ Công An lô đất 1,1 khu đô... hưởng tới phân tích tài dự án đầu tư kinh doanh BĐS Thứ hai, đánh giá thực trạng cơng phân tích tài dự án CTCP Đầu tư Mai Linh quy trình phân tích tài dự án, nội dung phân tích tài dự án, kết đạt